Справа № 703/6344/25
2/703/2111/25
17 грудня 2025 року Смілянський міськрайонний суд Черкаської області в складі:
головуючого-судді Прилуцького В.О.
секретаря судового засідання Тимошенко Д.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Сміла цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства "АГРО-ПРОЯЛС" про визнання недійсною та скасування державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі та повернення земельної ділянки,
встановив:
ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ФГ "АГРО-ПРОЯЛС" про визнання недійсною та скасування державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі та повернення земельної ділянки.
Позов мотивує тим, що він є власником земельної ділянки площею 3,1686 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в межах Ротмистрівської сільської ради, кадастровий номер 7123787200:02:002:0607. 21 квітня 2016 року між ним та ФГ «Агро - Проялс» було укладено договоір орнди земельної ділянки терміном на 7 років. Після закінчення дії терміну договору він звернувся до відповідача із листом про не бажання продовження дії договору оренди та про повернення йому земельної ділянки. Однак дізнався про те, що 01 вересня 2023 року було укладено додаткову угоду, яку він не підписував, якою продовжено термін дії договору до 31 грудня 2033 року.
Зазначає, що так як даної додаткової угоди він не укладав та не мав наміру на продовження дії договору оренди землі, а додаткова угода була підписана з порушенням терміну то просить суд розірвати дану угоду та повернути належну йому земельну ділянку.
Сторони в судове засідання не з'явились.
Представник позивача, адвокат Захарова Т.В. подала до суду заяву про розгляд справи без її участі та участі позивача, позовні вимоги підтримала, не заперечувала проти винесення заочного рішення.
Ухвалою судді від 17 вересня 2025 року відкрито провадження в справі та призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження.
Відповідач був повідомлений про розгляд справи в порядку, визначеному п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України.
Суд, дослідивши матеріали справи, вважає можливим розглянути справу, в порядку, передбаченому гл.11 ЦПК України, у відсутність відповідача, який згідно ст.130 ЦПК України повідомлений про день та час розгляду справи належним чином і позов задовольнити, виходячи з наступного.
Згідно ч.8 ст. 178 ЦПК України - у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений законом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Відповідно до вимог ч. 14 ст. 7, ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Дослідивши матеріали справи, суд встановив такі обставини.
Частиною 1 ст.15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України, ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Пунктом 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України визначено, що підставою виникнення цивільних прав - обов'язків, зокрема, є договори й інші правочини.
У силу ч. 1 ст. 14 ЦК України, цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства
Згідно із ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правомірність правочину означає, що і є юридичним фактом, який породжує ті правові наслідки, наступу яких бажають сторони, які відповідають вимогам закону.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави, суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ч. 1 ст. 81 ЦПК України).
Судом установлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,17 га в межах Ротмистрівської сільської ради Черкаського району Черкаської області, що підтверджується копією державного акту на право приватної власності на землю серії ЧР № 13-17-03 від 10 жовтня 2000 року.
21 квітня 2016 року між ФГ «Агро - Проялс», як орендарем, та ОСОБА_1 , як орендодавцем, укладено Договір оренди землі (далі по тексту рішення Договір).
На виконання умов вказаного договору оренди його сторонами складений акт приймання-передачі земельної ділянки, згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 3,17 га.
З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 19 вересня 2016 року вбачається, що договір оренди землі від 21 квітня 2016 року зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15 вересня 2016 року.
П. 8 Договору передбачено, що договір укладено на сім років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
П. 21 Договору передбачає, що після припинення дії договору орендар повертає в десятиденний термін орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Відповідно до п. 36 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
1 вересня 2023 року між ФГ «Агро - Проялс», як орендарем, та ОСОБА_1 , як орендодавцем, укладено Додаткову угоду до Договору оренди земелі від 21 квітня 2016 року.
У вказаній Додатковій угоді зазначено, що сторони вирішити внести в договір оренди земельної ділянки 7123787200:02:002:0607 зміни, зокрема і до п.8 - договір укладено до 31 грудня 2033 року.
Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 18 серпня 2025 року додаткова угода до договору оренди землі від 21 квітня 2016 року зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15 вересня 2016 року.
Позивач зазначає, що після закінчення договору оренди землі він із відповідачем додаткової угоди до договору якою продовжено термін дії договору не укладав та бажає повернути належну йому земельну ділянку із незаконного користування.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття13 Закону України «Про оренду землі»).
У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Позивач зазначає, що жодного листа від ФГ «Агро - Проялс» про намір продовження дії строку договору оренди землі від 21 квітня 2016 року та проекту додаткової угоди він не отримував.
Згідно з частинами шостою-восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п'ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов'язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Тобто виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме - частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п'ятою цієї статті необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18, на які прокурор посилався в касаційній скарзі.
У постанові від 31 серпня 2021 року в справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду не встановила підстав для відступу від висновку щодо застосування положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі № 313/350/16-ц, і вказала, що процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк.
Але стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало.
Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою.
Орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв'язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.
Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов'язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них.
Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов'язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов'язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк.
Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов'язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України).
Судом встановлено, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки (21 квітня 2023 року) ФГ «Агро - Проялс» не зверталось до ОСОБА_1 з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі та не подавало відповідний проєкт додаткової угоди про таке поновлення.
Натомість, лише 01 вересня 2023 року міжФГ «Агро - Проялс» та ОСОБА_1 укладено оспорювану позивачем додаткову угоду до договору оренди.
Встановивши, що строк дії договору оренди землі від 21 квітня 2016 року, сплив 21 квітня 2023 року, орендар до закінчення дії договору не звернувся до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах, а додаткова угода укладена після закінчення дії договору оренди, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову.
Позовні вимоги про скасування державної реєстрації права оренди ФГ «Агро - Проялс» на земельну ділянку та зобов'язання її повернути є похідними від позовної вимоги про визнання недійсною додаткової угоди від 01 вересня 2023 року, а тому також підлягають задоволенню.
Подібного висновку дійшов Верховний Суду у постановах від 20 жовтня 2021 року, від 14 лютого 2023 року у справі № 357/3131/21, від 23 липня 2025 року у справі № 161/8859/23
З огляду на вказане, суд приходить до висновку, що доводи позивача знайшли своє підтвердження в ході судового розгяду справи.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України у разі задоволення позову судові витрати стягуються з відповідача. Відповідно з відповідача на користь позивача слід стягнути понесені ним судові витрати в розмірі 2422 грн. 40 коп.
На підставі викладеного, керуючись ст. 4, 12, 13, 19, 42, 48, 76, 81, 82, 83, 95, 133, 141, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України,
вирішив:
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Фермерського господарства "АГРО-ПРОЯЛС" про визнання недійсною та скасування державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі та повернення земельної ділянки - задовільнити повністю.
Визнати недійсною додаткову угоду від 01 вересня 2023 року до договору оренди землі, укладеного 21 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та Феремерським господарством «АГРО - ПРОЯЛС», зареєстрованої 01 вересня 2023 року виконавчим комітетом Ротмістрівської сільської ради.
Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди Фермерського господарства «АГРО - ПРОЯЛС» на земельну ділянку площею 3,1686 із кадастровим номером 7123787200:02:002:0607.
Зобов'язати Фермерське господарство «АГРО - ПРОЯЛС» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 3,1686 із кадастровим номером 7123787200:02:002:0607.
Стягнути з Фермерського господарства «АГРО - ПРОЯЛС» (код ЄДРПОУ 35556365, місце знаходження вул. Шевченка, 23-а в с. Ротмистрівка, Черкаського району, Черкаської області) на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , проживаючого по АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 судовий збір в сумі 2422 грн. 40 коп.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Рішення може бути оскаржене позивачем безпосередньо до Черкаського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня виготовлення повного тексту рішення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом цих строків не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Головуючий: В. О. Прилуцький