Справа № 467/1184/25
2/467/436/25
27.11.2025 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі:
головуючого - судді Явіци І.В.
за участю секретаря судового засідання - Рожкової Т.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в с-щі Арбузинка в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,
Вимоги позивача та доводи на їх обґрунтування
Звернувшись до суду із зазначеним вище позовом, позивач посилався на те, 05 травня 1999 року придбав у ОСОБА_2 житловий будинок разом з господарськими будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Договір купівлі продажу, при цьому, був зареєстрований Універсальною товарною біржею «Недвижимость Н» за № 75 від 05 травня 1999 року.
В позовній заяві вказано, що сторони договору купівлі продажу досягнули усіх істотних умов цього правочину, тобто, продавець отримав узгоджену суму грошових коштів за проданий ним будинок, а покупець прийняв це нерухоме майно і до цього часу користується і володіє ним.
При зверненні до нотаріальної контори з метою продажу вказаного житлового будинку позивачу роз'яснено, що договір купівлі-продажу нерухомого майна не відповідає вимогам закону, оскільки такий укладено без нотаріального посвідчення.
За такого, позивач просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований Універсальною товарною біржею «Недвижимость Н» 05 травня 1999 року, реєстраційний номер 75, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , предметом якого є житловий будинок разом із господарськими будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Процесуальні дії у справі
Спрощене провадження за цими вимогами було відкрите ухвалою судді Арбузинського районного суду Миколаївської області від 22 вересня 2025 року після отримання інформації про зареєстроване у встановленому законом порядку місце проживання/перебування відповідача - фізичної особи.
Позиція учасників справи
Позивач в судове засідання не з'явився, про його дату, час і місце повідомлявся належно кожного разу, направивши до суду заяву, якою позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив розгляд справи провести за його відсутності.
Відповідач, будучи належним чином повідомленим про час та місце слухання справи, в судове засідання не з'явився, направивши до суду заяву, згідно якої позовні вимоги визнав в повному обсязі та просив слухання у справі провести за його відсутності. Також зазначив, що нотаріально посвідчувати договір не бажає у зв'язку з матеріальним становищем.
Суд, з урахуванням положень ч. 1 ст. 223 ЦПК України, вважав за можливе розглянути справу за відсутності сторін, з огляду й на те, що обставин, визначених ч. 2 ст. 223 цього ж Кодексу, які зумовлюють відкладення розгляду справи установлено не було.
За такого, на підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось, позаяк, жоден із учасників справи у судовому засіданні присутнім не був.
Установлені фактичні обставини справи і зміст правовідносин, що виникли між сторонами, з посиланням на докази та застосовані правові норми
У свою чергу, суд, дослідивши надані йому докази, оцінивши їх з точки зору належності, допустимості і достовірності, а також достатності та взаємозв'язку, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні доказів, керуючись законом, виходив із такого.
Зокрема, суд установив, що 05 травня 1999 року між позивачем та ОСОБА_2 було укладено договір № 75 купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 купив житловий будинок АДРЕСА_1 .
Продаж будинку вчинено за 5342 грн., які одержані продавцем до реєстрації вказаного договору.
Цей договір згідно з вимогами ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» зареєстровано в Южноукраїнській філії Універсальної товарної біржі «Недвижимость Н» за № 75 від 05 травня 1999 року.
Судом установлено, що умови укладеного між позивачем та ОСОБА_2 договору були повністю виконані, зокрема, останній, як продавець, отримав кошти у рахунок оплати проданого будинку, а позивач прийняв у володіння придбане ним майно.
Зазначене зокрема підтверджується, наявною матеріалах справи заявою ОСОБА_2 від 18 серпня 2025 року, згідно якої останній зазначає, що претензій до ОСОБА_1 з приводу придбання будинку не має та останній в повному обсязі з ним розрахувався.
Згідно технічного паспорту на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, виготовленим Арбузинським районним комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації» станом на 23 березня 2021 року, замовником технічної інвентаризації житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 зазначено ОСОБА_1 .
Крім того, 23 березня 2021 року Арбузинським районним комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації», з метою реєстрації права власності, на підставі договору № 75 купівлі-продажу нерухомого майна від 05 травня 1999 року, надано довідку з описом об'єктів розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .
У відповідності до рішення Благодатненської сільської ради Первомайського району Миколаївської області № 31 від 23 червня 2021 року ОСОБА_1 надано дозвіл на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) по АДРЕСА_1 в межах території Благодатненської сільської ради Арбузинського району Миколаївської області.
Наразі позивач позбавлений можливості у повній мірі розпорядитись своєю власністю через те, що спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна не посвідчений нотаріально.
Однак, посвідчити договір у нотаріальному порядку позивач не має можливості, так як продавець відмовляється від нотаріального посвідчення договору.
Тож, при вирішенні спору, з огляду на правовідносини, що виникли між сторонами, судом застосовані наступні правові норми.
Зокрема, згідно п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Однак, договір було укладено між сторонами 05 травня 1999 року, а тому на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.
Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинної на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
У свою чергу, відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Та як установив суд, сторони повністю виконали умови укладеного між ними договору купівлі-продажу нерухомого майна, як то, позивач сплатив за придбаний будинок гроші, а відповідач отримав їх і передав у розпорядження покупця нерухоме майно.
Договір купівлі-продажу був зареєстрований Южноукраїнською філією Універсальної товарної біржі «Недвижимость Н» за № 75 05 травня 1999 року відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу».
Зокрема, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
Але статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов'язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Таким чином, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі ст. 227 ЦК УРСР у редакції 1963 року договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Проте, згідно зі статтею 15Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР1963року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний дійсним.
Згідно ч. 1 ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
В свою чергу, згідно ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Але судом установлено, що сторони досягнули усіх істотних умов угоди і виконали їх повністю, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві.
Покупець, в свою чергу, прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє, оскільки з 1999 року користується придбаним житловим будинком.
Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 1999 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час, і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання його суттєвих умов.
Незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, держава з метою реєстрації права власності за заявою позивача, посилаючись на договір № 75 купівлі-продажу нерухомого майна від 05 травня 1999 року, здійснила інвентаризацію вказаного майна та опис його об'єктів та прийняла рішення про надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, за адресою розташування житлового будинку, у власність ОСОБА_1 , тим самим визнала його право на придбане нерухоме майно як за покупцем.
Проте, на даний час позивач позбавлений можливості реалізувати свої права володіння у повній мірі, у зв'язку з невідповідністю форми договору вимогам закону.
І як наслідок, суд вважає наявними правові підстави, за яких він має визнати укладений між сторонами договір купівлі продажу дійсним.
Відповідно до постанови Верховної Ради України № 807-ІХ від 17 липня 2020 року «Про утворення та ліквідацію районів» прийнято рішення про утворення у Миколаївській області Первомайського району (з адміністративним центром у місті Первомайськ) у складі територій Арбузинської селищної, Благодатненської сільської, Врадіївської селищної, Кам'яномостівської сільської, Кривоозерської селищної, Мигіївської сільської, Первомайської міської, Синюхинобрідської сільської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України та ліквідацію у Миколаївській області серед іншого Арбузинського району.
Таким чином, місцем знаходження нерухомого майна, яке було предметом договору купівлі-продажу, укладеним між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , на час розгляду вказаної справи є Первомайський район Миколаївської області.
В зв'язку з зазначеним, права позивача підлягають захисту у спосіб, що ним запропонований у позовній заяві, як то, шляхом визнання спірного договору дійсним в судовому порядку.
Щодо розподілу судових витрат
На підставі ч.1 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивач підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1 211, 20 грн.
З цих мотивів, керуючи ст.ст. ст.ст. 258, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд,
Позов - задовольнити повністю.
Визнати дійсним договір № 75 купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 05 травня 1999 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , зареєстрований Южноукраїнською філією Універсальної товарної біржі «Недвижимость Н» 05 травня 1999 року, згідно якого ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 купив житловий будинок АДРЕСА_1 .
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1 211 (одна тисяча двісті одинадцять) грн. 20 коп.
Рішення суду може бути оскаржене до Миколаївського апеляційного суду протягом 30 днів з дня отримання його копії.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Сторони у справі:
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_2 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ;
Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_3 .
Суддя Ірина Явіца