28 листопада 2025 року
м. Київ
справа № 604/773/24
провадження № 61-4687св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Луспеника Д. Д., Черняк Ю. В.,
учасники справи:
позивач - Фермерське господарство «Золотий жайвір»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Фермерського господарства «Золотий жайвір» на постанову Тернопільського апеляційного суду від 04 березня 2025 року, ухвалену у складі колегії суддів: Гірського Б. О., Храпак Н. М., Костіва О. З., та додаткову постанову Тернопільського апеляційного суду від 27 березня 2025 року, ухвалену у складі колегії суддів: Гірського Б. О., Храпак Н. М., Хоми М. В.,
Описова частина
Короткий зміст позовної заяви
У червні 2024 року Фермерське господарство «Золотий жайвір» (далі - ФГ «Золотий жайвір») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим.
Позовну заяву ФГ «Золотий жайвір» мотивувало тим, що 07 червня 2017 року між ним як орендарем та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі № 094 щодо земельної ділянки площею 2,7803 га, кадастровий номер 6124610500:01:002:0141, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської міської ради Підволочиського району Тернопільської області, строком на 7 років.
Позивач указував, що після закінчення строку дії договору орендар продовжував користуватися земельною ділянкою, заперечень проти поновлення договору оренди протягом місяця після закінчення його строку від орендодавця не надходило, а тому договір уважається поновленим на новий строк.
Стверджував, що завчасно, до закінчення строку договору, направив відповідачу лист, в якому повідомив про намір скористатися своїм правом та додав до листа проект нового договору та проект додаткової угоди № 1 до цього договору.
На виконання вимог статті 32-2 Закону України «Про оренду землі», статті 126-1 ЗК України, позивач направив відповідачу повідомлення, в якому повідомив про необхідність приведення договору оренди землі у відповідність до чинного земельного законодавства, до якого було долучено два примірника додаткової угоди № 02/05/24 до договору оренди землі, один примірник якої після підписання підлягав поверненню позивачу.
Умовами додаткової угоди передбачалося внесення змін до договору оренди, а саме доповнення пунктом 7 договору, який передбачав, що після закінчення строку, на який укладено договір, він автоматично поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Вказане повідомлення з примірниками додаткової угоди направлено відповідачу та вручено, однак підписаного орендодавцем примірника додаткової угоди орендар не отримав.
Уважав, що відповідач не вчинив дії щодо поновлення договору оренди, не підписав примірників додаткових угод до договору оренди землі, що є зволіканням з його сторони.
ФГ «Золотий жайвір» просило суд:
- визнати укладеною додаткову угоду № 02/05/24 до договору оренди землі від 07 червня 2017 року № 094, виклавши її в редакції, яка наведена у позовній заяві;
- визнати поновленим (укладеним на новий строк) договір оренди землі від 07 червня 2017 року № 094 , виклавши додаткову угоду № 1 до цього договору у редакції, яка наведена у позовній заяві.
Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції
Рішенням Підволочиського районного суду Тернопільської області від 20 листопада 2024 року, ухваленим у складі судді Сидорак Г. Б., позов ФГ «Золотий жайвір» до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим задоволено частково.
Визнано договір оренди землі, укладений між ФГ «Золотий жайвір» та
ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 2,7803 га, кадастровий номер 6124610500:01:002:0141, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором оренди землі від 07 серпня 2017 року №094.
В іншій частині позову відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ФГ «Золотий жайвір» сплачену суму судового збору у розмірі 3 028,00 грн.
Частково задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не направив орендарю лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди, а ФГ «Золотий жайвір» продовжує користуватися земельною ділянкою.
Відмовляючи у задоволенні позову у частині визнання укладеною додаткової угоди у запропонованій редакції, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не надав суду доказів отримання згоди відповідача на зміну порядку продовження строку оренди землі, що є істотною умовою договору.
21 листопада 2024 року представник ФГ «Золотий жайвір» подав заяву про ухвалення додаткового рішення про стягнення судових витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 15 000,00 грн та докази на підтвердження наданих послуг.
Додатковим рішенням Підволочиського районного суду Тернопільської області від 28 листопада 2024 року, ухваленим у складі судді Сидорак Г. Б., заяву ФГ «Золотий жайвір» про ухвалення додаткового рішення у справі за позовом ФГ «Золотий жайвір» до ОСОБА_1 про визнання поновленим договору оренди землі задоволено частково.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ФГ «Золотий жайвір» понесені витрати на оплату правничої допомоги у розмірі 5 000,00 грн.
Частково задовольняючи заяву ФГ «Золотий жайвір» про ухвалення додаткового рішення, суд першої інстанції врахував, що позовні вимоги задоволено частково, матеріали цивільної справи не є об'ємними та складаються з одного тому, справа по суті вирішилася за три судових засідання. При цьому суд, виходив із критерію пропорційності, а також характеру виконаної представником позивача роботи, принципів співмірності та розумності судових витрат, реальності адвокатських витрат, розумності їхнього розміру, конкретних обставин справи, значення справи для сторони.
25 листопада 2024 року представник ОСОБА_1 подав заяву про ухвалення рішення про розподіл судових витрат у розмірі 10 000,00 грн та докази на підтвердження наданих послуг.
Додатковим рішенням Підволочиського районного суду Тернопільської області від 02 грудня 2024 року, ухваленим у складі судді Сидорак Г. Б., заяву ОСОБА_2 про встановлення розміру судових витрат у справі за позовом ФГ «Золотий жайвір» до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим задоволено частково.
Стягнуто з ФГ «Золотий жайвір» на користь ОСОБА_1 понесені витрати на оплату правничої допомоги у розмірі 5 000,00 грн.
Частково задовольняючи заяву про розподіл судових витрат, суд першої інстанції врахував, що позовні вимоги задоволено частково, матеріали цивільної справи не є об'ємними та складаються з одного тому, справа по суті вирішилася за три судових засідання. При цьому суд виходив з конкретних обставин справи, значення справи для сторони, урахував принципи співмірності та розумності судових витрат, реальність адвокатських витрат, а також розумність їхнього розміру.
Короткий зміст постанов суду апеляційної інстанції
Постановою Тернопільського апеляційного суду від 04 березня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 20 листопада 2024 року та додаткове рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 28 листопада 2024 року задоволено.
Рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 20 листопада 2024 року та додаткове рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 28 листопада 2024 року скасовано.
Ухвалено нове судове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову ФГ «Золотий жайвір» до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі і визнання договору оренди землі поновленим та заяви ФГ «Золотий жайвір» про стягнення понесених витрат на оплату правничої допомоги.
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на додаткове рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 02 грудня 2024 року залишено без задоволення.
Апеляційну скаргу ФГ «Золотий жайвір» на додаткове рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 02 грудня 2024 року задоволено.
Додаткове рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області
від 02 грудня 2024 року скасовано, а заяву ОСОБА_1 про стягнення судових витрат повернуто без розгляду.
Скасовано заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Підволочиського районного суду Тернопільської області від 30 травня 2024 року у цій справі.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди, суд апеляційної інстанції встановив, що відповідач, в особі адвоката, на адресу суду та позивача 28 червня 2024 року, через систему «Електронний суд», направив відзив на позовну заяву, в якому заперечував проти позову та підтверджував, що у відповідача відсутнє волевиявлення і відсутній намір продовжувати договір оренди, дійшов висновку, що орендодавець ОСОБА_1 як власник землі дотримала пункт 8 договору оренди землі від 07 червня 2017 року № 094, оскільки протягом місячного терміну після закінчення строку дії договору оренди землі, вона, через свого представника - адвоката Бєлкіна А. Д., заперечила проти його поновлення. Крім того, відповідач підтримала всі надіслані від її імені листи-повідомлення про небажання продовжувати дію договору оренди земельної ділянки з позивачем.
Отже, врахувавши фактичні обставини справи, суд апеляційної інстанції не вбачав підстав уважати договір оренди землі № 094 поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Відмовивши у задоволенні позову ФГ «Золотий жайвір», суд апеляційної інстанції скасував додаткове рішення суду першої інстанції, яким частково задоволено заяву представника ФГ «Золотий жайвір» - адвоката Покотила Ю. В. та стягнуто з ОСОБА_1 на користь ФГ «Золотий жайвір» витрати на правову допомогу, пронесені у суді першої інстанції у розмірі 5 000,00 грн.
Скасовуючи додаткове рішення суду першої інстанції, яким частково задоволено заяву представника ОСОБА_1 - адвоката Бєлкіна О. Д. та стягнуто з ФГ «Золотий жайвір» на користь ОСОБА_1 витрати на правову допомогу, пронесені у суді першої інстанції у розмірі 5 000,00 грн, суд апеляційної інстанції встановив, що в суді першої інстанції представник відповідача до заяви про стягнення судових витрат, в якій він просив ухвалити додаткове рішення у справі, не долучив доказів направлення цієї заяви з додатками до неї іншим сторонам у справі, що є підставою для повернення заяви без розгляду.
06 березня 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Бєлкін А. Д. подав заяву про ухвалення додаткового рішення, в якій просив стягнути з ФГ «Золотий жайвір» на користь ОСОБА_1 4 542,00 грн судового збору та 10 000,00 грн. понесених витрат на правничу допомогу, у зв'язку із розглядом справи в суді апеляційної інстанції.
Додатковою постановою Тернопільського апеляційного суду від 27 березня
2025 рокузаяву ОСОБА_1 про ухвалення додаткового рішення задоволено частково.
Ухвалено додаткову постанову, якою стягнуто з ФГ «Золотий жайвір» на користь ОСОБА_1 6 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу, понесених за розгляд цієї справи в суді апеляційної інстанції.
Стягнуто з ФГ «Золотий жайвір» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 4 542,00 грн.
Частково задовольняючи заяву про стягнення витрат на правову допомогу, понесених у суді апеляційної інстанції, суд апеляційної інстанції взяв до уваги заперечення представника позивача на заяву про ухвалення додаткового рішення, вважав, що заявлені витрати на професійну правничу допомогу на суму 10 000,00 грн не відповідають критерію розумності їхнього розміру, такі витрати не мають характеру необхідних, неминучих, а також не відповідають обсягу наданих правничих послуг під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції, тому зменшив їх розмір до 6 000,00 грн.
Крім цього, за результатами апеляційного перегляду справисуд стягнув з позивача на користь відповідача витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
Короткий зміст касаційної скарги
У квітні 2025 року ФГ «Золотий жайвір» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Тернопільського апеляційного суду від 04 березня 2025 року та додаткову постанову Тернопільського апеляційного суду від 27 березня 2025 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило суд скасувати оскаржувані судові рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
14 квітня 2025 року ухвалою Верховного Суду відкрито касаційне провадження у справі, витребувано її матеріали із Підволочиського районного суду Тернопільської області, іншим учасникам надіслано копії касаційної скарги.
У квітні 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) та у постановах Верховного Суду від 11 вересня 2019 року у справі № 153/1334/16-ц (провадження № 61-16362св18), від 22 грудня 2022 року у справі № 903/34/22, від 09 січня 2024 року у справі № 870/94/20.
Указує, що відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше.
Заявник стверджує, що вчинив усі дії для реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди землі (укладення договору на новий строк) відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Уважає, що оскільки лист-повідомлення позивач про намір скористатися правом на продовження орендних відносин, до якого додано проєкт додаткової угоди № 1 та договору оренди землі № С-0141, відповідач отримала особисто 11 квітня 2024 року (що встановлено апеляційним судом), строком для направлення орендодавцем заперечень проти поновлення договору оренди (у випадку наявності таких) був один місяць від дня отримання повідомлення орендаря (частина п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»), який спливав 11 травня 2024 року.
Тому направлення представником відповідача на адресу суду та позивача 28 червня 2024 року відзиву на позовну заяву, в якому заперечувалось проти позову, що апеляційний суд розцінив як доказ направлення орендодавцем заперечень проти поновлення договору оренди, свідчить про порушення орендодавцем положень статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Прийняття апеляційним судом відзиву на позовну заяву як доказу направлення орендодавцем своїх заперечень проти поновлення договору оренди землі свідчить про істотні порушення судом вимог статей 77, 78 ЦПК України, та неправильне застосування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Орендар мав підстави розраховувати на поновлення договору оренди землі, оскільки користувався земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, ненаправлення орендодавцем у місячний термін з моменту закінчення строку договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі суд повинен кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені раніше.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У квітні 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Бєлкін А. Д. подав до Верховного Суду відзив, у якому просив касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції - без змін, як такі, що ухвалені з правильним застосуванням норм матеріального права та без порушень норм процесуального права.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
07 червня 2017 року ОСОБА_1 та ФГ «Золотий жайвір», в особі Дацківа В. П., уклали договір оренди землі № 094, відповідно до умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської міської ради Підволочиського району Тернопільської області, площею 2,7803 га, кадастровий номер 6124610500:01:002:0141. Договір оренди зареєстрований 20 червня 2017 року, що вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав № 90288254 від 22 червня 2017 року.
Відповідно до пунктів 7 та 8 зазначеного договору, його укладено на 7 років. Умовами договору передбачено, що по закінченню строку, на який укладений договір, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. У випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
04 квітня 2024 року орендар ФГ «Золотий жайвір» на адресу орендодавця ОСОБА_1 направив лист-повідомлення про намір скористатися правом на продовження орендних відносин та додав проекти додаткової угоди № 1 та договору оренди землі № С-0141, що підтверджується описом вкладення та накладною на відправлення, копії яких долучені до позовної заяви. Додатковою угодою № 1 пропонувалось внести наступні зміни: «Сторони домовились продовжити дію Договору оренди землі № 094 від 07 червня 2017 року на 7 (сім) років. У зв'язку із цим, а також враховуючи, що державна реєстрація права оренди орендаря за договором проведена 20 червня 2017 року, сторонами погоджено, що Договір діє до 20 червня 2031 року. Сторонами встановлено умову щодо поновлення договору оренди землі відповідно до статті 126-1 Земельного кодексу України, а саме: після закінчення строку, на який укладений цей договір, він автоматично поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.» Вказане відправлення вручено особисто 11 квітня 2024 року.
Проект договору оренди землі № С-0141 передбачав строк укладення договору оренди на 10 років та умову щодо поновлення договору оренди землі відповідно до статті 126-1 ЗК України, а саме після закінчення строку, на який укладено договір, він автоматично поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
03 травня 2024 року орендар ФГ «Золотий жайвір» на адресу орендодавця ОСОБА_1 за вих. № С-0605-4 від 02 травня 2024 року направив повідомлення про необхідність приведення договору оренди землі від 07 червня 2017 року № 094 у відповідність до чинного земельного законодавства. До вказаного повідомлення додано два примірники додаткової угоди № 02/05/24, згідно з якою договір оренди доповнюється новим пунктом 7: «Сторонами встановлено умову щодо поновлення договору оренди землі відповідно до ст. 126-1 Земельного кодексу України, а саме: після закінчення строку, на який укладено договір, він автоматично поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається». Вказане відправлення вручено особисто 06 травня 2024 року.
Із копій листів-повідомлень встановлено, що ОСОБА_1 не бажала поновлювати договір оренди землі від 07 червня 2017 року № 094.
Вказані листи направлялись на адресу позивачу 27 лютого 2024 року, 30 квітня 2024 року та 25 травня 2024 року.
Допитані в судовому засіданні суду першої інстанції свідки ОСОБА_2 (донька відповідача) та ОСОБА_3 (матір відповідача) повідомили, що орендодавець ОСОБА_1 не бажала продовжувати орендні відносини з позивачем. Зазначали, що відповідач тривалий час проживає за кордоном, в Україні буває вкрай рідко, а тому займатися справами з приводу оренди землі усно просила свою матір.
Свідок ОСОБА_3 (матір відповідачки) пояснила, що вона тричі від імені ОСОБА_1 направляла листи на адресу позивача, в яких повідомляла про небажання поновлювати договір оренди землі. Ці листи ОСОБА_3 писала або власноручно, або з сторонньою допомогою. Спілкування з ОСОБА_1 з приводу погодження таких листів у них відбувалося за допомогою телефонного зв'язку. Влітку 2024 року ОСОБА_1 перебувала протягом 2 днів в Україні та надала їй доручення на представництво інтересів. Стверджувала, що ОСОБА_1 категорично заперечує щодо продовження орендних відносин з позивачем.
Свідок ОСОБА_2 (донька відповідачки) пояснила, що коли ОСОБА_3 отримала листи від ФГ «Золотий жайвір», відразу повідомила її, а вона в свою чергу за допомогою месенджера Viber зв'язалася з матір'ю. Їй відомо, що ОСОБА_1 не бажала і не бажає надалі продовжувати орендні відносини з позивачем. Повідомила, що 05 липня 2024 року ОСОБА_1 перебувала Україні та в м. Тернополі у приватного нотаріуса оформила довіреності на представництво її інтересів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .
Представник ОСОБА_1 - адвокат Бєлкін А. Д. на адресу суду першої інстанції та позивача 28 червня 2024 року, через систему «Електронний суд», направив відзив на позовну заяву, в якому заперечувалось проти позову та підтверджувалось, що у відповідача відсутнє волевиявлення і відсутній намір продовжувати договір оренди.
Згідно з квитанцією № 1298994 про доставку документів до зареєстрованого Електронного кабінету Користувача ЄСІТС, вказаний відзив разом із додатками було доставлено ФГ «Золотий жайвір» 28 червня 2024 року.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме:
- суди першої та апеляційної інстанції в оскаржуваних судових рішеннях застосували норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);
- суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційна скарга ФГ «Золотий жайвір» не підлягає задоволенню.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
Частинами першою, другою статті 400 ЦПК України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Вказаним вимогам закону постанова суду апеляційної інстанції та додаткова постанова суду апеляційної інстанції відповідають, доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За змістом статті 126-1 ЗК України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Згідно з абзацом 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» набрав чинності 16 січня 2020 року.
Тобто, усі договори оренди землі, які були укладені до набрання чинності цього Закону поновлюються на умовах, визначених в цих договорах за встановленими законодавством правилами, які були чинні на момент їх укладення.
Відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі в редакції, чинній на момент укладення договору оренди від 07 червня 2017 року) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини перша-п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Отже, у Законі України «Про оренду землі» ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п'ятою, так і для
підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
У постанові від 19 грудня 2024 року у справі № 604/424/23 (провадження № 61-14060св24) Верховний Суд дійшов висновку, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, дає підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».
У такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов'язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.
Вказані висновки щодо застосування норм права відповідно до частини третьої статті 400 ЦПК України підлягають врахуванню під час розгляду цієї справи.
Наведене також узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), відповідно до яких норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (пункт 8.26 вказаної постанови).
У справі, яка є предметом касаційного перегляду, ФГ «Золотий жайвір», посилаючись на відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі та продовження користування земельною ділянкою, звернулось до суду з позовом, в якому просило визнати поновленим (укладеним на новий строк - 10 років) договір оренди землі від 07 червня 2017 року, виклавши договір у новій редакції.
Тобто, ФГ «Золотий жайвір» звернулось до суду за захистом свого переважного право на укладення договору оренди землі на новий строк.
Водночас за обставин справи вбачається, що ОСОБА_1 не уклала нового договору оренди з іншим орендарем, а також не підписала додаткову угоду із ФГ «Золотий жайвір» щодо нового строку договору оренди, висловивши своє небажання продовжувати строк дії договору оренди землі від 07 червня 2017 року.
У справі, яка переглядається, переважне право ФГ «Золотий жайвір» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме відсутня воля орендодавця на укладення нового договору, і вона повідомляла орендаря про небажання поновлювати договір оренди.
Безпідставними є доводи касаційної скарги про те, що орендодавець до закінчення дії укладеного договору оренди заперечував саме проти поновлення відповідного договору, проте позивач мав намір скористатися переважним правом на укладення відповідного договору оренди землі на новий строк, оскільки не спростовують відсутність у відповідача наміру продовжувати договірні правовідносини з позивачем як орендарем.
Крім того, такі доводи свідчать про надмірний формалізм позивача, оскільки ОСОБА_1 висловила свої заперечення проти поновлення договору оренди землі, чи укладення його на новий строк.
Листи орендодавця, як і заперечення у відзиві на позовну заяву, викладені представником від імені відповідача, є достатнім підтвердженням відмови орендодавця від подальшої пролонгації відповідного договору на новий строк.
Проєкт нового договору оренди землі містить інші умови, ніж договір оренди від 07 червня 2017 року, а саме орендарем запропоновано змінити строк дії цього договору. На зміну вказаних істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Подібних висновків Верховний Суд дійшов у своїх постановах від 21 березня 2024 року у справі № 604/423/23 (провадження № 61-18123св23), від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23 (провадження № 61-18021св23), від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23 (провадження № 61-17970св23).
Суд апеляційної інстанції, надавши оцінку зібраним доказам, дійшов обґрунтованого висновку про те, що переважне право ФГ «Золотий жайвір» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме відсутня воля орендодавця на укладення нового договору, і ОСОБА_1 повідомляла орендаря про небажання поновлювати договір оренди.
Доводи касаційної скарги про неврахування судом апеляційної інстанції висновків, викладених у Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) та у постановах Верховного Суду від 11 вересня 2019 року у справі № 153/1334/16-ц (провадження № 61-16362св18), від 22 грудня 2022 року у справі № 903/34/22, від 09 січня 2024 року у справі № 870/94/20, є необґрунтованими, оскільки встановлені судами у цих справах фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є іншими ніж у справі, яка переглядається і не суперечать висновкам, вискаленим у цій постанові.
Урахування судом апеляційної інстанції як доказ відзиву на позовну заяву, поданого представником відповідача, в якому орендодавець через свого представника вкотре підтвердила відсутність волевиявлення і наміру продовжувати договорі оренди з позивачем, не дають підстав для висновку про порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, та не є підставою для скасування судового рішення.
У касаційній скарзі ФГ «Золотий жайвір» не навело доводів про свою незгоду з висновками суду апеляційної інстанцій щодо задоволення заяви представника ОСОБА_1 - адвоката Бєлкіна А. Д. про ухвалення додаткової постанови про відшкодування витрат на правову допомогу та не зазначило жодної підстави касаційного оскарження судового рішення у частині цих висновків, а суд касаційної інстанції обмежений доводами касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
З урахуванням викладеного, колегія суддів уважає, що оскаржувані судові рішення суду апеляційної інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Інші доводи касаційної скарги також не можуть бути підставами для скасування судових рішень суду апеляційної інстанції, оскільки ці доводи не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального та процесуального права й зводяться до необхідності переоцінки судом доказів, що відповідно до вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.
Верховний Суд розглянув справу у межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження; підстав вийти за межі розгляду справи судом касаційної інстанції не встановлено.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову та додаткову постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
Щодо судових витрат
Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, то відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України в такому разі розподіл судового збору не проводиться.
У відзиві на касаційну скаргу представник ОСОБА_1 - адвокат Бєлкін А. Д. виклав клопотання про відшкодування витрат на правову допомогу, понесених ОСОБА_1 у суді касаційної інстанції, у розмірі 5 000,00 грн.
До відзиву на цю касаційну скаргу на підтвердження понесених витрат на правову допомогу представник відповідача долучив:
- додаткову угоду № до договору від 27 червня 2024 року № 12 від 17 квітня 2025 року, згідно з яким адвокат здійснює представництво клієнта у Верховному Суді у справі № 604/773/24 з усіма правами та без обмежень, наданих учаснику; гонорар адвоката складає 5 000,00 грн;
- акт № 3 виконаних робіт та наданих послуг до додаткової угоди від 17 квітня 2025 року № 3, складений 28 квітня 2025 року, згідно з яким виконано роботи, а саме складено відзив на касаційну скаргу, вартість якого становить 5 000,00 грн;
- ордер на представництвом інтересів у Верховному Суді;
- копію прибуткового касового ордера на суму 5 000,00 грн.
Колегія суддів уважає, що клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Бєлкіна А. Д. про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу підлягає задоволенню з огляду на те, що за результатами розгляду справи судом касаційної інстанції касаційну скаргу ФГ «Золотий жайвір» (по суті спору) залишено без задоволення.
Розмір заявлених представником ОСОБА_1 - адвокатом Бєлкіним А. Д. витрат на правову допомогу підтверджено матеріалами справи.
У пункті 6.5 постанови від 03 жовтня 2019 року у справі № 922/445/19 Верховний Суд зробив висновок, що «за змістом пункту 1 частини 2 статті 126, частини 8 статті 129 Господарського процесуального кодексу України розмір витрат на оплату професійної правничої допомоги адвоката встановлюється і розподіляється судом згідно з умовами договору про надання правничої допомоги при наданні відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, як уже сплаченої, так і тієї, що лише підлягає сплаті (буде сплачена) відповідною стороною або третьою особою.
Отже, витрати на надану професійну правничу допомогу у разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою чи тільки має бути сплачено (пункт 1 частини 2 статті 126 цього Кодексу)».
Колегія суддів, вивчивши докази, подані представником ОСОБА_1 - адвокатом Бєлкіним А. Д. на підтвердження витрат на професійну правничу допомогу, понесених у суді касаційної інстанції, з урахуванням вимог частин третьої, четвертої статті 137 ЦПК України, вважає їх співмірними із заявленими вимогами та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі, а саме у розмірі 5 000,00 грн. Водночас колегія суддів констатує, що ФГ «Золотий жайвір» не скористалося своїм правом, наданим йому частиною шостою статті 137 ЦПК України.
Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу Фермерського господарства «Золотий жайвір» залишити без задоволення.
Постанову Тернопільського апеляційного суду від 04 березня 2025 року та додаткову постанову Тернопільського апеляційного суду від 27 березня 2025 року залишити без змін.
Стягнути з Фермерського господарства «Золотий жайвір» на користь ОСОБА_1 витрати на правову допомогу, понесені у суді касаційної інстанції, у розмірі 5 000,00 грн (п'ять тисяч гривень 00 коп.).
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді: Г. В. Коломієць
Д. Д. Луспеник
Ю. В. Черняк