8-й під'їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"19" листопада 2025 р. Справа № 922/3240/25
Господарський суд Харківської області у складі:
суддя Байбак О.І.
при секретарі судового засідання Пугачові Д.І.
розглянувши клопотання Товариства з додатковою відповідальністю "Харківський завод електромонтажних виробів № 1" (вх. № 25432 від 03.11.2025) про призначення експертизи, подане у справі
за позовом Харківської міської ради (адреса: 61003, м. Харків, м.-н, Конституції, буд. 7; код ЄДРПОУ 04059243)
до Товариства з додатковою відповідальністю "Харківський завод електромонтажних виробів № 1" (адреса: 61177, м. Харків, вул. Золочівська, буд. 1; код ЄДРПОУ 01412791)
про стягнення 4727617,47 грн.
за участю представників сторін:
позивача - Жилко С. Е. (посвідчення № 2663 дійсне до 31.12.2025);
відповідача - Субочев С. Ю. (ордер серії АН № 1783297 від 20.09.2025).
Харківська міська рада (далі - позивач) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою, в якій просить суд стягнути з Товариства з додатковою відповідальністю "Харківський завод електромонтажних виробів № 1" (далі - відповідач) 4727617,47 грн заборгованості за період з 01.01.2020 по 25.07.2021.
Позов обґрунтовано з посиланням на порушення відповідачем умов договору оренди землі б/н від 12.04.2013 щодо своєчасної та повної сплати орендних платежів.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 08.09.2025 позовну заяву Харківської міської ради залишено без руху; надано останньому п'ятиденний строк з дня вручення копії даної ухвали для усунення недоліків позовної заяви; визначено спосіб усунення недоліків.
Позивач звернувся до суду з заявою про усунення недоліків (вх. № 20920 від 12.09.2025).
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 12.09.2025 відкрито провадження у справі; постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 08.10.2025.
Підготовче засідання неодноразово відкладалось.
Відповідач звернувся до суду з клопотанням (вх. № 25432 від 03.11.2025), в якому просить суд призначити у справі № 922/3240/25 судову комплексну інженерно-екологічну та економічну експертизу, на вирішення якої поставити запропоновані питання :
- чи підтверджується наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки загальною площею 7, 5814 га ( в т.ч. під забудовою 2,9429 га інших угідь 4, 6385 га) за адресою м. Харків, вул. Золочівська, 1, кадастровий номер 6310137200:12:013:0021 щодо зони залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м, та які негативні наслідки впливу можуть мати вказані інженерно-геологічні умови на можливість використання земельної ділянки за адресою м. Харків, вул. Золочівська, 1, кадастровий номер 6310137200:12:013:0021 за відповідним цільовим та функціональним призначенням?;
- чи у відповідності до чинних нормативно-правових актів та умов договору оренди землі від 12.04.2013 Харківською міською радою розраховано розмір заборгованості із орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 7,5814 га ( в т.ч. під забудовою 2,9429 га інших угідь 4, 6385 га) за адресою м. Харків, вул. Золочівська, 1, кадастровий номер 6310137200:12:013:0021 за період з 01.01.2020 по 25.07.2021?;
- чи підтверджується документально сума (розмір) та підстави виникнення заборгованості із орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 7, 5814 га ( в т.ч. під забудовою 2,9429 га інших угідь 4,6385 га) за адресою м. Харків, вул. Золочівська, 1, кадастровий номер 6310137200:12:013:0021 за період з 01.01.2020 по 25.07.2021 за договором оренди землі від 12.04.2013 у розмірі 4727617,47 грн згідно матеріалів судової справи?;
- який розмір орендної плати мало сплачувати Товариства з додатковою відповідальністю “Харківський завод електромонтажних виробів № 1» за користування земельною ділянкою загальною площею 7,5814 га (в т.ч. під забудовою 2,9429 га інших угідь 4,6385 га) за адресою м. Харків, вул. Золочівська, 1, кадастровий номер 6310137200:12:013:0021 за період з 01.01.2020 по 25.07.2021 відповідно до умов договору оренди землі від 12.04.2013 та чинного законодавства?
Подане клопотання обґрунтовано з посиланням на те, що у скерованому позові позивачем, на думку відповідача, не представлено жодних обґрунтувань та розрахунків виниклої заборгованості, в тому числі із дотриманням умов договору, Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженого згідно до рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 (зі змінами та доповненнями) та інших діючих нормативно-правових актів, які регулюють порядок обрахунку та справляння орендної плати за користування земельними ділянками комунальної форми власності у м. Харкові. В той же час відповідач наголошує, що ним здійснено розрахунок орендної плати та здійснено її сплату за 2020-2021 рік у повному відповідному розмірі із дотриманням положень укладеного договору, а також з урахуванням коефіцієнтів індексації НГО.
Таким чином, з метою перевірки вимог Позивача та підтвердження доводів Відповідача щодо неправомірності вимог Позивача та недоведеності здійсненого ним розрахунку заборгованості із орендної плати, відповідач вважає необхідним призначення судової комплексної інженерно-екологічної та економічної експертизи
У підготовче засідання 19.11.2025 прибули представники сторін.
Представник відповідача наполягає на задоволенні поданого клопотання про призначення судової експертизи та зупинення провадження у справі на час її проведення.
Представник позивача заперечив проти поданого відповідачем клопотання про призначення судової експертизи.
Розглянувши подане клопотання (вх. № 25432 від 03.11.2025), суд зазначає.
Статтею 99 ГПК України передбачено, що суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов:
1) для з'ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо;
2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.
У разі необхідності суд може призначити декілька експертиз, додаткову чи повторну експертизу. При призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд. З урахуванням обставин справи суд має право визначити експерта чи експертну установу самостійно. У разі необхідності може бути призначено декілька експертів для підготовки одного висновку (комісійна або комплексна експертиза). Питання, з яких має бути проведена експертиза, що призначається судом, визначаються судом. Учасники справи мають право запропонувати суду питання, роз'яснення яких, на їхню думку, потребує висновку експерта. У разі відхилення або зміни питань, запропонованих учасниками справи, суд зобов'язаний мотивувати таке відхилення або зміну. Питання, які ставляться експерту, і його висновок з них не можуть виходити за межі спеціальних знань експерта.
Згідно з ст. 100 ГПК України, про призначення експертизи суд постановляє ухвалу, в якій зазначає підстави проведення експертизи, питання, з яких експерт має надати суду висновок, особу (осіб), якій доручено проведення експертизи, перелік матеріалів, що надаються для дослідження, та інші дані, які мають значення для проведення експертизи. Якщо суд доручає проведення експертизи кільком експертам чи експертним установам, суд в ухвалі призначає провідного експерта або експертну установу. В ухвалі про призначення експертизи суд попереджає експерта про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок та за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов'язків.
У даному випадку, як свідчить заявлений позов, його предметом є вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача суми заборгованості у загальному розмірі 4727617,47 грн за період з 01.01.2020 по 25.07.2021, яка виникла на підставі умов договору оренди землі б/н від 12.04.2013.
При цьому позивач посилається на те, що рішенням 25 сесії ХМР 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 “Про затвердження “Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» затверджено технічну документацію про нормативно грошову оцінку земель м. Харкова, яка застосовується автоматично до умов договору з 01.01.2020.
Згідно з витягом з технічної документації з НГО земельної ділянки №3047/176-20 від 23.04.2020, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становила 156956406 грн, а тому, на думку позивача, відповідач у відповідності до абз. 2 п. 9 додаткової угоди від 01.10.2014 до договору мав сплачувати орендну плату із розрахунку 3% від НГО, а саме від 156956406 грн.
Разом з тим, як стверджує відповідач, позивач не надає жодних розрахунків, здійснених у відповідності до Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради № 41/08 від 27.02.2008; не вказує на те, які коефіцієнти останнім застосовано відповідно до Положення при розрахунку; не вказує чому має застосовуватись витяг з НГО за 2020 рік, у якому вказано невідповідний вид цільового використання земельної ділянки із невідповідним коефіцієнтом виду цільового використання, відмінним від умов укладеного договору та рішення позивача, та витягу НГО за 2016 рік, положення якого за домовленістю сторін мали застосовуватись до 01.03.2021; який розмір НГО застосується на період будівництва, а який на період експлуатації; чому вказаний витяг з НГО за квітень 2020 має застосовуватись для розрахунку орендної плати за 2021 рік.
Таким чином, обґрунтованість розміру здійснених позивачем розрахунків, які містить позовна заява, має істотне значення для розгляду даної справи, відповідно вирішення цього питання може підтвердити або спростовувати правомірність та обґрунтованість суми заявленого позову.
Разом з тим суд констатує, що визначальним для ухвалення законного та обґрунтованого рішення є саме вирішення питання стосовно правильності та правомірності визначення розміру орендної плати за земельну ділянку, яка підлягала сплаті відповідачем у період з 01.01.2020 по 25.07.2021
З цього приводу судом враховується, що Рішенням 4 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 24.02.2016 №137/16 «Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об'єктів» було Дозволено Відповідачу реконструкцію нежитлових будівель без зміни їх функціонального призначення. Встановлено часткову зміну виду використання земельної ділянки: для реконструкції нежитлових будівель без зміни їх функціонального призначення до 01.03.2021 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації на строк обумовлений договором оренди землі від 01.08.2013 №2123727.
В межах спірного періоду у цій справі, з 01.01.2020 по 25.07.2021 умови Договору щодо розміру та порядку розрахунку орендної плати були регламентовані пунктом 5 та 9 Договору, в редакції, що діяла згідно додаткової угоди від 06.06.2016 року, бо з 06.06.2016 року сторонами було узгоджено зокрема пункт 5 та 9 викласти у новій редакції, а саме:
Пункт 5. - на період будівництва розмір НГО земельної ділянки згідно з витягом №619/16 від 12.04.2016 становить 34 702 342 грн. (тридцять чотири мільйони сімсот
дві тисячі триста сорок дві гривні). Вид цільового використання земельної ділянки - для реконструкції нежитлових будівель без зміни їх функціонального призначення.
- на період експлуатації НГО земельної ділянки згідно з витягом №1600/14 від 08.07.2014 становить 46 533 117 грн., а з урахуванням коефіцієнтів індексації за 2014, 2015 рік становить: 83 285 764 гривень. (вісімдесят три мільйони двісті вісімдесят п'ять тисяч сімсот шістдесят чотири гривні). Вид цільового використання - для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель.
Пункт 9. - Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік на період будівництва згідно з розрахунком №498 від 14.04.2016 становить: 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає: 1041070,26 грн на рік
Розмір орендної плати на період будівництва в місяць складає: 86 755, 96 грн.
Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік на період експлуатації згідно з розрахунком №499/16 від 14.04.2016 становить:
3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає: 2498572,92 грн на рік
Розмір орендної плати на період будівництва в місяць складає: 208 214, 31 грн.
Відповідно до пункту 13 Договору (в редакції, що діяла на момент спірних правовідносин) визначено, що розмір орендної плати переглядається в разі:
- Зміни умов господарювання, передбачених договором;
- Зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації нормативно грошової оцінки, визначеної законодавством;
- Зміни нормативної грошової оцінки
- Внаслідок інфляції щорічно;
- Погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;
- В інших випадках передбачених законодавством.
Пункт 15. Земельна ділянка передається в оренду для реконструкції нежитлових будівель без зміни їх функціонального призначення до 01.03.2021 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації.
Укладанню вищевказаної додаткової угоди та визначення відповідних істотних умов щодо розміру орендної плати також кореспондували (прямо зазначено у додатковій угоді) умови Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затверджене 19 сесією Харківської міськради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 (в редакції чинній на момент укладання додаткової угоди від 06.06.2016), яким визначалось, що:
«3.1. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін на підставі вимог чинного законодавства, цього Положення та зазначається у договорі оренди земельної ділянки.
3.7. Для земельних ділянок, які надаються для будівництва та експлуатації об'єкту містобудування, орендна плата визначається окремо на період будівництва і на період експлуатації об'єкту та зазначається в одному договорі оренди.
3.8. Розрахунок орендної плати здійснюється згідно з цим Положенням управлінням земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради (надалі - управління земельних відносин) на етапі підготовки відповідним виконавчим органом міської ради проекту рішення про надання земельної ділянки в оренду. Розрахунок робиться на підставі документів, наданих виконавчим органом або заявником.»
Відповідно до пунктів 1-3 розділу ІІ Порядку №489 в основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.
Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани територій, відомості з Державного земельного кадастру, дані інвентаризації земель та державної статистичної звітності.
Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах. Нормативна грошова оцінка всіх категорій земель та земельних ділянок населених пунктів (за винятком земель сільськогосподарського призначення та земельних ділянок водного фонду, що використовуються для риборозведення) визначається згідно з формулою Цн= В х Нп/Нк х Кф х Км, де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях); В - витрати на освоєння та облаштування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп - норма прибутку (6%); Нк - норма капіталізації (3%); Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки; Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки. Індексація нормативної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється відповідно до статті 289 Податкового кодексу України.
Вимогами статті 23 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Формування витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється на підставі наявних на дату його видачі в автоматизованій системі Державного земельного кадастру відомостей про земельну ділянку.
Відповідно до ч. 2 ст. 20 Земельного кодексу України віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення земельних ділянок здійснюється щодо:
земельних ділянок, якими розпоряджаються Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, - за рішенням відповідного органу; земельних ділянок приватної власності - їх власниками.
Частиною 3 статті 20 Земельного кодексу України категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.
Віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення земельних ділянок має відповідати Класифікатору та правилам його застосування (ч. 5 статті 20 Земельного кодексу України).
Відповідно до п. 1 додатку 58 до Порядку, об'єктами класифікації у Класифікаторі є земельні ділянки з певним видом їх цільового призначення в межах відповідних категорій земель та функціональних зон територій.
Вид цільового призначення земельної ділянки - визначений відповідно до встановлених законом вимог конкретний напрям використання земельної ділянки та її правовий режим в межах відповідної категорії земель та функціонального призначення територій.
Як вже зазначалось, Рішенням 4 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 24.02.2016 №137/16 «Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об'єктів» було Дозволено Відповідачу реконструкцію нежитлових будівель без зміни їх функціонального призначення. Встановлено часткову зміну виду використання земельної ділянки: для реконструкції нежитлових будівель без зміни їх функціонального призначення до 01.03.2021 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації на строк обумовлений договором оренди землі від 01.08.2013 №2123727.
Згідно з витягом з ДЗК №619/16 від 12.04.2016 №92-20.08-3-803/32-16 щодо нормативно грошової оцінки, який був застосований при розрахунку орендної плати при укладанні додаткової угоди №б/н від 06.06.2016, визначено коефіцієнт кф- 0.5.
За приписами укладеної додаткової угоди від 06.06.2016 року показники НГО на період будівництва, тобто до 01.03.2021, визначаються на підставі саме витягу з ДЗК №619/16 від 12.04.2016 №92-20.08-3-803/32-16 щодо нормативно грошової оцінки.
Таке обґрунтування є правомірним, адже в силу ст.ст. 91, 96 Земельного кодексу України, відповідач не міг використовувати до 01.03.2021 земельну ділянку за цільовим та функціональним призначенням у зв'язку із проведенням будівництва, за згодою власника земельної ділянки - Позивача.
У зв'язку із вищевикладеним, на думку відповідач, наданий Позивачем витяг з ДЗК за 2020 рік щодо нормативної грошової оцінки не може бути застосований як належний доказ для умов здійснення розрахунку орендної плати у період з 01.01.2020 по 01.03.2021 у розмірі 156 956 406 грн., в основі якої покладено коефіцієнт Кф - 1.2., тобто показник, що застосовується до умов нормального використання земельної ділянки за цільовим призначенням.
В той же час, за твердженням відповідача, при поданні позову позивач ігнорує приписи укладеного договору, і не доводить жодної обґрунтованості здійсненого у позові розрахунку орендної плати, тобто не визначено, який розмір НГО застосовується на період будівництва та реконструкції (з 01.01.2020 по 01.03.2021), а який на період експлуатації (з 01.03.2021 по 25.07.2021). При цьому, розбіжність визначення вказаної величини НГО, як бази розрахунку, складає майже в три рази.
Як зазначає позивач, за 01.01.2020-31.12.2020 відповідачем сплачено 1 012 000, 00 грн, а за 01.01.2021 - 25.07.2021 сплачено 1 247 474, 24 грн. орендної плати за землю.
Відповідач вважає, що вказані розрахунки зі сплати орендної плати здійснені належним чином та у повному обсязі із дотриманням умов Договору.
З огляду на викладені обставини суд вважає, що в даному випадку є необхідним проведення перевірки розрахунків із дотриманням положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженого згідно до рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 (зі змінами та доповненнями) із застосуванням понижуючих коефіцієнтів локальних факторів.
Відповідно до п. 1.1 Положення, Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, право розпорядження якими має Харківська міська рада (надалі - Положення) розроблено з метою створення єдиних організаційно-правових та економічних засад визначення та справляння орендної плати за земельні ділянки, орендодавцями яких згідно із земельним законодавством
виступає Харківська міська рада.
Базою для обчислення орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка надається в оренду. Нормативна грошова оцінка земель м. Харкова проводиться у відповідності з чинним законодавством України і підлягає затвердженню Харківською міською радою. Показники оцінки підлягають щорічного станом на 1 січня уточнення на коефіцієнт індексації відповідно до порядку, який затверджується Кабінетом Міністрів України.
2.4. Річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:
де: О=Ц*Б*К1*К2 Ц нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.;
Б єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);
К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних
умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення;
К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.
Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об'єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).
В той же час, як свідчить заявлений позов, в ньому позивач при розрахунку розміру орендної плати у 2020-2021 роках застосовує коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов - 1, що, на думку відповідача, є не правомірним.
29.05.2020 року Харківським державним інженерно-геологічним відділенням ДЕРЖАВНОГО ПІДПРИЄМСТВА "УКРАЇНСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ ГОЛОВНИЙ НАУКОВО-ДОСЛІДНИЙ І ВИРОБНИЧИЙ ІНСТИТУТ ІНЖЕНЕРНО-ТЕХНІЧНИХ І ЕКОЛОГІЧНИХ ВИШУКУВАНЬ УКРНДІІНТВ було надано експертний висновок (вих. №24 від 29.05.2020) щодо наявності складних інженерно-геологічних умов земельної
ділянки, наданої в оренду ТДВ відповідальністю «Харківський завод електромонтажних виробів № 1» за адресою: м. Харків, вул. Золочівська, 1, кадастровий номер: 6310137200:12:013:0021.
Згідно із експертним висновком рекомендовано застосовувати понижуючий коефіцієнт К1 на складність інженерно-геологічних умов за «наявністю ґрунтових вод на глибині до 2,0м». та доцільність використовувати коефіцієнт К1 при розрахунку орендної плати.
Таким чином, на думку відповідача, вказане відповідає необхідності застосування позивачем для розрахунку суми безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки коефіцієнту К1 0,73.
Вказаний висновок наявний у віданні Позивача.
Від так, на думку відповідача, відповідно до додатку до Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові від 27.02.2008 № 41/08, позивач повинен застосувати коефіцієнт умов використання земельної ділянки: зона залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м при будівництві або реконструкції будівель і споруд при рівнях відповідальності: нормальний та підвищений коефіцієнту К1 значення 0,73, чого позивачем зроблено не було.
Відповідач вказує, що аналогічний висновок щодо необхідності застосування К1 значення 0,73 також вказав Східний апеляційний господарський суд у справі № 922/2438/24 (922/4053/24) від 09.07.2025.
Варто зауважити, що відповідно до ч 4 ст. 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Вказаний коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов покликаний саме встановити певні пільги для орендарів, які не можуть використовувати повноцінно земельну ділянку за нормальних умов через обставини, за які він не відповідає.
Таким чином, Відповідач вважає, що при здійснені обрахунку орендної плати до спірного періоду також мають застосовуватись положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові від 27.02.2008 № 41/08 щодо застосування понижуючого коефіцієнту К1 - 0.73, однак безпідставно Позивачем не враховується.
Також на погляд суду, в даному випадку також є необхідність проведення перевірки правильності розрахунків сплати орендної плати за землю із дотриманням рішення 25 сесії ХМР 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» та рішення 32 сесії ХМР 7 скликання від 18.12.2019 №1908/19 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018».
Зокрема, в обґрунтування та підстави Позову позивач зазначає, що до договірних правовідносин, для розрахунку орендної плати підлягає застосуванню Рішенням 25 сесії ХМР 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» яким затверджено технічну документацію про нормативно грошову оцінку земель м. Харкова, яка, на думку Позивача, застосовується автоматично до умов Договору з 01.01.2020.
Тому, на думку Позивача, згідно витягу з технічної документації з НГО земельної ділянки від 23.04.2020 №3047/176-20, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становила 156 956 406 грн, а тому Відповідач у відповідності до абз. 2 п. 9 додаткової угоди від 01.10.2014 до Договору мав сплачувати орендну плату із розрахунку 3% від НГО, а саме від 156 956 406 грн.
З цього приводу судом враховується. Що Верховний Суд у постановах від 12.06.2019 у справі № 922/902/18, від 08.08.2019 у справі № 922/1276/18, від 01.10.2019 у справі № 922/2082/18, від 06.11.2019 у справі № 922/3607/18 неодноразово зазначав, що при стягненні коштів у розмірі орендної плати нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно (шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі), а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель і подальших деталізованих обрахунків.
Разом з тим, рішенням 32 сесії ХМР 7 скликання від 18.12.2019 №1908/19 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» було прийнято Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018.
Вказаний порядок, відповідно до преамбули вказаного рішення ХМР, прийнятий з метою удосконалення порядку визначення грошової оцінки земельних ділянок у місті Харкові для розрахунку розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди земельних ділянок, орендодавцем яких, згідно із земельним законодавством, виступає Харківська міська рада, та збільшення надходжень до бюджету від орендної плати за землю та земельного податку, згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018», на підставі Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, Законів України «Про оренду землі», «Про оцінку земель» та керуючись ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Харківська міська рада Пунктом 3 вказано рішення встановлено, що зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі, крім тих договорів оренди землі, що укладені за типовою формою, затвердженою рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 № 1554/19 «Про затвердження Положення про оренду землі в м. Харкові».
Пункт 1.1. порядку вказує, що Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 (далі - Порядок) розроблено на підставі Конституції України, Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, законів України «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про оцінку земель», «Про оренду землі», постанови Кабінету Міністрів України «Про порядок взаємодії органів виконавчої влади щодо обміну інформацією, необхідною для обчислення і справляння плати за землю» від 01.08.2006 № 1066, рішення 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018».
Зміна нормативної грошової оцінки земель міста Харкова відповідно до рішення Харківської міської ради є підставою для внесення змін до договорів оренди землі, крім договорів оренди землі, що укладені за типовою формою, затвердженою рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 № 1554/19 «Про затвердження Положення про оренду землі в м. Харкові».
Пунктом 2.2. Порядку визначено, що зміни до договору оренди землі щодо застосування нормативно-грошової оцінки оформлюються додатковою угодою.
З зазначеного вбачається, шо рішення 25 сесії ХМР 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» та рішення 32 сесії ХМР 7 скликання від 18.12.2019 №1908/19 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» в єдиному цілому є рішенням місцевої ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України та визначають умови застосування зміненої НГО в договорах укладених до 17.04.2019 (не за типовою формою).
І такі умови застосування НГО, як визначено у прийнятих Позивачем рішеннях, впроваджуються виключно додатковою угодою.
В той же час, матеріали справи не містять жодних доказів щодо укладання між сторонами спору будь-яких додаткових угод щодо застосування з 01.01.2020 року по 25.07.2021 зміненої нормативно грошової оцінки, як це передбачає відповідний Порядок, прийнятий самим Позивачем на виконання вимог чинного законодавства, в тому числі Податкового кодексу України, з метою впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова з 01.01.2020.
Крім того, важливе значення для розгляду даної справи є те, що договір оренди між Позивачем та Відповідачем укладений не за типовою формою, затвердженою рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 № 1554/19 «Про затвердження Положення про оренду землі в м. Харкові», і укладений договір не регламентує правовідносин сторін щодо автоматичного застосування розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки при зміні її розміру.
На думку відповідача, посилання Позивача на автоматичне застосування зміни розміру нормативно грошової оцінки землі (не враховуючи застосування коефіцієнтів індексації), не відповідає положенням Договору та рішенню, прийнятому самим Позивачем, в тому числі на виконання п. п 271.2. п. 271 ПК України.
Разом з тим, відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до частини першої статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Частиною дев'ятою статті 93 Земельного кодексу України передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У пункті 3 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України закріплено, що загальною засадою цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.
Частинами першою та третьою статті 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
У статті 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. З моменту укладення між землекористувачем та органом місцевого самоврядування договору оренди землі припиняються адміністративні відносини між цими суб'єктами та у подальшому виникають договірні відносини, які характеризуються рівністю їх учасників та свободою договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2019 у справі №1917/1188/2012 (№826/1291/17)).
Як було зазначено відповідачем у відзиві, додаткова угода між сторонами щодо застосування нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, була підписана між Сторонами 20.07.2021 року, і була підписана як раз на виконання:
- рішення 25 сесії ХМР 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018»,
- рішення 32 сесії ХМР 7 скликання від 18.12.2019 №1908/19 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018»,
- рішення 19 сесії ХМР 5 скликання від 27.02.2008 №41/08 «Про затвердження «Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди в м. Харкові (зі змінами та доповненнями).
Тобто, на думку відповідача, змінена нормативно-грошова оцінки орендованої Відповідачем земельної ділянки була застосована за згодою сторін та із дотриманням положень законодавства саме з 20.07.2021 року, тобто з моменту укладання додаткової угоди.
Від так, відповідач вважає необґрунтованим доводи позивача щодо застосування до періоду з 01.01.2020 по 25.07.2021 при розрахунку орендної плати за землю застосування рішення 25 сесії ХМР 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» без урахування положень рішення 32 сесії ХМР 7 скликання від 18.12.2019 №1908/19 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018», як на підставу автоматичної зміни бази для розрахунку орендної плати за договором.
З огляду на викладене відповідач наголошує, що ним здійснено розрахунок орендної плати та здійснено її сплату за 2020-2021 рік у повному відповідному розмірі із дотриманням положень укладеного договору, а також з урахуванням коефіцієнтів індексації НГО, однак позивачем зазначене заперечується.
З цього приводу судом також враховується, що відповідно до ст. 236 ГПК України, обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Таким чином, з метою повного, всебічного та об'єктивного розгляду даної справи, а саме, з метою встановлення правильності здійснених позивачем розрахунків орендної плати в т. ч. в контексті вищенаведених обставин, суд вважає необхідним застосування спеціальних знань у вигляді призначення судової комплексної інженерно-екологічної та економічної експертизи на розгляд якої поставити питання зазначені відповідачем у відповідному клопотанні.
Також при призначенні експертизи суд також враховує вимоги ст. 2 ГПК України, якою передбачено, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Основними засадами (принципами) господарського судочинства зокрема є верховенство права; змагальність сторін; диспозитивність.
Проведення експертизи суд вважає за необхідне доручити Національному науковому центру "Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса", як спеціалізованій експертній установі, яка має ліцензію на проведення такого виду експертизи.
Обов'язок по оплаті послуг експерта суд покладає на відповідача, як заявника відповідного клопотання, з подальшим їх розподілом між сторонами за наслідками розгляду справи.
Відповідно до ст. ст. 228, 229 ГПК України, суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадку призначення судом експертизи, зокрема, на час проведення експертизи.
Таким чином, провадження у справі слід зупинити на підставі ст. ст. 228, 229 ГПК України, на час проведення експертизи.
Керуючись ст. ст. 2, 99, 100, 228, 229 234 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд Харківської області, господарський суд -
1. Клопотання Товариства з додатковою відповідальністю "Харківський завод електромонтажних виробів № 1" (вх. № 25432 від 03.11.2025) про призначення експертизи задовольнити.
2. Призначити у справі № 922/3240/25 судову комплексну інженерно-екологічну та економічну експертизу, на вирішення якої поставити питання:
- чи підтверджується наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки загальною площею 7, 5814 га ( в т.ч. під забудовою 2,9429 га інших угідь 4, 6385 га) за адресою м. Харків, вул. Золочівська, 1, кадастровий номер 6310137200:12:013:0021 щодо зони залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м, та які негативні наслідки впливу можуть мати вказані інженерно-геологічні умови на можливість використання земельної ділянки за адресою м. Харків, вул. Золочівська, 1, кадастровий номер 6310137200:12:013:0021 за відповідним цільовим та функціональним призначенням?;
- чи у відповідності до чинних нормативно-правових актів та умов договору оренди землі від 12.04.2013 Харківською міською радою розраховано розмір заборгованості із орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 7,5814 га (в т. ч. під забудовою 2,9429 га інших угідь 4, 6385 га) за адресою м. Харків, вул. Золочівська, 1, кадастровий номер 6310137200:12:013:0021 за період з 01.01.2020 по 25.07.2021?;
- чи підтверджується документально сума (розмір) та підстави виникнення заборгованості із орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 7, 5814 га (в т. ч. під забудовою 2,9429 га інших угідь 4,6385 га) за адресою м. Харків, вул. Золочівська, 1, кадастровий номер 6310137200:12:013:0021 за період з 01.01.2020 по 25.07.2021 за договором оренди землі від 12.04.2013 у розмірі 4727617,47 грн згідно матеріалів судової справи?;
- який розмір орендної плати мало сплачувати Товариства з додатковою відповідальністю “Харківський завод електромонтажних виробів № 1» за користування земельною ділянкою загальною площею 7,5814 га (в т.ч. під забудовою 2,9429 га інших угідь 4,6385 га) за адресою м. Харків, вул. Золочівська, 1, кадастровий номер 6310137200:12:013:0021 за період з 01.01.2020 по 25.07.2021 відповідно до умов договору оренди землі від 12.04.2013 та чинного законодавства?.
3. Проведення експертизи доручити експертам Національному науковому центру "Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса" (адреса: 61177, м. Харків, вул. Золочівська, буд. 8а).
4. Попередити судових експертів про кримінальну відповідальність за ст. ст. 384, 385 КК України за завідомо неправдивий висновок та за відмову без поважних причин від виконання покладених на них обов'язків.
5. Обов'язок оплати вартості експертизи покласти на Товариства з додатковою відповідальністю "Харківський завод електромонтажних виробів № 1" з подальшим розподілом витрат за результатами розгляду справи в порядку, визначеному ст.. ст.. 123, 129 ГПК України.
6. Провадження у справі № 922/3240/25 зупинити на час проведення експертного дослідження.
7. Матеріали справи № 922/3240/25 направити на адресу Національного наукового центру «Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса» (Адреса: вул. Золочівська, 8-А, м. Харків, 61177, Код ЄДРПОУ 02883133) з метою проведення експертного дослідження.
Ухвала набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена в строки та порядку, передбаченому ст. ст. 254-257 ГПК України з урахуванням п. 4 Прикінцевих положень ГПК України та п. 17.5 перехідних положень ГПК України.
Повний текст ухвали підписано 20.11.2025
Суддя О.І. Байбак