12.11.2025 Справа № 914/1819/25
місто Львів
Господарський суд Львівської області у складі судді Рима Т. Я. за участю секретаря судових засідань Титли О. І. розглянув у відкритому судовому засіданні справу
за позовом: Першого заступника керівника Галицької окружної прокуратури міста Львова (надалі - Прокурор) в інтересах держави в особі Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (надалі - Департамент або Позивач),
до відповідача:Товариства з обмеженою відповідальністю "Замарстинів 40" (надалі - ТОВ "Замарстинів 40" або Відповідач),
про:стягнення 5' 588' 131,44 грн,
В судовому засіданні взяли участь представники:
прокуратури:Панькевич Роман Васильович,
позивача:Шмотолоха Оксана Петрівна,
відповідача:П'ятковський Андрій Петрович.
I. ПРОЦЕДУРИ
1. Прокурор в інтересах Позивача звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до Відповідача про стягнення 5' 588' 131,44 гривень.
2. Ухвалою від 16.06.2025 суд відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 23.07.2025. Учасники справи отримали цю ухвалу в своїх електронних кабінетах, що підтверджується довідками про доставку електронного листа (а. с. 161, 162, 163).
3. У зв'язку з перебуванням судді Рима Т. Я. у відпустці в період з 21.07.2025 по 23.07.2025, судове засідання, призначене на 23.07.2025, не відбулося.
4. Ухвалою від 24.07.2025 суд призначив підготовче засідання на 06.08.2025.
5. Ухвалами від 06.08.2025 та від 27.08.2025 суд відкладав підготовче засідання.
6. Суд створив усі можливості учасникам справи для висловлення своїх доводів і заперечень, повідомлення усіх відомих їх обставин та подання усіх можливих доказів, вирішив усі подані клопотання, а також виконав решта завдань підготовчого провадження. Зазначене стало підставою для того, що суд ухвалою від 17.09.2025 закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 08.10.2025.
7. Ухвалою від 08.10.2025 суд відклав розгляд справи по суті на 29.10.2025.
8. Однак у зв'язку з перебуванням судді Рима Т. Я. у відпустці в період з 28.10.2025 по 31.10.2025 судове засідання не відбулося.
9. Ухвалою від 27.10.2025 суд призначив судове засідання на 12.11.2025.
10. В судовому засіданні 12.11.2025 суд ухвалив рішення у справі, проголосивши його вступну та резолютивну частини.
II. АРГУМЕНТИ СТОРІН
Позиція прокурора
11. Відповідач у період з 2020 по 2024 роки здійснив будівництво багатофункціонального комплексу на вул. Замарстинівській, 40, однак не сплатив пайову участь до місцевого бюджету, як того вимагає закон. Сплата таких коштів є обов'язковою умовою до введення об'єкта в експлуатацію. У зв'язку з цим, відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України, зазначені кошти підлягають стягненню як безпідставно набуте майно.
12. Об'єкт будівництва віднесено державним і національним класифікатором до нежитлових будівель, тому пайова участь для нього визначається у розмірі 4 % від загальної кошторисної вартості. Такий розмір передбачено пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" від 20.09.2019 № 132-ІХ.
13. Предметом позову є стягнення 5' 588' 131,44 грн, з яких:
13.1. 4' 645' 727,68 грн безпідставно збережені кошти.
13.2. 756' 810,43 грн інфляційні втрати, нараховані за період 19.01.2024-27.01.2025.
13.3. 185' 593,33 грн 3 % річних, нараховані за період 19.01.2024-27.01.2025.
14. Підставою позову є безпідставне збереження Відповідачем грошових коштів пайової участі з будівництва житлового будинку, а також наявність підстав для нарахування 3 % річних та інфляційних втрат.
15. Прокурор зазначив у позові, що очікує зазнати 67' 057,58 грн витрат на оплату судового збору.
Пояснення позивача
16. Позивач підтримує заявлений Прокурором позов. Доводи Позивача є аналогічними доводам Прокурора.
Заперечення відповідача
17. ТОВ "Замарстинів 40" визнає наявність у нього обов'язку зі сплати пайової участі у створенні і розвитку інфраструктури населеного пункту, що виник у зв'язку з введенням в експлуатацію першого пускового комплексу багатофункціонального комплексу на вулиці Замарстинівській, 40 у місті Львові.
18. Проте товариство вважає, що Прокурор неправильно визначив розмір коштів, які підлягають стягненню, через неправильну класифікацію об'єкта. Зокрема, Прокурор безпідставно відніс об'єкт до нежитлових будівель і застосував ставку 4 %, тоді як насправді будівля має переважно житлове призначення, адже квартири становлять найбільшу частку корисної площі. Це підтверджується технічним паспортом, актом готовності, сертифікатом.
19. Житловий характер об'єкта підтверджується також цільовим призначенням земельної ділянки, на якій він розміщений, проєктною, дозвільною та технічною документацією. Об'єкт класифікований за ДК 018-2000 як багатоквартирний житловий будинок (коди 1122.1 та 1122.2) і має технічний паспорт на житловий будинок квартирного типу.
20. Тому до цього об'єкта мала бути застосована ставка 2 % як для житлових будинків.
21. Розрахунок розміру пайової участі має здійснюватися на основі опосередкованої вартості спорудження житла для Львівської області, визначеної на момент початку будівництва, а не на дату введення об'єкта в експлуатацію. Це зумовлено тим, що обов'язок зі сплати пайової участі виникає саме з моменту початку будівництва, тому і розрахунок повинен базуватись на показниках, актуальних на той час.
22. У зв'язку з неправильним визначенням Прокурором розміру пайової участі підлягають перерахунку й суми інфляційних втрат та 3% річних.
III. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Підстави представництва прокурором інтересів держави
23. Відповідно до частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у 2 випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює компетентний орган; 2) у разі відсутності такого органу.
24. Виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави.
25. Прокурор зазначив, що порушення інтересів держави в цій справі полягає ненадходженні коштів до місцевого бюджету, що перешкоджає належному функціонуванню органу місцевого самоврядування та порушує інтереси держави в цілому.
26. Інтереси держави полягають не тільки у захисті прав державних органів влади чи тих, які належать до їх компетенції, а також захист прав та свобод місцевого самоврядування, яке не носить загальнодержавного характеру, але направлене на виконання функцій держави на конкретній території та реалізуються у визначеному законом порядку та способі, який належить до їх відання. Органи місцевого самоврядування є рівними за статусом носіями державної влади, як і державні органи (див. пункт 7.23 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08.02.2019 у справі № 915/20/18).
27. Вирішення питання щодо того, який орган уповноважений державою виконувати певні функції у спірних правовідносинах, полягає у встановленні такого органу, який, користуючись наданими йому законом повноваженнями, зобов'язаний вживати правові заходи для захисту інтересів держави. Це передбачає вплив на права та обов'язки учасників спору з метою припинення порушень та усунення їхніх наслідків, зокрема через подання відповідного позову до суду.
28. Статтею 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (у редакцій, чинній до 01.01.2020) було передбачено, що порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього закону.
29. Згідно зі статтями 1 та 11 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виконавчі органи рад - органи, які відповідно до Конституції України та цього Закону створюються сільськими, селищними, міськими, районними в містах (у разі їх створення) радами для здійснення виконавчих функцій і повноважень місцевого самоврядування у межах, визначених цим та іншими законами. Виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи.
30. ДЕР ЛМР є виконавчим органом Львівської МР.
31. Відповідно до статті 28 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать … залучення на договірних засадах коштів підприємств, установ та організацій незалежно від форм власності, розташованих на відповідній території, та коштів населення, а також бюджетних коштів на будівництво, розширення, ремонт і утримання на пайових засадах об'єктів соціальної і виробничої інфраструктури та на заходи щодо охорони навколишнього природного середовища…
32. Відповідно до пункту 7 підрозділу 1.2 розділу V ухвали ЛМР від 08.07.2021 № 1081 "Про розмежування повноважень між виконавчими органами Львівської міської ради" до повноважень ДЕР ЛМР належить відтермінування (розтермінування) сплати пайового внеску та проведення перерахунку згідно з діючими договорами про пайову участь за зверненням замовника/забудовника до прийняття об'єкта містобудування в експлуатацію.
33. Пунктами 1.2 та 1.4 Положення про департамент економічного розвитку Львівської міської ради та його структури, затвердженого рішенням Львівської міської ради № 92 від 31.01.2025 (надалі - Положення від 31.01.2025) передбачено, що департамент є підзвітним і підконтрольним міській раді, виконавчому комітету міської ради, Львівському міському голові і підпорядкованим першому заступнику міського голови - заступнику міського голови з економічного розвитку. Департамент є юридичною особою, має… право виступати позивачем і відповідачем, третьою особою, яка заявляє / не заявляє самостійні вимоги на предмет спору на стороні позивача / відповідача у судах від свого імені...
34. Згідно з підпунктом 4.1.16 пункту 4.1 Положення від 31.01.2025 до компетенції департаменту належать повноваження щодо залучення на договірних засадах у порядку, визначеному законодавством України, коштів, трудових і матеріально-технічних ресурсів підприємств, установ та організацій незалежно від форм власності, а також населення на будівництво, ремонт і утримання на пайових засадах об'єктів соціальної і виробничої інфраструктури та на заходи щодо охорони довкілля та історичного середовища.
35. Для реалізації завдань та виконання повноважень, передбачених цим Положенням, іншими нормативними актами, департамент має право звертатись до суду у порядку, встановленому законодавством України… (пункт 5.1.9 Положення від 31.01.2025).
36. Верховний Суд у постанові від 26.06.2025 у справі № 910/18540/23 зазначив, що стягнення пайової участі за договірними зобов'язаннями та позадоговірних зобов'язань не змінює самої суті повноважень департаменту на стягнення суми пайової участі.
37. Отже, ДЕР ДМР є органом, який уповноважений здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
38. Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення (див. пункт 79 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18).
39. Невжиття компетентним органом жодних заходів упродовж розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності…), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об'єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо (див. пункт 80 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18).
40. Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого незвернення, він обов'язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з'ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим (див. пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18).
41. Прокурор у цій справі звертався до Львівської міської ради з листами від 16.01.2025 № 14.50/97-533 вих-25 (а. с. 82-84) та від 17.02.2025 № 14.50/97-1691 вих-25 (а. с. 85), у яких, серед іншого, просив повідомити чи вживалися нею заходи представницького характеру щодо стягнення щодо стягнення з забудовника безпідставно збережених грошових коштів.
42. Департамент листами № 2301-вих-12606 від 29.01.2025 ( а. с. 86-88) та № 2301-вих-73591 від 20.05.2025 (а. с. 90-92) повідомив, що такі заходи не здійснювались.
43. Прокурор листом № 14.50/97-5734 вих-25 від 03.06.2025 ( а. с. 143) повідомив Позивача про звернення до суду з цим позовом.
44. Прокурор подав позов до суду 10.06.2025.
45. Отже, знаючи тривалий час про порушення інтересів держави, Позивач не вжив заходів щодо стягнення з Відповідача пайової участі. Враховуючи, що Прокурор дотримався порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", суд установив наявність підстав для представництва ним інтересів держави в суді.
Будівництво об'єкта
46. Рішенням Львівської міської ради від 11.10.2019 № 197 (а. с. 93-94) затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва на будівництво ТОВ "Замарстинів 40" багатофункціонального комплексу громадського, житлового та комерційного призначення на вул. Замарстинівській, 40 (надалі - Об'єкт будівництва).
47. Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у місті Львові 25.05.2020 видала ТОВ "Замарстинів 40" Дозвіл № ЛВ 112201460534 на виконання будівельних робіт (а. с. 95-100).
48. Після завершення будівельних робіт пускового комплексу № 1 в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва зареєстрований акт готовності Об'єкта будівництва до експлуатації від 18.01.2024 (надалі - Акт готовності від 18.01.024) (а. с. 105-120).
49. Перший пусковий комплекс Об'єкта будівництва (загальна площа будівлі - 9' 609,4 м2, в тому числі загальна площа квартир - 4'486 м2) прийнятий в експлуатацію, що підтверджується зареєстрованим в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва сертифікатом № ЛВ122240118923 від 18.01.2024 (надалі - Сертифікат від 18.01.2024) (а. с. 101-103).
Загальні засади сплати пайової участі
50. Питання пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту до 01.01.2020 регулювалися статтею 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", згідно з якою замовник, що мав намір стосовно забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний був взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту шляхом перерахування коштів до відповідного місцевого бюджету на підставі договору про пайову участь, укладеного ним із відповідним органом місцевого самоврядування.
51. Згідно з частиною 5 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури)…
52. Частиною 9 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлено, що договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію.
53. Згідно з позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у пунктах 31-32 постанові від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19:
"Зі змісту статті 40 Закону № 3038-VI… випливає, що у наведених у цьому Законі випадках перерахування замовником об'єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту є обов'язком, а не правом забудовника, який виникає на підставі положень закону, а положення договору лише визначають суму, що належить до перерахування. Тому укладення в таких випадках договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, який опосередковує відповідний платіж, було обов'язковим на підставі закону.
Аналогічні за змістом висновки були викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 8 жовтня 2019 року у справі № 911/594/18 (провадження № 12-81гс19), від 22 серпня 2018 року у справі № 339/388/16-ц (провадження № 14-261цс18), від 22 вересня 2021 року у справі № 904/2258/20 (провадження № 12-34гс21)".
54. Відповідач не уклав договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.
55. З цього приводу Велика Палата Верховного Суду у пункті 33 постанови від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19 зазначила таке:
"За змістом зазначених норм (ред. суду - статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності"), відсутність укладеного договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту не усуває зобов'язання забудовника сплатити визначені суми, таке зобов'язання повинне бути виконане до прийняття новозбудованого об'єкта в експлуатацію і спір у правовідносинах щодо сплати таких сум може виникнути лише щодо їх розміру".
56. Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" від 20.09.2019 № 132-ІХ (далі - Закон) з 01.01.2020 виключено статтю 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" щодо пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.
57. Пунктом 2 Прикінцевих і перехідних положень Закону встановлено, що договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання. Протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці у населеному пункті перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (далі - пайова участь) у такому розмірі та порядку:
1) розмір пайової участі становить (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом):
для нежитлових будівель та споруд - 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта;
для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об'єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування;
3) замовник будівництва зобов'язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об'єкта. Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об'єкта будівництва;
4) пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об'єкта будівництва в експлуатацію.
58. Ухвалою Львівської міської ради від 26.12.2019 № 6098 "Про порядок поступлення коштів для створення і розвитку інфраструктури м. Львова протягом 2020 року" (а. с. 131-132) визначено, що замовники будівництва на земельній ділянці у місті Львові перераховують до міського бюджету кошти для створення розвитку інфраструктури міста Львова … для нежитлових будівель та споруд - 4 % від загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, а для житлових будинків - 2 % вартості будівництва об'єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.
59. Отже, рішенням Львівської міської ради не встановлено іншого розміру пайової участі для будівництва, ніж це передбачено Законом.
60. У випадку, якщо замовниками об'єктів будівництва не буде дотримано передбаченого прикінцевими та перехідними положеннями Закону №132-IX обов'язку щодо перерахування до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (пайової участі) саме до дати прийняття таких об'єктів в експлуатацію, то, враховуючи викладені у постанові від 14.12.2021 зі справи № 643/21744/19 висновки Великої Палати Верховного Суду, належним та ефективним способом захисту є звернення в подальшому органів місцевого самоврядування (в інтересах якого у цій справі діє прокурор) з позовом до замовників будівництва про стягнення безпідставно збережених грошових коштів пайової участі на підставі статті 1212 ЦК України. Така позиція підтримана Верховним Судом у постановах від 20.07.2022 у справі № 910/9548/21, 13.12.2022 у справі № 910/21307/21, від 07.09.2023 у справі № 916/2709/22, від 20.03.2025 у справі № 903/601/25, від 24.06.2025 у справі № 911/1654/24 та інших.
Щодо віднесення об'єкта будівництва до житлової або нежитлової будівлі
61. Об'єктом будівництва є багатофункціональний комплекс громадського, житлового та комерційного призначення, зведений ТОВ "Замарстинів 40" на вул. Замарстинівській, 40 у місті Львові. У зв'язку з тим, що будівля поєднує приміщення з різним функціональним призначенням, виникає необхідність встановити, чи є вона житловою або нежитловою. Адже таке визначення має істотне значення для цілей обчислення та сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, оскільки відповідно до законодавства порядок її нарахування залежить від функціонального типу будівлі.
62. Критерії віднесення будівлі до житлових чи нежитлових встановлені Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженим наказом Державного комітету України по стандартизації, метрології та сертифікації від 17.08.2000 № 507 (чинним на момент початку будівництва) (надалі - ДК 018-2000), та Національним класифікатором України НК 018:2023 "Класифікатор будівель і споруд", затвердженим наказом Міністерства економіки України від 16.05.2023 № 3573, який набрав чинності з 01.01.2024 (надалі - НК 018:2023).
63. Відповідно до ДК 018-2000 будівлі, що використовуються або запроектовані для декількох призначень (комбіноване житло, готель і контора), повинні бути ідентифіковані за однією класифікаційною ознакою відповідно до головного призначення. Головне призначення повинне бути визначене таким чином:
63.1. Обчислюється відсоткове співвідношення площ різних за призначенням приміщень будівлі в складі повної загальної площі з віднесенням цих приміщень згідно з їх призначенням чи використанням до відповідного класифікаційного угруповання.
63.2. Потім будівля класифікується за методом "згори - донизу". Будівлю спочатку відносять до розділу (один розряд коду), що охоплює всю чи більшу частку всієї її загальної площі. Далі їх відносять до підрозділу (два розряди коду) - житлові будівлі, нежитлові будівлі за найбільшою питомою вагою площі в цій будівлі. Наступним кроком визначається група (три розряди коду) за найбільшою часткою всієї загальної площі в межах підрозділу. Нарешті, вибирається належність будівлі до класу (чотири розряди коду) за найбільшою часткою всієї загальної площі в межах групи.
64. У розділі 3 НК 018:2023 передбачено таке:
64.1. Житлові будівлі (будинки) - це споруди, не менше половини загальної площі яких використовується для житлових потреб. Якщо для житлових цілей використовується менше половини загальної корисної площі, то будівля належить до нежитлових відповідно до цільового призначення.
64.2. Нежитлові будівлі - це споруди, які переважно використовуються або призначені для нежитлових цілей. Якщо не менше половини загальної корисної площі використовується для житлових потреб, будинок належить до житлових.
64.3. Загальна корисна площа - це площа приміщень в житлових і нежитлових будівлях, що не включає конструктивні та допоміжні зони. Наприклад, зони розмежування конструктивних частин, сходових кліток, ліфтів, ескалаторів, опори, колони, димоходи, зони, що зайняті генераторами електроенергії, установками опалення та кондиціонування повітря.
65. Отже, визначальним критерієм для віднесення об'єкта до житлових або нежитлових будівель як за ДК 018-2000, так і за НК 018:2023, є переважаюче функціональне використання приміщень (площ). При цьому у НК 018:2023 чітко вказано, що до такого розрахунку включаються лише основні функціональні площі, тоді як допоміжні, технічні та конструктивні зони не враховуються. У ДК 018-2000 відповідна норма прямо не закріплена. Однак, з його системи класифікації та прикладів застосування випливає, що аналогічний спосіб розрахунку застосовується і в межах цього класифікатора.
66. Про те, що допоміжні приміщення не включаються при розрахунку площ йдеться і у пунктах 93, 94 Порядку проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2023 № 488 (надалі - Порядок № 488), відповідно до яких житлова площа житлових та дачних будинків визначається як сума площ усіх житлових приміщень будинку. Площа допоміжних приміщень багатоквартирного будинку (сходових кліток, загальнобудинкових коридорів, холів тощо) до площ квартир не включається. Площа квартирних шлюзів не включається до житлової площі квартир.
67. Крім того, Верховний Суд у своїй усталеній практиці неодноразово звертав увагу на необхідність чіткого розмежування між допоміжними приміщеннями та нежитловими, оскільки вони є різними і мають відмінне функціональне призначення (постанови від 15.09.2020 у справі № 904/5047/18 та від 31.01.2023 у справі № 914/379/21 а інші).
68. Отже, при визначенні співвідношення житлових і нежитлових площ Прокурор безпідставно врахував загальну площу будівлі, не виключивши з розрахунку конструктивні та допоміжні зони, у тому числі місця загального користування площею 2'233,1 м2. Ця площа була відображена у Сертифікаті від 18.01.2024, а отже, була відома під час проведення розрахунків.
69. Як убачається із Технічного паспорта будівлі, виготовленого ПП "БТІ Експрес-Сервіс" (том 1, а. с. 180-221) та Сертифіката від 18.01.2024 (том 1, а. с. 101-104), загальна площа приміщень багатофункціонального комплексу громадського, житлового та комерційного призначення на вул. Замарстинівській, 40 складає 9' 609,4 м2, з яких:
69.1. 4' 486,0 м2 - площа квартир (46,7 % від загальної площі).
69.2. 2' 890,3 м2 - площа нежитлових (вбудованих) приміщень (30,1 % від загальної площі).
69.3. 2' 233,1 м2 - площа допоміжних приміщень (загального користування) (23,2 %).
70. Отже, переважаючою є площа квартир, а тому об'єкт будівництва є житловим.
71. Цей факт підтверджується й іншими доказами:
71.1. Ухвалою Львівської міської ради №?4689 від 14.02.2019 (том 2, а. с .66), якою ТОВ "СПМК 549" затверджено проєкт землеустрою та надано в оренду земельну ділянку площею 0,5065 га на вул. Замарстинівській, 40 (кадастровий номер 4610137500:03:001:0046) терміном на 10 років за рахунок земель житлової та громадської забудови (перевівши їх із земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення) для будівництва та обслуговування торгово-офісного-житлового комплексу. Цільове призначення ділянки визначено за кодом КВЦПЗ 02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
71.2. Договором оренди від 29.05.2019 № Ш-4169 (том 2, а. с. 67-70), що укладений між Львівською міською радою та ТОВ "СПМК 549", яким передбачено передачу в строкове платне користування земельної ділянки на вул. Замарстинівській, 40 (кадастровий номер 4610137500:03:001:0046) саме для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудованими торгово-офісними приміщеннями. Пунктом 16 договору цільове призначення ділянки визначене за кодом КВЦПЗ 02.10 - для будівництва і обслуговування житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, категорія земельної ділянки згідно з статтею 19 Земельного кодексу України: землі житлової та земельної забудови.
71.3. Договором суборенди землі від 21.06.2019 (том 2, а. с .71-73), укладеним між ТОВ "СПМК 549" та ТОВ "Замарстинів 40" та зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (том 2, а. с .74). Цим договором передбачено передачу у строкове платне користування земельної ділянки на вул. Замарстинівській, 40 (кадастровий номер 4610137500:03:001:0046) площею 0,5065 га, у тому числі 0,0396 га в межах червоних ліній із забороною капітального будівництва. Цільове призначення ділянки визначено як КВЦПЗ 02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
71.4. Витягом з Державного земельного кадастру № НВ-9976260372025 від 30.08.2025 (том 2, а. с. 75-82), яким підтверджено, що земельна ділянка з кадастровим номером 4610137500:03:001:0046, на якій збудовано багатофункціональний комплекс на вул. Замарстинівській, 40 у м. Львові, віднесена до земель житлової та громадської забудови, а її цільове призначення - КВЦПЗ 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
71.5. Містобудівними умовами та обмеженнями, що затверджені рішенням Львівської міської ради № 965 від 11.10.2019 (том 2, а. с .83-84, визначено, що земельна ділянка на вул. Замарстинівській, 40 (площа 0,5056 га, кадастровий номер 4610137500:03:001:0046) призначена для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудованими об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код КВЦПЗ 02.10). Також вказано, що ділянка належить до земель житлової та громадської забудови.
71.6. Проєктом Будівництво багатофункціонального комплексу громадського, житлового та комерційного призначення на вул. Замарстинівській, 40" (№ 01/09-2019-ПЗ), розробленим ФОП Безбородовим В. М. (том 2, а. с. 104-129), яким передбачено, що основне призначення будівлі житлове, оскільки відповідно до розділу 1 "Загальні дані" (стор. 7), житлова площа становить 53% від загальної площі наземної частини, а класифікація за ДК 018-2000 - 1122.1 (багатоквартирні житлові будівлі).
71.7. Дозволом на виконання будівельних робіт № 112201460534 від 26.05.2020 (том 2, а. с. 85-86), виданим Інспекцією архітектурно-будівельного контролю у м. Львові, ТОВ "Замарстинів 40" надано право на будівництво багатофункціонального комплексу громадського, житлового та комерційного призначення на вул. Замарстинівській, 40 у м. Львові. У дозволі зазначено код об'єкта 1122.1 згідно з ДК 018-2000 (багатоквартирні житлові будинки).
71.8. Відомостями Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (реєстраційний номер PD01:7554-9612-1604-7037) (том 2, а. с. 87-99), в яких зазначено, що проєктна документація "Будівництво багатофункціонального комплексу громадського, житлового та комерційного призначення на вул. Замарстинівській, 40. Коригування", розроблена ТОВ "Лабораторія "Нова Модель", містить код ДКБС об'єкта будівництва 1122.2 - багатоквартирні будинки підвищеної комфортності, індивідуальні.
71.9. Актом готовності від 18.01.2024, яким визнано завершеним будівництво багатофункціонального комплексу громадського, житлового та комерційного призначення на вул. Замарстинівській, 40 у м. Львові. Об'єкту присвоєно код 1122.1 за ДК 018-2000 - багатоквартирні житлові будинки.
Щодо застосування показників опосередкованої вартості житла
72. Розрахунок пайової участі для житлових будинків безпосередньо залежить від показників опосередкованої вартості житла, затверджених у відповідному порядку.
73. В абзаці другому пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону передбачено, що пайовий внесок підлягає сплаті у грошовій формі до моменту прийняття об'єкта в експлуатацію. Тому саме ця подія визначає момент виконання обов'язку зі сплати пайової участі. Отже, використання показників опосередкованої вартості житла, чинних на час введення об'єкта в експлуатацію, є правомірним та обґрунтованим.
74. Крім того, така практика розрахунку пайової участі чітко викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема:
74.1. У справах № 903/283/24 (постанова від 17.12.2024), № 914/2145/23 (постанова від 15.08.2024), № 918/618/24 (постанова від 20.02.2025), № 903/601/24 (постанова від 20.03.2025) суд погодився з розрахунком, який було здійснено за показниками вартості, чинними на момент введення об'єкта в експлуатацію.
74.2. У справі № 910/6226/23 (постанова від 03.12.2024) Верховний Суд, скеровуючи справу на новий розгляд, наголосив на необхідності перевірки розрахунку пайової участі за нормативами, чинними на момент виникнення обов'язку, тобто до прийняття об'єкта в експлуатацію.
75. Відповідач безпідставно заперечує висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 03.12.2024 у справі № 910/6226/23. Адже за наявності різних можливих дат для застосування показників вартості житла, суд віддав перевагу саме тим, що діяли на момент введення об'єкта в експлуатацію.
76. Більше того, у постанові від 20.03.2025 у справі № 903/301/25 Верховний Суд залишив чинним правовий висновок, сформульований у справі № 910/6226/23, і, незважаючи на доводи скаржника, не виявив підстав для відступу від підходу, викладеного в постанові від 03.12.2024.
77. Крім того, твердження Відповідача про те, що у постанові Верховного Суду від 15.08.2024 у справі № 914/2145/23 зроблено висновок щодо застосування показників опосередкованої вартості житла виключно на момент початку будівництва, не відповідають дійсності. Насправді Верховний Суд погодився з розрахунком прокурора, у якому використано показники, чинні на момент введення об'єкта в експлуатацію (Наказ Мінрегіону від 16.12.2020 №311). При цьому на дату видачі дозволів на будівництво діяли інші показники: на момент початку першої черги (26.09.2019) - затвердженні наказом від 06.12.2018 №335, а на початок другої черги (10.08.2020) - затвердженні наказом від 26.06.2020 №151.
78. Отже, Верховний Суд фактично визнає можливість застосування саме тих показників, які діяли у період введення об'єкта в експлуатацію, а не тих, що були чинними на момент початку будівництва, як помилково стверджує Відповідач.
79. У цій справі на момент здачі об'єкта в експлуатацію (18.01.2024) були чинні показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розрахованих станом на 01 жовтня 2023 року), затвердженні Наказом Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України 02 листопада 2023 року № 1010 (втратили чинність 24.01.2024). Згідно з такими опосередкованої вартості спорудження житла у Львівській області становить 21'073,00 гривень.
80. Показники опосередкованої вартості спорудження житла, затверджені наказом Мінрегіону № 72 від 28.01.2024, на які покликається Прокурор у додаткових поясненнях від 01.09.2025, не можуть застосовуватись у цій справі, оскільки на дату введення об'єкта в експлуатацію 18.01.2024 вони ще не були чинними. Розмір пайової участі визначається за нормативами, що діють на момент виникнення відповідного обов'язку, тому використання показників, ухвалених пізніше, суперечить принципу незворотності дії нормативних актів у часі.
81. Суд зауважує, що контррозрахунок Відповідача (том 2, а. с. 14) є некоректним, оскільки здійснений з використанням даних про площі квартир, актуальних на 2024 рік, тоді як вартісні показники (опосередковану вартість житла) взято за 2020 рік.
82. У випадку, якби Відповідач у 2020 році виконав обов'язок та уклав договір про сплату пайової участі, розмір коштів визначався б за нормативами (опосередкованою вартістю), чинними на той час. Оскільки цього зроблено не було, безпідставне збереження коштів виникло лише з моменту введення об'єкта в експлуатацію. Відтак сума має визначатися саме станом на цей момент, а не за умовними показниками 2020 року, коли Відповідач повинен був укласти відповідний договір.
Щодо визначення площі для нарахування пайової участі
83. Суд установив, що об'єкт будівництва за адресою м. Львів, вул. Замарстинівська, 40 є житловим.
84. Визначений пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону порядок розрахунку пайової участі для житлових будинків передбачає застосування показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (див. пункт 57 цього рішення).
85. Ці показники відображають вартість спорудження саме житлових приміщень і не поширюються на нежитлові площі. Тому 2 % пайової участі підлягають обчисленню від площі квартир.
Розрахунок розміру пайової участі
86. Вихідні дані для розрахунку розміру пайової участі:
86.1. Загальна площа квартир: 4' 486,0 м2 (див. пункт 69 цього рішення).
86.2. Опосередкована вартість спорудження житла за регіонами України на момент здачі об'єкта в експлуатацію: 21'073,00 грн (див. пункт 79 цього рішення).
86.3. Вартість будівництва: 94' 533' 478,00 грн (4' 486,0 м2 х 21'073,00).
87. Пайова участь: 1' 890'669,56 грн (94' 533' 478,00 грн х 2 %).
88. Отже, до стягнення з Відповідача підлягають 1' 890' 669,56 грн безпідставно збережених коштів, які він мав заплатити як пайову участь.
Інфляційні втрати та 3 % річних
89. Відповідно до правової позиції Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду викладеної у постанові від 04.05.2022 у справі № 925/683/21 у разі прострочення виконання зобов'язання, зокрема, щодо повернення безпідставно одержаних чи збережених грошей, нараховуються 3 % річних від простроченої суми відповідно до частини другої статті 625 Цивільного кодексу України, оскільки відповідач як замовник будівельних робіт на об'єкті будівництва без достатньої правової підстави за рахунок позивача зберіг у себе кошти, тобто відповідачем порушено позадоговірне грошове зобов'язання, що виникло на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України.
90. Строком, з якого вважається, що забудовник порушує зобов'язання зі сплати пайового внеску, є дата прийняття об'єкта в експлуатацію (постанова Верховного Суду від 03.12.2024 у справі № 910/6226/23).
91. З урахуванням встановленого розміру пайової участі (1' 890' 669,56 грн):
Сума боргу
Основна сума заборгованості за договором:Сума боргу
з 19/01/2024 до 19/05/20251 890 669,56 грн.
Всього:1 890 669,56 грн.
Інфляційні витрати:
Останній період (19/01/2024 - 19/05/2025)Індекс інфляції
лютий 2024100,30
березень 2024100,50
квітень 2024100,20
травень 2024100,60
червень 2024102,20
липень 2024100,00
серпень 2024100,60
вересень 2024101,50
жовтень 2024101,80
листопад 2024101,90
грудень 2024101,40
січень 2025101,20
лютий 2025100,80
березень 2025101,50
квітень 2025100,70
травень 2025101,30
Розрахунок здійснюється за формулою
ІІС = ( ІІ1 : 100 ) x ( ІІ2 : 100 ) x ( ІІ3 : 100 ) x ... ( ІІZ : 100 )
ІІ1 - індекс інфляції за перший місяць прострочення,
......
ІІZ - індекс інфляції за останній місяць прострочення.
Останній період
IIc (100,30 : 100) x (100,50 : 100) x (100,20 : 100) x (100,60 : 100) x (102,20 : 100) x (100,00 : 100) x (100,60 : 100) x (101,50 : 100) x (101,80 : 100) x (101,90 : 100) x (101,40 : 100) x (101,20 : 100) x (100,80 : 100) x (101,50 : 100) x (100,70 : 100) x (101,30 : 100) = 1.17802236
Інфляційне збільшення:
1 890 669,56 x 1.17802236 - 1 890 669,56 = 336 581,47 грн.
3% річних
Розрахунок здійснюється за формулою:
Сума санкції = С x 3 x Д : 365 : 100, де
С - сума заборгованості,
Д - кількість днів прострочення.
Період прострочення грошового зобов'язання:Кількість днів у періоді Сума
з 19/01/2024 до 31/12/2024 1 890 669,56 x 3 % x 348 : 366 : 10034853 930,57 грн.
з 01/01/2025 до 19/05/2025 1 890 669,56 x 3 % x 139 : 365 : 10013921 600,25 грн.
Всього штрафних санкцій: 75 530,83 грн.
Загальна заборгованість:
Період прострочення грошового зобов'язання 487 днів
1 890 669,56 (сума боргу) + 336 581,47 ( ) + 75 530,83 ( ) = 2 302 781,86 грн.
92. Отже до стягнення з Відповідача підлягають 3 % річних у розмірі 75'530,83 грн та інфляційні втрати у розмірі 336'581,47 гривень.
IV. Судові витрати
Розподіл витрат на оплату судового збору
93. Витрати на оплату судового збору покладаються на Відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Враховуючи наведене, керуючись статтями 73, 74, 76, 77, 78, 79, 91, 114, 238, Господарського процесуального кодексу України, суд
Вирішив:
1. Позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Замарстинів 40" (адреса: 79019, Львівська область, місто Львів, вулиця Замарстинівська, 40; ідентифікаційний код: 42551465) на користь Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (адреса: 79008, Львівська область, місто Львів, площа Ринок, будинок 1; ідентифікаційний код 34814859) 1' 890' 669 (один мільйон вісімсот дев'яносто тисяч шістсот шістдесят дев'ять) грн 56 коп, 75'530 (сімдесят п'ять тисяч п'ятсот тридцять) грн 83 коп - 3 % річних, та 336'581 (триста тридцять шість тисяч п'ятсот вісімдесят одну) грн 47 коп інфляційних втрат.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Замарстинів 40" (адреса: 79019, Львівська область, місто Львів, вулиця Замарстинівська, 40; ідентифікаційний код: 42551465) на користь Львівської обласної прокуратури (адреса: 79005, Львівська область, місто Львів, проспект Шевченка, будинок 17/19; ідентифікаційний код: 02910031) 27' 633 (двадцять сім тисяч шістсот тридцять три) грн 38 коп відшкодування витрат на оплату судового збору.
4. Відмовити у задоволенні решти позовних вимог.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції в порядку та строки, які визначені статтями 254, 256 Господарського процесуального кодексу України. Апеляційну скаргу подають безпосередньо до Західного апеляційного господарського суду.
Повний текст рішення складено та підписано 13.11.2025.
Суддя Рим Т.Я.