вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"12" листопада 2025 р. Справа№ 920/393/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Тарасенко К.В.
суддів: Кравчука Г.А.
Коробенка Г.П.
секретар судового засідання: Цікра Анастасія
за участі представників сторін: відповідно до протоколу судового засідання від 12.11.2025
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Лебідь»
на рішення Господарського суду Сумської області від 24.06.2025
у справі № 920/393/25 (суддя - Котельницька В.Л.)
за позовом Приватного акціонерного товариства «Лебідь»
до відповідача Лебединської міської ради Сумської області
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Фермерського господарства «Тимофіївське»
про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі
І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
1.1. короткий зміст позовних вимог
Позивач подав позовну заяву, у якій просить суд визнати укладеною між Лебединською міською радою Сумської області та Приватним акціонерним товариством «Лебідь» в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви, додаткову угоду до договору оренди землі № 2 від 12.02.2018.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що є орендарем, який добросовісно виконує свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин. Орендар завчасно, у грудні місяці 2024 року, звернувся до орендодавця з пропозицією щодо продовження строку договору. Протягом строку дії договору оренди землі орендар добросовісно виконував свої обов'язки, своєчасно сплачував орендну плату, і на даний час використовує земельну ділянку за призначенням, своєчасно сплачує орендну плату за землю. Орендодавець у місячний термін після закінчення строку договору не надіслав жодного повідомлення про заперечення у продовженні договору оренди землі, не повернув сплачену орендну плату як безпідставну.
1.2. короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду Сумської області від 24.06.2025 у справі №920/393/25 у задоволенні позову - відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд виходив з того, що позивач звернувся до відповідача з пропозицією укласти договір на новий строк на змінених умовах, в тому числі щодо строку оренди, розміру орендної плати і докази згоди відповідача на укладення договору на змінених умовах відсутні.
1.3. короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Приватне акціонерне товариство «Лебідь» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 24.06.2025 у справі № 920/393/25 повністю і ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі №2 від 12.02.2018, укладену Лебединською міською радою попередній орендодавець - Лебединська районна державна адміністрація та Приватним акціонерним товариством «Лебідь» у редакції, викладеній в пункті 2 резолютивної частини апеляційної скарги.
2. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ:
2.1. визначення складу суду, заяви, клопотання
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.07.2025 для розгляду даної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді: Кравчук Г.А., Коробенко Г.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.07.2025 витребувано з Господарського суду Сумської області матеріали справи № 920/393/25 та відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства «Лебідь» на рішення Господарського суду Сумської області від 24.06.2025 у справі до надходження до Північного апеляційного господарського суду матеріалів справи № 920/393/25.
23.07.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 920/393/25.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 07.08.2025 апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Лебідь» на рішення Господарського суду Сумської області від 24.06.2025 у справі № 920/393/25 - залишено без руху, та надано строк на усунення недоліків.
13.08.2025 від скаржника надійшла заява про усунення недоліків з доказами сплати судового збору.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2025, зокрема, відкрито апеляційне провадження у справі № 920/393/25 за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства «Лебідь» на рішення Господарського суду Сумської області від 24.06.2025 та призначено розгляд на 24.09.2025.
02.09.2025 через систему «Електронний суд» від представника Приватного акціонерного товариства «Лебідь» надійшла заява про участь у судових засіданнях у справі в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
18.09.2025 через систему «Електронний суд» від представника Лебединської міської ради Сумської області надійшла заява про участь у судових засіданнях у справі в режимі відеоконференції в приміщенні Лебединського районного суду Сумської області.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.09.2025 заяву представника Приватного акціонерного товариства «Лебідь» про участь у судовому засіданні у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду задоволено.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.09.2025 у задоволенні заяви Лебединської міської ради Сумської області про участь в судовому засіданні 24.09.2025 в режимі відеоконференції - відмовлено у зв'язку з технічною неможливістю.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.09.2025 відкладено розгляд справи №920/393/25 у режимі відеоконференції на 12.11.2025.
2.2. узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Скаржник вважає, що оскаржуване рішення прийняте з порушенням норм матеріального права.
В обгрунтування апеляційної скарги позивач зокрема посилається на правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду від 23 листопада 2023 року у справі №906/1314/21, наголошуючи на наступному висновку, викладеному у вказаній постанові: «Якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону».
Апелянт просить суд скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
2.3. узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
2.3.1. Відповідач у поданому відзиві на апеляційну скаргу наголошує, що рішення суду першої інстанції прийнято з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а висновки суду відповідають обставинам справи, тому просить суд відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а оскаржуване рішення - залишити без змін.
Відповідач зазначає, що оскільки право оренди земельної частки (паю) не було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно таке право у позивача не виникло. Позивач звернувся до Лебединської міської ради Сумської області з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, в якому просив поновити строк договору оренди №2 від 12.02.2018 на земельну ділянку з кадастровим номером 5922981200:09:002:0063 запроектовану на Забугу Олександру Романівну. У договорі №2 від 12.02.2018 земельна частка (пай) запроектована на Шупик Віру Романівну, а кадастрові номери у договорі взагалі не вказані. Відповідачем розглянуто лист-повідомлення позивача про поновлення договору оренди землі від 26.12.2024 № 24 та надіслано відповідь від 08.01.2025 №02-12/133, в якій зазначено, що відповідно до інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права земельна ділянка з кадастровим номером 5922981200:09:002:0063 площею 2,8992 га передана в оренду фермерському господарству «Тимофіївське», право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав. Також у листі було зазначено, що чинне законодавство не передбачає права управителя (Лебединської міської ради) земельної ділянки, щодо якої ним уже укладено договір оренди, передавати її в користування іншій особі, а тому було відмовлено позивачу в поновленні договору оренди.
2.3.2. Третя особа - Фермерське господарство «Тимофіївське» своїм процесуальним правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористалася.
Відтак, з урахуванням частини третьої статті 263 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції, справа розглядається за наявними матеріалами.
2.4. явка в судове засідання
У судове засідання 12.11.2025 уповноважені представники учасників справи не з'явились, представник позивача, який мав брати участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, не доєднався до засідання.
Учасники справи про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином та завчасно, що вбачається з наявних в матеріалах справи довідок про доставку ухвали суду від 24.09.2025 до їх електронних кабінетів.
Згідно з ч. 2 ст. 2 ГПК України суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Судом враховано, що у своїх рішеннях Європейський суд неодноразово наголошував, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду, зобов'язана з розумним інтервалом часу сама цікавитись провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов'язки.
При цьому на осіб, які беруть участь у справі, покладається обов'язок демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду і не допускати свідомих маніпуляцій та ухилень від отримання інформації про рух справи.
Враховуючи належне повідомлення учасників процесу про дату, час та місце розгляду справи, а також те, що наявних матеріалів достатньо для належного перегляду оскаржуваного рішення суду в апеляційному порядку, оскільки явка учасників апеляційного провадження в судове засідання не була визнана обов'язковою, а також враховуючи те, що судочинство здійснюється, зокрема, на засадах рівності та змагальності сторін і учасники судового провадження на власний розсуд користуються наданими їм процесуальними правами, зокрема, правом на участь у судовому засіданні, беручи до уваги строки розгляду апеляційної скарги, встановлені Господарським процесуальним кодексом України, колегія суддів дійшла висновку про можливість перегляду рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку за наявними матеріалами та за відсутності представників, що не з'явились в судове засідання.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА.
3.ПОЗИЦІЯ СУДУ:
3.1. встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини
12.02.2018 між Лебединською районною державною адміністрацією та позивачем укладений договір оренди землі № 2, відповідно до умов якого орендодавець (РДА) на підставі розпорядження голови Лебединської районної державної адміністрації № 46-ОД від 02.02.2018 «Про укладання договорів оренди не витребуваних земельних ділянок з ПАТ «Лебідь» на території Будильської сільської ради Лебединського району» надає, а орендар (позивач) приймає в строкове платне користування нерозподілену (невитребувану) земельну ділянку (земельну частку (пай) - (надалі - земельний пай) сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Будильської сільської ради.
Земельний пай запроектований на Шупик Віру Романівну на підставі сертифікату серія СМ № 036504 від 11.04.1996, земельна частка перебуває у колективній власності АТ «Лебідь» Лебединського району.
В оренду передається земельний пай розміром 3,89 в умовних кадастрових гектарах.
Відповідно до п. 3.1., 3.2. договору він укладений строком на 7 (сім) років до моменту отримання власником Земельного паю (його спадкоємцем) державного акту (Свідоцтва) на право власності на земельну ділянку/реєстрації права власності відповідно до чинного законодавства. Право оренди Земельного паю реєструється відповідно до законодавства. Цей Договір набирає чинності після підписання сторонами. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
По закінченню строку, на який було укладено даний договір, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк (поновлення договору). В такому разі орендар повідомляє про це орендодавця до спливу строку договору. До листа-повідомлення орендаря про поновлення договору орендар додає проект додаткової угоди.
Згідно з п. 4.1. договору розмір орендної плати у рік становить 12438,24 грн., що складає 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
За умовами п. 6.1., 6.2. договору передача земельного паю в оренду здійснюється без розроблення проекту його відведення. Передача Земельного паю орендарю здійснюється за актом його приймання-передачі після підписання цього договору сторонами.
Договір зареєстрований у Будильській сільській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинено запис за № 43 від 22.02.2018.
Земельна ділянка передана в оренду за актом приймання-передачі від 12.02.2018.
3.2. обставини встановлені судом апеляційної інстанції і визначення відповідно до них правовідносин та доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції, а також посилання на норми права
26.12.2024 позивач звернувся до Лебединської міської ради як управителя земельної ділянки на час звернення, з листом - повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк 7 років, терміном дії з 13.02.2025 до 13.02.2032, із зазначенням кадастрового номеру земельної ділянки 5922981200:09:002:0063.
До листа доданий проект додаткової угоди згідно з яким позивач пропонує:
1) поновити термін дії договору оренди на нерозподілену (невитребувану) земельну ділянку (земельну частку (пай)) №2 від 12.02.2018, зареєстрований в Книзі реєстрації договорів оренди Будильської сільської ради Лебединського району Сумської області від 22.02.2018 за № 43 щодо земельної ділянки кадастровий номер 5922981200:09:002:0063, площею 2,9 га, строком від 13 лютого 2025 року до 13 лютого 2032 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;
2) з метою приведення тексту договору оренди землі до вимог нормативних актів, якими врегульовані відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок (Цивільний кодекс України, Земельний кодекс України, Закон України «Про оренду землі», інші нормативно-правові акти), з урахуванням змін, що були внесені до тексту останніх та набули чинності на день укладання (підписання) даної додаткової угоди, внести змінити в договір оренди землі, виклавши його в цілому в новій редакції.
За умовами запропонованої нової редакції позивач, зокрема, пропонує внести зміни до договору: щодо об'єкта оренди - земельна ділянка з кадастровим номером 5922981200:09:002:0063 площею 2,9 га, в тому числі рілля 2,9 га, сіножаті - га; строку дії договору - договір оренди землі укладено строком на 14 років; розміру орендної плати - річна орендна плата складає 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладення договору становить 10238,91 грн. за повний рік оренди.
У відповідь на пропозицію відповідач листом від 08.01.2025 повідомив, що позивач пропонує поновити термін дії договору щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5922981200:09:002:0063 площею 2,9 га (померлий власник земельної частки (паю) розміром 3,89 умовних кадастрових гектарів Шупик Віра Романівна). Проте відповідно до інформації Держаного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку вищезазначена земельна ділянка має площу 2,8992 га та передана в оренду ФГ «Тимофіївське», право оренди земельної ділянки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав. Чинне законодавство не передбачає права управителя (Лебединської міської ради) земельної ділянки, щодо якої ним уже укладено договір оренди, передавати її в користування іншій особі, тому відповідач відмовляє позивачу у поновленні договору оренди на нерозподілену (невитребувану) земельну ділянку (земельну частку (пай)) від 12.02.2018 №2.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 10.07.2023 зареєстроване право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5922981200:09:002:0063 площею 2,8992 га за ТОВ «Тимофіївське» на підставі укладеного між відповідачем та третьою особою договору оренди від 18.05.2023.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що є орендарем, який добросовісно виконує свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин. Орендар завчасно, в грудні місяці 2024 року, звернувся до орендодавця з пропозицією щодо продовження строку договору. Протягом строку дії договору оренди землі орендар добросовісно виконував свої обов'язки, своєчасно сплачував орендну плату, і на даний час використовує земельну ділянку за призначенням, своєчасно сплачує орендну плату за землю. Орендодавець у місячний термін після закінчення строку договору не надіслав жодного повідомлення про заперечення у продовженні договору оренди землі, не повернув сплачену орендну плату як безпідставну.
Оцінивши доводи учасників справи та наявні у справі докази як окремо, так і в їх сукупності, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову, виходячи з наступного.
Щодо договору від 12.02.2018 № 2.
Згідно зі ст. 30 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції станом на лютий 2018 року право оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, надані в оренду органами державної влади, органами місцевого самоврядування в порядку, визначеному статтею 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», здійснюється без державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки в Державному реєстрі прав.
Відповідно до частини першої статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (частина перша статті 79-1 Земельного кодексу України).
Предметом договору від 12.02.2018 є оренда земельного паю розміром 3,89 в умовних кадастрових гектарах.
На відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначений в умовних кадастрових гектарах. Місцезнаходження та межі такої земельної частки (паю) не визначені. Подібні висновки викладені у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.04.2021 у справі № 914/2179/19.
Особливістю договору оренди земельної частки (паю) є, зокрема, те, що його предметом є не конкретна земельна ділянка, а земельна частка (пай), яка належить до загального масиву ділянок, виділеного учасникам колективного сільськогосподарського підприємства (п. 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).
Орендодавець за договором оренди земельної частки (паю) не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладає цей договір. Незважаючи на це, до орендаря фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок - земель відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельні ділянки.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» в редакції станом на лютий 2018 року нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.
Ця норма в редакції до 01.01.2019 не передбачала, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) можуть передаватися в оренду тільки після формування їх у земельні ділянки.
На реєстрацію права оренди невитребуваних земельних часток (паїв) поширюються вимоги Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 №119, який для такого виду договорів встановлює спеціальну процедуру реєстрації (позиція Верховного Суду у постановах від 21.04.2021 у справі №914/2179/19, від 07.12.2021 у справі №904/4993/20).
Згідно з п. 2, 4 Порядку реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю). Договір оренди реєструється у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв), що ведеться за формою згідно з додатком. Датою реєстрації договору оренди є дата внесення відповідного запису до цієї Книги.
Суд встановив, що договір оренди, відповідно до Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 р. № 119, зареєстрований 22.02.2018 у книзі реєстрації договорів оренди за № 43, про що на договорі зроблена відповідна відмітка.
За викладених обставин, безпідставними є твердження відповідача про те, що договір від 12.02.2018 є неукладеним, право оренди є незареєстрованим.
Докази дострокового розірвання договору від 12.02.20218, визнання його недійсними матеріали справи не містять. Строк дії договору закінчився 12.02.2025.
Як правильно встановлено судом першої інстанції, за рахунок паю, що перебував в оренді у позивача згідно з договором оренди від 12.02.2018 розміром 3,89 в умовних кадастрових гектарах, утворена, зокрема, земельна ділянка площею 2,8992 га, яка зареєстрована у Державному земельному кадастрі із присвоєнням кадастрового номера 5922981200:09:002:0063.
Унаслідок виділення земельної ділянки у натурі (на місцевості) предмет оренди за договором оренди земельної частки (паю) не зникає, а відбувається тільки зміна його юридичного статусу на земельну ділянку (схожі висновки зроблені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).
Чи була утворена за рахунок паю виключно земельна ділянка кадастровий номер 5922981200:09:002:0063 в межах розміру земельного паю 3,89 в умовних кадастрових гектарах, з матеріалів справи не вбачається, відповідну інформацію сторони не надали.
Щодо редакції Закону про оренду землі, який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах, суд враховує правову позицію Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23 листопада 2023 року по справі № 906/1314/21 та зазначає таке.
16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX «Перехідні положення» Закону доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону про оренду землі).
Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 зазначено таке: «Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.»
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
На час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діє нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами.
Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду у постановах від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15, від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 суди, з'ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.
Згідно зі ст. 33 Закону про оренду землі, в чинній редакції на час виникнення спірних правовідносин, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Таким чином, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, та орендодавця під час укладення договору оренди землі на новий строк.
При цьому імперативна норма частини 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Відповідно до правової позиці Верховного Суду у постанові від 28 січня 2025 року у справі № 914/1025/24 саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві. Без волевиявлення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у користування, неможливе укладення нового договору оренди землі на змінених умовах.
Суд не може підміняти інший орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, не може перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції відповідного органу. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15.07.2021 у справі № 915/2586/20, від 08.07.2021 у справі № 915/1889/19, від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.
Судом встановлено, що у встановлений договором та законом строк позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк 7 років, із зазначенням кадастрового номеру земельної ділянки 5922981200:09:002:0063.
Разом з цим, відповідно до запропонованої редакції договору, що є додатком до листа повідомлення, позивач виклав у новій редакції договір, зі зміною в тому числі, умов щодо об'єкта оренди - земельна ділянка з кадастровим номером 5922981200:09:002:0063 площею 2,9 га, в тому числі рілля 2,9 га, сіножаті- га (об'єктом за договором був земельний пай розміром 3,89 в умовних кадастрових номерах, фактична площа земельної ділянки з кадастровим номером 5922981200:09:002:0063 становить 2,8992 га); строку дії договору - згідно з п. 7 запропонованої редакції договір оренди землі укладено строком на 14 років (п. 3.1. договору передбачав, що договір укладений строком на 7 років); розміру орендної плати - річна орендна плата складає 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладення договору становить 10238,91 грн. за повний рік оренди (договір передбачав орендну плату у розмірі 10 %, що у рік становить 12 438,24 грн).
Відповідач у встановлений законом строк надіслав позивачу лист-повідомлення від 08.01.2025 про відмову в укладенні договору оренди землі на новий строк, вказуючи, в тому числі, на площу земельної ділянки - 2,8992 га.
Як правильно зауважив суд першої інстанції, згоду щодо укладення договору оренди на змінених умовах відповідач не надав, такі докази в матеріалах справи відсутні.
Виходячи із системного аналізу положень частин 1- 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», в разі досягнення між орендарем та орендодавцем домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі, але подальшої відмови або зволікання орендодавця з укладенням такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження.
Також орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти договір оренди землі, якщо до цього сторонами були фактично погоджені істотні умови такого договору. Так само орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди в разі порушення переважного права орендаря, який запропонував рівні умови з визначеним орендодавцем переможцем земельних торгів.
Натомість в будь-якому разі навіть визнання судом незаконним рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди землі не може означати досягнення між орендарем та орендодавцем згоди щодо істотних умов такого договору.
Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.
За змістом частини 4 статті 33 Закону України умови, на яких договір може бути укладений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.
З огляду на викладене, оскільки позивач звернувся до відповідача з пропозицією укласти договір на новий строк на змінених умовах, зокрема щодо строку оренди, розміру орендної плати і докази згоди відповідача на укладення договору на змінених умовах відсутні, позовні вимоги про визнання додаткової угоди до договору оренди землі № 2 від 12.02.2018 укладеною між Лебединською міською радою Сумської області та Приватним акціонерним товариством «Лебідь» в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви, задоволенню не підлягають.
4. ВИСНОВКИ СУДУ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА:
4.1. висновки за результатами розгляду матеріалів справи
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог.
4.2. посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції
Відповідно до статті 73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Згідно з частинами першою, третьою статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.
Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18).
У рішенні Суду у справі Трофимчук проти України № 4241/03 від 28.10.2010 Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.
5. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ:
5.1. мотиви прийняття або відхилення аргументів учасників справи
Доводи апеляційної скарги здебільшого відтворюють зміст позовної заяви Приватного акціонерного товариства «Лебідь» та не містять обґрунтованих підстав для скасування рішення суду першої інстанції.
Посилання позивача на правову позицію, викладену у Постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 щодо переважного права орендаря перед іншими особами на продовження відповідних орендних правовідносин судом враховано, натомість як з урахуванням змісту частини 4 статті 33 Закону України судова колегія наголошує, що ретельно дослідивши обставини саме даної справи, суд встановив, що позивач звернувся до відповідача з пропозицією укласти договір на новий строк на змінених умовах, зокрема щодо строку оренди, розміру орендної плати і докази згоди відповідача на укладення договору на змінених умовах відсутні, що у свою чергу свідчить про відсутність підстав для задоволення позову.
Таким чином, судова колегія вважає, що судом першої інстанції було ретельно досліджено матеріали справи, детально та належним чином мотивовано висновки суду, правильно застосовано норми матеріального права та не допущено порушень норм процесуального права, а твердження апелянта не спростовують наведених вище висновків суду та не можуть бути достатньою підставою для скасування рішення суду першої інстанції.
6. ВИСНОВКИ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ:
Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення суду прийнято у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, підстав його скасовувати або змінювати не вбачається.
Рішення Господарського суду Сумської області від 24.06.2025 у справі № 920/393/25 підлягає залишенню без змін.
Апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства «Лебідь» на рішення Господарського суду Сумської області від 24.06.2025 у справі № 920/393/25 задоволенню не підлягає.
7. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ:
Судові витрати у вигляді судового збору за розгляд апеляційної скарги згідно з ч. 1 ст. 129 ГПК України покладаються на скаржника.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд -
1. Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Лебідь» на рішення Господарського суду Сумської області від 24.06.2025 у справі № 920/393/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Сумської області від 24.06.2025 у справі № 920/393/25 залишити без змін.
3. Матеріали справи № 920/393/25 повернути до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у встановлений законом порядок та термін відповідно до ст. ст. 286-291 ГПК України.
Повний текст складено та підписано 19.11.2025.
Головуючий суддя К.В. Тарасенко
Судді Г.А. Кравчук
Г.П. Коробенко