79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128
02.10.2025 Справа № 914/3266/24
Господарський суд Львівської області у складі судді Мазовіти А.Б. за участю секретаря судового засідання Григорчук Н.В., розглянув матеріали позовної заяви
за позовом: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця», м. Львів
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Завод №3», с. Рясне-Руська, Львівська область
про стягнення 237 497,24 грн заборгованості зі сплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території
представники:
від позивача: Собечко Г.І. - представник
від відповідача: Іваницький Я.О. - представник
Обставини розгляду справи.
31.12.2024 на розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця», м. Львів до Товариства з обмеженою відповідальністю «Завод №3», с. Рясне-Руська, Львівська область про стягнення 237 497,24 грн заборгованості зі сплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території.
Ухвалою суду від 06.01.2025 позовну заяву залишено без руху.
11.02.2025 на адресу суду надійшла заява позивача про усунення недоліків позовної заяви.
Ухвалою від 21.02.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження, судове засідання призначено на 20.03.2025.
20.03.2025 через канцелярію суду від Товариство з обмеженою відповідальністю «Завод №3» надійшов відзив на позовну заяву (вх. №7214/25 від 20.03.2025).
В судовому засіданні 20.03.2025 було оголошено перерву до 10.04.2025.
31.03.2025 через канцелярію суду від Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця» надійшла заява про збільшення позовних вимог (вх. №1322/25 від 31.03.2025).
09.04.2025 через канцелярію суду від Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця» надійшла відповідь на відзив (вх. №9199/25 від 09.04.2025).
10.04.2025 через підсистему «Електронний суд» від Товариства з обмеженою відповідальністю «Завод №3» надійшли заперечення на заяву про збільшення позовних вимог (вх. №9371/25 від 10.04.2025), заява про поновлення строку на подання відзиву на позовну заяву (вх. №9345/25 від 10.04.2025), відзив на позовну заяву (вх. №9358/25 від 10.04.2025) та заперечення на заяву про долучення документів (вх. №9305/25 від 10.04.2025).
Судове засідання, призначене на 10.04.2025, не відбулось у зв'язку з надходженням повідомлення про замінування будівлі Господарського суду Львівської області.
Ухвалою суду від 10.04.2025 судове засідання призначено на 05.05.2025.
30.04.2025 через канцелярію суду від Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця» надійшла заява про виправлення описки у позовній заяві (вх. №11345/25 від 30.04.2025).
Ухвалою суду від 05.05.2025 заяву Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця» про збільшення розміру позовних вимог (вх. №1322/25 від 31.03.2025) залишено без розгляду, у задоволенні заяви Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця» про виправлення описки в позовній заяві (вх. №11345/25 від 30.04.2025) відмовлено, визнано поважними причини пропуску відповідачем процесуального строку для подання відзиву, задоволено заяву відповідача про поновлення процесуального строку для подання відзиву, поновлено відповідачу пропущений процесуальний строк для подання відзиву та прийнято до розгляду відзив (вх. №9358/25 від 10.04.2025), в судовому засіданні було оголошено перерву до 19.05.2025.
19.05.2025 через підсистему «Електронний суд» від Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця» надійшла заява про прийняття доказів (вх. №13112/25 від 19.05.2025).
19.05.2025 через підсистему «Електронний суд» від Товариства з обмеженою відповідальністю «Завод №3» надійшли заперечення на заяву про прийняття доказів (вх. №13122/25 від 19.05.2025).
Ухвалою від 19.05.2025 суд визнав поважними причини пропуску позивачем строку для подання доказів, поновив позивачу пропущений процесуальний строк для подання доказів та прийняв докази, що долучені позивачем до відповіді на відзив відповідача (вх. №9199/25 від 09.04.2025), відклав судове засідання на 03.06.2025.
Ухвалою від 03.06.2025 суд відклав судове засідання на 26.06.2025.
В судовому засіданні 26.06.2025 оголошено перерву до 10.07.2025.
Судове засідання, призначене на 10.07.2025, не відбулось, оскільки протягом часу, визначеного судом для проведення даного засідання, у місті Львові тривала повітряна тривога.
Ухвалою суду від 11.07.2025 судове засідання призначено на 31.07.2025.
31.07.2025 розгляд справи не відбувся у зв'язку з тим, що у період з 28.07.2025 по 31.07.2025 суддя Мазовіта А.Б. перебував у відпустці.
Ухвалою суду від 05.08.2025 судове засідання призначено на 15.09.2025.
Ухвалою суду від 15.09.2025 судове засідання призначено на 25.09.2025.
Ухвалою суду від 25.09.2025 судове засідання призначено на 02.10.2025.
Заяв про відвід суду не поступало.
Суть спору та правова позиція сторін.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що відповідач є власником нежитлових приміщень в житловому будинку за адресою: м. Львів, вул. Стрийська, 86В. 05.08.2020 для обслуговування та утримання вищевказаного будинку було створено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця». Надалі загальними зборами ОСББ «Паркова фортеця» було прийнято рішення про затвердження тарифів на утримання будинку та прибудинкової території. За період часу з 01.11.2020 по 01.03.2024 відповідачем не сплачено внески на загальну суму 237 497,24 грн, що є порушенням вимог Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». Враховуючи наведене, позивач просив стягнути з відповідача 237 497,24 грн боргу та судові витрати.
В судових засіданнях представник відповідача проти позову заперечив, просив відмовити в задоволенні позовних вимог. В своїх запереченнях зазначив, що позивачем під час здійснення розрахунку заборгованості невірно застосовано тарифи, з огляду на що розмір заявлених вимог не відповідає фактичним обставинам справи. Крім того, відповідач не приймав участі у створенні Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця», не брав участі у зборах вказаного ОСББ, не повідомлявся про проведення зборів та прийняті на таких зборах рішення про затвердження внесків. Також відповідачем було зареєстровано право власності на нежитлові приміщення в будинку за адресою: м. Львів, вул. Стрийська, 86В у 2023-2024 роках, натомість позивач здійснює нарахування з листопада 2020 року, що, на думку відповідача, є необґрунтованим. З огляду на наведене, як стверджував відповідач, позовні вимоги є безпідставними та до задоволення не підлягають.
У процесі розгляду справи суд встановив наступне.
23.03.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Завод №3» (замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Галицька Будівельна Гільдія» (генпідрядник) укладено договір генерального підряду №23/03/17.
За цим договором замовник доручає генпідряднику організувати будівництво об'єкту, а генпідрядник зобов'язується згідно із затвердженою проектно-кошторисною документацією організувати та виконати роботи на об'єкті (побудувати об'єкт).
Згідно п. 1.1. вищевказаного договору об'єкт - житловий комплекс, що складається з 2-х багатоквартирних 10-16 поверхових житлових будинків із влаштуванням наземної автостоянки в рівні першого поверху будинку та однорівневою підземною автостоянкою, що розташований по вул. Стрийська, 86 у м. Львові.
Початок робіт - 01.04.2017. Закінчення робіт (орієнтовно) 30.12.2018.
У 2020 році відбулись установчі збори співвласників багатоквартирного будинку №86В, розташованого у м. Львові по вул. Стрийська, на яких було прийнято рішення про створення Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця», яке 05.08.2020 зареєстровано в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
12.10.2020 комісією з представників ОСББ «Паркова фортеця» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Завод №3» було підписано акт приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс за адресою: м. Львів, вул. Стрийська, 86В.
Рішенням загальних зборів ОСББ «Паркова фортеця», оформленим протоколом №2 від 12.10.2020, було затверджено з 12.10.2020 обов'язкові внески (платежі) для власників квартир та/або нежитлового приміщення в розмірі 10,21 грн за 1 кв.м.
Рішенням загальних зборів ОСББ «Паркова фортеця», оформленим протоколом №1 від 30.11.2021, було затверджено з 01.12.2021 обов'язкові внески (платежі) для власників квартир та/або нежитлового приміщення в розмірі 9,95 грн за 1 кв.м.
Рішенням загальних зборів ОСББ «Паркова фортеця», оформленим протоколом №3 від 30.09.2022, було затверджено з 01.11.2022 обов'язкові внески (платежі) для власників квартир та/або нежитлового приміщення в розмірі 12,60 грн за 1 кв.м.
Рішенням загальних зборів ОСББ «Паркова фортеця», оформленим протоколом №4 від 12.10.2023, було затверджено з 01.11.2023 обов'язкові внески (платежі) для власників квартир та/або нежитлового приміщення в розмірі 13,50 грн за 1 кв.м.
Вказаними рішеннями також визначено строк та порядок сплати таких внесків, а також визначено, що ОСББ не зобов'язане виставляти рахунки на оплату відповідних внесків (платежів).
Згідно інформаційної довідки №405039778 від 22.11.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю «Завод №3» зареєстровано права власності на закінчені будівництвом об'єкти нерухомого майна в будинку за адресою м. Львів, вул. Стрийська, 86В, зокрема: 10.03.2023 зареєстровано право власності на приміщення площею 157,8 кв.м; 11.08.2023 зареєстровано право власності на приміщення площею 601,6 кв.м; 03.04.2024 зареєстровано право власності на приміщення площею 185,5 кв.м. Одним із документів, які були подані для реєстрації права власності на вищевказані приміщення, зазначено акт готовності об'єкта до експлуатації від 30.08.2019.
У зв'язку з несплатою відповідачем витрат на утримання будинку у розмірі 237 497,24 грн, позивач звернувся до суду із позовом про стягнення з відповідача 237 497,24 грн боргу.
Дослідивши представлені суду докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає позовні вимоги підставними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню частково з огляду на наступне.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов'язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку.
Частиною 1 статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.
За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Згідно абз. 1 ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Судом встановлено, що у 2020 році співвласниками багатоквартирного будинку за адресою м. Львів, вул. Стрийська, 86В створено та зареєстровано Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця».
Судом також встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Завод №3» (відповідач) володіє на праві власності нежитловим приміщеннями площею 157,8 кв.м, 601,6 кв.м та 185,5 кв.м у житловому будинку за адресою м. Львів, вул. Стрийська, 86В.
Слід також зазначити, що відсутність факту реєстрації за відповідачем права власності на вищевказані приміщення на момент створення ОСББ та до 2023-2024 років, з огляду на нездійснення відповідачем свого права щодо такої реєстрації, не спростовує факту перебування даних приміщень у його власності, яке підтверджується іншими письмовими доказами, які долучені до матеріалів справи.
Згідно п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Статтею 22 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, об'єднання за рішенням загальних зборів має право:
- задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення;
- визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори;
- виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.
Для фінансування самозабезпечення об'єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об'єднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи.
Відповідно до ст. 23 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об'єднання та/або рішенням загальних зборів.
Згідно ч. 1 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Відповідно до ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» вищим органом управління об'єднання є загальні збори. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників. Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.
До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» співвласник, серед іншого, зобов'язаний виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень, своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Згідно ст. 16 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» ОСББ має право встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі, відрахувань до резервного та ремонтного фондів, здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів.
Як зазначалося вище, 12.10.2020, 30.11.2021, 30.09.2022, 12.10.2023 на загальних зборах Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця» було прийнято рішення (оформлені протоколами №2 від 12.10.2020, №1 від 30.11.2021, №3 від 30.09.2022, №4 від 12.10.2023) про затвердження розмірів обов'язкових внесків (платежів) для власників квартир та/або нежитлового приміщення.
В матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що вказані рішення визнані в судовому порядку недійсними чи такі рішення відповідачем оскаржувались, відповідач на такі обставини в судових засіданнях не посилався. Таким чином, вищевказані рішення підлягають виконанню відповідачем в обов'язковому порядку.
Статтею 17 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлено, що для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов'язків об'єднання, серед інших, має право:
- вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об'єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
- звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об'єднання внески і платежі, у тому числі відрахування до резервного та ремонтного фондів.
Позивачем заявлено вимогу про стягнення з відповідача 237 497,24 грн заборгованості зі сплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території за період часу з 01.11.2020 по 01.03.2024. Однак, як вбачається із розрахунку заборгованості, вищевказана сума заборгованості нарахована лише щодо приміщення площею 601,6 кв.м. Також при розрахунку внеску за період часу з січня 2022 по грудень 2022 позивачем застосовано тариф 12,6 грн за 1 кв.м, натомість з січня 2022 по жовтень 2022 слід було застосувати тариф 9,95 грн за 1 кв.м. Після проведеного судом перерахунку, розмір заборгованості зі сплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території має становити 215 511,17 грн. Оскільки судом заява позивача про збільшення позовних вимог залишена без розгляду, а також відмовлено у задоволенні заяви позивача про виправлення описки у позовній заяві, до задоволення підлягає первісно заявлена позовна вимога з урахуванням здійсненого судом перерахунку.
Судом не беруться до уваги заперечення відповідача з огляду на наступне.
Судом встановлено, що будівництво багатоквартирного будинку за адресою м. Львів, вул. Стрийська, 86В здійснювалося Товариством з обмеженою відповідальністю «Завод №3» на підставі договору генерального підряду №23/03/17. Тобто, відповідач виступав замовником (інвестором) у будівництві вищевказаного будинку.
Під час реєстрації права власності на закінчені будівництвом об'єкти нерухомого майна в будинку за адресою м. Львів, вул. Стрийська, 86В відповідачем було подано акт готовності об'єкта до експлуатації від 30.08.2019.
З наведеного вбачається, що будинок за адресою м. Львів, вул. Стрийська, 86В був зданий в експлуатацію у 2019 році.
Водночас, право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об'єктом у розумінні ЦК України такий об'єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України, для новоствореної речі цивільне законодавство не містить.
Подібний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц, постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21.12.2022 у справі №34/200.
За змістом статей 13 та 41 Конституції України власність гарантує не лише права, а й зобов'язує. Використання власності не може завдавати шкоди людині, правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства.
Як встановлено у ч. 4 ст. 319 Цивільного кодексу України власність зобов'язує.
В силу імперативних вимог статті 322 ЦК України власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відсутність правовстановлюючого документу на нерухоме майно та реєстрації права власності на нього не звільняє власника від обов'язків щодо утримання цього майна.
З огляду на наведене, стягнення внесків з відповідача з 01.11.2020 є обґрунтованим, оскільки будинок був зданий в експлуатацію ще у 2019 році.
Відповідно до ст. 14 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» співвласник має право:
- брати участь в управлінні об'єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об'єднання;
- обирати та бути обраним до складу статутних органів об'єднання;
- знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки;
- одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання;
- вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання співвласниками правил добросусідства.
Судом встановлено, що відповідач ознайомлений про створення співвласниками житлового будинку за адресою м. Львів, вул. Стрийська, 86В Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця», а також щодо його діяльності, зокрема, 12.10.2020 на підставі акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс відповідачем було передано позивачу будинок за адресою: м. Львів, вул. Стрийська, 86В.
Проте, в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що відповідач скористався наданими йому ст. 14 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» правами, зокрема, правами щодо участі в управлінні об'єднанням, ознайомлення з протоколами загальних зборів тощо. Не скористався відповідач і наданим йому правом, передбаченим ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», щодо оскарження рішень позивача.
Згідно ч. 1 ст. 12 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Частиною 2 статті 86 ГПК України передбачено, що жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані поданими доказами, а загальна сума заборгованості, яка підтверджена матеріалами справи та підлягає до задоволення частково, складає 215 511,17 грн боргу. В задоволенні решти позовних вимог слід відмовити.
Оскільки спір виник з вини відповідача, судові витрати по розгляду справи відповідно до ст. 129 ГПК України необхідно покласти на відповідача пропорційно до задоволених вимог.
З огляду на викладене, керуючись ст.ст. 4, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 129, 233, 236, 237, 241, 326, 327 ГПК України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю «Завод №3», с. Рясне-Руська, вул. Паркова, буд. 14, Львівський район, Львівська область (ідентифікаційний код 35156656) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Паркова фортеця», м. Львів, вул. Стрийська, буд. 86В (ідентифікаційний код 43753378) 215 511,17 грн боргу зі сплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території, 3 232,57 грн судового збору.
3. В задоволенні решти позовних вимог відмовити.
4. Наказ видати згідно ст. 327 ГПК України.
Рішення суду набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 07.10.2025.
Суддя Мазовіта А.Б.