справа №761/35482/18 Головуючий у І інстанції - Рибак М.А.
апеляційне провадження №22-ц/824/10939/2025 Доповідач у ІІ інстанції - Приходько К.П.
04 листопада 2025 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача Приходька К.П.,
суддів Писаної Т.О., Журби С.О.,
за участю секретаря Миголь А.А.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона - 2» на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 01 червня 2021 року
у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона - 2» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , правонаступником якої є ОСОБА_4 про визнання права власності, визнання недійсним договору, витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння
установив:
У вересні 2018 року ПрАТ «Київська пересувна механізована колона - 2» звернулось до Шевченківського районного суду міста Києва із позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Екобуд», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання права власності, визнання недійсним договору, витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння.
Позовні вимоги мотивовані тим, що пунктом 3 рішення IV сесії XXIV скликання Київської міської ради від 27 лютого 2009 року №289-2/449 затверджено проект відведення і передано у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку, площею 0,28 га, ТОВ «Екобуд» за рахунок земель міської забудови земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку на Кудрявському узвозі, 3 у Шевченківському районі м. Києва.
ТОВ «Екобуд» (Забудовник) і ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» (Інвестор) 25 квітня 2002 року уклали Угоду №2, відповідно до п. 1.1. якої Забудовник зобов'язався за рахунок Інвестора виконати дії, пов'язані з забезпеченням зведення житлового будинку з гаражами і офісними приміщеннями по АДРЕСА_1 , а Інвестор - інвестувати 88% кошторисної вартості будівництва Об'єкту.
Вклад Забудовника становив 12% кошторисної вартості будівництва Об'єкту, що відповідає його витратам в цьому будівництві.
На день укладення Угоди №2 Законом, яким встановлювались основні положення про власність в Україні, був ЗУ «Про власність», в частині 2 статті 8 якого визначалось, що відносини власності, не врегульовані цим Законом, регулюються Цивільним кодексом України та іншими законодавчими актами.
Законодавчим актом, який визначав відносини власності за Угодою №2 від 25 квітня 2002 року між ТОВ «Екобуд» і ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг», був ЗУ «Про інвестиційну діяльність», відповідно до вимог якого Угода №2 від 25 квітня 2002 року, укладена між ТОВ «Екобуд» і ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» є договором про інвестиційну діяльність.
Згідно наданих пунктом 3.4.2. Угоди №2 повноважень ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» (Організація) 21 квітня 2005 року уклало Інвестиційний договір №2 на будівництво нежитлових приміщень (офісів) в будинку по вул. Кудрявський узвіз, 3, із ТОВ «Центробуд- трейд» (Інвестор).
В Договорі №2 від 21 квітня 2005 року сторони передбачили, що його предметом є інвестиційна діяльність, яка проводиться відповідно до ЗУ «Про інвестиційну діяльність».
Інвестор співфінансує Об'єкт, а Організація фінансує Об'єкт та надає Інвестору всі необхідні документи для оформлення права власності на Об'єкт інвестування за умови виконання Інвестором інвестиційних зобов'язань.
Об'єктом інвестиційної діяльності за цим Договором є три нежитлові приміщення в будинку за адресою; АДРЕСА_1 .
Інвестор здійснює фінансування 756,45 кв. м загальної площі нежитлових приміщень (п.п. 1.1. - 1.3.).
За Додатковою угодою №3 від 01 листопада 2006 року до Договору №2 від 21 квітня 2005 року в зв'язку із зміною проектної документації, а саме: зміни планування першого поверху, - Об'єктом інвестиційної діяльності за цим договором Сторони визначили 4 нежитлових приміщення, загальною площею 544,38 кв. м, фінансування яких здійснює Інвестор.
Перелік нежитлових приміщень доведено в Додатку №1 до даного Договору, а саме: №2 вісь 1-5 ряд Б-Г блок А, площею 112,05 кв.м.; №4 вісь 1-5 ряд ОА-Б блок А, площею 122,04 кв.м.; №5 вісь 5/1-9/1 блок Б, площею 130,51 кв.м.; №6 вісь 2/2-5/1 блок Б, площею 179,78 кв.м.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 16 травня 2016 року у справі №761/23860/15-ц за позовом ПАТ «Київська пересувна механізована колона - 2» до ОСОБА_5 , ТОВ «Екобуд», ОСОБА_6 , третя особа: ПНКМНО Топілко О.О. про визнання недійсним правочину, витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння та визнання права власності, встановлено, що Інвестор - ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» - повністю виконало свої зобов'язання за договором, а саме: сплатило кошти, у розмірі повної вартості виділених їй площ Об'єкту.
Вказане рішення залишено без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 16 травня 2017 року і постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 липня 2018 року.
Отже, за наслідками повного виконання взятих на себе зобов'язань за Угодою №2 від 25 квітня 2002 року ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг», у відповідності до пунктів 3.1.6., 3.1.11. зазначеного правочину, і положень ст. 7 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» набула право власності на результати і об'єкти інвестицій.
Одночасно, на підставі положень ст. 7 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», п. 3.4.4. Угоди №2 від 25 квітня 2002 року і належного виконання зобов'язань за Інвестиційним договором №2 від 21 квітня 2005 року, ТОВ «Центробуд-трейд» набуло право власності на результати і об'єкти інвестицій, а саме: приміщення №2 вісь 1-5 ряд Б-Г блок А, площею 112,05 кв.м.; №4 вісь 1-5 ряд ОА-Б блок А, площею 122,04 кв. м; №5 вісь 5/1-9/1 блок Б, площею 130,51 кв. м; №6 вісь 2/2-5/1 блок Б, площею 179,78 кв. м.
Будучи власником результатів і об'єкту інвестицій, ТОВ «Центробуд-трейд» (Продавець) 01 березня 2007 року уклало із АКБ «Київ» (Покупець) Договір №1 купівлі-продажу майнових прав, згідно із п. 1.1. якого Продавець продає, Покупець купує майнові права на 4 нежитлові приміщення (офіси), загальною площею 544,38 кв. м, а саме: приміщення №2 вісь 1-5 ряд Б-Г блок А, площею 112,05 кв. м; №4 вісь 1-5 ряд ОА-Б блок А, площею 122,04 кв. м; №5 вісь 5/1-9/1 блок Б, площею 130,51 кв. м; №6 вісь 2/2-5/1 блок Б, площею 179,78 кв. м.
Відповідно до умов п. 1.4 цього Договору майнові права на Об'єкт передаються Продавцем Покупцю шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав; акт підписується Сторонами після здійснення Покупцем їх 100% оплати.
Крім того, сторони за договором вказали, що купівля-продаж майнових прав здійснюється у порядку та на умовах, передбачених цим Договором та у відповідності до норм Цивільного кодексу, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Факт передачі майнових прав за Договором №1 сторони зафіксували в Акті приймання-передачі від 17 липня 2007 року, 100% оплата яких підтверджена довідкою від 17 липня 2007 року за вих. №35.
Розпорядженням Шевченківської районної у м. Києві державної адміністрації №454 від 28 квітня 2008 року новозбудованому блоку А житлового будинку Кудрявський спуск, 3 поштову адресу: Кудрявський спуск, ЗА, блоку Б - Кудрявський спуск, ЗБ.
05 січня 2009 року АКБ «Київ» та ТОВ «Центробуд-трейд» уклали Додаткову угоду №1 до Договору №1 купівлі-продажу майнових прав від 01 березня 2007 року.
В Додатковій угоді Сторони визначили, що в зв'язку з проведенням технічної інвентаризації нежилих приміщень (офісів) п. 1.1. викладений в новій редакції.
За цією редакцією Продавець продає, а Покупець купує майнові права на 4 (чотири) нежитлові приміщення (офіси) (Об'єкт), загальною площею 551,90 кв. м, які будуються в будинку за адресою: АДРЕСА_2 .
ПАТ «АКБ «Київ» (Сторона 1) 07 серпня 2009 року (правонаступник АКБ «Київ»), уклав із АТ «Київська пересувна механізована колона-2» (правонаступником якого є ПрАТ «Київська пересувна і механізована колона - 2») (Сторона 2) Договір міни.
За Договором міни Сторона 1 зобов'язалася взамін переданого їй майна - квартир, передати Стороні 2 у власність належні їй майнові права на нерухоме майно, яке вказане в тому числі у пп. 1.3.20., 1.3.21. Договору: нежитлові приміщення (офіси), на перших поверхах, під №62, в будинку, що будується під АДРЕСА_2 , загальною площею 156,60 кв. м, і №61, в будинку що будується під №3Б , загальною площею 134,70 кв. м, а Сторона 2 - передати Стороні 1 у власність нерухоме майно.
На виконання пункту 3.2. Договору міни передача майнових прав зафіксована у актах №27 і №28 від 12 серпня 2009 року.
В листі від 30 серпня 2017 року №01-933 ПАТ «Український зональний науково-дослідний і проектний інститут по цивільному будівництву» - ПАТ «КИЇВЗНДІЕП» пояснило, що є правонаступником ВАТ «Український зональний науково-дослідний і проектний інститут по цивільному будівництву»
ВАТ «КиївЗНДІЕП», яке було залучено генеральним підрядником ТОВ «Екобуд» в якості генерального проектувальника для розробки проектної документації будівництва житлового будинку з гаражами і офісними приміщеннями за будівельною адресою: АДРЕСА_1 .
За результатами вивчення і порівняння проектної документації, яка розроблялась і зберігається на теперішній час у ПАТ «КИЇВЗНДІЕП», з наданими копіями технічних паспортів на нежитлові приміщення встановлено наступне:
1) Нежитлові приміщення №62 у будинку №3а на Кудрявському узвозі, загальної площею 119,6 кв. м, які позначені у «Технічному паспорті на нежитловий будинок (приміщення) АДРЕСА_4 », складеному КП «Київське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» 18 січня 2010 року, інвентаризаційна справа №33729/69796, є тими самими приміщеннями, які позначені у проектній документації як приміщення у вісях «1-5 ряд Б- Г», Блок - «А», загальною проектною площею 112,5 м кв.
2) Нежитлові приміщення №61 у будинку №3б на Кудрявському узвозі, загальною площею 134,6 кв. м, які позначені у «Технічному паспорті на нежитловий будинок (приміщення) АДРЕСА_7 », складеному КП «Київське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна», інвентаризаційна справа №77147/70796/1986, є тими самими приміщеннями, які позначені у проектній документації як приміщення у вісях «5/1-9/1», Блок - «Б», загальною проектною площею 130,51 кв. м.
Відмінність площ приміщень за технічним паспортом від проектної площі пояснюються їхнім корегуванням під час проведення їх технічної інвентаризації після закінчення будівництва об'єкту.
Листами від 13 серпня 2009 року за №373/9 і від 09 листопада 2009 року за №532/09/11-09 АТ «Київська пересувна механізована колона-2» повідомила ТОВ «Екобуд», ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» про набуття права власності на спірні нежилі приміщення.
Просило внести відповідні зміни до реєстру власників майнових прав на нерухоме майно в будинках, що будуються під номерами Кудрявський узвіз, 3А, 3Б, - та оформити відповідні додаткові угоди до Інвестиційного договору №2 від 21 квітня 2005 року та Угоди 2 від 25 квітня 2002 року із зазначенням власником.
Заступник генерального директора ТОВ «Екобуд» Сало С.І. листом від 29 вересня 2009 року за №497 повідомила АТ «Київська пересувна механізована колона-2», що між ними немає жодних договірних відносин, тому немає можливості надати інформацію з приводу їх вимог.
ТОВ «Центробуд-трейд», направивши 13 листопада 2009 року лист за №174 на адресу ТОВ «Екобуд» та АТ «Київська пересувна механізована колона-2», підтвердило стовідсоткову оплату майнових прав на спірне нежитлове приміщення та перехід права власності на них до АКБ «Київ».
В свою чергу, за договором міни 07 серпня 2009 року АКБ «Київ» передав ці майнові права АТ «Київська пересувна механізована колона-2».
Як в подальшому дізнався позивач, 11 липня 2006 року між ТОВ «Екобуд» (Замовник) і ОСОБА_1 (Інвестор) були укладені чотири Інвестиційні контракти, в тому числі №030231, №030232, на нежитлові приміщення, право власності на які на той день знаходилось у ТОВ «Центробуд-трейд».
За умовами Контракту №030232 Замовник своїми силами і засобами, за рахунок залучених від Інвесторів коштів, зобов'язався збудувати і передати Інвестору нежитлові приміщення №61 офісного приміщення 3 (секція Б), 1-й поверх, загальною площею 134,7 кв. м, за адресою: Кудрявський узвіз, 3, а Інвестор - забезпечити відповідне фінансування об'єкта інвестування та прийняти його у власність на умовах цього Контракту.
За визначеним пунктом 4.1. Контракту порядком розрахунків загальна вартість об'єкту інвестування встановлювалась Замовником.
Вказана сума повинна бути внесена Інвестором до 30 червня 2010 року.
Згідно платіжного доручення №1 ОСОБА_1 17 березня 2010 року сплатила 538800 грн. в рахунок інвестування коштів на будівництво за Інвестиційним контрактом №030232 від 11 липня 2006 року.
За актом приймання-передачі об'єкта у власність Інвестора від 16 серпня 2010 року ТОВ «Екобуд» передало ОСОБА_1 вбудоване нежитлове офісне приміщення АДРЕСА_3 , перший поверх, загальною площею 134,60 кв.м.
Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 16 серпня 2010 року видало ОСОБА_1 свідоцтво про право власності на нежитлові приміщення з №1 по №10 (групи приміщень №61) офіс, загальною площею 134,60 кв. м, які розташовані в АДРЕСА_1 .
За Договором купівлі-продажу від 23 лютого 2011 року, посвідченим ПН КМНО Морозовою С.В., ОСОБА_1 (Продавець) передала у власність ОСОБА_2 (Покупець) нежитлові приміщення з №1 по №10 (групи приміщень №61) офіс, загальною площею 134,60 кв. м, які розташовані в АДРЕСА_1 .
В подальшому, на підставі Декларації про початок будівельних робіт ОСОБА_2 здійснила реконструкцію нежитлових приміщень з №1 по №10 (групи приміщень №61) з виділенням окремих приміщень №61а, площею 101,0 кв.м, та №616, площею 25,7 кв.м. Декларація про готовність об'єкта до експлуатації зареєстрована 19 лютого 2014 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва за №КВ143140500015.
ОСОБА_2 12 лютого 2015 року за договором, посвідченим ПН КМНО Лозняковою С.В., подарувала групу приміщень №61-А (в літ. А), об'єкт нежитлової нерухомості, загальної площі 101,1 кв. м, ОСОБА_3 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 414729080000).
Крім того, за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 1050701580000, на підставі договору купівлі-продажу і Декларації про готовність об'єкта до експлуатації за КВ143140500015 від 19 лютого 2014 року за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на групу приміщень №61-Б (в літ. А), об'єкт нежитлової нерухомості, загальною площею 24,8 кв.м.
Позивач зазначає, що за ланцюгом правочинів: Угода №2 від 25 квітня 2002 року між ТОВ «Екобуд» і ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг»; Інвестиційний договір №2 від 21 квітня 2005 року між ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» і ТОВ «Центробуд-трейд»; Договір №1 купівлі-продажу майнових прав від 01 березня 2007 року між ТОВ «Центробуд- трейд» і АКБ «Київ»; Договір міни майнових прав від 07 серпня 2009 року між ПАТ «АКБ «Київ» і ПАТ «КПМК -2», - в нього виникло право власності на майнові права на об'єкт інвестування нежитлових приміщень з №1 по №10 (групи приміщень №61) офіс, загальною площею 134,60 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Наявність права власності на майнові права на об'єкт нерухомості засвідчує правомочність їх власника отримати право власності на це нерухоме майно.
Названі приміщення в подальшому в результаті реконструкції, яка з позивачем не погоджувалась, були виділені в окремі приміщення №61а та №61б, площею, відповідно, 101,0 кв. м і 25,7 кв. м.
Однак, позивач не може реалізувати такі правомочності на спірне майно у зв'язку з наявність претензій до цього майна з боку відповідачів у справі, які мають власна інтерес до цього майна у межах існуючих правовідносин.
Позивач неодноразово на протязі 2009-2010 років звертався ТОВ «Екобуд», як забудовника, з листами щодо надання документів, необхідних для реєстрації права власності на нерухоме майно, яке створено в порядку ЗУ «Про інвестиційну діяльність».
ТОВ «Екобуд» відмовилось у наданні цих документів позивачу, а крім того, як виявилося, уклало незаконні контракти із ОСОБА_7 .
В наступному ОСОБА_5 зареєструвала за собою право власності і продала ці приміщення ОСОБА_2 , які в подальшому нею були реконструйовані.
Отже, враховуючи законодавчо підтверджені підстави набуття права власності позивачем на спірне нерухоме майно, оспорювання відповідачами такого права, відсутність іншого, окрім судового, шляху для відновлення порушеного права, позивач просив визнати право власності ПрАТ «Київська пересувна механізована колона - 2» на нежитлові приміщення №61 у будинку №3б на Кудрявському узвозі, загальною площею 134,6 кв. м.
Посилаючись на викладене позивач просив суд визнати право власності ПрАТ «Київська пересувна механізована колона - 2» на нежитлове приміщення №61а, площею 101,0 кв. м, яке розташовано в АДРЕСА_1 .
Визнати право власності ПрАТ «Київська пересувна механізована колона - 2» на нежитлове приміщення №61б, площею 25,7 кв. м, яке розташовано в АДРЕСА_1 .
Визнати недійсним Інвестиційний контракт №030232 від 11 липня 2006 року, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ «Екобуд».
Витребувати від ОСОБА_2 і передати ПрАТ «Київська пересувна механізована колона - 2» нежитлове приміщення №61б, площею 25,7 кв.м, яке розташовано в АДРЕСА_1 .
Витребувати від ОСОБА_3 і передати ПрАТ «Київська пересувна механізована колона - 2» нежитлове приміщення №61а, площею 101,0 кв. м, яке розташовано в АДРЕСА_1 .
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 01 червня 2021 року, у задоволенні позову було відмовлено.
Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Київська пересувна механізована колона - 2» оскаржило його в апеляційному порядку, оскільки вважає рішення незаконним та необґрунтованим, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначило, що право отримати у власність спірні нежитлові приміщення позивач набув від інвестора ТОВ «Центробуд-трейд», який уклав договір інвестування 21 квітня 2005 року, шляхом укладення низки правочинів, разом з тим таке право порушується відповідачами, які в порушення прав інвестора 11 липня 2006 року уклали інвестиційні контракти на ті само нежитлові приміщення з відповідачем ОСОБА_1 , яка в подальшому в лютому 2011 року відчужила спірні приміщення ОСОБА_2 .
Наявність майнових прав на спірні приміщення та їх порушення встановлені Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 16 травня 2016 року, залишеним без змін 16 травня 2017 року Апеляційним судом м. Києва.
Так в рішенні встановлено, що інвестор ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» повністю виконала свої інвестиційні зобов'язання.
Посилаючись на те, що позивач не може реалізувати своє право отримання у власність новоствореного майна, так як ТОВ «ЕКОБУД» як забудовник в 2009 та 2010 роках відмовило позивачу в наданні документів необхідних для оформлення права власності позивач вважає що належним способом захисту його прав є визнання за ним права власності на зазначені в позові приміщення, також просить визнати недійсним інвестиційний контракт, укладений між забудовником і ОСОБА_1 11 липня 2006 року, та витребувати від ОСОБА_2 та ОСОБА_3 нежитлові приміщення, право отримати які у власність набув позивач від інвестора, який уклав договір раніше ніж ОСОБА_1 уклала інвестиційний контракт і виконав умови договору.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_3 просить залишити апеляційну скаргу без задоволення з огляду на те, що позивач не довів належність йому майнових прав на нежитлові приміщення ОСОБА_3 , оскільки до позивача за названими ним договорами могло перейти лише право вимоги до ТОВ «ЛК «Техбудлізинг» і тому вона вважає, що саме до цього відповідача у позивача існує право позиватись, а відповідачі жодних прав позивача не порушували.
Також, у відзиві вказано на недоведеність внесення оплати за договором від 31 серпня 2005 року.
В матеріалах справи відсутні докази розподілу об'єктів інвестиційної діяльності за договором від 25 квітня 2002 року.
Таким чином, в жодній з справ не було встановлено отримання позивачем майнових прав на об'єкти інвестування, які він просить витребувати у добросовісного набувача.
Додатки №1 та №2 до угоди від 25 квітня 2002 року суду надані не були.
Посилання на рішення Господарського суду м. Києва від 13 червня 2012 року не містять висновків про набуття позивачем прав на спірні об'єкти.
Крім того у відзиві зазначено, що з часу передачі нежитлових приміщень забудовником ОСОБА_1 відповідно до акту від 27 травня 2010 року ТОВ Лізингова компанія «Техбудлізинг» втратило право на витребування речі за ч.2 ст. 620 ЦК України.
Крім того у відзиві зазначено що позивач пропустив строк позовної давності, про застосування якої було заявлено у спорі що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Постановою Київського апеляційного суду від 02 серпня 2022 року, апеляційну скаргу ТОВ «Київська пересувна механізована колона-2» задоволено частково.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 01 червня 2021 року в частині вирішення позовних вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення, яким:
Витребувано від ОСОБА_3 на користь ТОВ «Київська пересувна механізована колона-2» нежитлове приміщення №61а площею 101,1 кв.м, яке розташовано в будинку АДРЕСА_1 та витребувано від ОСОБА_2 на користь ТОВ «Київська пересувна механізована колона-2» нежитлове приміщення №61б, площею 24.8 кв.м. розміщене за адресою: АДРЕСА_1 , які утворились внаслідок реконструкції нежитлових приміщень з №1 по №10 групи приміщень 61 в літері А.
Стягнуто з ОСОБА_1 , ТОВ «Екобуд», ОСОБА_2 на користь ТОВ «Київська пересувна механізована колона-2» судовий збір за подачу позову та апеляційної скарги в сумі 59371 грн. 62 коп.
Постановою Верховного Суду від 03 квітня 2024 року, скасовано постанову Київського апеляційного суду від 02 серпня 2022 року, а справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Підставою для скасування постанови суду апеляційного суду стало те, що під час перегляду справи апеляційний суд не звернув уваги на те, що відповідно до договору дарування нежитлових приміщень від 19 липня 2022 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , до ОСОБА_4 перейшло право власності на групу приміщень №61а, загальною площею 101, кв.м, на Кудрявському узвозі, 3б в м. Києві.
Таким чином, суд апеляційної інстанції витребував спірні приміщення у ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , але вони не є їх власниками, тому вказане судове рішення не може бути реалізованим й ефективним для захисту порушеного права ТОВ «КПМК-2».
При новому розгляді справи, постановою Київського апеляційного суду від 12 листопада 2024 року, апеляційну скаргу ТОВ «Київська пересувна механізована колона-2» задоволено частково.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 01 червня 2021 року скасовано.
Справу за позовом ТОВ «Київська пересувна механізована колона -2» до ОСОБА_1 , ТОВ «Екобуд», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання права власності, визнання недійсним договору, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння передано на розгляд до Господарського суду м. Києва за підсудністю.
Постановою Верховного Суду від 09 квітня 2025 року, скасовано постанову Київського апеляційного суду від 12 листопада 2024 року, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Підставою для скасування постанови суду апеляційного суду стало те, що суд апеляційної інстанції, вказуючи щодо необхідності розгляду вказаної справи в порядку господарського судочинства не врахував, що вимоги, спрямовані на захист ймовірно порушеного права товариства, пред'явлені безпосередньо до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , задоволення яких жодним чином не вплине на ліквідаційну масу ТОВ «Екобуд», а тому з урахуванням предмета позову, такий спір має розглядатись в порядку цивільного судочинства.
Під час нового розгляду справи апеляційним судом, 09 червня 2025 року ТОВ «Київська пересувна механізована колона - 2» подало клопотання про заміну первісного відповідача належним відповідачем.
Клопотання обґрунтоване тим, що постановою Верховного Суду від 03 квітня 2024 року було встановлено, що згідно договору дарування нежитлових приміщень від 19 липня 2022 року, укладеним між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , до останнього перейшло право власності на групу приміщень №61а, загальною площею 101 кв.м. на Кудрявському узвозі, 3б в м. Києві.
Зазначило, що зміна власника спірних приміщень відбулась під час розгляду справи судом апеляційної інстанції, тоді як суд не здійснив у порядку передбаченому ЦПК України й ЦК України, заміну неналежної сторони.
Просило замінити у справі первісного відповідача ОСОБА_3 на правонаступника (її сина) - ОСОБА_4 .
Ухвалою Київського апеляційного суду від 11 вересня 2025 року, клопотання ТОВ «Київська пересувна механізована колона - 2» про заміну первісного відповідача належним відповідачем задоволено.
Замінено у справі №761/35482/18 первісного відповідача ОСОБА_3 на правонаступника ОСОБА_4 .
При новому перегляді справи, з матеріалів справи вбачається, а апеляційним судом встановлено, що ТОВ «Екобуд» (Забудовник) і ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» (Інвестор) 25 квітня 2002 року уклали Угоду №2, відповідно до п. 1.1. якої Забудовник зобов'язався за рахунок Інвестора виконати дії, пов'язані з забезпеченням зведення житлового будинку з гаражами і офісними приміщеннями по АДРЕСА_1 , а Інвестор - інвестувати 88% кошторисної вартості будівництва Об'єкту.
Вклад Забудовника становив 12% кошторисної вартості будівництва Об'єкту, що відповідає його витратам в цьому будівництві.
На день укладення Угоди №2 Законом, яким встановлювались основні положення про власність в Україні, був ЗУ «Про власність», в частині 2 статті 8 якого визначалось, що відносини власності, не врегульовані цим Законом, регулюються Цивільним кодексом України та іншими законодавчими актами.
Законодавчим актом, який визначав відносини власності за Угодою №2 від 25 квітня 2002 року між ТОВ «Екобуд» і ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг», був ЗУ «Про інвестиційну діяльність», відповідно до вимог якого Угода №2 від 25 квітня 2002 року, укладена між ТОВ «Екобуд» і ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» є договором про інвестиційну діяльність.
Згідно наданих пунктом 3.4.2. Угоди №2 повноважень ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» (Організація) 21 квітня 2005 року уклало Інвестиційний договір №2 на будівництво нежитлових приміщень (офісів) в будинку по вул. Кудрявський узвіз, 3, із ТОВ «Центробуд- трейд» (Інвестор).
В Договорі №2 від 21 квітня 2005 року сторони передбачили, що його предметом є інвестиційна діяльність, яка проводиться відповідно до ЗУ «Про інвестиційну діяльність».
Інвестор співфінансує Об'єкт, а Організація фінансує Об'єкт та надає Інвестору всі необхідні документи для оформлення права власності на Об'єкт інвестування за умови виконання Інвестором інвестиційних зобов'язань.
Об'єктом інвестиційної діяльності за цим Договором є три нежитлові приміщення в будинку за адресою; АДРЕСА_1 .
Інвестор здійснює фінансування 756,45 кв. м загальної площі нежитлових приміщень (п.п. 1.1. - 1.3.).
За Додатковою угодою №3 від 01 листопада 2006 року до Договору №2 від 21 квітня 2005 року в зв'язку із зміною проектної документації, а саме: зміни планування першого поверху, - Об'єктом інвестиційної діяльності за цим договором Сторони визначили 4 нежитлових приміщення, загальною площею 544,38 кв.м, фінансування яких здійснює Інвестор.
Перелік нежитлових приміщень наведено в Додатку №1 до даного Договору, а саме: №2 вісь 1-5 ряд Б-Г блок А, площею 112,05 кв.м.; №4 вісь 1-5 ряд ОА-Б блок А, площею 122,04 кв.м.; №5 вісь 5/1-9/1 блок Б, площею 130,51 кв.м.; №6 вісь 2/2-5/1 блок Б, площею 179,78 кв.м.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 16 травня 2016 року у справі №761/23860/15-ц за позовом ПАТ «Київська пересувна механізована колона - 2» до ОСОБА_5 , ТОВ «Екобуд», ОСОБА_6 , третя особа: ПН КМНО Топілко О.О. про визнання недійсним правочину, витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння та визнання права власності, встановлено, що Інвестор - ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» - повністю виконало свої зобов'язання за договором, а саме: сплатило кошти, у розмірі повної вартості виділених їй площ Об'єкту.
Вказане рішення залишено без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 16 травня 2017 року і постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 липня 2018 року.
Крім того, факт виконання своїх інвестиційних зобов'язань за Угодою від 25 квітня 2002 року ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» встановлено під час розгляду господарської справи №5011-62/3970-2012.
Так, рішенням Господарського суду м. Києва від 13 червня 2012 року в справі за позовом ПАТ «АКБ «Київ» до ТОВ «Цетробуд-Трейд», за участю третіх осіб: ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» та ТОВ «Екобуд» про визнання договору недійсним встановлено, що на підставі платіжних доручень за період з 2002 року до 2006 року обсяг залучених коштів від ТОВ «ЛК «Техбудлізинг» на будівництво офісно-житлового комплексу по вул. Кудрявський узвіз, 3 у місті Києві склав 35550000 грн.
Отже, за наслідками повного виконання взятих на себе зобов'язань за Угодою №2 від 25 квітня 2002 року ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг», у відповідності до пунктів 3.1.6., 3.1.11. зазначеного правочину, і положень ст. 7 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» набула право власності на результати і об'єкти інвестицій.
Одночасно на підставі положень ст. 7 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», п. 3.4.4. Угоди №2 від 25 квітня 2002 року і належного виконання зобов'язань за Інвестиційним договором №2 від 21 квітня 2005 року, ТОВ «Центробуд-трейд» набуло право власності на результати і об'єкти інвестицій, а саме: приміщення №2 вісь 1-5 ряд Б-Г блок А, площею 112,05 кв. м; №4 вісь 1-5 ряд ОА-Б блок А, площею 122,04 кв. м; №5 вісь 5/1-9/1 блок Б, площею 130,51 кв.м; №6 вісь 2/2-5/1 блок Б, площею 179,78 кв. м.
Матеріалами справи також доведено, що ТОВ «Центробуд-трейд» за договором від 21 квітня 2005 року виконало свої зобов'язання перед ТОВ ЛК «Техбудлізинг», сплативши за нежитлові приміщення площею 544,38 кв.м., в тому числі і за спірні приміщення 6802572 грн. 48 коп. , що підтверджується актом приймання передачі від 17 липня 2007 року та довідкою від цієї ж дати.
Будучи власником результатів і об'єкту інвестицій, ТОВ «Центробуд-трейд» (Продавець) 01 березня 2007 року уклало із АКБ «Київ» (Покупець) Договір №1 купівлі-продажу майнових прав, згідно із п. 1.1. якого Продавець продає, Покупець купує майнові права на 4 нежитлові приміщення (офіси), загальною площею 544,38 кв. м, а саме: приміщення №2 вісь 1-5 ряд Б-Г блок А, площею 112,05 кв. м; №4 вісь 1-5 ряд ОА-Б блок А, площею 122,04 кв. м; №5 вісь 5/1-9/1 блок Б, площею 130,51 кв. м; №6 вісь 2/2-5/1 блок Б, площею 179,78 кв. м.
Відповідно до умов п. 1.4 цього Договору майнові права на Об'єкт передаються Продавцем Покупцю шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав; акт підписується Сторонами після здійснення Покупцем їх 100 % оплати.
Крім того, сторони за договором вказали, що купівля-продаж майнових прав здійснюється у порядку та на умовах, передбачених цим Договором та у відповідності до норм Цивільного кодексу, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Факт передачі майнових прав за Договором №1 сторони зафіксували в Акті приймання-передачі від 17 липня 2007 року, 100% оплата яких підтверджена довідкою від 17 липня 2007 року за вих. №35.
Розпорядженням Шевченківської районної у м. Києві державної адміністрації №454 від 28 квітня 2008 року новозбудованому блоку А житлового будинку Кудрявський спуск, 3 присвоєно поштову адресу: Кудрявський спуск, 3А, блоку Б - Кудрявський спуск, 3Б.
05 січня 2009 року АКБ «Київ» та ТОВ «Центробуд-трейд» уклали Додаткову угоду №1 до Договору №1 купівлі-продажу майнових прав від 01 березня 2007 року.
В Додатковій угоді Сторони визначили, що в зв'язку з проведенням технічної інвентаризації нежилих приміщень (офісів) п. 1.1. викладений в новій редакції.
За цією редакцією Продавець продає, а Покупець купує майнові права на 4 (чотири) нежитлові приміщення (офіси) (Об'єкт), загальною площею 551,90 кв. м, які будуються в будинку за адресою: АДРЕСА_2 .
ПАТ «АКБ «Київ» (Сторона 1) 07 серпня 2009 року (правонаступник АКБ «Київ»), уклав із АТ «Київська пересувна механізована колона-2» (правонаступником якого є ПрАТ «Київська пересувна і механізована колона - 2») (Сторона 2) Договір міни.
За Договором міни Сторона 1 зобов'язалася взамін переданого їй майна - квартир, передати Стороні 2 у власність належні їй майнові права на нерухоме майно, яке вказане в тому числі у пп. 1.3.20., 1.3.21. Договору: нежитлові приміщення (офіси), на перших поверхах, під №62, в будинку, що будується під АДРЕСА_2 , загальною площею 156,60 кв. м, і №61, в будинку що будується під №3Б , загальною площею 134,70 кв. м, а Сторона 2 - передати Стороні 1 у власність нерухоме майно.
На виконання пункту 3.2. Договору міни передача майнових прав зафіксована у актах №27 і №28 від 12 серпня 2009 року.
В листі від 30 серпня 2017 року №01-933 ПАТ «Український зональний науково-дослідний і проектний інститут по цивільному будівництву» - ПАТ «КИЇВЗНДІЕП» пояснило, що є правонаступником ВАТ «Український зональний науково-дослідний і проектний інститут по цивільному будівництву».
ВАТ «КиївЗНДІЕП», яке було залучено генеральним підрядником ТОВ «Екобуд» в якості генерального проектувальника для розробки проектної документації будівництва житлового будинку з гаражами і офісними приміщеннями за будівельною адресою: АДРЕСА_1 .
За результатами вивчення і порівняння проектної документації, яка розроблялась і зберігається на теперішній час у ПАТ «КИЇВЗНДІЕП», з наданими копіями технічних паспортів на нежитлові приміщення встановлено наступне:
1) Нежитлові приміщення №62 у будинку №3а на Кудрявському узвозі, загальної площею 119,6 кв. м, які позначені у «Технічному паспорті на нежитловий будинок (приміщення) АДРЕСА_4 », складеному КП «Київське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» 18 січня 2010 року, інвентаризаційна справа №33729/69796, є тими самими приміщеннями, які позначені у проектній документації як приміщення у вісях «1-5 ряд Б- Г», Блок - «А», загальною проектною площею 112,5 м кв.
2) Нежитлові приміщення №61 у будинку №3б на Кудрявському узвозі, загальною площею 134,6 кв.м, які позначені у «Технічному паспорті на нежитловий будинок (приміщення) АДРЕСА_7 », складеному КП «Київське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна», інвентаризаційна справа №77147/70796/1986, є тими самими приміщеннями, які позначені у проектній документації як приміщення у вісях «5/1-9/1», Блок - «Б», загальною проектною площею 130,51 кв.м.
Відмінність площ приміщень за технічним паспортом від проектної площі пояснюються їхнім корегуванням під час проведення їх технічної інвентаризації після закінчення будівництва об'єкту.
Таким чином, апеляційним судом встановлено, що до позивача в даній справі за низкою вищезазначених правочинів перейшли майнові права на нежитлові приміщення АДРЕСА_3 .
Відповідно до п. 5 ст. 7 та ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», інвестор має право володіти, користуватись, розпоряджатись об'єктом і результатом інвестицій (об'єктом інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).
Статтею 2 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об'єкт інвестування-це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об'єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Згідно зі ст. 177 ЦК України, до об'єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше.
Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України).
За правилами ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності.
Майнове право є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав.
Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий порядок не визначений, захист майнових прав здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва.
Якщо законом передбачено прийняття майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Частиною першою статті 331 ЦК України передбачено, що право власності на нову річ, яка виготовлена особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.
Особа, яка виготовила, створила річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМ від 25 грудня 2015 року, для державної реєстрації права власності на нежитлові приміщення, будівництво яких здійснювалось із залученням коштів фізичних осіб, власником такого майна подаються документи, що підтверджують набуття у власність особою закріпленого за особою об'єкта інвестування, передбачений законом та технічний паспорт.
Аналогічну за змістом норму містило і тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно затверджене наказом від 07 лютого 2002 року, яке діяло до 14 грудня 2012 року в розділі VІІІ якого «особливості оформлення права власності на нерухоме майно» ст. 8.1 п. а також було передбачено, що органи місцевого самоврядування здійснюють оформлення права власності на нерухоме майно інвесторам, які у результаті інвестиційної діяльності отримали у власність об'єкти нерухомого майна або його частини на підставі документів, установлених законодавством, що підтверджують набуття у власність закріпленого за інвестором об'єкту інвестування.
Зазначеними нормами встановлений певний спосіб набуття у власність речі, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб.
Таким чином, саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особа, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування.
Державній реєстрації підлягає право власності тільки на нерухоме майно, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкту нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 провадження №14-8цс21.
З огляду на те, що будівництво в якому знаходяться спірні приміщення завершено і об'єкт прийнятий в експлуатацію, що підтверджується актом готовності об'єкта від 12 квітня 2010 року, вказані майнові права трансформуються у право власності інвестора на про інвестований об'єкт. Саме позивач набув право на отримання вказаних приміщень у власність, проте таке право є порушеним.
З матеріалів справи вбачається, що з 2009 року (з часу укладення договору міни) забудовник ТОВ «Екобуд» безпідставно відмовляв позивачу, у вимозі включення його до реєстру інвесторів, а після завершення будівництва у праві отримати необхідний пакет документів для оформлення права власності.
Отже висновок суду про те, що позивач набув лише майнові права, а не право власності на майно, а тому не має права на його витребування не узгоджується з вищенаведеним висновком Великої Палати та вимогами закону.
Стосовно позовних вимог про визнання недійсним контракту, укладеного в липні 2006 року між ТОВ «Екобуд» та відповідачем ОСОБА_1 :
11 липня 2006 між ТОВ «Екобуд» і ОСОБА_1 було укладено інвестиційний контракт, за умовами якого товариство своїми силами і засобами, за рахунок залучених від інвесторів коштів, зобов'язалося збудувати і передати ОСОБА_1 нежитлове приміщення №61 загальною площею 134,60 кв.м.
Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що кошти ОСОБА_1 на виконання вказаного контракту внесла лише 17 березня 2010 року.
16 серпня 2010 року між ТОВ «Екобуд» і ОСОБА_1 було підписано акт приймання-передачі об'єкта у власність інвестора.
16 серпня 2010 року Головне управління комунальної власності м. Києва Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) видало ОСОБА_1 свідоцтво про право власності на нежилі приміщення з номерами від 1 до 10 (групи приміщень №61) офіс, загальною площею 134,60 кв.м, що знаходяться по АДРЕСА_1 .
23 лютого 2011 року був укладений і нотаріально посвідчений ПН КМНО Морозовою С.В. договір купівлі-продажу за яким ОСОБА_1 продала, а ОСОБА_2 за 500000 грн. придбала нежилі приміщення з №1 по №10 (групи приміщень №61) офіс загальною площею 134.60 кв.м., які розташовані в АДРЕСА_1 .
Право власності ОСОБА_2 на вищевказані приміщення було зареєстровано встановленим порядком.
Вказані обставини підтверджується наданими до суду належно завіреними ПН КМНО Морозовою С.В. копіями матеріалів.
З матеріалів справи вбачається, що згідно із Деклараціями про початок виконання будівельних робіт та про готовність об'єкта до експлуатації, поданих до Інспекції ДАБК у місті Києві, вищевказані спірні нежилі приміщення були реконструйовані із виділенням окремих приміщень №61А та №61Б.
Так, рішенням Апеляційного суду міста Києва від 31 серпня 2017 року у справі 761/23857/15-ц в задоволенні позовних вимог ПАТ «Київська пересувна механізована колона - 2» до ОСОБА_1 , ТОВ «Екобуд», ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: ПН КМНО Морозова С.В., про визнання правочину №030232 недійсним, витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння та визнання права власності.
Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 31 серпня 2017 року у справі 761/23857/15 було встановлено, що станом на 12 лютого 2015 року право власності на групи приміщень АДРЕСА_8 загальною площею 101.1 кв.м. було зареєстровано за ОСОБА_3 .
За відповідачкою ОСОБА_2 зареєстровано право власності на групу приміщень № 61-Б (в літері А) приміщення 61-Б в будинку АДРЕСА_1 загальною площею лише 24.8 кв.м.
Відповідно до ч. 1 та 3 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину встановлені у ст. 203 ЦК України: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
За наявними в справі доказами, достовірно встановлено, що укладаючи контракт в липні 2006 року з ОСОБА_1 на спірні нежитлові приміщення, ТОВ «Екобуд» уже не мало право на їх відчуження, так як раніше з 2002 року майнові права на ці нежитлові приміщення були ТОВ «Екобуд» передані ТОВ «Лізингова компанія Техбудлізинг» а з 2005 року ТОВ «Центробуд-трейд».
На день укладення контракту №030232 ТОВ «Екобуд» втратив право розпоряджатись об'єктом інвестування в зв'язку з повним виконанням інвестором - ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» своїх зобов'язань за угодою №2 від 25 квітня 2002 року.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (ч.1 ст. 216 ЦК України).
Отже, всі подальші правочини щодо нежитлового приміщення з №1 по №10 групи приміщень 61 офіс, загальною площею 134.60 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 також є недійсними.
Як вже зазначалось вище, свої зобов'язання ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» виконало 2002-2006 рік, а ОСОБА_1 за вищенаведеним контрактом кошти внесла лише в березні 2010 році, що підтверджується наявними в справі документами.
Тобто, спірні нежитлові приміщення не були проінвестовані ОСОБА_1 з огляду на те, що на час коли ОСОБА_1 вносила кошти по укладеному нею контракту будинок уже був повністю збудований і вже на початку квітня прийнятий в експлуатацію, а тому спірні нежитлові приміщення будувались за кошти первинного інвестора ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг», який в 2005 році уклав інвестиційний договір з ТОВ «Центробуд трейд», яке також виконало свої грошові зобов'язання до 2010 року з огляду на те, що передало свої майнові права в липні 2007 році «Банку «Київ», який також вніс кошти по договору в 2007 році, що підтверджується відповідними актами передачі приміщень, довідкою про оплату грошей 6802572,48 та передав свої майнові права в 2009 році позивачу за договором міні і всі ці оплати проводились до березня 2010 року, що свідчить про те, що інвестували в будівництво кошти вищеперераховані юридичні особи, а відчуження повторно майнових прав на спірні нежитлові приміщення без згоди первинного інвестора є неправомірним.
Якщо майно відчужено особою, яка не мала на це право, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 ЦК України майно не може бути витребувано у нього.
Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об'єкт інвестування, які після завершення будівництва об'єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об'єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Таким чином інвестор наділений правом вимоги повернення належного йому об'єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
У постанові від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 Велика Палата дійшла висновку про те, що у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов'язань після завершення будівництва об'єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.
Отже встановивши, що отримані за низкою правочинів майнові права на спірні нежитлові приміщення ТОВ «Київська пересувна механізована колона-2» трансформувались в право власності після завершення будівництва, суд першої інстанції безпідставно відмовив позивачу у витребуванні цього майна від відповідачів за якими було на час ухвалення рішення зареєстровано майно, що має належати позивачу, як правонаступнику прав за інвестиційними договорами.
З огляду на те, що на час подачі позову ОСОБА_1 , відчужила нежитлові приміщення ОСОБА_2 , яка в подальшому подарувала частину приміщень ОСОБА_3 , а остання під час розгляду справи подарувала ОСОБА_4 належним способом захисту в даній справі є подання віндикаційного позову про витребування майна, оскільки задоволення позовних вимог про визнання недійсним контракту від 11 липня 2006 року, не може привести до захисту прав позивача, такі вимоги задовольняти не має підстав, з огляду на те, що права позивача за встановлених обставин підлягають захисту в межах заявленого віндикаційного позову про витребування майна.
Так, як спірні приміщення на час подачі позову перебували у володінні відповідачів, які придбали їх у особи, яка не мала право їх відчужувати і матеріалами справи доведено, що спірні приміщення вибули з володіння первинного інвестора поза його волею, то порушене право підлягає захисту саме в спосіб витребування майна, а окреме задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним договору вже не відповідає належному способу захисту порушеного права позивача, який не був стороною того правочину, який просить визнати недійсним.
При цьому судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Аналогічних висновків дійшла Велика палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18 (провадження №12-135 гс19).
Колегія суддів не приймає доводи ОСОБА_3 про те, що судом раніше вже розглядались вимоги позивача про той же предмет і з тих же підстав і рішенням апеляційного суду міста Києва від 31 серпня 2017 року у справі 761/23857/15-ц в задоволенні позовних вимог ПАТ «Київська пересувна механізована колона - 2» до ОСОБА_1 , ТОВ «Екобуд», ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: ПН КМНО Морозова С.В. про визнання правочину №030232 недійсним, витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння та визнання права власності, відмовлено.
Зі змісту постанови апеляційного суду м. Києва від 31 серпня 2017 року та ухвали ВССУ від 11 грудня 2017 року вбачається, що рішення районного суду від 07 червня 2016 року, яким були задоволені вимоги позивача, було скасовано, через те, що на стадії апеляційного розгляду з'ясувалось, що ті приміщення, які районний суд витребував від ОСОБА_2 , вже були відчужені ОСОБА_8 , яка не була залучена до розгляду справи, тобто в задоволенні позову було відмовлено, через звернення з позовом до неналежного відповідача.
При цьому слід зазначити, що мала місце недобросовісна поведінка відповідача, який лише на стадії апеляційного розгляду повідомив суду про зміну власника.
Аналогічна недобросовісна поведінка має місце і в даній справі, оскільки ОСОБА_3 , достовірно знаючи, що в суді розглядаються позовні вимоги про витребування від неї майна 19 липня 2022 року під час апеляційного розгляду знову відчужує спірні нежитлові приміщення на користь ОСОБА_4 .
Вищенаведене свідчить про те, що відповідачі намагаються шляхом зловживання правом, змінюючи постійно власника, за яким зареєстровані права на спірні приміщення, в межах однієї родини, шляхом укладення договорів дарування намагаються уникнути витребування майна.
Колегія суддів вважає, що таке відчуження не може бути підставою, для відмови в задоволенні позову позивача про витребування майна, оскільки станом на дату ухвалення рішення районним судом, вимоги позивача про витребування майна мали бути задоволені, а оскільки апеляційний суд перевіряє законність рішення суду першої інстанції станом на дату його ухвалення, відповідно з огляду на наявність повноважень у апеляційного суду на ухвалення нового рішення, зобов'язаний ухвалити таке рішення, яке б відповідало вимогам закону з огляду на те коло процесуальних учасників, які приймали участь в розгляді даної справи.
Аналогічна правова позиція викладена в ухвалі Великої Палати від 07 квітня 2020 року в справі №504/2457/15-ц, провадження №14-726цс19, в якій Верховний суд зазначив, що саме по собі набуття особою, яка не брала участі у справі, права власності на майно щодо якого виник спір, зокрема після ухвалення судом першої інстанції рішення, не обов'язково свідчить про те, що судовим рішенням вирішено питання щодо її прав, свобод, інтересів та (або) обов'язків.
Натомість, питання про те, чи вирішено судовим рішенням питання щодо прав, свобод, інтересів та (або) обов'язків особи, яка не брала участі у справі, має вирішуватись виходячи з конкретних обставин справи та з урахуванням змісту судового рішення.
Доводи ОСОБА_3 з приводу того, що розмір площ приміщень, а також їх номери не співпадають з тими приміщеннями, що переходили до ТОВ ЛК «Техбудлізинг» за угодою 2002 року, а також посилання на ненадання суду оригіналів документів, які б підтверджували розподіл приміщень між забудовником та інвестором за угодою 2002 року, а також внесення коштів інвесторами саме за приміщеннями, які були відчужені ОСОБА_1 колегія суддів не приймає, з огляду на те, що за угодою №2 від 25 квітня 2002 року ТОВ «Екобуд» належало право розпоряджатись лише одним нежитловим приміщенням, площею 103,15 кв.м., а вони розпорядились чотирма приміщеннями, в тому числі групою приміщень 61, які раніше позначались в інвестиційних договорах як приміщення «5/1-9/1», Блок - «Б», загальною проектною площею 130,51 кв. м., та після реконструкції, проведеної ОСОБА_9 з нежитлових приміщень з №1 по №10 (групи приміщень №61) утворилось два окремих приміщень №61а, площею 101,0 кв. м, та №61б, площею 25,7 кв. м.
Судом встановлено, що до позивача за низкою вищезазначених правочинів перейшло право на два нежитлові приміщення за спірною адресою: приміщення №62 та 61.
Паралельно судами розглядалось два позови і в справі №761/35478/18-ц, в якій розглядались вимоги про витребування приміщення №62 - 08 грудня 2021 року постановою Верховного Суду скасовано рішення апеляційного суду, яким було відмовлено у позовних вимогах про витребування майна і залишено без змін рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 11 вересня 2019 року, яким на підставі аналогічних доказів, встановлено порушення прав первинного інвестора та витребувано на користь позивача приміщення, майнові права на які позивач набув.
Доводи відповідача про те, що обставини в даній справі відрізняються від тих обставин, які були встановлені в справі №761/35478/18-ц в якій на користь позивача за остаточним рішенням суду витребувано приміщення, які позивач придбав за договором міни, колегія суддів не приймає, з огляду на те, що вважає, що обставини, укладення контрактів, а також перехід до позивача права вимоги інвестора є абсолютно ідентичні.
Та обставина, що в тій справі питання недійсності правочину та скасування свідоцтва про право власності за ОСОБА_1 досліджувалось в іншій справі, а в даній справі питання недійсності правочину входить в предмет доказування в цій справі в межах заявлених вимог про витребування майна не свідчить про суттєві розбіжності в цих двох справах.
Також безпідставними є доводи, що висновки Великої Палати в постанові від 14 вересня 2021 року, щодо переходу права власності до інвестора на майно, що було ним проінвестовано після завершення будівництва, не застосовуються до правовідносин в даній справі через те, що ЗУ «Про інвестиційну діяльність», а також положення про реєстрацію майнових прав діяли в різних редакціях з огляду на те, що як вже зазначалось вище норми матеріального права, які аналізував Верховний Суд в цій постанові були на стільки подібними, що інший висновок в даній справі не відповідав би загальним засадам цивільного судочинства, та був би порушенням ч. 4 ст. 263 ЦПК України, відповідно до якої застосування висновків Верховного Суду, є обов'язковим.
Доводи ОСОБА_3 про те, що з що з часу передачі нежитлових приміщень забудовником ОСОБА_1 відповідно до акту від 27 травня 2010 року ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг» втратило право на витребування речі за ч. 2 ст. 620 ЦК України, колегія суддів не приймає, з огляду на те, що ті приміщення, які були передані ОСОБА_1 , раніше були про інвестовані ТОВ «Лізингова компанія «Техбудлізинг».
ОСОБА_1 придбала майнові права у особи, яка не мала право їх відчужувати, нежитлові приміщення вибули з власності інвестора поза його волею, а тому до спірних правовідносин має застосовуватись ст. 388 ЦК України.
Доводи ОСОБА_3 про те, що позивачем пропущено строк позовної давності, колегія суддів не приймає, з огляду на наступне.
З матеріалів справи вбачається, та судом встановлено, що про наявність іншого інвестиційного контракту, яким в 2006 році забудовник відчужив майнові права, які вже були проінвестовані первинним інвестором, права якого в подальшому набув позивач, останній міг довідатись не раніше 2010 року, коли відповідач ОСОБА_1 зареєструвала своє право власності на спірні нежитлові приміщення.
Посилання відповідача на те, що про порушення своїх прав позивач мав довідатись в 2009 році, коли отримав відмову від ТОВ «Екобуд» в задоволенні заяви про включення позивача в реєстр інвесторів, колегія суддів не приймає, оскільки у відповіді містилось лише посилання на відсутність договору з позивачем і не містилось жодної інформації про те, що ТОВ «Екобуд» (забудовник) відчужив майнові права на спірні приміщення в липні 2006 році - ОСОБА_1 .
Відповідно до ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 20 вересня 2012 року, було відкрито провадження за позовом позивача до ТОВ «Екобуд», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про витребування майна.
В подальшому вказана справа перебувала на розгляді суду до 18 лютого 2014 року.
Ухвалою від 18 лютого 2014 року позовну заяву ПАТ «Київська пересувна механізована колона-2» до ОСОБА_1 , ТОВ «Екобуд» та ОСОБА_2 про витребування майна залишено без розгляду.
Час розгляду даної справи має бути виключений зі строку позовної давності.
В подальшому в серпні 2015 року позивач звернувся повторно з аналогічними позовними вимогами і рішенням Апеляційного суду від 31 серпня 2017 року, було скасовано рішення Шевченківського районного суду від 07 червня 2016 року, яким був визнаний недійсний інвестиційний контракт №030232, визнано за позивачем право власності та витребувано із чужого незаконного володіння спірні приміщення.
З позовом в даній справі позивач звернувся 14 вересня 2018 року.
Відповідно до ст. 256 ЦК України, позовна давність це строк в межах якого особа може звернутись за захистом свого порушеного права.
За правовідносинами, що виникли в даній справі загальний строк позовної давності - три роки.
Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалась або могла довідатись про порушення свого права.
Як вже зазначалось вище, про порушення свого права позивач мав змогу довідатись лише з моменту коли ОСОБА_1 зареєструвала свої права на збудовані нежитлові приміщення в 2010 році.
В межах строку позовної давності позивач звернувся до суду з позовом, який в подальшому був залишений без розгляду.
Відповідно до ч. 2, 3 ст. 264 ЦК України, позовна давність переривається у разі пред'явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позву є лише частина вимоги, право на яку позивач має.
Після переривання перебіг позовної давності починається заново.
З огляду на те, що позовна давність переривалась на час розгляду, заявлених позивачем вищенаведених позовів з 2012 року, та рішенням районного суду від 07 червня 2016 року права позивача були відновлені, і 17 січня 2017 року право власності на спірні приміщення було зареєстровано за позивачем до моменту його скасування у позивача були відсутні підстави звертатись з будь-якими позовами, а тому звернення з даним позовом в 2018 році відбулося без порушення строків позовної давності.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права, не відповідність висновків суду встановленим обставинам.
З огляду на те, що вирішуючи позовні, суд не вірно застосував норми матеріального права, порушив процесуальні норми, вважав недоведеними ті обставини які були доведеними, рішення районного суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову.
З огляду на те, що апеляційним судом встановлено, що станом на час розгляду даної справи за ОСОБА_9 було зареєстровано право власності на нежитлове приміщення №61б, площею 24.8 кв.м., а за ОСОБА_10 право власності на нежитлове приміщення №61а площею 101,1 кв. м, які розташовані в будинку АДРЕСА_1 , та які утворились внаслідок реконструкції нежитлових приміщень з №1 по №10 групи приміщень 61 в літері А., та остання 19 липня 2022 року подарувала їх ОСОБА_4 , якого ухвалою Київського апеляційного суду від 11 вересня 2025 року залучено до участі у справі як правонаступника ОСОБА_3 колегія суддів дійшла висновку про ухвалення нового рішення, яким:
Визнати право власності ТОВ «Київська пересувна механізована колона - 2» на нежитлове приміщення №61а, площею 101,0 кв. м, яке розташовано в АДРЕСА_1 ; визнати право власності ТОВ «Київська пересувна механізована колона - 2» на нежитлове приміщення № 61б, площею 25,7 кв. м, яке розташовано в АДРЕСА_1 ; визнати недійсним Інвестиційний контракт №030232 від 11 липня 2006 року, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ «Екобуд»; витребувати від ОСОБА_2 і передати ТОВ «Київська пересувна механізована колона - 2» нежитлове приміщення №61б, площею 25,7 кв. м, яке розташовано в АДРЕСА_1 ; витребувати від ОСОБА_4 і передати ТОВ «Київська пересувна механізована колона - 2» нежитлове приміщення №61а, площею 101,0 кв. м, яке розташовано в АДРЕСА_1 .
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної або касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.
Апеляційним судом встановлено, що позивачем за подачу позову, апеляційної та касаційної скарг в загальному розмірі сплачено судовий збір в сумі 121888 грн. 12 коп.
Враховуючи, що за результатами апеляційного розгляду задоволено позовні вимоги у повному обсязі, а тому відповідачі ТОВ «Екобуд», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_4 мають відшкодувати позивачу судовий збір за подачу позову апеляційної та касаційної скарг, в рівних частках, кожен по 30472 грн. 03 коп.
Керуючись ст.ст.367, 374, 376, 381-384, ЦПК України, суд, -
постановив:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона - 2» задовольнити.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 01 червня 2021 року скасувати та ухвалити по справі нове судове рішення.
Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона - 2» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , правонаступником якої є ОСОБА_4 про визнання права власності, визнання недійсним договору, витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння задовольнити.
Визнати право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона - 2» на нежитлове приміщення №61а, площею 101,0 кв. м, яке розташовано в АДРЕСА_1 .
Визнати право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона - 2» на нежитлове приміщення № 61б, площею 25,7 кв. м, яке розташовано в АДРЕСА_1 .
Визнати недійсним Інвестиційний контракт №030232 від 11 липня 2006 року, укладений між ОСОБА_1 і Товариством з обмеженою відповідальністю «Екобуд».
Витребувати від ОСОБА_2 і передати Товариству з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона - 2» нежитлове приміщення №61б, площею 25,7 кв. м, яке розташовано в АДРЕСА_1 .
Витребувати від ОСОБА_4 і передати Товариству з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона - 2» нежитлове приміщення №61а, площею 101,0 кв. м, яке розташовано в АДРЕСА_1 .
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд» (код ЄДРПОУ 31482028), ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ), ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_3 ) на користь Товариству з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона - 2» (код ЄДРПОУ 00858473) судовий збір у розмірі по 30472 (тридцять тисяч чотириста сімдесят дві) грн. 03 коп., з кожного.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повний текст постанови складений 08 грудня 2025 року.
Суддя-доповідач К.П. Приходько
Судді С.О. Журба
Т.О. Писана