Справа №705/5953/24
2/705/955/25
10 грудня 2025 року м.Умань
Уманський міськрайонний суд Черкаської області у складі:
головуючого судді Єщенко О.І.,
за участю:
секретаря судового засідання Щербакової Л.А.,
розглянувши у судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Уманської міської ради, поданим адвокатом Буряком Олександром Геннадійовичем, до ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації права власності, визнання права власності та скасування державної реєстрації права власності,
Представник Уманської міської ради адвокат Буряк Олександр Геннадійович звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації права власності, визнання права власності та скасування державної реєстрації права власності, та просив: визнати договір купівлі-продажу (викуп) земельної ділянки із земель комунальної власності від 21.05.2020, укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Животовською Н.Г. за № 1389, недійсним; скасувати державну реєстрацію права власності від 21.05.2020, проведену на ім'я ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Животовською Н.Г. на підставі договору купівлі-продажу (викуп) земельної ділянки із земель комунальної власності від 21.05.2020, укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Животовською Н.Г. за № 1389; визнати за Уманською міською радою, ідентифікаційний код юридичної особи: 26535796, право власності на земельну ділянку площею 0,0102 га, кадастровий номер: 7110800000:05:004:0808, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером 7110800000:05:004:0992, номер запису про право власності 37783853 від 12.08.2020, припинивши право власності ОСОБА_1 на цю земельну ділянку; судові витрати покласти на ОСОБА_1 .
В обґрунтування позову зазначив, що на адресу Виконавчого комітету Уманської міської ради надійшов лист Управління Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області «Про усунення порушень законодавства» № 131900-13/1851-2024 від 23.07.2024. Зі змісту даного листа вбачається, що Управлінням Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області було проведено ревізію фінансово-господарської діяльності Виконавчого комітету Уманської міської ради за період часу з 01.01.2020 по 31.12.2023, якою встановлено ряд порушень і недоліків. Зокрема, результати цієї ревізії стосуються обставин продажу земельної ділянки з кадастровим номером: 7110800000:05:004:0808. Також Управління Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області пропонує Виконавчому комітету Уманської міської ради вчинити всі необхідні дії, спрямовані на повернення зазначеної вище земельної ділянки у комунальну власність. З урахуванням викладених обставин позивач звертається до суду з даною позовною заявою, яка полягає в тому, що 17.05.2019 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на незавершене будівництво, нежитлова будівля адміністративно-побутового призначення, об'єкт житлової нерухомості: Ні, готовністю 15 %, за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: 7110800000:05:004:0808, площа: 0,338 га. Підставами для державної реєстрації були: договір купівлі-продажу, об'єкту незавершеного будівництва, серія та номер: 1438, виданий 17.05.2019, видавник: Черповицька І.Ю., приватний нотаріус Уманського міського нотаріального округу Черкаської області. Рішенням позивача «Про розгляд звернень фізичних та юридичних осіб з питань надання в оренду та поновлення (продовження) терміну користування земельними ділянками» № 5.33-68/7 від 08.11.2019 надано в користування на умовах оренди шляхом укладання договору оренди землі відповідачу площею 0, 3380 га (кадастровий номер: 7110800000:05:004:0808) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 за рахунок земель комунальної власності позивача, які перебували в користуванні на умовах оренди для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості у ПП «Профелектро» та віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови, строком на 49 років. На виконання зазначеного вище рішення позивача 14.11.2019 між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди землі. Відповідно до п. 1 вказаного договору, позивач на підставі рішення позивача № 5.33-68/7 від 08.11.2019 надає, а відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку площею 0,3380 га за адресою: АДРЕСА_1 , за рахунок земель комунальної власності позивача, які перебували в користуванні на умовах оренди для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості у ПП «Профелектро». Земельна ділянка віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови. Згідно п. 2 договору, в оренду передається одна земельна ділянка (кадастровий номер: 7110800000:05:004:0808) площею 0,3380 га. Відповідно до п. 3 вказаного договору, на земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна, незавершене будівництво, яке перебуває у власності Орендаря на підставі договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва від 17.05.2019, зареєстрованого в реєстрі за № 1438 та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, номер запису про право власності: 31589024 від 17.05.2019. Згідно п. 5 договору його було укладено терміном на 49 років до 08.11.2068. Рішенням позивача «Про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 » № 3.48-71/7 від 20.12.2019 було надано відповідачу дозвіл на складання звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки. У подальшому рішенням позивача «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: АДРЕСА_1 » № 3.54-77/7 від 28.04.2020 затверджено відповідачу оціночну вартість земельної ділянки та вирішено продати земельну ділянку на користь відповідача. На підставі вказаного рішення 21.05.2020 між позивачем та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу (викуп) земельної ділянки із земель комунальної власності, що посвідчений приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Животовською Н.Г. за № 1389. У відповідності до п. 1.1. вказаного вище договору позивач передає (продає) за плату, а відповідач приймає у власність (купляє) земельну ділянку. У подальшому на підставі вищевказаного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно нотаріусом Животовською Н.Г. 07.02.2022 було зареєстровано право власності відповідача на земельну ділянку. Таким чином, позивачем було здійснено відчуження земельної ділянки на користь відповідача, на якій на момент відчуження знаходилося незавершене будівництво, нежитлова будівля адміністративно-побутового призначення, об'єкт житлової нерухомості: Ні, готовністю 15 %. У подальшому Відповідачем Земельна ділянка була об'єднана разом із земельною ділянкою з кадастровим номером 7110800000:05:004:0913 площею 0,1985, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , внаслідок чого 12.08.2020 за відповідачем було зареєстровано право власності на новоутворену земельну ділянку з кадастровим номером 7110800000:05:004:0992 площею 0,5365 га. Таким чином, внаслідок вказаних вище дій відповідача в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було відкрито розділ стосовно земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:0992 площею 0,5365 га, яка утворилася внаслідок об'єднання земельної ділянки із земельною ділянкою з кадастровим номером 7110800000:05:004:0913. При цьому, розділ відносно земельної ділянки було закрито, що підтверджується інформаційною довідкою № 399751194 від 17.10.2024.
Щодо наявності підстав для визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним позивач зазначає, що до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання, тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. Відповідачем на момент набуття у власність земельної ділянки не було здійснено введення незавершеного будівництва в експлуатацію у встановленому порядку і набуття цим майном статусу об'єкта нерухомого майна як об'єкта цивільного справа. Таким чином, наявність на орендованій земельній ділянці згідно з договором оренди землі від 14.11.2019 об'єкту незавершеного будівництва, не надавало відповідачу права на придбання у власність земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме: як власнику об'єкта нерухомого майна та підлягала продажу позивачем виключно на підставі земельних торгів. Зважаючи на викладені обставини, позивач дійшов висновку, що договір купівлі-продажу (викуп) земельної ділянки із земель комунальної власності від 21.05.2020 є недійсним, оскільки він суперечить інтересам власника земельної ділянки, а саме територіальної громади міста Умані та був укладений поза її волею.
Щодо наявності підстав для скасування державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:0992 позивачем зазначено, що спірна земельна ділянка вибула із власності Уманської міської територіальної громади незаконним шляхом та в подальшому була об'єднана разом із земельною ділянкою з кадастровим номером 7110800000:05:004:0913 площею 0,1985, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , внаслідок чого 12.08.2020 за відповідачем було зареєстровано право власності на новоутворену земельну ділянку з кадастровим номером 7110800000:05:004:0992 площею 0,5365 га. Таким чином, внаслідок вказаних вище дій відповідача в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було відкрито розділ стосовно земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:0992 площею 0,5365 га, яка утворилася внаслідок об'єднання земельної ділянки із земельною ділянкою з кадастровим номером 7110800000:05:004:0913 площею 0,1985, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . При цьому, розділ відносно земельної ділянки було закрито, що підтверджується інформаційною довідкою № 392446193 від 27.08.2024. Таким чином, на момент звернення до суду з даним позовом земельна ділянка як об'єкт цивільного права вже не існувала, оскільки шляхом об'єднання із земельною ділянкою з кадастровим номером 7110800000:05:004:0913 увійшла до складу земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:0992 площею 0,5365 га.
З наведеного вбачається, що повернення земельної ділянки у володіння власника шляхом задоволення позовної вимоги про визнання договору купівлі-продажу (викуп) земельної ділянки із земель комунальної власності від 21.05.2020 недійсним у повній мірі не відбувається з огляду на те, що земельна ділянка втратила статус об'єкта цивільних прав, тому рішення суду про визнання вказаного вище договору купівлі-продажу недійсним не є підставою для здійснення реєстратором відповідних дій щодо проставлення відмітки про скасування державної реєстрації прав і відкриття закритого розділу державного реєстру прав та відповідної реєстраційної справи, оскільки за відповідачем зареєстровано право власності не на земельну ділянку, а на новоутворену земельну ділянку, що не відповідатиме меті цього позову, спрямованого на захист прав власника земельної ділянки.
Разом із позовною заявою адвокатом Буряком О.Г. подано заяву про забезпечення позову, в якій він просив вжити захід забезпечення позову шляхом накладення арешту на земельну ділянку площею 0,5365 га, кадастровий номер: 7110800000:05:004:0992.
Ухвалою суду від 29.10.2025 заяву адвоката Буряка О.Г. про забезпечення позову задоволено. Накладено арешт на на земельну ділянку площею 0,5365 га, кадастровий номер: 7110800000:05:004:0992, що належить ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_2 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ).
30.12.2024 відповідачем ОСОБА_1 у системі «Електронний суд» сформовано відзив на позовну заяву, в якому вказано, що він не погоджується з доводами позивача, вважає , що позовні вимоги є такими, що не ґрунтуються на нормах діючого законодавства в їх системному зв'язку, а тому мають бути залишеними без задоволення з огляду на таке. Позивач має повний обсяг повноважень щодо розпорядження землями, передачі земельних ділянок у власність громадянам та юридичним особам, надання земельних ділянок у користування, організації землеустрою тощо. На підтвердження обсягу повноважень органів місцевого самоврядування представник позивача навів нормативно-правове обґрунтування. Як наслідок, вважає, що позивач правомірно визначив процедуру продажу земельної ділянки кадастровий номер 7110800000:05:004:0808, передбачену ч. 2 ст. 134 ЗК України та здійснив такий продаж у порядку, визначеному ст. 128 ЗК України. Окремо звернув увагу на той факт, що земельна ділянка придбана ним за ринковою вартістю, визначеною суб'єктом оціночної діяльності, залученим самим позивачем. А тому позивач отримав належну компенсацію вартості відчуженої земельної ділянки і інтереси територіальної громади в будь-якому разі не були порушеними. Також незавершене будівництво, належне йому на праві власності є законним - Відділом архітектури, містобудування та кадастру Уманської міської ради для його здійснення 04.12.2019 за № 231/15-14 йому було видано містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкту будівництва. 09.12.2019 до цього ж підрозділу Уманської міської ради йому було подано повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, яке було ним погоджене, про що на належному йому примірнику повідомлення зроблено відповідну відмітку. Викладене вище свідчить про те, що він є добросовісним набувачем майна - земельної ділянки. Всі викладені обставини були відомі позивачеві на момент укладення оспорюваного договору. В той же час, звернення позивача до суду з позовом про визнання недійсним договору, суперечить принципу доброї совісті, який належить до загальних засад цивільного законодавства (п. 6 ст. 3 ЦК України) та доктрині заборони суперечливої поведінки, в основі якої лежить і згаданий принцип.
Стосовно вимоги про скасування державної реєстрації права власності за ним на земельну ділянку з кадастровим номером 7110800000:05:004:0992, номер запису про право власності 37783853 від 12.08.2020, припинивши його право власності на цю земельну ділянку, то вона, як і попередня позовна вимога, не може бути задоволеною з тих же підстав: вимога є похідною від вимоги про визнання Договору недійсним і не може бути задоволеною з огляду на необґрунтованість основної вимоги; вимога є складовою повернення одержаного стороною на виконання Договору у спосіб, не передбачений цивільним законодавством - не як елемент двосторонньої реституції. З огляду на викладене, просив суд відмовити повністю у задоволенні позовних вимог Уманської міської ради.
03.01.2025 представником позивача Уманської міської ради - адвокатом Буряком О.Г. у системі «Електронний суд» сформовано відповідь на відзив, у якій він зазначив, що відзив на позовну заяву відповідача є безпідставним та необґрунтованим, висновки та обставини, викладені в ньому, не заслуговують на увагу суду, а тому в суду наявні достатні правові підстави для задоволення позовних вимог позивача у повному обсязі.
03.03.2025 відповідачем ОСОБА_1 у системі «Електронний суд» сформовано заперечення на відповідь на відзив, які зареєстровані в суд 04.03.2025, в яких він зазначив, що наведені позивачем аргументи на підтвердження позовних вимог не доводять наявності підстав для визнання договору недійсним та визнання права власності на земельну ділянку кадастровий номер 7110800000:05:004:0808 за позивачем. Просив суд повністю відмовити у задоволенні позовних вимог.
17.03.2025 у системі «Електронний суд» адвокатом Буряком О.Г. сформовано заяву про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи, в якій він просив стягнути з відповідача ОСОБА_1 на користь Уманської міської ради судові витати у вигляді витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 6 000 грн та витрати по сплаті судового збору в розмірі 9 689,60 грн.
13.05.2025 представником відповідача ОСОБА_1 адвокатом Якименком М.Д. у системі «Електронний суд» сформовано заяву про залишення позову без руху, в якій він просив суд застосувати норми Закону України від 12.03.2025 № 4292-ІХ «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» та зобов'язати позивача внести на депозитний рахунок суду грошові кошти у розмірі вартості спірної земельної ділянки, експертно-грошова оцінка якої здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви та надати суду документи, що підтверджуватимуть цей факт.
Ухвалою суду від 14.05.2025 відмовлено у задоволенні вказаної вище заяви.
У судовому засіданні представник позивача Уманської міської ради Буряк О.Г. позовну заяву підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити.
Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Якименко М.Д. у судовому засіданні позов не визнав та просив відмовити у його задоволенні.
Вислухавши пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд установив таке та дійшов таких висновків.
Відповідно до ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до частини першої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
За правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Судом встановлено, що Управлінням Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області було проведено ревізію фінансово-господарської діяльності виконавчого комітету Уманської міської ради в період з 01.01.2020 по 31.12.2023, якою встановлено ряд порушень і недоліків.
Управлінням Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області 23.07.2024 надіслано на адресу виконавчого комітету Уманської міської ради вимогу «Про усунення порушень законодавства» № 131900-13/1851-2024. Ревізією встановлено, з-поміж іншого, порушення норм чинного законодавства під час продажу земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:0808 та надано вказівку забезпечити повернення у комунальну власність відчуженої земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:0808, в тому числі шляхом звернення до суду з позовом про визнання недійсним укладеного договору купівлі-продажу земельної ділянки.
17 травня 2019 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на незавершене будівництво, нежитлова будівля адміністративно-побутового призначення, об'єкт житлової нерухомості: Ні, готовністю 15 %, за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: 7110800000:05:004:0808, площа: 0,338 га.
Підставами для державної реєстрації були: договір купівлі-продажу, об'єкту незавершеного будівництва, серія та номер: 1438, виданий 17.05.2019, видавник: Черповицька І.Ю., приватний нотаріус Уманського міського нотаріального округу Черкаської області.
Зазначене вище підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 399751194 від 17.10.2024.
Рішенням Уманської міської ради «Про розгляд звернень фізичних та юридичних осіб з питань надання в оренду та поновлення (продовження) терміну користування земельними ділянками» № 5.33-68/7 від 08.11.2019 надано в користування на умовах оренди шляхом укладання договору оренди землі відповідачу площею 0,3380 га (кадастровий номер: 7110800000:05:004:0808) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 за рахунок земель комунальної власності позивача, які перебували в користуванні на умовах оренди для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості у ПП «Профелектро» та віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови, строком на 49 років.
На виконання зазначеного вище рішення позивача 14.11.2019 між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди землі.
Відповідно до п. 1 вказаного договору позивач на підставі рішення позивача № 5.33- 68/7 від 08.11.2019 надає, а відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку площею 0,3380 га за адресою: АДРЕСА_1 , за рахунок земель комунальної власності позивача, які перебували в користуванні на умовах оренди для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості у ПП «Профелектро». Земельна ділянка віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.
Згідно із п. 2 договору в оренду передається одна земельна ділянка (кадастровий номер: 7110800000:05:004:0808) площею 0,3380 га.
Відповідно до п. 3 вказаного договору на земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна, незавершене будівництво, яке перебуває у власності Орендаря на підставі договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва від 17.05.2019, зареєстрованого в реєстрі за № 1438 та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, номер запису про право власності: 31589024 від 17.05.2019.
Відповідно до п. 5 договору його було укладено терміном на 49 років до 08.11.2068.
Рішенням Позивача «Про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 » № 3.48-71/7 від 20.12.2019 було надано відповідачу дозвіл на складання звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,338 га, кадастровий номер: 7110800000:05:004:0808, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
У подальшому рішенням позивача «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: АДРЕСА_1 » № 3.54-77/7 від 28.04.2020 затверджено відповідачу оціночну вартість земельної ділянки та вирішено продати земельну ділянку на користь відповідача.
На підставі вказаного рішення 21.05.2020 між позивачем та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу (викуп) земельної ділянки із земель комунальної власності, що посвідчений приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Животовською Н.Г. за № 1389.
Відповідно до п. 1.1. вказаного вище договору позивач передає (продає) за плату, а відповідач приймає у власність (купляє) земельну ділянку.
У подальшому на підставі вищевказаного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Животовською Н.Г. 07.02.2022 було зареєстровано право власності відповідача на земельну ділянку (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52322595 від 21.05.2020).
Із наведеного судом встановлено, що позивачем Уманською міською радою було здійснено відчуження земельної ділянки на користь відповідача ОСОБА_1 , на якій на момент відчуження знаходилося незавершене будівництво, нежитлова будівля адміністративно-побутового призначення, об'єкт житлової нерухомості: Ні, готовністю 15 %.
У подальшому ОСОБА_1 земельна ділянка була об'єднана разом із земельною ділянкою з кадастровим номером 7110800000:05:004:0913 площею 0,1985, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , внаслідок чого 12.08.2020 за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на новоутворену земельну ділянку з кадастровим номером 7110800000:05:004:0992 площею 0,5365 га (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53633621 від 17.08.2020).
Підставою для державної реєстрації були: витяг з Державного земельного кадастру, серія та номер: 7114847452020, виданий 06.08.2020, видавник: Державний земельний кадастр; схема об'єднання земельних ділянок, серія та номер: б/н, виданий 01.01.2020, видавник: ФОП ОСОБА_2 .
При цьому, земельна ділянка з кадастровим номером 7110800000:05:004:0913 належала відповідачу на праві власності. Підставою для державної реєстрації були: договір дарування, земельної ділянки, серія та номер: 1146, виданий 21.06.2018, видавник: Імбері Я.С., приватний нотаріус Уманського міського нотаріального округу Черкаської області.
Зазначене вище підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 399751392 від 17.10.2024, відомостями з Державного земельного кадастру, схемою об'єднання земельних ділянок, що була виготовлена ФОП ОСОБА_2 , витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-7114847452020 від 06.08.2020 та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 399751574 від 17.10.2024.
Внаслідок вказаних вище дій відповідача в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було відкрито розділ стосовно земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:0992 площею 0,5365 га, яка утворилася внаслідок об'єднання земельної ділянки із земельною ділянкою з кадастровим номером 7110800000:05:004:0913 площею 0,1985, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . При цьому, розділ відносно земельної ділянки було закрито, що підтверджується інформаційною довідкою № 399751194 від 17.10.2024.
Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно з п.п. «б», «ґ» статті 5 ЗК України земельне законодавство базується на принципах, зокрема, забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; забезпечення гарантій прав на землю.
Земля є унікальним обмеженим природним та базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства.
Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності (пункт 6 ч. 1 ст. З ЦК України).
Відповідно до статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
За правилами статей 4, 5 Земельного кодексу України завданням земельного законодавства, яке включає в себе цей Кодекс та інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин, є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель, а основними принципами земельного законодавства є, зокрема, поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва; забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом.
Отже, правовідносини, пов'язані із вибуттям земель із державної чи комунальної власності, становлять "суспільний", "публічний" інтерес.
У даному випадку інтерес держави полягає у необхідності забезпечення прав та інтересів власника землі, забезпечення раціонального використання та охорони земель.
Належне (законне) розпорядження земельними ділянками державної та комунальної власності, які відповідно до статті 14 Конституції України є основним національним багатством, що перебувають під особливою охороною держави, а право власності на які набувається виключно відповідно до закону, безумовно є складовою питання державного (загального) інтересу (вказане цілком узгоджується із правовою позицією ЄСПЛ, пункти 70-71 рішення від 20 жовтня 2011 року в справі «Рисовський проти України», пункт 54 рішення від 2 листопада 2004 року в справі «Трегубенко проти України»).
Відповідно до частини 5 статті 16 та частини 5 статті 60 Закону України « Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності.
Статтею 80 Земельного кодексу України встановлено, що самостійними суб'єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Частиною 1 статті 12 Земельного кодексу України визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад.
Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Відповідно до частини першої статті 122 ЗК України, якою унормовано повноваження органів виконавчої влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
У рішенні «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (пункт 71) ЄСПЛ зазначав про принцип належного урядування, який, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (див. зазначене вище рішення у справі Москаль проти Польщі (Moskal v. Poland), пункт 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само).
Територіальна громада як власник об''єктів права комунальної власності делегує відповідній раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом, Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України. Тому суб'єкт владних повноважень, який діє в інтересах територіальної громади як власника майна, повинен вчиняти щодо нього будь-які дії виходячи з волі та волевиявлення власника, у межах і спосіб волевиявлення, що характеризує добросовісність набуття права власності (володіння, користування, розпорядження). Порушення вимог законодавства під час розпорядження земельними ділянками комунальної власності не тільки не відображає волю територіальної громади на розпорядження земельними ділянками комунальної форми власності, а й порушує суспільні інтереси та інтереси територіальної громади (постанова ВС КГС від 22.10.2024 зі справи № 918/2/24).
Відповідно до ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Частиною 2 статті 127 Земельного кодексу України (чинної на час прийняття рішення) визначено, що продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.
Згідно з частиною 1 статті 134 Земельного кодексу України (чинної на момент виникнення правовідносин) земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Частиною 2 статті 134 Земельного кодексу України (чинної на момент виникнення правовідносин) передбачалось, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб; використання земельних ділянок для потреб, пов'язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів; використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями; будівництва об'єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів; надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні; надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено; розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України; надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб; надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону; надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала; будівництва, обслуговування об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, мультимодальних терміналів, об'єктів зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу); будівництва об'єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об'єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд); передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва; надання земельних ділянок суб'єктам господарювання, що реалізують відповідно до Закону України «Про особливості провадження інвестиційної діяльності на території Автономної Республіки Крим» зареєстровані в установленому порядку інвестиційні проекти.
Разом з тим, ч. 3 ст. 134 ЗК України (чинна на момент виникнення спірних правовідносин) передбачала, що земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу. Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19-21 частини першої статті 6 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту» .
При цьому вичерпний перелік обставин та підстав, існування яких не потребує проведення земельних торгів при продажі земельних ділянок комунальної власності, визначений в частинах 2, 3 статті 134 Земельного кодексу України.
Водночас на момент прийняття рішення № 3.54-77/7 від 28.04.2020 Уманської міської ради на земельній ділянці з кадастровим номером 7110800000:05:004:0808, площею 0,338 га за адресою АДРЕСА_1 знаходився об'єкт незавершеного будівництва - нежитлова будівля адміністративно-побутового призначення, об'єкт житлової нерухомості, відсоток готовності становив 15 %, право власності на яке було зареєстроване 17.05.2019 державним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черповицькою І.Ю. на ім'я ОСОБА_1 ..
Відтак доказами, долученими до матеріалів справи, підтверджено, що на момент прийняття рішення позивачем, котре стало підставою для набуття відповідачем речового права на земельну ділянку, на земельній ділянці були відсутні об'єкти нерухомого майна, а знаходився об'єкт незавершеного будівництва готовністю 15%. Дане в свою чергу, в правовому полі частина 2 статті 134 Земельного кодексу України, позбавляє позивача законного права щодо укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки на безоплатній основі без проведення земельних торгів.
Відповідач, відстоюючи свою позицію, констатує про розташування на спірній земельній ділянці саме об'єкту нерухомого майна, яким і є об'єкт незавершеного будівництва, посилаючись при цьому на реєстрацію незавершеного будівництва. З приводу чого суд зазначає таке.
Згідно з пунктом 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва подаються: документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва
Відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1243 від 22.09.2004, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів, їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.
Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.
Відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Порядок набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 ЦК України.
Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Частиною 3 ст. 331 ЦК України передбачалось, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.
Отже, об'єкт незавершеного будівництва за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об'єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва, а визнання за судовим рішенням права власності цієї особи на об'єкт незавершеного будівництва ні за яких умов не спричиняє правового наслідку у вигляді отримання таким майном (сукупністю будівельних матеріалів) статусу новоствореного нерухомого майна.
З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об'єкта незавершеного будівництва (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов'язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 18.12.2019 № 916/633/19.
У постанові Верховного Суду від 16.02.2021 (справа № 914/2070/19) зазначено, що факт здійснення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов'язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.
Велика Палата Верховного Суду у справі № 511/2303/19 (провадження № 14-56цс22) виснувала, що «відповідно до вимог статей 328 та 329 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. За змістом зазначених норм матеріального права до прийняття новоствореного нерухомого майна до експлуатації та його державної реєстрації право власності на це новостворене нерухоме майно як об'єкт цивільного обороту не виникає, у такому випадку особа є власником лише матеріалів, обладнання, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна)».
Отже, належний на праві власності ОСОБА_1 об'єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , готовність якого складає 15 %, не є об'єктом нерухомого майна. При цьому, державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на об'єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна.
При цьому суд наголошує на тому, що у відповідача відсутні докази введення такого об'єкту нерухомого майна в експлуатацію у встановленому порядку і набуття цим майном статусу об'єкта нерухомого майна як об'єкта цивільного права.
Враховуючи, що об'єкт незавершеного будівництва не набув статусу нерухомого майна як об'єкта цивільного права в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України, беручи до уваги винятки щодо продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельних ділянок комунальної власності, що передбачені частиною 2 статтею 134 Земельного кодексу України, наявність на орендованій земельній ділянці об'єкту незавершеного будівництва не надавала відповідачу права на придбання у власність спірної земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме як власнику нібито об'єкта нерухомого майна, та підлягала продажу позивачем виключно на підставі земельних торгів. Відтак, передача спірної земельної ділянки у власність без проведення земельних торгів поставила відповідача в привілейоване становище та призвела до порушення прав і законних інтересів Уманської територіальної громади, яка відповідно до статті 13 Конституції України є власником землі та інших природних ресурсів, оскільки громада, зокрема, втратила можливість отримати максимально великий розмір плати при продажі земельної ділянки.
Аналогічна позиція наведена і в ухвалах Верховного Суду від 21.08.2023 та 19.12.2023 (справа № 572/1056/21).
Дослідивши матеріали справи, суд констатує, що під час продажу спірної земельної ділянки відповідачу не існувала жодна з підстав, що визначені частинами 2, 3 статті 134 Земельного кодексу України, які б звільняли позивача від обов'язку проведення земельних торгів щодо продажу земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 7110800000:05:004:0808, за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,338 га та надавали б позивачу право на безоплатну передачу, шляхом укладення спірного Договору, земельної ділянки саме з огляду на розміщення на ній об'єкта нерухомого майна, котрий належить на праві власності відповідачу.
Суд погоджується з доводами представника позивача стосовно того, що безпосередньо сам позивач, укладаючи із ОСОБА_1 договір купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки із земель комунальної власності, діяв усупереч волі власника земельної ділянки - Уманської міської територіальної громади, а тому спірна земельна ділянка вибула з володіння власника не з його волі.
У постанові ВП ВС від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 зазначено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (частини перша, друга статті 228 ЦК України).
Як зазначає Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, особа може набути право користування земельною ділянкою поза конкурсом лише під нерухомим майном та площею, необхідною для його обслуговування і експлуатації.
Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з частиною 3 статті 228 Цивільного кодексу України у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.
Зважаючи на викладене, суд доходить висновку, що договір купівлі-продажу земельної ділянки від 21.05.2020, укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , на підставі якого останній отримав у приватну власність спірну земельну ділянку без проведення земельних торгів, підлягає визнанню недійсним.
Щодо позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суд зазначає таке.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов'язується можливість матеріального об'єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
Статтею 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Отже, у розумінні положень наведеної норми, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов'язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
З урахуванням вище викладеного, суд дійшов висновку, що позовну вимогу щодо скасування державної реєстрації права власності теж належить задовольнити.
Стосовно вимоги про визнання права власності на вказану вище земельну ділянку слід зазначити таке.
Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів визначений статтею 16 ЦК України.
Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.
Особа, якій належить порушене право, може скористатися не будь-яким на свій розсуд, а певним способом захисту такого свого права, який прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини, або договором.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.
Такий висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно з положеннями статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до частини другої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є відновлення становища, яке існувало до порушення, що передбачено пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
Суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту, а саме визнання права власності на відповідну земельну ділянку не є ефективним для захисту їх порушеного права у спірних правовідносинах, в розумінні пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України, тому суд вважає в цій частині позовних вимог слід відмовити.
Що стосується вимоги позивача про скасування державної реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером 7110800000:05:004:0992, номер запису про право власності 37783853 від 12.08.2020, припинивши право власності ОСОБА_1 на цю земельну ділянку, суд вважає вказану вимогу обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до статті 177 ЦК України об'єктами цивільних прав є речі, зокрема й гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Основною ознакою об'єкта цивільних правовідносин є його оборотоздатність, тобто можливість бути вільно відчуженим або переходити від однієї особи, якщо вони не вилучені з цивільного обороту або не обмежені в обороті, або не є нерозривно пов'язаними з фізичною чи юридичною особою.
Згідно із частиною першою статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки.
Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України).
Правилами ч. 1 ст. 79 ЗК України врегульовано, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
За змістом правил частин першої - четвертої статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки відбувається шляхом визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
Згідно із частиною тринадцятою згаданої статті земельна ділянка припиняє існування як об'єкт цивільних прав, а її державна реєстрація скасовується в разі поділу або об'єднання земельних ділянок; скасування державної реєстрації земельної ділянки на підставі судового рішення внаслідок визнання незаконною такої державної реєстрації.
Відповідно до частини десятої статті 79-1 ЗК України державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки відповідно до статей 125, 126 ЗК України виникають із моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону № 1952-IV.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно із частиною четвертою статті 18 Закону № 1952-IV державна реєстрація прав на земельну ділянку проводиться винятково за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про зареєстровану земельну ділянку.
Статтею 16 Закону № 3613-VI визначено, що земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі. Система кадастрової нумерації земельних ділянок є єдиною на всій території України. Кадастровий номер скасовується лише у разі скасування державної реєстрації земельної ділянки. Зміна власника чи користувача земельної ділянки, зміна відомостей про неї не є підставою для скасування кадастрового номера. Скасований кадастровий номер земельної ділянки не може бути присвоєний іншій [навіть тій самій] земельній ділянці. Інформація про скасовані кадастрові номери земельних ділянок зберігається у Державному земельному кадастрі постійно.
Отже, для ідентифікації земельної ділянки як окремого об'єкта цивільного права обов'язковою умовою є наявність характеристик такого об'єкта, зокрема й її кадастровий номер, розмір, межі та координати, які містяться у Державному земельному кадастрі.
Суд, розглядаючи справу, вважає, що у ситуації, яка склалася, повернення земельної ділянки у володіння власника (правомірного володільця) лише шляхом задоволення основних позовних вимог призведе до неможливості в подальшому виконати рішення суду, оскільки земельні ділянки з кадастровими номерами 7110800000:05:004:0808 та 7110800000:05:004:0992 втратили статус об'єкта цивільних прав, тому саме лише рішення суду про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0102 га, кадастровий номер 7110800000:05:004:0808 недійсним та скасування державної реєстрації права власності не є достатньою підставою для здійснення реєстратором відповідних дій щодо проставлення відмітки про скасування державної реєстрації прав і відкриття закритого розділу державного реєстру прав та відповідної реєстраційної справи, оскільки за відповідачем ОСОБА_1 нині вже зареєстровано право на новоутворену земельну ділянку.
Відповідно до частини десятої статті 24 Закону № 3613-VI державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, у разі, зокрема, поділу чи об'єднання земельних ділянок; ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки. Ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки допускається винятково з одночасним припиненням таким рішенням усіх речових прав, їх обтяжень, зареєстрованих щодо земельної ділянки (за наявності таких прав, обтяжень). Ухвалення судом рішення про визнання не чинним рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, за якою була сформована земельна ділянка, щодо якої виникли речові права, а також про скасування державної реєстрації такої земельної ділянки, допускається за умови визнання нечинним рішення про затвердження такої документації (за його наявності) та припинення таких прав (за їх наявності).
Отже, у розумінні наведених правил з метою забезпечення ефективного захисту порушених прав законодавець застеріг, що ухвалення судового рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки обов'язково має відбуватися за умови одночасного визнання, зміни чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Подібні висновки викладені у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі № 686/19656/19, від 03 травня 2022 року у справі № 199/1136/20.
Втім реалізація визначеного позивачем способу захисту за усіма обставинами цієї конкретної справи є неможливою через створені відповідачем фактичні та юридичні перешкоди, які спричинили те, що формально юридично спірна земельна ділянка як об'єкт цивільних прав припинила існування, а тому виконати подібне судове рішення та досягнути мету правосуддя у цій справі буде неможливо.
Водночас суд враховує особливі фактичні обставини справи, які полягають у тому, що земельна ділянка площею 0,0102 га, кадастровий номер 7110800000:05:004:0808, до її об'єднання з іншою ділянкою існувала як окремий об'єкт цивільних прав, відомості про її кадастровий номер, площу, координати, межі та конфігурації є в архівному шарі Державного земельного кадастру.
З огляду на наведене реалізація основних позовних вимог є можливою винятково за умови припинення права власності ОСОБА_1 на новостворену земельну ділянку кадастровий номер 7110800000:05:004:0992, яка протиправно набута відповідачем з істотними вадами, оскільки складається як із ділянки, на яку відповідач має право, так і з ділянки, на яку він законного права не має, що виключає можливість збереження за ОСОБА_1 права власності на цю ділянку цілком. Та обставина, що новостворена земельна ділянка як окремий об'єкт цивільних прав не може правомірно належати ОСОБА_1 , має наслідком скасування її державної реєстрації.
Відтак обраний позивачем спосіб захисту прав територіальної громади за таких обставин є абсолютно виправданими, в іншому разі - досягнення для позивача позитивного результату вимагатиме від нього непропорційних зусиль задля відновлення його порушеного права власності і не приведе до дієвого вирішення наявного спору.
Таке рішення не впливатиме на права ОСОБА_1 на ту земельну ділянку, яка йому правомірно належала до об'єднання, та на формування на основі цієї ділянки нової ділянки, а тому право на неї може бути зареєстроване у Державному земельному кадастрі за цим відповідачем.
Суд наголошує на тому, що у спірних правовідносинах за жодних умов такий згаданий спосіб захисту, як припинення речових прав на новостворену земельну ділянку та скасування її державної реєстрації, не можуть бути застосовані окремо як самостійні способи, бо їхнє призначення полягає в забезпеченні реалізації основних позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації права власності на цю земельну ділянку.
Відповідно до ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Зважаючи на положення ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог, судові витрати у межах сплаченого судового збору підлягають стягненню із відповідача у розмірі 7267 грн 20 коп. за три вимоги немайнового характеру та подання заяви про забезпечення позову у розмірі 1211 грн 20 коп. з урахуванням коефіцієнту 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору.
За положеннями ч. 8 ст. 141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.
Позивач просив стягнути з відповідача на свою користь витрати на правову допомогу у розмірі 6000 грн.
Згідно з положеннями ч. ч. 1-5 ст. 137 ЦПК України витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Як вбачається з матеріалів справи, на підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу позивачем надано: договір про надання правової допомоги № 170 від 15.10.2024; ордер про надання правничої допомоги, свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю Буряк О.Г.; розрахунок витрат, які складають ціну Договору, акт прийому-передачі виконаних робіт (наданих послуг) від № 170 від 15.10.2024; акт № 105 від 31.10.2024 прийому передачі виконаних робіт (наданих послуг); платіжну інструкцію № 07/11/2024 від 15.11.2024; Додаткову угоду № 1 до Договору про надання правової (правничої) допомоги № 170 від 15.10.2024; розрахунок витрат, які складають ціну Договору; Договір про надання правничої допомоги № 1 від 03.01.2025; розрахунок витрат, які складають ціну Договору, як додаток № 1 до Договору про надання правничої допомоги № 1 від 03.01.2025.
Таким чином, при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи.
Суд, з урахуванням складності справи, обсягу виконаних адвокатом робіт, часом, витраченим адвокатом на виконання таких робіт, відсутності клопотання відповідача про зменшення витрат на правову допомогу, з урахуванням принципу розумності та справедливості, вважає, що вказані витрати є співмірними зі складністю справи та обсягом вищезазначених наданих адвокатом послуг, що є підставою для задоволення клопотання про стягнення витрат на правничу допомогу у розмірі 6000 гривень.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 6, 8-13, 18, 19, 77-79, 89, 133, 141, 259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд
Позов задовольнити частково.
Визнати договір купівлі-продажу (викуп) земельної ділянки із земель комунальної власності від 21.05.2020, укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Животовською Н.Г. за № 1389, недійсним.
Скасувати державну реєстрацію права власності від 21.05.2020, проведену на ім'я ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Животовською Н.Г. на підставі договору купівлі-продажу (викуп) земельної ділянки із земель комунальної власності від 21.05.2020, укладеного між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Животовською Н.Г. за № 1389.
Скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером 7110800000:05:004:0992, номер запису про право власності 37783853 від 12.08.2020, припинивши право власності ОСОБА_1 на цю земельну ділянку.
Іншу частину позовних вимог залишити без задоволення.
Стягнути з ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на користь Уманської міської ради понесені витрати на сплату судового збору у розмірі 8478 (вісім тисяч чотириста сімдесят вісім) гривень 40 копійок та витрати на правничу допомогу в розмірі 6000 (шість тисяч) гривень 00 копійок.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене до Черкаського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Позивач: Уманська міська рада; 20300, Черкаська область, м. Умань, площа Соборності, 1, ЄДРПОУ 26535796.
Відповідач: ОСОБА_1 ; АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .
Суддя О.І.Єщенко