65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"04" грудня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/2061/25
Господарський суд Одеської області у складі судді Цісельського О.В.,
за участю секретаря судового засідання Лінник І.А.,
за участю представників:
від позивача: не з'явився,
від відповідача: не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу №916/2061/25
за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, № 1, м. Одеса, 65039, код ЄДРПОУ 26302595)
до відповідача: Підприємства у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі» (вул. Канатна, № 17, м. Одеса, 65014, код ЄДРПОУ 22451708)
про розірвання договору оренди, виселення та стягнення авансованого внеску і забезпечувального депозиту,
1. Короткий зміст позовних вимог та заперечень.
Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Підприємства у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі», в якій просить суд:
- розірвати договір оренди нежилого приміщення № 194/19 від 15.04.2019 (у новій редакції від 21.02.2022), укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Підприємством у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі»;
- виселити Підприємство у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі» з нежилого приміщення першого поверху № 810 загальною площею 62,4 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;
- стягнути з Підприємства у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради авансовий внесок у розмірі 8576,47 грн та забезпечувальний депозит у розмірі 7147,06 грн, а також понесені судові витрати.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем умов договору оренди нежилого приміщення № 194/19 від 15.04.2019 та допущення істотних порушень в частині оплати авансового внеску та забезпечувального депозиту, а також використання орендованого майна не за цільовим призначенням.
Позивач вважає за доцільне розірвати договір оренди нежилого приміщення № 194/19 від 15.04.2019 (у новій редакції) у зв'язку з допущенням зі сторони орендаря істотних порушень умов цього договору, оскільки в порушення умовам договору відповідач не сплатив авансовий внесок в сумі 8576,47 грн та забезпечувальний депозит в сумі 7147,06 грн, що грубо суперечить пп. 10.1. п. 10, п. 11 розділу І та п. 3.5, 4.5 розділу ІІ договору оренди. На думку позивача, вищенаведене є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю.
Також позивач зауважує, що протягом дії орендних відносин по договору між сторонами неодноразово виникали спори, які були предметом судового розгляду, оскільки орендовані приміщення першого поверху № 810 загальною площею 62,4 кв.м. та приміщення № 812 загальною площею 18,6 кв.м., були зайняті сторонніми особами, зокрема ОСББ «Церковний». При цьому, в ході проведення огляду та обстеження нежилих приміщень було виявлено факт реєстрації права власності за ОСББ «Церковний» на нежитлове приміщення № 102 загальною площею 77,5 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, № 107, яке фактично складається із частин нежитлових приміщень № 812 та № 810, що належить до комунальної власності.
Позивач пояснює, що відповідно до рішення Господарського суду Одеської області від 15.12.2021 по справі № 916/980/20 були задоволені позовні вимоги Одеської міської ради та, зокрема, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47054423 від 27.05.2019, прийняте державним реєстратором Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Д.Ю. про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за ОСББ «Церковний» та запис про право власності від 24.05.2019 № 31725966, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСББ «Церковний».
Як додає позивач, 02.12.2024 уповноваженими особами Департаменту було обстежено нежитлове приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107, та встановлено, що приміщення звільнене від третіх осіб, а орендар фактично займає приміщення та приступає до цільового використання приміщення відповідного до договору. Між тим, 25.03.2025 уповноваженими представниками Департаменту проведено повторне обстеження нежитлового приміщення № 810 площею 62,4 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107, в ході якого було встановлено, що вхід у приміщення з фасаду (просп. Українських Героїв), тобто з іншого орендованого за договором приміщення. Крім того, на момент обстеження приміщення використовується під пункт прийому вторсировини.
Відтак, за ствердженням позивача, відповідачем допущено істотні порушення умов договору оренди у виді невиконання зобов'язань щодо використання орендованого майна відповідно до його цільового використання, що грубо суперечить п. 7 розділу І та п. 6.1. розділу ІІ договору оренди (у новій редакції). Враховуючи викладене, Департаментом скеровано відповідачу лист-припис з пропозицією усунути порушення умов договору, а саме в частині використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням, проте 30.04.2025 уповноваженими представниками Департаменту проведено повторне обстеження нежитлового приміщення № 810 площею 62,4 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107, в ході якого з'ясовано, що нежитлове приміщення досі використовується під пункт прийому вторсировини, у зв'язку з чим позивач висновує, що відповідачем не усунено порушення умов договору в частині використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням.
Окрім того, позивач зазначає, що при розрахунку орендної плати застосвувалась ставка 8% (цільове призначення - розміщення торгівельного об'єкта з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи) замість встановлених законодавством 15% (інше використання майна), що, на переконання позивача, безумовно порушує вимоги чинного законодавства щодо правильного визначення орендної ставки та свідчить про недотримання орендарем умов договору оренди, а така невідповідність не лише спричиняє заниження належної до сплати орендної плати, а й суперечить принципам ефективного та раціонального використання комунального майна.
В свою чергу, як наголошує позивач, на адресу Департаменту жодних заяв чи пропозицій від відповідача щодо узгодження та/або затвердження зміни цільового призначення орендованого майна не надходило, будь-яких змін, додаткових погоджень, угод до договору оренди не вносилось та не укладалось. Відтак, позивач вважає, що відповідачем систематично допускаються істотні порушення умов договору оренди у виді невиконання зобов'язань щодо використання орендованого майна відповідно до його цільового призначення і, в свою чергу, може призвести до знищення об'єкта оренди або до його значного пошкодження, що є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю.
Також позивач додає, що умовами спірного договору встановлений обов'язок відповідача в день його укладення або до цієї дати сплатити авансовий внесок з орендної плати та забезпечувальний депозит, а також визначені їх розміри, проте всупереч умова спірного договору та положенням пункту 121 Порядку, відповідач не виконав обов'язку щодо внесення авансового внеску в розмірі 5876,47 грн на рахунок позивача до підписання договору оренди, або в день його підписання, як і не надходили на рахунок Департаменту кошти в розмірі 7147,06 грн в якості суми забезпечувального депозиту, а отже, на переконання позивача, наявні підстави для оцінки цих обставин.
Відзив на позов відповідач суду не надав, своїм правом на захист не скористався.
Інші заяви по суті до суду не надходили.
2. Процесуальні питання, вирішені судом.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.05.2025 позовна заява вх.№2108/25 була передана на розгляд судді Цісельському О.В.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.06.2025 прийнято позовну заяву (вх.№ 2108/25 від 27.05.2025) до розгляду та відкрито провадження у справі №916/2061/25, справу № 916/2061/25 постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження та підготовче засідання призначено на "24" червня 2025 року о 14:20 год.
23.06.2025 від позивача до суду надійшла заява (вх. № 19865/25), якою останній просив проводити судові засідання у справі № 916/2061/25 без участі його представника за наявними матеріалами справи.
Підготовче засідання, призначене ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.06.2025 у справі № 916/2061/25 на 24.06.2025 о 14:20 год., не відбулося у зв'язку з перебуванням судді Цісельського О.В. у період з 23.06.2025 по 25.06.2025 включно у відпустці.
26.06.2025 ухвалою Господарського суду Одеської області підготовче засідання у справі № 916/2061/25 призначено на "08" липня 2025 року об 11:00 год.
08.07.2025 у підготовчому засіданні по справі № 916/2061/25 судом постановлено протокольну ухвалу про перерву до "29" липня 2025 року о 12:40 год., про що відповідач був повідомлений відповідною ухвалою суду від 08.07.2025, постановленою в порядку ст. 120 ГПК України.
29.07.2025 у підготовчому засіданні по справі № 916/2061/25 судом постановлено протокольну ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів за ініціативою суду, а також після вирішення всіх питань, передбачених ст. 182 ГПК України, постановлено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи № 916/2061/25 до судового розгляду по суті на "21" серпня 2025 року об 11:00 год. Окрім того, призначено резервну дату судового засідання з розгляду справи № 916/2061/25 по суті на 04 вересня 2025 року об 11:00 год.
Підприємство у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі» про дату, місце та час судового засідання по суті у справі № 916/2061/25 було повідомлено ухвалою суду від 29.07.2025, постановленою у відповідності до ст. 120 Господарського процесуального кодексу України.
21.08.2025 у судовому засіданні по справі № 916/2061/25, враховуючи неявку відповідача у судове засідання з розгляду справи по суті, судом постановлено протокольну ухвалу про перерву, згідно раніше визначеної резервної дати, до "04" вересня 2025 року об 11:00 год.
Судове засідання, призначене протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.08.2025 у справі № 916/2061/25 на 04.09.2025 об 11:00 год., не відбулося у зв'язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги, що унеможливило проведення судових засідань.
05.09.2025 ухвалою Господарського суду Одеської області судове засідання у справі № 916/2061/25 призначено на "14" жовтня 2025 року о 12:00 год.
14.10.2025, у в'язку з неявкою відповідача та неможливістю завершити розгляд справи по суті, судом постановлено протокольну ухвалу про перерву у судовому засідання з розгляду справи по суті на "11" листопада 2025 року об 10:20 год., про що відповідач був повідомлений відповідною ухвалою суду від 15.10.2025 відповідно до вимог ст. 120 ГПК України.
Судове засідання, призначене протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.10.2025 у справі № 916/2061/25 на 11.11.2025 о 10:20 год., не відбулося у зв'язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги, що унеможливило проведення судових засідань.
12.11.2025 ухвалою Господарського суду Одеської області судове засідання у справі № 916/2061/25 призначено на "25" листопада 2025 року о 10:40 год.
24.11.2025 відповідач звернувся до суду із заявою (вх. № 37356/25), якою повідомив, що уклав договір про надання професійної правничої допомоги у справі із новим представником та, посилаючись на необхідність ознайомитись з матеріалами справи, просив відкласти розгляд справи № 916/2061/25 на іншу дату.
25.11.2025 у судовому засіданні, врахувавши заяву відповідача та думку представника позивача, з метою забезпечення дотримання принципів рівності та змагальності сторін, суд постановив протокольну ухвалу про перерву до "04" грудня 2025 року об 11:40 год., про що повідомив відповідача ухвалою від 25.11.2025, постановлено у відповідності до приписів ст. 120 ГПК України.
28.11.2025 від позивача до суду надійшла письмова промова в дебатах (вх. № 38038/25) та заява (вх. № 38039/25) про проведення судового засідання без особистої участі представника Департаменту за наявними в матеріалах справи доказами та поданими письмовими поясненнями, які судом було долучено до матеріалів справи.
01.12.2025 представник відповідача звернувся до суду із заявою (вх. № 38262/25) якою просив внести його дані до додаткових відомостей про учасника справи для доступу до електронної справи та перевести в електронну форму процесуальні та інші документи по справі № 916/2061/25, що надійшли до суду в паперовій формі. Вказана заява була задоволена судом та 02.12.2025 представнику відповідача був наданий доступ до матеріалів електронної справи № 916/2061/25.
В судове засідання 04.12.2025 представник позивача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради не з'явився, повідомлений належним чином, звертався до суду з відповідним клопотанням про розгляд справи за наявними в матеріалах справи документами та за відсутності представника позивача, під час розгляду справи виступив із вступною промовою, позовні вимоги підтримав повністю та просив суд їх задовольнити.
Відповідач - Підприємство у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі», про час та місце розгляду справи повідомлявся своєчасно, проте свого представника в судові засідання жодного разу не направив, поважність підстав неявки належними та допустимими доказами суду не обґрунтував, своїм процесуальним правом на подання відзиву не скористався, жодних заперечень проти позову не надав, з огляду на що суд вважає за можливе відповідно до ч.9 ст.165 ГПК України розглянути справу за наявними в ній матеріалами.
Так, частиною 11 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що якщо учасник справи має електронний кабінет, суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в електронній формі виключно за допомогою Єдиної судової інформаційно-комунікаційної системи чи її окремої підсистеми (модуля), що забезпечує обмін документами. У разі відсутності в учасника справи електронного кабінету суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в паперовій формі рекомендованим листом з повідомленням про вручення.
Особи, які зареєстровані в ЄСІТС, мають змогу знайомитися з матеріалами справи в електронному вигляді, оскільки всі внесені до автоматизованої системи діловодства судів документи та повідомлення по справі надсилаються до Електронних кабінетів користувачів в автоматичному порядку.
Відповідно до відомостей, наявних у матеріалах справи, відповідач є користувачем ЄСІТС, зареєстрований в «Електронному суді» та має власний «кабінет» в «Електронному суді».
Ухвали суду були надіслані відповідачу до його електронного кабінету в підсистемі «Електронний суд» та відповідно доставлені йому, про що свідчать наявні в матеріалах справи довідки про доставку документу до електронного кабінету.
Відповідно до п. 2 ч. 6 ст. 242 ГПК України, днем вручення судового рішення є день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи. Якщо судове рішення надіслано до електронного кабінету пізніше 17 години, судове рішення вважається врученим у робочий день, наступний за днем його відправлення, незалежно від надходження до суду повідомлення про його доставлення.
Отже, суд вважає, що ним було виконано умови Господарського процесуального кодексу України стосовно належного та своєчасного повідомлення учасників справи про розгляд справи і забезпечення реалізації ним своїх прав.
Отже, суд констатує небажання відповідача протягом майже п'яти місяців висловити свою правову позицію у даному спорі, незабезпечення відповідачем явки у всі попередні засідання по даній справі.
За наведених обставин суд доходить висновку, що судом було вчинено всі необхідні дії щодо повідомлення позивача та відповідача про відкриття провадження у справі, а також про всі призначені по справі судові засідання, вчинення відповідних процесуальних дій та надано можливість взяти участь у судових засіданнях і викласти свої, зокрема, заперечення проти задоволення позовних вимог, натомість відповідач не вживав заходів щодо реалізації наданого йому права навести свої доводи та міркування, заперечення проти заяв, доводів і міркувань інших осіб, передбачене статтею 42 Господарського процесуального кодексу України, зокрема, шляхом участі в судових засіданнях, подання відзиву на позовну заяву та надання доказів.
Згідно з ч. 1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи, зокрема, у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.
Таким чином, суд вважає, що відповідач про дату, час і місце розгляду справи повідомлений належним чином, відтак, керуючись статтею 202 Господарського процесуального кодексу України, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності відповідача за наявними у ній матеріалами.
Матеріали справи свідчать про те, що судом було створено всім учасникам судового процесу належні умови для доведення останніми своїх правових позицій, надання ними доказів, які, на їх думку, є достатніми для обґрунтування своїх вимог та заперечень та надано достатньо часу для підготовки до судового засідання тощо. Окрім того, судом було вжито всіх заходів, в межах визначених чинним законодавством повноважень, щодо всебічного, повного та об'єктивного дослідження всіх обставин справи.
З огляду на те, що розгляд даної справи неодноразово відкладався у зв'язку з нез'явленням відповідача у судові засідання, неподанням відповідачем відзиву на позовну заяву, а також враховуючи достатність часу, наданого учасникам справи для підготовки до судового засідання та подання доказів, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивної господарського процесу, закріплені у статті 129 Конституції України та статтях 13, 14, 74 Господарського процесуального кодексу України, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених Господарським процесуальним кодексом України, висловлення своєї правової позиції у спорі та надання відповідних доказів, що є підстави для розгляду справи по суті за наявними у ній матеріалами за відсутності представників позивача та відповідача у відповідності до вимог частини 2 статті 178 Господарського процесуального кодексу України.
Під час судового розгляду, відповідно до ст.ст. 209, 210 ГПК України, судом були з'ясовані всі обставини на які учасники справи посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, а також судом були безпосередньо досліджені всі докази, наявні в матеріалах справи.
04.12.2025 в судовому засіданні Господарським судом був закінчений розгляд справи по суті та згідно із приписами статтей 233, 240 Господарського процесуального кодексу України підписано скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення без його проголошення.
3. Обставини, встановлені судом під час розгляду справи.
Як свідчать матеріали справи, Територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належить нежилі приміщення першого поверху № 810, загальною площею 62,4 кв.м., розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, № 107, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 15.10.2007, виданим на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 22.08.2007 № 923, та витягом про реєстрацію права власності від 15.11.2007 № 16664199.
15.04.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець, позивач, ДКВ ОМР) та Підприємством у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі» (орендар, відповідач, Підприємство) укладено договір оренди № 194/19 нежилого приміщення (далі - договір), п. 1.1. якого передбачено, що орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежилі приміщення першого поверху № 810, загальною площею 62,4 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107 (далі за текстом - об'єкт оренди). Характеристики об'єктів оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий КП «ОМБТІ та РОН» виконавчого комітету ОМР від 31.07.2007. Ринкова вартість об'єкта оренди становить 536030,00 грн (без урахування податку на додану вартість).
Відповідно до п. 1.3. договору термін дії договору оренди: з 15.04.2019 по 15.03.2022.
15.04.2019 між сторонами підписано акт приймання-передачі нежилих приміщень, яким засвідчили передачу орендареві нежилих приміщень першого поверху № 810, загальною площею 62,4 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107, а також погоджено та підписано розрахунок орендної плати до спірного договору договору оернди № 194/19 від 15.04.2019.
21.02.2022 між сторонами укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди № 194/19 від 15.04.2019, згідно з якою сторони погодили, з метою приведення договору у відповідність з мінімальним строком оренди, передбаченим частиною 3 статті 9 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна», внести зміни до договору шляхом викладення його в новій редакції, що додається до цієї додаткової угоди, яка набирає чинності з моменту укладення і є невід'ємною частиною договору.
Так, 21.02.2022 між ДКВ ОМР, Підприємством у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі» та Комунальною установою «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси (нова редакція договору оренди від 15.04.2024 № 194/19).
Відповідно до розділу І договору - Змінювані умови договору (далі - умови):
- об'єкт оренди та склад майна (далі - майно): нежилі приміщення першого поверху № 810, загальною площею 62,4 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107 (п.4.1 умов);
- вартість майна: 536030,00 грн, без ПДВ (п.6.1 умов);
- цільове призначення майна: розміщення торгівельного об'єкта з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи (п. 7.1. умов);
- орендна плата та платежі: 3573,53 грн, без ПДВ - дата визначення ринкової вартості майна 20.11.2018, що є датою визначення орендної плати за базовий місяць оренди; 4447,76 грн, без ПДВ - орендна плата за перший місяць оренди з 21.02.2022 (індекс інфляції з 20.11.2018 - 21.02.2022) - 1,2444 (п.9.1 умов);
- розмір авансового внеску орендної плати: 2 (дві) місячні орендні плати - 7147,06 грн, без ПДВ; 8576,47 грн з ПДВ (п.10.1 умов);
- сума забезпечувального депозиту: 7147,06 грн, без ПДВ (п.11 умов);
- договір діє до 14.04.2024 включно (п.12.1 умов);
- згода на суборенду: суборенда заборонена (ч. 3 ст. 15 Закону про оренду) (п. 13 умов);
- співвідношення розподілу орендної плати станом на дату укладення договору: згідно з рішенням Одеської міської ради «Про бюджет Одеської міської територіальної громади» на відповідний рік (п.17 умов).
Розділом ІІ договору передбачені Незмінювані умови договору, згідно п.п. 1.1, 1.2 яких орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 умов, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 умов. Майно передається в оренду для використання згідно з пунктом 7 умов.
Відповідно до п.п. 3.1 - 3.3 незмінюваних умов договору, орендна плата становить суму, визначену у пункті 9 умов. Нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством. До складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об'єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньо будинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із балансоутримувачем та/або безпосередньо з постачальниками комунальних послуг.
Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, що публікується у поточному місяці. Орендар сплачує орендну плату орендодавцю щомісяця до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності.
Як передбачено п.п. 3.5, 3.6 незмінюваних умов договору, в день укладення цього договору або до цієї дати орендар сплачує орендодавцю орендну плату за кількість місяців, зазначену у пункті 10 Умов (авансовий внесок з орендної плати), на підставі документів, визначених у пункті 3.6 цього договору. Підставою для сплати авансового внеску з орендної плати є рішення, прийняте відповідно до пункту 121 Порядку.
Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується орендодавцем. Орендодавець і балансоутримувач можуть за домовленістю звернутися із позовом про стягнення орендної плати та інших платежів за цим договором, за якими у орендаря є заборгованість, в інтересах відповідної сторони цього договору. Сторона, в інтересах якої подається позов, може компенсувати іншій стороні судові і інші витрати, пов'язані з поданням позову (п. 3.8 договору).
За умовами п. 4.5. розділу «II. Незмінювані умови договору» з метою виконання зобов'язань орендаря за цим договором, а також за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю до або в день підписання цього договору орендар сплачує на рахунок орендодавця забезпечувальний депозит у розмірі, визначеному в пункті 11 умов.
Орендодавець повертає забезпечувальний депозит орендарю протягом п'яти робочих днів після отримання від балансоутримувача примірника акта повернення з оренди орендованого майна, підписаного без зауважень балансоутримувача, або здійснює вирахування сум, визначених у пункті 4.8 цього договору, у разі наявності зауважень балансоутримувача або орендодавця (п.4.6 незмінюваних умов договору).
Відповідно до п. 6.1. розділу «II. Незмінювані умови договору» орендар зобов'язаний використовувати орендоване майно відповідно до призначення, визначеного у пункті 7 умов.
Пунктом 6.2. розділу II договору передбачено, що орендар зобов'язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
Згідно з п. 8.1. розділу «II. Незмінювані умови договору» орендар не має права передавати майно в суборенду.
Пунктами 9.3, 9.4 незмінюваних умов договору передбачено, що одночасно або до укладання цього договору орендар повністю сплатив авансовий внесок з орендної плати в розмірі, визначеному у пункті 10 Умов. Одночасно або до укладення цього договору орендар повністю сплатив забезпечувальний депозит в розмірі, визначеному у пункті 11 Умов.
Згідно п. 12.1 незмінюваних умов, цей договір укладено на строк, визначений у пункті 12 умов. Цей договір набирає чинності в день його підписання сторонами. Строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору. Перебіг строку оренди визначається ретроактивно за дати підписання акта приймання-передачі майна за договором оренди від 15.04.2019 № 194/19, до якого вносяться зміни шляхом викладення його в новій редакції.
Умовами пп.12.6.3, 12.6.6. п. 12.6 незмінюваних умов передбачено, що договір припиняється: на вимогу орендодавця з підстав, передбачених пунктом 12.7 цього договору, і при цьому договір вважається припиненим в день, визначений відповідно до абзацу третього пункту 12.8 цього договору; на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.
Відповідно до підпунктів 12.7.2., 12.7.3. пункту 12.7. розділу II договору, договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар, серед іншого, використовує майно не за цільовим призначенням, визначеним у пункті 7.1. розділу І договору, а також в порушення пункту 8.1. передав майно, його частину у користування іншій особі.
Пунктом 12.8. розділу ІІ договору встановлено, що про наявність однієї з підстав для дострокового припинення договору з ініціативи орендодавця, передбачених пунктом 12.7. цього договору, орендодавець повідомляє орендареві та іншій стороні договору листом. У листі повинен міститись опис порушення і вимога про його усунення в строк не менш як 15 та не більше як 30 робочих днів з дати реєстрації листа (у строк п'яти робочих днів, якщо порушення стосується прострочення сплати орендної плати або перешкоджання у здійсненні орендодавцем або балансоутримувачем контролю за використанням майна). Лист пересилається на адресу електронної пошти орендаря і поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження орендаря, а також за адресою орендованого майна.
Якщо протягом встановленого у приписі часу орендар не усунув порушення, орендодавець надсилає орендарю лист, у якому повідомляє орендареві про дострокове припинення договору на вимогу орендодавця. У листі зазначається підстава припинення договору, посилання на вимогу про усунення порушення, а також посилання на обставини, які свідчать про те, що порушення триває після закінчення строку, відведеного для його усунення.
Договір вважається припиненим на п'ятий робочий день після надіслання орендодавцем орендарю листа про дострокове припинення цього договору. Орендодавець надсилає орендарю лист про дострокове припинення цього договору електронною поштою, а також поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження орендаря, а також за адресою орендованого майна. Дата дострокового припинення цього договору на вимогу орендодавця встановлюється на підставі штемпеля поштового відділення на поштовому відправленні орендодавця.
Вказаний договір підписаний повноважними представника та скріплений печатками орендаря, орендодавця та балансоутримувача.
Як свідчать матеріали справи, рішенням Господарського суду Одеської області від 15.12.2021 у справі № 916/980/20, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.09.2022, позовні вимоги Одеської міської ради до відповідачів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Церковний», Державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Дар'ї Юріївни задоволено повністю. Скасовано, зокрема, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 47054423 від 27.05.2019, прийняте державним реєстратором Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Дарією Юріївною, про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - нежитлове приміщення №102, загальною площею 77,5 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, буд. 107, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1838314951101 за Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Церковний» та запис про право власності від 24.05.2019 №31725966, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Церковний».
При цьому у рішенні суду встановлено, що нежилі приміщення першого поверху № 810 загальною площею 62,4 кв.м. по вул. Мала Арнатська,107, які зареєстровано за ОСББ “Церковний» входять до складу нежитлових приміщень № 102, які належать на праві комунальної власності територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради.
Так, рішення Господарського суду Одеської області від 15.12.2021 у справі № 916/980/20 набрало законної сили 14.09.2022.
Згідно акту від 02.12.2024 обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107, при обстеженні встановлено, що приміщення першого поверху № 810 площею 62,4 кв.м., розташоване у 2-поверховому фасадному будинку. Вхід здійснюється з фасаду з просп. Українських Героїв та з дворової території. Приміщення звільнено від третіх осіб. Орендар - ТОВ «Солодощі» фактично займає приміщення та приступає до цільового використання приміщення відповідно до договору оренди. До акту додано фотофіксацію.
Акт підписаний у присутності директора Підприємства у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі» - Назаренко Ж.Б.
Як убачається з акту від 25.03.2025 обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107, при обстеженні встановлено, що приміщення розташоване на першому поверсі у 2-поверхового фасадного будинку. В приміщенні є два входи: з фасаду з просп. Українських Героїв та з дворової території. На момент обстеження приміщення використовується під пункт прийому вторсировини. До акту додано фотофіксацію.
На виконання вимог пункту 12.8 розділу II договору, ДКВ ОМР направлено Підприємству у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі» лист-припис за вих. № 01-13/612 від 08.04.2025, в якому позивач зазначив, що відповідачем допущено істотні порушення умов договору оренди (у новій редакції) у виді невиконання зобов'язань щодо використання орендованого майна відповідно до його цільового призначення, що грубо суперечить п. 7 розділу I та п. 6.1. розділу II договору оренди (у новій редакції). Позивачем було запропоновано у 15-денний термін усунути порушення умов договору, а саме в частині використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням та повідомлено відповідача, що у випадку не усунення порушень буде ініційоване питання щодо дострокового припинення договору оренди.
Направлення листа-припису № 01-13/612 від 08.04.2025 відповідачу як на його адресу місцезнаходження, так і за адресою орендованого майна, підтверджується копіями описів вкладення, списками № 4828 та №4831 згрупованих відправлень, фіскальних чеків АТ «Укрпошта». Крім того, означений лист-припис скеровано відповідачу на його електронну адресу, вказану в договорі (пункт 3.2.1. розділу І договору), що підтверджується скриншотом із електронної скриньки про відправку листа.
Згідно акту від 30.04.2025 обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107, зокрема, нежилого приміщення першого поверху № 810, площею 62,4 кв.м, встановлено, що приміщення розташоване у 2-поверховому фасадному будинку. Вхід в приміщення з фасаду з просп. Українських Героїв, а також з дворової території. На момент обстеження приміщення використовується під пункт прийому вторсировини.
Неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди нежилого приміщення від 15.04.2019 №194/19 (в новій редакції) щодо внесення авансового внеску та забезпечувального депозиту, а також щодо використання орендованого майна відповідно до цільового призначення, стало підставою для звернення позивача до господарського суду з відповідним позовом.
4. Норми права, з яких виходить господарський суд при ухваленні рішення.
За змістом ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки можуть виникати з рішення суду.
В той же час, частинами 1, 2 статті 14 Цивільного кодексу України встановлено, що цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Частиною 1 ст. 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За змістом ч.2 ст.16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Частина 1 статті 202 ЦК України визначає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно з приписами статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку; зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
У відповідності до ч.1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
В силу статті 538 Цивільного кодексу України виконання свого обов'язку однією із сторін, яке відповідно до договору обумовлене виконанням другою стороною свого обов'язку, є зустрічним виконанням зобов'язання, при якому сторони повинні виконувати свої обов'язки одночасно, якщо інше не встановлено умовами договору, актами цивільного законодавства тощо.
Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Частиною 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України, Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За умовами частини першої статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно до п. 1 ст. 628 Цивільного Кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно вимог ст. 629 Цивільного Кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За положеннями ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
Згідно зі ст. 762 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.
Згідно з ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
Частиною 1 ст. 783 ЦК України передбачено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
У ч. 2 ст. 795 ЦК України встановлено, що повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.
Згідно з ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів (ч. ч. 2, 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
5. Висновки господарського суду за результатами вирішення спору.
Згідно із ст.129 Конституції України однією з засад судочинства є змагальність.
За змістом ст.13 Господарського процесуального кодексу України встановлений такий принцип господарського судочинства як змагальність сторін, згідно з яким судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ч.1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів.
За приписом ст.76 Господарського процесуального кодексу України предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Тобто, змагальність полягає в тому, що сторони у процесуальній формі доводять перед судом свою правоту, за допомогою доказів переконують суд у правильності своєї правової позиції.
Як встановлено судом, правовідносини між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Підприємства у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі» виникли на підставі договору оренди нежилого приміщення № 194/19 від 15.04.2019 (в новій редакції договору від 21.02.2022).
Як свідчать фактичні обставини справи, договір № 194/19 від 15.04.2019 (в новій редакції від 21.02.2022) оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, підписано сторонами, містить суттєві умови для такого виду договорів визначені законом, недійсним не визнано, а отже є таким, що породжує права та обов'язки для його сторін.
Укладений між сторонами договір оренди № 194/19 від 15.04.2019, як і нова редакція договору від 21.02.2022, став належною підставою виникнення у сторін за цим договором господарського зобов'язання відповідно до статей 11, 202, 509 Цивільного кодексу України).
Суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином, відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Враховуючи, що укладений між сторонами договір оренди за своєю правовою природою відноситься до договорів оренди, а майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, відтак, між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України (який був на момент виникнення спірних правовідносин та звернення із позовною заявою), Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Так, згідно умов договору оренди, об'єктом оренди є нежиле приміщення першого поверху № 810 загальною площею 62,4 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107 та обліковуються на балансі Комунальної установи «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради». Факт передачі та користування відповідачем орендованим майном підтверджується наявним у матеріалах справи актом приймання-передачі нерухомого майна від 15.04.2019.
У пункті 12 розділу «I. Змінювані умови договору» сторони погодили строк договору до 14.04.2024 включно.
Між тим, Указом Президента України № 64 від 24.02.2022 на усій території України введено воєнний стан, який неодноразово продовжувався та залишається чинним станом на дату ухвалення рішення у справі № 916/2060/25.
27.05.2022 Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» (надалі - Постанова № 634), згідно із п. 5 якої договори оренди державного та комунального майна, розташованого на визначених територіях, для яких не визначена дата завершення бойових дій або тимчасової окупації, строк дії яких завершується в період воєнного стану, вважаються продовженими до дати, що настає через шість місяців після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації та визначається із урахуванням переліку визначених територій.
Зважаючи на це, суд дійшов висновку, що строк дії договору було продовжено та такий не сплив станом на момент звернення позивачем до суду із позовом.
Як підтверджено матеріалами справи та не спростовано відповідачем, за результатами огляду об'єкта оренди уповноваженими працівниками позивача виявлено порушення відповідачем умов пункту 7 розділу I договору оренди (у новій редакції), а саме використання приміщення під пункт прийому вторсировини, тоді як цільове призначення майна - розміщення торгівельного об'єкта з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи.
Факт порушення зафіксовано в актах від 02.12.2024, 25.03.2025, 30.04.2025 обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107 та здійснено фото фіксацію порушень, копії яких (акт, фотографії) знаходяться в матеріалах справи.
Загальні підстави для зміни або розірвання договору визначено у статті 651 ЦК України, за змістом якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначено через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, і це відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких згідно з пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України віднесено, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
При цьому, варто зауважити, що істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилась порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018 у справі № 910/20932/17, від 02.10.2018 у справі № 910/21033/17, від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019 у справі №910/4427/18, від 07.05.2020 у справі № 910/5027/19.
Про зміну або розірвання договору в порядку частини 1 статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).
Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов'язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.
Позивач листом-приписом за вих. 01-13/612 від 08.04.2025 повідомив відповідача про істотні порушення умов договору та пропонував усунути їх в 15-денний термін та повідомив, що у випадку не усунення буде ініційовано питання щодо дострокового припинення договору оренди.
Доказів усунення істотного порушення умов до пункту 7 розділу I договору оренди (у новій редакції) відповідач не надано.
В свою чергу, з матеріалів справи слідує, що відповідач грубо та істотно порушує мету укладення договору оренди нежилого приміщення. Орендодавець, вступаючи в договірні відносини з орендарем, розраховує, зокрема, на належне і своєчасне виконання умов договору оренди, в тому числі в частині цільового призначення орендованого майна та в частині заборони щодо передачі орендованого майна іншим особам, зокрема в суборенду.
Суттєві порушення зобов'язань щодо цільового призначення орендарем та зайняття приміщень сторонніми особами, очевидно, є істотними порушеннями та підставою для розірвання такого договору в судовому порядку.
Відповідно до правових позицій Верховного Суду, викладених у постановах від 02.12.2020 у справі № 910/5446/19 та від 03.10.2023 у справі № 910/6018/22, укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватися за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України. Проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.
Зважаючи на це, суд доходить висновку, що допущене відповідачем порушення слід визнавати істотним у розумінні ст. 651 ЦК України, а тому позовна вимога про розірвання договору є законною, обґрунтованою та підлягає задоволенню.
Щодо вимоги позивача про виселення відповідача з орендованих приміщень суд зазначає наступне.
Суд враховує, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права або інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам необхідно виходити з його ефективності. Це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тому суд повинен відмовляти у задоволенні позовної вимоги, яка не відповідає ефективному способу захисту права чи інтересу.
З урахуванням наведеного, суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту у вигляді виселення відповідача із орендованого приміщення (як наслідок розірвання договору в судовому порядку) в даному випадку є ефективним способом захисту порушених прав позивача як орендодавця спірного майна.
Відповідно до ч. 1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до ч. 1 ст. 66 Закону України «Про виконавче провадження» державний виконавець наступного робочого дня після закінчення строку, визначеного частиною шостою статті 26 цього Закону, перевіряє виконання боржником рішення про його виселення. У разі невиконання боржником рішення про його виселення самостійно, державний виконавець виконує його примусово.
Згідно з ч. 3 ст. 66 вищевказаного Закону, примусове виселення полягає у звільненні приміщення, зазначеного у виконавчому документі, від боржника, його майна, домашніх тварин та у забороні боржнику користуватися цим приміщенням. Примусовому виселенню підлягають виключно особи, зазначені у виконавчому документі.
Суд також враховує правову позицію Верховного Суду від 22.03.2023 у справі № 916/2467/21, про те, що спрямованість вимог позивача домогтися судовим рішенням припинення безпідставного використання та повернення майна є зрозумілою та відповідає способу захисту прав у спірних правовідносинах. Спосіб, у який позивач виклав ці вимоги в позові, не означає обрання неправильного способу захисту порушеного права на майно, яке було передано в оренду. Отже, вимога про виселення відповідача є обґрунтованою та такою, що забезпечує поновлення порушеного права позивача як орендодавця, у зв'язку з чим підлягає задоволенню. Такий висновок викладено і у постанові Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 916/5704/23.
За таких обставин, ураховуючи, що позовна вимога позивача про розірвання договору задоволена, то відсутні правові підстави для продовження користування відповідачем нерухомим майном, відповідно підлягає задоволенню й похідна від неї вимога про усунення перешкод в користуванні майном шляхом виселення відповідача з орендованого приміщення.
Щодо позовних вимог позивача про стягнення з відповідача авансового внеску та забезпечувального депозиту, суд дійшов наступників висновків.
Зміст статей 3, 15, 16 ЦКУ свідчить, що правовою підставою для звернення до господарського суду є захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
Вирішуючи господарський спір, суд з'ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити (правова позиція викладена у постанові колегії суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.06.2019 у справі №910/6642/18).
Під порушенням слід розуміти такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилось або зникло як таке, порушення права пов'язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Реалізація права на захист цивільних прав здійснюється за допомогою способів захисту, зокрема передбачених законом.
Під способом захисту цивільного права чи інтересу розуміють визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (аналогічний висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі №925/1265/16, від 31.07.2021 у справі №903/1030/19). Інакше кажучи, це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (подібний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі №310/11024/15-ц).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування (такі висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 09.02.2021 у справі №381/622/17).
Відтак, наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб'єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб'єктивного права або інтересу, порушення такого суб'єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.
За встановлених вище обставин, суд вказує, що як позивач, так й відповідач уклавши означений договір, погодились з усіма його умовами, не висловивши жодних заперечень та зауважень, вчинивши дії на виконання даних умов договору, зокрема, позивачем було передано у строкове платне користування майно, а відповідачем прийняте таке майно.
Умовами спірного договору встановлений обов'язок відповідача в день його укладення або до цієї дати сплатити авансовий внесок з орендної плати та забезпечувальний депозит, а також визначені їх розміри.
У відповідності до пункту 1 частини 2 статті 1 Цивільного кодексу України договір - є підставою виникнення цивільних прав та обов'язків. Цивільні права і обов'язки виникають як з передбачених законом договорів, так і з договорів, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать.
Договір - це категорія цивільного права, яка визначається як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. До зобов'язань, що виникають з договорів, застосовуються загальні положення про зобов'язання, якщо інше не випливає із закону або самого договору. Як і будь-який правочин, він є вольовим актом, оскільки виражає спільну волю сторін, що втілюється у договорі. Змістом договору є, власне, ті умови, на яких сторони погоджуються виконувати договір, і вони мають дотримуватися взятих на себе зобов'язань.
Так, за умовами п.п. 9.3., 9.4. розділу ІІ договору оренди (в новій редакції від 21.02.2022) балансоутримувач та орендодавець запевнили, що відповідачем повністю сплачено авансовий внесок з орендної плати та забезпечувальний депозит одночасно або до дати укладення цього договору.
При цьому, суд зауважує, що відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними у в укладенні договору та визначенні умов договору, відтак, у випадку непогодження з умовами договору у вказаній частині щодо сплати відповідних коштів, орендодавець, як і балансоутримувач, не був позбавлений права відмовитись від укладення та підписання спірного договору, або звернутися до орендаря з вимогами щодо внесення змін до договору тощо.
Між тим, суд зазначає про відсутність у матеріалах справи доказів стосовно факту невиконання п. п. 9.3., 9.4. підрозділу «Запевнення сторін розділу «II. Незмінювані умови договору» договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси (нова редакція договору оренди від 15.04.2019 № 194/19). Зворотного позивачем не доведено.
Ураховуючи відсутність належних та допустимих доказів на обґрунтування правомірності стягнення авансового внеску та забезпечувального депозиту з відповідача, внаслідок невиконання ним такого обов'язку, зважаючи на наявність підписаного орендарем, орендодавцем та балансоутримувачем дослідженого судом договору у відповідній редакції, суд відмовляє у задоволенні позовної вимоги щодо стягнення з відповідача авансового внеску у розмірі 8576,47 грн та забезпечувального депозиту у розмірі 7147,06 грн.
Приписами ч. 1 ст. 79 Господарського процесуального Кодексу України передбачено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.
Згідно до ч. ч. 1, 2, 3 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі «Серявін та інші проти України» вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
За умовами статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Отже, рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.
З огляду на викладене, оцінивши усі наявні в матеріалах справи докази як кожен окремо, так і у їх сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги частково є законними та обґрунтованими, були доведені належними та допустимими доказами в розумінні ст. ст. 76-79 Господарського процесуального кодексу України, а тому підлягають частковому задоволенню з підстав, наведених судом у даному рішенні.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів позивача та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У даній справі суд дійшов висновку, що учасникам спору було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Поряд із цим суд наголошує, що усі інші доводи та міркування сторін, окрім зазначених у мотивувальній частині рішення, взяті судом до уваги, однак не спростовують висновків суду та не суперечать дійсним обставинам справи і положенням чинного законодавства.
З урахуванням наведеного, оцінивши наявні у справі докази як кожен окремо, так і в їх сукупності, законодавство, що регулює спірні правовідносини, з урахуванням обставин справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради частково відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства, є законними та обґрунтованими, були доведені належними, допустимими доказами, а тому підлягають задоволенню в частині розірвання спірного договору оренди та виселення відповідача із займаних ним орендованих приміщень з наведених судом підстав.
Згідно з ч. 4 ст. 129 ГПК України інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Приймаючи до уваги часткове задоволення позовних вимог, витрати по сплаті судового збору, відповідно до ст. 129 ГПК України, покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст.ст. 2, 13, 76, 79, 86, 129, 202, 233, 237-240 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов - задовольнити частково.
2. Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Одеси (нова редакція договору оренди від 15.04.2019 № 194/19), укладений 21.02.2022 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Підприємством у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі».
3. Виселити Підприємство у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі» (вул. Канатна, № 17, м. Одеса, 65014, код ЄДРПОУ 22451708) з нежилого приміщення першого поверху № 810 загальною площею 62,4 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 107, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, № 1, м. Одеса, 65039, код ЄДРПОУ 26302595).
4. Стягнути з Підприємства у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Солодощі» (вул. Канатна, № 17, м. Одеса, 65014, код ЄДРПОУ 22451708) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, № 1, м. Одеса, 65039, код ЄДРПОУ 26302595) судовий збір в розмірі 6056 грн (шість тисяч п'ятдесят шість гривень) 00 коп.
5. В решті позовних вимог - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили відповідно до ст.241 ГПК України.
Наказ видати відповідно до ст.327 ГПК України.
Повне рішення складено та підписано 18 грудня 2025 р. у зв'язку з тривалою відсутністю електропостачання в приміщенні Господарського суду Одеської області та перебуванням судді Цісельського О.В. у відпустці в період з 15.12.2025 по 17.12.2025 включно.
Суддя О.В. Цісельський