Номер провадження: 22-ц/813/5309/25
Справа № 522/16318/23
Головуючий у першій інстанції Бондар В. Я.
Доповідач Назарова М. В.
11.11.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах: Назарової М.В. (суддя-доповідач), Коновалової В.А., Кострицького В.В.,
учасники справи: позивач - Приватне підприємство «Керуюча компанія «КОІН», відповідач - ОСОБА_1 ,
розглянувши в порядку письмового провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 в особі свого представника Борогана Валентина Володимировича
на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 20 березня 2025 року, ухвалене Приморським районним судом м. Одеси у складі: судді Бондара В.Я. в приміщенні того ж суду,
у цивільній справі за позовом Приватного підприємства «Керуюча компанія «КОІН» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за надання житлово-комунальних послуг,
У серпні 2023 року Приватне підприємство «КК «КОІН» звернулося до суду з вказаним позовом, який мотивувало тим, що Приватне підприємство «КК «КОІН» на підставі договору № б/н від 01.10.2021 року «Про відшкодування комунальних витрат» та договору № б/н від 01.10.2021 року «Про надання послуг» надає відповідачу житлово-комунальні послуги з постачання електричної енергії, холодної води та водовідведення, природнього газу та технічного обслуговування мереж газопроводу приміщення, а також управління житловим комплексом, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 приміщення (квартира) № 63 (житловий комплекс «PIERRE»).
Згідно із довідкою керуючого ЖК «П?єр» № 4 від 10.08.2023 станом на 10.08.2023 ОСОБА_1 проживає та є власником вказаного вище приміщення.
Відповідач користувався наданими послугами згідно вищевказаних договорів, але їх не оплатив, в результаті чого за період з 01.10.2021 по 30.06.2023 року утворилась заборгованість 31180,19 грн.
У зв'язку з чим позивач просив суд, з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог, стягнути з ОСОБА_1 заборгованість за надання житлово-комунальних послуг 28064,30 грн, що підтверджується бухгалтерською довідкою № 258.
Від ОСОБА_1 в особі представника Борогана В.В. надійшов відзив на позовну заяву, в якому просив відмовити у задоволенні позову.
В обґрунтування відзиву зазначив, що співвласниками будинку АДРЕСА_1 17.09.2022 створено ОСББ «П'єр». З 01.11.2022 усі функції з управління будинком передано ОСББ «П'єр». З 29.12.2022 ПП «КК КОІН» не має права надати послуги з управління будинком. В укладеному між сторонами договорі та бухгалтерській довідці позивача вказані зовсім інші послуги та ціни на ці послуги. Позивач не надавав послуги з вивезення сміття, твердих побутових відходів, оскільки позивач не уклав відповідний договір з компанією, яка забезпечила виконання. Також у будинку відсутня зона паркування, а вхід здійснюється за допомогою однієї вхідної двері, тому такі послуги також не надавалися. Позивач не укладав договори з монополістами комунальних послуг (електроенергія, водопостачання та водовідведення), тому не має права виставляти рахунки за такі послуги. Договір про надання послуг є нікчемним, адже його умови не відповідають умовам типового договору та відсутній кошторис, який є обов'язковою частиною договору.
Представник відповідача - адвокат Бороган В.В. 26.03.2024 подав до суду письмові пояснення, у яких відзначив, що 21.03.2023 філія «Інфоксводоканал» уклала колективний договір з ОСББ «П'єр». ОСББ «П'єр» сплатило 23316,67 грн, які включають заборгованість у період з вересня 2021 року по лютий 2023 року. ТОВ «ООЕК» у березні 2023 року виставлено рахунок ОСББ «П'єр» на суму 17527,44 грн. Тому у ПП «КК Коін» перед Інфоксоводоканалом та ТОВ «ООЕК» існувала заборгованість, яку сплатило ОСББ «П'єр». У матеріалах справи відсутні докази надання позивачем послуги з обслуговування та експлуатації ліфтів, яка є складовою послуги з управління багатоквартирним будинком. Договір постачання електроенергії для освітлення місць загального користування відсутній. Договір, який надано позивачем стосується зовсім іншого підприємства, а саме ПП «Керуюча компанія «КОІН», який було розірвано в односторонньому порядку 15.11.2022. Також відсутній договір щодо обслуговування системи протипожежної автоматики або ліцензія на здійснення такої діяльності. Відсутні докази щодо надання щомісячних послуг з контролю доступу, вивезення сміття, витрат з резервного фонду. Позивач не має права стягувати з відповідача витрати на оплату оренди земельної ділянки, оскільки не є стороною договору оренди від 24.05.2018. Крім того, послуга становила 3,7 грн/кв.м, тобто 15578,11 грн за місяць і 186937,32 грн за рік. Фактично тільки з отриманих коштів за оренду землі позивач за рік отримує чистий прибуток у розмірі 129279,27 грн.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 20 березня 2025 року позовну заяву ПП«КК «КОІН» задоволено.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПП «КК«КОІН» заборгованість за надання житлово-комунальних послуг за період з 01.10.2021 по 30.06.2023 у розмірі 28064,30 гривень.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПП «КК«КОІН» суму сплаченого судового збору у розмірі 2684 гривень.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 в особі свого представника Борогана В.В. просить скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 20 березня 2025 року та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.
Доводами апеляційної скарги є те, що ПП «КК КОІН» не має право надавати послуги з управління багатоквартирним будинком з 01.01.2023.
Вказує, що посилання суду першої інстанції на постанову Південно-Західного апеляційного господарського суду від 04 грудня 2023 року у справі № 916/584/23 як доказ того, що ПП «КК КОІН» до 04.12.2023 має право надати послугу з управління багатоквартирним будинком, у зв'язку з чим у відповідача є обов'язок сплачувати вартість цієї послуги, протирічить матеріалам справи, оскільки рішення суду по справі № 916/584/23 стосувалось лише зобов'язання ПП «КК КОІН» передати ОСББ «П'ЄР» документацію на будинок. Рішення щодо обрання форми управління будинком було прийнято на загальних зборах ОСББ «П'ЄР» з 01 листопада 2022 року, про що було сповіщено ПП «КК КОІН» та з урахуванням вимог постанови № 712 ПП «КК КОІН» зобов'язаний був припинити надання послугу з управління багатоквартирним будинком з 01.12.2022.
Посилається на постанови Верховного Суду від 27.03.2023 у справі № 920/1343/21, від 03.06.2022 у справі № 915/104/21, в яких суд дійшов висновку, що обов'язок доказування і подання доказів надання послуг з управління багатоквартирним будинком покладається на позивача відповідно до правил ст. 74, 80 ГПК України.
Позивач, звертаючись до суду, не довів надання відповідачу комунальних послуг, перелік яких зазначено у договорі про надання послуг та договорі про відшкодування комунальних витрат.
В договорі, укладеному між ПП «КК КОІН» та відповідачем 01.10.2021, відсутня сервісна послуга, також в матеріалах справи відсутні рахунки за спожиту позивачем електричну енергію.
Позивачем не доведено надання таких послуг: прибирання сходових кліток, пожежних переходів, підтримання в належному санітарному та технічному стані конструктивних елементів будинку; прибирання технічних приміщень та покрівлі Об?єкта; технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем Об?єкта (систем холодного водопостачання та водовідведення, зливових каналізацій, стоків); технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж електропостачання та електрообладнання, а також інших внутрішньобудинкових мереж Об?єкта: прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами Об?єкта, поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем холодного водопостачання та водовідведення, зливової каналізації, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою, розташованих на закріпленій у встановленому порядку прибудинкової території Об?єкта; поточний ремонт мереж електропостачання и електрообладнання, а також інших інженерних систем Об?єкта; обслуговування інженерних вузлів насосної, автоматизованих систем; забезпечення контролю доступу на територію комплексу, до зони паркування/стоянки транспортних засобів; обслуговування автоматизованих систем управління Об?єктом, серверна, відео системи, систем протипожежної автоматики і димовидалення, тощо; забезпечення технічного обслуговування ліфтового господарства Об?єкта, обслуговування ліфтів.
Позивачем не було надано ні кошторису, який, відповідно до пункту 2 частині 3 ст. 10 Закону України «Про ЖКП», є невід?ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, ні штатного розкладу, як доказ того, що у штаті Підприємства є необхідна кількість працівників, які мають можливість надавати дані послуги, ні договори з підрядними організаціями щодо надання послуг.
У відзиві на апеляційну скаргу ПП «КК КОІН» в особі свого представника Чумаченка С.О. просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити рішення Приморського районного суду м. Одеси від 20 березня 2025 року без змін.
Вказує, що відповідач у судовому засіданні визнав позов у сумі заборгованості нарахованої до 31.12.2022, що встановлено та зазначено в рішенні суду першої інстанції, а отже ОСОБА_1 фактично визнано наявність боргу перед позивачем. Жодних повідомлень про не проживання у квартирі АДРЕСА_2 або неотримання комунальних послуг, котрі надавалися ПП «КК КОІН» від відповідача не надходило. Відповідачем не доведено, що послуги не надавалися або надавалися не в повному обсязі. ОСОБА_1 , укладаючи 01.10.2021 договір про надання послуг та договір про відшкодування комунальних витрат, був вільний у своєму волевиявленні щодо їх укладення, вибору контрагента та визначені умов договору, підстави вважати протилежне відсутні.
Частиною шостою статті 19 ЦПК України визначено, що малозначними справами є справи, у яких ціна позову не перевищує тридцяти розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Предметом позову в цій справі є вимога про стягнення заборгованості за надання житлово-комунальних послуг у розмірі 28064,30 грн, тому справа є малозначною в силу прямої вказівки в ЦПК України.
Оскільки справа є малозначною, то розгляд апеляційної скарги проводиться без повідомлення учасників справи відповідно до приписів ч. 1 ст. 369 ЦПК України.
Згідно ч. 1 ст. 8 ЦПК України ніхто не може бути позбавлений права на інформацію про дату, час і місце розгляду своєї справи або обмежений у праві отримання в суді усної або письмової інформації про результати розгляду його судової справи.
Інформація про призначення даної справи до розгляду у апеляційному суді без повідомлення учасників справи завчасно розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України.
Дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає скаргу такою, що не підлягає задоволенню.
Згідно частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Згідно зі ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Судом встановлено, що 13.02.2023 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань зареєстровано юридичну особу - Приватне підприємство «КК «КОІН» з ідентифікаційним кодом 43952383, місцезнаходженням за адресою: м. Одеса, пров. Сурикова 2, буд.2А, оф. 102 та директором є Макаренко Віталій Сергійович (а.с. 14).
07 вересня 2021 року між ТОВ «АПК Менеджмент», ТОВ «Будівельна корпорація Нове Житло» та ПП «КК КОІН» було укладено договір компенсації експлуатаційних витрат, за умова якого будинок АДРЕСА_1 передається на баланс позивача за актом приймання-передачі і позивач компенсує забудовнику експлуатаційні витрати (а.с. 116-117).
07 вересня 2021 року будинок АДРЕСА_1 передано на баланс ПП «КК Коін» згідно акту приймання-передачі житлового багатоквартирного будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (а.с. 114-115).
ОСОБА_1 15.11.2021 зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_3 , про що свідчить інформаційна довідка № 350218477 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (а.с. 37).
01 жовтня 2021 року між Керуючою компанією «Коін» та ОСОБА_1 було укладено договір про надання послуг, згідно якого управитель зобов'язується надавати послуги, передбачені договором для забезпечення належної експлуатації комплексу ЖК «П'єр» за адресою: АДРЕСА_1 , а замовник своєчасно оплачувати витрати, пов'язані з наданням таких послуг у розмірі та на умовах договору (а.с. 5-6).
Відповідно до пункту 1.2. Договору про надання послуг, позивач забезпечує надання наступного комплексу послуг:
1.2.1. механізоване та ручне прибирання прибудинкової території Об'єкта; прибирання сходових кліток, пожежних переходів, підтримання в належному санітарному та технічному стані конструктивних елементів будинку Об'єкта; прибирання технічних приміщень та покрівлі Об'єкта; технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем Об'єкта (систем холодного водопостачання та водовідведення, зливових каналізацій, дощових стоків); технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж електропостачання та електрообладнання, а також інших внутрішньобудинкових мереж Об'єкта; прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами Об'єкта; поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем холодного водопостачання та водовідведення, зливової каналізації, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою, розташованих на закріпленій у встановленому порядку прибудинкової території Об'єкта; поточний ремонт мереж електропостачання і електрообладнання, а також інших інженерних систем Об'єкта; обслуговування інженерних вузлів насосної, автоматизованих систем.
1.2.2. забезпечення контролю доступу на територію комплексу, до зони паркування/стоянки транспортних засобів;
1.2.3. забезпечення вивезення сміття, твердих побутових відходів; обслуговування автоматизованих систем управління Об'єктом, серверна, відео системи, систем протипожежної автоматики і димовидалення, тощо; - забезпечення технічного обслуговування ліфтового господарства Об'єкта.
1.2.4. комплексне обслуговування зони паркування (користувачів паркомісць).
Згідно пункту 3.1. Договору про надання послуг, ціна послуги розраховується на місяць з розрахунку за 1 квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у Об'єкті, яке перебуває у користуванні Замовника (Споживача) у тому числі: ціна послуги, що передбачені п. 1.2.1. даного Договору 13,50 грн/1м.кв.; ціна послуги, що передбачені п. 1.2.2. даного Договору 7,23 грн/1м.кв.; ціна послуги, що передбачені п. 1.2.3. даного Договору 1,71 грн/1м.кв.; ціна послуги, що передбачені п. 1.2.4. даного Договору 350 грн.
Також 01 жовтня 2021 року між Керуючою компанією «Коін» та ОСОБА_1 було укладено договір про відшкодування комунальних витрат, предметом якого є регулювання правовідносин, пов'язаних із відшкодуванням користувачнм на користь управителя комунальних витрат по забезпеченню постачання електроенергії, холодної води та водовідведенню, газу та технічне обслуговування мереж газопроводу приміщення № 63 в будинку АДРЕСА_1 (а.с. 7).
Згідно листа Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг у Одеській області, АТ «ДТЕК Одеські електромережі» достроково припинило договір споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії від 09.09.2022, на підставі отриманого 31.10.2022 звернення ОСББ «П'єр» про зміну управителя будинку (а.с. 52).
Заборгованість ОСОБА_1 за період з 01.10.2021 по 30.06.2023 становить 28064,30 грн, заборгованість виникла за наступні отримані послуги: забезпечення контролю доступу на територію ЖК - 8684,76 грн; послуга з управління - 16216,20 грн; сервісні послуги - 629,16 грн; відшкодування експлуатаційних витрат на забезпечення постачання електроенергії - 2534,18 грн, про що свідчить бухгалтерська довідка № 258 від 26.09.2024 (т. 1 а.с. 244).
З інформаційної довідки Керуючої компанії «Коін» від 18.04.2024 вбачається, що до послуги з управління за ціною 13,50 грн/м2 входить: - механізоване та ручне прибирання прибудинкової території об'єкта; - прибирання сходових кліток, пожежних переходів, підтримання в належному санітарному та технічному стані конструктивних елементів об'єкта; - прибирання технічних приміщень та покрівлі об'єкта; - технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем об'єкта (системи холодного водопостачання та водовідведення, зливних каналізацій, дощових стоків); - технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж електропостачання мереж електропостачання та електрообладнання, а також інших внутрішньобудинкових мереж об'єкта; - прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами об'єкта; - поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем холодного водопостачання та водовідведення, зливової каналізації, технічного обладнання елементів зовнішнього благоустрою; - поточний ремонт мереж електропостачання і електрообладнання, а також інших інженерних мереж об'єкта; - обслуговування інженерних вузлів насосної, автоматизованих систем. До сервісних послуг за ціною 1,71 грн/м2 входить: - обслуговування автоматизованих систем управління об'єктом, серверна, відеосистеми, систем протипожежної автоматики і димовидалення тощо; - забезпечення технічного обслуговування ліфтів об'єкта (а.с. 118).
21.09.2022 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань зареєстровано юридичну особу - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «П'єр» з місцезнаходженням за адресою: м. Одеса, пров. Успенський, буд. 11 (а.с. 38).
Загальними зборами ОСББ «П'ЄР» від 15 жовтня 2022 року співвласниками були прийняті наступні рішення:
1. З 01 листопада 2022 року співвласники відмовляються від послуг з експлуатації житлового комплексу «П'єр», за адресом: м. Одеса, пров. Успенський, 1, які надає Приватне підприємство «КК «КОІН», у зв'язку з відмовою від послуг, та прийняттям рішення про зміну форми управління Будинком, розірвати/припинити, з 01 листопада 2022 року, договори про надання послуг з експлуатації житлового комплексу «П'єр», за адресом: АДРЕСА_1 та договори про відшкодування витрат, укладені між співвласниками багатоквартирного будинку № 11 та ПП «КК «КОІН»;
2. З 01 листопада 2022 року усі функції з управління багатоповерховим будинком та прибудинкової території, що знаходиться за адресом: АДРЕСА_1 , а також належні до Будинку будівлі та споруди, які призначені для задоволення потреб його співвласників передати в управління ОБ'ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ «П'ЄР» (а.с. 39-40).
Згідно ч. 31 ст. 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» Замовник будівництва, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання до створення об'єднання, протягом 30 календарних днів з дня направлення об'єднанням відповідного звернення забезпечує передачу такому об'єднанню:
одного комплекту проектної документації на будівництво та іншої технічної документації на багатоквартирний будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері житлово-комунального господарства;
інформації та документів щодо діючих гарантійних зобов'язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов'язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов'язань тощо.
Постановою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 04 грудня 2023 року у справі № 916/584/23 зобов'язано Приватне підприємство «КК «КОІН» передати Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «П'ЄР» за актом приймання-передачі документацію на будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: 1) щодо технічного стану об'єкта, у тому числі: - документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту; - технічний паспорт на будинок; - паспорт земельної ділянки; - план земельної ділянки з усіма будинками та спорудами, що на ній розташовані, виготовлений, відповідно до вимог Інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), затвердженої наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.1998р. № 56, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 23.06.1998 р. за № 393/2833 та рішенням про відведення земельної ділянки під забудову; - паспорт об'єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об'єктів будівництва; - проектна документація зі схемами влаштування внутрішньо будинкових систем; - проектно-кошторисна документація та виконавчі креслення на будинок та споруду об'єкта, щодо підключення об'єкту до мереж централізованого постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізованого опалення тощо; - акт технічного стану об'єкта на момент приймання-передачі; - схеми внутрішньо будинкових мереж централізованого постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізованого опалення тощо; - виконавчі креслення контурів заземлення (для споруд, які мають заземлення); - проектно-кошторисна документація на котельню, технічні паспорти котельні та котельного господарства, котлові книги та книги обліку розходу газу, води, електроенергії, акти виконаних робіт з обслуговування та ремонту обладнання котельні, виконавчі креслення підключення котельні до мереж централізованого постачання холодної та водовідведення, газо- та електропостачання, тощо; - паспорти ліфтового господарства; - кошториси, описи робіт з поточного та капітального ремонту; - журнали заявок мешканців об'єкта; - протоколи виміру опору ізоляції електромереж; - протоколи огляду системи вентиляції; - енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем; - технічна документація обладнання котельної; - технічна документація на ліфти; - акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок; - паспорти, гарантійні документи, акти випробування, акти технічного огляду, повірки й опломбування та інші технічні документи та систем, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку; - акти планового огляду технічного стану багатоквартирного будинку та його прибудинкової території за 2022 рік (весняний та осінній); - журнал обліку результатів планових та позапланових огляду Будинку; - плани-графіки складу робіт з технічного обслуговування Будинку і терміни їх виконання за весь час (щотижневі, щомісячні, за рік); - річний план поточного ремонту на 2022 рік; 2) щодо бухгалтерського обліку та передбаченої законодавством звітності за об'єктом: - обліку мешканців об'єкта, а також власників, співвласників окремих приміщень об'єкта, які у ньому не мешкають; - правовідносин попереднього балансоутримувачу чи особи, що здійснювала управління будинком, з юридичними або фізичними особами у сфері надання та оплати житлово- комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об'єкта; - планових заходів за попередній та на поточний роки, необхідних для утримання об'єкта відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил та для збереження належного стану будівельних елементів, конструкцій та мереж об'єкта; передати всі наявні копії ключів від усіх службових, допоміжних, технічних і т.д. приміщень будинку; - дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання багатоквартирного будинку протягом строку дії договорів управління; - інформацію про виконані роботи з технічного обслуговування і ремонту конструктивних елементів багатоквартирного будинку та інженерних систем протягом строку дії договору управління, але не більше ніж три останні роки; - інформацію про виникнення аварійних ситуацій і технічних несправностей у розрізі конструктивних елементів та інженерних систем за строк дії договору управління, але не більше ніж три останні роки» (а.с. 150-170).
Таким чином, до 04.12.2023, тобто набранням рішенням у справі № 916/584/23 законної сили, послуги надавало ПП «КК «КОІН», доказів на підтвердження здійснення ОСББ «П'єр» з 01.11.2022 послуг з управління багатоквартирним будинком та надання житлово-комунальних послуг представлено не було. Доводи щодо оплати за водопостачання та електроенергію, оренду землі не приймаються судом до уваги, адже в доданій до заяви про зменшення позовної вимоги бухгалтерській довідці за такі послуги нарахування складають 0 грн, тобто заборгованість відсутня.
Довідка про сплату щомісячних внесків від ОСББ «П'єр» від 19.08.2024, згідно якою вказано, що ОСОБА_1 сплачує щомісячні внески та платежі у розмірі 6900 грн у період з 01.01.2023 по 19.08.2024 (а.с. 233), не прийнята до уваги судом, адже за які послуги сплачує відповідач платежі на користь ОСББ «П'єр» з 01.01.2023 з вказаної довідки встановити не можливо, крім того така довідка не підтверджує взаємовиключність зобов'язань перед ПП «КК «Коін».
Задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі та стягуючи заборгованість за надані житлово-комунальні послуги у розмірі 28064,30 грн, суд виходив з того, що до 04.12.2023, тобто набранням рішенням у справі № 916/584/23 законної сили, послуги надавало ПП «КК «КОІН», доказів на підтвердження здійснення ОСББ «П'єр» з 01.11.2022 послуг з управління багатоквартирним будинком та надання житлово-комунальних послуг представлено не було. Доводи щодо оплати за водопостачання та електроенергію, оренду землі суд не приймав до уваги, адже в доданій до заяви про зменшення позовної вимоги бухгалтерській довідці за такі послуги нарахування складають 0 грн, тобто заборгованість відсутня. Зазначив, що розрахунок сервісних послуг, послуг з управління контролю доступу та послуг з управління здійснено за тарифами передбаченими договором від 01.10.2021, тому суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, а відповідачем не спростовані доводи позивача, що ОСОБА_1 , визнавши частково позовні вимоги, визнавав факт того, що позивач здійснював управління багатоквартирним будинком та відповідно надавав послуги.
Колегія суддів погоджується з вказаним висновком суду першої інстанції з огляду на таке.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
Відповідно до положень статей 13, 41 Конституції України, статей 11, 319 Цивільного кодексу України обов'язок власника (житлового чи нежитлового приміщення) у багатоквартирному будинку щодо утримання належного йому майна виникає безпосередньо з актів цивільного законодавства.
Згідно зі статтею 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.
Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 322 ЦК України).
За змістом статті 360 ЦК України співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільним майном.
Згідно з частиною 2 статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території.
Отже, власник квартири в багатоповерховому будинку також несе обов'язок з витрат на утримання квартири.
Згідно зі статтею 11 Цивільного кодексу України, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків, є, зокрема, договори та інші правочини, створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; інші юридичні факти.
Згідно із ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до змісту ст. 610, 612 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання.
Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом.
За змістом ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
За змістом ч. 1 ст. 901 та ч. 1 ст. 903 ЦК України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов'язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов'язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.
Якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов'язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором.
Зобов'язання боржника сплатити певну грошову суму на користь кредитора відповідно до цивільно-правового договору або з інших підстав, визначених законом, є грошовим зобов'язання.
Законом України "Про житлово-комунальні послуги" визначено основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов'язки.
Статтею 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 09 листопада 2017 року визначено (в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин), що житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг
Предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі надання споживачам послуг з управління багатоквартирним будинком, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення та поводження з побутовими відходами, а також відносини, що виникають у процесі надання послуг з постачання та розподілу електричної енергії і природного газу споживачам у житлових, садибних, садових, дачних будинках.
Учасниками правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг є: споживачі (індивідуальні та колективні); управитель та виконавці комунальних послуг (стаття 6 Закону України "Про житлово-комунальні послуги").
Відповідно до частин 1, 2 статті 12 даного Закону надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах. Договори про надання житлово-комунальних послуг укладаються відповідно до типових або примірних договорів, затверджених Кабінетом Міністрів України або іншими уповноваженими законом державними органами відповідно до закону. Такі договори можуть затверджуватися окремо для різних моделей організації договірних відносин (індивідуальний договір та колективний договір про надання комунальних послуг) та для різних категорій споживачів (індивідуальний споживач, колективний споживач).
Споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором (частина 1 статті 9 Закону України "Про житлово-комунальні послуги"). Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору.
Таким чином, згідно із зазначеними нормами закону споживачі зобов'язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. Факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.
Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року у справі № 712/8916/17, де Велика Палата погодилася з висновками судів першої й апеляційної інстанцій про те, що у сторін спору є фактичні договірні відносини щодо надання відповідних житлово-комунальних послуг, а відсутність укладеного письмового договору не звільняє відповідача від обов'язку оплати за надані такі послуги та не знайшла підстав для відступу від висновку Верховного Суду України у постанові від 20 квітня 2016 року при розгляді справи № 6-2951цс15 (пункти 19-20).
Такі ж висновки викладені у постановах Верховного Суду від 26 вересня 2018 року у справі № 750/12850/16-ц та від 06 листопада 2019 року у справі № 642/2858/16 щодо обов'язковості сплати комунальних послуг незалежно від наявності договору.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
З матеріалів справи вбачається, що відповідачем не надано суду доказів невідповідності якості наданих позивачем послуг у розумінні Закону України "Про житлово-комунальні послуги". Водночас споживач для звільнення від оплати за житлово-комунальні послуги повинен не лише не мати відповідного договору та фактично ними не користуватися, а відмовитися в установленому порядку від їх отримання. Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 18 березня 2019 року у справі № 210/5796/16-ц.
Згідно з бухгалтерської довідки КК «КОІН» № 258 від 26.09.2024 про заборгованість у зв'язку з несплатою за виконані роботи та комунальні послуги за період з 01.10.2021 по 30.06.2023, відповідачу надавались наступні послуги: відшкодування холодної води та водовідведення - 0,00 грн; послуга з забезпечення контролю доступу на територію ЖК - 8684,76 грн; послуга з управління - 16216,20 грн; сервісні послуги - 2001,96 грн; оренда землі - 1478,12 грн; відшкодування комунальних витрат на забезпечення постачання води та водовідведення - 132,84 грн; відшкодування експлуатаційних витрат на забезпечення постачання електроенергії - 2666,31 грн; відшкодування електроенергії - 0,00 грн, разом - 31180,19 грн, заборгованість - 31180,19 грн (-3115,89), до оплати - 28064,30 грн (а.с. 244).
Відповідно до довідки відповідач частково здійснював оплату за отримані послуги, що підтверджує визнання ним свого обов'язку оплачувати надані послуги.
Доказів того, що відповідач сплачував лише певні види наданих йому послуг із зазначенням таких та періоду їх надання, не надав, тому не ґрунтуються на матеріалах справи та характері виниклих правовідносин сторін твердження скаржника, що лише позивач мав надати докази надання йому послуг, за які наразі ставить питання про стягнення заборгованості.
Відповідно до вимог ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Частиною 2 ст. 78 ЦПК України встановлено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
За змістом ст. 76, 77 ЦПК України, суд встановлює наявність або відсутність обставин, котрими обґрунтовують свої вимоги і заперечення сторони, на підставі доказів, які містять інформацію щодо предмета доказування.
За своєю природою змагальність судочинства засновується на розподілі процесуальних функцій і відповідно правомочностей головних суб'єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства суду та сторін (позивача та відповідача). Розподіл процесуальних функцій об'єктивно призводить до того, що принцип змагальності втілюється у площині лише прав та обов'язків сторін. Отже, принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.
Тягар доведення обґрунтованості вимог пред'явленого позову за загальним правилом покладається на позивача, а доведення заперечень щодо позовних вимог покладається на відповідача.
Наведене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 жовтня 2019 року у справі № 522/16724/16-ц.
Обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод принципу справедливості розгляду справи судом.
Статтею 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідачем не доведено, що послуги не надавалися або надавалися не в повному обсязі.
Щодо доводів апеляційної скарги про відсутність права надавати послуги з управління багатоквартирним будинком з 01 січня 2023 року, апеляційний суд вказує таке.
У разі відсутності створеного ОСББ, управління будинком може здійснюватися силами самоорганізації співвласників багатоквартирного будинку. Така форма управління надає можливість співвласникам управляти будинком без створення ОСББ та реєстрації його як юридичної особи.
В такому випадку співвласники самостійно можуть утримувати свій будинок, власними силами забезпечуючи його схоронність та здійснювати утримання прибудинкової території, проводити поточні та капітальні ремонти. Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком співвласниками та процедурні питання проведення зборів врегульовані ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». При такій формі управління співвласники як споживачі комунальних послуг укладають договори на постачання комунальних послуг з їх постачальниками у відповідних сферах, зокрема - щодо послуг з централізованого водопостачання/ водовідведення, з постачання та розподілу природного газу, з постачання теплової енергії, з постачання та розподілу електричної енергії. При даній формі управління є необхідність визначення особи, яка буде діяти від імені всіх співвласників та закріпити протоколом загальних зборів співвласників будинку обсяг її повноважень.
Крім того, за рішенням співвласників, управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю, зокрема управляючій компанії або фізичні особі - підприємцю. В цьому випадку, умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712 «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 5 вересня 2018 року № 712.
Тобто, саме співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому статтею 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
До таких висновків прийшов Верховний Суду у своїй постанові від 02.02.2021 року у справі № 906/1308/19, де зазначив, що оскільки оспорюваний у справі договір укладено з порушенням статей 10, 12 - 14 Закону 3 та статей 9-11 Закону, які підлягали застосуванню, є підстави для визнання договору з управління будинком недійсним.
Згідно з частинами першою третьою статті 11 Закону України «Про особливості здійсненням права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.
У частині четвертій статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» викладено істотні умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, а саме: 1) перелік послуг; 2) вимоги до якості послуг; 3) права і обов'язки сторін; 4) відповідальність сторін за порушення договору; 5) ціна послуг; 6) порядок оплати послуг; 7) порядок і умови внесення змін до договору; 8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.
Однак у тому разі, якщо загальні збори не проведені, не скликаються чи немає можливості їх провести, закріпити обсяг повноважень особи, яка буде діяти від імені співвласників у відносинах з постачальниками комунальних послуг чи взагалі передати відповідному управителю функції управління багатоквартирним будинком, співвласники позбавлені можливості.
Стаття 6 ЦК України визначає, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Право кожного з співвласників на укладення окремих договорів на постачання комунальних послуг (централізованого водопостачання/водовідведення, постачання та розподілу природного газу, постачання теплової енергії, постачання та розподілу електричної енергії) з їх постачальниками у відповідних сферах, має розглядатися у взаємозв'язку з правом кожного з співвласників на укладення окремих договорів щодо обслуговування будинку та прибудинкової території, відповідних мереж та іншого спільного майна, з тією організацією, яка пропонує відповідні послуги, незважаючи на те, що укладення таких договорів напряму не передбачено актами цивільного законодавства.
01.10.2021 року між ПП «КК «КОІН» та ОСОБА_1 укладені два договори:
- про надання послуг, відповідно до якого Управитель зобов'язується надавати послуги для забезпечення належної експлуатації комплексу ЖК «П'ЄР» за адресою: АДРЕСА_1 , а замовник (споживач) своєчасно сплачувати витрати, пов'язані з наданням таких послуг у строк та на умовах у відповідності до цього Договору;
- про відшкодування комунальних витрат від 01.10.2021, яким врегульовано правовідносини, пов'язані з відшкодуванням користувачем на користь управителя комунальних витрат по забезпеченню постачання електроенергії, холодної води та водовідведення, газу та технічне обслуговування мереж газопроводу приміщення № 63, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 в комплексі ЖК «П'ЄР».
Зазначені договори є взаємопов'язаними, як такі, що укладені з власником квартири та одночасно як із співвласником будинку.
При цьому обидва договори укладені 01.10.2021 року до створення та реєстрації 21.09.2022 року ОСББ «П'ЄР» (за 11 місяців), що свідчить про те, що укладенню цих індивідуальних договорів не передувало скликання загальних зборів ОСББ.
Оскільки утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, є об'єктивно безперервним процесом, а постачання комунальних послуг є необхідним, як для підтримання об'єкту нерухомості у належному стані, так і для особи (осіб), яка (які) користуються цим приміщенням у відповідності до цільового призначення, укладення індивідуальних договорів про надання послуг забезпечення експлуатації житлового комплексу (багатоквартирного будинку) до створення ОСББ і проведення відповідних загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, не свідчить про порушення прав та інтересів самих співвласників, як окремих власників майна цього будинку, а саме по собі укладення даного договору (договорів) при встановлених обставинах не може вважатись таким, що порушує публічний порядок і таким, що спрямований на порушення конституційних прав, свобод людини та громадянина, держави, територіальної громади тощо.
Колегія суддів звертає увагу, що до суду не надано будь-яких доказів про ненадання або про неналежне надання (невідповідність наданої послуги в належному обсязі та якості) комунальної послуги або послуги з управління багатоквартирним будинком (житловим комплексом) ПП «КК «КОІН» у період з жовтня 2021 року по червень 2023 року включно.
Крім того, відповідач не надав доказів про оплату фактично отриманих комунальних послуг у період з 01.01.2023 по 30.06.2023 іншому постачальнику таких послуг або іншому управителю.
Апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції, який узгоджується з матеріалами справи та приписами законодавства.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Доводи, викладені в апеляційній скарзі, висновків суду не спростовують, а тому рішення суду слід залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 389 ЦПК України судові рішення у малозначних справах не підлягають касаційному оскарженню. Малозначними, зокрема, є справи, у яких ціна позову не перевищує тридцяти розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб (п. 1 ч. 6 ст. 19 ЦПК України). Дана справа є малозначною в силу вимог закону.
Керуючись ст. 367, 374, 375 ЦПК України, апеляційний суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 в особі свого представника ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 20 березня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і оскарженню у касаційному порядку не підлягає, крім випадків, передбачених п. 2 ч. 3 ст. 389 ЦПК України.
Дата складення повного тексту постанови 11 листопада 2025 року
Судді: М.В. Назарова
В.В. Кострицький
В.А. Коновалова