Номер провадження 22-ц/821/1941/25Головуючий по 1 інстанції
Справа №705/5959/24 Категорія: 302010000 Єщенко О. І.
Доповідач в апеляційній інстанції
Гончар Н. І.
09 грудня 2025 рокум. Черкаси
Черкаський апеляційний суд у складі колегії суддів:
Гончар Н.І., Сіренка Ю.В., Фетісової Т.Л.
секретар Любченко Т.М.
учасники справи:
позивач - Уманська міська рада;
представник Уманської міської ради - адвокат Буряк Олександр Геннадійович;
відповідач - ОСОБА_1 ;
представник ОСОБА_1 - адвокат Загурська Аліна Валеріївна;
особа, яка подала апеляційну скаргу - представник ОСОБА_1 - адвокат Загурська Аліна Валеріївна ;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Загурської Аліни Валеріївни на рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 29 серпня 2025 року у справі за позовом Уманської міської ради до ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності,
28.10.2024 року Уманська міська рада звернулася в суд з позовом до ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на адресу виконавчого комітету Уманської міської ради надійшов лист Управління Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області «Про усунення порушень законодавства» № 131900-13/1851-2024 від 23.07.2024 року. Зі змісту даного листа вбачається, що Управлінням Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області було проведено ревізію фінансово-господарської діяльності Виконавчого комітету Уманської міської ради за період часу з 01.01.2020 року по 31.12.2023 року, якою встановлено ряд порушень і недоліків. Зокрема, результати цієї ревізії стосуються обставин продажу земельної ділянки з кадастровим номером: 7110800000:02:006:0209. Також Управління Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області пропонує Виконавчому комітету Уманської міської ради вчинити всі необхідні дії, спрямовані на повернення зазначеної вище земельної ділянки у комунальну власність.
Вказує, що 30.10.2014 року між позивачем та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого Уманська міська рада надала відповідачу в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування автосалону площею 0,0494 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 3 вказаного договору, на земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна. Згідно п. 8 договору його було укладено строком до 31.05.2024 року. У подальшому внаслідок декомунізації вул. Паризької Комуни була перейменована на вул. «Велика фонтанна».
12 вересня 2016 року за відповідачем зареєстровано право власності на нерухоме майно, незавершене будівництво, автосалон, об'єкт житлової нерухомості, складові частини об'єкта нерухомого майна: автосалон з підвалом (незакінчене будівництво), А, огорожа, 1, відсоток готовності автосалону з підвалом становить 24 %, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1029141471108 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 31431642 від 16.09.2016 року).
Підставами для державної реєстрації були: декларація про початок виконання будівельних робіт, серія та номер: ЧК082132890968, виданий 16.10.2013 року, видавник: Інспекція ДАБК у Черкаській області. Рішенням позивача «Про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за адресою: вул. Велика фонтанна, 14» № 3.47-71/7 від 20.12.2019 року було надано відповідачу дозвіл на складання звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,0427 га, кадастровий номер: 7110800000:02:006:0209, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
У подальшому рішенням Уманської міської ради «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: вул. Велика фонтанна, 14» № 3.53-77/7 від 28.04.2020 року затверджено відповідачу оціночну вартість земельної ділянки.
На підставі вказаного рішення 13.05.2020 року між позивачем та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності, що посвідчений державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. за № 1-473. У відповідності до п. 1.1. вказаного вище договору позивач передає у власність відповідачеві, а відповідач приймає земельну ділянку та сплачує її вартість за ціною та на умовах, встановлених у цьому договорі.
У подальшому на підставі вищевказаного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. 13.05.2020 року було зареєстровано право власності відповідача на земельну ділянку (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52221880 від 13.05.2020 року).
Таким чином, позивачем було здійснено відчуження земельної ділянки на користь відповідача, на якій на момент відчуження знаходилося незавершене будівництво, автосалон, об'єкт житлової нерухомості, складові частини об'єкта нерухомого майна: автосалон з підвалом (незакінчене будівництво), А, огорожа, 1, відсоток готовності автосалону з підвалом становить 24 %, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Вказує, що позивач був наділений правом передачі земельних ділянок у користування (оренду) із земель комунальної власності. При цьому, таке питання може бути вирішено міською радою якщо інше не встановлено законом, лише відповідно до законодавства, на підставі, у межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, від імені та в інтересах Уманської територіальної громади, у межах компетенції ради, встановленої законом.
Наявність на орендованій земельній ділянці згідно з договором оренди земельної ділянки від 30.10.2014 року об'єкту незавершеного будівництва, не надавала відповідачу права на придбання у власність земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме: як власнику об'єкта нерухомого майна та підлягала продажу позивачем виключно на підставі земельних торгів.
Придбання відповідачем земельної ділянки в привілейованому становищі за наслідком прийняття позивачем рішення «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: вул. Велика фонтанна, 14» № 3.53-77/78 від 28.04.2020 року у порядку, передбаченому ст. 128 ЗК України порушує права та законні інтереси територіальної громади та інтереси інших фізичних та юридичних осіб, оскільки здійснення продажу даної земельної ділянки повинно було відбуватися на конкурентних засадах.
Просить суд визнати договір купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності від 13.05.2020, укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , що посвідчений державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. за № 1-473, недійсним; скасувати державну реєстрацію права власності від 13.05.2020, проведену на ім'я ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності від 13.05.2020 року, укладеного між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , що посвідчений державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. за № 1-473; визнати за Уманською міською радою, ідентифікаційний код юридичної особи: 26535796, право власності на земельну ділянку площею 0,0427 га, кадастровий номер: 7110800000:02:006:0209, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; судові витрати покласти на ОСОБА_1 .
Рішенням Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 29 серпня 2025 року позовні вимоги Уманської міської ради задоволено частково.
Визнано договір купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності від 13.05.2020 року, укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , що посвідчений державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. за № 1-473, недійсним.
Скасовано державну реєстрацію права власності від 13.05.2020 року, проведену на ім'я ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності від 13.05.2020 року, укладеного між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , що посвідчений державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. за № 1-473.
В іншій частині позовних вимог відмовлено.
Стягнуто із ОСОБА_1 на користь Уманської міської ради понесені витрати на сплату судового збору у розмірі 5813 грн. 76 коп. та витрати на правничу допомогу в розмірі 6000 грн.
Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що належний на праві власності ОСОБА_1 об'єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , готовність якого складає 24% не є об'єктом нерухомого майна. Враховуючи, що об'єкт незавершеного будівництва не набув статусу нерухомого майна як об'єкт цивільного права в розумінні ст. 181 та ч. 2 ст. 331 ЦК України, враховуючи винятки щодо продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельних ділянок комунальної власності, що передбачені ч. 2 ст. 134 ЗК України, суд дійшов висновку, що наявність на орендованій земельній ділянці об'єкту незавершеного будівництва не надавала відповідачу права на придбання у власність спірної земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме як власнику нібито об'єкта нерухомого майна, та підлягала продажу позивачем виключно на підставі земельних торгів.
Щодо скасування рішень про державну реєстрацію суд дійшов висновку, що наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов'язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Не погоджуючись з рішенням суду представник ОСОБА_1 - адвокат Загурська А.В. подала апеляційну скаргу в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог Уманської міської ради в повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, таким, що не відповідає дійсним обставинам справи та ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
Вказує, що на момент звернення відповідача із заявою про викуп у позивача земельної ділянки площею 0,0427 га, яка на той час перебувала у користуванні відповідача, останній був власником об'єкта незавершеного будівництва та відповідно мав право придбати цю ділянку поза процедурою земельних торгів.
Посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2020 року у справі № 910/10647/18 у якій зазначено, що особливістю правового режиму нерухомого майна є те, що під час його створення воно може набувати статус як незавершеного будівництвом об'єкта, так і завершеного. Об'єкт будівництва (об'єкт незавершеного будівництва) - особлива нерухома річ, фізичне створення якої розпочалось, але не завершене. Щодо неї можливо встановити будь-які суб'єктивні майнові права у випадках і в порядку, визначених актами цивільного законодавства.
Вказує, що згідно абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України передбачений виняток із загальних вимог до конкурентного продажу земельних ділянок: не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
За змістом наведеного припису, якщо на розміщений на земельній ділянці об'єкт особа не має права власності, то підстави для застосування неконкурентних засад продажу цієї ділянки відсутні безвідносно до того, чи є цей об'єкт об'єктом незавершеного будівництва, чи завершеним об'єктом нерухомого майна, зданим в експлуатацію у встановленому законом порядку.
Вважає, що дії відповідача з набуття у власність спірної земельної ділянки у власність з підстави наявності на ній належного відповідачеві об'єкта нерухомого майна є цілком добросовісними. Доказів недобросовісних дій з боку відповідача позивачем суду надано не було.
Вказує, що фактично позивачем створюється ситуація, за якої останній намагається повернути у свою власність земельну ділянку, яка виходячи з аргументів його представника, вибула з його власності внаслідок його ж неузгоджених з приписами законодавства дій. При цьому, всі негативні наслідки такої ситуації фактично покладаються на відповідача, незважаючи на те, що основне рішення про продаж було прийняте саме позивачем.
Вважає, що саме лише посилання на те, що правовідносини, які виникли між сторонами, становлять «суспільний». «публічний» інтерес, не означає, що наявність такого інтересу є автоматичною підставою для втручання у право відповідача на мирне володіння майном, гарантоване ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Звертає увагу суду на те, що договір купівлі-продажу земельної ділянки був оплатним, відповідач сплатив позивачу узгоджену сторонами вартість земельної ділянки, проте в позовних вимогах нічого не йдеться про застосування наслідків недійсності правочину, зокрема про повернення відповідачу сплаченої на виконання договору суми грошових коштів, що не є дотриманням справедливого балансу.
07.10.2025 року на адресу Черкаського апеляційного суду від представника Уманської міської ради - адвоката Буряка О.Г. надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому просить рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу ОСОБА_1 без задоволення.
Відзив мотивованим тим, що рішення є законним та обґрунтованим, ухвалене відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права, на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказує, що апеляційна скарга відповідача є безпідставною та необґрунтованою, оскільки вона не містить жодного аргументування, яке могло б свідчити про незаконність (або) необґрунтованість рішення суду.
Апеляційна скарга відповідача не містить жодного посилання на конкретну норму матеріального чи процесуального права, які були порушені судом першої інстанції під час розгляду даної справи та прийняття рішення.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників процесу, які з'явилися в судове засідання, перевіривши доводи апеляційної скарги та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає наступне.
Частиною третьою статті 3 ЦПК України визначено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Ухвалене судом першої інстанції рішення суду відповідає зазначеним вимогам.
Судом встановлено, що Управлінням Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області було проведено ревізію фінансово-господарської діяльності виконавчого комітету Уманської міської ради в період з 01.01.2020 року по 31.12.2023 року, якою встановлено ряд порушень і недоліків (т.1, а.с.18-20).
Управлінням Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області 23.07.2024 року надіслано на адресу виконавчого комітету Уманської міської ради вимогу «Про усунення порушень законодавства» № 131900-13/1851-2024. Ревізією встановлено, з-поміж іншого, порушення норм чинного законодавства під час продажу земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:02:002:1191 та надано вказівку забезпечити повернення у комунальну власність відчуженої земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:02:002:1191, в тому числі шляхом звернення до суду з позовом про визнання недійсним укладеного договору купівлі-продажу земельної ділянки (т.1, а.с.18-20).
30 жовтня 2014 року між Уманською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого Уманська міська рада надала відповідачу в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування автосалону площею 0,0494 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (т.1, а.с.21-23).
Відповідно до п. 3 вказаного договору на земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна.
Згідно з п. 8 договору договір укладено терміном на 10 років до 30.05.2024 року.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна 12 вересня 2016 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нерухоме майно, незавершене будівництво, автосалон, об'єкт житлової нерухомості, складові частини об'єкта нерухомого майна: автосалон з підвалом (незакінчене будівництво), А, огорожа, 1, відсоток готовності автосалону з підвалом становить 24 %, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1029141471108 (т.1, а.с.26).
Підставами для державної реєстрації були: декларація про початок виконання будівельних робіт, серія та номер: ЧК082132890968, виданий 16.10.2013 року, видавник: Інспекція ДАБК у Черкаській області (т.1, а.с.26).
Згідно з рішенням Уманської міської ради «Про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за адресою: вул. Велика фонтанна, 14» № 3.47-71/7 від 20.12.2019 року було надано ОСОБА_1 дозвіл на складання звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,0427 га, кадастровий номер: 7110800000:02:006:0209, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (т.1, а.с.27).
Відповідно до рішення Уманської міської ради № 3.53-77/7 від 28.04.2020 року «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: вул. Велика фонтанна, 14» затверджено ОСОБА_1 оціночну вартість земельної ділянки (т.1, а.с.28).
На підставі вказаного рішення 13.05.2020 року між Уманською міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності, що посвідчений державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. за № 1-473 (т.1, а.с.29-31).
Відповідно до п. 1.1. вказаного вище договору Уманська міська рада передає у власність ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 приймає земельну ділянку та сплачує її вартість за ціною та на умовах, встановлених у цьому договорі (т.1, а.с.29).
13.05.2020 року на підставі вищевказаного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52221880 від 13.05.2020 року) (т.1, а.с.32-34).
Правовідносини, які виникли між сторонами мають наступне правове регулювання.
Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Відповідно до положень частини 5 статті 16 та частини 5 статті 60 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності.
Статтею 80 ЗК України встановлено, що самостійними суб'єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Частиною 1 статті 12 ЗК України визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад.
Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Відповідно до частини першої статті 122 ЗК України, якою унормовано повноваження органів виконавчої влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
У постанові Верховного Суду від 22.10.2024 року у справі № 918/2/24 зазначено, що територіальна громада як власник об'єктів права комунальної власності делегує відповідній раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом, ЦК України та ЗК України. Тому суб'єкт владних повноважень, який діє в інтересах територіальної громади як власника майна, повинен вчиняти щодо нього будь-які дії виходячи з волі та волевиявлення власника, у межах і спосіб волевиявлення, що характеризує добросовісність набуття права власності (володіння, користування, розпорядження). Порушення вимог законодавства під час розпорядження земельними ділянками комунальної власності не тільки не відображає волю територіальної громади на розпорядження земельними ділянками комунальної форми власності, а й порушує суспільні інтереси та інтереси територіальної громади.
Відповідно до частини 1 статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Частиною 2 статті 127 ЗК України (в редакції, чинній на час прийняття рішення міської ради про продаж відповідачу спірної земельної ділянки) продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.
Згідно з частиною 1 статті 134 ЗК України (в редакції, чинній на час прийняття рішення міської ради про продаж відповідачу спірної земельної ділянки) земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Частиною 2 статті 134 ЗК України (в редакції, чинній на час прийняття рішення міської ради про продаж відповідачу спірної земельної ділянки) передбачено, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Судом першої інстанції вірно встановлено, що на момент прийняття рішення Уманської міської ради № 3.53-77/7 від 28.04.2020 року «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: вул. Велика фонтанна, 14» на земельній ділянці з кадастровим номером 7110800000:02:006:0209, знаходився об'єкт незавершеного будівництва, а саме: незавершений будівництвом автосалон з підвалом, відсоток готовності якого становив 24% та право власності на яке було зареєстроване 13.05.2020 року державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. на ім'я ОСОБА_1 .
Наданими позивачем суду доказами підтверджено, що на момент прийняття рішення Уманською міською радою, що стало підставою для набуття відповідачем речового права на земельну ділянку, на останній був відсутній об'єкт нерухомого майна, а знаходився об'єкт незавершеного будівництва готовністю 24%. Дана обставина, в аспекті положень частини 2 статті 134 ЗК України, не дає право власнику такого незавершеного будівництвом об'єкту щодо укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки з її власником (органом місцевого самоврядування, що діє в інтересах територіальної громади) без проведення земельних торгів, як у даному випадку.
Доказів належної реєстрації права власності відповідача саме на завершений будівництвом об'єкт матеріали справи не містять.
Відповідно до частини 1 статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Порядок набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 ЦК України. Відповідно до ч. 2 цієї статті право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Частиною 3 статті 331 ЦК України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.
Отже об'єкт незавершеного будівництва за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об'єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва, а визнання за судовим рішенням права власності цієї особи на об'єкт незавершеного будівництва ні за яких умов не спричиняє правового наслідку у вигляді отримання таким майном (сукупністю будівельних матеріалів) статусу новоствореного нерухомого майна.
З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об'єкта незавершеного будівництва (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов'язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.
Аналогічний правовий висновок зазначений у постанові Верховного Суду від 18.12.2019 року № 916/633/19.
У постанові Верховного Суду від 16.02.2021 року (справа № 914/2070/19) зазначено, що факт здійснення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов'язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.04.2023 року (справа № 511/2303/19) вказала, що «відповідно до вимог статей 328, 329 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. За змістом зазначених норм матеріального права до прийняття новоствореного нерухомого майна до експлуатації та його державної реєстрації право власності на це новостворене нерухоме майно як об'єкт цивільного обороту не виникає, у такому випадку особа є власником лише матеріалів, обладнання, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна)».
Отже, належний на праві власності ОСОБА_1 об'єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , готовність якого складає 24% не є об'єктом нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на об'єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не свідчить про те, що воно є об'єктом нерухомості.
Не приймаються до уваги колегією суддів доводи скаржника стосовно того, що саме позивач допустив ймовірне порушення законодавства при укладенні договору, яке є похідним від рішення сесії міської ради, а тому позовні вимоги є безпідставними, виходячи з наступного.
У рішенні Рисовський проти України від 20.10.2011 (пункт 71) ЄСПЛ зазначав про принцип належного урядування, який, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (див. зазначене вище рішення у справі Москаль проти Польщі (Moskal v. Poland), пункт 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само).
Об'єкт незавершеного будівництва не набув статусу нерухомого майна як об'єкта цивільного права в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, приймаючи до уваги винятки щодо продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельних ділянок комунальної власності, що передбачені частиною 2 статті 134 ЗК України, наявність на орендованій земельній ділянці об'єкту незавершеного будівництва не надавала відповідачу права на придбання у власність спірної земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме як власнику ніби-то об'єкта нерухомого майна та підлягала, продажу позивачем виключно на підставі земельних торгів. Відтак, передача спірної земельної ділянки у власність без проведення земельних торгів поставила відповідача в привілейоване становище та призвела до порушення прав і законних інтересів Уманської територіальної громади, яка відповідно до статті 13 Конституції України є власником землі та інших природних ресурсів, оскільки громада, зокрема, втратила можливість отримати максимальний розмір плати при продажі земельної ділянки.
З матеріалів справи вбачається, що під час продажу спірної земельної ділянки відповідачу не існувала жодна з підстав, що визначені частинами 2, 3 статті 134 ЗК України, які б звільняли позивача від обов'язку проведення земельних торгів щодо продажу земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 7110800000:02:006:0209, за адресою АДРЕСА_1 .
З урахуванням зазначено, Уманська міська рада діяла всупереч волі власника земельної ділянки - Уманської міської територіальної громади, а тому спірна земельна ділянка вибула з володіння власника не з його волі.
У постанові ВП ВС від 20.07.2022 року у справі № 923/196/20 зазначено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (частини перша, друга статті 228 ЦК України).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 зазначила, що особа може набути право користування земельною ділянкою поза конкурсом лише під нерухомим майном та площею необхідною для його обслуговування і експлуатації.
У відповідності до частини 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Частиною 1 статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з частиною 3 статті 228 ЦК України у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.
Зважаючи на викладене, суд першої інстанції обґрунтовано зазначив, що спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки від 13.05.2020 року, укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_1 на підставі якого останній отримав у приватну власність земельну ділянку без проведення земельних торгів, підлягає визнанню недійсним, адже мало місце втрата майна власником поза його волею, враховуючи, що органи місцевого самоврядування діють від імені населення відповідної територіальної громади, як безпосереднього власника нерухомого майна комунальної форми власності.
Не приймаються до уваги колегією суддів також доводи апеляційної скарги стосовно непропорційного втручання позивачем в право власності відповідача, виходячи з наступного.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 року у справі № 923/196/20, від 29.09.2020 року у справі № 688/2908/16-ц зазначено, що обов'язок діяти добросовісно поширюється на обидві сторони договору.
Відповідач перед укладенням договору купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності від 13.05.2020 року, за яким набув у власність земельну ділянку мав проявити розумну обачність та дізнатися, що даний договір купівлі-продажу укладається з порушенням вимог чинного законодавства України.
«Незнання закону не звільняє від відповідальності» - це правовий принцип, закріплений у статті 68 Конституції України. Він означає, що кожен громадянин зобов'язаний дотримуватися законів і не може уникнути відповідальності за їх порушення, посилаючись на своє незнання. Цей принцип існує для забезпечення виконання законів усіма особами в суспільстві.
Статтею 5 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Отже, у розумінні положень наведеної норми права, способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов'язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
З урахуванням вище викладеного, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про наявність підстав для скасування рішень про державну реєстрацію прав відповідача стосовно спірної земельної ділянки.
Доводи апеляційної скарги щодо помилковості висновку суду першої інстанції зводяться до незгоди з рішенням суду та не спростовують правові висновки Верховного Суду з аналогічних спірних правовідносин.
Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
З огляду на викладене, колегія суддів не вбачає підстав для зміни чи скасування законного та обґрунтованого рішення суду першої інстанції.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно зі статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Загурської А.В. слід залишити без задоволення, а рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 29 серпня 2025 року - без змін.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладають: у разі задоволення позову на відповідача; у разі відмови в позові на позивача; у разі часткового задоволення позову на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
У відзиві на апеляційну скаргу представник Уманської міської ради - адвокат Буряк О. Г. просив суд стягнути із ОСОБА_1 на користь Уманської міської ради витрати на правничу допомогу в суді апеляційної інстанції у розмірі 4500 грн.
Згідно ч. ч. 1, 4 ст. 137 ЦПК України витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт;4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Витрати за надану професійну правничу допомогу у разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незлежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою, чи тільки має бути сплачено (п. 1 ч. 2 ст. 137 ЦПК України).
Аналогічні висновки викладені Об'єднаною палатою Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду у постановах від 03 жовтня 2019 року у справі № 922/445/19, від 22 січня 2021 року у справі № 925/1137/19, Верховним Судом у постановах від 02 грудня 2020 року у справі № 317/1209/19, від 03 лютого 2021 року у справі № 554/2586/16-ц, від 17 лютого 2021 року у справі № 753/1203/18, від 14 вересня 2021 року у справі № 204/6564/19, від 09 листопада 2021 року у справі № 648/2776/20.
При визначенні суми відшкодування вказаних витрат суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Ті самі критерії застосовує ЄСПЛ, присуджуючи судові витрати на підставі ст. 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Відповідно положень ч. 6 ст. 137 ЦПК України обов'язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
Визначаючи розмір компенсації витрат позивача на правничу допомогу надану адвокатом Буряком О.Г. в апеляційному суді, який заявлений до стягнення в сумі 4500 грн., колегія суддів приймає до уваги, що саме такий розмір належним чином відповідає складності даної справи та обсягу виконаних адвокатом робіт, а також вимогам ст. 137 ЦПК України, щодо співмірності таких витрат.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381- 384 ЦПК України, апеляційний суд,-
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Загурської Аліни Валеріївни - залишити без задоволення.
Рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 29 серпня 2025 року - залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Уманської міської ради витрати на правничу допомогу в розмірі 4500 грн. за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції з підстав та на умовах, викладених у статті 389 ЦПК України.
Повний текст постанови складений 12 грудня 2025 року.
Судді