Іменем України
18 листопада 2025 року м. Кропивницький
справа № 390/142/23
провадження № 22-ц/4809/1547/25
Кропивницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
Мурашка С. І. (головуючий, суддя-доповідач), Єгорової С. М., Чельник О. І.,
за участі секретаря - Бойко В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Фермерське господарство Ковалевського Віталія Івановича,
розглянув в порядку спрощеного позовного провадження у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича на рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 25 червня 2025 року у складі судді Бойко І. А. і
Короткий зміст вимог позовної заяви
В січні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича (далі - ФГ Ковалевського В. І.) та просила:
- розірвати договір оренди землі, укладений 23 червня 2018 року між ФГ Ковалевського В. І. та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 14,86 га з кадастровим номером 3522580000:02:000:2164, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області;
- скасувати державну реєстрацію за ФГ Ковалевського В. І. права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3522580000:02:000:2164, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області, проведену 10.09.2018 приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Коваленко Г. Г. (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27955766 від 10.09.2018);
- стягнути з ФГ Ковалевського В. І. на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати в розмірі 67 224 грн 04 коп;
- відшкодувати за рахунок відповідача понесені судові витрати.
Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка з кадастровим номером 3522585000:02:000:2164, що розташована на території Миколаївської сільської ради, Кропивницького району Кіровоградської області.
Між сторонами 23.06.2018 був укладений договір оренди землі, згідно якого позивач передала ФГ ОСОБА_2 належну їй земельну ділянку в платне користування строком на 14 років
Відповідно до умов зазначеного договору відповідач взяв на себе зобов'язання сплачувати їй орендну плату у розмірі 4 (п'ять) відсотків від вартості земельної ділянки не пізніше 31 грудня кожного року.
Розмір щорічного платежу орендної плати становить 28 533,15 грн.
ОСОБА_1 вказувала, що протягом періоду дії договору відповідач допускав систематичну повну несплату орендної плати у строки, визначені договором за 2018-2019 роки, а в 2020 році оренда плата виплачена не у повному обсязі, при цьому, загальна сума не отриманої орендної плати за п'ять років становить 67 224,04 грн.
Оскільки позивач значною мірою позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору, вважала свої права порушеними, як наслідок, звернулась до суду з відповідним позовом.
Короткий зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції
Рішенням Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 25 червня 2025 року позовну заяву ОСОБА_1 до ФГ Ковалевського В. І. про розірвання договору оренди землі, скасування державної реєстрації, стягнення заборгованості задоволено повністю.
Розірвано договір оренди землі від 23 червня 2018 року, що укладений між ФГ Ковалевського В. І. та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 14,86 га з кадастровим номером 3522580000:02:000:2164, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області.
Скасовано державну реєстрацію іншого речового права за ФГ Ковалевського В. І. право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3522580000:02:000:2164, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області, проведену 10.09.2018 приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Коваленко Г. Г. (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27955766 від 10.09.2018).
Стягнуто з ФГ Ковалевського В. І. на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати в розмірі 67 224 грн 04 коп.
Стягнуто з ФГ Ковалевського В. І. на користь ОСОБА_1 21 248,80 грн в якості відшкодування судових витрат.
Рішення суду мотивовано тим, що відповідач всупереч умовам договору та приписів податкового законодавства впродовж 2018-2022 років розраховував розмір орендної плати в меншому розмірі, ніж передбачено договором, крім того з орендної плати вираховував податки, що призвело до значного зменшення того, на що розраховувала позивачка при укладенні договору оренди землі.
Зважаючи на систематичність порушення прав позивача, а саме неотримання орендної плати у 2018 та у 2019 році, а також недоотримання орендної плати у 2020 році, суд першої інстанції вважав, що наявні підстави для розірвання договору оренди землі, на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та ч. 2 ст. 651 ЦК України, скасуванні державної реєстрації речового права та стягненні заборгованості з орендної плати.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі ФГ Ковалевського В. І. просить скасувати рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 25 червня 2025 року та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ФГ Ковалевського В. І. про розірвання договору оренди та стягнення орендної плати у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду першої інстанції прийняте з неповним з'ясуванням судом обставин, що мають значення для справи, недоведеністю обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, неправильним застосуванням норм матеріального права.
Судом першої інстанції безпідставно відхилено докази, які підтверджують необхідність здійснення відповідачем розрахунку орендної плати, виходячи із розміру 5 % від нормативної грошової оцінки землі, а не 4% від нормативної грошової оцінки землі, що стало підставою для протиправних висновків щодо обов'язку сплати за оренду землі у розмірі 28 533,14 грн (570 662,92 х 5 %) щороку, а не 18 375,35 грн, як розраховано відповідачем (за вирахуванням сплачених за позивачку податків та зборів).
Протиправними є висновки суду першої інстанції про те, що відповідач всупереч умовам договору та приписів податкового законодавства впродовж 2018-2022 років з орендної плати вираховував податки, що призвело до значного зменшення того, на що розраховувала позивачка при укладенні договору оренди землі, оскільки судом не проаналізовано умови спірного договору та надано неправильне тлумачення положенням Податкового кодексу України.
Суд першої інстанції, оцінюючи формулювання експертного висновку «ймовірно виконаний не ОСОБА_1 » надав йому категоричного та беззаперечного значення, що вказує на порушення судом порядку оцінки доказів та надання висновку експерта більшої сили, ніж іншим наданим сторонами доказам.
Більше того, приходячи до висновку про несплату відповідачем орендної плати у 2019 році, суд першої інстанції не врахував обставини, що вказували на виплату ФГ ОСОБА_2 орендної плати у розмірі більшому, ніж розраховувала позивачка та за наступні роки («наперед»), що узгоджувалось із умовами укладеного договору.
Виходячи з положень договору оренди землі від 23.06.2018, відповідачем на користь позивачки мала сплачуватись орендна плата у розмірі 18 375,35 грн у порядку, який визначався договором, зокрема, готівкою, поштовим переказом та встановлювався обов'язок орендодавця повідомляти свої актуальні платіжні реквізити чи поштову адресу для здійснення поштових переказів орендарем.
ФГ ОСОБА_2 свої зобов'язання щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, починаючи з 2018 року виконував сумлінно, в повній мірі та без будь-яких порушень.
Крім того, судом першої інстанції не враховано суперечність поведінки самої позивачки, яка стверджувала про неотримання нею орендної плати у 2019 році, натомість підтвердила отримання оплати у 2020 та 2021 роках.
ОСОБА_1 протягом 5 років влаштовували всі істотні умови договору оренді, вона отримувала вчасно плату за користування землею і ніяких дій щодо реалізації права на розірвання договору не здійснювала, що свідчить про її погодження з умовами вказаного договору.
Відзив на апеляційну скаргу
Від адвоката Романяка М. Я., який представляє інтереси ОСОБА_1 , надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 25 червня 2025 року залишити без змін, а апеляційну скаргу відповідача без задоволення.
Розгляд справи в судовому засіданні суду апеляційної інстанції
В судовому засіданні апеляційного суду представник ФГ ОСОБА_2 адвокат Ковальчук Ю. М. підтримала доводи апеляційної скарги, представник ОСОБА_1 адвокат Романяк М. Я. заперечував проти доводів апеляційної скарги.
Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції
Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 належить земельна ділянка з кадастровим номером 352285000:02:000:2164, площею 14,86 га, призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області.
17.07.2012 між ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського В. І. укладено договір оренди землі, за умовами якого позивач земельну ділянку площею 14,86 га передала в користування ФГ Ковалевського В. І. строком на 10 років.
Відповідно до угоди про дострокове розірвання договору оренди землі від 23.06.2018 ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського В. І. вирішили достроково розірвати договір оренди землі, який вони уклали 17.07.2012.
23.06.2018 між ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського В. І. укладено договір оренди землі, за умовами якого позивач земельну ділянку з кадастровим номером 3522585000:02:000:2164, площею 14,86 га передала в користування ФГ Ковалевського В. І. строком на 14 років.
10.09.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено реєстраційні відомості про право оренди ФГ Ковалевського В. І. на підставі договору оренди землі від 23.06.2018.
Вартість земельної ділянки з кадастровим номером 3522585000:02:000:2164 становить 570 662,92 грн.
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права
Частиною першою статті 526 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно пункту 1 частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
За змістом статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно із частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України) та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущенного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Об'єднана Палата Касаційного цивільного суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідно до положень частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
Загалом принцип змагальності прийнято розглядати як основоположний компонент концепції «справедливого судового розгляду» у розумінні пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, що також включає споріднені принципи рівності сторін у процесі та ефективної участі.
Відповідно до ст. 129 Конституції України основними засадами судочинства є, серед іншого, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Матеріалами справи підтверджується, що на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії ІІI-КР № 021354 ОСОБА_1 належить земельна ділянка з кадастровим номером 352285000:02:000:2164, площею 14,86 га, призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області. Право власності ОСОБА_1 на зазначену земельну ділянку внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 285812481 від 19.11.2021 (том 1 а. с. 21-22).
З договору оренди землі від 17.07.2012 слідує, що між ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського В. І. укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 земельну ділянку площею 14,86 га, передала в користування ФГ Ковалевського В. І. строком на 10 років (том 1 а. с. 66-68).
Відповідно до угоди про дострокове розірвання договору оренди землі від 23.06.2018 ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського В. І. вирішили достроково розірвати договір оренди землі, який вони уклали 17.07.2012 (том 1 а. с. 70).
23.06.2018 між ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського В. І. укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером 3522585000:02:000:2164, площею 14,86 га передала в користування ФГ Ковалевського В. І. строком на 14 років. Відповідно до умов вказаного договору, а саме: п.4.1, 4.2, 4.6 розмір орендної плати за кожен рік використання земельної ділянки складає 4 % (п'ять %) від її вартості, визначеної відповідно до законодавства, на дату внесення орендної плати. Орендар проводить розрахунок не пізніше 31 грудня кожного року (том 1 а. с. 15-20).
З Інформаційної довідки № 285812481 від 19.11.2021 слідує, що 10.09.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено реєстраційні відомості про право оренди ФГ Ковалевського В. І. на підставі договору оренди землі від 23.06.2018. Номер запису про інше речове право 27955766 від 10.09.2018 (том 1 а. с. 22-23).
З витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.02.2022 вбачається, що вартість земельної ділянки з кадастровим номером 3522585000:02:000:2164 становить 570 662,92 грн (том 1 а. с. 24).
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 посилалась на те, що протягом періоду відповідач допускав систематичну повну несплату орендної плати у строки, визначені договором за 2018-2019 роки, а в 2020 році оренда плата виплачена не у повному обсязі, при цьому, загальна сума неотриманої орендної плати за п'ять років становить 67 224,04 грн.
Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач зазначав, що свій обов'язок по сплаті оренди відповідач виконував належним чином, а саме: у 2018 році - виплатив сукупно 75 000 грн, у 2019 році - 18 375,40 грн, у 2020 році - 18 375,40 грн.
На підтвердження вказаних доводів, ФГ Ковалевського В. І. посилалось на:
-копії відомості розрахунків за оренду паїв за 2018 рік ФГ Ковалевського В. І., що містить виправлення в частині дати документу, в рядку № 237 міститься запис про виплату ОСОБА_1 за 2 паї, площею 14,86 га наступних платежів: 10.02.18 - 3 000 грн, 24.03.18 - 5 000 грн, 31.03.18 - 5 000 грн, 22.12.218 - 22 000. Біля кожного запису містяться підписи (том 1 а. с. 48);
-копію відомості видачі паїв за 2018 рік, в якій в графі «є2» напроти прізвища ОСОБА_3 зазначено суму 22 000 та міститься підпис (том 1 а. с. 25, 49);
- копію вставного аркуша до додатка 10 відомості на видачу готівки за 10 грудня 2019 року, в якому в строчці № 69 навпроти прізвища ОСОБА_1 зазначено суму 18 375,40 грн та міститься підпис (т.1 а.с.26-27, 50);
- копію відомості на видачу готівки № 2 за 23 листопада 2020 року за змістом якої ОСОБА_1 отримала 18 357,41 грн (том 1 а. с. 28-29).
Аналізуючи вказані докази суд виходить з того, що оспорюваний договір між сторонами укладений 23.06.2018, а тому зазначені у відомості за 2018 рік дані щодо отримання позивачем коштів від 10.02.2018, 24.03.2018 та 31.03.2018 не стосуються предмету позову, як наслідок, не беруться до уваги судом.
Крім того, з висновку експерта № СЕ-19/112-24/13378-ПЧ від 10.02.2025 вбачається, що підпис, розташований у графі «э2 Шулешова Н 22000,00» відомості про видачу паїв за 2018 рік - виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою. Підпис, розташований у графі «69 ОСОБА_1 (20844413981) колонки «Підпис про одержання» вставного аркуша до додатка № 10 відомості про виплату готівки № 10 за 10 грудня 20198 року ймовірно виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою, із наслідуванням справжнього підпису ОСОБА_1 (том 1 а. с. 193-207).
На основі викладеного, суд приходить до висновку, що докази виплати орендної плати ОСОБА_1 за 2018 та 2019 роки в матеріалах справи відсутні.
Крім того, заперечуючи проти позовних вимог, відповідач посилався на те, що розмір орендної плати за користування земельною ділянкою позивача становить 4 відсотки від вартості земельної ділянки.
Згідно договору оренди землі, а саме п.4.1 договору розмір орендної плати становить 4 % (п'ять %) від вартості земельної ділянки, визначеної відповідно до законодавства, на дату внесення орендної плати.
Сторони мають різне уявлення щодо свого волевиявлення або волевиявлення іншої сторони правочину, що свідчить про наявність спору між сторонами, як необхідної умови можливості тлумачення змісту правочину судом у відповідності до усталеної практики відносин між сторонами.
Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.
Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.
Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.
Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення.
Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.
Аналогічний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18.04.2018 у справі № 753/11000/14-ц, від 16.04.2019 зі справи № 916/1171/18, від 12.05.2022 у справі № 756/15123/18, якими обґрунтована підстава касаційного оскарження.
Підставою для тлумачення судом угоди є наявність спору між сторонами угоди щодо її змісту, невизначеність та незрозумілість буквального значення слів, понять тексту всієї угоди або її частини, що не дає змоги з'ясувати дійсний зміст угоди або її частини.
Метою тлумачення правочину є з'ясування його змісту, який становить права та обов'язки сторін, тлумачення слід розуміти як спосіб можливості виконання сторонами умов правочину.
Відповідний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 22.01.2020 у справі № 399/590/17, від 16.04.2019 зі справи № 916/1171/18.
Принцип "contra proferentem" або "договір тлумачиться проти того, хто його склав" означає, що у разі невизначеності або двозначності умов договору, ці умови тлумачаться на користь сторони, яка не склала договір, і проти сторони, яка його склала. Це правило застосовується для уникнення ситуацій, коли сторона, що розробила текст договору, може отримати невиправдані переваги через невизначеність формулювань.
Верховний Суд в постанові від 18.04.2018 по справі 753/11000/14-ц вказав, що у випадку, якщо визначені ст. 213 Цивільного кодексу правила тлумачення не дозволяють визначити зміст умови договору, застосовується тлумачення на основі принципу contra proferentem. Його суть: сторона, яка включила умову в договір, повинна нести ризик, пов'язаний з її неясністю. При цьому не має значення, вона сама розробила таку умову або скористалася стандартним. Крім того, це правило застосовується і щодо умов, які включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін».
У разі неясності умов договору тлумачення умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проєкт договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведено інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань. До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд в постанові від 18 травня 2022 року у справі № 613/1436/17.
Враховуючи, що на відповідача, як розробника умов договору, який запропонований позивачу до підписання, покладається спростування презумпції тлумачення суперечності умови договору щодо істотної умови договору - розміру орендної плати на користь позивачки, як орендодавця, розмір орендної плати, що підлягає нарахуванню позивачу за договором оренди землі від 23.06.2018 має розраховуватись, виходячи з розміру 5 % від вартості земельної ділянки - 28 533,14 грн (570 662,92 х 5 %).
Враховуючи, що ФГ Ковалевського В. І. не виплатило позивачу орендну плату в розмірі 28 533 грн 15 коп (570 662,92 х 5 %) в 2018 році, 28 533 грн 15 коп (570 662,92 х 5 %) в 2019 році, а також не у повному обсязі виплатило ОСОБА_1 розмір орендної плати за 2020 рік в розмірі 10 157 грн 74 коп (28 533,15-18 357,41), суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до ФГ Ковалевського В. І. про розірвання договору оренди землі, скасування державної реєстрації та стягнення заборгованості.
Не заслуговують на увагу суду доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції безпідставно відхилено докази, які підтверджують необхідність здійснення відповідачем розрахунку орендної плати, виходячи із розміру 5 % від нормативної грошової оцінки землі, а не 4% від нормативної грошової оцінки землі, оскільки ФГ Ковалевського В. І. з огляду на наявні суперечності в умовах договору не надало жодного належного та допустимого доказу, що при укладенні освоюваного договору ОСОБА_1 погодилась на орендну плату саме у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки землі.
Посилання відповідача на те, що до Державного реєстру речових прав було внесено відомості щодо орендної плати у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки землі, суд не бере до уваги, оскільки Державний реєстр речових прав на нерухоме майно передбачає внесення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою на підставі договору, проте згідно ч. 1, ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є договір.
Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Враховуючи, що предметом регулювання нормативно-правових актів щодо державної реєстрації речових прав є відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав, суд першої інстанції обґрунтовано вважав, що твердження сторони відповідача в цій частині не ґрунтується на вимогах законодавства.
Суд відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції не проаналізовано умови спірного договору та надано невірне тлумачення положенням Податкового кодексу України, з огляду на таке.
Відповідно до ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Відповідно до ст. 170 ПК України, що визначає особливості нарахування (виплати) та оподаткування окремих видів доходів, підпунктом 1, п. 1 цієї статті встановлено, що нарахування (виплата) та оподаткування доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється податковим агентом платника податку, при цьому об'єкт оподаткування визначається, зважаючи на розмір орендної плати, зазначеної в договорі оренди землі.
Отже ПК України розрізняє платіж за оренду землі і базу оподаткування, яку необхідно визначити, з огляду на розмір орендної плати, який встановлюється тільки умовами договору.
Нормою ст. 171 «Особи, відповідальні за утримання (нарахування) та сплату (перерахування) податку до бюджету» ПК України встановлено не тільки осіб відповідальних за утримання (нарахування) та сплату (перерахування) податку, а й те, що ПК України передбачена послідовність з нарахування, утримання та сплати (перерахування) податку до бюджету, а не просто утримання чи сплату податку.
Базою оподаткування ПДВ операцій з постачання послуг з оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення відповідно до п. 188.1 ПК України, є договірна вартість оренди такої земельної ділянки. При цьому, ПДВ відповідно до п. 194.1 ПК України додається до ціни такої послуги оренди, а не вираховується з неї.
Отже, база оподаткування є сумою внесеного платежу та нарахованого податку.
Аналіз викладеного свідчить про те, що якщо умовами договору оренди землі чітко встановлено розмір платежу і обов'язок орендаря внести визначений умовами договору платіж до певного терміну, то цей платіж орендар зобов'язаний внести у розмірі, який встановлений договором, після чого для орендаря та орендодавця настають податкові наслідки, які врегульовані ПК України, а тому відповідач помилково вважає, що із суми орендної плати, що підлягає виплаті орендодавцю, підлягає утриманню сума сплаченого податку.
Не заслуговують на увагу суду доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції, оцінюючи формулювання експертного висновку «ймовірно виконаний не ОСОБА_1 » надав йому категоричного та беззаперечного значення, що вказує на порушення судом порядку оцінки доказів та надання висновку експерта більшої сили, ніж іншим наданим сторонами доказам, оскільки допитаний в судовому засіданні суду першої інстанції судовий експерт Кіровоградського НДЕКЦ ОСОБА_4 пояснила, що формулювання у п.2 висновку, що підпис у досліджуваних документах виконаний ймовірно не ОСОБА_1 , а іншою особою допускається, оскільки досліджуваний підпис досить простий, і експерт не зміг знайти достатньої кількості ознак для більш категоричної відповіді. Для проведення судової почеркознавчої експертизи зразки експерту надалися в достатній кількості для надання висновку. Формулювання висновку, що підпис ймовірно виконаний не ОСОБА_1 означає негативний результат, а саме: що він виконаний не ОСОБА_1 .
Доказів протилежного відповідачем до суду надано не було.
Безпідставними є посилання відповідача в апеляційній скарзі на виплату ним орендної плати у розмірі більшому, ніж розраховувала позивач та наперед, оскільки вони не підтверджені належними та допустимими доказами.
Суд відхиляє посилання відповідача на те, що позивач стверджувала про неотримання нею орендної плати у 2019 році, натомість підтвердила отримання оплати у 2020 та 2021 роках, оскільки вони не спростовують факту систематичної несплати відповідачем орендної плати.
Суд не бере до уваги доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_1 протягом 5 років ніяких дій щодо реалізації права на розірвання договору не здійснювала, що свідчить про її погодження з умовами вказаного договору, оскільки вказаний факт не звільняє відповідача від належного виконання умов договору, зокрема, в частині повної та своєчасної сплати орендної плати.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVINANDOTHERSv. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.
За змістом ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскільки суд першої інстанції ухвалив в судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у суді першої інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, немає.
Керуючись ст. ст. 374, 375, 376, 381-384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича залишити без задоволення, а рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 25 червня 2025 рокубез змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду у випадках передбачених ст. 389 ЦПК України.
Повний текст постанови складено 15.12.2025.
Головуючий суддя С. І. Мурашко
Судді С. М. Єгорова
О. І. Чельник