ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
26 листопада 2025 року м. ОдесаСправа № 916/5694/24
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:
головуючого судді Савицького Я.Ф.,
суддів: Богацької Н.С.,
Ярош А.І.,
секретар судового засідання - Полінецька В.С.,
за участю представників учасників судового процесу:
від позивача: Миронюк В.О., у порядку самопредставництва;
від відповідача: не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Петренко Олега Борисовича
на рішення Господарського суду Одеської області
від 02 квітня 2025 року (повний текст складено 14.04.2025)
у справі № 916/5694/24
за позовом Департаменту розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради
до відповідача Фізичної особи-підприємця Петренко Олега Борисовича
про розірвання договору оренди №2155 від 31.01.2020 та стягнення заборгованості в розмірі 24 295,67 грн.
суддя суду першої інстанції: Шаратов Ю.А.
місце винесення рішення: м. Одеса, проспект Шевченка, 29, Господарський суд Одеської області.
Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.
В судовому засіданні 26.11.2025, відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
У грудні 2024 року Департамент розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради (далі також - позивач, Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Петренко Олега Борисовича (далі також - відповідач, ФОП Петренко О.Б.), в якій просив суд:
- розірвати Договір оренди нерухомого майна міської територіальної громади на нежилі будівлі літ. «А», загальною площею 216, 2 кв.м., літ. «Б», загальною площею 37, 3 кв.м., літ. «В», загальною площею 80, 2 кв.м., літ. «С», туалет літ. «Ц», за адресою: м. Херсон, просп. Незалежності (Ушакова), буд. №12-а, №2155 від 31.01.2020 (зареєстрований в реєстрі за №200), укладений між Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради, правонаступником якого є Департамент розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Петренком Олегом Борисовичем;
- стягнути з ФОП Петренка О.Б. на користь Департаменту розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради заборгованість за Договором оренди комунального майна міської територіальної громади №2155 від 31.01.2020 у розмірі 24 295, 67 грн.
Крім того, позивач просив стягнути з відповідача на свою користь витрати по сплаті судового збору за подання позову у сумі 6 056,00 грн.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, Департамент посилається на неналежне виконання відповідачем умов Договору оренди від 31.01.2020 №2155 в частині сплати орендних платежів, у зв'язку з чим за останнім перед позивачем рахується борг з орендної плати за січень 2022 та з січня по грудень 2023. При цьому, позивач зазначив, що з 24.02.2022. по грудень 2022 відповідач був звільнений від сплати орендної плати відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634, а з 01.01.2023 орендна плата нараховується у розмірі 100% та підлягає оплаті з боку орендаря.
Департамент послався також на те, що з метою досудового врегулювання спору він направив на адресу ФОП Петренка О.Б. вимогу від 28.10.2024 №01-20-1534-вих щодо розірвання Договору оренди комунального майна та сплати заборгованості, проте дана вимога повернута відправнику через відсутність адресата за адресою направлення вимоги. Враховуючи наведене, у зв'язку із суттєвими порушеннями істотних умов Договору оренди від 31.01.2020 №2155, Департамент також заявив вимоги про розірвання останнього.
Рішенням Господарського суду Одеської області 02.04.2025 у справі №916/5694/24 (суддя Шаратов Ю.А.) закрито провадження у справі за позовом Департаменту розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради до Фізичної особи-підприємця Петренко Олега Борисовича в частині стягнення 1 228,08 грн. - суми основного боргу. Позов задоволено. стягнуто з Фізичної особи-підприємця Петренко Олега Борисовича на користь позивача 23 067,59 грн. основного боргу. Розірвано Договір оренди комунального майна міської територіальної громади на нежилі будівлі літ. “А», загальною площею 216,2 кв.м., літ. “Б», загальною площею 37,3 кв.м., літ. “В», загальною площею 80,2 кв.м., літ. “С», туалет літ. “Ц», за адресою: м. Херсон, просп. Незалежності (Ушакова), буд. №12-а, №2155 від 31.01.2020 (зареєстрований в реєстрі за №200), укладений між Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради, правонаступником якого є Департамент розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Петренко Олегом Борисовичем.
Крім того, вказаним рішенням стягнуто з Фізичної особи-підприємця Петренко Олега Борисовича на користь позивача витрати на сплату судового збору в розмірі 6 056,00 грн.
Закриваючи провадження у справі в частині стягнення 1 228,08 грн. на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 Господарського процесуального кодексу України господарський, у зв'язку з відсутністю предмету спору, суд врахував надання відповідачем доказів щодо сплати орендної плати за Договором оренди від 31.01.2020 № 2155 за лютий 2022 року в розмірі 1 228,08 грн. (платіжної інструкції № 0.0.4107452459.1 від 03.01.2025).
Водночас, задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із доведеності позивачем факту неналежного виконання відповідачем своїх зобов'язань в частині здійснення оплати з орендної плати за Договором оренди комунального майна №2155 від 31.01.2020, що є підставою для стягнення відповідного боргу та розірвання зазначеного Договору. При цьому, місцевий господарський суд встановив, що фактично між сторонами існує спір щодо правомірності нарахування орендної плати у період з 01.01.2023 по 31.12.2023, оскільки з 24.02.2022 по грудень 2022 відповідач був звільнений від орендної сплати відповідно до постанови Кабінету Міністрів України “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 №634. Разом з тим, враховуючи те, що розрахунок заборгованості здійснено Департаментом з 01.01.2022 по 31.12.2023 у сумі 24 295,67 грн., а судом закрито провадження в частині стягнення 1 228,08 грн., місцевий господарський суд дійшов висновку, що сума заборгованості ФОП Петренко О.Б. за Договором оренди складає саме 23 067,59 грн., у зв'язку з чим і стягнув останню на користь позивача.
Разом з тим, судом було встановлено, що з 18.11.2022 на територію Херсонської міської територіальної громади припинила розповсюджуватись дія норми підпункту 1 пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634, дія якої в подальшому припинилася 31.12.2022, а норми про звільнення від орендної плати орендарів державного та комунального майна були знову введені лише з 01.01.2024 постановою Кабінету Міністрів України від 07.05.2024 №512. Враховуючи вказане, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для звільнення відповідача від сплати орендної плати у період з січня по грудень 2023 на підставі положень постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану».
Крім того, місцевий господарський суд дійшов висновку, що підстави для звільнення відповідача від сплати орендної плати на підставі розпорядження начальника Херсонської міської військової адміністрації від 16.11.2023 №682 також відсутні, оскільки у вказаному розпорядженні прямо вказано на те, що звільнення на його підставі від сплати орендної плати здійснюється за наказом орендодавця. Проте, у даному випадку відсутній наказ орендодавця - Департаменту розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади ХМР про звільнення від сплати за оренду за Договором від 31.01.2020 №2155.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Фізична особа-підприємець Петренко Олег Борисович звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області 02.04.2025 у справі №916/5694/24 та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог - відмовити.
В обґрунтування апеляційної скарги ФОП Петренко О.Б. зазначає, що у період з січня по грудень 2023 відповідач був звільнений від орендної плати за Договором оренди комунального майна від 31.01.2020 №2155 на підставі положень підпункту 1 пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» у редакції до 07.05.2024, чинній на час існування спірних правовідносин, а також приймаючи до уваги місцезнаходження орендованого нерухомого майна - м. Херсон та воєнний стан в Україні в цей період.
За результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом від 02.05.2025, для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Богацької Н.С., Ярош А.І.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.06.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Петренко Олега Борисовича на рішення Господарського суду Одеської області від 02.04.2025 у справі №916/5694/24 та призначено її до розгляду на 15.07.2025 о 14:45 год. Також, вказаною ухвалою встановлено позивачу строк для подання відзиву на апеляційну скаргу.
16.06.2025 від Департаменту розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради до суду апеляційної інстанції надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач не погоджується з її доводами, вважає останню безпідставної та необґрунтованої, у зв'язку з чим просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Позиція Департаменту полягає у тому, що, правова конструкція підпункту 1 пункту 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 (в редакції, чинній на час виникнення спірних відносин) передбачає можливість звільнення орендаря комунального майна від сплати орендної плати лише за умови одночасного виконання кількох умов, зокрема, обов'язковою є умова щодо розташування орендованого майна на території адміністративно-територіальної одиниці, в межах якої припинено доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України. Проте, з 18.11.2022 території населених пунктів Херсонської міської територіальної громади більше не було включено до територій, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, у зв'язку з чим орендарі комунального майна, розташованого на території населених пунктів Херсонської міської територіальної громади та, зокрема, міста Херсона, не можуть бути звільнені від орендної плати за період з 01.01.2023 до 31.12.2023 на підставі норм підпункту 1 пункту 1 вказаної постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634.
Ухвалою суду від 19.06.2025 задоволено заяву представника Департаменту розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради - Миронюк Вероніки Олександрівни про надання їй можливості брати участь у розгляді справи №916/5694/24 поза межами приміщення суду, з використанням власних технічних засобів - через систему відеоконференцзв'язку “EasyCon». Вирішено здійснювати розгляд даної справи в режимі відеоконференції.
Аналогічну заяву представника ФОП Петренка Олега Борисовича - адвоката Петренко Наталії Олегівни задоволено ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.07.2025.
Ухвалою суду апеляційної інстанції від 15.07.2025 задоволено клопотання представника Департаменту про відкладення судового засідання іншу дату; відкладено розгляд справи №916/5694/24 на 07.10.2025 о 14:45 год. Крім того, даною ухвалою суду продовжено розгляд апеляційної скарги ФОП Петренка О.Б. на розумний строк.
У судовому засіданні 07.10.2025 було оголошено перерву до 26.11.2025 о 15:00 год, про що винесена відповідна ухвала від 07.10.2025.
В судовому засіданні 26.11.2025, яке проводилось в режимі відеоконференції, представник позивача, виклавши свою правову позицію у справі, просив залишити апеляційну скаргу відповідача без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - без змін.
Представник ФОП Петренко О.Б. у судове засідання не з'явився. Про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином.
Згідно з ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
У судовому засіданні 26.11.2025 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Згідно зі ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, заслухавши представника позивача, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Матеріали справи свідчать, що 31.01.2020 між Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Петренком Олегом Борисовичем був укладений Договір оренди комунального майна міської територіальної громади №2155 (далі - Договір).
Відповідно до п. 1 Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежилі будівлі літ. “А», загальною площею 216,2 кв.м., літ. “Б», загальною площею 37,3 кв.м., літ. “В», загальною площею 80,2 кв.м., літ. “С», туалет літ. “Ц» за адресою: м. Херсон, просп. Ушакова, буд. № 12-а, вартість яких визначено відповідно до незалежної оцінки, виконаної ПФ “Експрес-оцінка», станом на 30.11.2019 і становить 127 901,00 грн.
Згідно з п. 2.1. Договору вступ Орендаря у користування майном настає одночасно з підписанням сторонами цього Договору та акту приймання-передачі вказаного майна Орендодавцем.
Положеннями п. 3.1. Договору встановлено, що орендна плата визначається відповідно до Положення про розрахунок та порядок використання плати за оренду об'єктів комунальної власності міської територіальної громади, затвердженого рішенням міської ради від 28.12.2011 № 499 і становить 12 802,89 грн. без врахування ПДВ за рік (додаток 1).
Пунктом 3.2. Договору визначено, що орендна плата становить 1 066,91 грн. (базовий місяць - листопад 2018 року) згідно з рішенням міської ради від 28.12.2011 №499 перераховується Орендарем Управлінню комунальної власності на р/р UA 238201720355149001001078147 Державної казначейської служби України, м. Київ, код 820172, ЄДРПОУ 37465469, не пізніше 25 числа поточного місяця з урахуванням щомісячного індексу інфляції і податку на додану вартість відповідно до чинного законодавства.
Відповідно до п. 5.2 Договору, Орендар зобов'язаний своєчасно й у повному обсязі вносити до бюджету (Орендодавцю) орендну плату.
Згідно з п. 10.1. Договору, за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим Договором сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України.
Умовами п. 10.2. Договору визначено, що спори, які виникають в ході виконання цього Договору, вирішуються за згодою сторін. Якщо згоди не буде досягнуто, спір передається до господарського суду.
Цей Договір діє з 31.01.2020 і до 31.01.2055 (п. 11.1. Договору).
Зміна або розірвання цього Договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом одного місяця (п. 11.2 Договору).
Орендоване майно передано 31.01.2020 згідно Акту прийняття - передачі об'єкта комунальної власності міської територіальної громади від балансоутримувача до суб'єкта підприємницької діяльності (а.с. 73).
На підставі Договору від 31.01.2020 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 31.01.2020 внесено запис №35291602 про реєстрацію іншого речового права - права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами (а.с. 75-76).
Як встановлено судом, Департамент розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради є виконавчим органом Херсонської міської ради з правами юридичної особи, утворений рішенням Херсонської міської ради від 26.02.2021 №73 “Про затвердження структури виконавчих органів Херсонської міської ради, їхніх положень та загальної чисельності апарату міської ради та її виконавчих органів» (зі змінами), є уповноваженим органом управління майном, що належить до комунальної власності Херсонської міської територіальної громади, здійснює повноваження орендодавця щодо нерухомого майна та контролює надходження до бюджету Херсонської міської територіальної громади від оренди та продажу майна комунальної власності.
Положення про Департамент розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради, затвердженого рішенням міської ради від 18.06.2021 №346, Департамент розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради є правонаступником прав і обов'язків Управління комунальної власності Херсонської міської ради.
Відповідно до підпункту 4.2 пункту 4 рішення Херсонської міської ради “Про внесення змін до рішень міської ради від 26.02.2021 №73, від 16.03.2021 №144 та визнання такими, що втратили чинність, рішень міської ради» від 18.06.2021 №346 припинено юридичну особу Управління комунальної власності Херсонської міської ради внаслідок організації шляхом приєднання до Департаменту розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради, який є правонаступником його прав та обов'язків.
З огляду на викладене апеляційний суд зазначає, що Департамент розвитку об'єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради є належним позивачем у даній справі.
Як стверджує позивач, Орендар не виконував належним чином взяті на себе зобов'язання за Договором зі сплати орендних платежів.
У зв'язку з цим Департамент листом від 28.10.2024 №01-20-1534-вих направив на адресу Орендаря Вимогу про розірвання Договору оренди комунального майна та сплати заборгованості (а.с. 61-63). У даному листі Орендодавець зазначив, що всупереч умовам Договору, остання оплата за ним здійснювалась відповідачем 14.02.2022 у сумі 1 475,87 грн за січень 2022. Крім того, Орендарю було повідомлено, що ним допущено заборгованість за періоди: з 01.02.2022 до 23.02.2022 та з 01.01.2023 до 31.12.2023 в сумі 24 295,67 грн., яку Департамент вимагав сплатити у найкоротший термін та розірвати Договір оренди від 31.01.2020 №2155. Відповідача також попереджено, що у разі відсутності домовленості щодо розірвання Договору оренди за згодою сторін та сплати заборгованості з орендної плати у сумі 24 295,67 грн, Департамент буде змушений звернутися до суду із відповідною позовною заявою про стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання вказаного Договору.
До зазначеної Вимоги Департаментом було долучено розрахунок орендної плати за Договором від 31.01.2020 №2155, з якого вбачається, що з січня 2022 по грудень 2023 ФОП Петренку О.Б. нараховано 25 771,54 грн, Орендарем сплачено 1 475,87 грн. Заборгованість станом на 16.09.2024 становить 24 295,67 грн (а.с. 64).
Докази направлення Вимоги та розрахунку з орендної плати містяться у матеріалах даної справи (а.с. 65). Але, доказів отримання відповідачем вказаної Вимоги у матеріалах справи не міститься.
З огляду на те, що лист від 28.10.2024 №01-20-1534-вих (Вимога) залишився з боку Орендаря без виконання і заборгованість з орендної плати за Договором від 31.01.2020 №2155 досі не погашена, Департамент звернувся до господарського суду із даним позовом.
Проаналізувавши апеляційну скаргу в межах її доводів, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.
Насамперед судова колегія зазначає, що апелянт, звертаючись до суду апеляційної інстанції, не погоджується з оскаржуваним рішенням в частині задоволення позовної вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати за період з 01.01.2023 до 31.12.2023 у сумі 23 067,59 грн., посилаючись на звільнення його від відповідної сплати у цей період на підставі положень підпункту 1 пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» у редакції, чинній на час існування спірних правовідносин до 07.05.2024. Тому, з урахуванням положень ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, зважаючи на зміст апеляційної скарги відповідача, суд апеляційної інстанції здійснює перегляд оскаржуваного рішення лише в оскаржуваній частині.
Так, відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Частина 1 ст. 202 Цивільного кодексу України встановлює, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно з положеннями ст. 11 Цивільного кодексу України, підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України).
В силу приписів статей 6, 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За положеннями ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 629 Цивільного кодексу України визначено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України).
Згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ст. 530 Цивільного кодексу України).
У даному випадку укладений між сторонами Договір за своєю правовою природою є договором оренди та належною підставою, у розумінні ст. 11 Цивільного кодексу України, для виникнення у його сторін взаємних цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Як зазначено вище, між сторонами укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності Херсонської міської територіальної громади.
Згідно з ч. 3 ст. 759 Цивільного кодексу України, особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
Так, у ст. 1 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» зазначено, що орендою є речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.
Частиною 5 ст. 762 Цивільного кодексу України визначено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.
Частиною 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
За користування майном з наймодавця справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч.1 ст. 762 Цивільного кодексу України).
Статтею 286 Господарського кодексу України встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Як вбачається з матеріалів справи, позивачем підставі Акту приймання-передачі об'єкта комунальної власності 31.01.2020 передано відповідачу в орендне користування від, згідно з Договором оренди від 31.01.2020 №2155, відповідне нерухоме майно.
В свою чергу, відповідач, з моменту прийняття в оренду нежитлових будівель згідно п. 3.2. Договору, мав сплачувати на користь позивача щомісячно орендну плату до 25 числа поточного місяця.
Між тим, як з'ясовано судом та не спростовано відповідачем, останній, всупереч п. 3.2. Договору, не виконав належним чином свого зобов'язання щодо внесення орендної плати, у зв'язку з чим у відповідача існує заборгованість по орендній платі за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 у розмірі 23 067,59 грн.
Однак, матеріали справи не містять доказів сплати відповідачем вказаної заборгованості за Договором оренди від 31.01.2020 №2155 за період з січня по грудень 2023 року у розмірі 23 067,59 грн., а також ФОП Петренком О.Б. не надано доказів на спростування її наявності.
Відносно доводів про те, що у вказаний період відповідач був звільнений від орендної плати, то колегія суддів оцінює їх критично, з огляду на наступне.
Згідно з Указом Президента України від 24.02.2022 №64/2022“Про ведення воєнного стану в Україні», починаючи з 24.02.2022, на всій території України введено воєнний стан, який триває станом на даний час.
Разом з цим, відповідно до пп. 1 п. 1 постанови Кабінету Міністрів України “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» №634 від 27.05.2022 (далі - Постанова №634), у редакції, яка діяла в спірний проміжок часу, було установлено, що на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому разі до 31 грудня 2022, за договорами оренди державного і комунального майна, чинними станом на 24 лютого 2022 або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 або раніше, звільняються від орендної плати орендарі державного і комунального майна:
- фізичні особи та фізичні особи - підприємці, які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану;
- які використовують майно, розташоване в адміністративно-територіальних одиницях, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану (в тому числі - Херсонська область).
Отже, згідно з наведеною нормою, обов'язковою умовою для звільнення орендарів від орендної плати за користування державним і комунальним майном є його розташування в адміністративно-територіальних одиницях, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану.
При цьому, судова колегія вважає, що текстуальний вираз норми “на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому разі до 31 грудня 2022», означає встановлення присічного строку її дії саме до 31.12.2022 незалежно від інших наведених раніше подій або дій (припинення чи скасування воєнного стану).
Вказане підтверджується листом Міністерства економіки України від 14.03.2023 №3211-07/11185-09, в якому чітко зазначено, що починаючи з 01.01.2023 року орендарям, визначеним пп. 1 п. 1 Постанови №634, орендна плата нараховується у розмірі 100% без застосування знижки.
Тобто, підпунктом 1 п. 1 Постанови №634 встановлено норму про звільнення від орендної плати, яка діє:
1) за колом осіб - для орендарів державного та комунального майна;
2) у просторі - на території адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану;
3) у часі - з присічним строком (межею існування суб'єктивного права) до 31.12.2022.
Перелік адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану, був затверджений наказом Міністерства юстиції України від 01.04.2022 №1307/5.
Згідно даного Наказу (в редакції станом на дату винесення Постанови №634) до переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану, включено Херсонську область.
Однак, з 18.11.2022 територію Херсонської міської територіальної громади виключено з Переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану, затвердженого наказом Мін'юсту від 01.04.2022 № 307/5 відповідно до наказу Мін'юсту від 17.11.2022 №5152/5 (набрав чинності з 18.11.2022).
Таким чином, судова колегія зазначає, що з 18.11.2022 на територію Херсонської міської територіальної громади припинила розповсюджуватись дія норми пп. 1 п. 1 Постанови №634 про звільнення від орендної плати орендарів державного та комунального майна.
Крім того, відповідно до п. 1 Наказу Міністерства юстиції України від 27.12.2022 №5840/5, що набрав чинності 13.01.2023, визнано таким, що втратив чинність, Наказ Міністерства юстиції України від 01.04.2022 №1307/5 “Про затвердження Переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану», зареєстрований в Міністерстві юстиції України 05.04.2022 за №386/37722.
При цьому, як вбачається з преамбули Наказу Міністерства юстиції України від 27.12.2022 №5840/5, його прийнято відповідно до пп. 1 п. 1-2 постанови Кабінету Міністрів України від 06.03.2022 №209 “Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану».
Згідно з пп. 1 п. 1-2 постанови Кабінету Міністрів України “Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» від 06.03.2022 №209, у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 06.12.2022 №1364, яка набрала чинності 25.12.2022, установлено, що протягом дії воєнного стану припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в межах адміністративно-територіальних одиниць, що належать до територій, на яких ведуться активні бойові дії або тимчасово окупованих, інформація про які міститься в переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій.
Водночас, постановою Кабінету Міністрів України від 09.05.2023 № 469, яка набрала чинності 23.05.2023, до вказаної норми внесено зміни, згідно із якими, установлено, що протягом дії воєнного стану припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в межах адміністративно-територіальних одиниць, що належать до територій активних бойових дій (крім територій активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси) або тимчасово окупованих Російською Федерацією територій, включених до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затвердженого Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій, для яких не визначена дата завершення бойових дій або тимчасової окупації.
В свою чергу, Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затверджений Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 №309.
Відтак, починаючи з грудня 2022, змінилось правове регулювання порядку визначення територій, на яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції:
- по-перше, такі адміністративно-територіальні одиниці визначаються на підставі переліку, що затверджується Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій;
- по-друге, самі території повинні мати статус таких, на яких ведуться активні бойові дії або тимчасово окупованих.
А з 23.05.2023 для територій активних бойових дій зроблено виключення щодо таких територій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси.
Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 №309, територію Херсонської міської територіальної громади віднесено до наступних територій:
1) з 01.03.2022 до 11.11.2022 - територія тимчасово окупованих Російською Федерацією (пп. 1.9. п. 1 розділу І);
2) з 11.11.2022 до 01.05.2023 - територія можливих бойових дій (п. 11 розділу ІІ);
3) з 01.05.2023 - територія активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси (пп. 3.6. п. 3 розділу І, в редакції наказу від 13.07.2023 №199).
Підсумовуючи наведене, судова колегія зазначає, що у період з 18.11.2022 до 01.05.2023 територія Херсонської міської територіальної громади не відносилась до територій активних бойових дій або тимчасово окупованих Російською Федерацією територій. З 01.05.2023 територія Херсонської міської територіальної громади є територією активних бойових дій, на якій функціонують державні електронні інформаційні ресурси, тобто наявний доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України.
Постановою Кабінету Міністрів України від 07.05.2024 №512, яка набрала чинності 08.05.2024, внесено зміни до постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану».
Так, відповідно до даних змін, зокрема, доповнено п. 1 Постанови №634 підпунктом 1-1, згідно із яким, орендарям державного та комунального майна, розташованого на територіях активних бойових дій, територіях активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, які включені до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій (далі - визначені території), не нараховується орендна плата за період з 1 числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку бойових дій або тимчасової окупації, по 1 число місяця, що настає через три місяці після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації, що визначаються відповідно до зазначеного переліку.
Водночас, пунктом 2 Постановою Кабінету Міністрів України від 07.05.2024 №512 установлено, що нарахування орендної плати орендарям, визначеним пп. 1-1 п. 1 Постанови №634 здійснюється з урахуванням змін, затверджених цією Постановою, починаючи з 01.01.2024, а надмірно сплачена зазначеними орендарями орендна плата підлягає зарахуванню в рахунок майбутніх платежів.
Положеннями ч. 1 ст. 58 Конституції України встановлено, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
У даному випадку апеляційна колегія враховує позицію, викладену у рішеннях Конституційного Суду України від 13.05.1997 №1-зп, від 09.02.1999 №1-рп/99, від 05.04.2001 №3-рп/2001, від 13.03.2012 №6-рп/2012, щодо незворотності дії в часі законів та інших нормативно-правових актів, відповідно до якої закони та інші нормативно-правові акти поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності; дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється із втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце; дія закону та іншого нормативно-правового акта не може поширюватися на правовідносини, які виникли і закінчилися до набрання чинності цим законом або іншим нормативно-правовим актом.
Крім того, апеляційний суд враховує висновки, викладені у п. 2 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням Національного банку України щодо офіційного тлумачення положення ч. 1 ст. 58 Конституції України (справа про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів) від 09.02.1999 №1-рп/99, згідно із якими, в регулюванні суспільних відносин застосовуються різні способи дії в часі нормативно-правових актів. Перехід від однієї форми регулювання суспільних відносин до іншої може здійснюватися, зокрема, негайно (безпосередня дія), шляхом перехідного періоду (ультраактивна форма) і шляхом зворотної дії (ретроактивна форма).
У даному спірному випадку доповнення п. 1 Постанови №634 підпунктом 1-1 (в редакції Постанови КМУ від 07.05.2024 №512), яким звільнено від нарахування орендної плати орендарів державного та комунального майна, розташованого на територіях активних бойових дій, територіях активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, є переходом від однієї форми регулювання суспільних відносин до іншої із застосуванням зворотної дії у часі (ретроактивної форми).
Однак, зворотна дія норм пп. 1-1 п. 1 Постанови №634, відповідно до п. 2 Постанови Кабінету Міністрів України від 07.05.2024 №512 поширена на вказані правовідносини, починаючи з 01.01.2024 року. Тобто, дія цих норм ретроспективно не поширюється на правовідносини, що існували у 2023 році, зокрема, у спірний для сторін у цій справі період з 01.01.2023 по 31.12.2023.
Відповідно, оскільки з 18.11.2022 на територію Херсонської міської територіальної громади припинила розповсюджуватись дія норми підпункту 1 пункту 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634, дія якої в подальшому припинилася 31.12.2022, а норми про звільнення від орендної плати орендарів державного та комунального майна були знову введені лише з 01.01.2024 постановою Кабінету Міністрів України від 07.05.2024 №512, правомірним є нарахування позивачем відповідачу орендної плати у період з 01.01.2023 по 31.12.2023.
Враховуючи наведене, судова колегія вказує, що несплата відповідачем орендної плати за Договором оренди комунального майна від 31.01.2020 №2155 у період з січня 2023 по грудень 2023 є порушенням вимог чинного законодавства та умов цього Договору, що є неприпустимим згідно ст. 525 Цивільного кодексу України. Отже, з огляду на неналежне виконання відповідачем умов Договору щодо сплати орендної плати, що не спростовано відповідачем, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість вимоги позивача щодо стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 в розмірі 23 067,59 грн. та задоволення позову в цій частині.
При цьому, посилання апелянта на наявність постанови суду апеляційної інстанції, в якій останній дійшов висновку щодо звільнення орендаря від орендної плати за договором оренди комунального майна на підставі положень підпункту 1 пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» колегія суддів відхиляє, враховуючи, що відповідно до ч. 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду, а не суду апеляційної інстанції, постанови яких не є джерелом права.
Щодо вимог Департаменту про розірвання спірного Договору оренди з огляду на системну несплату відповідачем орендної плати.
У цьому контексті судова колегія враховує, що у відповідності до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлене договором або законом.
Водночас, статтею 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Так, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України).
Апеляційний суд звертає увагу на те, що вищенаведені приписи ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України є загальними для розірвання договору та передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною, а також в інших випадках, установлених договором або законом.
Згідно з ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Слід зазначити, що приписами ч. 1 ст. 284 Господарського кодексу України унормовано, що істотними умовами договору оренди є, зокрема: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації.
Відтак, орендна плата, з урахуванням її індексації, є одною з істотних умов Договору оренди і порушення Орендарем умов Договору оренди нерухомого майна щодо несплати протягом законодавчо визначеного строку (три місяці) платежів за користування орендованим нерухомим майном, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє Орендодавця того, на що він розраховував при укладенні Договору, зокрема, надходження відповідних коштів з орендної плати.
Істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку (постанова Верховного Суду від 21.01.2020 у справі № 914/252/19).
Отже, у даному випадку відповідачем порушено зобов'язання щодо сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов спірного Договору оренди, яке триває із січня 2023 по грудень 2023, внаслідок чого судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення вимог Департаменту щодо розірвання відповідного Договору.
Судова колегія звертає увагу на те, що апеляційні доводи фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди апелянта з висновками суду першої інстанції, в яких скаржнику судом було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Пунктом 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищевикладене, приймаючи до уваги положення чинного законодавства і встановлені обставини справи, оцінивши докази у справі в їх сукупності, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця Петренко Олега Борисовича на рішення Господарського суду Одеської області від 02.04.2025 у справі №916/5694/24 задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду залишається без змін.
З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, в порядку ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги покладаються на апелянта.
Керуючись ст.ст. 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Рішення Господарського суду Одеської області від 02.04.2025 у справі №916/5694/24 залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.
Постанова відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.
Повний текст постанови складений та підписаний 27.11.2025.
Головуючий суддя Савицький Я.Ф.
Суддя Богацька Н.С.
Суддя Ярош А.І.