04 листопада 2025 року м. Харків Справа № 538/680/23
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Слободін М.М., суддя Гребенюк Н.В. , суддя Плахов О.В.
за участю секретаря судового засідання Бєлкіної О.М.
за участю представників сторін:
позивача - Кумечко М.С.
відповідача - не з'явився
розглянувши апеляційну скаргу Сенчанської сільської ради, с. Сенча, Миргородський район, Полтавська область (вх. № 1867 П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 17.07.2025 у справі № 538/680/23 (дату складання повного рішення не вказано, суддя Солодюк О.В.)
за позовом ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 )
до Сенчанської сільської ради (вул. Героїв України, 8, с. Сенча, Миргородський район, Полтавська область, 37254)
про визнання укладеною додаткової угоди
ОСОБА_1 звернувся до Лохвицького районного суду Полтавської області з позовом до Сенчанської сільської ради, про визнання протиправним та скасування рішення, визнання поновленим договору оренди землі від 10.03.2016 року шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 10.03.2016 року у редакції, наведеній у прохальній частині позовної заяви (з урахуванням заяви про зміну предмету позову).
Рішенням від 28 листопада 2023 року Лохвицьким районним судом Полтавської області позов задоволено.
Ухвалою Полтавського апеляційного суду від 29 серпня 2024 року апеляційні скарги Сенчанської сільської ради задоволено частково. Рішення Лохвицького районного суду Полтавської області від 28 листопада 2023 року та додаткове рішення Лохвицького районного суду Полтавської області від 26 грудня 2023 року скасовано. Провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області про визнання протиправним та скасування рішення, визнання поновленим договору оренди землі, - закрито.
Роз'яснено позивачеві, що спір віднесений до юрисдикції господарського суду.
Ухвалою Полтавського апеляційного суду від 12.11.2024 клопотання представника позивача ОСОБА_1 адвоката Кумечко Марини Сергіївни про передачу справи за підсудністю задоволено.
Цивільну справу №538/680/23 направлено за встановленою юрисдикцією до господарського суду Полтавської області.
Рішенням рішення господарського суду Полтавської області від 17.07.2025 у справі № 538/680/23 позов задоволено.
Визнано протиправним та скасовано Рішення 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області №17 від 22.12.2022 року, яким ОСОБА_1 відмовлено у поновленні договору оренди землі від 10.03.2016 року на земельну ділянку з кадастровим №5322686600:00:005:0470, загальною площею - 16,9777 га, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області.
Визнано поновленим договір оренди землі від 10.03.2016 року, який був укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавські області та ОСОБА_1 , шляхом визнання укладеною між Сенчанською сільською радою та ОСОБА_1 Додаткової угоди №3 до Договору оренди землі від 10.03.2016 про поновлення договору оренди землі від 10.03.2016 (номер запису про інше речове право: 14013768 він 30.03.2016 року), з урахуванням “Додаткової угоди №2 до Договору оренди землі від 10.03.2016 року» датованої 01 лютого 2021, на той самий строк (сім років) та на тих самих умовах, що передбачені договором, у редакції, наведеній у позовній заяві.
Ухвалюючи зазначене рішення, місцевий господарський суд керувався таким:
- стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря;
- ОСОБА_1 у листопаді 2022 року звернувся до Сенчанської сільської ради з відповідною заявою та проектом додаткової угоди до договору оренди землі, проте Сенчанська сільської рада, всупереч вимог, встановлених абз. 5 статті 33 Закону України “Про оренду землі» у місячний строк не розглянула лист-повідомлення позивача та не прийняла обгрунтованого та мотивованого рішення за результатами розгляду;
- оскільки позивач ОСОБА_1 дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку у процедурі поновлення договору оренди землі, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування". Натомість, Орендодавець - Сенчанська міська рада, знехтувала своїм обов'язком добросовісно провести переговори, пропонуючи умови Орендарю та не приймаючи рішення за узгодженими умовами;
- є безпідставним посилання відповідача на порушення позивачем умов договору оренди землі щодо своєчасної та повної сплати орендної плати, на можливість виставлення земельної ділянки на аукціон з продажу права оренди, а також на наявність Програми підтримки самозабезпечення Сенчанської територіальної громади харчовими продуктами на 2022-2024 роки “Сади Перемоги», оскільки в спірному рішенні відповідача № 17 від 22.12.2022 про відмову позивачу у поновленні договору оренди землі від 10.03.2016 відсутні посилання на такі підстави відмови;
- надання позивачу правової допомоги адвокатом Кумечко М.С. підтверджується ордером серія ВІ №1266954 від 20.12.2024 (т. 2, а.с.33), актом виконаних робіт від 01.12.2023 на суму 9 900,00 грн та квитанцією № 80 від 01.12.2023 на суму 9 900,00 грн (т.1, а.с.167), отже, враховуючи характер та обсяг виконаних адвокатом робіт, принципи співмірності та розумності судових витрат, критерій реальності адвокатських витрат та розумності їхнього розміру, суд зазначені витрати підлягають відшкодуванню в повному обсяз.
27.08.2025 до Східного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Сенчанської сільської ради, с. Сенча, Миргородський район, Полтавська область (вх. № 1867 П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 17.07.2025 у справі № 538/680/23, в якій апелянт просить суд зазначене рішення місцевого господарського суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити.
Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що :
- наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору ;
- Сенчанська сільська рада, маючи намір самостійно обробляти належну їй земельну ділянку прийнято рішення 33 сесії 8 скликання №17 від 22.12.2022, яким ОСОБА_1 відмовлено у поновленні договору оренди землі від 10.03.2016 року на земельну ділянку з кадастровим №5322686600:00:005:0470, загальною площею - 16,9777 га, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області;
- судом не надано оцінку доводам відповідача, що ОСОБА_1 неналежним чином виконував договір оренди земельної ділянки, оскільки відповідно до інформації фінансового відділу Сенчанської сільської ради від 10.04.2023 № 01-06/97 орендна плата сплачувалась Орендарем не щомісячно, як передбачено умовами договору;
- не підлягає застосуванню до спірних правовідносин ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в контексті доводів суду, що відповідачем не вчинялися жодні дії щодо узгодження з орендарем істотних умов договору у випадку його незгоди із запропонованими позивачем змінами щодо терміну дії договору та розміру орендної плати, оскільки у справі № 538/680/23 орендодавець не мав наміру змінювати умови договору оренди, а виявив бажання припинити договірні відносини;
- не підлягає застосуванню до спірних правовідносин і частина 6 ст. ЗЗ ЗУ «Про оренду землі» в контексті доводів суду, згідно з якою передбачено поновлення договору оренди землі за принципом «мовчазної згоди» в разі продовження користування ділянкою за відсутності заперечень від орендодавця орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії Договору, оскільки орендодавець висловив свої заперечення проти продовження відносин оренди з позивачем;
- позивачем не було направлено Сенчанській сільській раді копії Договору про надання правової допомоги, що в свою чергу позбавило Сенчанську сільську раду ознайомитися з понесеними судовими витратами та подати клопотання по зменшення судових витрат в зв'язку з їх не співмірністю;
- заявником не подано детального розрахунку виконаних послуг та жодного доказу про дійсність та співмірність витрат на правничу допомогу, отже стягнення 9900,00 грн на правничу допомогу є занадто завищеними.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 29.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Сенчанської сільської ради, с. Сенча, Миргородський район, Полтавська область (вх. № 1867 П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 17.07.2025 у справі № 538/680/23. Розгляд справи призначено на 04.11.2025 о 9:30 год.
Також зазначеною ухвалою встановлено учасникам справи строк для подання відзивів на апеляційну скаргу - протягом 15 днів (з урахуванням вимог ст. 263 ГПК України) з дня вручення даної ухвали.
Представник ОСОБА_1 адвокат Кумечко М.С. (яка 30.09.2025 отримала ухвалу Східного апеляційного господарського суду від 29.09.2025 до електронного кабінету в системі «Електронний суд») 01.11.2025, тобто у встановлений судом строк, подала через систему “Електронний суд» відзив на апеляційну скаргу, в якому проти вимог та доводів апеляційної скарги заперечує, просить залишити її без задоволення, а рішення місцевого господарського суду - залишити без змін.
Свої заперечення обґрунтовує тим, що :
- 30.12.2022 року орендарем отримано рішення 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області №17 від 22.12.2022 року, яким ОСОБА_1 відмовлено у поновленні договору оренди землі від 10.03.2016 року на земельну ділянку з кадастровим №5322686600:00:005:0470, загальною площею - 16,9777 га., яка знаходиться за межами населених пунктів на території Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області, без жодних обґрунтувань, поряд з цим і з витягу з протоколу спільного засідання постійних депутатських комісій Сенчанської сільської ради VIII скликання від 16.12.2022 року встановлено, що підставою відмови у поновленні договору оренди стало висловлення голови комісії про можливість виставлення на аукціон з продажу права оренди;
- зазначене рішення 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області №17 від 22.12.2022 року порушує право добросовісного землекористувача на першочергове поновлення договору оренди землі;
- позивач, як користувач земельної ділянки, з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк, відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 Закону «Про оренду землі» завчасно, за 3 місяці до закінчення строку договору оренди землі звернувся 11.11.2022 до Сенчанської сільської ради (власника земельної ділянки), направивши повідомлення про намір поновлення строку договору оренди землі від 10.03.2016 та проекти додаткових угод №3 про поновлення договору оренди землі від 10.03.2016 ;
- доводи, викладені відповідачем у апеляційні скарзі, що направленням листа ОСОБА_1 відповідач попередив про небажання поновлювати договірні відносини, не відповідають фактичним обставинам справи, адже вказаним листом Виконавчий комітету Сенчанської сільської ради лише повідомляв про розгляд заяви позивача на черговій сесії 22.12.2022 року., водночас, позивач розціним цей лист як погодження ОМС на укладення додаткової угоди, так як протягом місяця жодних заперечень від сільської ради не надійшло і розгляд заяви на сесію винесений через 41 день;
- порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону N 161-XIV, інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше" (постанова Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі N 903/1030/19);
- Сенчанська сільська рада не прийняла рішення про продаж права оренди спірної земельної ділянки на торгах, не повідомила позивача про мотиви та підстави відмови, а тому за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі зазначений орган місцевого самоврядування зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем.
В судове засідання 04.11.2025 з'явилася представниця позивача, яка проти вимог та доводів апеляційної скарги заперечувала.
Представник відповідача в судове засідання 04.11.2025 не з'явився, про дату, час та місце його проведення повідомлений належним чином, про що свідчить наявна в матеріалах справи довідка про доставку електронного листа (ухвали Східного апеляційного господарського суду від 29.09.2025) до електронного кабінету апелянта.
Відповідно до частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін, або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи викладене, а також зважаючи на те, що явка представників учасників справи в судове засідання судом обов'язковою не визнавалась, у справі достатньо матеріалів для розгляду справи по суті, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу Сенчанської сільської ради в даному судовому засіданні за відсутністю представника відповідача.
Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази по справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.
Як свідчать матеріали справи, 10.03.2016 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області, орендодавцем, та Мироненком І.О., орендарем, було укладено Договір оренди землі, за умовами якого згідно з наказом від 09.03.2016 року № 1644-СГ орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, кадастровий номер 5322686600:00:005:0470, для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Сенчанської сільської ради Лохвицького району Полтавської області. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 16,9777 га ріллі, Договір зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.03.2016 року, номер запису про інше речове право 14013768.
Відповідно до п. 8 Договір укладено на термін 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Додатковою угодою № 2 до Договору оренди землі від 10.03.2016 року, укладеною 01.02.2021, позивачем та відповідачем узгоджено збільшення орендної плати з 8% до 12% від нормативної грошової оцінки землі. Умови даного договору оренди землі від 10.03.2016 року Орендарем виконувалися та продовжують виконуватися у відповідності та із своєчасною сплатою коштів за користування земельною ділянкою (орендною платою).
Як правильно зазначив місцевий господарський суд, за весь час орендних правовідносин на адресу позивача не надходило жодних претензій з приводу оренди земельної ділянки загальною площею - 16,9777 га, з кадастровим № 5322686600:00:005:0470, з Сенчанської сільської ради Лохвицького району кожного року здійснювалися перерахунки орендної плати - з урахуванням нормативно грошової оцінки та індексу інфляції.
11.11.2022 року Мироненко І.О. на адресу Сенчанської сільської ради направив повідомлення про намір поновлення строку договору оренди землі від 10.03.2016 року з проектом Додаткової угоди № 3 до Договору оренди землі від 10.03.2016 року.
Листом № 02-13/1968/1 від 16.12.2022 року Виконавчий комітет Сенчанської сільської ради повідомив орендаря, що його лист буде розглянуто на сесії 22.12.2022 року.
30.12.2022 року орендарем отримано Рішення 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області № 17 від 22.12.2022 року, яким Мироненку І.О. відмовлено у поновленні договору оренди від 10.03.2016 року на земельну ділянку з кадастровим № 5322686600:00:005:0470, загальною площею - 16,9777 га, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області, без жодних обґрунтувань.
На адвокатський запит відповідачем був наданий витяг з протоколу спільного засідання постійних депутатських комісій Сенчанської сільської ради VІІІ скликання від 16.12.2022 року, з якого вбачається, що підставою для відмови у поновленні договору оренди було висловлення голови комісії про можливість виставлення спірної земельної ділянки на аукціон з продажу права оренди.
На думку позивача, зазначене рішення відповідача порушує його переважне як добросовісного землекористувача на поновлення договору оренди землі на той самий строк, на тих самих умовах. Водночас, як стверджує позивач, договори оренди землі, укладені до 15.07.2020 року, містять таку умову, як право орендаря на першочергове (переважне) право на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі) та право викупу земельної ділянки у разі зняття мораторію на її продаж. Поновлення договорів оренди землі, укладених до 15.07.2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Як свідчать матеріали справи, Мироненко І.О., як добросовісний користувач земельної ділянки, з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк, відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 Закону “Про оренду землі» 11.11.2022 направив до Сенчанської сільської ради (власника земельної ділянки) повідомлення про намір поновлення строку договору оренди землі від 10.03.2016, а також проект додаткової угоди №3 про поновлення договору оренди землі від 10.03.2016.
Проте, як стверджує позивач, відповідач, з порушенням місячного строку на розгляд повідомлення землекористувача, 22.12.2022 року Рішенням сесії без зазначення відповідних мотивів та обґрунтувань відмовив у поновленні договору оренди землі.
Позивач у позовній заяві також зазначає, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону). У випадку позивача, Сенчанська сільська рада навіть не узгоджувала умови, не пропонувала збільшити розмір орендної плати і згоду на збільшення орендаря. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Посилаючись на вказані обставини, позивач звернувся із позовом у даній справі.
Здійснюючи апеляційний перегляд, колегія суддів керується таким.
Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Згідно з частиною 1 статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до положень частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".
Отже, як правильно зазначив місцевий господарський суд, до правовідносин, з яких виник спір у цій справі, необхідно застосовувати саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що визначала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Статтею 58 Конституції України 1996 року встановлено, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію лише на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акту.
Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, передбачала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За вимогами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті передбачали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 по справі № 903/1030/19 викладено такі правові висновки:
"Частини п'ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тому статтею 33 Закону України "Про оренду землі" визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) наразі регулюється статтею 126-1 ЗК України.
Разом з цим відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Водночас, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом, заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Зазначена правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду від 22.11.2023 № 906/1314/21.
Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами.
За частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев'ята цієї ж статті).
Слід зазначити, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Верховний Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
Водночас добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист.
Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі, матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Також, у постанові Верховного Суду від 02.11.2022 у справі №912/1802/21 вказано про таке:
«Водночас за висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі N 159/5756/18, факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа- повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення має самостійне правове значення для вирішення питання про можливість поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", якщо орендар дотримався процедури, встановленої, зокрема, частиною третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме надав до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проект додаткової угоди».
Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі N 903/1030/19 викладено правовий висновок про те, що порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону N 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше".
У постанові від 18 січня 2023 року у справі №580/1300/22 Верховний Суд сформулював правовий висновок стосовно застосування принципу «легітимних очікувань», що, головним чином, походить від англійського терміну «legitimate expectations» як розумні, небезпідставні або обґрунтовані очікування. Зокрема, Суд зазначив, що принцип легітимних очікувань широко застосовується у судовій практиці та ґрунтується на низці конституційних положень, які гарантують захист права власності (стаття 41 Конституції України) та передбачуваність (прогнозованість) законодавства, яким визначаються обмежувальні заходи (статті 22, 57, 58, 94 та 152 Конституції України).
Реалізація принципу легітимних очікувань полягає у досягненні бажаного результату шляхом вчинення правомірних дій з огляду на заздалегідь передбачені ймовірні наслідки; втілення легітимних очікувань унеможливлюється, зокрема, у випадку, коли особа не може досягнути прогнозованого результату внаслідок зміни правової основи у такі строки, що не є розумними та обґрунтованими;
Правовим підґрунтям (основою) для виникнення в особи легітимного очікування можуть бути: норма права (законодавство), судова практика, акт індивідуальної дії, конкретне судове рішення, що набуло законної сили, або умови договору;
Водночас, верховний Суд зауважив, що відсутність у законі безпосередніх приписів щодо певного права, яке, однак, слідує із загальних конституційних принципів або природного права, або відсутність закону, що визначає механізм реалізації такого права, самостійно не може свідчити про відсутність правового підґрунтя для виникнення в особи легітимного очікування щодо реалізації такого права.
Як вже було зазначено вище, позивач як добросовісний користувач земельної ділянки, реалізуючи своє ереважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 Закону “Про оренду землі», 11.11.2022 направив до Сенчанської сільської ради (власника земельної ділянки) повідомлення про намір поновлення строку договору оренди землі від 10.03.2016, а також проект додаткової угоди №3 про поновлення договору оренди землі від 10.03.2016.
Разом з цим, Сенчанська сільської рада, всупереч вимогам, встановленим абз. 5 статті 33 Закону України “Про оренду землі», у місячний строк лист-повідомлення позивача не розглянула та не прийняла обґрунтованого та мотивованого рішення за результатами розгляду.
Як правильно зазначив місцевий господарський суд, орган місцевого самоврядування - Сенчанська сільська рада за результатами розгляду листа Мироненко І.О. щодо поновлення договору оренди землі від 10.03.2016 зобов'язана була прийняти рішення щодо поновлення договору оренди або про відмову у його поновленні, з посиланням на відповідні норми земельного законодавства України.
Невирішення ж відповідачем питання позивача про поновлення договору оренди землі від 10.03.2016 у строки понад місяць, прийняття рішення відповідачем “проти» за заявою (листом) позивача без обґрунтування та без наведення передбачених законом підстав, свідчить про протиправну поведінку Сенчанської сільської ради та невиконання обов'язку орендодавця.
Отже, оскільки позивач як орендар спірної земельної ділянки дотримався вимог законодавства, які регламентують алгоритм його дій, необхідних для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, він є таким, що набув право "правомірного очікування" («легітимного очікування) на вирішення орендодавцем у встановлений законодавством строк питання щодо продовження орендних правовідносин на новий строк із відповідним обґрунтуванням прийнятого уповноваженим органом рішення з цього питання.
Поряд з цим, як правильно встановив місцевий господарський суд, відповідач як орган місцевого самоврядування, що є орендодавцем, не виконав свого обов'язку добросовісно провести переговори, не запропонував орендарю жодних умов договору.
Зважаючи на наведене, колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про наявність достатніх правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання поновленим договору оренди землі від 10.03.2016 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви (в заяві про зміну предмету позову).
Крім того, згідно з частиною 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно з частинами 1-2 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Згідно із частиною першою статті 127 Земельного кодексу України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до статті 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Відповідно до частин 1-3 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.
Згідно зі статтею 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до частини 13 статті 123 Земельного кодексу України відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у користування або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.
Відповідно до усталеної практики Верховного Суду відсутність належним чином оформленого рішення суб'єкта владних повноважень свідчить про те, що уповноважений орган не прийняв жодного рішення з числа тих, які він повинен був ухвалити за законом (постанови Верховного Суду від 14.08.2020 у справі № 815/6699/17, від 30.11.2020 у справі № 804/4743/16).
Положення Земельного кодексу України не передбачають випадків, коли орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування за результатами заяви може не прийняти позитивного або негативного для заявника рішення.
Зазначаючи чіткий та вичерпний перелік підстав для відмови, відповідач, по-перше, надає можливість заявнику оскаржити таке рішення та висловити незгоду із усіма чи окремими її мотивами, а по-друге, у випадку коли заявник визнає зазначені у рішенні недоліки, йому надається можливість усунути такі недоліки, чим створюються гарантії визначеності у розгляді його земельного питання, оскільки повторна відмова із аналогічних підстав не допускається.
Водночас повноваження державних органів не є дискреційними, коли є лише один правомірний та законно обґрунтований варіант поведінки суб'єкта владних повноважень. Тобто, у разі настання визначених законодавством умов, відповідач зобов'язаний вчинити конкретні дії і, якщо він їх не вчиняє, його можна зобов'язати до цього в судовому порядку.
Отже, дискреційне повноваження може полягати у виборі діяти, чи не діяти, а якщо діяти, то у виборі варіанту рішення чи дії серед варіантів, що прямо або опосередковано закріплені у законі. Важливою ознакою такого вибору є те, що він здійснюється без необхідності узгодження варіанту вибору будь-ким.
Аналогічні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 06.03.2019 та від 22.01.2020 у справах № 1640/2594/18 та № 826/9749/17, відповідно.
Як вже зазначалося, орган місцевого самоврядування - Сенчанська сільська рада за результатами розгляду листа Мироненко І.О. щодо поновлення договору оренди землі від 10.03.2016 зобов'язана була прийняти рішення щодо поновлення договору оренди або про відмову у його поновленні з посиланням на відповідні норми земельного законодавства України.
Водночас, невирішення відповідачем, в порушення вимог абз. 5 статті 33 Закону України “Про оренду землі», питання позивача про поновлення договору оренди землі від 10.03.2016 у строки понад місяць, а також прийняття за заявою позивача негативного для нього рішення без наведення жодних передбачених законом підстав свідчить про протиправну поведінку Сенчанської сільської ради та невиконання обов'язку орендодавця.
Отже, місцевим господарським судом було цілком обґрунтовано встановлено, що Сенчанська сільська рада шляхом прийняття необгрунтованого рішення ухиляється від завершення процедури розгляду та вирішення питання про продовження (поновлення) терміну оренди земельної ділянки для фермерського господарства, чим здійснює перешкоджання господарській діяльності позивача.
Зважаючи на наведене, колегія суддів також погоджується із висновком місцевого господарського суду про наявність достатніх правових підстав для задоволення позову в частині визнання протиправним рішення Сенчанської сільської ради про відмову у продовженні права користування (оренди) на земельну ділянку з кадастровим номером 5322686600:00:005:0470.
Відповідач в апеляційній скарзі зазначив, що наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору, при цьому відповідач стверджує, що Сенчанська сільська рада, має намір самостійно обробляти належну їй земельну ділянку, у зв'язку з чим вона і прийняла рішення 33 сесії 8 скликання №17 від 22.12.2022, яким ОСОБА_1 відмовлено у поновленні договору оренди землі від 10.03.2016 року.
Однак такі твердження апелянта колегія суддів вважає безпідставними, оскільки, як вже зазначалося, у встановлений абз. 5 статті 33 Закону України “Про оренду землі» місячний строк відповідач лист-повідомлення позивача про поновлення договору не розглянув та не прийняв обґрунтованого та мотивованого рішення за результатами розгляду. Прийняття ж рішення 33 сесії 8 скликання №17 від 22.12.2022, яким Мироненку Ігорю Олександровичу відмовлено у поновленні договору оренди землі від 10.03.2016 року, було здійснено поза межами встановленого законодавством строку і вказане рішення не містило жодних обґрунтувань такої відмови.
Отже порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону N 161-XIV, про що зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі N 903/1030/19, на яку колегією суддів вже робилося посилання вище.
Доводи апелянта про те, що направленням листа позивачу відповідач попередив про своє небажання поновлювати договірні відносини, є безпідставними, оскільки вказаним листом Виконавчий комітету Сенчанської сільської ради лише повідомляв позивача про розгляд його заяви на черговій сесії 22.12.2022 року, водночас, отже позивач мав всі підстави вважати, що даним листом орендодавець дав згоду на вирішення питання щодо можливості укладення додаткової угоди, так як протягом місяця жодних заперечень від сільської ради не надійшло і розгляд заяви на сесію винесений значено пізніше (на 41 день).
Також є безпідставним і посилання апелянта на порушення позивачем умов договору оренди землі щодо своєчасної та повної сплати орендної, оскільки в спірному рішенні відповідача № 17 від 22.12.2022 про відмову позивачу у поновленні договору оренди землі від 10.03.2016 відсутні посилання на такі підстави відмови у поновленні договору оренди землі, про що цілком обґрунтовано вказав місцевий господарський суд.
Щодо розподілу місцевим господарським судом судових витрат колегія суддів зазначає про таке.
Згідно зі статтею 123 Господарського процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи. До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов'язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов'язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов'язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.
Згідно зі статтею 126 Господарського процесуального кодексу України, витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
Обов'язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
Згідно зі статтею 30 Закону України “Про адвокатуру та адвокатську діяльність» гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту.
Визначаючи розмір сум, які підлягають сплаті за послуги адвоката, повинні братися до уваги, зокрема: час, який міг витратити на підготовку матеріалів кваліфікований фахівець; вартість оплати відповідних послуг адвокатів, яка склалася в країні або в регіоні, наявні відомості органів статистики або інших органів про ціни на ринку юридичних послуг; тривалість розгляду і складність справи тощо.
Докази, які підтверджують розумність витрат на оплату послуг адвоката, повинна подавати сторона, що вимагає відшкодування таких витрат.
Закон України “Про адвокатуру та адвокатську діяльність» формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту, визначає гонорар.
Розмір гонорару визначається лише за погодженням адвоката з клієнтом, а суд не вправі втручатися в ці правовідносини (пункт 28 додаткової постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.02.2020 у справі № 755/9215/15-ц; пункт 19 додаткової постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2021 у справі № 910/12876/19).
Частиною 4 статті 126 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Відповідно до частини 5 статті 129 Господарського процесуального кодексу України під час вирішення питання про розподіл судових витрат суд враховує: 1) чи пов'язані ці витрати з розглядом справи; 2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору, з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін; у тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; 3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; 4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялись.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.05.2020 у справі № 904/4507/18 підтвердила свій висновок, що при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Вирішуючи останнє, суд повинен оцінювати витрати, що мають бути компенсовані за рахунок іншої сторони, ураховуючи як те, чи були вони фактично понесені, так і оцінювати їх необхідність (пункт 5.44).
В цілому нормами процесуального законодавства (ч. 4 ст. 126 та ч. 5 ст. 129 ГПК України) передбачено такі основні критерії визначення та розподілу судових витрат, як їх дійсність, обґрунтованість, розумність і співмірність відповідно до ціни позову, з урахуванням складності та значення справи для сторін.
Такі самі критерії, як зазначено вище, застосовує Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрат на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року.
Зокрема, згідно з практикою Європейського суду з прав людини заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (рішення у справі "East/West Alliance Limited" проти України", заява № 19336/04).
Крім того, у рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Лавентс проти Латвії" зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.
В постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 30.08.2023 у справі № 911/3586/21 викладено висновок про те, що критерій розумної необхідності витрат на професійну правничу допомогу є оціночною категорією, яка у кожному конкретному випадку (у кожній конкретній справі) оцінюється судом за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні доказів, зокрема, наданих на підтвердження обставин понесення таких витрат, надання послуг з професійної правничої допомоги, їх обсягу, вартості з урахуванням складності справи та витраченого адвокатом часу тощо.
Згідно із висновками, викладеними у додатковій постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19.07.2022 у справі № 910/6807/21, суд має оцінювати поведінку/дії/бездіяльність обох сторін при вирішенні питання про розподіл судових витрат на предмет відповідності зазначеним критеріям.
Надання позивачу правової допомоги адвокатом Кумечко М.С. підтверджується ордером Серія ВІ №1266954 від 20.12.2024 (т. 2, а.с.33), актом виконаних робіт від 01.12.2023 на суму 9 900,00 грн та квитанцією № 80 від 01.12.2023 на суму 9 900,00 грн (т.1, а.с.167).
Так, в акті виконаних робіт від 01.12.2023 зазначено, що адвокат Кумечко М.С. надала позивачу такі юридичні послуги :
- опрацювання законодавчої бази, що регулює відносини про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 10.03.2016 року у редакції, наведеній у прохальній частині позовної заяви, формування правової позиції, ознайомлення з практикою суду в подібних правовідносинах, консультації щодо необхідності отримання додаткових матеріалів (доказів), збір документів для справи, отримання з державних реєстрів відомостей - 6 год. вартістю 1500,00 грн.;
- складання та направлення адвокатського запиту до Сенчанської сільської ради з метою отримання протоколів сесії та висновків земельної комісії - 1 год. вартістю 800,00 грн.;
- складання позовної заяви про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 10.03.2016 року у редакції, наведеній у прохальній частині позовної заяви - 5 год. вартістю 5 000,00 грн.;
- складання та подання до Лохвицького районного суду Полтавської області додаткових пояснень у справі №536/680/23 - 1,5 год. вартістю 800,00 грн.;
- участь у судовому засіданні в режимі ВКЗ 06.06.2023 та участь у судовому засіданні в режимі ВКЗ 07.11.2023 - вартістю 1000,00 грн.-
- складання та подання до Лохвицького районного суду Полтавської області клопотання про стягнення витрат на правничу допомогу.
Загальна вартість наданих послуг складає 9900,00 грн.
Враховуючи критерії розумності, співмірності та реальності понесених стороною витрат на правничу допомогу, з огляду на рівень складності даної справи, кількість та рівень обґрунтованості складених представником позивача процесуальних документів та вчинених ним дій щодо захисту прав Клієнта, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про наявність достатніх правових підстав для стягнення з відповідача заявленої до відшкодування суми.
Твердження апелянта про завищений розмір заявлених позивачем до стягнення витрат на професійну правову допомогу, як і твердження про відсутність деталізації наданих послуг та їхньої вартості не відповідає матеріалам справи та не підтверджене жодними доказами.
Враховуючи викладене, місцевий господарський суд, ухвалюючи оскаржуване рішення, повністю дослідив обставини, які мають значення для справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків місцевого господарського суду, у зв'язку з чим підстави для скасування чи зміни вказаного рішення відсутні.
З огляду на те, що апеляційна скарга залишається без задоволення, відповідно до статті 129 ГПК України судовий збір за її подання покладається на скаржника.
Відповідно до вимог ст. 129 ГПК України судові витрати по розгляду апеляційної скарги відносяться на заявника апеляційної скарги.
Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,
Апеляційну скаргу Сенчанської сільської ради (вх. № 1867П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 17.07.2025 у справі № 538/680/23 залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Полтавської області від 17.07.2025 у справі № 538/680/23 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Порядок і строки її оскарження визначені у статтях 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 14.11.2025.
Головуючий суддя М.М. Слободін
Суддя Н.В. Гребенюк
Суддя О.В. Плахов