Провадження № 22-ц/803/6344/25 Справа № 203/4249/24 Суддя у 1-й інстанції - Казак С. Ю. Суддя у 2-й інстанції - Городнича В. С.
03 грудня 2025 року м. Дніпро
Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого - Городничої В.С.,
суддів: Петешенкової М.Ю., Красвітної Т.П.,
за участю секретаря судового засідання - Шаповалової О.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м.Дніпрі апеляційну скаргу Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради на рішення Кіровського районного суду м.Дніпропетровська від 03 квітня 2025 року у складі судді Казака С.Ю. по цивільній справі №203/4249/24 за позовом Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по сплаті орендної плати і трьох відсотків річних, розірвання договору оренди, усунення перешкод у користуванні комунальним нерухомим майном, -
У серпні 2024 року позивач звернувся до суду з позовом, пред'явленим до ОСОБА_1 , вимоги якого збільшував двічі у жовтні та у листопаді 2024 року, на предмет стягнення з відповідача на свою користь заборгованості по орендній платі до загального фонду міського бюджету за період з 04 вересня 2020 року по 30 вересня 2024 року в сумі 321481,52 грн; пені за період з 15 березня 2022 року по 15 березня 2023 року та з 18 жовтня 2023 року по 25 липня 2024 року в сумі 22076,23 грн; 3% річних за період з 04 вересня 2020 року по 07 серпня 2024 року в сумі 34902,30 грн; розірвання договору оренди від 04 вересня 2020 року №413-ДРА/20 та усунення перешкод в користуванні орендованим комунальним майном шляхом виселення ОСОБА_1 з нежитлового приміщення, обґрунтовуючи це тим, що між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради та відповідачем ОСОБА_1 04 вересня 2020 року укладено договір оренди №413-ДРА/20, згідно якого останньому було передано у строкове платне користування комунальне майно - нежитлове приміщення, загальною площею 165,8 кв.м, що розташоване в підвалі 5-поверхового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , що перебуває на балансі КП «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпровської міської ради. Останнє погодило вказаний договір, як балансоутримувач об'єкту оренди.
21 вересня 2022 року Дніпровською міською радою було прийнято рішення №48/27 «Про припинення реорганізації КП «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпровської міської ради, зміну його найменування та затвердження Статуту в новій редакції, яким, у тому числі, було змінено найменування підприємства на КП «Міські активи» Дніпровської міської ради. Згідно п.2 рішення Дніпровської міської ради від 23 лютого 2022 року №84/16 «Про затвердження Положення про департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради» останній виступає стороною по договорах оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, які були укладені до моменту прийняття цього рішення. Згідно п.1 Положення про департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, департамент є органом приватизації Дніпровської міської ради та орендодавцем нерухомого майна комунальної власності Дніпровської міської територіальної громади. Таким чином, департамент вправі бути позивачем по даній справі.
Посилаючись на вказані обставини, а також на те, що відповідач свої зобов'язання за договором оренди належним чином не виконував, в зв'язку з чим заборгованість по орендній платі до загального фонду міського бюджету за період з 04 вересня 2020 року по 30 червня 2024 року становить 296317,39 грн, що, на думку позивача, порушує майнові права позивача та сторони за договором оренди.
Рішенням Кіровського районного суду м.Дніпропетровська від 03 квітня 2025 року в задоволенні позову Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди, пені та трьох відсотків річних, розірвання договору оренди, усунення перешкод в користуванні комунальним нерухомим майном - відмовлено повністю. Понесені позивачем по справі судові витрати покладено на останнього (а.с.189-192 Том І).
Рішення суд мотивовано недоведеністю позивачем його права вимог за зазначеним договором оренди, адже Положення про департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, затвердженого зазначеним рішенням №84/16 від 23 лютого 2022 року, не вбачається, що вказаний департамент є єдиним орендодавцем нерухомого майна комунальної власності, тоді як повноваження Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, як орендодавця такого майна не припинялись.
Вказане рішення не містить посилань на конкретні правові підстави його прийняття, підстави та порядок передачі прав орендодавця департаменту (позивачу), в той час, як власником об'єкту оренди була та залишається територіальна громада м.Дніпра в особі Дніпровської міської ради.
При цьому, відповідні зміни у договір оренди №413-ДРА/20 від 04 вересня 2020 року, у такій саме формі, що і укладений правочин, щодо позивача, як нового орендодавця, його реквізитів, як це передбачено положеннями ЦК України та умовами договору, не вносились та відповідач про це не повідомлявся.
Таким чином, рішення від 23 лютого 2022 року №84/16, яке не містить підстав передачі (правонаступництво, реорганізація, відступлення прав вимоги та інш.), без визначення конкретного переліку договорів оренди; без внесення відповідних змін у договір оренди, укладений із відповідачем, орендодавцем за яким залишається Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради, який є існуючою юридичною особою, не є достатнім доказом набуття позивачем прав вимоги за цим договором та, відповідно, права на пред'явленням позову з заявленими вимогами, що випливають із цього договору.
Не погодившись з рішенням суду, Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради у квітні 2025 року подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги повністю, обґрунтовуючи це тим, що органом місцевого самоврядування, яким є Дніпровська міська рада, рішенням №8/21 від 29 лютого 2012 року затверджено Методику розрахунку і порядку використання орендної плати за оренду комунального нерухомого майна, в якій зазначено відсоток розрахунку орендної плати. Якщо балансоутримувачем комунального нерухомого майна є підприємство іншої форми власності, орендна плата перераховується у пропорції 70% до загального фонду міського бюджету, 30% - балансоутримувачу, незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря.
Скаржник зазначає, що суд першої інстанції неповно дослідив умови договору оренди, де йдеться про таке, а позивач є належним у даному випадку, оскільки вимоги стосуються лише 70% оплати орендної плати за договором оренди, яка перераховується до міського бюджету та саме на позивача покладено такий обов'язок, враховуючи ще і те, що згідно п.2 Рішення Дніпровської міської ради від 23 лютого 2022 року №86/16 “Про затвердження Положення про департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради», департамент виступає стороною у договорах оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, які були укладені до моменту прийняття цього рішення.
Разом з цим суд першої інстанції не взяв до уваги, що відповідач не сплачував орендної плати за користування об'єктом оренди з дня укладання цього договору оренди, що ним не спростовано, як і не надано доказів припинення користування ним орендованого ним приміщення, чого суд першої інстанції не досліджував.
Крім того, скаржник наголошує, що суд першої інстанції невірно застосував норми матеріального права, зокрема, ст. 509,510,512,513,517,651,654 ЦК України, тоді як спірні правовідносини регулюються іншим законодавством, зокрема, ст.782 ЦК України, положеннями ЗУ “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» та положеннями Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою КМУ №483 від 03 червня 2020 року (а.с.194-210 Том І).
У червні 2025 року ОСОБА_1 , скориставшись своїм правом, передбаченим ст. 360 ЦПК України, подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив розглянути справу об'єктивно та всебічно, із урахуванням форс-мажорних обставин, які встановлені у постанові Дніпровського апеляційного суду від 21 листопада 2024 року, де встановлено право відповідача на звільнення від сплати орендної плати та відсутність відповідальності за її невнесення з початком воєнного стану в країні з лютого 2022 року, враховуючи, що приміщення підвалу у будинку з початком воєнного стану використовується громадянами будинку в цілях укриття, що унеможливлює використання ним приміщення за договором оренди у своїх цілях (а.с.140-144 Том ІІ).
У червні 2025 року скаржник подав суду заперечення на відзив на апеляційну скаргу, в яких наголосив, що з введенням воєнного стану в країні скасування чи призупинення нарахування орендної плати не передбачено, а тому умови договору оренди діють та нарахування такої орендної плати відбувається, яку відповідач повинен сплачувати. Просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове із задоволенням позовних вимог повністю (а.с.156-164 Том ІІ).
Також у вересні 2025 року скаржник надав додаткові письмові пояснення до апеляційної скарги, де зазначив, що посилання відповідача на постанову Дніпровського апеляційного суду від 21 листопада 2024 року є безпідставним, оскільки предмети спору не є тотожними. Крім того наголосив, що вже є низка судових рішень, де позивачем за всіма раніше укладеними договорами оренди є саме департамент щодо стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання раніше укладених договорів оренди, за автоматичною зміною сторони на підставі п.2 рішення ДМР №84/16 від 23 лютого 2022 року (а.с.185-187 Том ІІ).
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених позовних вимог, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково та ухвалити нове рішення з частковим задоволенням позовних вимог, з наступних підстав.
Відповідно до ст.ст.12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Згідно ч.1 ст. 367 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Так, судом першої інстанції встановлено, що 04 вересня 2020 року між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради та відповідачем ОСОБА_1 04 вересня 2020 року було укладено договір оренди №413-ДРА/20, згідно якого останньому було передано у строкове платне користування комунальне майно - нежитлове приміщення, загальною площею 165,8 кв.м, що розташоване в підвалі 5-поверхового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , вартість якого згідно з незалежною оцінкою становила 10712,56 грн, без ПДВ, що перебуває на балансі КП «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпровської міської ради та власником якого є територіальна громада м.Дніпра.
Згідно умов п.10.1 договору оренди термін його дії складав з 04 вересня 2020 року по 02 вересня 2025 року.
Пунктами 3.1, 3.3 договору було визначено розмір орендної плати в сумі 7501грн без ПДВ, яка підлягає коригуванню з урахуванням індексу інфляції.
Відповідно до п.3.2 договору було встановлено, що за користування об'єктом оренди орендар сплачує 70% від загальної суми орендної плати у розмірі 5250,70 грн до загального фонду міського бюджету, 30% від загальної суми орендної плати у розмірі 2250,39 грн на рахунок балансоутримувача.
Предметом спору є стягнення з останнього заборгованість по орендній платі до загального фонду міського бюджету за період з 04 вересня 2020 року по 30 вересня 2024 року в сумі 321481,52 грн; пеню за період з 15 березня 2022 року по 15 березня 2023 року та з 18 жовтня 2023 року по 25 липня 2024 року в сумі 22076,23 грн; 3% річних за період з 04 вересня 2020 року по 07 серпня 2024 року в сумі 34902,30 грн; розірвати договір оренди від 04 вересня 2020 року №413-ДРА/20 та усунути перешкоди в користуванні орендованим комунальним майном, шляхом виселення ОСОБА_1 з нежитлового приміщення, оскільки відповідач свої зобов'язання за договором належним чином не виконував та у добровільному порядку заборгованість не погашає.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не є стороною договору та не має права вимоги до відповідача щодо стягнення з останнього заборгованості по орендній платі за умовами договору оренди.
Із зазначеними встановленими фактичними обставинами справи та висновками суду першої інстанції колегія суддів погодитись не може з наступних підстав.
Так, колегією суддів встановлено, що 04 вересня 2020 року між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради та ОСОБА_1 укладено договір №413-ДРА/20 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, де розділом 1 визначено предмет цього договору.
У зазначеному розділі договору визначено, що з метою ефективного використання комунального майна орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , яке розташовано у підвалі 5-поверхового будинку, що перебуває на балансі КП “Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпропетровської міської ради (а.с.10 Том І).
Згідно з п. 2 рішення Дніпровської міської ради від 23 лютого 2022 року № 84/16 "Про затвердження Положення про департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради" (а.с.51,52 Том І), Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради виступає стороною по договорах оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, які були укладені до моменту прийняття цього рішення.
Згідно з п. 1.1 Положення Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради є органом приватизації Дніпровської міської ради та орендодавцем нерухомого майна комунальної власності Дніпровської міської територіальної громади (а.с.53-66 Том І).
Отже, на підставі рішення Дніпровської міської ради від 23 лютого 2022 року № 84/16 функція з питань оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, повністю була делегована позивачу.
Відповідно до п. 2.2 Положення позивач у межах своїх повноважень має право від імені та в інтересах територіальної громади міста самостійно укладати угоди, договори і контракти з юридичними та фізичними особами, набувати майнові права та немайнові права, нести обов'язки, бути позивачем і відповідачем і третьою особою у судах усіх інстанцій, укладати мирові угоди.
За зазначеним рішення міської ради від 23 лютого 2022 року та із затвердженням Положення про департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради, який вказаний у договору оренди стороною, втратив свої повноваження щодо оренди комунального нерухомого майна та не може бути позивачем за цими договорами.
З огляду на викладене та враховуючи, що відбулась зміна орендодавця, яка не потребує жодних внесень змін до договорів, які укладались раніше, колегія суддів доходить висновку, що доводи скаржника в цій частині є слушними, які повністю приймаються колегією суддів до уваги. Відтак, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність у Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради права вимоги за спірним договором оренди.
Разом з цим колегія суддів вважає за необхідне розглянути справу по суті спору з розв'язання питання, порушеного позивачем, щодо наявності у відповідача заборгованості за зазначеним договором оренди та відповідальності за несплату такої орендної плати за умовами договору оренди.
Так, відповідно до пунктів 3.1,3.2 розділу 3 договору оренди сума щомісячної орендної плати становить 7501,00 грн (без податку на додану вартість). За користування об'єктом оренди орендар сплачує орендну плату, яку спрямовує 70% від загальної суми оренди у розмірі 5250,70 грн до загального фонду міського бюджету.
Згідно з пунктом 3.4 розділу 3, пунктом 9.2 розділу 9 договору оренди орендна плата сплачується щомісяця, не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним. За несвоєчасну сплату орендної плати орендар зобов'язаний сплатити пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України на дату нарахування пені від несплаченої суми за кожен день прострочення платежу.
Листом від 28 лютого 2022 року голова ОСББ «Проспект Поля 139» звернувся до ОСОБА_1 з проханням надати повноважному представнику ОСББ «Проспект Поля 139» комплект ключів від підвального приміщення з метою використання його у якості укриття під час повітряних тривог (а.с. 112 Том І).
З довідки голови ОСББ «Проспект Поля 139» від 16 січня 2024 року вбачається, що підвальне приміщення у будинку АДРЕСА_2 використовується мешканцями вказаного будинку під час повітряних тривог у якості цивільної захисної споруди - укриття (а.с. 113 Том І).
Відповідно до статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Положеннями частини першої статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частиною першою статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі статтею 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Відповідно до положень статей 525, 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді справ застосовуються норми як Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і норми Цивільного кодексу України.
За приписами статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір оренди є консенсуальним, тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі, оплатним, двостороннім та строковим.
Відповідно до частини другої статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на дату укладення договору оренди)договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Відповідно до статті 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо, зокрема, наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.
Натомість, належить зазначити, що згідно зі статтею 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Відповідно до положень ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на дату укладення договору) орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності. Порядок розподілу орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається представницьким органом місцевого самоврядування.
Колегія суддів відзначає, що, звертаючись з цим позовом, Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, як на підставу для розірвання договору оренди з ОСОБА_1 посилався на існування у останнього заборгованості за період з 04 вересня 2020 року по 30 червня 2024 року у загальному розмірі 296 317,39 грн.
Однак, умовами договору оренди у розділі 11 такої підстави для припинення договору немає, а договором передбачається лише грошова відповідальність за невиконання чи несвоєчасне виконання умов договору щодо оплати орендної плати орендарем. Разом з цим позивач не наводив обставин того, що відповідач використовує нежитлове приміщення, яке він орендує, всупереч умовам договору оренди.
Крім того, колегія суддів відзначає, що станом на день розгляду справи судом апеляційної інстанції, дія договору оренди від 04 вересня 2020 року, у відповідності до п. 10.1 договору, закінчилась. Доказів його продовження матеріали справи не містять, а тому зазначені вище фактичні обставини у їх сукупності є підставою для відмови у задоволенні позовної вимоги позивача про розірвання договору.
Також колегія суддів, приймаючи контраргументи відповідача ОСОБА_1 , наголошує, що Указом Президента України № 64/2022 від 24 лютого 2022 року введено в Україні воєнний стан з 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб.
Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався і на теперішній час його дію не припинено.
Відповідно до положень частини 2 стаття 32 Кодексу цивільного захисту України для укриття населення також використовуються споруди подвійного призначення - будівлі, споруди чи їх окремі частини, призначені для використання за основним функціональним призначенням з метою забезпечення суспільних або господарських потреб, а також мають відповідні захисні властивості та спроектовані, побудовані або пристосовані таким чином, щоб забезпечити умови для тимчасового перебування людей у разі виникнення небезпеки їх життю та здоров'ю під час надзвичайної ситуації, воєнних (бойових) дій та терористичних актів. Найпростіше укриття - це цокольне або підвальне приміщення, інша споруда підземного простору, в якій створені умови для тимчасового перебування людей (не менше 48 годин) у разі виникнення небезпеки їх життю та здоров'ю з метою зменшення непрямої дії звичайних засобів ураження під час воєнних (бойових) дій та/або терористичних актів.
Як вбачається з матеріалів справи, скаржник під час розгляду цього спору в судах стверджував, що після підписання договору оренди приступив до використання нежитлових приміщень, але перестав їх використовувати в 2022 році через введення на всій території України воєнного стану у зв'язку із повномасштабним вторгненням російської федерації на територію України, що вважає форс-мажорною обставиною та непереборною силою, що від нього не залежала.
Так, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Подібний висновок викладений в постанові Верховного Суду від 12 квітня 2023 року у справі №910/14244/20.
Також, Верховний Суд у постановах від 22 травня 2019 року у справі № 914/1248/18, від 27 серпня 2019 року у справі № 914/2264/17 виклав правовий висновок про те, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов'язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об'єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми Закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Верховний Суд звертає увагу на те, що правова позиція стосовно застосування приписів частини шостої статті 762 ЦК України є сталою і послідовною та викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема: у справах № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/8040/20, № 616/41/20, № 910/14244/20, № 911/1064/21, № 910/13158/20, №910/10657/19, № 914/2857/20, № 915/1046/19, № 914/2264/17.
Така ж сама позиція викладена і у постанові Верховного Суду від 18 липня 2023 року у справі №914/3143/21.
Разом з цим колегія суддів також зазначає, що, як правило, в договорах оренди наявні форс-мажорні застереження - сторони договору можуть посилатися на дію обставин непереборної сили, як на підставу звільнення їх від відповідальності за невиконання умов договору.
Колегія суддів наголошує, що у договорі №413-ДРА/20 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста від 04 вересня 2020 року, укладеного з відповідачем ОСОБА_1 , не передбачалось жодних форс-мажорних застережень, тому колегія суддів вважає за необхідне застосувати пряму норму ч.6 ст. 672 ЦК України у спірних правовідносинах.
Однак, війна в Україні належить до форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), що окремо засвідчила Торгово-промислова палата своїм листом від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, де зазначено, що засвідчено форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов'язанням/обов'язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Так, зазначені положення ґрунтуються на ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, якою окремо передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Зазначене законодавче положення діє незалежно від наявності відповідної умови в договорі.
Повне ж звільнення від орендної плати застосовується в судовій практиці в якості виняткового втручання в договірні відносини сторін. В будь-якому разі, зазначені положення стосуються оренди, до якої як правило не включаються витрати на комунальні послуги та експлуатаційні платежі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі №910/7495/16 також зазначено, що при оцінці обставин, за які не відповідає орендар, презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати (аналогічна правова позиція щодо застосування приписів ст. 762 ЦК викладена у постановах ВС у справах №914/1248/18 та №914/2264/17).
На погляд Верховного Суду, підставою звільнення від зобов'язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об'єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Усталеною судовою практикою підтверджується можливість повного звільнення орендаря від орендної плати на час дії форс-мажорних обставин, які повністю перешкоджають йому користуватися об'єктом оренди, на підставі норми закону. Тягар доказування повної неможливості користування об'єктом оренди внаслідок дії обставин непереборної сили покладається на орендаря.
Колегія суддів відзначає при цьому, що постановою Дніпровського апеляційного суду від 21 листопада 2024 року у справі №203/7143/23, де розглядалось питання заборгованості по сплаті ОСОБА_1 орендної плати за цим же договором оренди, однак на користь балансоутримувача у 30-процентному перерахуванні такої орендної плати, встановлено, що відповідачем з березня 2022 року не використовується нежитлове приміщення № 63 площею 165,8 м2, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , з причин, які об'єктивно не залежали від нього.
За наведених вище фактичних обставин, за підтвердженням та доведенням відповідачем належними доказами неможливості використання ним спірного орендованого ним приміщення з підстав використання його мешканцями будинку як укриття, що підтверджується листом голови ОСББ, колегія суддів доходить висновку про визначення періоду, за який належить розглядати порушення відповідачем умов договору щодо наявності у нього заборгованості по орендній платі, з 04 вересня 2020 року по 01 березня 2022 року, в іншій частині заявленого позивачем періоду належить відмовити з підстав відсутності у відповідача обов'язку оплати орендної плати у зв'язку із форс-мажорними обставинами т обставинами непереборної сили.
Так, виходячи з розрахунку заборгованості, наданого позивачем (а.с.20 Том І), за період з 04 вересня 2020 року по 01 березня 2022 року нараховано до сплати 96 347,03 грн, сплачено відповідачем у цей період загалом 20 000 грн, тому заборгованість відповідача за зазначений період становить 76 347,03 грн.
Колегія суддів відзначає, що відповідач не надав на спростування факту заборгованості за наведений період у розмірі 76 347,03 грн доказів належного виконання умов договору оренди та повної сплати оренди у визначеному договором розмірі, а тому колегія суддів доходить висновку, що з відповідача на користь позивача належить стягнути визначену суму заборгованості.
Колегія суддів наголошує, що, з встановленням порушення відповідачем умов договору в частині несплати орендної плати, п.9.2 договору передбачена грошова відповідальність у вигляді пені у розмірі подвійної ставки НБУ на дату нарахування пені від несплаченої суми орендної плати за кожен день прострочення платежу.
Однак, позивач заявляє вимоги щодо стягнення пені з відповідача на свою користь, нараховану ним за період з 15 березня 2022 року по 15 березня 2023 року.
Враховуючи, що колегією суддів визнано період з 01 березня 2022 року таким, що звільняє відповідача від оплати самої орендної плати, а тому і пеня не може бути нарахована за відсутності заборгованості за зазначений період. З цього колегія суддів доходить висновку, що зазначений період не входить до періоду, за який рахується заборгованість по орендній платі у відповідача перед позивачем, а тому належить відмовити у задоволенні цієї вимоги позивача.
Статтею 625 ЦК України визначено, що боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Колегія суддів враховує, що за період з 04 вересня 2020 року по 01 березня 2022 року за відповідачем рахується заборгованість у розмірі 76 347,03 грн, а тому на зазначену суму належить нарахувати, в порядку ст. 625 ЦК України, 3% річних, розмір яких становить 3411,61 грн, що і належить стягнути з відповідача на користь позивача.
Розв'язуючи позовні вимоги позивача щодо виселення відповідача з нежитлового приміщення 63 у буд. АДРЕСА_2 , колегія суддів наголошує, що при перегляді апеляційною інстанцією рішення суду першої інстанції встановлено відсутність відповідача у спірному нежитловому приміщенні, адже це приміщення використовується як укриття для мешканців будинку, що не спростовано позивачем та скаржником за апеляційною скаргою. Також не встановлено наявність перешкод з боку відповідача у користуванні приміщенням, що також не спростовано позивачем, а тому колегія суддів доходить висновку про відсутність підстав для задоволення цієї вимоги позивача.
З урахуванням вищенаведеного колегія суддів частково приймає доводи скаржника та вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм як матеріального, так і процесуального права, що є підставою для застосування положень ст. 376 ЦПК України.
Відповідно до ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи та неправильне застосування норм процесуального та матеріального права.
З огляду на викладене та враховуючи, що судом першої інстанції порушено норми як матеріального, так і процесуального права, що є підставою для застосування норм ст. 376 ЦПК України, належить дійти висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог.
Разом з цим, на підставі ч.13 ст. 141 ЦПК України, належить переглянути питання розподілу судового збору, сплаченого позивачем при поданні позову. Так, враховуючи результат розгляду позовних вимог, з відповідача на користь позивача належить стягнути сплачений ним судовий збір пропорційно задоволеним позовним вимогам, тобто, у розмірі 2212,35 грн.
Керуючись ст. ст. 259, 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, колегія суддів, -
Апеляційну скаргу Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради - задовольнити частково.
Рішення Кіровського районного суду м.Дніпропетровська від 03 квітня 2025 року - скасувати та ухвалити нове рішення.
Позовні вимоги Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по сплаті орендної плати і трьох відсотків річних, розірвання договору оренди, усунення перешкод у користуванні комунальним нерухомим майном - задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , на користь Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, ЄДРПОУ 40392181, заборгованість по сплаті орендної плати за період з 04 вересня 2020 року по 01 березня 2022 року у розмірі 76 347,03 грн, 3% річних - у розмірі 3411,61 грн та судовий збір у розмірі 2212,35 грн, а всього - 81 970,99 грн.
В іншій частині вимог - відмовити.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Вступна та резолютивна частини постанови проголошені “03» грудня 2025 року.
Повний текст постанови складено “15» грудня 2025 року.
Головуючий: В.С. Городнича
Судді: М.Ю. Петешенкова
Т.П. Красвітна