65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"28" жовтня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/2658/22
Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Д.О.
секретар судового засідання Чуйко О.О.
розглянувши справу за позовом: Одеської міської ради (пл. Думська, 1, м. Одеса, 65026)
до відповідача: Фізичної особи-підприємця Гавури Катерини Ростіславівни ( АДРЕСА_1 )
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (вул. Успенська, 83/85, м. Одеса, 65011)
про стягнення 661922,02 грн,
за участю представників учасників справи:
від позивача: Явченко Д.В.;
від відповідача: не з'явився;
від третьої особи: Буцан С.В.
Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Гавури Катерини Ростіславівни, в якій просить суд стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість у загальній сумі 661922,02 грн, з яких: заборгованість по сплаті орендної плати у розмірі 568222,96 грн, інфляційні втрати у розмірі 67122,22 грн, 3% річних у розмірі 21198,65 грн та пеню у розмірі 5378,19 грн.
Позиції учасників справи
В обґрунтування підстав позову позивач посилається на обставину порушення відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди землі від 29.11.2006 в частині здійснення повної та своєчасної оплати орендних платежів за користування земельними ділянками, загальною площею 855 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. проспект Добровольського, 70-в.
04.11.2022 до суду надійшли пояснення третьої особи щодо позову (а.с. 80-90, т.1), в яких Департамент позов Одеської міської ради підтримує в повному обсязі та просить суд його задовольнити.
17.02.2023 позивачем були подані суду додаткові письмові пояснення (а.с. 147-152, т.1), в яких міськрада пояснила щодо відсутності підстав для застосування до спірних відносин сторін рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 № 969-VIII, оскільки останнє стосується виключно правовідносин оренди комунального майна, натомість в межах цієї справи позивачем заявлені вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати за користування землею, порядок сплати якої регулюється ПК України. Як наголосив позивач, погоджені податковим законодавством пільги зі сплати оренди за користування землею під час дії воєнного стану не застосовуються до спірного у цій справі періоду, з урахуванням місцезнаходження земельної ділянки, яка використовується відповідачем, а пов'язані з введенням в Україні карантину пільги були враховані позивачем при здійсненні розрахунку.
03.04.2025 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (а.с. 211-223, т.1), в якому останній просить суд відмовити позивачу у задоволенні позову в повному обсязі з таких підстав: протягом спірного періоду ФОП Гавура К.Р. була вимушена припинити здійснення господарської діяльності, що викликано запровадженими обмеженнями через введення в Україні карантину та у подальшому і воєнного стану; відповідач вважає, що ФОП Гавура К.Р. була звільнена від сплати оренди за період з 01.03.2022 по 25.04.2022 на підставі підп. 69.14. п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України; як зазначає відповідач, позивачем безпідставно застосовано 10% ставку орендної плати від розміру нормативно-грошової оцінки, з урахуванням прийнятого Одеською міською радою рішення від 20.09.2011 № 1267-VI, при цьому, відповідачем також заперечується і розмір нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що перебуває у користуванні ФОП Гавури К.Р.; відповідач вважає, що оскільки орендна плата індексується щорічно відповідно до вимог ПК України, безпідставним є нарахування позивачем окремо інфляційних втрат на суму заборгованості з орендної плати, а також 3% річних на підставі ЦК України; відповідач вважає, що відсутні підстави для нарахування позивачем пені, оскільки наразі сторонами не погоджена база її нарахування, у зв'язку з втратою чинності Законом України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетом та державними цільовими фондами».
У відповіді на відзив позивач не погодився з доводами відповідача, наголосивши про таке (а.с. 224-230, т.1): відповідачем не надано суду належних доказів на підтвердження того, що ФОП Гавура К.Р. не могла використовувати земельну ділянку у спірному періоді; у спірному періоді територію міста Одеси не було включено до переліку територій, на яких ведуться (велись) бойові дії або тимчасово окупованих РФ, а тому відсутні підстави для застосування положень податкового законодавства в частині звільнення орендарів від сплати відповідних сум; позивач наголошує, що прийняття Одеською міською радою рішення про затвердження нових ставок орендної плати автоматично не змінює розміру самої земельної ділянки, адже для цього сторони мали укласти додаткову угоду.
26.05.2023 відповідачем було подано суду клопотання про призначення у справі експертизи з поставленням питань перед експертом щодо відповідності нормативно-правовим актам нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка використовується відповідачем, а також щодо вірності проведеного позивачем розрахунку (а.с. 16-19, т.2). Щодо клопотання відповідача позивачем були подані суду власні заперечення (а.с. 30-38, т.2), в яких міськрада просила суд відмовити відповідачу у його задоволенні.
29.05.2025 відповідачем були подані суду письмові пояснення (а.с. 20-26, т.2), в яких останній додатково наголосив про те, що Одеською міською радою було прийнято індивідуальне рішення щодо відповідача про зниження ставки орендної плати, проте позивач безпідставно не виконує власне рішення.
06.07.2023 до суду надійшли додаткові пояснення позивача (а.с. 42-58, т.2), в яких останній зазначив про таке: наявний у справі витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки є належним доказом на підтвердження розміру орендної плати, яка визначена у відсотковому розмірі від цієї оцінки; розмір орендної плати визначений договором та може коригуватись в залежності від зміни саме нормативної грошової оцінки, а прийняття рішення міськрадою є підставою для укладення між сторонами додаткової угоди про внесення змін до розміру орендної плати, проте сторонами така додаткова угода не укладалась; позивач вважає, що обставина незгоди відповідача з визначеними коефіцієнтами у нормативній грошовій оцінці не відносить до предмету доведення у цій справі.
07.06.2024 позивачем були подані суду додаткові пояснення (а.с. 18-33, т.3), в яких останній наголосив на обґрунтованості застосування локального коефіцієнту щодо водоохоронної зони при визначені розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, з посиланням, зокрема, на відповідні рішення та пояснювальні записки міської ради, а також Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213.
04.06.2025 до суду надійшла заява про заміну третьої особи у справі - Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на його правонаступника - Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (вул. Успенська, 83/85, м. Одеса, 65011, код ЄДРПОУ 45839467), у зв'язку з прийняттям Одеською міською радою рішення від 16.04.2025 № 2945-VIII «Про створення Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради та припинення деяких виконавчих органів Одеської міської ради» (а.с. 81-91, т.5).
Процесуальні дії у справі
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 17.10.2025 судом було прийнято позовну заяву Одеської міської ради до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/2658/22; постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження з викликом сторін; призначено у справі підготовче засідання на 10 листопада 2022 року о 14:00. Крім цього, вказаною ухвалою суд залучив Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (вул. Успенська, 83/85, м. Одеса, 65011, код ЄДРПОУ 44162529) до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.
10.11.2022 судом протокольною ухвалою було відкладено підготовче засідання у цій справі на 28.11.2022 о 12:00.
Судове засідання, призначене судом на 28.11.2022 о 12:00, не відбулось, у зв'язку з відсутністю електропостачання в будівлі суду. Ухвалою суду від 29.11.2022 судом було призначено підготовче засідання у цій справі на 19.12.2022 о 15:35.
У судовому засіданні 19.12.2022 судом протокольною ухвалою було продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 16.01.2023 о 16:00.
16.01.2023 у судовому засіданні судом було проголошено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 02.02.2023 о 15:00.
02.02.2023 судом було проголошено протокольну ухвалу про перерву у судовому засіданні до 20 лютого 2023 року об 11:00.
Під час судового засідання 20.02.2023 системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області було оголошено повітряну тривогу, у зв'язку з чим судом було оголошено перерву до 06 березня 2023 року о 13:45.
У судовому засіданні 06.03.2023 суд протокольною ухвалою оголосив перерву до 24.03.2023 о 14:00.
24.03.2023 судом було постановлено протокольну ухвалу, згідно з якою суд за клопотанням відповідача повернувся на стадію підготовчого провадження та призначив у справі підготовче засідання на 11.04.2023 о 15:30.
Судове засідання 11 квітня 2023 о 15:30 не відбулось, у зв'язку з перебуванням судді Бездолі Д.О. на лікарняному. Ухвалою суду від 24.04.2025 судом було призначено підготовче засідання у цій справі на 12 травня 2023 року о 16:00.
Підготовче засідання 12 травня 2023 року о 16:00 не відбулось, у зв'язку з перебуванням судді Бездолі Д.О. у відпустці за особистими обставинами. Ухвалою суду від 16.05.2025 судом було призначено підготовче засідання у цій справі на 29 травня 2023 року о 13:45.
29.05.2025 суд протокольною ухвалою відклав підготовче засідання у справі на 08.06.2023 о 15:45.
08.06.2025 судом було постановлено протокольну ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів та відкладення підготовчого засідання на 10.07.2023 о 12:00.
Ухвалою суду від 10.07.2025 було призначено у справі експертизу, на вирішення якої поставлені наступні питання: 1) чи відповідає виконана нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 5110137600:17:0420007, у витязі Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Одесі від 19.06.2019 № 1772 (а.с. 43, т.1) вимогам нормативно-правових актів? Якщо не відповідає, то який розмір нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки є вірним (мав бути зазначений у цьому витязі)? 2) чи відповідає виконана нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 5110137600:17:0420008, у витязі Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Одесі від 19.06.2019 № 1773 (а.с. 44, т.1) вимогам нормативно-правових актів? Якщо не відповідає, то який розмір нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки є вірним (мав бути зазначений у цьому витязі)? Проведення експертизи доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України, а також зупинено провадження у справі до закінчення проведення експертизи та повернення матеріалів справи до Господарського суду Одеської області.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.09.2025 ухвалу Господарського суду Одеської області від 10.07.2023 у справі №916/2658/22 частково змінено, виклавши поставлені експертам запитання в наступній редакції: 1) чи вірно визначена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 5110137600:17:0420007, у витязі Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Одесі від 19.06.2019 № 1772 (а.с. 43, т.1)? Якщо ні, то який розмір нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки є вірним (мав бути зазначений у цьому витязі)? 2) чи вірно визначена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 5110137600:17:0420008, у витязі Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Одесі від 19.06.2019 № 1773 (а.с. 44, т.1)? Якщо ні, то який розмір нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки є вірним (мав бути зазначений у цьому витязі)?
У зв'язку з надходженням до суду від експертної установи разом з матеріалами справи повідомлення експерта про залишення ухвали суду про призначення експертизи у даній справі без виконання, ухвалою суду від 16.05.2025 судом було поновлено провадження у цій справі з 30.05.2024 та призначено підготовче засідання на 30 травня 2024 року о 15:30.
Протокольною ухвалою від 30.05.2025 суд відклав підготовче засідання у справі на 06.06.2025 о 13:45.
06.06.2025 судом було постановлено ухвалу про відкладення підготовчого засідання у справі на 12 червня 2024 року о 15:30, в яке викликав експерта для надання роз'яснень щодо формулювання питань, які потребують з'ясуванню у цій справі.
12.06.2024 суд протокольною ухвалою відклав підготовче засідання у справі на 11 липня 2025 року о 14:00, а 11.07.2025 - на 29.07.2024 об 11:00.
Ухвалою суду від 29.07.2024 призначено у справі експертизу, на вирішення якої поставлені наступні питання: 1) чи знаходиться земельна ділянка, кадастровий номер 5110137600:17:0420007, в межах водоохоронної зони та чи є вірним розмір нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки, зазначений у витязі Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Одесі від 19.06.2019 № 1772 (а.с. 43, т.1). Якщо земельна ділянка, кадастровий номер 5110137600:17:0420007, не знаходиться в межах водоохоронної зони, то який розмір нормативно-грошової оцінки є вірним? 2) чи знаходиться земельна ділянка, кадастровий номер 5110137600:17:0420008, в межах водоохоронної зони та чи є вірним розмір нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки, зазначений у витязі Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Одесі від 19.06.2019 № 1773 (а.с. 44, т.1). Якщо земельна ділянка, кадастровий номер 5110137600:17:0420008, не знаходиться в межах водоохоронної зони, то який розмір нормативно-грошової оцінки є вірним? Проведення експертизи доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України та зупинено провадження у справі.
Ухвалою суду від 21.11.2024 судом було поновлено провадження у справі та призначено судове засідання для розгляду клопотання експерта на 06 грудня 2024 року о 12:30. Вказаною ухвалою суд також зобов'язав учасників справи надати витребувані експертом додаткові документи.
06.12.2025 судом було постановлено протокольну ухвалу про перерву у судовому засіданні до 20 грудня 2024 року о 10:15, а 20.12.2025 - до 27 грудня 2024 року о 12:00.
Ухвалою суду від 27.12.2024 було направлено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України матеріали справи № 916/2658/22 для проведення експертизи, призначеної ухвалою Господарського суду Одеської області від 29.07.2024, зобов'язано експертну установу повернути матеріали справи після закінчення проведення експертизи або у випадках, встановлених законом, коли проведення експертизи виявилось неможливим, а також зупинено провадження у справі до закінчення проведення експертизи та повернення матеріалів справи до суду.
Ухвалою суду 27.01.2025 судом було поновлено провадження у справі та призначено судове засідання на 31 січня 2025 року о 10:00, з метою розгляду клопотання експерта.
Ухвалою суду від 31.01.2025 судом було долучено до матеріалів справи докази, подані Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради та направлено матеріали справи до експертної установи для проведення експертизи. Вказаною ухвалою суд зупинив провадження у справі до закінчення проведення експертизи та повернення матеріалів справи до суду.
У зв'язку з надходженням до суду висновку експерта, ухвалою суду від 20.06.2025 було поновлено провадження у справі з 11.07.2025 та призначено підготовче засідання на 11 липня 2025 року об 11:00.
11.07.2025 суд протокольною ухвалою закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті на 09 вересня 2025 року о 10:15.
Під час розгляду справи по суті судом оголошувались перерви у судовому засіданні: 09.09.2025 - до 19 вересня 2025 року об 11:00; 19.09.2025 - до 10 жовтня 2025 року о 14:00; 10.10.2025 - до 28 жовтня 2025 року о 10:30.
Ухвалою від 09.09.2025 суд замінив третю особу - Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради на його правонаступника - Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (вул. Успенська, 83/85, м. Одеса, 65011, код ЄДРПОУ 45839467).
У судовому засіданні 28.10.2025 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Обставини справи
29.11.2006 між Одеською міською радою (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Гавурою Катериною Ростіславівною (орендар) був укладений договір оренди землі (а.с. 23-27, 155-159, т.1), згідно з п. 1.1., 2.2. якого орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі» та відповідного рішення Одеської міської ради надає, а орендар приймає у строкове платне володіння та користування земельні ділянки, загальною площею 855 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, просп. Добровольського, 70-В, для обслуговування кафе-бару.
Відповідно до п. 4.1., 4.3. договору орендна плата розрахована у розмірі 10 відсотків від нормативної грошової оцінки та складає: за земельну ділянку, площею 515 кв.м - 9492,99 грн на рік; за земельну ділянку, площею 340 кв.м - 773,84 грн на рік. Орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, які слідують за останнім календарним днем звітнього місяця на відповідний рахунок.
За змістом п. 3.1. договору його укладено терміном до 17.04.2026.
Згідно з п. 4.4. договору орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін шляхом укладення відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини.
Пунктом 4.6. договору передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня, розмір якої визначається згідно з ст. 16 Закону України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетом та державними цільовими фондами».
Відповідно до п. 5.1., 5.2. договору земельна ділянка передається орендарю для експлуатації та обслуговування кафе-бару з літнім майданчиком та благоустрою прилеглої території. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови міста.
За умовами п. 9.1. договору орендодавець має право, зокрема, вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Згідно з п. 12.1. договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
Додатками до договору затверджені плани земельних ділянок, переданих у користування відповідача з визначенням їх меж (а.с. 28-29, 160-161, т.1) та яким присвоєні кадастрові номери 5110137600:17:0420007 та 5110137600:17:0420008. За відповідними актами уповноваженими представниками сторін було проведено прийом-передачу межових знаків на зберігання в натурі (на місцевості) вищевказаних земельних ділянок (а.с. 30-31, 162-163, т.1).
За актом прийому-передачі від 11.10.2006 позивачем було передано, а відповідачем прийнято на підставі договору в оренду до 17.04.2026 земельні ділянки: площею 0,0515 га - для експлуатації та обслуговування кафе-бару з літнім майданчиком; площею 0,0340 га для благоустрою прилеглої території (а.с. 32-33, 164-165, т.1).
Наявними у справі витягами з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (а.с. 37-42, т.1), сформованими станом на 23.12.2024, підтверджується, що земельні ділянки з кадастровими номерами 5110137600:17:0420007 та 5110137600:17:0420008 перебувають у комунальній власності Одеської міської ради, речове право оренди яких зареєстроване за відповідачем. Також в матеріалах справи наявна інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, сформована станом на 29.09.2022 (а.с. 45-46, т.1), з якої вбачається, що відповідач є власником нежитлової будівлі, площею 229,2 кв.м, за адресою: пр. Добровольського, 70-В, м. Одеса.
01.02.2022 Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради було направлено відповідачу претензію з розрахунками (а.с. 51-56, т.1), в якій третя особа вимагала погасити заборгованість, що рахувалась станом на 01.01.2022, у розмірі 309480,23 грн.
Листом від 09.09.2022 № 01-19/649 (а.с. 34, т.1) Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради повідомив юридичний департамент позивача про здійснення виїзду за адресою місцезнаходження орендованих відповідачем земельних ділянок, з метою їх огляду. Як вказано у листі, за результатом огляду встановлено, що на земельній ділянці, орієнтовною площею 0,0850 га, розташований комплекс будівель та споруд орієнтовною площею 200 кв.м кафе-бару з літнім майданчиком, які не використовуються та зачинені. До листа додані фотофіксація та план-схема розміщення будівель (а.с. 35-36, т.1).
У зв'язку з тим, що відповідач орендну плату сплачував не у повному обсязі, за останнім рахується заборгованість за період з квітня 2019 року по березень 2022 року включно у загальному розмірі 568222,96 грн (а.с. 47-50, т.1). Заборгованість позивачем розрахована з урахуванням визначеного у договорі порядку сплати орендних платежів (10% від нормативної грошової оцінки), встановленої для земельних ділянок нормативної грошової оцінки та з врахування індексу інфляції, опублікованого Держгеокадастром, при цьому, позивачем при здійсненні розрахунку суми боргу були враховані здійснені відповідачем у спірному періоді оплати. Водночас, при зверненні до суду позивачем, окрім основного боргу у розмірі 568222,96 грн, було нараховано та заявлено до стягнення з відповідача: інфляційні втрати у розмірі 67122,22 грн, 3% річних у розмірі 21198,65 грн та пеню у розмірі 5378,19 грн. Розрахунок інфляційних втрат та 3% річних позивач здійснив в межах загального періоду з 31.05.2019 по 23.02.2022, а пені - на суми простроченого зобов'язання по періоду з квітня 2021 року по грудень 2021 в межах шести місяців (з 31.05.2021 до 23.02.2022) та виходячи зі ставки 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України.
Рішенням Одеської міської ради від 29.06.2016 № 756-VII “Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси» (а.с. 26-27, т.3) затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та встановлено, що нормативна грошова оцінка, зазначена в пункті 1 цього рішення, застосовується з 1 січня 2017 року.
На підтвердження розміру грошової оцінки земельних ділянок, які використовуються відповідачем, позивачем було подано суду: 1) витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 19.06.2019 № 1772 (а.с. 43, т.1), за даними якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:17:0420007 становить 1305614,58 грн; 2) витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 19.06.2019 № 1773 (а.с. 44, т.1), за даними якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:17:0420008 становить 861959,14 грн. Зі змісту цих витягів, які складені Відділом у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області, вбачається, що при визначені нормативної грошової оцінки вищевказаних земельних ділянок було, зокрема, застосовано локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельних ділянок, в тому числі, коефіцієнт 1,02 у зв'язку з тим, що земельні ділянки знаходяться у водоохоронній зоні. Також у витязі містяться дані застосування коефіцієнту Кф у розмірі 3,0. Як вбачається зі здійсненого позивачем розрахунку спірних сум, при визначені суми орендної плати, що заявлена до стягнення з відповідача, позивач керувався саме даними вищевказаних витягів від 19.06.2019 № 1772 та 19.06.2019 № 1773.
Водночас, під час розгляду справи відповідач обставину правомірності застосування певних коефіцієнтів при визначені нормативної грошової оцінки земельних ділянок, які орендуються відповідачем, наголошуючи на безпідставності застосування: 1) локального коефіцієнту у зв'язку із знаходженням земельних ділянок у водоохоронній зоні у розмірі 1,02; 2) коефіцієнту Кф у розмірі 3,0, оскільки, на думку відповідача, в даному випадку має застосовуватись коефіцієнт 2,5. Враховуючи, що при розгляді справи виникли питання, які потребують спеціальних знань та на їх роз'яснення учасниками справи не подано самостійно доказів, зокрема, щодо підстав для застосування при визначені нормативної грошової оцінки земельних ділянок, орендованих відповідачем, локального коефіцієнту 1,02 (розташування земельної ділянки у водоохоронній зоні), в цей же час встановлення вірності розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка застосована позивачем при розрахунку спірної суми, входить до предмета доказування у цій справі, а для надання оцінки коефіцієнтів у витягах та вірності цього розміру необхідні знання у сфері іншій, ніж право, суд ухвалою від 29.07.2024 призначив у цій справі експерту, на вирішення якої поставив такі питання: 1) чи знаходиться земельна ділянка, кадастровий номер 5110137600:17:0420007, в межах водоохоронної зони та чи є вірним розмір нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки, зазначений у витязі Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Одесі від 19.06.2019 № 1772 (а.с. 43, т.1). Якщо земельна ділянка, кадастровий номер 5110137600:17:0420007, не знаходиться в межах водоохоронної зони, то який розмір нормативно-грошової оцінки є вірним? чи знаходиться земельна ділянка, кадастровий номер 5110137600:17:0420008, в межах водоохоронної зони та чи є вірним розмір нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки, зазначений у витязі Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Одесі від 19.06.2019 № 1773 (а.с. 44, т.1). Якщо земельна ділянка, кадастровий номер 5110137600:17:0420008, не знаходиться в межах водоохоронної зони, то який розмір нормативно-грошової оцінки є вірним?
Для проведення експертизи сторонами на виконання судових ухвал подавались додаткові докази, які витребувались судовим експертом, зокрема: пояснювальна оцінка з грошової оцінки земель міста, а саме Розділ 5 «Визначення зон прояву локальних факторів та значень локальних коефіцієнтів» (а.с. 28-33, т.3); лист Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 24.06.2024 № 01-11/1383 з наданим викопіюванням з генерального плану міста та витягу з пояснювальної записки плану зонування території (а.с. 49-57, т.3); технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси з додатками (а.с. 65-189, т.3); копію рішення Одеської міської ради від 16.11.2004 № 3392-IV «Про затвердження проекту відведення та надання суб'єкту підприємницької діяльності - фізичній особі Гавурі Катерині Ростиславівні в оренду земельної ділянки, загальною площею 0,0855 га, за адресою: м. Одеса, пр-т Добровольського, 70-В, для експлуатації та обслуговування кафе-бару з літнім майданчиком та благоустрою прилеглої території» з додатками та проектом відведення земельної ділянки (а.с. 4-78, т.4); витяги з ДЗК щодо спірних земельних ділянок (а.с. 80-101, т.4); копію проекту землеустрою щодо організації і встановлення меж території земель водного фонду та воохоронної зони уздовж Чорного моря на території міста Одеси на електронному носії (а.с. 14, т.5); викопіювання з плану зонування території (зонінгу) міста Одеси з позначенням орієнтовного розташування земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:17:0420007 (а.с. 30, т.5); поземельні книги спірних земельних ділянок на електронному носії (а.с. 60, т. 5).
На виконання вищевказаної ухвали суду був складений висновок експерта судової експертизи з питань землеустрою від 30.05.2025 № 24-5715 (а.с. 94-104, т.5), згідно з яким експерт на поставлені судом питання надав наступні висновки:
1. Земельна ділянка, кадастровий номер 5110137600:17:042:0007, знаходиться в межах водоохоронної зони та розмір нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки, зазначений у витязі Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Одесі від 19.06.2019 № 1772 (а.с. 43, т.1), є вірним.
2. Земельна ділянка, кадастровий номер 5110137600:17:042:0008, знаходиться в межах водоохоронної зони та розмір нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки, зазначений у витязі Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Одесі від 19.06.2019 № 1773 (а.с. 44, т.1), є вірним.
Водночас, заперечення відповідача зводились і до того, що позивачем неправомірно розрахована орендна плата у розмірі саме 10% від нормативної грошової оцінки, а не 5%, як це було встановлено рішенням Одеської міської ради. Так, з матеріалів справи вбачається (а.с. 222-225, т.1), що рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1267-VI (зі змінами, згідно з рішеннями міськради від 08.02.2017 № 1742-VII та від 27.08.2014 № 5275-VI) були затверджені фіксовані ставки при визначені ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі. Додатком до цього рішення (а.с. 218-220, т.1) встановлений відсоток при визначені ставки орендної плати за використання земельної ділянки з цільовим використанням - громадське харчування (ресторани, кафе, бари) у розмірі 5%.
Далі, 24.04.2019 Одеською міською радою було прийнято рішення № 4660-VII (а.с. 24, 55, т.2), яким вирішено, зокрема: внести зміни до договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Гавурою К.Р. щодо земельних ділянок, площами 0,0340 га (кадастровий номер 5110137600:17:0420008) та 0,0515 га (кадастровий номер 5110137600:17:0420007); затвердити орендну плату у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок; затвердити проект додаткового договору (угоди) про внесення змін до договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем;зобов'язано ФОП Гавуру К.Р. оформити у порядку, встановленому чинним законодавством, додатковий договір (угоду) про внесення змін до договору оренди землі, передбачений п. 3 рішення; доручено Департаменту комунальної власності Одеської міської ради повідомити ФОП Гавуру К.Р. про необхідність внесення відповідних змін до договору оренди землі.
В матеріалах справи відсутні докази оформлення та укладання сторонами у спірних правовідносинах додаткового договору (угоди) про внесення змін до договору оренди землі від 29.11.2006 в частині затвердження орендної плати у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що також підтверджується листом Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 14.06.2023 № 01-19/998 (а.с. 53-54, т.2).
10.05.2023 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради направляв відповідач лист (а.с. 56-57, т.2), в якому пояснив алгоритм дій, необхідних здійснити відповідачу, для внесення змін до Державного земельного кадастру.
Між цим, наголошуючи на тому, що ФОП Гавура К.Р. не здійснювала підприємницьку діяльність у спірному періоді, відповідачем до матеріалів справи долучені податкові декларації платника єдиного податку - фізичної особи-підприємця за 2021-2022 року (а.с. 215-217, т.1). Також, посилаючись на обставини введення в Україні воєнного стану, що за позицією відповідача є підставою для звільнення останнього від сплати оренди з 01.03.2022, відповідачем до матеріалів справи наданий загальний лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1 (а.с. 25, т.2), яким засвідчено, що військова агресія РФ проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили).
Законодавство, застосоване судом до спірних відносин
Статтею 14 Конституції України визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Згідно з ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Відповідно до ч. 3 ст. 78 ЗК України земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.
Згідно з ст. 80, 83 ЗК України суб'єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності. Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.
Відповідно до ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату (ст. 96 ЗК України).
Згідно з ч. 1 ст. 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
За змістом ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Згідно з підп. 14.1.136 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу - обов'язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.
За змістом підп. 14.1.147 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Відповідно до п. 271.1. ст. 271 ПК України базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.
За змістом п. 271.2. ст. 271 ПК України рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Згідно з п. 284.1. ст. 284 ПК України Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території.
Відповідно до п. 288.5. ст. 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки; для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки; може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах; для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус гірських, не може перевищувати розміру земельного податку; для баз олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки, перелік яких затверджується Кабінетом Міністрів України, не може перевищувати 0,1 відсотка нормативної грошової оцінки; для акціонерного товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства і є його правонаступником, за землі сільськогосподарського призначення, передані в оренду відповідно до статті 120-1 Земельного кодексу України, - не менше 12 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а якщо нормативну грошову оцінку земельної ділянки не проведено - не менше 12 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або області.
Згідно з підп. 69.14. п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України за період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців. Дати початку та завершення активних бойових дій або тимчасової окупації визначаються відповідно до даних Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку.
У зв'язку з військовою агресією РФ проти України Указом Президента України від 24.02.2022 №64/2022 в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року. Вказаний указ затверджено Верховною Радою України шляхом прийняття Закону України від 24.02.2022 №2102-IX. В подальшому строк дії воєнного стану в Україні неодноразово продовжувався, внаслідок чого останній триває до теперішнього часу.
Постановою Кабінету Міністрів України від 06.12.2022 № 1364 «Деякі питання формування переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» установлено, що перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією (далі - перелік), затверджується Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій за формою згідно з додатком за погодженням з Міністерством оборони з урахуванням пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій.
Згідно з постановою від 06.12.2022 № 1364 у чинній редакції, перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією (далі - перелік), затверджується Міністерством розвитку громад та територій за формою згідно з додатком за погодженням з Міністерством оборони з урахуванням пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій.
Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією»: до переліку території можливих бойових дій включено Одеську область в межах наступних територіальних одиниць: смт Затока Кароліно-Бугазької сільської територіальної громади (початок - 03.03.2022, кінець - 17.08.2022); с. Біленьке Шабівської сільської територіальної громади (початок - 03.03.2022, кінець - 15.03.2022, початок - 26.09.2022, кінець - 26.09.2022); смт Сергіївка Сергіївської селищної територіальної громади (початок - 01.07.2022, кінець - 01.07.2022); с. Тузли Тузловської сільської територіальної громади (початок - 15.03.2022, кінець - 15.03.2022); до переліку територій активних бойових дій включено с. Біле Вилківської міської територіальної громади (острів Зміїний) (початок - 24.02.2022, кінець - 04.07.2022).
Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» визнано таким, що втратив чинність, наказ Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, а також затверджено перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Цим наказом територію Одеської міської територіальної громади включено до переліку територій можливих бойових дій з 26.05.2025.
Відповідно до ч. 1 ст. 13, ч. 3 ст. 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".
Частиною 1 статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною 1 статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Згідно з ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За змістом ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно з ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. Вказане цілком кореспондується з положеннями статті 193 ГК України.
Згідно з ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Частиною 1 ст. 611 ЦК України передбачено можливість настання правових наслідків, встановлених договором або законом, зокрема, у вигляді сплати неустойки.
За змістом статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Відповідно до ст. 16 Закону України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетом та державними цільовими фондами» (втратив чинність 01.01.2011, у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України) пеня нараховується на суму податкового боргу (включаючи суму штрафних санкцій за їх наявності) із розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на день виникнення такого податкового боргу або на день його (його частини) погашення, залежно від того, яка з величин таких ставок є більшою, за кожний календарний день прострочення у його сплаті.
Згідно з підп. 129.1.1. п. 129.1. ст. 129 ПК України нарахування пені розпочинається: при нарахуванні контролюючим органом податкового зобов'язання у встановлених цим Кодексом випадках, не пов'язаних з проведенням перевірки, або при нарахуванні контролюючим органом грошового зобов'язання, визначеного за результатами перевірки, - починаючи з першого робочого дня, наступного за останнім днем граничного строку сплати платником податків такого зобов'язання, визначеного в податковому повідомленні-рішенні згідно із цим Кодексом.
Відповідно до п. 129.4. ст. 129 ПК України на суми грошового зобов'язання, визначеного підпунктом 129.1.1 пункту 129.1 цієї статті (включаючи суму штрафних санкцій за їх наявності та без урахування суми пені) та в інших випадках визначення пені відповідно до вимог цього Кодексу, якщо її розмір не встановлений, нараховується пеня за кожний календарний день прострочення сплати грошового зобов'язання, включаючи день погашення, з розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на кожний такий день.
Статтею 625 ЦК України визначено, що боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
За умовами ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Позиція суду
Предметом позову у цій справі є вимоги позивача до відповідача про стягнення заборгованості за укладеним між сторонами договором оренди землі від 29.11.2006 у розмірі 568222,96 грн, а також нарахованих позивачем інфляційних втрат у розмірі 67122,22 грн, 3% річних у розмірі 21198,65 грн та пені у розмірі 5378,19 грн.
Так, судом встановлено, що за укладеним між сторонами договором відповідачу були передані у користування дві земельні ділянки комунальної власності для здійснення ФОП Гавурою К.Р. господарської діяльності, а саме обслуговування кафе-бару.
З системного аналізу застосованих судом до спірних правовідносин норм законодавства вбачається, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.
Як встановлено судом, розрахунок орендної плати, заявленої до стягнення з відповідача в межах цієї справи, позивач здійснив з урахуванням визначеного у договорі порядку сплати орендних платежів (10% від нормативної грошової оцінки), встановленої для земельних ділянок нормативної грошової оцінки та з врахування індексу інфляції, опублікованого Держгеокадастром. Отже, застосований позивачем порядок розрахунку орендної плати відповідає нормам законодавства та умовам укладеного між сторонами договору.
В цей же час, під час розгляду справи відповідач заперечив розрахунок позивача, наголосивши, що розмір нормативної грошової оцінки, яким керувався позивач, визначений невірно, при цьому відповідач наполягав на тому, що позивач безпідставно застосував ставку орендної плати у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки, з огляду на наявність рішення Одеської міської ради від 24.04.2019 № 4660-VII, яким ставка для відповідача затверджена у розмірі 5%.
Так, з урахуванням вищевказаних заперечень відповідача та у зв'язку з тим, що для встановлення обставин щодо вірності/не вірності застосованої позивачем нормативної грошової оцінки земельних ділянок при визначені розміру орендної плати за укладеним між сторонами договором необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, суд призначив у справі експертизу, з метою з'ясування відповідних питань. За результатом проведеної у справі експертизи з питань землеустрою експертом на поставлені судом питання були надані наступні відповіді: 1) земельна ділянка, кадастровий номер 5110137600:17:042:0007, знаходиться в межах водоохоронної зони та розмір нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки, зазначений у витязі Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Одесі від 19.06.2019 № 1772 (а.с. 43, т.1), є вірним; 2) земельна ділянка, кадастровий номер 5110137600:17:042:0007, знаходиться в межах водоохоронної зони та розмір нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки, зазначений у витязі Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Одесі від 19.06.2019 № 1773 (а.с. 44, т.1), є вірним.
Отже, оскільки на спростування вищевказаного висновку експерта матеріали справи доказів не містять, суд виснує, що застосований позивачем при здійсненні розрахунку орендної плати у спірному періоді розмір нормативної грошової оцінки за даними вищевказаних витягів є обґрунтованим.
Щодо заперечень відповідача, які зводяться до того, що позивачем неправомірно застосовано ставку орендної плати від нормативної грошової оцінки у розмірі 10%, суд зазначає про таке.
Так, за змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону. Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності здійснюється за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.
У пункті 4.4. договору сторони визначили, що умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін шляхом укладення відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини.
Тобто, умовами укладеного між сторонами договору визначений вичерпний перелік підстав для внесення змін до договору без укладення додаткової угоди, до якого не входить прийняття міською радою рішення про зміну розміру ставки орендної плати. В цей же час, оскільки за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами, підставою для зміни розміру (ставки) орендної плати має бути саме зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку.
У постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 910/1344/21 Верховний Суд виснував, що зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативної грошової оцінки), оформлена додатками до рішень органу місцевого самоврядування, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас, зазначені рішення міськради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 ЦК України.
Як встановлено судом, при укладені договору сторони погодили ставку орендної плати від нормативної грошової оцінки земельних ділянок у розмірі 10%, а після укладення договору позивачем 24.04.2019 було прийнято рішення № 4660-VII про встановлення для відповідача такої ставки на рівні 5%, при цьому, у зазначеному рішенні міська рада зобов'язала відповідача оформити у встановленому законом порядку додатковий договір (угоду) про внесення відповідних змін до договору. Судом встановлено, що вищевказане рішення Одеської міської ради відповідачем фактично не було реалізовано, додатковий договір (угода) до договору між сторонами про зміну розміру ставки орендної плати між сторонами не укладений, а тому суд дійшов висновку, що позивачем правомірно застосовано при здійсненні розрахунку орендної плати у спірних правовідносинах сторін ставку у розмірі 10%, яка не перевищує граничну.
Також суд дійшов висновку про відсутність підстав для застосування у спірному періоді (квітень 2019 року - березень 2022 року) положень підп. 69.14. п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України, враховуючи, що територію Одеської міської територіальної громади, в межах якої розташовані земельні ділянки, що перебувають у користуванні відповідача, не було включено до переліку територій активних бойових дій або тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України.
Крім цього, при вирішенні спору судом не приймаються до уваги доводи відповідача щодо нездійснення ФОП Гавурою К.Р. у спірному періоді господарської діяльності, адже така діяльність відповідно до положень законодавства здійснюється підприємцем на власний ризик, а доказів неможливості використання відповідачем орендованих земельних ділянок у спірному періоді матеріали справи не містять.
Отже, оскільки доводи відповідача щодо його незгоди з розміром орендної плати та правомірністю її нарахування позивачем у спірному періоді не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Одеської міської ради до ФОП Гавури К.Р. в частині стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 568222,96 грн підлягають задоволенню судом.
Оскільки бездіяльність відповідача у виді несплати орендних платежів у спірному періоді суперечить вищевказаним нормам права та договору, суд виснує, що позивачем правомірно нараховано та заявлено до стягнення з відповідач пеню, 3% річних та інфляційні втрати, розрахунки яких судом перевірені та встановлено їх вірність та обґрунтованість. Водночас, судом відхиляються заперечення відповідача щодо відсутності підстав для стягнення з відповідача суми пені, у зв'язку з не визначенням її розміру, з огляду на таке.
Так, розмір пені за порушення грошових зобов'язань встановлюється в договорі за згодою сторін або обов'язок та умови її сплати можуть бути визначені певним законодавчим актом. Як встановлено судом, у договорі оренди землі сторони погодили, що у разі порушення відповідачем строків сплати орендних платежів, останнім сплачується пеня, розмір якої визначається згідно з ст. 16 Закону України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетом та державними цільовими фондами». Судом встановлено, що цією нормою закону передбачено нарахування пені на суму податкового боргу (включаючи суму штрафних санкцій за їх наявності) із розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на день виникнення такого податкового боргу або на день його (його частини) погашення, залежно від того, яка з величин таких ставок є більшою, за кожний календарний день прострочення у його сплаті.
Як зазначив відповідач, вищевказані положення законодавства не можуть бути застосовані до спірних правовідносин сторін, у зв'язку з втратою чинності цим законом. Вирішуючи питання щодо цих заперечень відповідача, останні судом відхиляються, з огляду на таке. Так, дійсно Закон України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетом та державними цільовими фондами» втратив чинність 01.01.2011, проте, втрата чинності цього закону відбулась у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України. В цей же час, норми ПК України містять аналогічний розмір ставки пені, яка нараховується за кожний календарний день прострочення сплати грошового зобов'язання, включаючи день погашення, з розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на кожний такий день.
Отже, оскільки Законом України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетом та державними цільовими фондами» та прийнятим на його заміну Податковим кодексом України чітко передбачений розмір пені, який підлягає стягненню внаслідок порушення зобов'язання та саме таку ставку було застосовано позивачем при здійсненні розрахунку, суд дійшов висновку, що в цій частині позову вимоги Одеської міської ради також є обґрунтованими.
За вищевикладених обставин, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Одеської міської ради до Фізичної особи-підприємця Гавури Катерини Ростіславівни слід задовольнити повністю, а саме стягнути з відповідача на користь позивача борг по орендній платі у розмірі 568222,96 грн, інфляційні втрати у розмірі 67122,22 грн, 3% річних у розмірі 21198,65 грн та пеню у розмірі 5378,19 грн.
Розподіл судових витрат
У відповідності до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Згідно п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Приймаючи до уваги задоволення в повному обсязі позовних вимог позивача, судовий збір в розмірі 9928,83 грн підлягає відшкодуванню за рахунок відповідача, а судові витрати відповідача підлягають покладенню на останнього.
Керуючись ст. 129, 130, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити повністю.
2. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Гавури Катерини Ростіславівни ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Одеської міської ради (пл. Думська, 1, м. Одеса, 65026, код ЄДРПОУ 26597691) борг у розмірі 568222 грн 96 коп, інфляційні втрати у розмірі 67122 грн 22 коп, 3% річних у розмірі 21198 грн 65 коп, пеню у розмірі 5378 грн 19 коп та судовий збір в сумі 9928 грн 83 коп.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.
Повний текст рішення складено 11 листопада 2025 р., у зв'язку з особливими умовами роботи установи суду, пов'язаними з електропостачанням.
Суддя Д.О. Бездоля