17 листопада 2025 року
Справа № 642/4396/25
Провадження № 2/642/1548/25
Іменем України
17 листопада 2025 року Холодногірський районний суд м. Харкова в складі:
головуючого судді - Грінчук О.П.,
за участі секретаря - Панової М.І.,
представників позивача - Городнійчука А.А., Хана А.О.,
представника відповідача - Субочева С.Ю.,
розглянувши в порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харкові цивільну справу за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Холодногірська 18» до ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні спільним майном,
встановив:
Позивач звернувся до суду із даним позовом, в якому просив зобов'язати відповідача, як власника квартири АДРЕСА_1 , за власні кошти усунути перешкоди в користуванні спільним майном - побудованого тамбуру в спільному коридорі на третьому поверсі, шляхом демонтажу незаконно встановленого тамбуру та приведення місця загального користування у попередній стан.
В обгрунтування позову зазначено, що в жовтні 2022 року співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 прийнято рішення про створення юридичної особи - ОСББ «Холодногірська 18», яке в листопаді 2022 року було зареєстровано в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб. В квітні 2025 року правління ОСББ почало отримувати скарги від співвласників будинку про незаконне облаштування власником квартири АДРЕСА_3 тамбуру в спільному коридорі на 3 поверсі. 10.04.2025, 11.05.2025 та 01.07.2025 комісією у складі голови ОСББ та двох співвласників було здійснено огляд житлового будинку АДРЕСА_2 та на 3 поверсі виявлено конструкцію з цегли та встановленими дверима біля кв. АДРЕСА_3 , які відсутні в проектно-технічній документації, а саме в технічному паспорті на будинок, про що складено відповідні акти. 28.04.2025 та 12.05.2025 головою правління ОСББ направлено власнику квартири АДРЕСА_3 письмовий запит про надання підтвердження законності облаштування тамбуру, однак, жодної відповіді не отримано. Таким чином, власник квартири АДРЕСА_3 самовільно без достатніх на те законних підстав, побудував та облаштував на 3 поверсі багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 тамбур загальною площею 5.39 кв.м., за рахунок спільного коридору. Також вказана побудова перешкоджає в здійснені технічного обслуговування інженерних мереж будинку та не відповідає вимогам пожежної безпеки. На підставі викладеного позивач звернувся до суду із даним позовом.
Ухвалою суду від 01.08.2025 провадження у справі відкрито в порядку загального позовного провадження.
15.08.2025 до суду від представника відповідача надійшов відзив на позов, згідно з яким він проти позовних вимог заперечував з наступних підстав. Представник зазначив, що 11.06.2021 право власності на кв. АДРЕСА_1 зареєстровано за відповідачем. Оформленню права власності перебував Договір асоційованого членства в споживчому товаристві №14/КР між ОСОБА_1 , та Споживчим кооперативом «Престиж». 12.05.2021 між СК «Престиж» та ОСОБА_1 підписано акт приймання-передачі квартири до Договору асоційованого членства в споживчому товаристві №14/КР від 15.01.2021. Пункт 3 акту визначає, що станом на 12.05.2021 характеристики квартири повністю відповідають умовам Договору, проектній документації на будинок, а також всім нормативно-правовим актам, нормам та стандартам будівництва житлових умов. Пункт 5 акту визначає, що у випадку необхідності у пайщика в здійсненні переобладнання/перепланування тамбуру, який примикає до квартири, пайщик зобов'язаний письмово узгодити такі зміни з товариством. Тобто з 11.06.2021 відповідач набув право власності і користування квартирою, в тому числі тамбуром, який примикає до квартири. Як зазначено в акті приймання-передачі. Жодних претензій від СК «Престиж» або інших співвласників будинку відповідачу жодного разу не висувалось. Крім того, після створення осбб, між останнім як юридичною особою та відповідачем не існувало та не виникало обставин порушення або не визнання будь-якого взаємного права, інтересу чи обов'язку, передбаченого Статутом ОСББ. Однак, між відповідачем та головою правління виникли особисті неприязні відносини. Тому відповідач вважає даний позов за підписом голови правління ОСББ - проявом зловживання своїми правами і повноваженнями. Також вказав, що позивачем до матеріалів справи не додано жодного документу на підтвердження надходження скарг від співвласників будинку щодо наявності тамбуру, на що представник позивача посилається в позові. Окрім цього, представник відповідача звернув увагу, що тамбур облаштований до квартири відповідача , а не до коридору, ліфту, сходів, чи інших приміщень загального користування, а тому не обмежує доступу до систем забезпечення будинку та не звужує будь-яких евакуаційних виходів для інших квартир. Технічний паспорт, наданий позивач до позову, виконаний станом на 26.10.2020, тобто до введення будинку в експлуатацію (29.01.2021) та до проведення його поточної технічної інвентаризації на вказаний час. Окрім цього, проектна площа квартири відповідача, за яку він сплатив забудовнику в повному обсязі, складала 90.6 кв.м. із розрахуванням облаштування неопалювальних приміщень таких як лоджія, балкон та тамбур. Також представник відповідача вказав, що акти огляду приміщення складені від імені комісій, які створені незрозуміло як і що члени цієї комісії мають такі права та обов'язки. Окрім цього, до складу комісій не входять власники квартир третього поверху. Вказав, що в будинку АДРЕСА_2 розташовано ще 11 аналогічних тамбурів, однак, ніяких звернень ОСББ чи створеної головою ОСББ комісії стосовно них не надходило. Крім того, вважає, що згідно зі статутом ОСББ до повноважень голови ОСББ не входить повноваження на обрання чи скликання комісій, крім тих, які визначені статутом. На підставі викладеного, представник відповідача просив відмовити в позові.
20.08.2025 представника позивача подано до суду відповідь на відзив, в якій зазначено, що в доданих представником відповідача до відзиву Договорі асоційованого членства в споживчому товаристві №14/КР від 15.01.2021, акту приймання-передачі квартири до нього та технічного паспорту, загальна площа квартири АДРЕСА_3 на третьому поверсі становить 88.5 кв.м. (проектна площа 90.6 кв.м.). Тобто відповідачу після здачі будинку в експлуатацію було передано квартиру загальною площею та межами відповідно до технічного паспорту на багатоквартирний будинок. Згідно актуальної інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, загальна площа квартири АДРЕСА_1 також становить 88.5 кв.м. Тобто з моменту передачі відповідачу квартири змін щодо меж, площі та планування квартири не було зареєстровано. Крім того, відповідачем не надано доказів того, що СК «Престиж» надавав свою згоду на добудову тамбуру. При цьому, коридор за межами квартири належить до місць загального користування та є спільним майном всіх співвласників. Посилання відповідача на неприязні відносини з головою правління ОСББ не мають жодного відношенні до предмету спору в даній справі. Щодо відсутності письмових скарг інших співвласників будинку представник позивача вказав, що відсутність таких скарг не надає права співвласнику привласнювати спільне майно. Крім того, за межами кв. АДРЕСА_3 згідно технічного паспорту розміщено коридор площею 61.3 кв.м., який є допоміжним приміщенням та спільним майном всіх співвласників будинку. Жоден з технічних документів не містить біля квартири АДРЕСА_3 приміщень із назвою зовнішній тамбур. Окрім цього, акти загального огляду будинку є належними та допустимими. Щодо наявності в будинку інших тамбурів представник позивача вказав, що зазначене не відноситься до предмету даної справи. При цьому, будівництво нежитлового приміщення на шляхом з виходу з квартири без документів, які б містили інформацію про погодження змін до проектної документації на багатоквартирний будинок вже само по собі є порушенням діючого законодавства України та будівельних норм. Окрім цього, зазначив, що будь-які дії з перепланування, переобладнання, реконструкції допоміжних приміщень в багатоквартирному будинку слід погоджувати зі всіма співвласниками, що не було зроблено відповідачем.
08.09.2025 від представника відповідача до суду надійшли заперечення на відповідь на відзив, в яких представник вказав, що позивач, скориставшись своїм правом на подання відповіді на відзив, не доводить перед судом обґрунтованості підстав для відхилення заперечень Відповідача, мотивує свої заперечення виключно припущеннями, висловлює свою позицію виключно із концепції «негативного доказу», що не допускається, враховуючи заявлений предмет та підстави саме негаторного позову. Тобто позивачем не доведено, що він наділений відповідною правоздатністю на звернення до суду із відповідним позовом, що його майнові права порушені та чим, що порушені вони саме Відповідачем і в який спосіб, і що саме за рахунок Відповідача такі права можуть бути поновлені в ефективний спосіб згідно заявлених підстав позову. Вказав, що позивачем не надається жодних документів щодо технічних змін на момент та з 29.01.2021 щодо планування та експлікації будинку, поверхів, чи квартир на момент набуття права власності Відповідачем, створення ОСББ чи подання позову. Також в п. 3 акту приймання-передачі квартири до Договору асоційованого членства в споживчому товаристві №14/КР від 15.01.2021 визначено, що станом на 12.05.2021 характеристики квартири повністю відповідають умовам Договору, проектній документації на будинок, а також вимогам всіх нормативно-правових актів, державним стандартам, нормам та правилам будівництва житлових умов. Пункт 5 Акту визначає, що у випадку виникнення необхідності у Пайщика в здійснені таких змін Квартири як: заміна вхідних дверей в Квартирі, переобладнання/ перепланування тамбуру, який примикає до Квартири, встановлення кондиціонерів, супутникових антен тощо, Пайщик зобов'язаний письмово погодити такі зміни з Товариством. 11 червня 2021 року право власності на квартиру АДРЕСА_4 було зареєстровано на праві власності за ОСОБА_1 . Таким чином, вказані відомості Акту приймання-передачі квартири презюмують фактичне знаходження та наявність тамбуру, що примикає до квартири Відповідача та право останнього на його користуванням на момент набуття Відповідачем добросовісних прав на квартиру та набуття статусу співвласника у багатоквартирному будинку, тобто навіть до створення Позивача. Доказів здійснення Відповідачем самовільного будівництва, перебудови тощо від Позивача не надано, доказів порушення чи обмеження прав співвласників не надано, доказів порушення чи обмеження прав Позивача, як юридичної особи, також не надано, тож Відповідач обґрунтовано відхиляє усі доводи та посилання Позивача, адже вони не вмотивовані взагалі жодними доказами. Вказав, що позивач у позовних вимогах просить знести тамбур, тобто прохідне допоміжне приміщення у будинку, яке облаштовано до квартири, а не якусь конструкцію із цегли, або перегородку чи двері. Тобто якщо правильно розуміти позовні вимоги Позивач останній просить знести приміщення, тобто несучі стіни та інші конструктивні елементи будинку. Зазначив, що позивачем також не наведено, які саме норми права, які б встановлювали загальнообов'язкові правила поведінки по відношенню до нього були порушені відповідачем, який користується належно своїми правами власника, в тому числі на користування зовнішнім тамбуром з червня 2021 року, тобто не вказано, які права будуть захищені (відновлені) саме позивача, який утворений у листопаді 2022 року. Посилання на здійснення у даному випадку представництва інтересів співвласників багатоквартирного житлового будинку, відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Статуту ОСББ, не змінює природу спірних правовідносин, як таких, що здійснюються у межах відносин між ОСББ та відповідачем як членом ОСББ та співвласником будинку, до якого заявлено негаторний позов, тобто усунення перешкод власнику у користуванні його майном. Тобто, стороною такого спору (належним позивачем у даній справі) є фізичні або юридичні особи - власники житлових приміщень, а ОСББ може набути такого права виключно тільки в межах наданої компетенції за рішенням керівного органу - загальних зборів співвласників. Крім того, представник відповідача зауважив, що наданий Позивачем Акт приймання-передачі документації будинку по АДРЕСА_2 не містить жодних дат укладання цього акту, а містить лише відомості щодо передання Позивачу не завіреної копії технічного паспорту на житловий будинок, без дати. Позивач при цьому, як вже зазначалось, надає до суду частини технічного паспорту від 26.10.2020 року на будинок квартирного типу по АДРЕСА_5 . Вищевказане на думку відповідача свідчить про беззмістовність та бездоказовість доводів Позивача. Також представник відповідача вказав, що міркування Позивача щодо правомірності та законності складання відповідних Актів огляду із зазначенням відомостей, що не потребують виключно спеціальних знань, є такими, що не відповідають положенням чинного законодавства України. На підставі викладеного, просив відмовити в задоволенні позову.
Ухвалою суду від 08.09.2025 підготовче провадження у справі закрито, справу призначено до судового розгляду по суті.
Представники позивача в судовому засіданні позов підтримали, посилаючись на викладені в ньому обставини.
Представник відповідача проти позову заперечував, з підстав, викладених у відзиві на позов та запереченнях на відповідь на відзив.
Суд, вислухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи, повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненнями фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених позовних вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
Судом встановлено, що відповідач, ОСОБА_1 , є власником квартири АДРЕСА_1 , на підставі довідки про членство особи в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі 10-14/К від 12.05.2021, виданих СК «Престиж», що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23.07.2025. Загальна площа квартири 88.5 кв.м., житлова - 50.8 кв.м.
За приписами Договору асоційованого членства в споживчому товаристві №14/КР від 15.01.2021 між СК «Престиж» та Гр. України, ОСОБА_1 , останній зобов'язується здійснити внесення вкладу (паю) у розмірі, визначеному Договором, а СК «Престиж», в свою чергу, зобов'язується здійснити усі необхідні дії із отримання дозволів та погоджень будівництва будинку, здійснити будівництво будинку за попередньою адресою АДРЕСА_5 , здати будинок в експлуатацію у строк 1 кварталу 2021 року.
Відповідно до довідки СК «Престиж» №10-14/К від 12.05.2021, пай за квартиру АДРЕСА_6 , виплачений пайщиком ОСОБА_1 в повному обсязі. Житловий будинок літ. А-9 по АДРЕСА_2 , (попередня адреса АДРЕСА_5 введено в експлуатацію 29.01.2021, що підтверджується сертифікатом ХК №122210128393.
12.05.2025 між СК «Престиж» та ОСОБА_1 підписано Акт прийому-передання квартири по Договору асоційованого членства в споживчому товаристві №14/КР від 15.01.2021, згідно з яким, для виконання умом Договору товариство передало у власність пайщика, а пайщик прийняв квартиру АДРЕСА_1 (попередній адрес АДРЕСА_5 ). Загальна площа 88.5 кв.м., (проектна 90.6 кв.м.).
Пункт 3 Акту визначає, що станом на 12.05.2021 стан і характеристики квартири повністю відповідають умовам Договору, проектній документації на будинок, а також вимогам всіх нормативно-правових актів, державним стандартам, нормам та правилам будівництва житлових умов.
Пункт 5 Акту визначає, що у випадку виникнення необхідності у Пайщика в здійснені таких змін Квартири як: заміна вхідних дверей в Квартирі, переобладнання/ перепланування тамбуру, який примикає до Квартири, встановлення кондиціонерів, супутникових антен тощо, Пайщик зобов'язаний письмово погодити такі зміни з Товариством.
08.11.2022 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено запис про створення юридичної особи - ОСББ «Холодногірська 18», голова правління - Городнійчук А.А.
Відповідно до Статуту ОСББ «Холодногірська, 18», метою створення об'єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення надходження коштів для сплати платежів, передбачених цим Статутом. (п. 1 розділ ІІ). Вищим органом управління об'єднання є загальні збори (п.1 розділ ІІІ). Виконавчим органом є правління, яке обирається загальними зборами (п. 12 розділ ІІІ). Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад, строки обрання встановлюються загальними зборами. (п. 13 розділ ІІІ). Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об'єднання на загальних зборах обирається ревізійна комісія. (п. 17 розділ ІІІ) Співвласник зобов'язаний, в тому числі, використовувати приміщення за призначенням, дотримуватись правил користування приміщенням, не допускати порушення прав та інтересів інших співвласників тощо. (п. 2 розділ V) Повноваження голови правління передбачені пунктом 16 розділу ІІІ.
З фотокартки щодо квартири АДРЕСА_1 вбачається відмежування тамбуру, який примикає до квартири, зі встановленими дверима.
Відповідно до актів загального огляду житлового будинку АДРЕСА_2 від 10.04.2025 та 11.05.2025, комісією в складі голови правління ОСББ Городнійчука А.А. та власниці кв. АДРЕСА_7 ОСОБА_2 , власника кв. АДРЕСА_8 ОСОБА_3 , та мешканця кв. АДРЕСА_9 - ОСОБА_4 , власника кв. АДРЕСА_7 - ОСОБА_5 , відповідно, було виявлено зведену конструкцію з цегли на третьому поверсі біля кв. АДРЕСА_3 з додатково встановленими дверима, що не відповідає технічному паспорту будинку та проектній документації забудови.
Відповідно до акту загального огляду жилого будинку за адресою АДРЕСА_2 , комісією в складі голови правління ОСББ Городнійчука А.А., співвласника кв. АДРЕСА_7 ОСОБА_2 , співвласника кв. АДРЕСА_5 ОСОБА_6 , виявлено, що частина приміщення спільного коридору на третьому поверсі біля кв. АДРЕСА_3 не відповідає схемі технічного паспорту на будинок, а саме побудована конструкція - перегородка (стіна) з цегли та дверима. Двері закриті на замок, Доступ до приміщення спільного коридору відсутній, тобто власником кв. АДРЕСА_3 реконструйовано спільний коридор та облаштовано тамбур. Облаштований тамбур не відповідає вимогам пожежної безпеки, зокрема, двері та перегородка створюють перешкоди під час евакуації у разі пожежі, відсутні системи пожежогасіння тощо.
На адресу відповідача направлялись запити від імені правління ОСББ, в яких запитано надати пояснення щодо облаштування тамбуру, а також відповідні проектні рішення в частині змін до технічного паспорту будинку та документи, які підтверджують державну реєстрацію права власності на створене приміщення. Відповіді на запит не надано.
З технічних документів кв. АДРЕСА_3 вбачається, що загальна площа квартири 88.5 кв.м., з яких 16.9 кв.м. коридор, 2.5 кв.м. санвузол, 3.8 кв.м. санвузол, 16.7 кв.м. житлова, 16.3 кв.м. житлова, 17.8 кв.м. житлова, 10.2 кв.м. кухня, 2.6 кв.м. балкон, 1.7 кв.м. лоджія.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваний прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Отже, стаття 15 ЦК України визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов'язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Відповідно до статті 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно зі статтею 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Відповідно до статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Згідно із ч.1 ст.376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об'єкт нерухомості вважається самочинним, тобто якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об'єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об'єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у ч.1 ст.376 ЦК ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
Відповідно до ч.ч. 2-4 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Відсутність дозволу на будівництво, проекту або порушення умов, передбачених у цих документах, тягне визнання такого будівництва самочинним відповідно до частини першої статті 376 ЦК України.
Головним наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього, як на об'єкт нерухомості (частина друга статті 376 ЦК України).
Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Частиною 2 ст. 383 ЦПК України передбачено право власника квартири на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Відповідно до п.6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Відповідно до ч. 2 ст. 4 Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Згідно з ч.ч. 1 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
За приписами ДБН В.2.2-15:2019 «ЖИТЛОВІ БУДИНКИ Основні положення» із Зміною №1, тамбур - прохідний простір між дверима, що слугує для захисту від проникнення холодного повітря, атмосферних опадів, пилу, диму і запахів, при вході до будинку, у сходову клітку чи інші приміщення.
Частинами 1, 2 статі 369 ЦК України визначено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у спрваі № 653/1096/16-ц зроблено висновок, що негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном.
Аналіз статті 391 ЦК України свідчить, що підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення ним цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об'єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником свого права. Таким чином, право власності має захищатися лише при доведенні самого факту порушення.
Відповідна правова позиція викладена в постанові Верховного суду від 09 серпня 2018 року у справі № 694/1735/15-ц та постанові Верховного суду від 21 лютого 2018 року у справі №559/2528/15-ц.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами:1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Відповідно до ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
Відповідно до ст. 78 ЦПК України, суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до ст. 79 ЦПК України, достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.
Відповідно до ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
З наявних матеріалів справи та доводів сторін, суд дійшов до висновку, що відокремлений відповідачем тамбур жодним чином не порушує прав інших співвласників третього поверху будинку, оскільки він встановлений лише щодо квартири відповідача та не займає місце загального користування для інших квартир на третьому поверсі.
Доказів про можливе знаходження саме в тамбурі відповідача щитків обліку споживання електричної енергії, водопостачання, теплової енергії тощо, відношення до яких мають інші співвласники або комунальні служби - суду не надано та про їх відсутність підтверджено самими сторонами в судовому засіданні.
При цьому, суду не надано жодного документу на підтвердження наявності скарг інших співвласників про порушення відповідачем їхніх прав шляхом встановлення тамбуру біля його квартири.
Сам по собі той факт, що відповідач відокремив тамбур до своєї квартири без згоди інших співвласників, не є достатнім для висновку про наявність підстав для його знесення, оскільки не встановлено фактичного порушення прав як позивача, так і інших співвласників багатоквартирного будинку.
Звертаючись з позовом, ОСББ «Холодногірська 18» не доведено, що наявністю спірного тамбуру порушено його права, або права інших співвласників, а також, що це заважає користуватися останніми своєю власністю.
Також позивачем не доведено того, що відповідачем проведено перепланування власного житла, і що відбувалося збільшення площі його квартири за рахунок частини коридору.
Окрім цього, суд бере до уваги, що технічними документами на квартиру, а саме актом прийому-передачі квартири від 12.05.2021, забудовником вже було передбачено наявність тамбуру, який примикає до квартири АДРЕСА_3 , як на момент здачі будинку в експлуатацію, так і на момент набуття відповідачем права власності на квартиру.
Доказів того, що відповідач здійснив саме прибудову до квартири у вигляді самочинного будівництва - матеріали справи не містять.
Таким чином, як з'ясовано судом, встановлена перегородка з дверима (тамбур) до квартири АДРЕСА_3 на АДРЕСА_10 лише відокремлює частину загального коридору біля квартири відповідача та жодним чином не впливає негативно на права позивача, інших співвласників, оскільки технічні перешкоди у вільному користуванні іншими співвласниками коридором спільного користування у під'їзді будинку відсутні, відтак факт порушення відповідачем прав позивача/інших співвласників є недоведеним.
Подібна правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду від 08.04.2020 р. у справі № 490/940/14-ц.
Крім того, відповідно до наведених в «Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій», затверджених Наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства № 76 від 17.05.2005 року, перепланування: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні різних поверхів багатоповерхових будинків; переобладнання - це улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів. Умови і порядок переобладнання , перебудови, або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень внормовані п.1.4. «Правил утримання жили будинків та прибудинкових територій». Для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування з необхідними на те документами, в тому числі згоду власників, співвласників.
При розгляді справи судом не встановлено наявність ознак перепланування або переобладнання, здійснення яких потребує отримання відповідних дозволів. Крім того, представником ОСББ не було подано жодного належного доказу, який би спростовував даний факт, також не було заявлено і клопотання щодо проведення експертизи.
Будь-яких інших доводів, яким чином порушуються права позивача або інших співвласників багатоквартирного будинку спірним тамбуром та доказів на підтвердження цих обставин, що є обов'язком позивача, відповідно до вимог ч.1 ст.81 ЦПК України, суду не наведено.
Межі здійснення цивільних прав встановлені статтею 13 ЦК України, відповідно до якої при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб.
Предметом доказування в цій справі є не лише правомірність поведінки відповідача, але й наявність шкоди для позивача чи інших осіб від дій відповідача.
Дії відповідача з використання перегородки не підпадають під обмеження щодо вільного використання своїх прав, встановлені статтею 13 ЦК України, тому припинення права, яке набуте у відсутність зловживань з боку відповідачів, є таким, що не відповідає закону, а вимоги позову є недоведеними і такими, що не підлягають задоволенню.
За відсутності доказів, які могли б підтвердити викладені у позові обставини, аргументи сторони позивача набувають форми припущення, на яких не може ґрунтуватися доказування.
Стаття 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує право на справедливий судовий розгляд.
Згідно з пунктом 9 Рішення Конституційного Суду України від 30 січня 2003 року № 3-рп/2003 правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах.
Верховний Суд у постанові від 02 жовтня 2019 року у справі № 522/1672416 (провадження №61-28810св18) зробив наступний правовий висновок: «обгрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.
На підставі викладеного, суд вважає, що доводи позивача не знайшли свого підтвердження в ході судового розгляду та спростовані відповідачем, а тому позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Відповідно до вимог частин першої та другої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи, що в задоволенні позову відмовлено, судові витрати позивача залишаються за ним.
Керуючись ст.ст. 1-13, 76-83, 141, 258-259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, ст.ст. 15, 16, 316, 317, 319, 321, 369, 376, 382, 383, 391 ЦК України, суд, -
ухвалив:
В задоволенні позову Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Холодногірська 18» до ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні спільним майном - відмовити.
Судові витрати позивача залишити за ним.
Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги у 30-денний строк з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене судове рішення (вступну та резолютивну частини), зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 17.11.2025.
Відомості про сторін
Позивач - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Холодногірська 18», код ЄДРПОУ 44819696, м. Харків, вул. Холодногірська, 18;
Відповідач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_11 ; фактичне місце проживання: АДРЕСА_12 .
Головуючий: