Унікальний номер справи 755/7620/23
Номер апеляційного провадження 22-ц/824/11458/2025
Головуючий у суді першої інстанції В. П. Гончарука
Суддя - доповідач у суді апеляційної інстанції Л. Д. Поливач
Постанова
Іменем України
15 жовтня 2025 року місто Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ
головуючого Поливач Л. Д. (суддя - доповідач),
суддів Стрижеуса А. М., Шкоріної О. І.
секретар судового засідання Комар Л. А.
сторони
позивач ОСОБА_1
відповідач ОСОБА_2
відповідач ОСОБА_3
розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 28 лютого 2025 року, ухвалене у складі судді Гончарука В. П., в примішенні Дніпровського районного суду м. Києва,
У червні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З., про скасування реєстрації права власності на квартиру та визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним.
В обгрунтування заявлених позовних вимог зазначив, що 20 березня 2020 року між ним та ОСОБА_2 було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М., зареєстрований в реєстрі за № 1700, відповідно до умов п. 1 якого ОСОБА_2 , як позикодавець, передав, а позивач, як позичальник, прийняв у власність грошову суму в розмірі 715 990,00 грн, що в еквіваленті становить 25 300,00 дол. США, за курсом продажу дол. США в АТ КБ «Приватбанк» (1 дол. США = 28,30 грн.) на день укладення Договору, яку позичальник зобов'язався повернути позикодавцю в строк та на умовах, передбачених Договором.
Позивач вказав, що станом на 26.05.2021 на виконання умов Договору він частково повернув позикодавцю суму позики у розмірі 3 009,00 дол. США, що підтверджується копіями розписок про часткове погашення боргу за Договором, доданих до позовної заяви. У подальшому позивач втратив роботу, через що опинився у скрутному фінансовому становищі, внаслідок чого не зміг вчасно здійснювати повернення позикодавцю позичених грошових коштів. На виконання умов п. 13 Договору між позивачем та ОСОБА_2 20 березня 2020 року було укладено договір іпотеки відповідно до умов якого позивач, як іпотекодавець, передав ОСОБА_2 , як іпотекодержателю, в іпотеку нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 . Згідно п. 1.2 Договору іпотеки за домовленістю сторін, заставна вартість предмету іпотеки, становить - 859 200,00 грн.
Також зазначив, що 21 березня 2023 року до позивача подзвонив чоловік на ім'я ОСОБА_4 , як представник ОСОБА_2 , який повідомив, що знаходиться за місцем проживання позивача у квартирі АДРЕСА_1 і має намір замінити вхідні замки у квартирі. На момент дзвінка позивач знаходився за межами м. Києва, а тому не зміг бути присутнім за місцем свого проживання, а тому просив відкласти вирішення даного питання на інший день.
Зауважив, що жодних письмових повідомлень та/або вимог від ОСОБА_2 за адресою реєстрації та за адресою місця проживання не отримував. 03 квітня 2023 року позивач повернувся до м. Києва, втім не зміг потрапити до квартири АДРЕСА_1 , де проживав з моменту її придбання у власність, внаслідок несанкціонованої заміни вхідних замків у квартирі. Представник ОСОБА_2 у телефонній розмові позивачу повідомив, що якщо він бажає забрати своє майно, яке лишилося у квартирі, а саме побутову техніку, ноутбуки, планшет, інші власні речі тощо, позивач повинен написати заяву, що жодних претензій до ОСОБА_2 не має.
У той же час позивачу стало відомо, що 22.02.2023 рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З. З. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис, згідно якого право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за Іпотекодержателем ОСОБА_2 .
Позивач вважає, що внаслідок зупинення на період воєнного стану дії ст. 37 Закону України «Про іпотеку» на підставі п. 52 розділу VI Прикінцевих положень Закону України «Про іпотеку», ОСОБА_2 не мав законних підстав для реєстрації 22.02.2023 права власності на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1887845680000) відповідно до умов договору іпотеки. А тому реєстрація ОСОБА_2 права власності на вказану квартиру на умовах договору іпотеки не може вважатися законною, оскільки суперечить вимогам діючого законодавства, а отже вказана реєстраційна дія підлягає скасуванню у судовому порядку як така, що порушує майнові права позивача.
У подальшому ОСОБА_2 , усвідомлюючи протиправність дій щодо незаконної реєстрації за собою права власності на квартиру АДРЕСА_1 , у зв'язку із зупиненням на період воєнного стану дії ст. 37 Закону України «Про іпотеку», для унеможливлення зворотного повернення цієї квартири у власність позивача, здійснив подальший продаж вказаної квартири, уклавши 24 травня 2023 року договір купівлі-продажу з ОСОБА_3 , на підставі якого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенко М. О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67728997, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 31.05.2023.
Позивач вказав на те, що згідно п. 52 розділу VI Прикінцевих положень Закону України «Про іпотеку» у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки). ОСОБА_2 , який незаконно зареєстрував за собою право власності на квартиру АДРЕСА_1 , як її іпотекодержатель, в силу припису вищевказаної норми, не мав права здійснювати подальше відчуження вказаного майна на користь третіх осіб. Отже, договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 24.05.2023 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК України підлягає визнанню недійсним як такий, що суперечить вимогам закону.
У зв'язку із наведеним позивач просив суд скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З. З. від 22.02.2023 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66510397 на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1887845680000) за ОСОБА_2 та визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1887845680000) укладений 24.05.2023 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на підставі якого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенко М. О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67728997. Здійснити розподіл судових витрат.
Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 28 лютого 2025 року відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З., про скасування реєстрації права власності на квартиру та визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним.
Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 25 квітня 2025 року виправлено описку в рішенні Дніпровського районного суду м. Києва від 28 лютого 2025 року у цивільній справі № 755/7620/23 за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа:Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З., про скасування реєстрації права власності на квартиру та визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним.
Постановлено перший абзац описової частини тексту рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 28 лютого 2025 року вважати вірним, а саме:«Позивач ОСОБА_1 , звернувся до Дніпровського районного суду міста Києва з позовом до відповідачів, в якому просить».
Не погодившись з рішенням суду ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, посилається на порушення судом норм процесуального та матеріального права, неповне з'ясування обставин справи, невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову у повному обсязі.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги вказано, що суд першої інстанції помилково зазначив, що із даним позовом до суду звернувся позивач ОСОБА_1 в особі адвоката Жукова В. В., оскільки станом день звернення до суду із цим позовом позивачем було укладено договір про надання правничої допомоги не з адвокатом Жуковим В. В., а з адвокатом Сікачьовим С. М.
ОСОБА_1 вказав, що не зобов'язаний пред'являти вимогу до відповідача ОСОБА_2 щодо здійснення відшкодування в порядку ст. 37 Закону України «Про Іпотеку», та оспорювати оцінку предмета іпотеки, за умов, що позивачем вже пред'явлено вимогу про скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, і ним оспорюється саме набуття предмета іпотеки у власність, а не відшкодування різниці між сумою боргу та вартістю предмета потеки. Не пред'явлення вимог про здійснення відшкодування в порядку ст. 37 Закону України «Про Іпотеку» та щодо оцінки предмета іпотеки жодним чином не свідчить, що позивач нібито погоджується з порядком і умовами реалізації Іпотекодержателем його права на предмет іпотеки, що і доводить факт його звернення до суду.
Позивач вважає, що йому достатньо було довести порушення порядку набуття у власність предмета іпотеки іпотекодержателем для відновлення попереднього становища і своїх майнових прав на предмет іпотеки.
Також апелянт вважає безпідставним посилання суду першої інстанції на постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі №592/9256/17-ц (провадження № 61-1872св20).
Вважає, що суд помилково послався у рішенні на положення ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та положення п. 5.1 Договору іпотеки від 20.03.2020. Однак, відповідно до п. 5.1 Договору іпотеки від 20.03.2020 позивач та відповідачі не могли погодити можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Це могли зробити тільки позивач та ОСОБА_5 , адже ОСОБА_3 станом на 20.03.2020 не була учасником спірних правовідносин, тому виходячи з матеріалів справи такий висновок суду першої інстанції є передчасним. Жодного із зазначених в договорі способів направлення повідомлень позивачу ОСОБА_2 не використав.
ОСОБА_1 вказує, що не був повідомлений ОСОБА_2 про ініціацію останнім позасудового врегулювання від 29.11.2022. ОСОБА_2 направив вимогу про усунення порушень від 29.11.2022 засобами поштового зв'язку з відповідним трек-номером 0101047132399. Однак це відправлення адресовано юридичній особі, і на ньому не зазначена адреса позивача. На поштовій накладній зазначено лише поштове відділення 02166 та номер телефону НОМЕР_1 , якого у позивача ніколи не було, через що, поштова кореспонденція з трек-номером 0101047132399 не могла бути вручена позивачу. Окрім того, ОСОБА_2 , в особі представника ОСОБА_6 , направив вимогу про усунення порушень від 25.01.2023 засобами поштового зв'язку з трек-номером 0306107004043. Однак, на цьому відправленні не зазначена адреса позивача. На поштовій накладній зазначено лише поштове відділення 02166 та номер телефону НОМЕР_2 , якого у позивача також ніколи не було через що, поштова кореспонденція з трек-номером 0306107004043 не могла бути вручена позивачу.
Таким чином позивач зазначає, що вимоги ОСОБА_2 не були і не могли бути виконані ОСОБА_1 з причин, які від нього не залежали, а необізнаність позивача з вимогами відповідача від 29.11.2022 та від 25.01.2023 виникла через дії самого ОСОБА_2 та його представника ОСОБА_6 , що від позивача не залежить і знаходиться поза межами його контролю. У зв'язку із зазначеним висновок суду першої інстанції про те, що письмові вимоги Іпотекодержателем було надіслано Іпотекодавцю поштовим зв'язком на адресу вказану у договорі Іпотеки від 20.03.2020, відповідно до п.7.10, що у відповідності до даного Договору Іпотеки та ст. 35 Закону України «Про іпотеку» є належним повідомленням, є помилковим, і не відповідає обставинам справи.
Суд першої інстанції повинен був перевірити і надати судову оцінку рішенню приватного нотаріуса Київського міського нотаріального зкругу Русанюка З. З. від 22.02.2023 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66510397 на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1887845680000) за ОСОБА_2 , і усім обставинам з ним пов'язаним.
Суд першої інстанції не взяв до уваги грубі порушення положень ст. 37, 38 Закону України «Про іпотеку», положень п.61 Постанови Кабінету міністрів України №1127 від 25 грудня 2015 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» при реєстрації права власності на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 , та при подальшому її відчуженні.
Зокрема позивач звернув увагу на те, що предметом договору позики від 20.03.2020 є грошові кошти, цей договір не є безпроцентним, а за користування наданими грошовими коштами його умовами передбачено сплату відповідних платежів, а відтак, вказаний договір позики не є договором, на який не поширюється дія Закону України «Про споживче кредитування».
Позивач ОСОБА_1 та його представник Жуков В. В. у судовому засіданні підтримали подану апеляційну скаргу, рішення суду просили скасувати та ухвалити нове про задоволення позову у повному обсязі.
У судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник ОСОБА_2 - адвокат Петренко С. В. та представник ОСОБА_3 - адвокат Шупеня В. М. заперечували проти задоволення апеляційної скарги, вказуючи на її необгрнутваність та безпідставність, рішення суду просили залишити без змін як законне та обгрунтоване, апеляційну скаргу позивача - без задоволення, з урахуванням доводів, викладених у відзивах на апеляційну скаргу позивача.
Третя особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З. у судове засідання суду апеляційної інстанції не з'явився, про час, дату та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки не повідомив. Будь - яких заяв чи клопотань станом на день розгляду справи до апеляційного суду від третьої особи не надходило.
Беручи до уваги ч. 2 ст. 372 ЦПК, відповідно до якої неявка сторін, або інших учасників справи належним чином повідомлених про час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, суд вважав за можливе розглянути дану справу за відсутності третьої особи, оскільки неявка вказаної особи не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши пояснення учасників судового розгляду, перевіривши доводи апеляційної скарги, законність та обґрунтованість судового рішення в межах апеляційного оскарження, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з наступних підстав.
Так, відповідно до ч. 2, ч. 4 ст. 263 ЦПК України, законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно із ч. 1, ч. 2 ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову. При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.
Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 367 ЦПК України апеляційний суд переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Так, завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту.
Відповідно до статті 6 Конвенції кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру.
Судом встановлено, що 20.03.2020 між ОСОБА_2 (позикодавцем) та ОСОБА_1 (позичальником) було укладено договір позики грошей, за умовами якого позикодавець передав, а позичальник прийняв у власність грошову суму в розмірі 715 990,00 гривень, що в еквіваленті становить 25 300,00 доларів США, за курсом продажу доларів США в АТ КБ «ПриватБанк» на день укладення цього договору.
Позичальник зобов'язався повернути позикодавцю в строк до 20.09.2020 та на умовах, передбачених цим договором, позику у вищезазначеному розмірі.
Відповідно до п. 13 Договору позики грошей від 20.03.2020, з метою забезпечення зобов'язань за цим договором, сторони домовились укласти іпотечний договір, з накладенням заборони відчуження, та здійсненням державної реєстрації обтяжень прав на квартиру АДРЕСА_1 , що буде предметом іпотеки.
20.03.2020 між ОСОБА_2 (іпотекодержателем) та ОСОБА_1 (іпотекодавцем) було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М. та зареєстрований в реєстрі за №1702, за умовами якого іпотекодавець передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку наступне нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 .
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав № 323657315 від 22.02.2023, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Русанюком З. З., 20.02.2023 17:18:53 було здійснено державну реєстрацію права приватної власності за ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_3 , номер відомостей про речове право: 49325132 на об'єкт нерухомого майна реєстраційний номер: 1887845680000, яким є квартира АДРЕСА_1 . Документи, подані для державної реєстрації: іпотечний договір, серія та номер: 1701, виданий 20.03.2020, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М., підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66510397 від 22.02.2023 11:23:00, приватний нотаріус Русанюк З. З., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ.
Відповідно до п. 5.1 Договору іпотеки від 20.03.2020, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання наступним чином: Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в Договорі іпотеки. За своїми правовими наслідками застереження про задоволення вимог іпотекодержателя прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Іпотекодержатель самостійно визначає один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Згідно п. 4.4. Договору Іпотеки, якщо протягом встановленого строку вимога (повідомлення) Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Договору Іпотеки та чинного законодавства України.
Відповідно до п. 7.5 Договору Іпотеки всі повідомлення між сторонами здійснюються в письмовій формі.
Пунктом 7.10 Договору Іпотеки встановлено, що Іпотекодавець (Позивач) підтверджує, що погоджується отримувати від Іпотекодержателя (його уповноважених осіб) інформацію про факти невиконання зобов'язання Іпотекодавця за цим договором та/або зобов'язань Боржника за основним договором ...шляхом направлення Іпотекодавцю (Позивачу) відповідних повідомлень засобами зв'язку, зокрема, поштою (в тому числі електронною) за адресою Іпотекодавця, вказаною у цьому договорі, та/або на номер мобільного телефону Іпотекодавця та/бо на автовідповідач телефону тощо.
Судом встановлено, що ОСОБА_2 звернувся до ОСОБА_1 з вимогою про усунення порушень від 29.11.2022.
Відповідно до вимоги ОСОБА_2 вимагав від ОСОБА_1 повернути грошові кошти в розмірі 1 009 470,00 грн, що на день підписання вимоги за курсом продажу в АТ КБ «ПриватБанк» становить еквівалент 25 300,00 доларів США, протягом 31 календарного дня з моменту отримання даної вимоги про усунення порушення.
Зазначена вимога була направлена засобами поштового зв'язку з відповідним трек-номером 0101047132399, проте повернута відправнику з відміткою «за закінченням терміну зберігання».
У подальшому ОСОБА_2 звернувся до ОСОБА_1 з вимогою про усунення порушень від 25.01.2023.
Згідно до вимоги, ОСОБА_2 вимагав від ОСОБА_1 повернути грошові кошти в розмірі 1 009 470,00 грн, що на день підписання вимоги за курсом продажу в АТ КБ «Приватбанк» становить еквівалент 25 300,00 доларів США, протягом 31 календарного дня з моменту отримання даної вимоги про усунення порушення; в разі невиконання вказаної вимоги ОСОБА_2 буде змушений звернути до стягнення на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Дана вимога була направлена засобами поштового зв'язку з відповідним трек-номером 0306107004043, проте повернута відправнику з відміткою «за закінченням терміну зберігання».
Відомостей про те, що ОСОБА_1 виконав свої зобов'язання за договорами позики грошей та повернув ОСОБА_2 борг матеріали справи не містять.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 не доведено своих вимог щодо незаконності переходу права власності на іпотечне майно до ОСОБА_2 , оскільки перехід права власності відбувся у відповідності до умов договору іпотеки через неповернення позивачем грошей за договором позики.
Крім того, суд дійшов висновку, що позивачем не доведено, що оспорюваний договір купівлі-продажу квартири не відповідає вимогам закону. Він, як колишній власник квартири, участі в його укладенні не брав, особисто не підписував оспорюваний договір, повноваження на це в установленому законом порядку іншій особі не надавав, або що він був стороною договору та його права порушені, що свідчить про відсутність його волі на укладення 24.05.2023 договору купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1887845680000), між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .
Таким чином, ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 суд першої інстанції дійшов висновку про їх недоведеність та необгрунтованість.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони повністю узгоджуються із встановленими судом обставинами справи з огляду на наступне.
Відповідно до частини першоїстатті 2 ЦПК Українизавданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частиною першою статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно з частиною другоюстатті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов'язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому.
За змістом статей610, 612 ЦК Українипорушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом.
Згідно з частиною першоюстатті 575 ЦК Україниіпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Згідно з частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов'язанням, за іпотекодержателем.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі також Порядок № 1127) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов'язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі №644/3116/18 вказала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
У справі, яка переглядається судом встановлено, що умовами пункту 5.1 Договору іпотеки від 20.03.2020 ОСОБА_2 та ОСОБА_1 погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Сторони обумовили, що позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в Договорі іпотеки. За своїми правовими наслідками застереження про задоволення вимог іпотекодержателя прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Іпотекодержатель самостійно визначає один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки:
- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»;
- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Отже, сторони договору іпотеки погодили, що у випадку невиконання або неналежного виконання зобов'язань в цілому або в тій частині чи іншій частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов'язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором, іпотекодержатель має право реалізувати своє право іпотеки та звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому цим договором.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно пункту 7.5 Договору Іпотеки всі повідомлення між сторонами здійснюються в письмовій формі.
Умовами п. 5.2 Договору Іпотеки сторони погодили, що у разі настання обставин, зазначених в п. 4.1 цього Договору, Іпотекодержатель надсилає рекомендованим/цінним листом або передає через нотаріальні органи в порядку передбаченому Законом України «Про нотаріат» Іпотекодавцю та Боржнику, якщо він є відмінним від Іпотекодавця, або вручає особисто повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя. В повідомленні зазначаються спосіб або способи задоволення вимог Іпотекодержателя, що передбачені Законом України «Про іпотеку», який або які будуть застосовані Іпотекодержателем для задоволення своїх вимог.
У свою чергу, п. 4.1 Договору іпотеки звернення стягнення здійснюється Іпотекодержателем у випадках та на підставах, передбачених законодавством України: - у разі порушення Основного зобов'язання, що забезпечене іпотекою за цим договором, та/або будь-якого зобов'язання Іпотекодавця за цим договором - з моменту порушення та/або - у разі порушення умов та строків повернення Основного зобов'язання згідно з графіком повернення визначеним в Основному договорі - з моменту порушення та/або - в інших випадках відповідно до законодавства України.
Пунктом 7.10 Договору Іпотеки сторони обумовили, що Іпотекодавець (Позивач) підтверджує, що погоджується отримувати від Іпотекодержателя (його уповноважених осіб) інформацію про факти невиконання зобов'язання Іпотекодавця за цим договором та/або зобов'язань Боржника за основним договором ...шляхом направлення Іпотекодавцю відповідних повідомлень засобами зв'язку, зокрема, поштою (в тому числі електронною) за адресою Іпотекодавця, вказаною у цьому договорі, та/або на номер мобільного телефону Іпотекодавця та/бо на автовідповідач телефону тощо.
Якщо протягом встановленого строку вимога (повідомлення) Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Договору Іпотеки та чинного законодавства України (п. 4.4. Договору Іпотеки).
Аналізуючи умови укладеного між сторонами договору у взаємозв'язку з положеннями статті 627 ЦК України, колегія суддів дійшла висновку, що сторони у договорі встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом або вручена особисто за зазначеною стороною адресою.
Отже, тридцятиденний строк (про який зазначено у вимозі) обчислюється з дати, що зазначена на квитанції, яка надається іпотекодержателю відділенням зв'язку при відправленні іпотекодавцю листа з вимогою про усунення порушення основного зобов'язання з повідомленням про вручення, або дата, зазначена на такому листі, що отриманий іпотекодавцем особисто.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 березня 2019 року по справі № 522/24450/14 (провадження № 61-38762св18) вказано, що: «згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону».
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20) вказано, що: «пунктом 4.5 іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель має право за своїм вибором звернути стягнення на предмет іпотеки в один із таких способів: на підставі рішення суду (підпункт 4.5.1); на підставі виконавчого напису нотаріуса (підпункт 4.5.2); шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (підпункт 4.5.3); шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (підпункт 4.5.4); шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (підпункт 4.5.5).
Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України № 800-VI іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання. Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», що викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх. Аналіз наведених норм, як і Закону № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що із прийняттям названого закону законодавець обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом. Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов'язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору. Таким чином, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Посилання в касаційній скарзі на те, що апеляційний суд, на відміну від місцевого суду, безпідставно не врахував правового висновку, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17 (провадження № 14-486цс18), згідно з яким відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору нотаріусу та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов'язує можливість переходу права власності, свідчить, що дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за іпотекодержателем права власності на спірну квартиру, власником якої залишалася позивач, є незаконними, не заслуговують на увагу, так як в цій постанові та у справі, яка переглядається, встановлено різні фактичні обставини. Зокрема, у справі № 199/1276/17 суди встановили, що в договорі іпотеки відсутнє застереження щодо задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання за ним права власності на предмет іпотеки, тоді як у справі, яка переглядається, в іпотечному договорі міститься відповідне застереження, яке дозволяє іпотекодержателю зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки».
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що: «згідно із частиною першою статті 35 Закону України«Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов'язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов'язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Матеріалами справи підтверджено, та не спростовано позивачем, що ОСОБА_2 направляв вимоги від 29.11.2022 та від 25.01.2023 про усунення ОСОБА_1 порушення умов договору позики, а саме повернути грошові кошти в розмірі 1 009 470,00 гривень, що на день підписання вимоги за курсом продажу в АТ КБ «Приватбанк» становить еквівалент 25 300,00 доларів США, протягом 31 календарного дня з моменту отримання вимоги про усунення порушення, за адресою, зазначеною у договорі позики та договорі іпотеки: АДРЕСА_2 .
Дана вимога була направлена засобами поштового зв'язку з відповідними трек- номерами 0101047132399та 0306107004043, але були повернуті відправнику з відмітками «за закінченням терміну зберігання».
Отже, іпотекодержатель виконав вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю повідомлень про необхідність сплати боргу за договром позики та звернення стягнення на предмет іпотеки.
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 24 квітня 2024 року у справі № 727/6254/22 (провадження № 61-12607св23), від 27 серпня 2024 року у справі №766/8083/19 (провадження № 61-4517св24).
Таким чином, з урахуванням висновків, зроблених у вказаних постановах Верховного Суду, колегія суддів вважає, що встановленим є те, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорах позики та іпотеки, а тому суд першої інстанції обґрунтовано вважав, що іпотекодержатель дотримався порядку визначеного сторонами в договорі іпотеки як універсальному регуляторові сторін. А тому підстави для оспорення рішення реєстратора та скасування державної реєстрації у ОСОБА_1 відсутні. ОСОБА_1 не доведено суду, що вимоги відповідач направляв не за адресою зазначеною у договорі іпотеки, оскільки докази цьому у матеріалах справи відсутні. Та обставина, що позивач не отримав вказані вимоги не свідчить про незаконність переходу права власності на іпотечне майно до іпотекодержателя, оскільки відповідно до договору іпотеки, ОСОБА_2 має надати лише докази направлення такої вимоги ОСОБА_1 , а не докази отримання ОСОБА_1 такої вимоги.
Доводи апеляційної скарги про те, що реєстрація права власності на іпотечне майно за іпотекодержателям відбулася з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», оскільки боржник письмово не був повідомлений позикодавцем про вчинення дій щодо відчуження іпотечного майно у позасудовий спосіб, на увагу не заслуговують, оскільки не спростовують презумпції правомірності договору, який не оспорений та не визнаний недійсним. При цьому відповідач довів, що виконав вимоги п. 5.2, 7.10 договору іпотеки, направивши боржнику відмовідне повідомлення у спосіб, визначений основним договором, що у відповідності до Договору Іпотеки таст. 35 Закону України «Про іпотеку» є належним повідомленням.
Дані вимоги виконані ОСОБА_1 не були, будь - яких даних про те, що боржник виконав свої зобов'язання за договором позики та повернув ОСОБА_2 борг матеріали справи не містять.
Колегія суддів вважає, що звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до іпотечного застереження за існування відповідних обставин, зокрема невиконання позичальником зобов'язань за договором позики грошей, що призвело до існування простроченої заборгованості, дотримання процедури примусового звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку є правомірним, та не свідчить про порушення іпотекодержателем принципів справедливості, добросовісності та розумності.
Обмеження іпотекодержателя у такому праві, з урахуванням існування усіх необхідних для цього умов, є неправомірним та призводитиме до надання переваги одному із учасників спірних правовідносин та порушення принципу рівності сторін у цивільних відносинах.
Безпідставними є твердження апелянта про те, що іпотекодерждателем на поштових відправлення було вказано номери мобільних телефонів котрі не належать ОСОБА_1 , оскільки у договорах позики грошей та іпотеки не вказаного номеру мобільного телефону позивача. Зокрема п. 7.10 Договору іпотеки сторони обумовили альтернативність способів здійснення письмового повідомлення.
Хибними є доводи апеляційної скарги про те, що укладений між сторонами договір позики грошей від 20 березня 2020 року є тотожним споживчому кредиту, оскільки, як за його суб'єктним складом так і за його умовами він є виключно договором позики.
З урахуванням зазначеного безпідставним є посилання позивача в апеляційній скарзі на можливість застосування до даних правовідносин положень Закону Україин «Про споживче кредитування», пункту 52 розділу VI Прикінцевих положень Закону України «Про іпотеку», та не свідчить про незаконність дій нотаріуса щодо здійснення державної реєстрацїї за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки згідно до застереження вказаного у договорі іпотеки.
Таким чином є законним та обгрунтованим висновок суду першої інстанції щодо відсутності правових підстав для визнання недійсним укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 договору купівлі - продажу спірного нерухомого майна. Позивачем не доведено, що оспорюваний договір купівлі-продажу квартири не відповідає вимогам закону, та оспорюваний договір порушує його права як попереднього власника цієї квартири, оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки проведено іпотекодержателем у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов'язань позичальника за договором позики грошей та у подальшому шляхом продажу іпотекодержателем вже своєї власності на підставі договору купівлі-продажу, що відповідає вимогам закону.
Відтак у суду відсутні докази на підтведження того, що відповідачі своїми діями порушили права позивача, зокрема, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66510397 на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1887845680000) за ОСОБА_2 було прийнято з порушенням норм чинного законодавства, що в подальшому стало незаконною підставою для укладення ОСОБА_2 спірного договору купівлі-продажу квартири 24.05.2023 з ОСОБА_3 , а у силу положень ст. 12, 81 ЦПК України, докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Так, за правилами доказування, визначеними статями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, обґрунтовано виходив з того, що іпотекодержатель, який з дотриманням умов іпотечного договору направив іпотекодавцю (боржнику) вимогу, передбачену частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», за місцем реєстарції іпотекодавця, зазначеним у договорі позики грошей та іпотеки, мав право на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб, за умови дотримання ним інших вимог встановленого законом порядку звернення стягнення на предмет іпотеки.
Оскільки судом першої інстанціїї не встановлено та матеріали справи не містять доказів, які б свідчили про те, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 проведена з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку № 1127, а іпотекодержатель надав приватному нотаріусу, як державному реєстратору, усі документи, які потрібні для здійснення реєстраційних дій, позовні вимоги ОСОБА_1 не підлягають задоволенню.
З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає обгрунтованими висновки суду першої інстанції у тому, що з досліджених належних, допустимих та достовірних доказів не вбачається можливим встановити порушення прав позивача щодо реалізації предмета іпотеки, оскільки належних, достатніх та допустих доказів на підтвердження зазначеного матеріали справи не містять.
Таким чином позивачем не доведено порушення права відповідачами на підставах, про які зазначено у позовній заяві.
Доводи апеляційної скарги про те, що суд у рішенні невірно вкзав, що із даним позовом до суду звернувся позивач ОСОБА_1 в особі адвоката Жукова В. В., колегія суддів оцінює критично, оскільки зазначене є опискою, яка була виправлена ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 25 квітня 2025 року.
Інші доводи апеляційної скарги, які зводяться до неналежної оцінки зібраних у справі доказів та необхідності у задоволенні позову не знайшли свого підтвердження при апеляційному перегляді оскаржуваного рішення, такі доводи є безпідставними та такими, що не можуть вплинути на правильність висновків суду по суті спору.
Отже, доводи апеляційної скарги не можуть бути підставами для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи та встановленим судом обставинами, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального та процесуального права, були предметом дослідження у суді першої інстанції з наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, що ґрунтується на вимогах закону, і з якою погоджується суд апеляційної інстанції.
Колегія суддів зазначає, що аналіз практики Європейського суду з прав людини щодо застосування статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод свідчить, що право на мотивоване (обґрунтоване) судове рішення є частиною загального права людини на справедливий і публічний розгляд справи та поширюється як на цивільний, так і на кримінальний процес.
Вимога пункту 1 статті 6 Конвенції щодо обґрунтовування судових рішень не може розумітись як обов'язок суду детально відповідати на кожен довід заявника. Стаття 6 Конвенції також не встановлює правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання у першу чергу національного законодавства та оцінки національними судами.
Проте, Європейський суд з прав людини оцінює ступінь умотивованості рішення національного суду, як правило, з точки зору наявності в ньому достатніх аргументів стосовно прийняття чи відмови в прийнятті саме тих доказів і доводів, які є важливими, тобто такими, що були сформульовані заявником ясно й чітко та могли справді вплинути на результат розгляду справи.
Таким чином, під час розгляду справи суд першої інстанції дотримався вимог закону, повно та всебічно з'ясував обставин справи, надав правову оцінку доводам і запереченням учасників справи та зібраним у справі доказам, вірно застосував норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, з огляду на що, рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає вимогам матеріального та процесуального закону. Підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, колегія не знаходить.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржувому рішенні, питання вичерпності висновків суду, колегія суддів виходить із того, що у справі, що переглядається, судове рішення відповідає вимогам вмотивованості.
Справу було розглянуто судом першої інстанції на підставі встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи та належних доказів.
Зважаючи на викладене, суд апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції залишає без змін, а апеляційну скаргу позивача без задоволення.
Питання щодо розподілу судових витрат, пов'язаних із розглядом справи у суді апеляційної інстанції, суд вирішує відповідно до положень ст.133, 141 ЦПК України.
Судові витрати позивача не підлягають відшкодуванню відповідачами, оскільки суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін.
Керуючись ст. 367, 368, 369, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, 381-384, 386, 389 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 28 лютого 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Повна постанова складена 25листопада 2025року.
Судді
Л. Д. Поливач
А. М. Стрижеус
О. І. Шкоріна