Номер провадження: 22-ц/813/297/25
Справа № 522/7141/21
Головуючий у першій інстанції Суворова О.В.
Доповідач Комлева О. С.
14.11.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі:
головуючого-судді Комлевої О.С.,
суддів: Громіка С.М., Сегеди С.М.,
з участю секретаря Громовенко А.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 04 жовтня 2022 року, постановленого під головуванням судді Суворової О.В., повний текст рішення складений 10 жовтня 2022 року, у цивільній справі за позовом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: державний реєстратор Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецький Олександр Сергійович, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Білоус Ірина Олександрівна, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова Віолетта Султаналіївна, Одеська міська рада про скасування реєстрації декларації та скасування права власності, -
У квітні 2021 року Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради (надалі за текстом Управління ДАБК ОМР), звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: державний реєстратор Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецький О.С., приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Білоус І.О., приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова В.С. про скасування реєстрації декларації та скасування права власності, в якому просило:
- скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (CCI), № ОД 141201620842 від 10.06.2020 року, подане ОСОБА_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію від 22.06.2020 року № 52774435, прийняте ОСОБА_3 державним реєстратором Великодолинської селищної ради, Овідіопольського району, Одеської області (первинний власник ОСОБА_1 );
- визнати недійсним договір купівлі-продажу № 7393 від 21.08.2020 року, згідно якого новим власником 1/2 частин об'єкту є ОСОБА_2 ;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу № 7395 від 21.08.2020 року, згідно якого новим власником 1/2 частин об'єкту є ОСОБА_2 ;
- скасувати рішення про реєстрацію переходу 1/2 частин прав власності на нерухоме майно від 21.08.2020 року № 53726734, внесене приватним нотаріусом Омаровою В.С. Одеського міського нотаріального округу Одеської області (новий власник Малаховцев Д.В.);
- скасувати рішення про реєстрацію переходу 1/2 частин прав власності на нерухоме майно від 21.08.2020 року № 53726892, внесене приватним нотаріусом Омаровою В.С. Одеського міського нотаріального округу Одеської області (новий власник Малаховцев Д.В.;
- скасувати рішення про реєстрацію змін розділу (загальна площа 122 кв.м. змінено на загальна площа 154,9 кв.м.) щодо нерухомого майна від 03.12.2020 року № 55499618, внесене приватним нотаріусом Білоус І.О. Одеського міського нотаріального округу Одеської області (новий власник Малаховцев Д.В.).
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що на підставі звернення Управління з питань охорони об'єктів культурної спадщини Одеської міської ради № 01-26/К-161-вих від 18.05.2020 року, Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради здійснювалися неодноразові (26.05.2020 року, 21.10.2020 року та 30.11.2020 року) комісійні обстеження об'єкту будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .
В результаті цих обстежень, позивачем встановлено, що за даною адресою невідомими особами влаштовано бетонну основу орієнтовною площею 130 кв.м. та товщиною близько 15-25 см, влаштовано 3 стіни з силікатної цегли та металеві опори в кількості 3 шт., також демонтовано лавові плити з лівого маршу сходів, про що складено відповідний акт від 26.05.2020 року. Також, влаштовано капітальну споруду невідомого призначення на території пляжу «Чайка», змонтовано віконні та дверні блоки та влаштовано м'яку покрівлю. На момент обстеження будівельні роботи не виконувались. За результатами проведеного обстеження складено відповідний акт від 21.10.2020 року.
В реєстрі будівельної діяльності наявна інформація щодо реєстрації Управлінням ДАБК ОМР декларації про готовність об'єкту до експлуатації за № ОД 141201620842 від 09.06.2020 року з капітального ремонту нежитлових приміщень без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за даною адресою: АДРЕСА_1 , подану замовником будівництва ОСОБА_1 .
Відповідно до вказаної декларації:
1. Проведено капітальний ремонт нежитлових приміщень без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 .
2. Технічний нагляд за будівництвом здійснює ОСОБА_4 , сертифікат АТ № 007731;
3. Проектна документація розроблена ПП «Проектно-інноваційний центр Артеміда», код ЄДРПОУ 31255713.
4. Головний архітектор проекту ОСОБА_5 на підставі наказу ПП «ПІЦ -Артеміда» № б/н від 23.04.2009 року, сертифікат АА № 001331.
5. Будівельні роботи проводились на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № 258 від 05.04.2009 року, виданого Інспекцією ДАБК в Одеській області.
6. Загальна площа об'єкта 122,0 кв.м.
7. Інформація про право власності чи користування земельною ділянкою не зазначена.
Позивач посилається на те, що за результатами обстежень встановлено виконання ОСОБА_1 нового будівництва, а не робіт з капітального ремонту, як зазначено в декларації, що є істотним порушенням будівельних норм і правил, оскільки замовником будівництва ОСОБА_1 наведено недостовірні дані в зареєстрованій декларації, а відтак, позивач вважає, що реєстрація вказаної декларації про готовність до експлуатації об'єкта має бути скасована.
Подальша реєстрація 22.06.2020 року права власності на об'єкт нерухомості за ОСОБА_1 , подальше відчуження цього об'єкту 21.08.2020 року на користь ОСОБА_2 та реєстрація за останнім права власності на цей об'єкт, як і подальша зміна 03.12.2020 року загальної площі цього об'єкту є нікчемними, так як цей об'єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , є самочинним будівництвом на земельній ділянці, що не виділялась для таких цілей у встановленому законом порядку, а відтак, позивач вважає, що відповідні рішення про державну реєстрацію права власності за відповідачами на цей об'єкт нерухомості мають бути скасовані.
Також, позивач вважає, що мають бути визнані недійсними договори купівлі-продажу від 21.08.2020 року, оскільки об'єкт самочинного будівництва не може бути предметом цивільно-правового договору.
Судом до участі у справі, в якості третьої особи була залучена Одеська міська рада.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 04 жовтня 2022 року у задоволенні позову Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради відмовлено.
Не погодившись з рішенням суду, Управління ДАБК ОМР звернулося до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду, постановити нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.
В обґрунтування своєї апеляційної скарги апелянт зазначив, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що право власності на нежитлове приміщення, набуте ОСОБА_1 в результаті проведення державними органами законодавчо встановлених процедур, то і відповідальність за вказані процедури не може покладатися на відповідача, який розраховував на їх належність та легітимність.
Також апелянт вважає, що оскільки судом не надано оцінки дій відповідача щодо виконання будівельних робіт не з капітального ремонту приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , як то зазначено в декларації про готовність об'єкта за №ОД 141201620842 від 09.06.2020 року, то відповідно судом і не надано оцінки правомірності реєстрації права власності на підставі цієї декларації та подальшого укладення договорів щодо переходу права власності на зазначений об'єкт, а лише відмовлено у задоволені позову з тих підстав, що це похідні вимоги.
Відзиву на апеляційну скаргу до суду надано не було.
Відповідно до ч. 3 ст. 360 ЦПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду судового рішення.
Протоколом автоматизованого розподілу від 07 листопада 2022 року визначений склад колегії суддів під головуванням судді Стахової Н.В. для розгляду справи (а.с. 145 т. 2).
Ухвалою Одеського апеляційного суд від 22 листопада 2022 року відкрито провадження за апеляційною скаргою Управління ДАБК ОМР (а.с. 156-157 т. 2).
13 грудня 2022 року ухвалою Одеського апеляційного суду, справа за апеляційною скаргою Управління ДАБК ОМР призначена до розгляду (а.с. 162 т. 2).
Відповідно до рішення Вищої ради правосуддя №2518/0/15-24 від 20.08.2024 року суддю ОСОБА_6 було звільнено з посади у зв'язку з поданням заяви про відставку (а.с. 50 т. 3).
Відповідно до протоколу повторного розподілу справи за допомогою автоматизованої системи документообігу суду від 30 серпня 2024 року цивільна справа передана головуючому-судді (суддя-доповідач) Комлевій О.С. (а.с. 51 т. 3).
Відповідно до протоколу повторного розподілу справи за допомогою автоматизованої системи документообігу суду від 05 вересня 2024 року цивільна справа передана головуючому-судді (суддя-доповідач) Комлевій О.С. зі складом колегії суддів, з урахуванням навантаження на суддів Одеського апеляційного суду (а.с. 53 т. 3).
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 06 вересня 2024 року цивільна справа за апеляційною скаргою Управління ДАБК ОМР прийнята до провадження та призначена до розгляду (а.с. 54 т. 3).
В судове засідання призначене 04 листопада 2025 року не з'явились адвокат Пошали К.С., яка представляє інтереси ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , треті особи - приватні нотаріуси Білоус І.О., ОСОБА_7 , державний реєстратор Турецький О.С., представник ОМР, були сповіщені належним чином (а.с. 161, 162 зв.б., 163, 163 зв.б., 174-177 т. 3).
Від нотаріуса Омарової В.С., надійшло клопотання про розгляд справи за її відсутністю (а.с. 74 т. 3).
Статтею 372 ЦПК України передбачено, що апеляційний суд відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано поважними.
Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Таким чином, законодавець передбачив, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов'язковою. Апеляційний суд може розглянути справу за відсутності її учасників. Апеляційний суд може відкласти розгляд справи у разі, коли причини неявки належним чином повідомленого учасника справи будуть визнані апеляційним судом поважними. Таким чином, з врахуванням конкретної ситуації по справі, вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов'язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов'язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
Верховний Суд у постанові від 29 квітня 2020 року у справі №348/1116/16-ц зазначив, що якщо сторони чи їх представники не з'явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, він може, не відкладаючи розгляду справи, вирішити спір по суті. Відкладення розгляду справи є правом суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні сторін чи представників сторін, а не можливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні без їх участі за умови їх належного повідомлення про час і місце розгляду справи.
Виходячи з вищевказаного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, усвідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників, які не з'явилися в судове засідання.
Апеляційний суд з метою дотримання строків розгляду справи, вважає можливим слухати справу у відсутність сторін, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи,явка яких не визнавалась апеляційним судом обов'язковою.
Заслухавши пояснення представника Управління ДАБК ОМР, пояснення адвоката Стетюри А.І., який представляє інтереси відповідачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , дослідивши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення, за наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Згідно ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судове рішення зазначеним вимогам не відповідає, з огляду на наступне.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог Управлінню ДАБК ОМР, суд першої інстанції виходив з того, що після реєстрації права власності на збудований об'єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об'єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, та виключає можливість віднесення такого об'єкту до самочинного в силу його узаконення, а відтак, не може визнаватись законною перевірка контролюючого органу такого об'єкта та акти, оформлені за результатами державного архітектурно-будівельного контролю.
Однак, з таким висновком суду колегія суддів не погоджується, за наступних підстав.
Відповідно до частини першої статі 83 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.
Згідно з частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Відповідно до статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Згідно з частиною четвертою статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.
Частина друга статті 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачає, що у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі скасування містобудівних умов та обмежень реєстрація такої декларації, право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, підлягають скасуванню відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Аналіз наведених положень свідчить про те, що Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема статтею 39-1, встановлено єдину підставу для скасування реєстрації декларації, а саме: подання замовником недостовірних даних, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом.
При цьому, такі недостовірні дані повинні відповідати одній із наступних умов, які дають підстави вважати об'єкт самочинним будівництвом: об'єкт збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; об'єкт збудований або будується без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи; об'єкт збудований або будується без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта.
Судом встановлено та матеріалами справи підтверджується, що в процесі опрацювання звернення громадян на «Урядову гарячу лінію» №КО-10627013 від 09.05.2020 року, щодо демонтажу лавових плит зі сходів на пляжі «Чайка», фахівцями управління 15.05.2020 року зафіксовано проведення будівельних робіт за адресою: 10-а станція Великого Фонтану на території пляжу «Чайка» (а.с. 16 т. 1).
Актом обстеження 10 ст. Великого Фонтану, пляж «Чайка» від 26.05.2020 року, проведеним головним спеціалістом інспекційного відділу №1 Управління ДАБК ОМР із залученням головного спеціаліста ДАМ ОМР, заступником начальнику відділу контролю та моніторингу за станом території, головним спеціалістом УПОКС, головним спеціалістом орендного відділу, встановлено, що за вказаною адресою невідомими особами влаштовано бетонну основу розміром 15-25 см, 3 стіни з силікатної цегли та 3 металеві опори. Демонтовано лавову плитку з лівого маршу сходів та складовано з правого боку зазначеного об'єкту, орієнтировка площа 130 кв.м. (а.с. 19-26 т. 1).
10.06.2020 року Управлінням ДАБК ОМР за № ОД 141201620842 від 09.06.2020 року зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1), з капітального ремонту нежитлових приміщень без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за даною адресою: АДРЕСА_1 , подану замовником будівництва ОСОБА_1 .
Відповідно до вказаної декларації:
1. Проведено капітальний ремонт нежитлових приміщень без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 .
2. Технічний нагляд за будівництвом здійснює ОСОБА_4 , сертифікат АТ № 007731;
3. Проектна документація розроблена ПП «Проектно-інноваційний центр Артеміда», код ЄДРПОУ 31255713;
4. Головний архітектор проекту ОСОБА_5 на підставі наказу ПП «ПІЦ -Артеміда» № б/н від 23.04.2009 року, сертифікат АА № 001331;
5. Будівельні роботи проводились на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № 258 від 05.04.2009 року, виданого Інспекцією ДАБК в Одеській області;
6. Загальна площа об'єкта 122,0 кв.м.;
7. Інформація про право власності чи користування земельною ділянкою не зазначена, оскільки відповідно до п. 7 постанови КМУ від 13.04.2011 року №466, відомості щодо земельної ділянки не зазначаються у разі реконструкції, реставрації або капітального ремонту об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані, а також реконструкції або капітального ремонту автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередач, зв'язку трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення.
8. Технічну інвентаризацію об'єкта проведено ОСОБА_8 (кваліфікаційний сертифікат АЕ № 005173), технічний паспорт від 11.06.2020 року № б/н (а.с. 29-34 т. 1).
З технічного паспорту, зробленим на замовлення ОСОБА_1 , станом на 11.06.2020 року за адресою: АДРЕСА_1 , розташовані наступні приміщення: 1. Тамбур, площею 9,5 кв.м.; 2. основне, площею 62,8 кв.м.; 3. основне площею 39,5 кв.м.; 4. підсобне, площею 10,2 кв.м. (а.с. 37-40 т. 1).
За ОСОБА_1 22.06.2020 року, рішенням державного реєстратора проведено державну реєстрацію № 52774435, права власності на нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 на підставі декларації про готовність об'єкту до експлуатації № ОД 141201620842 від 10.06.2020 року та технічного паспорту (а.с. 85 т. 1).
Згідно з актом обстеження об'єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси від 21.10.2022 року, складеного комісією Управління ДАБК ОМР із залученням представників Приморської районної адміністрації ОМР, Управління з питань охорони об'єктів культурної спадщини ОМР, Департаменту комунальної власності ОМР, Департаменту архітектури та містобудування ОМР, Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя ОМР, встановлено, що невідомими особами влаштовано споруду невідомого призначення на території пляжу «Чайка», змонтовано віконні та дверні блоки та влаштовано м'яку покрівлю. На момент обстеження будівельні роботи не виконувались, встановити власника не вдалося. Результати обстеження доведені до відома прокурора Одеської області листом від 23.10.2020 року № 01-8/452-вх. (а.с. 50-52 т. 1).
З довідки приватного підприємства «Глав Інвест Груп» від 17.11.2020 року вих. № 344657, вбачається, що нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу № 7395 від 21.08.2020 року та на підставі договору купівлі-продажу № 7393 від 21.08.2020 року. Загальна площа приміщень складає 154,9 кв.м. (а.с. 58 т. 1).
З техпаспорту, складеному 17.11.2020 року на замовлення ОСОБА_2 , вбачається, що нежитлове приміщення складається з основного приміщення, площею 63,2 кв.м., підсобних площею 12,5 кв.м. та 2,0 кв.м., основного площею 29,5 кв.м., підсобних приміщень площаю 1,6 кв.м., 5,4 кв.м., 4,7 кв.м, 11,9 кв.м., 5,1 кв.м., 3,0 кв.м., 16,0 кв.м. Всього площа 154,9 кв.м. (а.с. 59-61 т. 1).
Рішення від 21.08.2020 року № 53726734 про реєстрацію переходу 1/2 прав власності на нерухоме майно - нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на ім'я ОСОБА_2 , внесене приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Омаровою В.С. на підставі договору купівлі-продажу № 7393 від 21.08.2020 року (а.с. 83-86 т. 1).
Рішення від 21.08.2020 року № 53726892 про реєстрацію переходу 1/2 прав власності на нерухоме майно - нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на ім'я ОСОБА_2 , внесене приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Омаровою В.С. на підставі договору купівлі-продажу № 7395 від 21.08.2020 року (а.с. 83-86 т. 1).
Згідно Акту обстеження об'єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси від 30.11.2022 року, складеного посадовими особами Управління ДАБК ОМР, встановлено замовника будівництва ОСОБА_1 та зазначено про наведення ним недостовірних даних в зареєстрованій декларації про готовність об'єкту до експлуатації за № ОД 141201620842 від 10.06.2020 року, чим порушено ч. 10 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п.16 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою КМУ за № 461 від 13.04.2011 року. Результати обстеження доведені до відома Одеської обласної прокуратури та Приморського відділу поліції у м. Одесі ГУНП в Одеській області листами від 16.12.2020 року № 01-8/318-вх., з проханням розгляду питання стосовно подання позову до власника об'єкту щодо скасування реєстрації права власності (а.с. 63-66 т. 1).
Реєстрація змін розділу (загальна площа 122 кв.м. змінено на загальна площа 154,9 кв.м.) щодо нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , від 03.12.2020 року № 55499618, вчинена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоус І.О., на підставі технічного паспорту від 17.11.2020 року №б/н (а.с. 83-86 т. 1).
У статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» передбачено, що будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об'єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Тобто, проектна документація розробляється для забезпечення відповідності будівництва об'єктів архітектури законодавчим вимогам, державним стандартам, нормам і правилам. Така документація визначає архітектурні, інженерні, просторові та функціональні рішення, необхідні для реалізації задуму об'єкта, а також координації дій усіх учасників будівельного процесу.
Для об'єктів з незначними наслідками (СС1), а також об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, замовник подає повідомлення про початок виконання будівельних робіт до органу державного архітектурно-будівельного контролю (пункт 1 частини першої статті 34 Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Отже, будівництво об'єктів здійснюється на основі затвердженої проектної документації, яка відповідає законодавчим вимогам, будівельним нормам і правилам, а відповідальність за її якість несуть проектувальники. Замовник відповідає за достовірність даних у повідомленні про початок робіт і за виконання будівництва без належного повідомлення.
Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви (абзац перший частини першої статті 39 Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Відповідно до абзацу першого частини другої статті 39-1 Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» у редакції, чинній до 15 листопада 2024 року, у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.
Тобто, якщо орган державного архітектурно-будівельного контролю виявляє недостовірні дані у повідомленні або декларації, які можуть свідчити про самочинне будівництво (наприклад, будівництво на непередбаченій для цього земельній ділянці, без необхідних дозвільних документів чи затвердженого проекту), він має право звернутися до суду з вимогою скасувати реєстрацію таких документів або припинити право на виконання будівельних робіт.
Орган державного архітектурно-будівельного контролю може виявити факт подання недостовірних даних у повідомленні чи зареєстрованій декларації, що свідчать про самочинне будівництво, не лише за результатами перевірки. Встановлення факту подання замовником недостовірної інформації про правові підстави для виконання будівельних робіт без належних документів або з відхиленням від проектної документації є достатньою правовою підставою для скасування реєстрації повідомлення чи декларації. Закон не вимагає проведення перевірки органами державного архітектурно-будівельного контролю, якщо недостовірність поданих даних є очевидною.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (стаття 328 ЦК України).
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України).
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частини перша - друга статті 376 ЦК України).
Судом встановлено та матеріалами справи підтверджується, що за ОСОБА_1 права власності на нежитлові приміщення зареєстровано на підставі декларації про готовність об'єкту до експлуатації № ОД 141201620842 від 10.06.2020 року та технічного паспорту (а.с. 85 т. 1).
Будь-які правовстановлюючі документи на даний об'єкт, а також на земельну ділянку, яка знаходиться в рекреаційній зоні, у ОСОБА_1 відсутні.
При цьому, в декларації про готовність до експлуатації об'єкта, що класом наслідків (відповідності) належить об'єкт з незначними наслідками (СС1), ОСОБА_1 зазначає про проведення капітального ремонту, однак як слідує з актів обстеження об'єкта містобудування, проводиться нове будівництво, за відсутності інформації щодо видачі ОСОБА_1 містобудівних умов та обмежень.
Колегія суддів також звертає увагу на ту обставину, що у даній справі, суд не оцінив обставин того, що посадовими особами Управління ДАБК ОМР неодноразово здійснювався вихід за адресою об'єкта будівництва для проведення перевірки, про що були складені акти, з яких вбачається, що невідомі особи на пляжі «Чайка» (10 Фонтана) на піску влаштували бетонну основу розміром 15-25 см., що також зафіксовано на фото, в подальшому складено акт про те, що вже встановлено споруду, що також зафіксовано на фото (а.с. 17-26, 49-53 т. 1).
За результатами третього комісійного виїзду 30.11.2020 року, посадовими особами Управління ДБК ОМР встановлено точну адресу місцезнаходження будівництва, а саме: АДРЕСА_1 .
Також, апеляційний суд вважає за необхідне зазначити, про те, що ОСОБА_1 мав дотримуватися порядку виконання будівельних робіт і прийняття в експлуатацію нерухомого майна, як це передбачає Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності».
З урахуванням встановлених обставин, суд приходить висновку про те, що забудову ОСОБА_1 проводив за відсутності правовстановлюючих документів, на земельній ділянці, яка не відводилась для будівництва, та за відсутності в містобудівному кадастрі інформація про видачу містобудівних умов та обмежень.
Також, колегія суддів зазначає, що ОСОБА_1 у декларації про готовність до введення в експлуатацію зазначив недостовірні данні, чим порушив п. 16 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів.
При цьому, колегія суддів зазначає, що саме замовник відповідає за достовірність даних у повідомленні про початок робіт і за виконання будівництва без належного повідомлення.
При цьому, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що спір про скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації треба розглядати як такий, що пов'язаний зі стверджуваним порушенням цивільних прав позивача особою, за якою на підставі вказаної декларації зареєстроване право власності на відповідний об'єкт нерухомого майна.
Закон не вимагає проведення перевірки органами державного архітектурно-будівельного контролю, якщо недостовірність поданих замовником будівництва даних є очевидною.
Якщо орган державного архітектурно-будівельного контролю виявляє недостовірні дані у повідомленні або декларації, які можуть свідчити про самочинне будівництво (зокрема будівництво на непередбаченій для цього земельній ділянці, без необхідних дозвільних документів чи затвердженого проекту), він має право звернутися до суду з вимогою скасувати реєстрацію таких документів або припинити право на виконання будівельних робіт.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові ВС від 23 січня 2025 року у справі № 320/6132/21.
За змістом частини другої статті 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» підставами для скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації є встановлення факту зазначення у ній замовником будівництва недостовірних даних, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом (зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта), а також набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень.
За таких підстав, з позовом про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації може звернутися відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що ОСОБА_1 здійснив самочинне будівництво, здійснивши забудову за рахунок земель комунальної власності без відведення цієї ділянки, без надання та затвердження в установленому законом порядку проектної і дозвільної документації на будівництво, при цьому у декларацію про готовність об'єкта до експлуатації вніс недостовірні відомості.
З неправомірної дії право власності за загальним правилом не виникає.
Також колегія суддів звертає увагу, що відповідно до норм Земельного Кодексу, дана земельна ділянка є земельною ділянкою рекреаційного призначення.
При цьому, колегія суддів зазначає, що Велика Палата Верховного Суду розглядала вимогу про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації як належний спосіб захисту виключно за обставин, коли на відповідній ділянці заборонене будь-яке будівництво, крім гідротехнічних споруд (див. висновок, сформульований у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (пункт 63)).
З урахуванням встановлених обставин, колегія суддів приходить висновку про те, що декларація про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначним наслідком (СС1) № ОД 141201620842 від 10.06.2020 року, яка подана ОСОБА_1 підлягає до скасування реєстрації.
Згідно зі статтею 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
До подібних висновків дійшов Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 24 січня 2020 року у справі №910/10987/18 і у постанові ВСУ від 03 червня 2020 року у справі №363/4852/17.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ( в редакції чинній на час розгляду справи), у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
З матеріалів справи вбачається, що рішенням державного реєстратора проведено державну реєстрацію № 52774435, права власності на нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 на підставі декларації про готовність об'єкту до експлуатації № ОД 141201620842 від 10.06.2020 року та технічного паспорту (а.с. 37-40, 85 т. 1).
Однак, колегія суддів зазначає, що технічний паспорт та декларація про готовність об'єкта у відповідності до норм матеріального права не відноситься до правовстановлюючих документів, які підтверджують виникнення права власності.
За наведених підстав, колегія суддів приходить висновку про те, що позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію, проведену 22.06.2020 року, державним реєстратором за № 52774435 підлягають задоволенню.
За змістом статей 3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
Суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (пункти 88, 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі №910/3009/18).
У справі, що переглядається, Управління ДАБК ОМР звернулось з вимогами про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності.
Для визначення ефективного способу захисту порушеного права та належності спору до цивільної юрисдикції слід розмежовувати зміст порушеного права чи інтересу, за захистом якого звернувся позивач.
Належним способом захисту є витребування земельної ділянки, однак, з матеріалів справи вбачається, що таких позовних вимог власником земельної ділянки Одеською міською радою заявлено не було, більш того Одеська міська рада в даній справі приймала участь, як третя особа.
З урахуванням встановленого, колегія суддів приходить висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та скасування рішення про реєстрацію договорів та реєстрацію змін, як таких, що не відповідають ефективному способу захисту.
Відповідно до п. 2 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.
За таких підстав, апеляційний суд доходить висновку, що апеляційна скарга рідлягає частковому задоволенню, оскільки рішення суду першої інстанції не в повній мірі відповідає нормам законодавства.
Згідно з частинами 1, 13 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Виходячи з положень ст. 141 ЦПК України, колегія суддів вважає необхідним стягнути з ОСОБА_1 на користь Управління ДАБК ОМР судові витрати по сплаті судового збору за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанціях за дві позовні вимоги немайнового характеру у розмірі 11350 грн. (2270х2=4540+2270х150%=3405х2=6810).
Керуючись ст.ст. 368, 374, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд, -
Апеляційну скаргу Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради - задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 04 жовтня 2022 року в частині скасування реєстрації декларації та скасування рішення про державну реєстрацію від 22.06.2020 року - скасувати.
Ухвалити постанову.
Скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) № ОД 141201620842 від 10.06.2020 року, подане ОСОБА_1 .
Скасувати рішення про державну реєстрацію від 22.06.2020 року № 52774435, прийняте ОСОБА_3 державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 04 жовтня 2022 року в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу, скасування рішень про реєстрацію від 21.08.2020 року, скасування рішення про реєстрацію змін - змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В решті рішення залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради (ЄДРПОУ 40199728) судові витрати по сплаті судового збору за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанціях у розмірі 11 350 гривень.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена шляхом подання касаційної скарги до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складений 14 листопада 2025 року.
Головуючий ______________________________________ О.С. Комлева
Судді ______________________________________ Р.Д. Громік
______________________________________ С.М. Сегеда