Іменем України
18 вересня 2025 року м. Кропивницький
справа № 392/2088/23
провадження № 22-ц/4809/1099/25
Кропивницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого судді: Дуковського О.Л.
суддів: Дьомич Л.М., Письменного О.А.
з участю секретаря: Демешко Л.В.
Учасники справи:
позивач: ОСОБА_1 , інтереси якого представляє адвокат Гонтар Валерій Миколайович;
відповідач: ОСОБА_2 , інтереси якої представляє адвокат Константінов Олексій Федорович;
Розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 інтереси якого представляє адвокат Гонтар Валерій Миколайович на рішення Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 02 квітня 2025 року, у складі головуючого судді Кавун Т.В. у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за попереднім договором купівлі-продажу частини земельної ділянки.
У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за попереднім договором купівлі-продажу частини земельної ділянки.
В обгрунтування позову вказував, що 22.10.2014 між ним та ОСОБА_3 було укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки з передплатою, зареєстрований приватним нотаріусом Маловисківського районного нотаріального округу Кіровоградської області за реєстровим номером 890.
Зазначав, що згідно п. 1 Попереднього договору, протягом 30 днів з дня зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, продавець ОСОБА_3 зобов'язалась передати у власність покупця ОСОБА_1 , уклавши договір купівлі-продажу, а покупець зобов'язався прийняти і оплатити земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 4,2990 га, яка розташована на території Лозуватської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області, кадастровий номер: 3523182800:02:000:0054, надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, у порядку та на умовах передбачених відповідно цим договором та основним договором.
Вказував, що 01.07.2021 на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-ІХ, мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення в Україні було знято.
Зазначав, що основний договір із ОСОБА_3 не було оформлено, оскільки вона померла - ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Вказував, що спадкоємцем усіх прав після смерті ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 20.09.2022 реєстровий номер 429, виданого Маловисківською державною нотаріальною конторою, стала - ОСОБА_2 .
ОСОБА_1 зазначав, що оскільки змінилася сторона продавця у Попередньому та Основному договорах, він направив вимогу відповідачці про необхідність завершити процедуру купівлі-продажу земельної ділянки у семиденний строк з моменту отримання вказаної вимоги ОСОБА_2 .
Вказував, що 23.11.2022 вимогу відповідачка отримала, що підтверджується поштовим повідомленням, але вона від укладення основного договору ухилилася, та у свою чергу 18.07.2023 звернулася до нього із вимогою щодо здійснення першочергового викупу ним земельної ділянки за ціною не менше ніж 10 000 доларів США.
Зазначав, що відповідачка в порушення умов попереднього договору відмовляється укласти основний договір.
Також посилається на те, що небажання відповідачки укласти основний договір підтверджується тим, що вона звернулася до суду із позовом до нього про розірвання діючого договору оренди землі від 24.10.2014, укладеного між ним та ОСОБА_3 .
Пунктом 3 Попереднього договору передбачене обов'язкове нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки не пізніше 30 днів з дня зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Позивач вважає, що вказане положення Попереднього договору не передбачає припинення його дії, якщо сторони у вказаний строк не укладуть основний договір, що прямо кореспондується з п. 13 попереднього договору, згідно якого, він діє до укладення основного договору, а отже сторонами досягнуто домовленості щодо строку (терміну) укладення основного договору, що є основною істотною умовою, оскільки визначення певного строку укладення основного договору є необхідною умовою для договорів цього виду.
Тому, попередній договір є діючим, а посилання ОСОБА_2 на пропуск строку визначеного Попереднім договором для укладення Основного договору купівлі - продажу земельної ділянки позивач вважає необгрунтованими.
Згідно п. 4 попереднього договору, у випадку відмови (ухилення) продавця (відповідач) від продажу земельної ділянки з причин, не пов'язаних з випадком або непереборною силою у строк, передбачений договором, а саме 27 500 гривень, продавець повинен повернути покупцеві (позивач) одержувану від нього подвійну суму завдатку, а саме 55 000 гривень.
Тому, у зв?язку із не виконанням умов Попереднього договору позивач просив:
стягнути з відповідача на його користь 55 000,00 гривень - основного боргу, 2 508,55 гривень - інфляційні витрати, 1 591,23 гривень - 3% річних, починаючи з 30.11.2022 (23.11.2022 - дата отримання відповідачем його вимоги про укладення основного договору) + 7 днів = 30.11.2022) та понесені судові витрати.
Рішенням Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 02 квітня 2025 року у задоволенні позову відмовлено у повному обсязі.
Не погодившись із вказаним рішенням суду ОСОБА_1 , інтереси якого представляє адвокат Гонтар В.М. подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову у повному обсязі.
В апеляційній скарзі представник позивача вказує на те, що положення попереднього договору не передбачає припинення його дії, якщо сторони у вказаний строк не укладуть основний договір, що узгоджено пунктом 13 Попереднього договору.
Зазначає, що сторонами досягнуто домовленості щодо (терміну) укладення основного договору, що є істотною умовою, оскільки визначення певного строку укладення основного договору є необхідною умовою для договорів цього виду.
Вважає, що попередній договір є діючим і наразі, а відмова відповідача від укладення основного договору є не виконанням взятих ним на себе як спадкоємцем зобов?язань після смерті ОСОБА_3 за попереднім договором, що порушує права позивача та законні інтереси.
Не погоджується із висновком суду, що сплачений завдаток не підлягає поверненню, оскільки основний договір не було укладено між сторонами договору.
Адвокат Константинов О.Ф., який представляє інтереси відповідачки подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить рішення суду залишити без змін, а скаргу без задоволення.
Посилається на те, що було пропущено строки на укладення основного договору, тобто договір не укладено з вини позивача з відповідними для нього юридичними наслідками, які передбачені п. 4 Попереднього договору та ч. 2 ст. 635 ЦК України.
У відзиві представник відповідачки повідомив про те, що докази понесених витрат на професійну правничу допомогу буде подано протягом п?яти днів після ухвалення судового рішення.
Просив стягнути із позивача на користь відповідачки витрати на професійну правничу допомогу в сумі -14000,00 грн .
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача та пояснення представника відповідача, дослідивши письмові докази у справі, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, про залишення апеляційної скарги без задоволення.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно грунтувантися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Згідно ч. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати.
Оскаржуване судове рішення відповідає зазначеним вимогам виходячи із наступного.
Згідно з статтею 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути зокрема примусове виконання обов'язку в натурі.
Відповідно до ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Встановлено та підтверджено матеріалами справи, що 22 жовтня 2014 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено попередній договір про укладення договору купівлі - продажу земельної ділянки з передоплатою, посвідчений приватним нотаріусом Маловисківського районного нотаріального округу Кіровоградської області, зареєстрований в реєстрі за № 890.
Згідно пункту 1 попереднього договору, протягом 30 днів з дня зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва продавець ( ОСОБА_3 ) зобов'язується передати у власність покупця ( ОСОБА_1 ) з укладенням договору купівлі-продажу, а покупець зобов'язується прийняти і оплатити земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 4,2990 га, яка розташована на території Лозуватської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області, кадастровий номер: 3523182800:02:000:0054, надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та основним договором.
Відповідно до пункту 3 попереднього договору, сторони домовилися про такі умови основного договору:
- договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений не пізніше 30 днів з дня зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
- ціна продажу 28 000,00 (двадцять вісім тисяч) гривень, з яких 27 500 (двадцять сім тисяч п'ятсот) гривень, що є завдатком, продавець, одержала до підписання цього договору, а решту в сумі 500 (п'ятсот) гривень, покупець зобов'язується сплатити продавцю під час укладення основного договору;
- порядок проведення розрахунків за основним договором - готівковий;
- підготовкою і збиранням документів, необхідних для укладення договору купівлі - продажу земельної ділянки, займатиметься покупець;
- витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням основного договору, сплачуються покупцем;
- основний договір має бути посвідчений приватним нотаріусом Маловисківського районного нотаріального округу Кіровоградської області Сосновським А.В., у приміщенні, що є його робочим місцем.
Згідно Закону України «Про внесення законодавчих актів України щодо змін до деяких умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020, який набрав чинності з 01 липня 2021 року, стаття 131 Земельного кодексу України викладена в новій редакції, частина перша якої визначає, що укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.
Зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення відбулося 01 липня 2021 року, а 30 денний термін закінчився 31 липня 2021 року.
З матеріалів справи вбачається, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_3 , після смерті якої, ОСОБА_2 прийняла спадщину, яка складається із земельної ділянки площею 4,2990 га, що розташована на території Лозуватської сільської ради Маловисківського району, з кадастровим номером: 3523182800:02:000:0054, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний номер - 482718335231, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом 20.09.2022.
Суд першої інстанції встановив, що позивач протягом 30 днів з дня зняття мораторію, не звертався до ОСОБА_3 .
Позивач фактично проігнорувавши строк його укладення, а також свої обов'язки (п.3 попереднього договору) займатися підготовкою і збиранням документів, необхідних для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Колегія суддів вважає необгрутнованими доводи позивача, що положення Попереднього договору не передбачає припинення дії цього договору, до поки сторони договору не укладуть основний договір, що врегульовано п. 13 Попереднього договору.
Проте п.п. 1, 3 Попереднього договору врегульовані зобов'язання сторін укладення та нотаріального посвідчення основного договору купівлі-продажу визначеної земельної ділянки.
Пунктом 1 Попереднього договору передбачено, що протягом 30 днів з дня зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, продавець ОСОБА_3 зобов'язалась передати у власність покупцю ( ОСОБА_1 ), з укладенням договору купівлі - продажу (Основного договору) , а покупець зобов'язався прийняти і оплатити земельну ділянку.
Звернувшись із цим позовом до суду позивач посилався на те, що відповідачка не виконала вимоги п.п.1,13 Попереднього договору щодо укладення Основного договору, а тому у відповідності до п. 5 Попереднього договору ,у випадку відмови (відхилення) продавця від продажу земельної ділянки з причин не пов?язаних з випадком або непереборною силою у строк, передбачений цим договором продавець повинен повернути покупцеві одержану від нього подвійну суму завдатку, а саме 55000,00 грн .
У зв?язку із не виконанням умов Попереднього договору позивач просив стягнути із відповідачки на його користь 55 000,00 гривень - основного боргу, 2 508,55 гривень - інфляційні витрати, 1 591,23 гривень - 3% річних, починаючи з 30.11.2022.
Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції, встановивши обставини справи, перевіривши надані докази дійшов висновку про ухилення самим позивачем від укладення Основного договору купівлі-продажу земельною ділянки у визначений Попереднім договором купівлі-продажу строк.
Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що Основний договір мав бути укладений до 31.07.2021 включно, оскільки Попереднім договором читко прописано коли мав бути укладений Основний договір, а саме в 30 денний термін після зняття мораторію на продаж земельних, а тому цей термін закінчився - 31 липня 2021 року, а з вимогою про укладення договору купівлі - продажу позивач звернувся до відповідачки - 21 листопада 2025 року, тобто з пропуском зазначеного строку (а.с. 24) .
Відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Доводи позивача, що Попередній договір діє на підставі пункту 13 цього договору не заслуговують на увагу та прямо суперечать ч. 3 ст. 635 ЦК України.
Оскільки з боку відповідачки не встановлено порушень умов Попереднього договору, а саме її відмови (ухилення) від продажу земельної ділянки у задоволенні позовних вимог про стягнення суми завдатку та штрафних санкцій судом відмовлено правильно.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи, що визначені законом підстави для зміни чи скасування оскаржуваного судового рішення відсутні, подану у даній справі апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - без змін.
Керуючись ст.ст. 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Кропивницький апеляційний суд,-
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 інтереси якого представляє адвокат Гонтар Валерій Миколайович - залишити без задоволення.
Рішення Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 02 квітня 2025 року - залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуючий суддя О.Л. Дуковський
Судді Л.М. Дьомич
О.А. Письменний