"28" жовтня 2025 р.
м. Київ
Справа № 911/2792/25
Суддя Черногуз А.Ф., за участю секретаря Москалика О.В., розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Фізичної особи-підприємця Ніколаєвої Людмили Григорівни ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 )
до Васильківської міської ради (08601, Київська обл., Обухівський р-н, місто Васильків, вул. Покровська, будинок 4, код ЄДРПОУ 34627780)
про визнання договору недійсним,
за участю представників:
позивача: Дуля Тетяна Володимирівна;
відповідача: не з'явились,
Історія розгляду справи.
До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Фізичної особи-підприємця Ніколаєвої Людмили Григорівни (далі - ФОП Ніколаєва Людмила Григорівна) до Васильківської міської ради про визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки від 27.10.2009.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 08.09.2025 відкрито провадження у справі, розгляд справи призначено здійснювати за правилами загального позовного провадження, проведення підготовчого судового засідання призначено на 29.09.2025.
Через систему «Електронний суд» 17.09.2025 від Васильківської міської ради надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник відповідач заперечує проти позову та просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 29.09.2025 суд, вирішив, в порядку пункту 3 частини 2 статті 185 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті на 14.10.2025.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 14.10.2025 відкладено судове засідання з розгляду справи по суті на 28.10.2025.
В судовому засіданні 28.10.2025 представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив суд їх задовольнити.
Представник відповідача не з'явився, у відзиві на позовну заяву просить суд розглядати справу без його участі.
Фактичні обставини справи та узагальнена позиція сторін
27.10.2009 між Шевченківською сільською радою Васильківського району Київської області (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Ніколаєвою Людмилою Григорівною (Орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Соломатіною О.П., зареєстрований у реєстрі за №1620. Договір стосувався земельної ділянки загальною площею 1,8 га, в тому числі під забудову 18000 м.кв., у селі Шевченківка Васильківського району Київської області (кадастровий номер 3221488601:01:003:0011), із цільовим призначенням для розміщення мінізаводу з виготовлення будівельних матеріалів.
Позивач зазначає, що розмір земельної ділянки не відповідає умовам договору, а саме в Договорі вказано - 1,8 га, в тому числі під забудову 18000 кв.м, однак на місцевості вказана земельна ділянка - 1,0012 га, менше ніж зазначено у Договорі, що підтверджується роздруківкою з кадастрової карти.
Позивач звертає увагу, що місце розташування земельної ділянки (кадастровий номер 3221488601:01:003:0011) є дорогою загального користування, що унеможливлює використання її для заявленої діяльності.
Позивач фактично не користувалася земельною ділянкою, оскільки не було фактичної домовленості щодо об'єкта оренди, у зв'язку з чим позивач 11.06.2025 звернувся до Васильківської міської ради прохання про розірвання Договору оренди у зв'язку із невикористанням земельної ділянки, проте отримала відмову (від 04.07.2025 №470/01-27), обґрунтовану наявністю заборгованості, інші підстави не розглядались.
Позивач посилається на положення Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», згідно з якими договір оренди землі набирає чинності лише після державної реєстрації, а відсутність істотних умов договору може бути підставою для визнання його недійсним, у зв'язку з чим позивач звернувся до суду з відповідним позовом, та просить суд визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки, укладений 27.10.2009 між Шевченківською сільською радою Васильківського району Київської області та Фізичною особою-підприємцем Ніколаєвою Л.Г., посвідчений приватним нотаріусом Соломатіною О.П., зареєстрований у реєстрі за №1620.
Відповідач заперечує проти задоволення позовних вимог у повному обсязі, оскільки Договір оренди земельної ділянки від 27.10.2009 укладений у письмовій формі, належним чином посвідчений нотаріусом і відповідає вимогам законодавства на момент укладення; неможливість використання земельної ділянки для підприємницької діяльності не є наслідком дій відповідача, договір не містить істотних недоліків, що робили б його недійсним, а позивач не довела порушення своїх прав та інтересів; відсутність державної реєстрації договору не впливає на його чинність у разі укладення до 2013 року, а позов поданий з метою уникнення виконання договірних зобов'язань, тому договір є дійсним, а позовні вимоги - необґрунтовані.
Висновки господарського суду.
Право на доступ до правосуддя є одним з основоположних прав людини, воно закріплене у статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка ратифікована Україною.
Відповідно до положень Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Положення частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину.
Недійсність правочину може наступати лише у разі певних порушень закону. За ступенем недійсності правочину всі правочини поділяються на абсолютно недійсні з моменту їх вчинення, тобто нікчемні, та відносно недійсні (оспорювані), які можуть бути визнані недійсними, але за певних умов. Нікчемним (абсолютно недійсним) є той правочин, недійсність якого прямо передбачена законом. Оспорюваними є правочини, які Цивільний кодекс України не визнає в імперативній формі недійсними, а лише допускає можливість визнання їх недійсними в судовому порядку за вимогою однієї зі сторін або іншої заінтересованої особи.
Відповідно до статей 16, 203, 215 Цивільного кодексу України для визнання судом недійсним оспорюваного правочину необхідним є: пред'явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб'єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частин 1 та 3 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Відповідно до статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.
Згідно з частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Закону України «Про оренду землі»).
Закон України «Про оренду землі'є спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини.
У статті 13 Закону «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону «Про оренду землі»).
Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (статті 15 Закону України «Про оренду землі», у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Судом встановлено, що відповідно до умов Договору оренди позивачу була передана в оренду земельна ділянка загальною площею 1,8 га, у тому числі під забудову 18000 м2, розташована в селі Шевченківка Васильківського району Київської області, кадастровий номер 3221488601:01:003:0011.
Разом з тим, згідно з відомостями з Публічної кадастрової карти України, площа земельної ділянки з указаним кадастровим номером становить 1,0012 га, що суттєво відрізняється від розміру, визначеного у спірному договорі оренди.
Крім того, відповідно до інформації з кадастрової карти, категорія земель, до якої належить зазначена ділянка, визначена як землі транспорту, промисловості, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, а фактичне місце її розташування відповідає (накладається) на діляку автомобільної дороги загального користування. Таким чином, спірна земельна ділянка належить до земель транспорту та протягом усієї її довжини зайнята автомобільною дорогою, що унеможливлювало на момент укладення договору та унеможливлює станом на зараз її використання за цільовим призначенням, та метою передбаченими умовами договору оренди, а саме - для розміщення мінізаводу з виготовлення будівельних матеріалів із площею забудови 18000 м2.
Наявність на спірній земельній ділянці об'єкта дорожньої інфраструктури та невідповідність її площі умовам договору свідчать про істотну розбіжність між фактичними характеристиками земельної ділянки та її описом у договорі оренди. Такі обставини мають істотне значення, оскільки прямо впливають на можливість належного виконання договору та ефективного використання земельної ділянки орендарем.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позивач фактично позбавлена можливості використовувати спірну земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, визначеного умовами договору оренди, що свідчить про відсутність узгодженості волевиявлення сторін щодо істотних умов договору, зокрема щодо предмета оренди, його розміру та функціонального призначення.
Оцінюючи наведені обставини, суд виходить із того, що предмет договору оренди земельної ділянки - це істотна умова, без визначення якої договір не може вважатися укладеним. Відповідно до частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору), істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору, розмір орендної плати, цільове призначення земельної ділянки, умови її використання, збереження, повернення тощо.
Згідно з положеннями статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. У даному випадку встановлено, що спірна земельна ділянка, зазначена у договорі оренди, фактично не відповідає розмірам та місцю розташування, визначеним у самому договорі, а її категорія земель (землі транспорту) унеможливлює використання її за цільовим призначенням - для будівництва мінізаводу.
Такі розбіжності між умовами договору та фактичними характеристиками земельної ділянки свідчать про відсутність належного погодження сторонами істотних умов договору, що унеможливлює виникнення правовідносин оренди землі. Фактична відсутність можливості користування земельною ділянкою підтверджує, що з моменту підписання договору сторони не досягли взаємного волевиявлення щодо конкретного об'єкта оренди, оскільки ділянка з кадастровим номером вказанирм в договору не відповідає характеристикам ділянки які наведені як узгоджені сторонами договору.
Крім того, суд зазначає, що в матеріалах справи відсутні докази сплати орендної плати позивачем з моменту укладення договору у 2009 році і до теперішнього часу. Відповідно до положень статей 13, 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата є істотною умовою договору оренди землі, а її фактичне внесення є свідченням виконання сторонами договірних зобов'язань. Невнесення орендної плати протягом тривалого періоду часу, за відсутності доказів фактичного користування земельною ділянкою, підтверджує, що спірний договір не реалізовувався сторонами на практиці, а передбачені ним правові наслідки фактично не настали.
Таким чином, відсутність сплати орендної плати у поєднанні з невідповідністю площі, місця розташування та цільового призначення спірної земельної ділянки свідчить про те, що сторони не досягли належного погодження істотних умов договору, а також про відсутність фактичних орендних правовідносин між ними.
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що договір оренди земельної ділянки, укладений 27.10.2009 між Шевченківською сільською радою Васильківського району Київської області та фізичною особою-підприємцем Ніколаєвою Людмилою Григорівною, не відповідає вимогам ст. 15 Закону України «Про оренду землі», статей 203, 215 Цивільного кодексу України, у зв'язку з чим підлягає визнанню недійсним.
В силу частини 5 статті 236 ГПК України обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Щодо інших аргументів сторін суд зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони грунтуються. Хоча пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Враховуючи вищенаведене, а також те, що положеннями пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України однією з засад судочинства визначено змагальність сторін та свободу в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, господарський суд вважає, що судом, в межах наданих повноважень, створені належні умови для реалізації сторонами своїх процесуальних прав щодо доказів та доводів.
Керуючись статтями 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позовні вимоги задовольнити.
Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 27 жовтня 2009 року між Шевченківською сільською радою Васильківського району Київської області (код 04359459) та Фізичною особою-підприємцем Ніколаєвою Людмилою Григорівною (РНОКПП НОМЕР_1 ) та посвідчений Соломатіною О.П. приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області, зареєстрованого в реєстрі за №1620.
Стягнути з Васильківської міської ради (08601, Київська обл., Обухівський р-н, місто Васильків, вул. Покровська, будинок 4, код ЄДРПОУ 34627780) в дохід до Державного бюджету України судовий збір у розмірі 3028 грн.
Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України.
Рішення підлягає оскарженню в порядку та строки, визначені статтями 254-256 ГПК України.
Повний текст рішення складено та підписано 13.11.2025.
Суддя А.Ф. Черногуз