11 грудня 2025 року
м. Київ
cправа № 922/92/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мамалуй О.О. - головуючий, Баранець О.М., Кролевець О.А.,
за участю секретаря судового засідання - Федорової О.В.,
за участю представників:
позивача: не з?явилися
відповідача-1: не з?явилися
відповідача-2: Кондратенко Д.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_1
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.10.2025
у складі колегії суддів: Россолов В.В. - головуючий, Істоміна О.А., Хачатрян В.С.,
та на рішення господарського суду Харківської області від 02.07.2025
суддя: Байбак О.І.
у справі № 922/92/25
за позовом ОСОБА_1
до 1. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Альма - центр»,
2. Харківської обласної організації товариства Червоного Хреста України,
про визнання договору недійсним,
Історія справи
1. ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 , позивач) звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою, в якій просить суд, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, визнати недійсним договір б/н оренди нежитлового приміщення від 20.07.2024, укладений між об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Альма - центр» (далі - ОСББ «Альма - центр», ОСББ, відповідач-1) та Харківською обласною організацією товариства Червоного Хреста України (далі - відповідач-2).
2. Позов мотивовано тим, що вказаний договір суперечить положенням ст. 1, 10, 26 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», ст. ст. 1, 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного фонду», Правилам утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженим наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76, пункту 3 розділу III Статуту ОСББ «Альма-центр», оскільки його укладено без надання відповідної згоди рішенням загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, тобто з перевищенням головою ОСББ «Альма-центр» відповідних повноважень.
Короткий зміст рішення та постанови судів попередніх інстанцій
3. Рішенням господарського суду Харківської області від 02.07.2025 у справі № 922/92/25, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 13.10.2025, у задоволені позову відмовлено.
4. Судові рішення мотивовані тим, що ОСОБА_1 не довів належними та допустимими доказами факту порушення його індивідуальних прав чи інтересів у зв'язку з укладенням спірного договору оренди. Укладений правочин породжує права та обов'язки виключно для ОСББ «Альма-центр» як самостійної юридичної особи, тоді як правове становище співвласників будинку, у тому числі позивача, безпосередньо не змінюється. Сам факт укладення договору не створює для ОСОБА_1 додаткових зобов'язань і не обмежує його можливостей у користуванні спільним майном. Суд також врахував, що рішенням загальних зборів співвласників 2007 року було висловлено згоду на передачу підвальних приміщень в оренду, отже, правління ОСББ діяло у межах раніше визначеного волевиявлення співвласників. Належним способом захисту у разі сумнівів щодо діяльності правління є ініціювання загальних зборів співвласників з метою належного реагування на факт укладення таких правочинів. Відсутність підтвердженого факту порушення особистих прав позивача є підставою для відмови у задоволенні заявлених вимог.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів
5. ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.10.2025 та на рішення господарського суду Харківської області від 02.07.2025 у справі № 922/92/25, в якій просить Суд скасувати судові рішення судів попередніх інстанцій та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити, визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення від 20.07.2024.
6. Підставою касаційного оскарження позивач вказує п. 1 ч. 2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України.
7. Позивач зазначає, що суд, посилаючись на положення статей 10, 12, 14, 26 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», які регулюють виниклі правовідносини, не врахував висновків, викладених у постановах Верховного Суду при розгляді аналогічних правовідносин. Зокрема, зазначені норми права застосовані інакше у постановах:
- Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі № 906/1308/19 (укладення договору без рішення загальних зборів порушує право позивача як співвласника на управління будинком);
- Верховного Суду від 18.12.2024 у справі № 902/69/24, від 04.06.2018 у справі № 753/10763/17, від 28.01.2025 у справі № 916/2079/23 (щодо огляду оригіналів документів).
8. Також скаржник вказує на те, що підвальні приміщення в багатоквартирному будинку є частиною спільного майна, тобто належать всім співвласникам квартир. Здавати в оренду спільне майно правління ОСББ може лише за рішенням загальних зборів співвласників.
9. Укладення спірного договору без рішення загальних зборів порушує право позивача на управління будинком та використання спільного майна.
10. Також позивач вказує на те, що протокол загальних зборів ОСББ від 07.06.2007 не містить вирішення питання щодо здачі в оренду приміщень.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
11. У відзиві ОСББ «Альма-центр» просить відмовити позивачеві у задоволенні касаційної скарги.
12. Відповідач-1 зазначає, що в результаті укладення оспорюваного договору:
- Харківська обласна організація товариства Червоного Хреста України здійснила ремонт у приміщенні (фото до та після наявні в матеріалах справи), що дозволило дітям будинку та прилеглих територій перебувати в більш комфортних умовах під час проведення різноманітних заходів для них, а мешканцям будинку спускатися до просторого та відновленого приміщення, яке також можна використовувати як укриття під час повітряних тривог;
- Харківська обласна організація товариства Червоного Хреста України сплачує внески на утримання будинку, в розмір яких входить також частина коштів на ремонт; сплачує комунальні послуги;
- Харківська обласна організація товариства Червоного Хреста України проводить різноманітні заходи для дітей будинку та прилеглих територій, в тому числі здійснює психологічну підтримку усіх, хто її потребує, безкоштовно.
13. Харківська обласна організація товариства Червоного Хреста України у відзиві на касаційну скаргу просить Суд у задоволенні касаційної скарги відмовити, судові рішення судів попередніх інстанцій - залишити без змін.
14. Відповідач-2 зазначає, що на час укладення спірного договору сторони досягли взаємної згоди щодо всіх його істотних умов, цей договір вчинений відповідно до вимог законодавства, ознаки, передбачені ст. 215 Цивільного кодексу України для визнання його недійсним відсутні.
Фактичні обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій
15. Згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Альма-центр» засновано 15.08.1997; Основний вид діяльності: 81.10 Комплексне обслуговування об'єктів; Директор: ОСОБА_2 .
16. Відповідно до статуту ОСББ «Альма-центр», затвердженого протоколом загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку від 09.06.2016 (далі - статут), ОСББ «Альма-центр» створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
17. У пунктах 1, 2 розділу ІІ статуту зазначено, що метою створення об'єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим статутом.
Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Господарче забезпечення діяльності об'єднання може здійснюватися власними силами об'єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб'єктів господарювання.
18. ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 . Зазначене підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав від 28.07.2023.
19. Рішенням загальних зборів ОСББ «Альма-центр» від 19.03.1999 правлінню було надано повноваження на оперативні укладення договорів оренди з майбутньою перевіркою їх ревізійною комісією (п. 7 зазначеного рішення загальних зборів).
20. Рішенням загальних зборів ОСББ «Альма-центр», затверджених протоколом від 07.06.2007, загальними зборами одноголосно підтримано пропозицію співвласника ОСОБА_3 про здачу в оренду підвалів та стін будівлі для отримання додаткових коштів на ремонти.
21. Рішенням загальних зборів ОСББ «Альма-центр», проведених 22.12.2022 затверджених протоколом (складений 11.01.2023), загальними зборами обрано склад правління ОСББ у кількості 7 осіб.
22. Відповідно до протоколу засідання правління ОСББ «Альма-центр» від 04.07.2024 на зборах голова правління ОСББ «Альма-центр» проінформувала членів правління про пропозицію Харківської обласної організації товариства Червоного Хреста України відносно організації в підвальному приміщені Єдиного навчально-тренінгового центру з надання психосоціальної підтримки. Директором ОСББ «Альма-центр» запропоновано укласти договір, відповідно до якого відремонтувати підвальне приміщення та сплачувати внески на управління багатоквартирного будинку. Зазначену пропозицію директора ОСББ «Альма-Центр» членами правління підтримано одноголосно.
23. Як зазначає ОСББ «Альма-центр», зокрема у письмових поясненнях на позов, прийняттю правлінням зазначеного рішення передували такі обставини.
ОСББ «Альма-центр» з посиланням на акт загального огляду житлового будинку, розташованого за адресою: м. Харків, вул. Дмитрівській, 5 зазначає, що в результаті обстрілу, який мав місце після початку активних бойових дій навесні 2022 року, зазначений будинок зазнав пошкоджень, а саме, було пошкоджено віконні отвори в кількості 45 штук, покрівлю площею 250 кв.м та фасад нежитлових приміщень першого поверху.
ОСББ «Альма-центр» також вказує, що 04.06.2024 до голови правління ОСББ «Альма-центр» листом за вих. № 01-12/145 звернулася Харківська обласна організація товариства Червоного Хреста України з пропозицією надати в оренду на пільгових умовах підвальне приміщення будинку за адресою: вул. Дмитрівська, 5 під Єдиний центр для проведення тренінгів, навчань, заходів з психосоціальної підтримки, спортивного та культурного дозвілля для дітей, молоді, вразливих категорій населення, внутрішньо переміщених осіб, людей похилого віку. Цьому зверненню передував факт, що Харківська обласна організація товариства Червоного Хреста України з соціальних мереж та відгуків людей дізналася про те, що в цьому підвалі збираються діти з будинку та прилеглих територій, малюють і проводять час, особливо під час повітряних атак.
ОСББ «Альма-центр» зазначає, що стан приміщення на момент звернення був не досить задовільним - підвищена вологість, старі пошарпані стіни, аварійний вхід, тож приміщення потребувало ремонту та значного вкладення коштів. За умови пільгової оренди Харківська обласна організація товариства Червоного Хреста України запропонувала провести поточний ремонт приміщення, що дасть можливість проводити існуючі заходи з дітьми в покращених умовах та використовувати приміщення як комфортне просторе укриття. В умовах воєнного стану, пошкодження будинку внаслідок обстрілів, відсутності значної частини співвласників, які виїхали у більш безпечні місця, і, як наслідок, наявності значної заборгованості по внесках на утримання будинку, грошей на ремонт приміщення ОСББ «Альма-центр» у своєму розпорядженні не мало, тому голова правління винесла вирішення цього питання на розгляд правління. На зборах правління усі члени погодилися, з огляду на те, що мешканці будинку неодноразово вирішували на загальних зборах здавати в оренду підвальне приміщення, волевиявлення співвласників будинку не викликало сумнівів.
24. Між Харківською обласною організацією товариства Червоного Хреста України, в процесі вирішення питання щодо укладання договору оренди підвального приміщення, та ОСББ «Альма-центр» була досягнута домовленість про проведення ремонту цих приміщень, та відповідно встановлення в договорі орендної плати з урахуванням витрат, які будуть понесені на ремонт. На базі проведеної оцінки ситуації була підготовлена грантова заявка на облаштування приміщення. Представники донора з Данського Червоного Хреста здійснили візит для ознайомлення з проєктом та висловили йому свою підтримку. Внаслідок позитивного рішення від Данського Червоного Хреста були здійснені дії щодо укладення договору оренди нежитлового приміщення 20 липня 2024 року. Для здійснення ремонтних робіт була розроблена проєктно-кошторисна документація та проведено тендер на виконання робіт.
25. 20 липня 2024 року між ОСББ «Альма-центр» (орендодавець) та Харківською обласною організацією товариства Червоного Хреста України (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення б/н (далі - договір).
26. Згідно з п. 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове користування підвальне приміщення, розташоване по вул. Дмитрівська, будинок № 5, місто Харків, загальною площею 250 кв. м. для використання під розміщення Єдиного навчально-тренінгового центру з надання психосоціальної підтримки.
27. Відповідно до п. 2.1 - 2.2 договору цей договір укладений строком на два роки, набуває сили з моменту його підписання сторонами і діє до « 20» липня 2026 року. Право користування орендованим приміщенням виникає в орендаря з моменту передачі орендованого приміщення за актом приймання-передачі і припиняється в останній день строку цього договору.
28. Пунктом 3.1 договору встановлено, що розмір орендної плати складає 1 грн на рік за умов покращення стану приміщення для комфортного перебування під час заходів та тренінгів бенефіціарів та волонтерів Холодногірського району міста Харкова.
29. У пунктах 3.2 - 3.3 договору зазначено, що орендар зобов'язаний сплачувати орендодавцю внески на утримання багатоквартирного будинку та комунальні послуги за період з моменту набрання сили цим договором до моменту фактичного повернення орендованого приміщення орендодавцю. Платежі за електричну енергію, опалення, водопостачання та водовідведення сплачуються у відповідності з показаннями лічильників. Внески на утримання багатоквартирного будинку розраховуються таким чином і на таких умовах, як і для членів ОСББ. Плата внесків на утримання багатоквартирного будинку та комунальні послуги сплачуються щомісячно шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок орендодавця не пізніше 20 числа кожного місяця.
30. Згідно з пп. 8 п. 5.1 договору до обов'язків орендаря належить за свій рахунок здійснювати поточний і капітальний ремонт, усувати несправності та поломки орендованого приміщення та результати аварій його внутрішніх інженерних мереж і комунікацій, якщо інше не встановлено актами, складеними орендодавцем, у порядку, визначеному законодавством.
31. Згідно з актом приймання-передачі від 20.07.2024 орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове користування приміщення, розташоване по вул. Дмитрівська, будинок № 5, місто Харків, загальною площею 250 кв.м., для використання під розміщення Єдиного навчально-тренінгового центру з надання психосоціальної підтримки.
32. Листом від 09.08.2024 ОСББ «Альма-центр» надало Харківській обласній організації товариства Червоного Хреста України згоду на проведення поточного ремонту підвального приміщення у розмірі 250 кв. м згідно з договором оренди від 01.07.2024.
33. Як зазначають ОСББ «Альма-центр» та Харківська обласна організація товариства Червоного Хреста України після укладання договору остання виконала свої зобов'язання, здійснила ремонт орендованих приміщень. На підтвердження зазначеного ОСББ «Альма-центр» надало відповідні фотографії на яких зафіксовано стан приміщень як до так і після ремонту.
34. ОСББ «Альма-центр» та Харківська обласна організація товариства Червоного Хреста України також стверджують, що умови договору виконуються належним чином, зокрема остання сплачує щомісячні внески на утримання багатоквартирного будинку, які становлять 8,95 грн за 1 кв.м, тобто сума внеску орендаря щомісячно становить 2 237,50 грн, крім того, орендар сплачує окремо усі комунальні послуги, що надаються у приміщенні; орендовані приміщення використовуються орендарем виключно за цільовим призначенням, а саме, з метою розміщення Єдиного навчально-тренінгового центру з надання психосоціальної підтримки; на базі центру проводяться різноманітні гуманітарні заходи з соціальної підтримки для дітей та дорослих, їх перебування у відремонтованих приміщеннях дозволяють дітям будинку та прилеглих територій перебувати в більш комфортних та безпечних умовах під час проведення різноманітних заходів для них, а мешканцям будинку - спускатися до просторого та відновленого укриття під час повітряних тривог.
35. При зверненні до суду з позовом Седякін І.Ф. просить суд визнати недійсним договір оренди від 20.07.2024, оскільки його укладено без надання відповідної згоди рішенням загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку.
Позиція Верховного Суду
36. За змістом ст. 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
37. Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.
38. Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. Водночас особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред'явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. Також, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з'ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.
39. Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб'єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем.
40. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб'єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
41. Положення ч. 2 ст. 16 ЦК України передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання правочину недійсним.
42. Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
43. Згідно з ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
44. Частиною 1 ст. 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
45. Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред'явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
46. Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
47. Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.
48. Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов'язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача.
49. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.
50. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, виходив з того, що позивач не довів належними та допустимими доказами порушення його прав у зв'язку із укладенням договору оренди від 20.07.2024, а судом в процесі розгляду цієї справи не встановлено обставин, що внаслідок укладення вказаного договору були порушені його права чи встановлено нові додаткові обов?язки для нього, або іншим чином порушені його права.
51. Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
52. За приписами ч. 2 ст. 207 ЦК України правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.
53. Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон) визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.
54. Відповідно до ч. 1, 4 ст. 4 Закону об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
55. Згідно зі ст. 14 Закону співвласник має право, зокрема: брати участь в управлінні об'єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об'єднання; знайомитися з протоколами установчих та загальних зборів (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), власними листками опитування, зведеною інформацією про результати голосування кожного із співвласників (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), а також за власний рахунок робити з них виписки і копії та отримувати їх копії в електронній формі; одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання.
Порядок здійснення прав співвласників визначається законом. Здійснення співвласником своїх прав не може порушувати права інших власників. Спори щодо здійснення прав співвласників вирішуються за згодою сторін або в судовому порядку.
56. За приписами ст. 15 Закону співвласник зобов'язаний: виконувати обов'язки, передбачені статутом об'єднання; виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями; забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення.
57. Частиною 2 ст. 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
58. Відповідно до п. 2, 6 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;
59. Згідно з частиною 1 ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
60. Верховний Суд зазначає, що управління майном багатоквартирного будинку є правом та обов?язком власників приміщень у багатоквартирному будинку, яке може реалізовуватися ними через, зокрема ОСББ, створене в цьому будинку.
61. За приписами ст. 10 Закону вищим органом управління об'єднання є загальні збори. До виключної компетенції загальних зборів об'єднання відноситься, зокрема обрання членів правління об'єднання; питання про використання спільного майна; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об'єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина; визначення обмежень на користування спільним майном.
Для керівництва поточною діяльністю об'єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених статутом. Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам. До компетенції правління відноситься, зокрема укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням.
62. Згідно зі ст. 12 Закону управління багатоквартирним будинком здійснює об'єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об'єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об'єднання.
63. Частиною 2 ст. 26 Закону передбачено, що об'єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об'єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.
64. Пунктом 3 розд. ІІІ статуту ОСББ «Альма-центр» до виключної компетенції загальних зборів належать, зокрема питання про використання спільного майна; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об'єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд; визначення обмежень на користування спільним майном.
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов?язковим для всіх співвласників. Рішення загальних зборів мають вищу юридичну силу щодо рішень інших органів управління об?єднання. Загальні збори своїм рішенням можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення будь-якого іншого статутного органу об?єднання, зокрема, правління та ревізійної комісії (ревізора) об?єднання.
65. Згідно з п. п. 13, 15 розд. ІІІ статуту ОСББ «Альма-центр» виконавчим органом об'єднання є правління, яке обирається з числа співвласників загальними зборами та підзвітне загальним зборам. Правління здійснює керівництво поточною діяльністю об'єднання та має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених цим статутом. До компетенції правління належать укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням.
66. За приписами п. 17 розд. ІІІ статуту ОСББ «Альма-центр» на виконання своїх повноважень голова правління забезпечує виконання рішень загальних зборів та рішень правління; діє без доручення від імені об?єднання та укладає в межах своєї компетенції договори і вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління.
67. Верховний Суд зазначає, що вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку вимагає визнати правочин недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.
68. Суди попередніх інстанцій встановили, що співвласники багатоквартирного будинку шляхом прийняття рішення висловили своє бажання на передачу в оренду, зокрема, підвалів для отримання додаткових коштів на ремонти, що підтверджується протоколом загальних зборів ОСББ «Альма-центр» від 07.06.2007, відповідно до якого на порядок денний загальних зборів ставилося питання щодо здачі в оренду підвалів, стін будівлі для отримання додаткових коштів на ремонт. Ця пропозиція була прийнята одноголосно.
69. Рішенням загальних зборів ОСББ «Альма-центр», які відбулися 22.12.2022, затвердженим протоколом від 11.01.2023, загальними зборами обрано склад правління ОСББ у кількості 7 осіб.
70. Відповідно до протоколу засідання правління ОСББ «Альма-центр» від 04.07.2024 на зборах голова правління ОСББ «Альма-центр» проінформувала членів правління про пропозицію Харківської обласної організації товариства Червоного Хреста відносно організації у підвальному приміщені Єдиного навчально-тренінгового центру з надання психосоціальної підтримки. З огляду на викладене, директором ОСББ «Альма-Центр» запропоновано укласти договір, відповідно до якого відремонтувати підвальне приміщення та сплачувати внески на управління багатоквартирного будинку. Зазначену пропозицію директора ОСББ «Альма-Центр» членами правління підтримано одноголосно.
71. Верховний Суд бере до уваги, що загальні збори як вищий орган управління визначають основні напрями діяльності об'єднання, у тому числі приймають рішення про порядок використання спільного майна. Правління, як виконавчий орган здійснює поточну господарську діяльність, зокрема забезпечує виконання рішень загальних зборів, укладення договорів тощо.
72. У подальшому між ОСББ «Альма-центр» та Харківською обласною організацією товариства Червоного Хреста України було укладено спірний договір оренди від 01.07.2024, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове користування підвальне приміщення, загальною площею 250 кв. м. для використання під розміщення Єдиного навчально-тренінгового центру з надання психосоціальної підтримки.
73. Суди встановили, що за згодою ОСББ «Альма-центр», Харківська обласна організація товариства Червоного Хреста України виконала свої зобов'язання та здійснила ремонт орендованих приміщень.
74. Позивач у відзиві на касаційну скаргу стверджує, що після проведеного Харківською обласною організацією товариства Червоного Хреста України ремонту у приміщенні діти будинку та прилеглих територій перебувають у більш комфортних умовах під час проведення різноманітних заходів для них, а мешканці будинку спускаються до просторого та відновленого приміщення, яке також можна використовувати як укриття під час повітряних тривог; Харківська обласна організація товариства Червоного Хреста України сплачує внески на утримання будинку, в розмір яких входить також частина коштів на ремонт та сплачує комунальні послуги.
75. Отже, суди попередніх інстанцій встановили наявність рішення співвласників багатоквартирного будинку щодо передачі в оренду підвалів, позивач не доводить наявність інших рішень загальних зборів щодо скасування такого рішення чи прийняття нового щодо іншого використання спірного майна.
76. З огляду на зазначене, голова правління ОСББ «Альма-центр», укладаючи спірний договір, діяла в межах своєї компетенції відповідно до рішень загальних зборів співвласників ОСББ та рішення правління.
77. Верховний Суд зазначає, що незгода окремого співвласника з передачею майна в оренду не свідчить про безумовне порушення його прав та інтересів.
78. Водночас скаржник не доводить порушення свого права ускладненням доступу до вузлів комунікацій, точок приєднання енергії, вентилів, кранів тощо, у зв?язку з укладенням спірного договору оренди приміщення (обмеженням доступу до інженерних мереж); використанням орендарем приміщення так, що погіршуються умови для співвласників (шум, пошкодження конструкцій тощо); переплануванням/монтажем обладнання без згоди співвласників.
79. Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
80. Статтю 510 ЦК України передбачено, що сторонами у зобов'язанні є боржник і кредитор. У зобов'язанні на стороні боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб. Якщо кожна із сторін у зобов'язанні має одночасно і права, і обов'язки, вона вважається боржником у тому, що вона зобов'язана вчинити на користь другої сторони, і одночасно кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї.
81. За договором, укладеним ОСББ «Альма-Центр», права та обов'язки набуває ОСББ «Альма-центр» як сторона договору.
82. Верховний Суд бере до уваги, що підписання головою правління ОСББ «Альма-центр» оспорюваного договору без наявності у голови правління повноважень на укладення такого договору та без попереднього погодження умов такого договору рішенням правління ОСББ та із заниженим розміром орендної плати, про що стверджує позивач, може свідчити про порушення прав та інтересів самого ОСББ, яке є юридичною особою, у його правовідносинах з іншою особою - стороною договору оренди.
83. Позивач не позбавлений права ініціювати питання щодо скликання позачергових зборів співвласників ОСББ з метою належного реагування на факт укладення оспорюваного правочину та розгляду питання щодо порушення прав і законних інтересів юридичної особи (її учасників).
84. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 25.06.2024 у справі № 914/2193/22.
85. З огляду на зазначене, суди попередніх інстанцій дійшли правомірного висновку про наявність підстав для відмови в позові.
86. Підставою касаційного оскарження позивач вказує п. 1 ч. 2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України.
87. Верховний Суд неодноразово наголошував на тому, що для касаційного перегляду з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, наявності самих лише висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у певній справі не достатньо, обов'язковою умовою для касаційного перегляду судового рішення є незастосування правових висновків, які мали бути застосовані у подібних правовідносинах у справі, в якій Верховний Суд зробив висновки щодо застосування норми права, з правовідносинами у справі, яка переглядається.
88. Отже, підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише цитування у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
89. Неврахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права, зокрема, має місце тоді, коли суд апеляційної інстанції, посилаючись на норму права, застосував її інакше (не так, в іншій спосіб витлумачив тощо), ніж це зробив Верховний Суд в іншій справі.
90. У справі № 906/1308/19, на яку послався скаржник у касаційній скарзі, предметом позову була вимога фізичної особи - співвласника багатоквартирного будинку до ОСББ та господарюючого суб'єкта про визнання недійсним укладеного останніми договору. Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що рішення про передачу будинку на обслуговування ФОП загальні збори ОСББ не приймали, з умовами спірного договору мешканців будинку не ознайомлено, якість надання послуг погіршилась, вартість послуг безпідставно завищено, що порушує права позивача та мешканців будинку, як споживачів послуг з обслуговування будинку, яким мали надаватися за спірним договором. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.02.2021 у справі № 906/1308/19 вказала, що саме співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. Натомість докази наявності рішення загальних зборів співвласників, яким було би вирішено питання щодо передачі ФОП окремих функцій управління багатоквартирним будинком шляхом укладення спірного договору, в матеріалах справи відсутні. Саме на цій підставі Велика Палата Верховного Суду погодилася із судами попередніх інстанцій, які визнали недійсним оспорюваний договір про надання послуг, укладений між ОСББ та ФОП, адже цей договір був завуальованою формою договору з управителем про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, оскільки в обов'язки виконавця (ФОП) за договором входили функції, пов'язані з управлінням. Також Велика Палата Верховного Суду вказала на те, що спір стосується реалізації прав та виконання обов?язків позивача у межах здійснення ним як співвласником володіння, користування і розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, учасника правовідносин з надання житлово-комунальних послуг.
91. Отже, висновки судів попередніх інстанцій у справі, що розглядається, про відсутність підстав для визнання оспорюваного договору недійсним обґрунтовані не відмінним застосуванням судами Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ніж у справі № 906/1308/19, а тим, що у справі № 922/92/25 функції з управління будинком не передавались управителю, а сам договір не є за своїм змістом договором з передачі функцій управління багатоквартирним будинком управителю, та встановленою судами попередніх інстанцій відсутністю порушених прав позивача.
92. Таким чином, відмінність обумовлена неоднаковою фактично-доказовою базою, тобто іншими обставинами, встановленими попередніми судовими інстанціями, і за іншими поданими сторонами та оціненими судами доказами, у залежності від яких (обставин і доказів) й прийняті відповідні судові рішення.
93. Крім того, скаржник посилається на постанови Верховного Суду: від 18.12.2024 у справі № 902/69/24, від 04.06.2018 у справі № 753/10763/17, від 28.01.2025 у справі № 916/2079/23.
94. Верховний Суд у постанові від 14.09.2016 у справі № 753/10763/17, залишаючи без змін судові рішення вказав на те, що спірне рішення ОСББ « 26-І» від 14.09.2016 щодо визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків та платежів співвласників будинку прийнято на загальних зборах та за нього проголосувало більше ніж дві третини загальної кількості усіх співвласників, у тому числі й позивачі. Розмежування розміру внесків проведено загальними зборами ОСББ «26-І» за видом об'єкту нерухомого майна, а не за людиною або громадянином, тобто розмір внесків визначено залежно від виду об'єкту нерухомого майна (квартира або нежитлове приміщення) і відсутня залежність розміру внесків до конкретної людини або громадянина (групи людей), тому оспорюване рішення ОСББ не суперечить положенням статті 24 Конституції України. Наявність у власності особи квартири або нежитлового приміщення не визначають її майнового стану у порівнянні з іншою особою.
95. Верховний Суд у постанові від 28.01.2025 у справі № 916/2079/23, скасовуючи постанову суду апеляційної інстанції та залишаючи в силі рішення місцевого господарського суду вказав на те, що у суду апеляційної інстанції не було правових підстав як надавати оцінку ухвалі суду першої інстанції від 19.09.2023 про відмову у задоволенні заяви про зміну предмета позову, яка позивачем не була оскаржена окремо від рішення у строки визначені статтею 256 Господарського процесуального кодексу України, так і розглядати позовні вимоги про визнання недійсними рішень правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фонтан-16», оформлених протоколом засідання правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фонтан-16» № 9 від 03.11.2020, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Верховний Суд погодився з висновками суду першої інстанції про те, що рішення засідання правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фонтан-16», оформлене протоколом № 9 від 03.11.2020, яким вирішено провести 20.12.2020 загальні збори ОСББ «Фонтан-16» є правомірним, а тому у суду відсутні підстави для висновку, що призначення загальних зборів ОСББ «Фонтан-16» на 20.12.2020 відбулось у незаконний спосіб.
96. Верховний Суд у постанові від 18.12.2024 у справі № 902/69/24, залишаючи судові рішення без змін, вказав на те, що визначена як пунктом 3 розділу ІІІ статуту ОСББ, так і нормами статті 10 Закону про ОСББ, виключна компетенція загальних зборів співвласників щодо прийняття рішення про визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників узгоджується з нормами частини другої статі 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», які передбачають можливість за рішенням зборів співвласників визначити інший порядок розподілу витрат співвласників на управління багатоквартирним будинком.
Оскільки ні положення статуту ОСББ, ні норми Закону про ОСББ, зокрема, статті 20 цього Закону, не містять застереження (заборони) щодо можливості встановлення за рішенням загальних зборів співвласників іншого порядку розподілу витрат співвласників на управління багатоквартирним будинком, Суд вважає цілком законним прийняття такого рішення з урахуванням норми частини другої статті 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», так як ця норма не суперечить ні положенням статуту ОСББ, ні нормам Закону про ОСББ, а по суті доповнює їх, надаючи загальним зборам співвласників у межах їх виключної компетенції (щодо визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників) можливість встановити інший порядок розподілу витрат на управління багатоквартирним будинком, зокрема встановити однаковий для всіх співвласників розмір одноразового внеску на створення накопичувального фонду для проведення ремонтних робіт у будинку.
97. У зазначених справах предметом позову є визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ та досліджувалися питання щодо письмового опитування співвласників, законність способу призначення загальних зборів ОСББ, запровадження диференціації стосовно розміру тарифу на обслуговування будинку залежно від виду об'єкта нерухомого майна (квартира або нежитлове приміщення) натомість у справі, що розглядається, предметом позову є визнання недійсним договору оренди.
98. З огляду на викладене, зазначені справи не є подібними за предметом і підставами позову і фактично-доказовою базою - встановленими судами обставинами справи і зібраними та дослідженими в них доказами, до справи, що розглядається судом, що свідчить про те, що ці справи та справа, що розглядається, не є подібними.
99. Наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена у п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, не отримала підтвердження після відкриття касаційного провадження.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
100. Частинами 1, 2 ст. 300 ГПК України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
101. Відповідно до п.1 ч. 1 ст. 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
102. Згідно зі ст. 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
103. За таких обставин, перевіривши застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та в межах наведених у касаційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для скасування судових рішень судів попередніх інстанції, касаційна скарга - залишається без задоволення.
Розподіл судових витрат
104. З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, згідно зі ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.10.2025 та рішення господарського суду Харківської області від 02.07.2025 у справі № 922/92/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя О. О. Мамалуй
Судді О. М. Баранець
О. А. Кролевець