26 листопада 2025 року
м. Київ
cправа № 914/3799/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Львівської міської ради
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 21.07.2025 (головуюча - Зварич О. В., судді: Скрипчук О. С., Пишна Р. А.) і рішення Господарського суду Львівської області від 21.11.2024 (суддя Петрашко М. М.) у справі
за позовом Львівської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фонтан»
про скасування державної реєстрації та зобов'язання повернути земельну ділянку
(за участю представників: позивача - Коржевич У.Ф., відповідача - Дуда І.П.)
Узагальнений зміст позовних вимог
1. Львівська міська рада (далі - Міськрада, позивач) звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фонтан» (далі - ТОВ «Фонтан», відповідач) про: (1) скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки 2,073 га з кадастровим номером 4610166300:10:002:0133 у селищі Брюховичі по вул. Смолиста, 10 (далі - земельна ділянка 2,073 га) з одночасним припиненням речового права; (2) зобов'язання повернути Міськраді земельну ділянку 2,073 га.
2. Позов мотивований тим, що державна реєстрація права оренди відповідача у 2022 році проведена на підставі рішення Виконавчого комітету Брюховицької селищної ради від 25.12.1998 № 359 та договору оренди від 25.12.1998, які Брюховицька селищна рада (правонаступником якої є Міськрада) ніколи не приймала та не видавала.
3. Підтвердженням цього є архівна копія рішення Виконавчого комітету Брюховицької селищної ради від 25.12.1998 за № 359 зовсім іншого змісту: «Про надання дозволу ТОВ «Галєвробуд» на будівництво і реалізацію гробівців для захоронення». Тобто рішення про надання земельної ділянки 2,073 га в користування відповідачу орган місцевого самоврядування ніколи не приймав і договір оренди цієї земельної ділянки з відповідачем ніколи не укладав.
4. Міськрада також надала докази, відповідно до яких питання формування та передачі спірної земельної ділянки в оренду Брюховицька селищна рада вирішила лише в 2010 році, а саме:
- рішенням від 22.07.2010 №974 Брюховицька селищна рада: (1) припинила право постійного користування Львівського лісопаркового господарства земельною ділянкою 2,1054 га у зв'язку з набуттям іншою особою права власності на будівлі і споруди, розташовані на земельній ділянці; (2) затвердила Санакєвічу Емілю Лукашу (далі - Санакєвіч Е.Л.) технічну документацію із землеустрою щодо оренди земельної ділянки 2,073 га та надала цю земельну ділянку Санакєвічу Е.Л. в оренду терміном на 20 років для культурно-оздоровчих цілей;
- на підставі вказаного рішення 04.08.2010 Брюховицька селищна рада та Санакєвіч Е.Л. уклали нотаріально посвідчений договір оренди земельної ділянки 2,073 га зі строком дії 20 років (далі - договір оренди від 04.08.2010). Договір зареєстрований у Львівському міському відділі Львівської регіональної філії центру ДЗК 10.08.2010 за №04:10:436:00008 кн.04-7.
5. Вказане підтверджується і інформацією Головного управління Держгеокадастру у Львівській області, відповідно до якої: (1) запис щодо реєстрації договору оренди земельної ділянки 2,073 га між Брюховицькою селищною радою та ТОВ «Фонтан» у Книгах записів реєстрації договорів оренди землі відсутній; (2) земельна ділянка 2,073 га перебувала в оренді Санакєвіча Е.Л. на підставі договору оренди, зареєстрованого 10.08.2010 за №04:10:436:00008 та рішення Брюховицької селищної ради від 22.07.2010 №974.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
6. Господарський суд Львівської області рішенням від 21.11.2024, яке залишив без змін Західний апеляційний господарський суд постановою від 21.07.2025, у позові відмовив.
7. Суди констатували, що відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: (1) 13.06.2022 за ТОВ «Фонтан» зареєстровано право власності на будівлі у смт. Брюховичі по вул. Смолиста, 10 (літери «к», «м», «л»); (2) 30.11.2022 за ТОВ «Фонтан» зареєстровано право оренди земельної ділянки 2,073 га на підставі договору оренди від 25.12.1998 та рішення Виконавчого комітету Брюховицької селищної ради від 25.12.1998 №359.
8. Зареєстроване за відповідачем право оренди ґрунтується на наявних у справі копіях рішення Виконавчого комітету Брюховицької селищної ради від 25.12.1998 № 359 та договорі оренди від 25.12.1998 зі строком дії 49 років, які недійсними у встановленому порядку не визнавались.
9. При цьому справжність підписів Голови Брюховицької селищної ради І. Сало та печаток органу місцевого самоврядування на документах, які стали підставою для державної реєстрації речового права відповідача, підтверджується наявними у справі висновками судових експертиз (від 18.08.2022 СЕ-19/114-22/14475-ПЧ та від 19.08.2022 СЕ-19/114-22/14486-ДД, від 04.07.2024 №546/547/24-22).
10. Суд апеляційної інстанції також зазначив, що реєстрація за ТОВ «Фонтан» права власності на нерухоме майно на спірній земельній ділянці обумовлює виникнення у нього права на оформлення прав на цю земельну ділянку. Отже, право користування спірною земельною ділянкою відповідач набув правомірно.
Касаційна скарга
11. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи касаційної скарги
12. Суди неправильно застосували статті 22, 24 Земельного кодексу України (у редакції чинній станом на 1998 рік), статтю 125 Земельного кодексу України (у редакції після 2002 року), без урахування Висновків Верховного Суду у постановах від 29.11.2023 у справі № 513/879/19, від 21.112018 у справі № 696/1880/15 у справі № 818/100/18 від 22.12.2021 про те, що якщо в законі є вимога про державну реєстрацію договору як умову набрання ним чинності, то він набирає чинності з моменту такої реєстрації; якщо укладений до 01.01.2013 договір оренди землі не був зареєстрований у встановленому порядку, то особа на набула права оренди на земельну ділянку. Навіть якщо припустити, що договір оренди від 25.12.1998 існував, він не був належним чином зареєстрований, а відтак у відповідача не виникло право оренди земельної ділянки.
13. Суди попередніх інстанцій проігнорували надані позивачем докази того, що рішення уповноваженого органу щодо передачі відповідачу в оренду спірної земельної ділянки ніколи не приймалось, а натомість взяли до уваги лише висновки експертів, які таку обставину не спростовують; суди не дослідили тих доказів, що відповідач не набував у власність жодних об'єктів нерухомого майна, розташованих на спірній земельній ділянці.
Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу
14. Зазначає про те, що касаційна скарга є безпідставною і не підлягає задоволенню, оскільки оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими.
Позиція Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів попередніх інстанцій
15. Звертаючись із позовом, Міськрада зазначала про те, що ніколи не приймала рішення про передачу в оренду ТОВ «Фонтан» земельної ділянки 2, 073 га та не укладала з такою особою договір оренди землі, а отже державна реєстрація права оренди відповідача проведена незаконно, на підставі підроблених документів.
16. Суди попередніх інстанцій не надали оцінки наведеним позивачем аргументам, натомість зосередилися на перевірці автентичності підписів посадової особи органу місцевого самоврядування та відбитків печаток на паперових документах, використаних для державної реєстрації права оренди ТОВ «Фонтан». Встановивши, що зазначені документи не були визнані недійсними у встановленому законом порядку, суди дійшли висновку, що вони опосередковують виникнення у відповідача права оренди спірної земельної ділянки.
17. Верховний Суд такі висновки судів попередні інстанцій оцінює критично, погоджується з аргументами позивача та зазначає про таке.
18. Стаття 3 Закону України «Про оренду землі» (тут і надалі - у редакції, чинній станом на 1998 рік) визначала, що оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
19. Підставою для укладення договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у комунальній або державній власності, є рішення орендодавця (частина 2 статті 7 Закону України «Про оренду землі»).
20. Згідно зі статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (в аналогічній редакції) виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються, зокрема, питання регулювання земельних відносин.
21. Отже, вирішення питання передачі земельних ділянок в користування належить до виключної компетенції Брюховицької селищної ради, яка є колегіальним органом та приймає такі рішення виключно на пленарних засіданнях зі складанням протоколу сесії ради (стаття 46 названого Закону).
22. Разом із тим частина 3 статті 3 Земельного кодексу України (в редакції станом на 1998 рік) передбачала можливість передачі місцевими Радами народних депутатів повноважень щодо передачі, надання та вилучення земельних ділянок, зокрема виконавчим органам місцевого самоврядування.
23. З огляду на наведені вимоги закону про наявність волевиявлення Брюховицької селищної ради на передачу в користування земельної ділянки комунальної власності свідчить (1) або прийняте на пленарному засіданні відповідне рішення Брюховицької селищної ради, (2) або прийняте в аналогічному порядку рішення цього ж органу про делегування повноважень щодо передачі земельних ділянок в користування виконавчому органу місцевого самоврядування.
24. Однак суди попередніх інстанцій не встановили існування жодного з названих рішень Брюховицької селищної ради: як про передачу спірної земельної ділянки в користування відповідачу, так і про делегування таких повноважень власному виконавчому органу.
25. Натомість висновку про набуття відповідачем права оренди спірної земельної ділянки суди дійшли виключно на підставі аналізу відповідності рішення Виконавчого комітету Брюховицької селищної ради від 25.12.1998 № 359 та договору оренди від 25.12.1998 формальним ознакам документів (наявності обов'язкових реквізитів, підписів, печаток тощо).
26. Верховний Суд констатує, що суди попередніх інстанцій припустилися помилки, оцінивши лише зовнішню форму зазначених документів замість здійснення їх належного юридичного аналізу як правочинів.
27. Верховний Суд враховує, що чинний на момент виникнення спірних правовідносин Цивільний кодекс УРСР (1963 року) не містив визначення «правочин», проте за статтею 41 цього Кодексу угодами визнавалися дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
28. Це визначення повністю відповідає сучасному розумінню правочину, яке міститься у статті 202 Цивільного кодексу України, відповідно до якої правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
29. Отже, відповідно до законодавчого визначення правочином (угодою, договором) є перш за все вольова дія суб'єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб'єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов'язки.
30. Тому оцінка правочину, втіленого у відповідному паперовому документі, не може обмежуватися перевіркою його реквізитів чи формальних ознак; вона має охоплювати зміст документа, реальний намір сторін, їх волевиявлення на досягнення обумовленого змістом правочину правового результату.
31. Відтак навіть за умови присутності на рішенні Виконавчого комітету Брюховицької селищної ради від 25.12.1998 № 359 та договорі оренди від 25.12.1998 справжніх підписів та печаток (що встановили суди), такі документи не є і не можуть свідчити про наявність волевиявлення власника - Брюховицької селищної ради на передачу відповідачу права користування спірною земельною ділянкою, оскільки таке волевиявлення не було виражено у встановлений законом формі.
32. Більше того, про відсутність відповідного волевиявлення Брюховицької селищної ради свідчать і інші встановлені у цій справі обставини, а саме:
- присутність в архіві Міськради зовсім іншого рішення Виконавчого комітету Брюховицької селищної ради від 25.12.1998 за №359 ніж те, яке було використано для державної реєстрації права оренди ТОВ «Фонтан» (про надання дозволу ТОВ «Галєвробуд» на будівництво і реалізацію гробівців для захоронення);
- прийняття Брюховицькою селищною радою рішення від 22.07.2010 №974 у встановленій законом формі (на пленарному засіданні сесії) про формування земельної ділянки 2,073 га та про передачу її в оренду зовсім іншій особі - Санакєвічу Е.Л. з подальшим укладенням з цією особою нотаріально посвідченого і зареєстрованого у встановленому порядку договору оренди цієї земельної ділянки (що технічно було б неможливим за наявності чинного договору оренди від 25.12.1998, укладеного Брюховицькою селищною радою з ТОВ «Фонтан»).
33. За змістом частини 2 статті 7 Закону України «Про оренду землі» для укладення договорів оренди землі державної та комунальної власності істотною умовою є волевиявлення орендодавця, яке реалізується шляхом прийняття компетентним органом відповідного рішення про передачу земельної ділянки в оренду.
34. Отже за відсутності такого рішення не відбулося волевиявлення органу місцевого самоврядування як орендодавця. Наслідком цього є неукладеність договору, тобто відсутність самого факту вчинення правочину. Неукладений договір не створює для сторін жодних прав та обов'язків і не може бути підставою для виникнення права оренди земельної ділянки.
35. Верховний Суд звертається до власних правових висновків у постанові від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц про те, що у випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов'язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов'язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
36. За обставинами цієї справи позивач у встановленому законом порядку не приймав рішення про передачу відповідачу спірної земельної ділянки в оренду, а відтак договір оренди від 25.12.1998 слід вважати неукладеним.
37. Верховний Суд зазначає, що порушенням права позивача у такому випадку є не саме по собі існування письмового тексту договору, волевиявлення позивача щодо якого не було, а вчинення конкретних дій, які порушують право позивача. У даному випадку відповідач зареєстрував за собою речове право, яке ніколи йому не належало, та безпідставно не повертає земельну ділянку позивачу, покликаючись до умови договору, який між сторонами не укладався.
38. Протилежне тлумачення означало б, що суд надає документу, якого не існує, статус дійсного, визнає настання відповідних правових наслідків за відсутності як волевиявлення, так і інших законних підстав для цього та покладає на особу нічим не обґрунтований обов'язок застосувати для уникнення настання правових наслідків за підробленим документом ті самі способи захисту, що й в умовах, коли правочин дійсно вчинено, а його правомірність презюмується (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц).
39. Абзацом другим частини 2 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції станом на момент звернення з даним позовом) передбачено, зокрема, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
40. Тобто у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, державний реєстратор проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
41. За цим, оскільки договір оренди від 25.12.1998, який став підставою для проведення державної реєстрації права оренди ТОВ «Фонтан», між його сторонами не укладався, така державна реєстрація підлягає скасуванню з припиненням речового права відповідача на земельну ділянку.
42. Враховуючи підстави позову, наведені позивачем, він у цій справі також наполягає на поверненні йому земельної ділянки, вважаючи, що спірна земельна ділянка знаходиться у фактичному користуванні відповідача без установлених законом підстав.
43. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України). Власник земельної ділянки може вимагати, зокрема, усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою (частина друга статті 152 Земельного кодексу України). Залежно від обставин справи вимогу зобов'язати повернути земельну ділянку суд може кваліфікувати як негаторний позов.
44. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц звернула увагу на те, що володіння як фактичний стан слід відрізняти від права володіння. Зокрема, права володіння, користування та розпоряджання майном належать власнику майна незалежно від того, є він фактичним володільцем чи ні.
45. У зв'язку з чим Велика Палата Верховного Суду виснувала, що зайняття земельних ділянок, зокрема фактичним користувачем, треба розглядати як таке, що не є пов'язаним із позбавленням власника його володіння цими ділянками. Тож у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок.
46. У процесуальному законодавстві діє принцип jura novit curia («суд знає закони»), керуючись яким суд, з'ясувавши під час розгляду справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну їх правову кваліфікацію та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини. Зазначене узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду у постановах від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17, від 08.06.2021 у справі № 662/397/15, від 15.06.2021 у справі № 904/5726/19.
47. Установивши, що мета позову Міськради спрямована на усунення перешкод у користуванні належним їй майном, Верховний Суд розглядає вимогу позову про зобов'язання відповідача повернути спірну земельну ділянку як вимогу про повернення цієї земельної ділянки територіальній громаді міста Львова за правилами статті 391 ЦК України.
48. З урахуванням наведеного вище Верховний Суд дійшов висновку про наявність правових підстав для повернення спірної земельної ділянки територіальній громаді шляхом зобов'язання відповідача повернути позивачу спірну земельну ділянку.
49. Верховний Суд в порядку obiter dictum звертає увагу на помилковість підходу, застосованого судом апеляційної інстанції, відповідно до якого державна реєстрація речового права ТОВ «Фонтан» на об'єкти нерухомості розглядається як спосіб легітимізації виникнення речового права цієї особи на земельну ділянку, при цьому реєстрація права на нерухомість передує отриманню та реєстрації права на земельну ділянку.
50. У практиці Верховного Суду існує усталений підхід, за якого не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
51. Разом з цим обставини щодо законності набуття ТОВ «Фонтан» права власності на зареєстроване за ним нерухоме майно не входять до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
52. Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
53. Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права (частина 1 статті 311 ГПК України).
54. Враховуючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку, що внаслідок неправильного застосування норм матеріального права суди дійшли помилкового висновку про відмову Міськраді в позові, тому рішення судів попередніх інстанцій необхідно скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
55. У зв'язку з чим касаційна скарга позивача підлягає задоволенню.
Розподіл судових витрат
56. Відповідно до частини 14 статті 129 ГПК України у зв'язку із задоволенням касаційної скарги та прийняттям судом касаційної інстанції нового рішення по суті спору витрати позивача зі сплати судового збору за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг покладаються на відповідача у розмірі, передбаченому статтею 4 Закону України «Про судовий збір» (за дві позовні вимоги немайнового характеру, у т.ч. із застосуванням коефіцієнту пониження розміру ставки судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг в електронній формі).
Керуючись статтями 129, 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Львівської міської ради задовольнити.
2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 21.07.2025 і рішення Господарського суду Львівської області від 21.11.2024 у справі № 914/3799/23 скасувати.
3. Ухвалити нове рішення. Позов задовольнити.
Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Фонтан» (ідентифікаційний код 23881664) на земельну ділянку площею 2,073 га, кадастровий номер 4610166300:10:002:0133 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 266557446060) з одночасним припиненням речового права.
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Фонтан» повернути Львівській міській раді земельну ділянку площею 2,073 га, кадастровий номер 4610166300:10:002:0133.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фонтан» (79015, м. Львів, вул. Героїв УПА, 80; ідентифікаційний код 23881664) на користь Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Ринок, 1; ідентифікаційний код 04055896) 20 398,40 грн судового збору за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг.
5. Доручити Господарському суду Львівської області видати накази.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Міщенко І.С.
Судді Берднік І.С.
Зуєв В.А.