22 жовтня 2025 року
м. Київ
cправа № 916/3911/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,
розглянувши касаційну скаргу Криничненської сільської ради Болградського району Одеської області на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.07.2025 (колегія суддів: Савицький Я. Ф., Принцевська Н. М., Ярош А. І.) та рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2025 (суддя Рога Н. В.) у справі
за позовом Криничненської сільської ради Болградського району Одеської області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Універс-Вин" про розірвання договору оренди, зобов'язання повернути земельну ділянку,
за участі представників:
позивача - адвоката Бурди Т. С.,
відповідача - адвоката Свиди К. В.,
Короткий зміст позовних вимог
1. У вересні 2024 року Криничненська сільська рада Болградського району Одеської області (далі - Криничненська сільрада, позивач) звернулася до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Універс-Вин" (далі - ТОВ "Універс-Вин", відповідач), в якій просила суд:
? розірвати договір оренди земельної ділянки від 02.06.2008, укладений між Ізмаїльською районною державною адміністрацією (далі - Ізмаїльська РДА) та ТОВ "Універс-Вин", зареєстрованого в Ізмаїльському районному відділі Одеської регіональної філії ДП ЦДЗК при Держкомземі України, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 02.06.2008 № 040852100213;
? зобов'язати ТОВ "Універс-Вин" повернути Криничненській сільраді земельну ділянку площею 50,0 га з кадастровим номером 5122084800:01:003:0225 у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому її одержано в оренду.
2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, з посиланням, зокрема, на статтю 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статтю 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та пункт 5.1 договору оренди від 02.06.2008 Криничненська сільрада зазначила, що відповідач порушив умови договору в частині його обов'язку садіння багаторічних насаджень на орендованій земельній ділянці, що свідчить про нецільове використання земельної ділянки шляхом невикористання її взагалі, що також призводить до погіршення її стану. Наведені обставини, на думку позивача, є підставами для розірвання договору оренди від 02.06.2008 в судовому порядку, що разом з тим обумовлює повернення земельної ділянки.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. Ізмаїльська РДА розпорядженням від 02.06.2008 № 523/А-2008 "Про затвердження ТОВ "Універс-Вин" технічної документації та договору оренди земельної ділянки із земель резервного фонду на території Озернянської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом багаторічних насаджень" (далі - Розпорядження від 02.06.2008 № 523/А-2008) затвердила технічну документацію із землеустрою щодо встановлення в натурі меж земельної ділянки, наданої ТОВ "Універс-Вин" в довгострокову оренду ? на 49 років, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень на території Озернянської сільської ради (далі - Озернянська сільрада).
4. Крім того, вказаним Розпорядженням від 02.06.2008 № 523/А-2008 вирішили:
? укласти з ТОВ "Універс-Вин" договір оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення загальною площею 50,0 га, в тому числі 50,0 га ріллі, яка знаходиться на землях резервного фонду на території Озернянської сільради за межами населеного пункту та надається строком на 49 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень, з орендною платою в розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки до садіння багаторічних насаджень, та в розмірі 0,55 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки після садіння багаторічних насаджень, що станом на 2008 рік становить загалом: 7 987 грн 32 коп. щорічно до садіння багаторічних, 9 056 грн 89 коп. щорічно після садіння багаторічних.
? затвердити договір оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення загальною площею 50,0 га, яка знаходиться на землях резервного фонду на території Озернянської сільради за межами населеного пункту та надається строком на 49 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень;
? зобов'язати ТОВ "Універс-Вин" дотримуватися положень статей 96, 211 ЗК України.
5. 02.06.2008 між Ізмаїльською РДА (орендодавець) та ТОВ "Універс-Вин" (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки (далі - договір оренди), за умовами якого сторони погодили таке:
? орендодавець на підставі розпорядження Ізмаїльської РДА від 02.06.2008 № 523/А-2008 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на землях державної власності Озернянської сільради (пункт 1.1 договору оренди);
? в оренду передається земельна ділянка загальною площею 50,0 га, у тому числі ріллі 50,0 га; багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ, лісів та інших угідь немає (пункт 2.1 договору оренди);
? нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2008 рік становить: 532 488 грн угіддя ріллі; 1 646 708 грн угіддя багаторічні насадження (пункт 2.4 договору оренди);
? договір укладено строком на: 49 років при виконанні умов пункту 5.1 цього договору; на 5 років при невиконанні умов пункту 5.1 цього договору (пункт 3.1 договору оренди);
? орендна плата на земельну ділянку вноситься орендарем у грошовому вигляді у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки до садіння багаторічних насаджень і 0,55 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки після садіння багаторічних насаджень, що станом на 2008 рік становить загалом: 7987 грн 32 коп. до садіння багаторічних насаджень; 9056 грн 89 коп. щорічно після садіння багаторічних насаджень. У цьому ж пункті також зазначено, що орендна плата за рік повинна бути внесена до кінця поточного року (пункт 4.1 договору оренди);
? земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень з умовою обов'язкового садіння багаторічних насаджень у строк до 01.01.2011 (пункт 5.1 договору оренди);
? земельна ділянка повинна використовуватися з дотриманням екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, з додержанням державних стандартів, норм і правил (пункт 5.2 договору оренди);
? після припинення його дії орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду; орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних зі зміною її стану, має право на відшкодування збитків (пункт 7.1 договору оренди);
? орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема: використання земельної ділянки за цільовим призначенням; додержання екологічної безпеки землекористування, збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, діючих норм та правил (пункт 9.1 договору оренди);
? орендар, зокрема, має право: самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору; за письмової згоди орендодавця, крім іншого, закладати багаторічні насадження; орендована земельна ділянка або її частина можуть передаватися орендарем в суборенду без зміни цільового призначення за письмової згоди орендодавця (пункт 10.1 договору оренди);
? до обов'язків орендаря належать: використання земельної ділянки за цільовим призначенням; виконання встановлених щодо об'єкта оренди зобов'язань, додержання вимог, встановлених статтею 25 Закону України "Про оренду землі" та виконання обов'язків відповідно до умов договору оренди та ЗК України; виконання встановлених щодо земельної ділянки обмежень в обсязі, передбаченому законом та цим договором; у 5-денний строк після державної реєстрації договору оренди надання копії договору Ізмаїльській державній податковій службі; у разі розірвання або припинення договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди; орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орендодавця (пункт 10.2 договору оренди);
? дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін внаслідок невиконання cтороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, передбачених законом (пункт 13.4 договору оренди);
? за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до чинного законодавства та цього договору (пункт 14.1 договору оренди).
6. Договір оренди зареєстровано в Ізмаїльському районному відділі Одеської регіональної філії ДП ЦДЗК при Держкомземі України, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 02.06.2008 за № 040852100213.
7. За актом приймання-передачі земельної ділянки від 02.06.2008, підписаним головою Ізмаїльської РДА та директором ТОВ "Універс-Вин", земельну ділянку із земель державної власності (землі резервного фонду) площею 50 га, в т. ч. ріллі 50 га, передано в оренду відповідачу для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень.
8. 06.10.2011 ТОВ "Універс-Вин" звернулося до Ізмаїльської районної державної адміністрації з клопотанням від 05.10.2011 про продовження граничного строку посадки винограду до червня 2013 року шляхом внесення змін в пункт 5.1 договору оренди земельної ділянки оренди земельної ділянки від 02.06.2008.
9. Ізмаїльської РДА розпорядженням від 24.10.2011 № 940/А-2011, зокрема, вирішила:
? надати дозвіл на внесення змін в договір оренди від 02.06.2008 № 04.08.521.00213 земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення, угіддя рілля, наданої ТОВ "Універс-Вин" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень на території Озернянської сільради згідно з поданим клопотанням;
? внести зміни шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди від 02.06.2008 № 04.08.521.00213 земельної ділянки загальною площею 50.0 га із земель сільськогосподарського призначення (за межами населеного пункту) на території Озернянської сільради щодо надання дозволу на продовження строку садіння багаторічних насаджень;
? затвердити додаткову угоду до договору оренди, реєстраційний номер № 04.08.521.00213 від 02.06.2008, земельної ділянки з ТОВ "Універс-Вин" на території Озернянської сільради, тобто викласти пункт 5.1 зазначеного договору в такій редакції: "5.1 Земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень з умовою обов'язкового садіння багаторічних насаджень та переоформлення складу угідь в строк до 01.06.2013".
10. Згідно з додатковою угодою до договору оренди на підставі розпорядження Ізмаїльської районної державної адміністрації від 24.10.2011 № 940/А-2011 внесено зміни в пункт 5.1 договору оренди. Земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з правом садіння багаторічних насаджень з умовою обов'язкового садіння багаторічних насаджень та переоформлення складу угідь на строк до 01.06.2013 .
11. Одеський апеляційний господарський суд постановою від 12.03.2015 у справі № 916/3035/14 визнав недійсним пункт 3.1 договору оренди земельної ділянки від 02.06.2008, зареєстрованого 02.06.2008 за № 040852100213, в частині встановлення такої умови щодо строку договору оренди: "…при виконанні умов пункту 5.1 цього договору 5 (п'ять) років; при невиконанні умов пункту 5.1 цього договору.
12. Вищий господарський суд України постановою від 19.05.2015 у справі №916/3035/14 касаційну скаргу Ізмаїльської РДА залишив без задоволення, а постанову Одеського апеляційного господарського суду від 12.03.2015 у справі № 916/3035/14 без змін.
13. Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 № 720-р Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Одеської області та додатку до нього до складу Криничненської територіальної громади Болградського району Одеської області увійшли Криничненська, Озерненська (у складі с. Новоозерне, Ізмаїльський район) територіальні громади.
14. Згідно з наказом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 14.01.2021 № 22-ОТГ передано Криничненській сільраді Болградського району Одеської області у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 199,5639 га, які розташовані на території Болградського району Одеської області згідно з актом приймання-передачі, про що складено акт приймання-передачі від 14.01.2021 та додаток із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок, що передаються, а саме: 5122084800:01:003:0222 площею 29,9663 га, 5122084800:01:003:0226 площею 50,0000 га, 5122084800:01:003:0224 площею 20,0000 га, 5122084800:01:003:0235 площею 38,3798 га, 5122084800:01:003:0236 площею 11,2175 га, 5122084800:01:003:0225 площею 50,0003 га, а всього 199,5639 га.
15. Криничненська сільрада набула прав та обов'язків орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 02.06.2008 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5122084800:01:003:0225, про що внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 12.02.2021.
16. Державний земельний кадастр станом на час винесення постанови судом апеляційної інстанції містить таку інформацію про земельну ділянку за кадастровим номером 5122084800:01:003:0225: код цільового призначення - 01.01; вид цільового призначення - 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; вид використання земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; категорія земель - землі сільськогосподарського призначення.
17. У матеріалах справи міститься акт обстеження стану та використання земельної ділянки з кадастровим номером 5122084800:01:003:0225, складений 10.04.2024 комісією Криничненської сільради для обстеження земель комунальної власності, які передані в оренду юридичним особам або фізичним особам ? підприємцям, утвореною згідно з розпорядженням Криничненського сільського голови від 27.03.2024 № 15, за яким встановлено, що вказана земельна ділянка взагалі не використовується, заросла бур'яном та чагарниками. Зарослі сухого буряну складають кілька шарів. Багаторічні насадження не висаджені. Вимоги пункту 5.1 договору оренди не виконуються.
18. Відповідно до цього акта з боку землекористувача присутніх не було, незважаючи на те, що орендаря попереджено про виїзд комісії листом від 03.04.2024 № 409.
19. Наведене стало підставою для звернення Криничненської сільради до господарського суду з відповідним позовом, оскільки, на переконання позивача, ТОВ "Універс-Вин" (орендар) порушило умови договору оренди шляхом нецільового використання земельної ділянки, а саме, її невикористання, що призводить до погіршення стану земельної ділянки. Позивач наголошує на невиконанні відповідачем його обов'язку, передбаченого пунктом 5.1 договору оренди, щодо обов'язкового садіння багаторічних насаджень на орендованій земельній ділянці.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
20. 25.03.2025 Господарський суд Одеської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.07.2025, про відмову у позові.
21. Судові рішення мотивовані тим, що:
? надані суду докази не можуть бути підставою для задоволення позову, оскільки не підтверджують порушень, наведених позивачем;
? договір оренди, зокрема пункт 5.1 договору, на який посилається Криничненська сільрада, не встановлює обов'язку відповідача щодо садіння багаторічних насаджень, а тому нездійснення таких робіт на орендованій земельній ділянці не є порушенням умов пункту 5.1 договору оренди. З огляду на вказане суд зазначив, що позивач не довів факту використання ТОВ "Універс-Вин" земельної ділянки не за цільовим призначенням; водночас за змістом приписів статті 141 ЗК України саме по собі невикористання земельної ділянки не є самостійною підставою для припинення права користування нею;
? незгода орендодавця із розміром орендної плати, встановленого у договорі оренди, і сплати якого дотримується відповідач, є підставою для можливої зміни умов договору оренди, а не для його дострокового розірвання;
? позивач також не довів, що відповідач порушив пункт 5.2 договору оренди, відповідно до якого земельна ділянка повинна використовуватися з дотриманням екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил. Матеріали справи не містять доказів, що саме невикористання земельної ділянки орендарем призвело до погіршення корисних властивостей землі чи унеможливило подальше використання земельної ділянки за цільовим призначенням;
? Криничненська сільрада не довела наявності факту істотного порушення умов договору оренди, тому немає підстав для розірвання спірного договору, а отже, не підлягає задоволенню і позовна вимога про повернення земельної ділянки, яка є похідною від вимоги про розірвання договору.
Короткий зміст касаційної скарги
22. Криничненська сільрада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове - про задоволення позову.
23. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
24. Обґрунтовуючи пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зауважує, що суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях неправильно застосували норми матеріального права, а саме:
? положення статті 651 ЦК України та не врахували висновків Верховного Суду, викладених у постановах: від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018 у справі № 910/20932/17, від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 23.05.2022 у справі № 910/7708/17, від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17;
? приписів статей 213, 637 ЦК України та не врахували правових висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 05.12.2022 у справі № 753/8945/19, щодо їх застосування;
? вимог статей 1, 5, 13, 15, 24, 25 та 32 Закону України "Про оренду землі", статей 96, 141 ЗК України, статей 628, 629 та 651 ЦК України та не врахували висновків Верховного Суду, викладених у постановах: від 24.10.2019 у справі № 905/799/18, від 08.03.2023 у справі № 925/14/22, щодо їх застосування.
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
25. У відзиві на касаційну скаргу відповідач просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення, як законні та обґрунтовані, залишити без змін.
26. Відповідач також повідомив, що судові витрати відповідача - витрати на професійну правничу допомогу адвоката складатимуть 20 500,00 грн згідно з умовами додаткової угоди від 12.09.2025 № 2 до договору про надання правничої допомоги від 09.12.2024. Докази щодо понесення таких витрат, а також обґрунтування їх розміру буде надано до суду в порядку частини восьмої статті 129 ГПК України.
Позиція Верховного Суду
27. Згідно з частиною першою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
28. У статтях 525, 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог ? відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
29. У статті 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
30. Згідно з частиною першою статті 93 ЗК України та статтею 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
31. Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі у редакції, чинній на час укладення договору оренди) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
32. У статті 24 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.
33. Зі змісту статті 25 Закону України "Про оренду землі" вбачається, що орендар земельної ділянки зобов'язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.
34. Згідно з положеннями частини першої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, зміна та розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом.
35. У частині другій статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
36. Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору".
37. Критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
38. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13.
39. У приписах частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
40. Вказане також узгоджується з пунктом 13.4 договору оренди.
41. Під час укладення спірного договору оренди земельної ділянки сторони визначили, крім іншого, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, умови збереження стану об'єкта оренди.
42. Позивач, як в позовній заяві, так і в апеляційній та касаційній скаргах наголошує на істотному порушенні умов договору оренди, а саме, пунктів 5.1, 5.2, 10.2 договору, що має наслідком отримання позивачем орендної плати у меншому розмірі, ніж передбачено договором, погіршення стану земельної, яка заросла бур'яном та чагарниками, внаслідок її невикористання.
43. Зі змісту оскаржуваних судових рішень вбачається, що суди попередніх інстанцій аналізували співвідношення поняття "невикористання земельної ділянки за призначенням" та "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" та дійшли висновку, що позивач не довів використання відповідачем орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням, а невикористання земельної ділянки, на думку судів, не може бути підставою для позбавлення права користування.
44. Проте суди попередніх інстанцій залишили поза увагою те, що з огляду на предмет та підстави позову обов'язковому доведенню та встановленню підлягали обставини щодо наявності/відсутності істотного порушення умов договору оренди.
45. Зокрема, суди мали здійснити оцінку істотності порушення умов договору виходячи з наведених вище критеріїв, а саме: чи призвело невикористання земельної ділянки відповідачем до неможливості досягнення позивачем цілей укладеного договору; чи були завдані позивачу збитки (шкода) внаслідок порушення відповідачем умов пунктів 5.1, 5.2 договору; чи є розмір такої шкоди обставиною, яка не дозволяє позивачу отримати очікуване при укладенні договору; чи є насправді істотною різниця між тим, на що мав право розраховувати позивач, укладаючи спірний договір, і тим, що в дійсності він зміг отримати.
46. Колегія суддів звертає увагу, що обов'язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об'єктивності з'ясування обставин справи та оцінки доказів. Усебічність та повнота розгляду передбачає з'ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів, що запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
47. Однак, суди попередніх інстанцій не дали оцінки доводам позивача про те, що недоотримання позивачем орендної плати є його збитками в розумінні істотності порушення умов договору, а також не встановили розмір збитків позивача, які можуть бути виражені у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди.
48. Оскільки суди попередніх інстанцій не перевірили доводів позивача в контексті того, чи є використання земельної ділянки з порушенням умов договору істотним порушенням його умов в розумінні частини другої статті 651 ЦК України, колегія суддів з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України, не може самостійно встановлювати відповідні обставини.
49. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236?238, 282 ГПК України, визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), які (який) містяться (міститься) у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв'язку зазначених обставин, а їх відсутність не дає змоги розглянути спір відповідно до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.
50. Відповідно до частин першої, другої, п'ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Висновки Верховного Суду
51. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
52. З урахуванням зазначеного касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
53. Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення учасників справи, надати належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам та аргументам учасників справи, і залежно від встановлених обставин вирішити спір відповідно до норм матеріального та процесуального права, що підлягають застосуванню до цих правовідносин.
Розподіл судових витрат
54. Оскільки судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд, розподіл судових витрат відповідно до статті 129 ГПК України не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Криничненської сільської ради Болградського району Одеської області задовольнити частково.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.07.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2025 скасувати, справу № 916/3911/24 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Л. І. Рогач