Справа № 761/4910/23
Провадження № 2/761/1019/2025
03 березня 2025 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді Юзькової О.Л.,
за участі секретаря Мірінченко Л.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в приміщенні суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок», треті особи, які не заявляють самостійних вимог: Публічне акціонерне товариство «Артем-Банк», Приватне підприємство «Під Ключ», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест», про визнання права власності на квартиру, скасування державної реєстрації на об'єкт нерухомого майна та витребування майна з чужого незаконного володіння, -
Представник ОСОБА_1 звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок», треті особи, які не заявляють самостійних вимог: Публічне акціонерне товариство «Артем-Банк», Приватне підприємство «Під Ключ», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест», про визнання права власності на квартиру, скасування державної реєстрації на об'єкт нерухомого майна та витребування майна з чужого незаконного володіння, в якому просить суд визнати права власності на квартиру, скасування державної реєстрації на об'єкт нерухомого майна та витребування майна з чужого незаконного володіння від ТОВ «Перлина Нивок» на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 94,9 квадратних метрів (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2467543432200). Заява мотивована тим, що в листопаді 2022 року від ОСББ будинку, позивачу стало відомо про те, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності за квартирою АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 було зареєстроване за ТОВ «Перлина Нивок» (код за ЄДРПОУ 44527921). Представник позивача зазначає, що 15 січня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «АРТЕМ-БАНК» укладено договір № 31 про участь у фонді фінансування будівництва, у відповідності до умов якого Довіритель прийняв на себе зобов'язання передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність об'єкта інвестування, а Управитель прийняв на себе зобов'язання після введення об'єкта будівництва в експлуатацію, закріпити за довірителем об'єкт інвестування та передати відповідні документи, які підтверджують права Довірителя. В подальшому ТОВ «АРТЕМ-БАНК» перейменовано в ПАТ «АРТЕМ-БАНК». На виконання умов Договору № 31 від 15 січня 2008 року ОСОБА_1 було сплачено Управителю грошові кошти в розмірі 527 169,50 грн., про що ПАТ «АРТЕМ-БАНК» видало довідку № 31 від 28 лютого 2012 року. 08 грудня 2010 року між ПАТ «АРТЕМ-БАНК» та ОСОБА_1 укладено Договір відступлення майнових прав № 31, у відповідності до умов якого Управитель відступив Довірителю майнові права на об'єкт інвестування, а саме: на квартиру АДРЕСА_1 . У відповідності до п. 2.3.10 Договору № 31 від 15 січня 2008 року після введення об'єкта будівництва в експлуатацію, в якому знаходиться об'єкт інвестування, Довіритель був зобов'язаний підписати з Забудовником акт прийому-передачі об'єкта інвестування. На виконання п. 2.3.10 Договору № 31 від 15 січня 2008 року між ОСОБА_1 та Забудовником - Приватним підприємством «ПІД КЛЮЧ» (код за ЄДРПОУ 33020013) було складено Акт приймання-передачі квартири від 22 серпня 2012 року. На підтвердження закріплення об'єкту інвестування та конкретну кількість квадратних метрів за ОСОБА_1 ВАТ «АРТЕМ-БАНК» видано свідоцтво про участь у ФФБ виду А за програмою КП «Житомирбудзамовник» (Договір № 31 від 15 січня 2008 року). На підставі даних щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Представником зазначено, що довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування. Отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування довіритель надає забудовнику для подальшого оформлення права власності на закріплений за ним об'єкт інвестування. Для оформлення правовстановлюючих документів забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об'єкта інвестування. Представник позивача зазначає, що враховуючи вищевикладене, ОСОБА_1 є єдиним інвестором та законним власником вказаної квартири, а враховуючи виконання умов договору про участь у ФФБ та додержання порядку одержання об'єкту інвестування та передачі майнових прав, жодна інша особа не могла володіти майновими правами на спірну квартиру. Дійсність свідоцтва серія САЕ № 807113 від 07 листопада 2012 року підтверджується відповіддю КП «Житло-сервіс» № 110/306.1343 від 26 грудня 2022 року, в якому зазначено, що на підставі наказу від 30 жовтня 2012 року № 1651-С/КІ Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації видано свідоцтво про право власності від 07 листопада 2012 року САЕ № 807113 на квартиру АДРЕСА_1 на ім'я ОСОБА_1 . Представником також зазначено, що ОСОБА_1 повністю набула права на об'єкт інвестування (Договір про відступлення майнових прав № 31 від 08 грудня 2010 року), сплатила грошові кошти за об'єкт інвестування (Довідка ПАТ «АРТЕМ-БАНК» від 28 лютого 2012 року), здійснила звірку вимірів фактичної площі (акт від 28 лютого 2012 року) фактично прийняла квартиру (Акт приймання передачі квартири від 22 серпня 2012 року згідно з договором № 31 від 15 січня 2008 року), передала забудовнику документи для оформлення права власності на об'єкт нерухомого майна (Акт прийому-передачі документів), та одержала правовстановлюючий документ (свідоцтво про право власності серія САЕ № 807113 від 07 листопада 2012 року) та є єдиним інвестором та законним власником. У зв'язку із тим, що 02.11.2021 Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме квартиру № 155 запис право власності на квартиру АДРЕСА_1 зазначено ТОВ «Перлина Нивок» на підставі договору купівлі-продажу квіртири, серія та номер 918, що і стало підставою звернення до суду.
Провадження у справі відкрито 09.02.2023, відповідно до положень ст.ст. 19, 274 ЦПК України вирішено питання про її розгляд за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 08.06.2023 залучено до участі в справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест».
В судовому засіданні представник позивача підтримав позов, просив його задовольнити в повному обсязі, не заперечував щодо ухвалення заочного рішення.
Представник відповідача заперечував щодо задоволення позову у зв'язку із його безпідставністю.
Представник третьої особи також в судове засідання не з'явився про день та час його проведення повідомлявся належним чином. Пояснення по суті позову в адресу суду подано не було.
Вислухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, та надавши належну оцінку наявним доказам, суд приходить до наступних висновків.
Встановлено, що 15 січня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «АРТЕМ-БАНК» укладено договір № 31 про участь у фонді фінансування будівництва, у відповідності до умов якого Довіритель прийняв на себе зобов'язання передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність об'єкта інвестування, а Управитель прийняв на себе зобов'язання після введення об'єкта будівництва в експлуатацію, закріпити за довірителем об'єкт інвестування та передати відповідні документи, які підтверджують права Довірителя.
В подальшому ТОВ «АРТЕМ-БАНК» перейменовано в ПАТ «АРТЕМ-БАНК».
На виконання умов Договору № 31 від 15 січня 2008 року ОСОБА_1 було сплачено Управителю грошові кошти в розмірі 527 169,50 грн., про що ПАТ «АРТЕМ-БАНК» видало довідку № 31 від 28 лютого 2012 року.
08 грудня 2010 року між ПАТ «АРТЕМ-БАНК» та ОСОБА_1 укладено Договір відступлення майнових прав № 31, у відповідності до умов якого Управитель відступив Довірителю майнові права на об'єкт інвестування, а саме: на квартиру АДРЕСА_1 .
У відповідності до п. 2.3.10 Договору № 31 від 15 січня 2008 року після введення об'єкта будівництва в експлуатацію, в якому знаходиться об'єкт інвестування, Довіритель був зобов'язаний підписати з Забудовником акт прийому-передачі об'єкта інвестування.
На виконання п. 2.3.10 Договору № 31 від 15 січня 2008 року між ОСОБА_1 та Забудовником - Приватним підприємством «ПІД КЛЮЧ» (код за ЄДРПОУ 33020013) було складено Акт приймання-передачі квартири від 22 серпня 2012 року.
У відповідності до ст. 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.
У відповідності до ст. 15 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» при укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об'єкт інвестування з переліку незакріплених за іншими довірителями об'єктів інвестування, що є у пропозиції управителя. Цей об'єкт інвестування управитель має закріпити за довірителем на умовах Правил ФФБ.
При внесенні коштів довірителем до ФФБ управитель зобов'язаний закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці цього об'єкта інвестування та одночасно внести відповідну інформацію до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ. Право вимоги на відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта інвестування виникає у довірителя з моменту передачі коштів в управління управителю ФФБ.
На підтвердження закріплення об'єкту інвестування та конкретну кількість квадратних метрів за ОСОБА_1 ВАТ «АРТЕМ-БАНК» видано свідоцтво про участь у ФФБ виду А за програмою КП «Житомирбудзамовник» (Договір № 31 від 15 січня 2008 року).
У відповідності до ст. 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» після введення об'єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування, отримані від органів, що здійснюють реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об'єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта.
На підставі даних щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування.
Отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування довіритель надає забудовнику для подальшого оформлення права власності на закріплений за ним об'єкт інвестування.
Для оформлення правовстановлюючих документів забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об'єкта інвестування.
Враховуючи вищевикладене, ОСОБА_1 є єдиним інвестором та законним власником вказаної квартири, а враховуючи виконання умов договору про участь у ФФБ та додержання порядку одержання об'єкту інвестування та передачі майнових прав, жодна інша особа не могла володіти майновими правами на спірну квартиру.
Дійсність свідоцтва серія САЕ № 807113 від 07 листопада 2012 року підтверджується відповіддю КП «ЖИТЛО-СЕРВІС» № 110/306.1343 від 26 грудня 2022 року, в якому зазначено, що на підставі наказу від 30 жовтня 2012 року № 1651-С/КІ Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації видано свідоцтво про право власності від 07 листопада 2012 року САЕ № 807113 на квартиру АДРЕСА_1 на ім'я ОСОБА_1 .
Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
ОСОБА_1 повністю набула права на об'єкт інвестування, сплатила грошові кошти за об'єкт інвестування, здійснила звірку вимірів фактичної площі, що підтверджується договором про відступлення майнових прав № 31 від 08 грудня 2010 року, довідкою ПАТ «АРТЕМ-БАНК» від 28 лютого 2012 року, актом від 28 лютого 2012 року (копії: договору, довідки, актів наявні в матеріалах справи).
Згідно Акту приймання передачі зазначеної квартири від 22 серпня 2012 року фактично прийняла квартиру та передала забудовнику документи для оформлення права власності на об'єкт нерухомого майна (Акт прийому-передачі документів),
Відповідно до свідоцтва про право власності серія САЕ № 807113 від 07 листопада 2012 року ОСОБА_1 є єдиним інвестором та законним власником.
В листопаді 2022 року від ОСББ будинку, позивачу стало відомо про те, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності за квартирою АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 було зареєстроване за ТОВ «Перлина Нивок» (код за ЄДРПОУ 44527921).
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).
Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).
Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).
Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об'єкт інвестування, які після завершення будівництва об'єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об'єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об'єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
Вказані вище висновки підтверджені Великою Палатою Верховного Суду та відображені в постанові від 14 вересня 2021 року по справі № 359/5719/17.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно встановлено, що відомості щодо спірної квартири були вперше внесені до реєстру 24 вересня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин Анастасією Сергіївною на підставі наступних документів (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер рішення 60657749 від 29.09.2021 року): технічного паспорту, серія та номер: TI01:2537-2889-5677-3975, виданого 14.09.2021; документів забудовника, що подавались для реєстрації прав; акту приймання-передачі майнових прав, серія та номер: бн, виданого 23.04.2015, (видавник: ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА»); довідки, серія та номер: 153, виданої 23.04.2015 (видавник: ТОВ «ПІД-КЛЮЧ»); договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 198/155/щ від 17.04.2015, (видавник: ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА»).
02 листопада 2021 року вказана вище квартира була придбана відповідачем, що підтверджується договором купівлі-продажу був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ляхар Оленою Михайлівною (рішення про реєстрацію прав 61312041 від 02.11.2021 року), який міститься в матеріалах справи.
З матеріалів справи вбачається, що первинна реєстрація права власності в реєстрі речових прав на нерухоме майно на спірний об'єкт відбулася на підставі рішення приватного нотаріуса Київського МНО Литвин А.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 44217600 від 24.09.2021. Рішення прийняте на підставі правочинів, виданих ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА», а саме: Акт приймання-передачі майнових прав, серія та номер: б/н, виданий 23.04.2015, видавник: ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА»; договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 198/155/щ, виданий 17.05.2015, видавник: ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА».
Відповідно до пункту 1.1. договору № 198/155/щ від 17.04.2015 його предметом є «Майнові права на технічне приміщення». Пунктом 1.2. договору вже передбачено, що об'єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним Договором є квартира за адресою: АДРЕСА_3 . Так само в п. 1.5. знову згадується технічне приміщення.
При цьому, в розділі «Терміни та їх визначення» зазначено, що майнові права - це всі права на Об'єкт нерухомості, які належать Продавцю на підставі Договору про заміну сторони у зобов'язанні від 26 квітня 2012 року між КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» та полягають у праві продавця набути право власності на Об'єкт нерухомості після введення Об'єкту капітального будівництва в експлуатацію та оформлення відповідних правовстановлюючих документів.
У той же час, реалізація житлових та нежитлових приміщень, у житловому комплексі по АДРЕСА_4 , здійснювалась через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14.12.2007 між ТОВ «АРТЕМ-БАНК», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої, договору № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об'єкту по АДРЕСА_4 .
Згідно ст. 13 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» система функціонування ФФБ передбачає в тому числі: укладання управителем ФФБ договору з довірителем про участь у ФФБ; внесення довірителем коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ; закріплення управителем за довірителем обраного ним об'єкта інвестування, що є підтвердженням замовлення на спорудження цього об'єкта інвестування як складової частини об'єкта будівництва; відкриття управителем рахунку довірителю у системі обліку прав вимоги довірителів ФФБ; передачу управителем довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об'єкти інвестування, майнових прав на ці об'єкти інвестування за договором про уступку майнових прав; здійснення довірителем остаточних розрахунків з управителем за даними щодо фактичної площі об'єктів інвестування; набуття довірителями у власність закріплених за ними об'єктів інвестування, припинення дій за договором про участь у ФФБ.
Статтею 14 цього Закону встановлено, що фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.
На момент укладення вказаного Договору про заміну сторони від 26.04.2012 майнові права на весь об'єкт будівництва по АДРЕСА_4 , в тому числі, на квартиру 155 в будинку, передано Управителю - ПАТ «АРТЕМ-БАНК».
В подальшому, майнові права на зазначену квартиру передані позивачу на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва від 15.01.2008.
Відповідно до правового висновку, відображеного в постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 18 лютого 2020 року в справі № 917/154/15, постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 06 лютого 2020 року в справі № 922/5787/15, постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 21 січня 2020 року в справі № 911/3883/16, постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 11 грудня 2019 року в справі 923/1382/16 та багатьох інших: «Преюдицію утворюють ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта».
Згідно з постановою Касаційного господарського суду Верховного Суду від 21 січня 2020 року в справі № 911/3883/16: «Преюдиціальність - обов'язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки вони вже встановлені у рішенні чи вироку і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Преюдиціальне значення мають рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини».
Як вбачається з матеріалів справи, питання законності реалізації житлових приміщень в об'єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_4 досліджувалось під час розгляду справи № 04/01/5026/1089/2011 та було встановлене постановою Північного апеляційного господарського суду від 01.07.2020 та постановою Верхового Суду від 11.11.2020.
Так вказаними судовими рішеннями, зокрема, встановлено, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по АДРЕСА_4 могла здійснюватися виключено через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14.12.2007 між ТОВ «Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник» як забудовником, з іншої, договору № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва використанням коштів фонду фінансування виду А за програмою будівництва об'єкту.
Також зазначеними рішеннями суду встановлено, що ані Управлінням державної охорони України (замовник) та КП «Житомирбудзамовник» (забудовник), ні ПП «ПІД-КЛЮЧ» (генеральний підрядник) та всі інші підрядники які брали участь у будівництві об'єкту, інші фізичні або юридичні особи не могли придбати майнові права на об'єкти нерухомості, інакше як через фонд фінансування будівництва і лише за умови здійснення інвестування.
Таким чином, ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» не могло мати і не мало майнових прав на об'єкт інвестування та не могло їх передати жодній фізичній чи юридичній особі.
Як зазначено вище первинне внесення відомостей до Реєстру речових прав на нерухоме майно відбулося лише 24 вересня 2021 року, тобто вже після набуття усіх прав на спірну квартиру позивачем.
З відповіді Національного банку України від 25 травня 2023 року № 24-0006/36771 вбачається, що згідно з протоколом засідання Правління АТ «АРТЕМ-БАНК» від 14.12.2007 № 36 було створено ФФБ виду А по фінансуванню будівництва житла в м. Києві за програмою будівництва об'єкту по АДРЕСА_4 (пункт 1 Запиту).
У той же час, згідно з Актом прийому-передачі документів від 04.06.2018 № 4 ФФБ виду А за програмою будівництва об'єкта по АДРЕСА_4 , на виконання вимог рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2017 у справі № 910/17791/17 за позовом ТОВ «ВБК «МРІЯ» до АТ «АРТЕМ-БАНК» про зміну Управителя ФФБ, справи довірителів, у тому числі ОСОБА_1 (на 26 сторінках) були передані АТ «АРТЕМ-БАНК» до нового управителя - ТОВ «ФК «НЕРУХОМІСТЬ-ІНВЕСТ».
Таким чином, дійсним управителем ФФБ виду А за програмою будівництва об'єкта по АДРЕСА_4 з 04.06.2018 року є ТОВ «ФК «НЕРУХОМІСТЬ-ІНВЕСТ».
ТОВ «ФК «НЕРУХОМІСТЬ-ІНВЕСТ» як дійсним управителем ФФБ виду А по фінансуванню будівництва житла в м. Києві за програмою будівництва об'єкту по АДРЕСА_4 додатково підтверджено факт інвестування ОСОБА_1 в будівництво квартири № 155 та набуття нею прав на спірну квартиру на законних підставах.
Таким чином, власником спірного нерухомого майна є ОСОБА_1 , що повністю доведено матеріалами справи.
Під час розгляду справи не було встановлено обставин, які б свідчили про прийняття ОСОБА_1 рішень про відчуження спірного майна не приймалося.
Волевиявлення законного власника на відчуження спірного майна не було, а отже право власності позивача на згадане майно не припинялося. Таким чином, інші особи, окрім власника майна, не мали право відчужувати спірну квартиру. Відповідач придбав вказану квартиру у особи, яка не мала права її відчужувати, тому таке майно підлягає витребуванню від ТОВ «Перлина Нивок» на користь ОСОБА_1 на підставі п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України.
ОСОБА_1 стала власником квартири АДРЕСА_1 на підставі Договору про участь у фонді фінансування будівництва № 31, укладеного 15 січня 2008 з ТОВ«АРТЕМ-БАНК» як управителем.
За цим договором ОСОБА_1 передала управителю в управління грошові кошти з метою отримання у власність об'єкта інвестування. Управитель прийняв від позивача кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та передав ОСОБА_1 об'єкт інвестування.
Згідно зі ст. 2 Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Аналогічну позицію викладено у постанові Верховного Суду від 10.05.2018 у справі №910/15993/16.
Таким чином, саме факт придбання позивачем зазначеної квартири обумовлює виникнення права власності на неї. Державна реєстрація прав власності за ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА» сама по собі не створює правових підстав для набуття права власності на квартиру останнім.
Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об'єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об'єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об'єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об'єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об'єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).
Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.
Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування.
У той же час, реалізація житлових та нежитлових приміщень, у житловому комплексі по АДРЕСА_4 , здійснювалась через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14.12.2007р. між ТОВ «Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої, договору № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А.
Згідно ст. 13 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» система функціонування ФФБ передбачає в тому числі: укладання управителем ФФБ договору з довірителем про участь у ФФБ; внесення довірителем коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ; закріплення управителем за довірителем обраного ним об'єкта інвестування, що є підтвердженням замовлення на спорудження цього об'єкта інвестування як складової частини об'єкта будівництва; відкриття управителем рахунку довірителю у системі обліку прав вимоги довірителів ФФБ; передачу управителем довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об'єкти інвестування, майнових прав на ці об'єкти інвестування за договором про уступку майнових прав; здійснення довірителем остаточних розрахунків з управителем за даними щодо фактичної площі об'єктів інвестування; набуття довірителями у власність закріплених за ними об'єктів інвестування, припинення дій за договором про участь у ФФБ.
Статтею 14 даного Закону встановлено, що фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.
В подальшому, майнові права на зазначену квартиру передані Позивачу як довірителю на підставі договору №31 про участь у фонді фінансування будівництва від 15 січня 2008 року.
Отже, суд дійшов висновку, що майнові права на спірну квартиру належать позивачу та не могли бути предметом цивільно-правових угод, укладених між ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА».
У зв'язку із викладеним, суд відхиляє доводи відповідача про правомірність набуття права власності на квартиру ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА».
Частинами першою, другою і четвертою статті 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до частин першої і третьої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з частинами першою і п'ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до ч. 2 ст. 228 ЦК України, правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Згідно з ст. 6 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" об'єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна. Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном. Майно, набуте управителем у результаті управління, включається до складу отриманого в управління майна.
Реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі за адресою: АДРЕСА_4 могла здійснювалась виключно через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного між ТОВ«АРТЕМ-БАНК» як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник» як забудовниками з іншої договору від 14.12.2007 №1 Про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А.
На виконання Договору № 31 від 15 січня 2008 року про участь у фонді фінансування будівництва 08 грудня 2010 року між ПАТ «АРТЕМ-БАНК» та ОСОБА_1 укладено Договір відступлення майнових прав № 31, у відповідності до умов якого Управитель відступив Довірителю майнові права на об'єкт інвестування, а саме: на квартиру АДРЕСА_1 .
Таким чином, майнові права тотожні праву власності на спірну квартиру належать виключно ОСОБА_1 , як довірителю, що повністю виконала зобов'язання щодо оплати вартості квартири за договором про участь у фонді фінансування будівництва.
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
За ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Нормою ст. 658 ЦК встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.
З цього випливає і те, що Договір №198/155/щ купівлі-продажу майнових прав від 17 квітня 2015 року порушують публічний порядок, оскільки ці правочини спрямовані на порушення майнових прав дійсного власника квартири - ОСОБА_1 .
Аналогічна позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17.
Статтею 330 ЦК України встановлено, що в разі, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно з пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати, власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника не з його волі.
Таким чином, статями 330, 387, 388 ЦК України визначені умови та підстави, за наявності яких, майно яке вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, може бути витребуване від набувача.
Згідно з вимогами вищенаведених норм право власності на майно, яке було відчужене поза межами волі власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
Статтею 396 ЦК України встановлено, що особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права відповідно до положень глави 29 ЦК України, в тому числі і на витребування цього майна від добросовісного набувача.
Таку позицію відображено зокрема в постанові Верховного Суду України, від 29.06.2016 в справі № 6-1376цс16.
Позивач набув право володіння та право користування спірною квартирою, і відповідно, право на захист цих прав.
На наявність права власника на майно не впливає також і та обставина, що воно було предметом угод відчуження, укладених іншими особами, оскільки дійсний власник не був стороною цих угод, а ст. 346 ЦК України не передбачає припинення права власності дійсного власника в зв'язку з реєстрацією майна за іншими особами під час його неодноразового перепродажу, що відбувалося без участі та поза межами волі дійсного власника.
Така правова позиція викладена Верховним Судом України у постановах від 17.10.2011 у справі № 5002-8/5447-2010, від 11.02.2015 у справі № 6-1цс15 та від 24.06.2015 у справі № 6-535цс15.
Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14, захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред'явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
Аналогічна позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13.
У вказаній постанові Верховний Суд зазначає, що задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Таким чином, власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.
Для витребування майна оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, визнання права власності на спірне майно не є ефективним способом захисту прав; при цьому позивач у межах розгляду справи про витребування майна з чужого володіння вправі посилатися, зокрема, на незаконність рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування, без заявлення вимоги про визнання його недійсним; таке рішення за умови його невідповідності закону не тягне правових наслідків, на які воно спрямоване. Подібні за змістом висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 1 та 15 жовтня 2019 року у справах № 911/2034/16 та № 911/3749/17, від 19 листопада 2019 року у справі № 911/3680/17.
Так, від добросовісного набувача, який оплатно придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати це майно лише в разі, якщо майно було загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння, або викрадене, або вибуло з їхнього володіння іншим шляхом не з їхньої волі (ч. 1 ст. 388 ЦК України).
Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно.
Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача, а не зобов'язує відповідача повернути це майно власникові.
Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.
За таких обставин, суд дійшов висновку, що витребування спірної квартири з чужого незаконного володіння в даних правовідносинах є належним та ефективним способом захисту порушених прав.
Інші позовні вимоги не забезпечують ефективність захисту порушених прав позивача, а тому у їх задоволенні слід відмовити.
У поясненнях відповідача наводиться твердження про те що спірна квартира могла бути реалізована не лише управителем а й іншими особами. В той же час, відповідачем не надано будь-яких доказів повернення управителем майнових прав на спірну квартиру ТОВ «Під Ключ».
Враховуючи приписи ст. 388 ЦК України, вказана вище квартира придбана ТОВ «Перлина Нивок» у особи яка не мала права її відчужувати. Зазначене майно також вибуло з володіння позивача не з її волі.
Відповідно до ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, тобто обов'язок доказування покладений на сторони.
За нормами ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 89 ЦПК України).
Відповідно до п.6 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18 грудня 2009 року № 14 «Про судове рішення у цивільній справі», враховуючи принцип безпосередності судового розгляду, рішення може бути обґрунтоване лише доказами, одержаними у визначеному законом порядку та дослідженими в судовому засіданні.
Повно та всебічно з'ясувавши обставини справи, оцінивши зібрані у справі докази, зважаючи на встановлені під час розгляду справи обставини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ґрунтуються на вимогах закону, обставини справи підтверджені певними засобами доказування, а тому позовна заява підлягає задоволенню частково з вищевикладених підстав.
На підставі ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 5 272 (п'ять тисяч двісті сімдесят дві) гривні 33 копійки.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 259, 265, 268, 273, 353-355 ЦПК України, ст. ст. 202-203, 215, 317, 319, 328, 330-331, 346, 387-388, 396, 658 ЦК України, суд -
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок», треті особи, які не заявляють самостійних вимог: Публічне акціонерне товариство «Артем-Банк», Приватне підприємство «Під Ключ», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест», про визнання права власності на квартиру, скасування державної реєстрації на об'єкт нерухомого майна та витребування майна з чужого незаконного володіння задовольнити частково.
Витребувати від Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок» (ЄДРПОУ: 44527921, адреса: 02094, Україна, місто Київ, вулиця Червоноткацька, будинок, 61) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_5 ) квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2467543432200).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок» (ЄДРПОУ: 44527921, адреса: 02094, Україна, місто Київ, вулиця Червоноткацька, будинок, 61) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_5 ) судовий збір у розмірі 5 272, 33 грн.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду, в порядку ст.ст. 353-357 ЦПК України з урахуванням п. 15.5. Перехідних положень цього Кодексу протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення .
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя: