Єдиний унікальний номер справи: 650/3185/25 Головуючий в суді І інстанції Хомик І.І.
Номер провадження: 22-ц/819/953/25 Доповідач Кутурланова О.В.
11 листопада 2025 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого (суддя-доповідач)Кутурланової О.В.,
суддів:Воронцової Л.П.,
Майданіка В.В.,
секретарОлійник К.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20 червня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого діє Ковальчук Микола Олександрович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» про розірвання договору оренди землі,
У травні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат Ковальчук М.О., звернувся до суду з позовом до ТОВ «ЮТС-Агропродукт», ТОВ «Перемога-Плюс» про розірвання договору оренди землі.
В обґрунтування вимог представник позивача посилався на те, що позивач є власником земельної ділянки, кадастровий номер 6520685200:04:005:0015, загальною площею 7,9976 га, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 500679.
27.06.2008 року між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі №4АА002118-040871500023.
09.09.2015 року укладено додаткову угоду до договору оренди, згідно якої новим орендарем спірної земельної ділянки стало ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс».
28.07.2017 року між позивачем, ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс» та ТОВ «ЮТС-Агропродукт» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 27.06.2008 року. Цією додатковою угодою сторони домовилися викласти договір оренди в новій редакції, визначити нову сторону в договорі (Орендаря), а саме ТОВ «ЮТС-Агропродукт».
19.11.2021 року підписано чергову додаткову угоду до договору оренди землі. Встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки в сумі 238 058,74 гривень. Також встановлено, що розмір орендної плати за користування спірною земельною ділянкою становить 6,63% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 15 783,29 гривень. Строк дії договору оренди до 31.12.2031 року. Заборгованість з орендної плати за 2022-2024 роки становить 47 349,87 гривень.
Проте, станом на день подання позовної заяви, жодних виплат заборгованості з орендної плати ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не здійснено, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» жодного разу не виходив на зв'язок, не повідомляв причин виникнення заборгованості з орендної плати.
Представник позивача вважає, що відповідачем ТОВ «ЮТС-Агропродукт» порушені умови договорів оренди та не сплачено орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума боргу становить 47 349,87 гривень.
З відкритих даних Державного реєстру прав на нерухоме майно, позивачу стало відомо, що з метою уникнення відповідальності за несплату орендної плати у вигляді дострокового розірвання договорів оренди, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» уклало з ТОВ "Перемога-Плюс" (код за ЄДРПОУ 33251307) Договір №1704/25-24 про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 17 квітня 2025 року на земельні ділянки, згідно окремого переліку. Серед земельних ділянок, право оренди на які було продане, була земельна ділянка позивача кадастровий номер 6520685200:04:005:0015.
Згідно пункту 2.3 Договору №1704/25-24 про відчуження (продажу) права оренди до Покупця переходять усі права та обов'язки Орендаря щодо земельних ділянок за Договорами оренди землі (зі змінами та доповненнями додатковими угодами).
Таким чином, до ТОВ "Перемога-Плюс" " перейшли обов'язки щодо заборгованості з орендної плати ТОВ «ЮТС-Агропродукт».
ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589) є взаємопов'язаною особою з ТОВ "Перемога-Плюс" (код за ЄДРПОУ 33251307).
З початку агресії російської федерації проти України та до дня подачі позовної заяви ні ТОВ «ЮТС-Агропродукт», ні ТОВ "Перемога-Плюс" не вчиняли дій щодо повідомлення позивача про причини невиконання умов договору оренди.
Також всупереч умовам договору, а саме того, що земельна ділянка передавалася ТОВ «ЮТС-Агропродукт» в оренду з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва для вирощування сільгосппродукції, на сьогоднішній день земельна ділянка не оброблена, перебуває в сильно забур'яненому стані, що призводить до погіршення якісних властивостей ґрунту та зниження його родючості.
Вказані вище обставини підтверджують факт недобросовісності відповідача.
Посилаючись на систематичну несплату орендної плати протягом строку дії договору, що є достатньою правовою підставою для його розірвання відповідно до ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі», ст.141 Земельного кодексу України, ст.651 Цивільного кодексу України та умов договору, а також на відсутність підстав для звільнення від сплати орендної плати, представник позивача просив суд розірвати договір оренди землі від 27.06.2008 року №4АА002118-040871500023 (з урахуванням додаткової угоди від 28.07.2017 року та додаткової угоди від 19.11.2021 року), укладеного між ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 45406386, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:005:0015, з урахуванням Договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок ТОВ «Перемога-Плюс»» від 17 квітня 2025 року №1704/25-24.
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20 червня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено у повному обсязі.
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-Агропродукт» Журик А.Л., посилаючись на незаконність рішення суду першої інстанції, неповне встановлення обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Ковальчук М.О., який діє в інтересах ОСОБА_1 , посилаючись на безпідставність доводів апеляційної скарги та законність рішення, спросив скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.
Учасники справи належним чином повідомлені про розгляд справи шляхом направлення судових повісток на їх електронні адреси.
Адвокат Ковальчук М.О., який діє в інтересах ОСОБА_1 , надав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності.
Відповідно до частини першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду обґрунтоване тим, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт», як попередній орендар, систематично не виконував обов'язок зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, що є істотним порушенням умов договору та підставою, передбаченою законом, для його розірвання. При цьому суд виходив з того, що в матеріалах справи відсутні докази, що систематична несплата орендної плати була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов'язань.
Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю серії ЯГ № 500679 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:04:005:0015, загальною площею 7,9976 га., розташованої на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
Відповідно до Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, сформованої 07.05.2025 року, об'єктом нерухомого майна є земельна ділянка загальною площею 7.9976га., яка розташована в Херсонській області Бериславського району на території Новорайської сільської ради, кадастровий номер ділянки: 6520685200:04:005:0015.
Згідно з записом № 45406386 від 27.06.2008 року, за ТОВ «Перемога-Плюс» зареєстровано право оренди вказаної земельної ділянки.
27.06.2008 року між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди землі №4АА002118-040871500023.
Відповідно до договору про заміну сторони у договорі оренди від 09.09.2015 року, новим орендарем земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:04:005:0015 замість ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» стало ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс».
Згідно з додатковою угодою № 700161 від 28.07.2017 року до Договору оренди землі №4АА002118-040871500023 від 27.06.2008 року, сторони виклали договір оренди земельної ділянки в новій редакції. Визначили новим орендарем ТОВ «ЮТС-Агропродукт», встановили нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 238 058,74 грн.
Згідно з додатковою угодою № 700161-200161 від 01.01.2018 року до Договору оренди землі від 27.06.2008 року та Додаткової угоди № 700161 від 28.07.2017 року, сторони виклали договір оренди земельної ділянки в новій редакції, де орендарем є ТОВ «ЮТС-Агропродукт».
Крім того, згідно з додатковою угодою № 700161-7 від 19.11.2021 року до Договору оренди землі від 27.06.2008 року, сторони виклали договір оренди земельної ділянки в новій редакції, де орендарем є ТОВ «ЮТС-Агропродукт», встановили нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 238 058,74 грн.
Згідно з умовами договору оренди та додаткових угод, орендна плата мала сплачуватися до 31 грудня кожного року.
У подальшому, а саме 17.04.2025 року ТОВ «ЮТС-Агропродукт» уклав договір № 1704/25-24 від 17.04.2025 року про відчуження (продажу) права оренди земельної ділянки, за яким право оренди земельної ділянки перейшло до ТОВ «Перемога-Плюс».
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що саме на відповідача у справі покладено обов'язок доказування відсутності вини у невиконанні зобов'язання за договором оренди з внесення орендної плати або ж доведення факту виконання ним цього зобов'язання. Ані ТОВ «ЮТС-Агропродукт», ані ТОВ «Перемога-Плюс» не надали суду належних і допустимих доказів на підтвердження того, що позивач відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, а саме, отримати орендну плату протягом 2022, 2023, 2024 років у строки та на умовах, що встановлені договором оренди, не доведено відсутності вини у порушенні зобов'язання щодо внесення орендної плати та прийняття заходів щодо внесення орендної плати за договором оренди щороку. Порушення відповідачем умов договору щодо виплати орендної плати є істотним, оскільки позивач внаслідок такого порушення значною мірою позбавлявся того, на що він розраховував при укладенні договору.
Колегія суддів в цілому погоджується з вказаним висновком.
Відповідно до частини другої статті792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Правилами частини першої статті2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною першою статті15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець, відповідно до абзацу п'ятого частини першоїстатті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт.
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
У справі, що переглядається, суд першої інстанції встановив, що ТОВ«ЮТС-Агропродукт» систематично не виплачувало ОСОБА_1 орендну плату у строки, визначені умовами укладеного між ними договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договорів оренди відповідно до пункту «д» частини першої статті141 ЗК України.
Відповідно висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі№ 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.
Відповідач факт невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки не заперечує, посилаючись на те, що заборгованість по орендній платі за вказаний період виникла виключно з обставин, пов'язаних з військовою агресією рф проти України, що стало підставою для введення військового стану з 24 лютого 2022 року та окупацією Херсонської області.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
У зв'язку із запровадження на території України УказомПрезидента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов'язань.
У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі №913/20/21».
Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов'язань, або ж виконання договірних зобов'язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов'язань.
Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Відповідно до системного аналізу глави58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення ЗаконуУкраїни «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених у статті762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Спірна земельна ділянка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, яка в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією рф, а з листопада 2022 року Новорайська сільська рада віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376 та є чинним.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
З огляду на викладене, апеляційний суд приходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов'язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області в період з квітня 2022 року по листопад 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією, тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів в 2022 році.
За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.
Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки відповідач посилається на наявність обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період, зокрема не можливості використання орендованих земельних ділянок позивача через її потенційне замінування та існування загрози загроза для життя і здоров'я працівників при обробітку земельної ділянки.
Проте належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження вказаних обставин відповідачем не надано.
Спірні земельні ділянки розташовано на території Новорайської сільської ради, яка з листопада 2022 року віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376, який є чинним.
Бойові дії у 2023 та 2024 роках на вказаній території не велися.
Документів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами матеріали справи не містять.
Відповідачем не надано доказів на підтвердження вчинення ним будь-яких дій, спрямованих на обстеження земельних ділянок з метою подальшого їх використання за цільовим призначенням.
Відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023-2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельною ділянкою через військову агресію рф проти України, потенцію загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами а також через знищення та розкрадання належного Товариству майна.
Також, відповідачем не надано будь-яких доказів, що відповідач здійснював дії щодо, наприклад, звернення до компетентних органів з приводу обстеження та розмінування земельних ділянок з метою усунення перешкод у користуванні ними, звернення з листами до позивача про наявність вказаних перешкод та звільнення відповідача у зв'язку з цим від сплати орендної плати тощо, що могло б свідчити про здійснення відповідачем дій щодо доведеності наявності дійсних обставин щодо неможливості виконання зобов'язання, що, в свою чергу, могло б розглядатися як підстава для застосування частини шостої статті 762 ЦК України.
Доводи апеляційної скарги щодо неможливості здійснення господарської діяльності через знищення та розкрадання майна Товариства, зокрема сільськогосподарської техніки, колегія суддів також відхиляє, оскільки відповідачем не доведено втрату всієї техніки та обладнання, необхідного для обробки землі та неможливості залучення такої техніки на правах оренди.
Відповідачем не доводилося, що в межах реалізації Закону України «Про протимінну діяльність в Україні», товариство зверталося до уповноважених органів щодо проведення процедури очищення території (земельної ділянки), та повідомляло орендодавця про неможливість використання земельних ділянок та неможливості сплати орендної плати, а доданий до апеляційної скарги лист ГУ ДСНС України у Херсонській області, отриманий за зверненням відповідача після ухвалення рішення суду першої інстанції у сукупності з іншими обставинами, не містить в собі підстав для застосування ч.6 ст.762 ЦК України, оскільки містить в собі інформацію про припущення щодо земельних ділянок.
Також, скаржник зазначає, що наявність форс-мажорних обставин в даному випадку підтверджується листом ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року.
Проте, частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», передбачено, що торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб'єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб'єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Отже, для засвідчення форс-мажорних обставин ТПП України видається сертифікат. Водночас, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, на який посилається скаржник як на аналогію сертифікату про посвідчення форс-мажорних обставин, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб'єкта (Відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.
Верховний Суд у постановах від 01.06.2021 у справі №910/9258/20, від 14.06.2022 у справі №922/2394/21 зазначав, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Таким чином, в разі наявності певних обставин (форс-мажорних), які засвідчені для конкретної особи відповідним сертифікатом ТПП України, суд має оцінити зазначений доказ у сукупності з іншими доказами.
Водночас, настання форс-мажорних обставин не є підставою для невиконання стороною зобов'язання, строк виконання якого настав до дати настання таких обставин, а також для звільнення сторони від відповідальності в такому випадку.
Такий висновок висловлений у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі №912/750/22.
Розпорядженням ХОР від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб'єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», яким ТОВ «ЮТС-Агропродукт», на яке посилається представник товариства в апеляційній скарзі, внесений у перелік суб'єктів господарювання, що постраждав внаслідок обставин непереборної сили прийнятий на підставі листа ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 та його не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні». Крім того, вказане розпорядження не містить будь-яких відомостей на підтвердження доводів представника Товариства щодо наявності конкретних обставин, які унеможливлювали використання відповідачем об'єкту оренди і, як наслідок, виконання ним своїх зобов'язань за договором оренди землі.
Посилання апелянта на те, що звільнення від сплати земельного податку чи орендної плати відповідно до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України звільняє орендаря від зобов'язань за договором оренди землі, колегія суддів вважає необгрунтованим, оскільки звільнення від нарахування та сплати плати за землю у контексті Податкового кодексу не є тотожним звільненню від обов'язку сплачувати орендну плату орендодавцю, як сторони у цивільно-правовому договорі оренди земельної ділянки, який є чинним та не визнаний припиненим чи недійсним.
Доводи апеляційної скарги щодо неправильного визначення розміру заборгованості з орендної плати, оскільки сума податків та зборів, які має сплатити Товариство, як податковий агент, не може бути стягнута, як заборгованість, колегія суддів не приймає, оскільки судом визначається загальний розмір заборгованості по орендній платі, а податки та збори мають бути утримані Товариством при виплаті заборгованості.
Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги в частині того, що в 2023-2024 роках підприємство не могло використовувати орендовану земельну ділянку позивача через її можливе замінування і через це було звільнене від оподаткування за вказаний період часу, оскільки за наявними у справі доказами, позивачем доведено, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» з 24.02.2022 року і по теперішній час не здійснює господарської діяльності на орендовані земельній ділянці, навіть після проведення розмінування земель сільськогосподарського призначення. При цьому підприємство не зверталося з відповідними зверненнями до військової адміністрації та не повідомляло орендаря про неможливість виконання своїх обов'язків. Звільнення відповідача від оподаткування на певний період часу жодним чином не звільняє його від виконання обов'язків, покладених умовами договору оренди (лист-довідка Новорайської СВА Бериславського району від 03.03.2025 року).
Посилання ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що Новорайська сільська військова адміністрація Бериславського району не є уповноваженим органом, який наділений правом видавати листи-довідки зі спірних питань (лист-довідка №01-12/432/25 від 03.03.2025 року), колегія суддів визнає неприйнятними з огляду на приписи статті 4, 6 Закону України «Про військово-цивільні адміністрації», якими визначено повноваження військово-цивільних адміністрацій та їх керівників.
Потенційна небезпека, на яку посилається відповідач, не є доказом реальної неможливості обробки конкретної земельної ділянки. У межах приватно-правових договірних зобов'язань, звільнення від їх виконання можливе лише за наявності обставин, які фактично унеможливлюють здійснення сільськогосподарської діяльності, що має бути підтверджено відповідними технічними висновками або іншим належним доказовим матеріалом, який у справі відсутній.
Що стосується доводів товариства про те, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» є неналежним відповідачем у справі з огляду на відчуження товариством права оренди земельної ділянки на користь ТОВ «Перемога-Плюс», колегія суддів звертає увагу на наступне.
Відповідно до частини шостої статті 7 Закону України «Про оренду землі» у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужене. Разом з тим, згідно з частиною п'ятою статті 6 зазначеного Закону, право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом.
Отже, саме з моменту державної реєстрації переходу права оренди новий орендар набуває юридично значущих прав та обов'язків щодо користування земельною ділянкою.
З матеріалів справи встановлено, що на підставі договору про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок, укладеного 17 квітня 2025року між ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ТОВ «Перемога-Плюс», право оренди землі строком на один рік перейшло до ТОВ «Перемога-Плюс».
Оскільки правовідносини, що виникли між сторонами стосуються періоду 2022-2024 років, тобто часу, який передував відчуженню права оренди землі (квітень 2025року), то визначення співвідповідачами у справі ТОВ «ЮТС-Агропродукт» (який мав висловити свої доводи та надати заперечення проти пред'явлених вимог) та ТОВ «Перемога-Плюс» (до якого лише тимчасово перейшли права та обов'язки орендаря), є процесуально виправданим.
За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.
Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірні договори оренди землі за вимогою позивача можуть бути достроково розірвані з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов'язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.
Колегія суддів врахує доводи апеляційної скарги щодо неможливості, через тимчасову окупацію, використання орандарем за призначенням об'єкту оренди в період з березня 2022 року по листопад 2022 року і, як наслідок, невиконання зобов'язань зі сплати у 2022 році орендної плати відповідно до умов договору, проте на правильність вирішення спору, наявність систематичної несплати два і більше разів, а саме 2023-2024 роки та висновку суду на підставу розірвання договору оренди, не впливають.
Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.
Керуючись статтями 374,375,381-384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20 червня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дня набрання законної сили.
Повний текст постанови виготовлено 13 листопада 2025 року.
Головуючий О.В.Кутурланова
Судді: Л.П.Воронцова
В.В.Майданік