05 листопада 2025 року
м. Київ
справа № 604/694/23
провадження № 61-9895св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача Литвиненко І. В.,
суддів Грушицького А. І., Калараша А. А., Петрова Є. В., Пророка В. В.,
учасники справи:
позивач - Фермерське господарство «Золотий жайвір»,
відповідачі: ОСОБА_1 , Фермерське господарство «Агро Остап'є»,
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Хацкевича Руслана Михайловича, на постанову Тернопільського апеляційного суду від 22 травня 2024 року у складі колегії суддів: Гірський Б. О., Костів О. З., Хома М. В., у справі за позовом Фермерського господарства «Золотий жайвір» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Агро Остап'є» про визнання укладеним договору оренди на новий строк та визнання відсутнім права оренди,
Короткий зміст вимог
В травні 2023 року Фермерське господарство «Золотий жайвір» (далі - ФГ «Золотий жайвір») звернулося до суду з позовом, в якому просило:
- визнати відсутнім та припиненим право оренди Фермерського господарства «Агро Остап'є» (далі - ФГ «Агро Остап'є») щодо спірної земельної ділянки;
- визнати укладеним на новий строк договір оренди спірної земельної ділянки в редакції, яка викладена в позовній заяві.
В обґрунтування вимог вказувало, що ФГ «Золотий жайвір» та ОСОБА_2 уклали договір оренди землі від 15 березня 2016 року № 2/088 строком на 7 років (земельна ділянка площею 1,5257 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0398, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населеного пункту на території Остап'ївської сільської ради Підволочиського району Тернопільської області).
Державна реєстрація речового права оренди земельної ділянки проведена 21 квітня 2016 року.
Протягом усього часу перебування земельної ділянки в оренді не було жодних претензій чи зауважень з боку орендодавця щодо неналежного виконання орендарем своїх обов'язків.
14 березня 2023 року, тобто до закінчення строку дії договору оренди, позивач, дотримуючись вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» направив на відому йому адресу орендодавця лист-повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк. Поштове відправлення з листом-повідомленням про укладення договору оренди на новий строк та примірники договору оренди доставлено за відомою позивачу адресою, однак повернуто у зв'язку із відсутністю адресата за вказаною адресою.
25 квітня 2023 року стало відомо, що з 23 січня 2023 року новим власником земельної ділянки стала ОСОБА_1 , яка не повідомила вказані обставини ні усно, ні письмово.
Того ж дня, позивач направив ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір скористатись переважним правом та укласти договір оренди землі на новий строк, до якого додано три примірники проєкту договору оренди землі.
Поштове відправлення з вказаним листом-повідомленням доставлено за відомою адресою відповідача, однак 12 травня 2023 року повернуто за зворотною адресою у зв'язку із закінченням терміну зберігання.
Зазначали, що орендар продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення договору оренди землі та спірна земельна ділянка орендодавцеві не поверталась, що підтверджується відсутністю складеного між сторонами акта повернення земельної ділянки з оренди.
Відповідач повідомлялась про те, що орендовану земельну ділянку до закінчення дії договору засіяно сільгоспкультурами, а тому в силу пункту 21 договору повернути земельну ділянку необхідно було протягом шести місяців після припинення строку дії договору.
Спірна земельна ділянка, яка не була повернута з оренди і перебувала у володінні ФГ «Золотий жайвір», почала використовуватись ФГ «Агро Остап'є».
09 червня 2023 року державним реєстратором Збаразької міської ради Тернопільського району Ярошко А. В. внесено запис № 50626529 відповідно до якого право оренди спірної земельної ділянки зареєстровано за ФГ «Агро Остап'є».
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Підволочиський районний суд Тернопільської області рішенням від 21 лютого 2024 року у задоволенні позову відмовив.
Рішення суду першої інстанції обґрунтовано тим, що листи-повідомлення про небажання поновлювати дію договору оренди з ФГ «Золотий жайвір» були надіслані ОСОБА_3 та ОСОБА_1 на адресу ФГ «Золотий жайвір», що підтверджено фіскальним чеком та відомостями про вручення поштового повідомлення.
Крім того, проєкт договору оренди землі передбачав зміну істотних умов, а саме строк дії договору оренди збільшився з 7 років до 10 років.
Сторонами не досягнуто домовленості щодо змінених істотних умов договору, а тому в силу частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на укладення договору оренди землі є припиненим.
Таким чином, установивши, що орендар не дотримався встановлених законом процедури і строків, а у орендодавців відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі з позивачем на новий строк, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ФГ «Золотий жайвір», оскільки реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін.
Тернопільський апеляційний суд постановою від 22 травня 2024 року апеляційну скаргу ФГ «Золотий жайвір» задовольнив частково.
Рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 21 лютого 2024 року скасував та ухвалив нове рішення, яким позов задовольнив частково.
Визнав відсутнім та припиненим право оренди ФГ «Агро Остап'є» щодо земельної ділянки площею 1,5257 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0398, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської об'єднаної територіальної громади Тернопільського району Тернопільської області.
Визнав поновленим на тих самих умовах і на той самий строк - 7 років, договір оренди землі від 15 березня 2016 року № 2/088 щодо земельної ділянки площею 1,5257 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0398, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської об'єднаної територіальної громади Тернопільського району Тернопільської області власником якої є ОСОБА_1 , шляхом визнання укладеною додаткової угоди від 21 квітня 2023 року в наступній редакції:
«Додаткова угода
про поновлення договору оренди землі від 15.03.2016 року № 2/088
с. Остап'є 21 квітня 2023 року
Орендодавець - ОСОБА_1 та Орендар - Фермерське господарство «Золотий жайвір», в особі Дацківа Василя Павловича, що діє на підставі Статуту господарства, надалі разом - Сторони, уклали цю додаткову угоду:
1. Поновити термін дії договору оренди від 15.03.2016 року № 2/088 земельної ділянки площею 1,5257 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0398, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської об'єднаної територіальної громади Тернопільського району Тернопільської області на той самий строк - 7 років.
2. Всі інші умови вищевказаного договору оренди від 15.03.2016 року № 2/088, які не визначені даною угодою, залишаються незмінними.
3. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди від 15.03.2016 року № 2/088.
Реквізити сторін
Орендодавець: ОСОБА_1 , 47861, Тернопільський район, с. Остап?є.
Орендар: Фермерське господарство «Золотий жайвір», Код ЄДРПОУ 35578504, 31200, Хмельницька область, м. Волочиськ, вул. Запорізька, 11».
Стягнув з ФГ «Агро Остап'є» та ОСОБА_1 на користь ФГ «Золотий жайвір» по 1 342 грн судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції та по 2 013 грн судового збору сплаченого за подання апеляційної скарги з кожного.
Апеляційний суд виходив з того, що лист-повідомлення ОСОБА_3 про небажання поновлювати дію договору оренди землі, який датований ним 23 січня 2023 року, зданий на пошту та надісланий на адресу ФГ «Золотий жайвір» лише 24 січня 2023 року, коли він вже не був власником спірної земельної ділянки, а також ОСОБА_1 направила на адресу ФГ «Золотий жайвір» лист-повідомлення про небажання поновлювати дію договору оренди землі , який датований нею 20 березня 2023 року, проте зданий на пошту та надісланий за вказаною адресою лише 31 травня 2023 року, тобто більше як через місяць після закінчення строку договору оренди землі.
При цьому, в матеріалах справи відсутні докази того, що ОСОБА_1 та попередній власник земельної ділянки ОСОБА_3 повідомляли користувача землі про зміну її власника, чим не дотримано вимог частини третьої статті 148-1 ЗК України, оскільки вони, як особи, які набули право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов'язані були повідомити про це її користувачів, із зазначенням відповідних відомостей, зокрема місця проживання нового власника, його поштової адреси та ін.
Поведінка ОСОБА_1 , як власниці землі, суперечить закріпленому в законодавстві принципу добросовісності, оскільки її бездіяльність щодо неповідомлення орендаря про зміну власника земельної ділянки перешкоджала останньому належним чином виконати свій обов'язок стосовно повідомлення орендодавця про намір поновити строк дії договору оренди, як це передбачено договором та законом, і так само виконувати зобов'язання по сплаті за користування землею.
Жодних відомостей, які б свідчили про недобросовісну поведінку орендаря матеріали справи не містять.
Таким чином, бездіяльність ОСОБА_1 щодо неповідомлення орендаря про зміну власника земельної ділянки, колегія суддів розцінила як умисне і безпідставне ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря, з урахуванням того, що останній є більш уразливою стороною в цих правовідносинах.
В той же час, з встановлених фактичних обставин справи вбачається, що саме орендодавцем порушено місячний термін після закінчення строку договору для направлення орендарю листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, що дає підстави вважати, що переважне право ФГ «Золотий жайвір» на поновлення договору оренди земельної ділянки є порушеним.
Таким чином, з урахуванням зазначеного, колегія суддів вважала, що орендар мав підстави розраховувати на поновлення договору оренди землі, оскільки користувався земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (вказана обставина не спростована відповідачами), а відтак не направлення орендодавцем у місячний термін з моменту закінчення строку договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі слід кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені раніше.
При цьому, таке поновлення слід оформити шляхом визнання укладеною додаткової угоди з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині судового рішення.
Оскільки 09 червня 2023 року за ФГ «Агро Остап'є» зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 1,5257 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0398 на підставі договору оренди від 21 квітня 2023 року, є необхідність визнання припиненим права оренди ФГ «Агро Остап'є» щодо земельної ділянки.
Тернопільський апеляційний суд додатковою постановою від 13 серпня 2024 року заяву представника ФГ «Золотий жайвір» - адвоката Покотила Ю. В., про ухвалення додаткового рішення задовольнив.
Ухвалив додаткову постанову, якою стягнув з ФГ «Агро Остап'є» та ОСОБА_1 на користь ФГ «Золотий жайвір» по 5 000 грн витрат на професійну правничу допомогу, понесених за розгляд цієї справи в суді першої інстанції, з кожного.
Суд апеляційної інстанції зазначив, що витрати позивача ФГ «Золотий жайвір» на професійну правничу (правову) допомогу у суді першої інстанції підтверджені належними та допустимими доказами.
В суді першої інстанції представником відповідачів не заявлялося будь-яких клопотань чи заперечень щодо зменшення заявленої адвокатом Покотилом Ю. В. суми понесених витрат на правничу допомогу у зв'язку з їх неспівмірністю.
Короткий зміст вимог та узагальнені доводи касаційної скарги
У липні 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Хацкевич Р. М., подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Тернопільського апеляційного суду від 22 травня 2024 року, в якій просить оскаржене судове рішення скасувати, залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Наведені в касаційній скарзі доводи містять підстави, визначені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України, для відкриття касаційного провадження.
Представник заявника зазначає, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, від 29 травня 2020 року у справі № 378/596/16-ц, від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, Верховного Суду від 08 серпня 2019 року у справі № 450/1686/17, від 15 липня 2019 року у справі № 235/499/17, від 07 червня 2022 року у справі № 918/434/21, від 18 жовтня 2022 року у справі № 912/4031/20, від 07 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц.
Позивач, не дотримуючись вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка була чинною на момент укладення договору оренди землі, замість пропозиції укласти додаткову угоду до договору запропонував померлому ОСОБА_3 укласти новий договір керуючись частиною другою статті 32 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 05 грудня 2019 року) та статтею 126-1 ЗК України.
Оскільки орендар надіслав орендодавцю не додаткову угоду, а новий договір на новий строк 10 років, відповідно у орендаря не виник обов'язок надавати відповідь на таке звернення.
В порушення частини другої статті 264 ЦПК України апеляційний суд вийшов за межі позовних вимог, визнавши поновленим договір оренди землі від 15 березня 2016 року № 2/088, шляхом визнання укладеною додаткової угоди від 21 квітня 2023 року.
У відзиві на позов та відзиві на апеляційну скаргу відповідачі зазначали, що після смерті ОСОБА_2 , ФГ «Золотий жайвір» виплатило орендну плату ОСОБА_3 за 2021 рік, що не заперечувалось позивачем.
Поданий позивачем список згрупованих поштових переказів (ф. 103-1) не може бути доказом будь-яких фактів.
Виплата орендної плати за 2022 рік відбулась з порушенням пункту 11 договору оренди, оскільки виписка по особовому рахунку за період 13 лютого 2023 року свідчить про повернення суми 1 857 грн на рахунок позивача. При цьому, повернення коштів відбулось з причин смерті отримувача ОСОБА_2 , що підтверджується зазначеною випискою. Крім того, позивач не сплачував орендну плату за 2023 рік.
Також, 24 січня 2023 року ОСОБА_3 надіслав позивачу листа, до якого додав копію свідоцтва про право на спадщину за законом та повідомив про факт смерті ОСОБА_2 .
В матеріалах справи вказана адреса проживання ОСОБА_1 : кв. АДРЕСА_1 , проте апеляційний суд визнав укладеною додаткову угоду та зазначив адресу ОСОБА_1 : АДРЕСА_2.
Разом з тим, вимога про визнання договору оренди поновленим є неефективним способом захисту.
Узагальнені доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У серпні 2024 року від ФГ «Золотий жайвір» до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а судове рішення - без змін.
Зазначало, що доводи касаційної скарги не свідчать про неправильність застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 30 липня 2024 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував справу із Підволочиського районного суду Тернопільської області.
27 вересня 2024 року цивільна справа № 604/694/23 надійшла до Верховного Суду.
Верховний Суд ухвалою від 06 жовтня 2025 року призначив справу до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, з'ясовані судами
15 березня 2016 року орендодавець ОСОБА_2 та орендар ФГ «Золотий жайвір» уклали договір оренди землі № 2/088, згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,53 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0398 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ріллі), яка розташована за межами населеного пункту на території Остап'ївської сільської ради Підволочиського району Тернопільської області.
Пунктом 7 цього договору передбачено, що його укладено на 7 років. По закінченню строку, на який укладено договір, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Державна реєстрація речового права на спірну земельну ділянку проведена 21 квітня 2016 року, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 27 квітня 2016 року № 58241662 з якої вбачається, що 21 квітня 2016 року до Державного реєстру внесено запис № 58241662 про інше речове право - право оренди ФГ «Золотий жайвір».
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер.
10 серпня 2022 року приватним нотаріусом Матійчик А. В. видано свідоцтво про право на спадщину за законом спадкоємцю майна померлого - ОСОБА_3 , на підставі якого останній успадкував зазначену земельну ділянку площею 1,53 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0398 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а в подальшому 23 січня 2023 року, на підставі договору дарування, відчужив її ОСОБА_1
15 березня 2023 року ФГ «Золотий жайвір» за вих. № 10/03/23-7 надіслало ОСОБА_2 лист-повідомлення від 10 березня 2023 року про укладення договору оренди землі на новий строк, а також три примірника проєкту договору оренди землі від 10 березня 2023 року № 10/03/23-7.
Згідно з проєктом договору оренди землі від 10 березня 2023 року № 10/03/23-7 вбачається, що орендар ФГ «Золотий жайвір» пропонує орендодавцю укласти договір оренди на строк 10 років з орендною платою в розмірі не менше трьох відсотків від нормативно грошової оцінки земельної ділянки та становить 2 194,76 грн або в натуральній формі продукцією.
23 березня 2023 року ФГ «Золотий жайвір» на адресу ОСОБА_2 надіслано повідомлення про продовження терміну повернення з оренди земельної ділянки від 22 березня 2023 року за вих. № 23/03/22-4. У своєму повідомленні ФГ «Золотий жайвір» посилаються на те, що відповідно до пункту 21 договору оренди землі термін повернення земельної ділянки може бути продовжений до 6 місяців у випадку необхідності - потреби зібрання орендарем урожаю сільськогосподарських культур, які були засіяні на орендованій земельній ділянці до закінчення дії договору. Повідомляли, що орендарем до закінчення дії договору оренди землі було засіяно орендовану земельну ділянку сільськогосподарськими культурами, у зв'язку з чим виникла потреба у їх зібранні, а тому у випадку неприйняття пропозиції про укладення договору оренди на новий строк, повернення земельної ділянки буде здійснене у відповідності до вимог статті 34 Закону України «Про оренду землі». Крім того з метою уникнення можливих конфліктних ситуацій та трудових спорів про стягнення спричинених збитків розміру вартості урожаю, який має бути зібраний.
Згідно з листом-повідомленням від 25 квітня 2023 року вих. № 23/04/25-1 на ім'я ОСОБА_1 позивачем надіслано повідомлення про намір укладення договору оренди землі на новий строк.
25 квітня 2023 року ФГ «Золотий жайвір» на адресу ОСОБА_1 надіслано повідомлення про продовження терміну оренди земельної ділянки за вих. № 23/04/25-1/1. У своєму повідомленні ФГ «Золотий жайвір» посилаються на те, що відповідно до пункту 21 договору оренди землі термін повернення земельної ділянки може бути продовжений до 6 місяців у випадку необхідності - потреби зібрання орендарем урожаю сільськогосподарських культур, які були засіяні на орендованій земельній ділянці до закінчення дії договору. Повідомляли, що орендарем до закінчення дії договору оренди землі було засіяно орендовану земельну ділянку сільськогосподарськими культурами, у зв'язку з чим виникла потреба у їх зібранні, а тому у випадку неприйняття пропозиції про укладення договору оренди на новий строк, повернення земельної ділянки буде здійснене у відповідності до вимог статті 34 Закону України «Про оренду землі». Крім того з метою уникнення можливих конфліктних ситуацій та трудових спорів про стягнення спричинених збитків розміру вартості урожаю, який має бути зібраний.
24 січня 2023 року ОСОБА_3 , як спадкоємець майна ОСОБА_2 , та новий власник спірної земельної ділянки, який 23 січня 2023 року відчужив її ОСОБА_1 , надіслав на адресу ФГ «Золотий жайвір» лист-повідомлення від 23 січня 2023 року у якому вказав, що не бажає поновлювати дію договору із ФГ «Золотий жайвір» і має намір використовувати її для власних потреб на власний розсуд. У зв'язку з цим просив утриматися від вчинення дій, які б перешкоджали йому відразу після закінчення строку дії договору використовувати належну йому, як власнику земельну ділянку. Також повідомив, що фактичне використання земельної ділянки після закінчення строку дії договору, трактуватиметься як самовільне заволодіння земельною ділянкою.
31 травня 2023 року ОСОБА_1 , як новий власник спірної земельної ділянки надіслала на адресу ФГ «Золотий жайвір» лист-повідомлення від 20 березня 2023 року, в якому вказала, що не бажає поновлювати дію договору із ФГ «Золотий жайвір» і має використовувати для власних потреб на власний розсуд.
Згідно з відомостями із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта від 27 вересня 2023 року вбачається, що 09 червня 2023 року за ФГ «Агро Остап'є» зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 1,5257 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0398, на підставі договору оренди від 21 квітня 2023 року.
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Відповідно до частин першої та другої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
За змістом статті 126-1 ЗК України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Згідно з абзацом 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» набрав чинності 16 січня 2020 року.
Тобто, усі договори оренди землі, які були укладені до набрання чинності цього Закону поновлюються на умовах, визначених в цих договорах за встановленими законодавством правилами, які були чинні на момент їх укладення.
Відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини перша-п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Отже у Законі України «Про оренду землі» ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п'ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
У постанові від 19 грудня 2024 року у справі № 604/424/23 Верховний Суд дійшов висновку, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».
У такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов'язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.
Вказані висновки щодо застосування норм права відповідно до частини третьої статті 400 ЦПК України підлягають врахуванню під час розгляду цієї справи.
Наведене також узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20, відповідно до яких норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (пункт 8.26 вказаної постанови).
У цій справі ФГ «Золотий жайвір», посилаючись на відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі та продовження користування земельною ділянкою, звернулось до суду з позовом, в якому просило, зокрема, визнати укладеним на новий строк договір оренди спірної земельної ділянки в редакції, яка викладена в позовній заяві. При цьому, проєкт договору оренди землі передбачав зміну істотних умов, а саме строк дії договору оренди збільшився з 7 років до 10 років.
Тобто, ФГ «Золотий жайвір» звернулось до суду за захистом свого переважного право на укладення договору оренди землі на новий строк.
Суди встановили, що 15 березня 2016 року орендодавець ОСОБА_2 та орендар ФГ «Золотий жайвір» уклали договір оренди землі № 2/088.
Державна реєстрація речового права на спірну земельну ділянку проведена 21 квітня 2016 року.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер.
10 серпня 2022 року приватним нотаріусом Матійчик А. В. видано свідоцтво про право на спадщину за законом спадкоємцю майна померлого - ОСОБА_3
23 січня 2023 року на підставі договору дарування, ОСОБА_3 відчужив зазначену земельну ділянку ОСОБА_1 .
24 січня 2023 року ОСОБА_3 надіслав на адресу ФГ «Золотий жайвір» лист-повідомлення від 23 січня 2023 року у якому вказав, що не бажає поновлювати дію договору із ФГ «Золотий жайвір» і має намір використовувати її для власних потреб на власний розсуд. У зв'язку з цим просив утриматися від вчинення дій, які б перешкоджали йому відразу після закінчення строку дії договору використовувати належну йому, як власнику земельну ділянку. Також повідомив, що фактичне використання земельної ділянки після закінчення строку дії договору, трактуватиметься як самовільне заволодіння земельною ділянкою.
15 березня 2023 року ФГ «Золотий жайвір» надіслало ОСОБА_2 лист-повідомлення від 10 березня 2023 року про укладення договору оренди землі на новий строк, а також три примірника проєкту договору оренди землі від 10 березня 2023 року № 10/03/23-7.
23 березня 2023 року ФГ «Золотий жайвір» на адресу ОСОБА_2 надіслано повідомлення про продовження терміну повернення з оренди земельної ділянки від 22 березня 2023 року.
У позовній заяві ФГ «Золотий жайвір» зазначав, що про нового власника земельної ділянки ОСОБА_1 позивачу стало відомо 25 квітня 2023 року.
Згідно з листом-повідомлення від 25 квітня 2023 року вих. № 23/04/25-1 на ім'я ОСОБА_1 позивачем надіслано повідомлення про намір укладення договору оренди землі на новий строк.
25 квітня 2023 року ФГ «Золотий жайвір» на адресу ОСОБА_1 надіслано повідомлення про продовження терміну оренди земельної ділянки.
31 травня 2023 року ОСОБА_1 , як новий власник спірної земельної ділянки, надіслала на адресу ФГ «Золотий жайвір» лист-повідомлення від 20 березня 2023 року, в якому вказала, що не бажає поновлювати дію договору із ФГ «Золотий жайвір» і має використовувати для власних потреб на власний розсуд.
Отже, враховуючи викладені вище обставини справи, позивач дізнавшись про нового власника земельної ділянки, цього ж дня (25 квітня 2023 року) направив повідомлення про намір укладення договору оренди землі на новий строк, яке отримано ОСОБА_1 22 травня 2023 року.
Проте, ОСОБА_1 , у встановлений законодавством місячний термін, розглянула надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди землі та 31 травня 2023 року надіслала ФГ «Золотий жайвір» лист-повідомлення про небажання поновлювати дію договору з ФГ «Золотий жайвір».
Також слід зазначити, що ФГ «Золотий жайвір» до листа-повідомлення про намір укладення договору оренди землі на новий строк додало проєкт договору оренди землі, а не проект додаткової угоди.
Посилання позивача на недотримання місячного строку направлення повідомлення ФГ «Золотий жайвір» Дупнаком В. А., а в подальшому ОСОБА_1 , за положеннями частини третьої статті 148-1 ЗК України є безпідставними, оскільки чинне законодавство України не встановлює наслідків порушення вказаних строків.
Отже, ОСОБА_1 не підписала надісланий проєкт договору оренди землі з ФГ «Золотий жайвір» щодо нового строку договору оренди, висловивши своє небажання продовжувати строк дії договору оренди землі від 15 березня 2016 року.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення заявленого ФГ «Золотий жайвір» позову, оскільки передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.
Проте, апеляційний суд, визнавши договір оренди землі від 15 березня 2016 року поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, вийшов за межі позовних вимог, оскільки у справі, що переглядається позивач звернувся за захистом саме переважного право на укладення договору оренди землі на новий строк, а не визнання договору оренди від 15 березня 2016 року поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.
Вимог про визнання договору оренди землі від 15 березня 2016 року поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше, шляхом укладення додаткової угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення, ФГ «Золотий жайвір» не заявляло.
Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до статті 41 Конституції України право приватної власності є непорушним.
Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (ратифікована Законом України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції» від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР), зокрема статтею 1 Першого протоколу до неї, визначено: «Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном».
Відповідно до статті 316 ЦК України право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.
Правомочність власника - в його праві володіти, користуватися й розпоряджатися майном у межах, встановлених законом (випливає зі статті 317 ЦК України). Право користування є одним з видів речових прав на чуже майно (стаття 395 ЦК України).
Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).
Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.
Таким чином, суд першої інстанції, встановивши, що після закінчення строку дії договору оренди між ФГ «Золотий жайвір», як орендарем, і ОСОБА_1 , як орендодавцем, не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди на змінених умовах, дійшли обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для визнання укладеним на новий строк договору оренди землі між ФГ «Золотий жайвір» та ОСОБА_1 у запропонованій позивачем редакції, оскільки орендодавець повідомив орендаря про відсутність наміру продовжувати вказаний договір оренди.
Водночас, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.
Суд апеляційної інстанції на зазначене уваги не звернув та безпідставно задовольнив частково позовні вимоги ФГ «Золотий жайвір».
Висновок за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону
Оскільки суд апеляційної інстанції скасував законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції, яке відповідало вимогам закону, Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення в силі рішення суду першої інстанції.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21 (провадження № 12-39гс22) зазначено, що додаткове рішення є невід'ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу.
Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування постанови апеляційного суду, то додаткову постанову Тернопільського апеляційного суду від 13 серпня 2024 року також слід скасувати.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається з резолютивної частини із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Виходячи із положень статей 133, 141 ЦПК України суд має вирішити питання про відшкодування стороні, на користь якої відбулося рішення, судових витрат. Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частини перша статті 141 ЦПК України).
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Виходячи з того, що колегія суддів дійшла висновку про задоволення касаційної скарги представника ОСОБА_1 - адвоката Хацкевича Р. М., залишення в силі рішення суду першої інстанції, судові витрати, понесені ОСОБА_1 у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції у розмірі 10 736 грн, необхідно стягнути з позивача.
У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Хацкевич Р. М., зокрема, просить стягнути з позивача на користь ФГ «Агро Остап'є» судові витрати пов'язані з наданням правової допомоги у зв'язку з переглядом справи у касаційному порядку у розмірі 10 000 грн.
Однак, з вступної частини касаційної скарги вбачається, що скаржником є ОСОБА_1 , а її представник Хацкевич Р. М.
Разом з касаційною скаргою надано квитанцію про сплату судового збору, де платником зазначено ОСОБА_1 . Квитанцій про сплату судового збору ФГ «Агро Остап'є» матеріали касаційного провадження не містять. При цьому, адвокат Хацкевич Р. М. надав квитанцію № 1355551 про доставку касаційної скарги разом з додатками до електронного кабінету ФГ «Агро Остап'є».
Отже, адвокат Хацкевич Р. М. подав касаційну скаргу в інтересах ОСОБА_1 , вказавши саме її скаржником, а себе представником скаржника.
Верховний Суд ухвалою від 30 липня 2024 року поновив ОСОБА_1 строк на касаційне оскарження постанови Тернопільського апеляційного суду від 31 травня 2024 року; відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 у цій справі; витребував справу із Підволочиського районного суду Тернопільської області.
Враховуючи, що адвокат Хацкевич Р. М. звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою в інтересах ОСОБА_1 , тому відсутні підстави для стягнення з позивача на користь ФГ «Агро Остап'є» судові витрати пов'язані з наданням правової допомоги у зв'язку з переглядом справи у касаційному порядку.
Керуючись статтями 141, 400, 406, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Хацкевича Руслана Михайловича, задовольнити.
Постанову Тернопільського апеляційного суду від 22 травня 2024 року та додаткову постанову Тернопільського апеляційного суду від 13 серпня 2024 року скасувати.
Рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 21 лютого 2024 року залишити в силі.
Стягнути з Фермерського господарства «Золотий жайвір» на користь ОСОБА_1 10 736 (десять тисяч сімсот тридцять шість) гривень у відшкодування судових витрат пов'язаних з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач І. В. Литвиненко
Судді: А. І. Грушицький
А. А. Калараш
Є. В. Петров
В. В. Пророк