вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"22" жовтня 2025 р. Справа№ 911/618/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Тищенко О.В.
суддів: Сибіги О.М.
Гончарова С.А.
за участю секретаря судового засідання Сабалдаш О.В.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 22.10.2025
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Української міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 12.05.2025 (повний текст рішення складено 16.06.2025)
у справі №911/618/25 (суддя Щоткін О.В.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло»
до Української міської ради
про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки
Товариство з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» (далі - позивач, ТОВ «Київщина-житло») звернулося до Господарського суду Київської області через підсистему «Електронний суд» із позовною заявою від 17.02.2025 до Української міської ради (далі - відповідач), в якій просило суд визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-житло» та Українською міською радою Обухівського району Київської області, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером 4706 від 27.06.2008, а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки - вважати укладеною в редакції, яка викладена у прохальній частині позовної заяви.
Позовні вимоги обґрунтовані наявністю підстав для поновлення договору оренди землі на новий строк із посиланням на дотримання Позивачем вимог Закону України «Про оренду землі», належним виконанням ним як орендарем умов спірного договору, своєчасним зверненням до орендодавця про намір поновити договірні відносини на новий строк з проєктом відповідної додаткової угоди, відсутністю заперечень орендодавця проти поновлення спірного договору, неукладенням додаткової угоди до договору оренди землі.
Рішенням Господарського суду Київської області від 12.05.2025 позов задоволено повністю.
Визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» та Українською міською радою Обухівського району Київської області, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером 4706 від 27.06.2008, а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки укладеною в редакції, викладеною в резолютивній частині рішення суду.
Стягнуто з Української міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» 2 422 грн 40 коп. судового збору.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що позивач, у встановлений як договором, так і законодавством строк, до закінчення строку дії договору оренди землі, звернувся до відповідача із листом-повідомленням, в якому висловив свій намір про поновлення договору оренди земельної ділянки, надав відповідний проєкт додаткової угоди про поновлення вказаного договору, однак відповідач в порушення ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не виконав свій обов'язок у місячний строк розглянути надісланий позивачем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловив.
Суд дійшов висновку, що позивач набув право «правомірного очікування», а відповідач знехтував своїм обов'язком з проведення переговорів, що свідчить про наявність правових підстав для визнання укладеною додаткової угоди у запропонованій позивачем редакції.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду першої інстанції, Українська міська рада звернулася 07.07.2025 до Північного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, сформованою в системі «Електронний суд» 06.07.2025, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Київської області від 12.05.2025 та постановити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, що виникає у разі належного виконання ним обов'язків за умовами договору, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження земельною ділянкою на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Так, рішенням №126 від 08.05.2025 Української міської ради відмовлено ТОВ «Київщина-житло» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 27.07.2008 №4706, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р. площею 2,2709 га кадастровий номер 3223151000:01:029:0016 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, за адресою: м. Українка, вул. Київська, Обухівський район, Київська область у зв'язку з тим, що Українська міська рада планує використовувати вказану земельну ділянку для власних потреб, а саме для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги.
Відповідач у апеляційній скарзі просив врахувати рішення Української міської ради від 08.05.2025 №126, яке не було долучено до матеріалів справи у суді першої інстанції, оскільки з технічних причин вказане рішення, яке прийнято 08.05.2025 не було надано до суду у судове засідання, яке відбулося 12.05.2025.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу №911/618/25 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Тищенко О.В. судді: Гончаров С.А., Сибіга О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.07.2025 витребувано у Господарського суду Київської області матеріали справи №911/618/25. Відкладено вирішення питань, пов'язаних з рухом апеляційної скарги, які визначені главою 1 розділу IV Господарського процесуального кодексу України, за апеляційною скаргою Української міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 12.05.2025 у справі №911/618/25.
06.08.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №911/618/25.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.08.2025 апеляційну скаргу Української міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 12.05.2025 у справі №911/618/25 залишено без руху, запропоновано апелянту усунути недоліки, надавши докази, що підтверджують сплату судового збору у встановленому законодавством розмірі, а саме 3 633,60 грн та докази надсилання апеляційної скарги з доданими до неї документами позивачу (Товариству з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло»).
03.09.2025 та 04.09.2025 на виконання ухвали суду про залишення апеляційної скарги без руху від Української міської ради на адресу Північного апеляційного господарського суду надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги, з доказами сплати судового збору та доказами надсилання апеляційної скарги Товариству з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло».
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Української міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 12.05.2025 у справі №911/618/25. Роз'яснено учасникам справи право подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу, заперечення на відзив. Встановлено учасникам справи строк для подачі всіх заяв та клопотань в письмовій формі протягом десяти днів з дня вручення копії даної ухвали. Розгляд справи №911/618/25 призначено на 08.10.2025.
12.09.2025 через систему «Електронний суд» від Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» надійшла заява про забезпечення позову.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.09.2025 відмовлено у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» про забезпечення позову у справі № 911/618/25.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.10.2025 відкладено розгляд апеляційної скарги на 22.10.2025.
20.10.2025 через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду від позивача надійшли додаткові пояснення, датовані 18.10.2025, у яких останній зазначив, що рішення суду першої інстанції прийнято при повному та всебічному з'ясуванні обставин, які мають значення для справи, а висновки суду відповідають встановленим обставинам справи.
Доводи апеляційної скарги не спростовують визначеного алгоритму дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, що передбачає певні правові гарантії для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Позивач звертає увагу на те, що протягом дії договору оренди ним добросовісно виконувалися обов'язки орендаря, що підтверджується відсутність з боку відповідача претензій.
В свою чергу апелянт, як власник земельної ділянки та орендодавець, зловживає своїми правами щодо добросовісного проведення переговорів, а також обов'язком своєчасного повідомлення орендаря про свої наміри щодо поновлення або відмови у поновленні договору оренди землі у разі своєчасного звернення останнього з повідомленням про продовження дії договору після його закінчення.
Рішення Української міської ради від 08.05.2025 №126, яким відмовлено ТОВ «Київщина-житло» у поновленні договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 за доводами позивача є незаконним, а тому не підлягає врахуванню при розгляді даної справи.
22.09.2025 через систему «Електронний суд» від Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» повторно надійшла заява про забезпечення позову.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.10.2025 відмовлено у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» про забезпечення позову у справі № 911/618/25.
У судове засідання 22.10.2025 з'явилися представники позивача та відповідача.
Представник відповідача підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Представник позивача заперечив проти доводів, викладених у апеляційній скарзі та просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
У відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, оцінивши наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, Північний апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків, в межах вимог апеляційної скарги.
Як вбачається з матеріалів справи та правильно встановлено судом першої інстанції, 27.06.2008 між Українською міською радою Обухівського району Київської області (орендодавець) та ТОВ «Київщина-житло» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір), відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець на підставі рішення 27 сесії Української міської ради V скликання від 12.06.2008, передає, а орендар приймає в строкове, платне володіння і користування земельну ділянку для будівництва багатоповерхового житлового комплексу (розміщення багатоповерхових житлових будників, оздоровчо-спортивного центра, об'єктів транспортно-гаражної інфраструктури) в м. Українка по вулиці Київська (біля районної лікарні), Обухівського району, Київської області.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7 гектарів (пункт 1.4 договору).
Відповідно до пункту 2.1.1. договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоповерхового житлового комплексу.
Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (пункт 2.1.2. договору).
Підпунктами 2.2.1, 2.2.2 договору передбачено, що договір укладається на термін 5 років, починаючи з дати його реєстрації. Після закінчення терміну договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.
Пунктом 7.1. договору визначено строк його дії, згідно з яким цей договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації протягом 5-ти років.
Договір оренди земельної ділянки від 27.06.2008 посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р. та зареєстрований в реєстрі за № 4706.
27.08.2008 між Українською міською радою Обухівського району Київської області та ТОВ «Київщина-житло» було підписано акт прийому-передачі земельної ділянки, згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове, платне користування земельну ділянку для будівництва багатоповерхового житлового комплексу в м. Українка, по вул. Київська, Обухівського району Київської області.
10.09.2008 вказаний договір було зареєстровано у Обухівському районному відділі Київської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.09.2008 №040833100013.
25.02.2009 між Українською міською радою Обухівського району Київської області (орендодавець) та ТОВ «Київщина-житло» (орендар) укладено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером № 4706 від 27.06.2008, яким підпункт 2.3.1 пункту 2.3, викладено з урахуванням рішення Української міської ради тридцять четвертої сесії п'ятого скликання від 25.12.2008, у новій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в розмірі 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у рік з урахуванням щорічного коефіцієнта інфляції».
Договір від 25.02.2009 про внесення змін посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р. та зареєстрований в реєстрі за № 386. Договір про внесення змін зареєстрований у Обухівському районному відділі Київської регіональної Філії центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040995000004.
Керуючись рішенням Української міської ради 42 сесії 6 скликання від 18.07.2013 «Про державну реєстрацію права комунальної власності територіальної громади міста Українка та села Плюти в особі Української міської ради, Обухівського району, Київської області на земельну ділянку з кадастровим номером 3223151000:01:029:0006 та про внесення змін до договору оренди земельної ділянки ТОВ «Київщина-Житло», 24.12.2013 Українська міська рада Обухівського району Київської області (орендодавець) і ТОВ «Київщина-житло» (орендар) уклали договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки, посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу 27.06.2008 за реєстровим номером № 4706, відповідно до пункту 2 якого сторони дійшли згоди продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки, визначений у підпункті 2.2.1 договору оренди земельної ділянки на 5 (п'ять) років.
Вказаний договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки було нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р. та зареєстровано в реєстрі за №3710.
Згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 15722450, сформованим 30.12.2013, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 9442472 від 24.12.2013, за ТОВ «Київщина-житло» зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3223151000:01:029:0006 площею 2,7000 га, розташованої на території м. Українка Обухівського району Київської області, по вул. Київській, біля районної лікарні, цільове призначення: для будівництва багатоповерхового житлового комплексу; строк дії: 24.12.2018.
29.07.2016 між Українською міською радою Обухівського району Київської області (орендодавець) та ТОВ «Київщина-житло» (орендар) укладено договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки, посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу 27.06.2008 за реєстровим номером № 4706, відповідно до пункту 1 якого сторони домовились, зокрема, викласти пункт 1.4 вказаного договору оренди в наступній редакції: « 1.4. В оренду передається земельна ділянка площею 2,2709 га, кадастровий номер - 3223151000:01:029:0016».
Договір від 29.07.2016 про внесення змін та доповнень, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г. та зареєстровано в реєстрі за № 1825.
29.07.2016 між позивачем та відповідачем було підписано акт прийому-передачі земельної ділянки, згідно з яким орендодавець (відповідач) на підставі рішення Української міської ради 11 сесії 7 скликання від 10.06.2016 «Про внесення змін до договору оренди ТОВ «Київщина-житло» надає, а орендар (позивач) прийняв в строкове, платне користування земельну ділянку площею 2,2709 га кадастровий номер - 3223151000:01:029:0016, для будівництва багатоповерхового житлового комплексу в м. Українка, по вул. Київська, (біля районної лікарні), Обухівського району, Київської області.
Рішенням Господарського суду Київської області від 03.09.2019 у справі № 911/48/19, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2020, визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-житло» та Українською міською радою, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером № 4706 від 27.06.2008, а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки - укладеною у запропонованій ТОВ «Київщина-житло» редакції.
Так, відповідно до укладеної за рішенням суду додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки сторони правочину домовились про таке: 1. Сторони домовились поновити договір оренди землі строком на 5 (п'ять) років, з дати державної реєстрації додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки. 2. Всі інші умови договору оренди земельної ділянки залишаються без змін. 3. Ця додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання і державної реєстрації у відповідності до вимог Закону України «Про оренду землі» та діє протягом строку встановленого в пункті 1 цієї додаткової угоди.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер витягу: 202564246 від 02.03.2020) на підставі, зокрема, рішення суду від 03.09.2019 у справі № 911/48/19 державна реєстрація поновлення договору оренди землі проведена 24.02.2020.
ТОВ «Київщина-житло» звернулося до Української міської ради із листом від 17.12.2024 за № 17/12-1, яким просило поновити договір оренди земельної ділянки від 27.06.2008.
До цього листа позивач додав копію договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 (із змінами та доповненнями) та проєкт Додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 в двох примірниках з підписом керівника ТОВ «Київщина-житло» і печаткою такого змісту:
«Додаткова угода
до Договору оренди земельної ділянки,
посвідченого 27 червня 2008 року Щур Н.Р., приватним нотаріусом
Обухівського районного нотаріального округу, за реєстровим № 4706
Місто _______,_________________________ 202__ року
Ця Додаткова угода до Договору оренди земельної ділянки (надалі іменується - «Додаткова угода») укладена між такими СТОРОНАМИ:
з однієї сторони - ОРЕНДАР:
ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КИЇВЩИНА - ЖИТЛО», місцезнаходження: м. Київ, вулиця Саксаганського, будинок 67-Б, ідентифікаційний код юридичної особи: 33629567, в особі Генерального директора КОЗІЄНКА ЛОЕКСАНДРА ВОЛОДИМИРОВИЧА, (надалі також - Орендар), який діє на підставі Статуту, з однієї сторони, та
з другої Сторони - ОРЕНДОДАВЕЦЬ:
Українська міська рада Обухівського району Київської області, юридична адреса: м. Українка, площа Шевченка, буд.1, Обухівського району Київської області, код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України - 35161509), в особі Міського голови ТУРЕНКА ОЛЕКСАНДРА ВАЛЕНТИНОВИЧА, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні (надалі також - Орендар), з другої сторони.
які обізнані із загальними вимогами, додержання яких є необхідними для чинності правочину, усвідомлюючи значення своїх дій, розуміючи його природу, а також свої права і обов'язки, керуючись ст. 651 Цивільного кодексу України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі та умовами раніше укладеного Договору оренди земельної ділянки Сторонами правочину, досягли згоди з усіх істотних умов цього правочину, обізнані із загальними вимогами чинного законодавства України, додержання яких є необхідним для чинності правочину, будучи повністю дієздатними особами, повністю усвідомлюючи і розуміючи значення своїх дій та згідно свого вільного волевиявлення, що відповідає внутрішній волі Сторін як учасників цього правочину, уклали цю додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки, посвідченого 27 червня 2008 року Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу, за реєстровим № 4706 (надалі - Договір оренди), наступного змісту і на таких умовах:
§1. Сторони Домовились Поновити (продовжити термін дії) Договір оренди строком на 5 (п'ять) років, з дати державної реєстрації даної Додаткової угоди до Договору оренди.
§2. Всі інші умови та положення Договору оренди, які не змінюються цією Додатковою угодою, в тому числі права та обов'язки Сторін, залишаються чинними, без змін та мають юридичну силу.
§3. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди земельної ділянки, посвідченого 27 червня 2008 року Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу, за реєстровим № 4706.
§4. Ця Додаткова угода набирає чинності з дня його підписання Сторонами та нотаріального посвідчення.
§5. Ми, Орендар та Орендодавець, повною мірою розуміємо умови і значення цієї Додаткової угоди, її правові наслідки. Підтверджуємо, що ми діємо добровільно і узгоджено, зміст цієї Додаткової угоди відповідає нашим дійсним намірам. На підтвердження обставин, викладених вище, ми, особи, які підписали цю Додаткову угоду, маючи всі без винятку права і повноваження на укладення цієї Додаткової угоди, в присутності нотаріуса скріпили цей документ своїми власноручними підписами.
Цю Додаткову угоду складено у трьох примірниках, з яких перший примірник залишається на зберіганні у справах приватного нотаріуса, а другий примірник призначається для Орендаря, третій примірник для орендодавця. Усі примірники мають силу оригіналу.
Українська міська рада
м. Українка, площа Шевченка, буд.1,
Обухівського району Київської області, код ЄДРПОУ 35161509
Міський голова _____________________________Туренко О.В.
ТОВ «КИЇВЩИНА - ЖИТЛО»
м. Київ, вулиця Саксаганського, будинок 67-Б, ЄДРПОУ 33629567
Генеральний директор _______________________Козієнко О.В.».
Відповідно до опису вкладення з відбитком календарного штемпеля «Укрпошти» від 17.12.2024, фіскальних чеків № 178 і № 178 від 17.12.2024 про оплату послуг поштового зв'язку та поштової накладної № 0870300040246 від 17.12.2024 зазначений лист від 17.12.2024 за № 17/12-1 з проектом додаткової угоди надіслані на адресу Української міської ради 17.12.2024, а згідно із рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 0870300040246 - вручений 24.12.2024.
Однак, як зазначає позивач та вбачається з матеріалів справи, Українська міська рада не розглянула в місячний строк лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, надісланий позивачем, не прийняла рішення про поновлення договору оренди землі, не уклала додаткову угоду про поновлення договору оренди землі з позивачем, а також не надіслала позивачу заперечення щодо поновлення договору оренди землі.
Спір у справі виник у зв'язку з тим, що на думку позивача, Українська міська рада своєю бездіяльністю допустила наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, ТОВ «Київщина-житло» звернулось до суду із цим позовом, оскільки наявні всі умови для поновлення терміну дії договору оренди на новий строк.
Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи як окремо так і в їх сукупності, враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог у повному обсязі, з огляду на таке.
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:
«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
За змістом ст. 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5).
Частина 6 зазначеної статті землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини 8 цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Колегія суддів зазначає, що у пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року зазначено таке: «Частини п'ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.»
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Відтак статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Водночас Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінено редакцію ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції ст. 33) тепер регулюється ст. 126-1 Земельного кодексу України.
При цьому відповідно до абзацу 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також, відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного кодексу України, умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.
Поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абз. 4 роз. IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях ст. 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абз. 4 роз. IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абз. 4 роз. IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять (див. постанову Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено апеляційним господарським судом, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк (а також звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судом першої інстанції оскаржуваного рішення) діяла нова редакція Закону України «Про оренду землі» із внесеними змінами.
Так, відповідно до ч. ч. 1-5 ст. ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст. 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Згідно з ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Відповідно до ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У постановах Верховного Суду у справах №910/5179/20 та № 3190/34/17 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст. 3 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов'язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.
Аналізуючи наявність підстав для продовження договірних правовідносин між сторонами, суд зазначає таке.
Пунктом 2.2.2 договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008, передбачено, що після закінчення терміну договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше ніж за два місяці до його закінчення.
Як встановлено судом раніше, ТОВ «Київщина-житло», як користувач земельної ділянки, з метою реалізації переважного права на укладення договору оренди землі, 17.12.2024 направило Українській міській раді лист № 17/12-1, у якому просило поновити договір оренди земельної ділянки від 27.06.2008, до якого орендарем долучено проєкт додаткової угоди.
Факт надіслання листа підтверджується описом вкладення з відбитком календарного штемпеля «Укрпошти» від 17.12.2024, фіскальними чеками № 178 і № 178 від 17.12.2024 про оплату послуг поштового зв'язку та поштовою накладною № 0870300040246 від 17.12.2024. Українська міська рада отримала вказаний лист 24.12.2024 про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 0870300040246.
З наведеного вбачається, що орендар дотримався строків скерування пропозиції про укладення (за 2 місяці до закінчення строку дії договорів), що передбачено пунктом 2.2.2 договору оренди земельної ділянки, а також виконав свій обов'язок з надіслання проекту договору, що передбачено приписами частин 2 та 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Водночас, орендодавець - Українська міська рада не виконала вимог Закону України «Про оренду землі» в частині надання відповіді на листи-повідомлення орендаря - ТОВ «Київщина-житло» про поновлення договору оренди земельної ділянки або заперечення проти його укладення у місячний строк після отримання листа-повідомлення 24.12.2024.
Українська міська рада почала вживати заходів для виконання приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі» вже після звернення ТОВ «Київщина-житло» з позовом до суду.
Як вбачається з апеляційної скарги, рішення про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 прийнято відповідачем лише 08.05.2025, тобто за три дні до судового засідання у якому судом першої інстанції оголошено вступну та резолютивну частини рішення. При цьому, Українська міська рада не повідомила суд про прийняття такого рішення, жодного разу не направила уповноважених представників для у часті у судових засіданнях у суді першої інстанції, а також не висловила свою позицію щодо позовних вимог.
Суд апеляційної інстанції зауважує, що Закон України «Про оренду землі» чітко і недвозначно встановлює саме орендодавцю (Українській міській раді у даній справі) строк для заперечень в укладенні договору у випадку, якщо такі наявні. Саме в цей період часу відповідач мав змогу висловити своє бачення стосовно можливості продовження договору оренди землі на новий строк.
Колегія суддів зазначає, що у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 здійснено узагальнення висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та зазначив, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в контексті дій сторін договору виглядає таким чином (узгоджується із постановою Верховного Суду від 14.11.2023 у справі № 902/452/23):
- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки, саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
Так, відповідно до рішення Господарського суду Київської області від 03.09.2019 у справі №911/48/19, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2020, визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» та Українською міською радою, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером №4706 від 27.06.2008, а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки визнано укладеною у редакції, визначеній у пункті 2 резолютивної частини рішення.
Відповідно до укладеної за рішенням суду додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки сторони правочину домовились про поновлення договору оренди землі строком на 5 (п'ять) років, з дати державної реєстрації додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.
Згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер витягу: 202564246 від 02.03.2020) на підставі, зокрема, рішення суду від 03.09.2019 у справі № 911/48/19 державна реєстрація поновлення договору оренди землі проведена 24.02.2020.
Враховуючи зазначене, дія договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008, укладеного між ТОВ «Київщина-Житло» та Українською міською радою, поновлена строком на 5 років з 24.02.2020, тобто вказаний договір діє до 24.02.2025.
Відтак, Українською міською радою лише через два місяці після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 прийнято рішення про відмову в поновленні вказаного договору, при цьому не направлено орендарю (позивачу) лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.
Також матеріали справи не містять відомостей щодо припинення користування позивачем земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.
Зважаючи на наведені положення законодавства, обставини, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції, а також враховуючи дотримання позивачем вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, відсутність заперечень відповідач проти поновлення договору оренди землі, у встановлений законом місячний термін після отримання пропозиції орендаря про продовження строку або протягом одного місяця після закінчення строку договору, відсутність інформації щодо припинення користання позивачем земельної ділянки після закінчення строку договору оренди, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки та укладення додаткової угоди до договору оренди у запропонованій позивачем редакції.
Відтак, позовна вимога ТОВ «Київщина-Житло» до Української міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та укладеною додаткової угоди до договору оренди у запропонованій позивачем редакції є законною, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню у повному обсязі, а тому суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог.
Обраний позивачем спосіб захисту за своєю правовою природою відповідає характеру порушеного права, про яке зазначає позивач у позові, та узгоджується з передбаченими законом способами захисту.
Згідно з ч.ч.1-3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Аналогічна норма міститься у ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України.
Частиною 1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.
Приписами ст. ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України визначено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Колегія суддів зазначає, що апелянтом всупереч приписів ст. 73 та ст. 74 ГПК України не доведено факту, а також не надано належних та допустимих доказів у підтвердження своєї позицію у справі щодо відсутності підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки.
Статтею 236 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Згідно ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Колегія суддів також зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод. (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03, від 28.10.2010).
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з правильним застосуванням норм матеріального права та з дотриманням норм процесуального права. Доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків господарського суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному рішенні. Господарський суд першої інстанції під час вирішення спору правильно встановив фактичні обставини справи, належним чином дослідив наявні докази, а тому в задоволенні апеляційної скарги Української міської ради необхідно відмовити, а оскаржуване рішення Господарського суду Київської області від 12.05.2025 - залишити без змін.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст. 129, 232-241, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
1. Апеляційну скаргу Української міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 12.05.2025 у справі №911/618/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Київської області від 12.05.2025 у справі №911/618/25 залишити без змін.
3. Судові витрати (судовий збір) за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника.
4. Матеріали справи №911/618/25 повернути до Господарського суду Київської області.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст.ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 10.11.2025 після виходу суддів з відпусток.
Головуючий суддя О.В. Тищенко
Судді О.М. Сибіга
С.А. Гончаров