вул. Солом'янська, 2-а, м. Київ, 03110
e-mail: inbox@kia.court.gov.ua
Унікальний номер справи 369/16857/23 Апеляційне провадження № 22-ц/824/18324/2025Головуючий у суді першої інстанції - Фінагеєва І.О. Доповідач у суді апеляційної інстанції - Оніщук М.І.
27 листопада 2025 року місто Київ
Київський апеляційний суд у складі:
суддя-доповідач Оніщук М.І.,
судді Шебуєва В.А., Кафідова О.В.
секретар Цалко Д.М.,
за участю:
представника позивача Стовбуна О.Й.,
представника відповідача Самчук М.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану від його імені та в його інтересах адвокатом Самчук Мариною Валеріївною, на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 26 вересня 2025 року у цивільній справі за позовом Акціонерного товариства "Сенс Банк" до ОСОБА_1 про визнання прав іпотеки на нерухоме майно та внесення запису до державного реєстру іпотек про обтяження іпотекою нерухомого майна,
У жовтні 2023 року Акціонерне товариство "СЕНС БАНК" звернулося до Києво-Святошинського районного суду Київської області з позовом до ОСОБА_1 , згідно з яким просило:
- визнати за АТ "Сенс Банк" право іпотеки на нерухоме майно, а саме на квартиру АДРЕСА_1 , на умовах, передбачених договором іпотеки від 20.08.2008;
- внести запис до державного реєстру іпотек про обтяження іпотекою нерухомого майна, а саме квартиру АДРЕСА_1 , про обтяження вказаного приміщення.
Позовні вимоги обгрунтовано тим, що 20 серпня 2008 року Акціонерний комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк») та ОСОБА_1 уклали кредитний договір № 10-29/8357, за умовами якого відповідач отримав кредит на суму 124 777 дол. США за умови сплати 13,5% річних та строком до 19 серпня 2027 року.
Кредит надано для фінансування будівництва житла відповідно до договору № 92 про участь у Фонді фінансування будівництва від 11 серпня 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК СПКМ-1».
В забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», уклало з ОСОБА_1 договір іпотеки, предметом якого стали майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_2 , пов. 8.
10 вересня 2019 року АТ «Укрсоцбанк» шляхом реорганізації приєднався до АТ «Альфа-Банк». На підставі рішення АТ «Укрсоцбанк» від 15 жовтня 2019 року № 5/2019 затверджено передавальний акт. Внаслідок зазначених подій правонаступником права вимоги за кредитним та іпотечним договором стало АТ «Альфа-Банк». 01 грудня 2022 року кредитор змінив назву на АТ «Сенс Банк».
Разом з тим, як стало відомо позивачу, відповідач оформив право власності на предмет іпотеки, який було введено в експлуатацію, проте у порушення вимог п. 2.1.9 договору про іпотеку не повідомив позивача про проведені дії та не уклав договір про внесення змін, що передбачено п. 1.9 договору.
За вказаних обставин, а також посилаючись на те, що наразі позивач позбавлений можливості задовольнити свої вимоги кредитним договором, оскільки збудована нерухомість, майнові права на яку є предметом іпотеки, не була передана в іпотеку, останній звернувся до суду з даним позовом, який просив задовольнити у повному обсязі.
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 26.09.2025 позов задоволено частково. Визнано за АТ "Сенс Банк" право іпотеки на нерухоме майно, а саме на квартиру АДРЕСА_3 , на умовах, визначених договором іпотеки від 20.08.2008 № 02-10/3503. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь АТ "Сенс Банк" судовий збір у розмірі 3355 грн. 00 коп. У задоволенні інших позовних вимог відмовлено (а.с. 98-103).
В апеляційній скарзі відповідач, посилаючись на порушення норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, а також невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, просить рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог скасувати та ухвалити у цій частині нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
В обгрунтування апеляційної скарги вказує на помилковість висновків суду першої інстанції про те, що саме на відповідача покладається обов'язок вжиття заходів для укладення додаткової угоди, адже з умов іпотечного та кредитного договорів вбачається, що на іпотекодержателя (позивача) покладається обов'язок ініціювання укладення додаткової угоди протягом двох робочих днів, повідомлення нотаріуса про реєстрацію обтяження іпотекою квартири, а також перевірки стану іпотеки.
При цьому, зазначає, що положення статті 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, що діяла на дату укладення іпотечного договору) не передбачала можливості передачі в іпотеку майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва, відповідно ці майнові права не могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.
Також, на думку апелянта, позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки сторони у п. 1.9 іпотечного договору передбачили процедуру реєстрації заборони відчуження предмета іпотеки. Такою підставою є саме додаткова угода до іпотечного договору. Однак, оскільки з пропозицією або вимогою укласти таку угоду позивач до відповідача не звертався, його позовні вимоги є передчасними, а обраний спосіб захисту неналежний та неефективний.
Крім того, вважає, що суд першої інстанції безпідставно не застосував у даній справі наслідки сплину строків позовної давності для звернення до суду з даним позовом, адже позивач міг дізнатися про отримання відповідачем права власності на квартиру ще понад 10 років тому, проте позовну заяву подав до суду лише у жовтні 2023 року, тобто через 13 років з дня реєстрації права власності на предмет іпотеки (а.с. 111-117).
Представник відповідача у судовому засіданні апеляційну скаргу підтримав та просив задовольнити.
Представник позивача у судовому засіданні щодо задоволення апеляційної скарги заперечував, посилаючись на її безпідставність та необгрунтованість.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Рішення суду оскаржено відповідачем лише в частині задоволених позовних вимог до нього. В іншій частині рішення сторонами не оскаржено, а отже судом апеляційної інстанції не переглядається.
Заслухавши доповідь судді, вислухавши пояснення учасників судового розгляду, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.
Так, як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, 11 серпня 2008 року ОСОБА_1 та Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «СПМК-1» далі - ТОВ «ФК «СПМК-1») уклали договір № 92 про участь у Фонді фінансування будівництва.
За умовами цього договору ОСОБА_1 передав Управителю у довірчу власність грошові кошти з метою отримання у власність об'єкта інвестування та встановлення обмежень щодо окремих дій Управителя з управління цими коштами. Згідно зі змістом цього договору за довірителем закріплений об'єкт інвестування за адресою: АДРЕСА_4 .
Свідоцтвом № 1 про участь у фонді фінансування будівництва від 12 серпня 2008 року сторони посвідчили сплату довірителем коштів на суму 244 929 грн. Свідоцтвом № 2 від 02 вересня 2008 року - 816 400 грн.
20 серпня 2008 року Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк») та ОСОБА_1 уклали договір кредиту № 10-29/8357, за умовами якого ОСОБА_1 отримав грошові кошти на умовах забезпеченості, повернення строковості, оплатності та цільового характеру використання в сумі 124 777 дол. США зі сплатою 13,5% річних з кінцевим терміном повернення до 19 серпня 2027 року.
Пунктом 1.2 Кредитного договору визначено, що кредит надається позичальнику на наступні цілі: фінансування будівництва (інвестування житла) відповідно до договору № 92 про участь у Фонді фінансування будівництва від 11 серпня 2008 року та договору уступки майнових прав на нерухомість № 87/92 від 12.08.2008 року, що укладені між позичальником та ТОВ "ФК "СПМК-1".
Згідно з п. 1.3 та п.п. 1.3.1 Кредитного договору в якості забезпечення позичальником виконання своїх зобов'язань щодо погашення кредиту, сплати процентів, комісій, можливої неустойки (пені, штрафу), а також інших витрат щодо задоволення вимог кредитора за договором, кредитор укладає в день укладення цього договору - з позичальником іпотечний договір, за умовам якого позичальник передає кредитору в іпотеку майнові права на нерухоме майно, а саме: трикімнатну квартиру АДРЕСА_5 , для придбання якого, згідно з п. 1.2 цього Договору, надається кредит, заставною вартістю 816400 грн. 00 коп.
На забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 уклали 20 серпня 2008 року іпотечний договір № 02-10/3503, предметом якого стали майнові права на трикімнатну квартиру площею 102,05 кв. м, житловою проектною площею 63 кв. м, яка розташована на 8 поверсі в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_6 .
У відповідності до п. 1.9 Іпотечного договору після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 цього Договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.
Як передбачено п. 2.1.9 Іпотечного договору, іпотекодавець зобов'язаний до завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 договору, а також до оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього протягом трьох робочих днів після оформлення та реєстрації права власності на нерухоме майно, укласти з іпотекодержателем договір про внесення змін, зазначений в пункті 1.9 договору.
20 серпня 2008 року ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «СПМК-1» уклали додаткову угоду № 1 до договору № 92 про участь у Фонді фінансування будівництва від 11 серпня 2008 року, в якій затвердили, що кредитні кошти ОСОБА_1 отримані для погашення залишкової кількості вимірних одиниць Об'єкта інвестування, а майнові права на об'єкт інвестування на підставі договору іпотеки передані кредитору в іпотеку.
Також 20 серпня 2008 року ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «СПМК-1» уклали додаткову угоду № 1 до договору уступки майнових прав на нерухомість № 87/92 від 12 серпня 2008 року, за змістом якого Управитель фонду фінансування будівництва за згодою Банку відступив на користь Довірителя майнові права на отримання у власність об'єкта інвестування, а саме квартири площею 102,05 кв. м., житловою площею 63 кв. м., розташовану на 8 поверсі в житловому будинку, зареєстрованому за адресою: АДРЕСА_6 .
Право власності на квартиру АДРЕСА_7 , зареєстроване за ОСОБА_1 12 травня 2011 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05 вересня 2023 року №345240500.
10.09.2019 Загальними зборами АТ "Альфа-Банк" та єдиним акціонером АТ "Укрсоцбанк" затверджено рішення про реорганізацію АТ "Укрсоцбанк" шляхом приєднання до АТ "Альфа-Банк". Згідно з рішенням № 5/2019 єдиного акціонера АТ "Укрсоцбанк" від 15.10.2019 було затверджено Передавальний акт та визначено, що правонаступництво щодо всього майна прав та обов'язків АТ "Укрсоцбанк", які зазначені у даному акті, з 15.10.2019 виникає у АТ "Альфа-Банк". Протоколом № 4/2019 позачергових загальних зборів АТ "Альфа-Банк" від 15.10.2019 було вирішено затвердити Передавальний акт.
Внаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ "Укрсоцбанк", правонаступником усього майна, майнових прав та обов'язків за передавальним актом від 15.10.2019 є АТ "Альфа-Банк". Правонаступництво щодо майна, прав та обов'язків АТ "Укрсоцбанк" виникає у АТ "Альфа-Банк" з дати затвердження цього Передавального акту загальними зборами акціонерів АТ "Альфа-Банк" та рішенням єдиного акціонера АТ "Укрсоцбанк", а саме з 15.10.2019. На підставі зазначених документів правонаступником АТ "Укрсоцбанк" є АТ "Альфа-Банк", яке згідно протоколу № 2/2022 позачергових загальних зборів змінило назву на АТ "Сенс Банк".
Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що у порушення умов іпотечного договору, відповідач у встановлений строк не повідомив позивача про введення нерухомого майна в експлуатацію та реєстрацію права власності, для подальшого укладення додаткового договору про внесення змін до договору іпотеки, чим, у свою чергу порушив права позивача.
Колегія суддів не може погодитися з вказаним висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Так, за змістом частин першої, третьої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.
Згідно із частиною першою статті 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.
Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.
Статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки), визначено, що застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.
Отже, на час укладення між АКБСР "Укросоцбанк" та ОСОБА_1 іпотечного договору від 20.08.2008 стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.
Разом з тим, майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року №800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».
Так, згідно ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку», що набрала чинності з 14 січня 2009 року тобто вже після укладання іпотечного договору, зазначено: «Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.»
Тобто, лише із набранням чинності нової редакції ч. 2 ст. 5 ЗУ «Про іпотеку» законом було визначено, що окрім власне нерухомого майна предметом іпотеки можуть бути і майнові права.
Таким чином, оскільки на час укладення іпотечного договору від 20.08.2008 між АКБСР "Укросоцбанк" та ОСОБА_1 положення Закону України "Про іпотеку" не передбачали можливості передання в іпотеку майнових прав, колегія суддів приходить до висновку про неможливість визнання квартири АДРЕСА_3 , іпотечним майном на умовах, визначених договором іпотеки від 20.08.2008.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.04.2025 у справі № 359/3759/23.
Щодо доводів відповідача про пропуск позивачем строків позовної давності для звернення до суду з даним позовом, слід зазначити, що оскільки суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відмову у задоволенні позову у зв'язку з його безпідставністю, наслідки пропуску строку позовної давності до зазначених вимог не застосовуються.
Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.10.2018 у справі № 367/6105/16-ц.
Пунктом 2 частини 1 статті 374 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи (частини 1, 2 статті 376 ЦПК України).
Таким чином, у зв'язку неправильним застосуванням норм матеріального права, ухвалене судом першої інстанції в частині задоволення позовних вимог Акціонерного товариства "Сенс Банк" до ОСОБА_1 про визнання права іпотеки на іпотечне майно та в частині розподілу судових витрат підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні вказаної позовної вимоги.
При цьому, оскільки суд апеляційної інстанції дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги, то відповідно до положень ст. ст. 141, 382 ЦПК України з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 5032 грн. 50 коп.
Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану від його імені та в його інтересах адвокатом Самчук Мариною Валеріївною, - задовольнити.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 26 вересня 2025 року в частині задоволення позовних вимог Акціонерного товариства "Сенс Банк" до ОСОБА_1 про визнання права іпотеки на іпотечне майно та в частині розподілу судових витрат - скасувати.
Ухвалити в цій частині нове судове рішення.
У задоволенні позовної вимоги Акціонерного товариства "Сенс Банк" до ОСОБА_1 про визнання права іпотеки на іпотечне майно - відмовити.
В іншій частині рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 26 вересня 2025 року - залишити без змін.
Стягнути з Акціонерного товариства "Сенс Банк" на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 5032 (п'ять тисяч тридцять дві) грн. 50 коп.
Відомості про учасників справи:
Позивач:Акціонерне товариство "Сенс Банк", код ЄДРПОУ 23494714, місцезнаходження: м. Київ, вул. Велика Васильківська, 100.
Відповідач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_8 .
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту може бути оскаржена до Верховного Суду.
Повний текст постанови складений 03 грудня 2025 року.
Суддя-доповідач М.І. Оніщук
Судді В.А. Шебуєва
О.В. Кафідова