Справа № 650/3536/25
провадження № 2/650/2335/25
07 листопада 2025 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області
в складі: головуючого - судді Сікори О.О.,
за участю секретаря - Завістовської Л.А.,
розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник - адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі,
Представник позивача звернувся до суду із вказаним позовом в якому просить розірвати договір оренди землі від №4АА002171-040971600038 від 27.02.2009 року, укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (новий орендар ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17.04.2025) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 15519408 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520985000:07:003:0013.
В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що позивач є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6520985000:07:003:0013, площею 8,97 га, що розташована на території Великоолександрівської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
27 лютого 2009 року між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі №4АА002171-040971600038, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
У подальшому сторона орендаря неодноразово змінювалася: 20 січня 2015 року - на ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс»; 28 грудня 2017 року - на ТОВ «ЮТС-Агропродукт»; 17 квітня 2025 року - на ТОВ «Перемога Плюс» на підставі договору купівлі-продажу права оренди.
Згідно з умовами договору, орендна плата встановлена у розмірі 5,70 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 16 613,93 грн на рік, і повинна сплачуватись у грошовій формі до 31 грудня кожного року. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 291 472,50 грн, а строк дії договору визначено до 31 грудня 2027 року.
Представник позивача зазначив, що відповідач, як правонаступник орендаря, зобов'язаний був нарахувати та сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки, однак цього не зробив. Загальна сума несплаченої орендної плати складає 49 841,79 грн.
Вказана бездіяльність свідчить про систематичну несплату орендної плати, що є істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі», пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та пункту 2 статті 651 ЦК України.
На підтвердження факту несплати орендної плати адвокатом Бєліковим А.А. було направлено адвокатський запит до відповідача з вимогою надати інформацію та документи, що підтверджують нарахування і виплату орендної плати за вказаний період. Відповідач запит проігнорував.
Крім того, з отриманої від органів ДПС інформації вбачається, що позивач у 2022-2024 роках не отримував доходів у вигляді орендної плати. Це свідчить про фактичну відсутність розрахунків з орендодавцем протягом трьох років поспіль.
Представник позивача наголосив, що відсутні будь-які докази існування обставин непереборної сили, які б унеможливлювали користування земельною ділянкою. Сертифікат Торгово-промислової палати про форс-мажор не отримувався, а посилання на введення воєнного стану чи тимчасову окупацію не можуть автоматично звільняти від виконання договірних зобов'язань, якщо відповідач не довів об'єктивної неможливості використання ділянки.
Будь-які дані про наявність на земельній ділянці вибухонебезпечних предметів або про неможливість її використання відсутні, посівна кампанія у зазначені роки не проводилась, повідомлення про неможливість користування землею від відповідача не надходили.
Таким чином, факт систематичної несплати орендної плати протягом 2022-2024 років підтверджує наявність підстав для розірвання договору оренди землі відповідно до вимог закону.
Окрім того, представник позивача зазначив, що відповідачі, намагаючись уникнути відповідальності та виконання рішення суду, здійснили відчуження права оренди земельної ділянки на користь іншої юридичної особи. Така поведінка має ознаки фраудаторності й спрямована на унеможливлення ефективного судового захисту.
З огляду на наведене, позивач просить задовольнити позовні вимоги.
У відзиві, поданому 18 червня 2025 року представником відповідача Журиком А.Л. зазначено, що позовні вимоги є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки викладені у позовній заяві обставини не відповідають фактичному стану речей та не враховують надзвичайні обставини, які склались на орендованій земельній ділянці.
Зокрема, представник відповідача зазначив, що позивач посилається на невиплату орендної плати за 2022-2024 роки, однак не надав суду жодних належних доказів, які б підтверджували факт порушення відповідачем умов договору. Зокрема, відсутні банківські виписки за відповідний період, відомості з державного реєстру фізичних осіб - платників податків або інші документи, що беззаперечно підтверджують несплату орендної плати.
Щодо нарахування і виплати орендної плати представник відповідача зазначив, що згідно з пунктом 4.2 договору оренди, з суми орендної плати орендар, як податковий агент, зобов'язаний утримувати податки і збори, передбачені податковим законодавством України. Таким чином, при виплаті орендної плати відповідач діє як податковий агент і несе обов'язок зі сплати податку на доходи фізичних осіб (18 %) та військового збору (1,5 %), а отже, суми податків і зборів не можуть бути включені до розміру заборгованості, яка підлягає стягненню.
Представник відповідача навів також обставини, які, на його думку, свідчать про неможливість виконання договірних зобов'язань унаслідок дії форс-мажорних обставин.
Зокрема, з початку повномасштабного вторгнення рф частина території Херсонської області, де розташована спірна земельна ділянка, перебувала під окупацією до 11 листопада 2022 року. Внаслідок окупації діяльність ТОВ «ЮТС-Агропродукт» була фактично припинена, працівники покинули територію області, а після деокупації більша частина майна товариства була розкрадена або знищена.
Відповідач посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, яким підтверджено наявність форс-мажорних обставин (військової агресії рф проти України), а також на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року, яким ТОВ «ЮТС-Агропродукт» включено до переліку підприємств, що постраждали внаслідок дії обставин непереборної сили.
Крім того, за даними ЄРДР у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, зафіксовано факт захоплення військовими рф приміщень підприємства у селі Новорайськ, що призвело до втрати доступу до майна та повної неможливості здійснення господарської діяльності.
Відповідач також зазначив, що відповідно до розпоряджень Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району, орендовані підприємством земельні ділянки визнано непридатними для використання у зв'язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами.
Посилаючись на частину шосту статті 762 ЦК України, відповідач стверджує, що протягом 2022-2024 років був повністю позбавлений можливості використовувати орендовані земельні ділянки у господарській діяльності через обставини, за які не відповідає, а тому відповідно звільняється від сплати орендної плати за цей період.
Крім того, відповідач наголошує, що в аналогічних справах суди дійшли висновку про відсутність правових підстав для розірвання договорів оренди землі в умовах дії форс-мажорних обставин. Зокрема, представник відповідача посилається на постанову Херсонського апеляційного суду у справі № 650/3776/24, де суд визнав, що окупація території, знищення майна підприємства, а також заборона на проведення сільськогосподарських робіт з огляду на мінну небезпеку є обставинами непереборної сили, які звільняють орендаря не лише від відповідальності за порушення зобов'язань, а й від сплати орендної плати згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України.
Таким чином, представник відповідача вважає, що несплата орендної плати у 2022-2024 роках обумовлена виключно обставинами непереборної сили, які були незалежними від волі підприємства, підтверджені належними документами та офіційними актами державних органів.
Враховуючи наведене, відповідач просить суд визнати зазначені обставини поважними, прийняти їх до уваги як форс-мажорні, визнати відсутність його вини у невиконанні зобов'язань за договором оренди землі та відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.
У відповіді на відзив поданій представником позивача 19 червня 2025 року останній зазначив, що доводи відповідача про наявність обставин, які нібито повністю унеможливлювали використання орендованої земельної ділянки, є безпідставними та документально не підтвердженими у розумінні частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України.
Зокрема, надані відповідачем документи - листи, довідки та розпорядження військових адміністрацій - не свідчать про фактичну відсутність доступу до орендованої ділянки або про неможливість її використання за цільовим призначенням. У цих документах не йдеться про заборону використання конкретно спірної земельної ділянки, а лише про тимчасове звільнення від сплати земельного податку у зв'язку з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами.
Представник позивача звернув увагу, що зазначені розпорядження військових адміністрацій мають податковий, а не цивільно-правовий характер і не звільняють відповідача від виконання договірних зобов'язань перед орендодавцем. Вони приймаються у контексті сплати земельного податку або орендної плати за землі комунальної чи державної власності, і не стосуються орендних відносин між приватними суб'єктами.
Крім того, відповідач жодного разу не повідомив позивача про неможливість користування ділянкою, не надав жодних письмових повідомлень чи звернень щодо наявності обставин, які перешкоджають користуванню землею, що суперечить умовам договору оренди та загальним засадам добросовісності сторін.
Представник позивача наголосив, що інші суб'єкти господарювання на території Великоолександрівської громади продовжували здійснювати господарську діяльність на земельних ділянках, розташованих у тих же умовах, що й спірна, що свідчить про наявність реальної можливості використання земельної ділянки відповідачем.
У зв'язку з цим, посилання відповідача на обставини непереборної сили є надуманими та не відповідають критеріям, встановленим судовою практикою.
У підтвердження своєї позиції представник позивача навів правові висновки Верховного Суду, зокрема у постанові від 23 квітня 2025 року у справі № 916/5400/23, де зазначено, що обставини, передбачені частиною шостою статті 762 ЦК України, можуть бути підставою для звільнення від сплати орендної плати лише у випадку повної об'єктивної неможливості користування майном, тобто коли орендар фактично позбавлений доступу до орендованого об'єкта. Сам факт запровадження воєнного стану чи видання розпоряджень військових адміністрацій не може вважатися достатньою підставою для такого звільнення.
Також представник позивача зазначив, що відповідач визнав факт несплати орендної плати, що саме по собі підтверджує систематичність порушення умов договору. При цьому, позивач не заявляв вимоги про стягнення заборгованості, однак наявність у відзиві пояснень щодо розміру несплаченої орендної плати є непрямим підтвердженням вини орендаря у невиконанні договірного зобов'язання.
Представник позивача послався також на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, наведені у постанові у справі № 918/391/23, відповідно до яких систематична повна несплата орендної плати (два і більше випадки) є самостійною і достатньою підставою для розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України.
Крім того, судова практика виходить із того, що факт подальшої сплати або погашення заборгованості не спростовує факту попередньої систематичної несплати і не перешкоджає розірванню договору.
У своїй відповіді представник позивача також звернув увагу на відсутність будь-яких проявів належної поведінки з боку відповідача, оскільки протягом понад трьох років останній не здійснював комунікації з орендодавцем, не подавав жодних відомостей про розрахунки, не виявляв наміру продовжувати господарську діяльність на орендованій ділянці, натомість відчужив право оренди за символічну суму - близько 100 грн за гектар, що свідчить про відсутність реального інтересу у збереженні орендних відносин.
З урахуванням наведеного представник позивача дійшов висновку, що доводи відповідача не спростовують наявності підстав для розірвання договору оренди землі, а відсутність оплати протягом трьох років свідчить про систематичне порушення умов договору, що відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі», пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України та частини другої статті 651 ЦК України є підставою для задоволення позовних вимог.
23 червня 2025 року представник відповідача ОСОБА_2 подав клопотання про долучення доказів, у якому зазначив, що листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 66 03-2942/66 16/3 підтверджується, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами.
У листі також зазначено, що ДСНС не може гарантувати безпеку проведення польових робіт на цих територіях у зв'язку зі щоденними обстрілами з боку рф.
На підставі цього представник відповідача стверджує, що орендована земельна ділянка фактично не може використовуватися за цільовим призначенням, оскільки існує реальна загроза життю і здоров'ю працівників, а отже, виконання зобов'язань за договором оренди є об'єктивно неможливим через дію обставин непереборної сили.
Додатково зазначено, що піротехнічні підрозділи ДСНС не залучалися до розмінування цієї ділянки, а можливі роботи з розмінування виконувались іншими структурами, тому ризик наявності вибухонебезпечних предметів зберігається.
У зв'язку з наведеним представник відповідача просить суд врахувати зазначені обставини як підтвердження неможливості використання ділянки за її призначенням та долучити вказані документи до матеріалів справи.
31 жовтня 2025 року представник відповідача ОСОБА_2 подав додаткові пояснення у справі, у яких зазначив, що відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року № 740 створено реєстр територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, адміністрування якого здійснює Державна служба України з надзвичайних ситуацій (ДСНС).
Згідно з даними Інтерактивної карти розмінування України (офіційний ресурс ДСНС - https://mine.dsns.gov.ua/), територія Новорайської селищної територіальної громади, до складу якої входить Великоолександрівська сільська рада, визначена як місце, де виявлені або ймовірно перебувають вибухонебезпечні предмети.
Посилаючись на зазначені відомості, представник відповідача наголосив, що спірна земельна ділянка розташована у зоні потенційного забруднення вибухонебезпечними предметами, а тому її використання за цільовим призначенням є небезпечним і фактично неможливим.
У підтвердження своєї позиції представник відповідача навів постанови Миколаївського апеляційного суду від 14 та 15 жовтня 2025 року у справах № 485/688/25 та № 485/582/25, у яких суд також визнавав наявність вибухонебезпечних предметів на зазначеній території як обставину, що свідчить про неможливість здійснення господарської діяльності.
Вказані відомості, на думку представника відповідача, є загальновідомими у розумінні статті 82 ЦПК України, оскільки отримані з офіційного публічного джерела.
Також у поясненнях зазначено, що відстань між Великоолександрівською сільською радою та окупованою Горностаївською сільською радою Каховського району становить близько 20 км, що зумовлює реальну небезпеку для життя і здоров'я працівників підприємства через постійні обстріли, атаки FPV-дронів і ракетні удари.
За таких умов, як стверджує відповідач, проведення посівної кампанії, збору врожаю та здійснення господарської діяльності на спірній земельній ділянці є неможливим, а тому орендар не несе обов'язку сплачувати орендну плату за користування землею відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, оскільки має місце дія обставин, за які він не відповідає.
У зв'язку з цим представник відповідача просить суд врахувати наведені пояснення під час розгляду справи та оцінити їх у сукупності з іншими доказами.
На судове засідання представник позивача - Бєліков А.А. не з'явився, надав про розгляд справи за його відсутності.
На судове засідання представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи був неодноразово повідомлений належним чином, зокрема, шляхом направлення судової повістки до електронного кабінету ТОВ «ЮТС-Агропродукт» в підсистемі «Електронний суд». Про причини неявки суд не повідомив. У відзиві не висловив свою позицію щодо його участі в судовому засіданні.
На судове засідання представник відповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений у встановленому законом порядку, зокрема, шляхом направлення на його юридичну адресу ухвали про відкриття провадження у справі та судової повістки, які повернулися на адресу суду з відміткою про відсутність адресата за відповідною адресою. Такі заходи були судом вжиті неодноразово.
Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» суд також виходив з положень частини шостої статті 14 ЦПК України відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, реєструють свої електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами, в обов'язковому порядку.
Відповідач ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не виконав такий обов'язок та не зареєстрував свій кабінет в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі, з огляду на що суд зазначає, що права відповідача, який не зареєстрував електронний кабінет, не порушуються у разі ненаправлення йому позивачем паперових копій процесуальних документів при поданні позову з використанням підсистеми «Електронний суд». Відповідач несе певні негативні наслідки невиконання обов'язку з реєстрації електронного кабінету. Ці наслідки прямо передбачені ЦПК України, вони є збалансованими та пропорційними, тобто не порушують основоположні принципи цивільного процесу, такі як верховенство права, рівність учасників судового процесу перед законом та судом, диспозитивність, гласність та відкритість судового процесу, змагальність сторін, пропорційність, зокрема, забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами тощо. Подібні за змістом висновки містяться у постановах Верховного Суду від 19.06.2024 у справі №752/11445/22, від 01.02.2024 у справі №520/11344/23, від 28.03.2023 у справі №260/1322/21 (з урахуванням відмінностей у змісті процесуальних кодексів).
З огляду на викладені обставини, а також враховуючи, що представники сторін, належним чином повідомлені про дату, час і місце судового розгляду, не з'явилися до суду без поважних причин, окремі з них не вжили заходів для реалізації свого процесуального обов'язку щодо реєстрації електронного кабінету в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі, суд дійшов висновку про можливість розгляду клопотання представника відповідача за наявними у матеріалах справи доказами та письмовими поясненнями сторін.
Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи суд дійшов таких висновків.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №391438856 від 19 серпня 2024 року, власником земельної ділянки з кадастровим номером 6520985000:07:003:0013 площею 8,9699 га, розташованої на території Великоолександрівської селищної ради Бериславського району Херсонської області, є ОСОБА_1 . Право власності зареєстровано на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії І-ХС №013489, виданого 28 грудня 2002 року Чкалівською сільською радою народних депутатів.
Відповідно до договору оренди землі №4АА002171-040971600038 від 27 лютого 2009 року, укладеного між ОСОБА_1 як орендодавцем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» як орендарем, позивач передав у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Згідно з умовами вказаного договору, орендар прийняв у користування земельну ділянку з кадастровим номером 6520985000:07:003:0013, площею 8,97 га, яка розташована на території Великоолександрівської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
Відповідно до додаткової угоди від 20 січня 2015 року, сторону орендаря змінено з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» на ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс».
Згідно з додатковою угодою від 28 грудня 2017 року, укладеною між ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс» та ТОВ «ЮТС-Агропродукт», право оренди зазначеної земельної ділянки перейшло до ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 291 472,50 грн.
Згідно з пунктами 4.1, 2.4, 4.5, 3.1 додаткової угоди до договору оренди землі, орендна плата визначена у розмірі 5,70 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 16 613,93 грн на рік, і вноситься орендарем до 31 грудня кожного року. Договір укладено строком до 31 грудня 2027 року.
Отже, орендар зобов'язаний був сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки у розмірі 16 613,93 грн на рік до 31 грудня кожного року.
Згідно з адвокатським запитом представника позивача Бєлікова А.А. від 2025 року, направленим на адресу ТОВ «ЮТС-Агропродукт», позивач просив надати інформацію та копії документів щодо нарахування та виплати орендної плати за вказаний період. Відповідь на запит не надана, що підтверджується описом вкладення, поштовою накладною та фіскальним чеком.
Відповідно до листа Головного управління ДПС у Миколаївській області від 24 квітня 2025 року №177 (вх. №25130/6 від 24 квітня 2025 року), наданого у відповідь на адвокатський запит адвоката Бєлікова Андрія Андрійовича, з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків отримано відомості про джерела, суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку і військового збору щодо ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_4 за період з 01 січня 2020 року по 01 січня 2025 року.
З отриманих даних вбачається, що ОСОБА_1 у зазначений період не отримував доходів у вигляді орендної плати від відповідачів, що підтверджує факт відсутності нарахування та виплати орендної плати за 2022-2024 роки.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6520985000:07:003:0013 зареєстровано за ТОВ «Перемога Плюс» на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року.
Таким чином, відповідачі зобов'язані були нарахувати та сплатити орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки до 31 грудня кожного року за Договором оренди, проте по теперішній час не виконали вказаних зобов'язань.
Відповідно до розпорядження начальника Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 21 листопада 2023 року № 1431, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» встановлено податкову пільгу зі сплати місцевих податків та/або зборів за землю за 2022 і 2023 роки щодо частини земельних ділянок, які перебувають у його користуванні на території Великоолександрівської селищної територіальної громади. Пільга надана у розмірі 100% у зв'язку з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами.
Підставою для надання пільги стали: дані дистанційного зондування Землі, надані Державним космічним агентством України; положення Податкового кодексу України та Закону України від 11.04.2023 № 3050-ІХ; Укази Президента України щодо введення воєнного стану та створення військових адміністрацій; фактичне розташування земельних ділянок у зоні підвищеної вибухонебезпечності внаслідок воєнних дій.
Розпорядженням, зокрема, передбачено: визнання земельних ділянок, що перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», непридатними до використання у зв'язку з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами; встановлення 100% податкової пільги зі сплати місцевих податків та/або зборів за землю за 2022 та 2023 роки щодо таких ділянок (відповідно до додатків 1 і 2); відмову у наданні податкової пільги щодо окремих земельних ділянок за 2023 рік (відповідно до додатку 3) у зв'язку з виявленням фактів здійснення господарської діяльності; скасування пільги в разі припинення обставин, що були підставою для її встановлення, зокрема: відновлення використання земельної ділянки, передача її операторам протимінної діяльності або визнання придатною до використання.
Відповідно до статті 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов'язання мають виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог закону.
Земельним кодексом України, а саме статтею 96, передбачено обов'язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату. Вказана норма кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка надає орендодавцю право вимагати своєчасного внесення орендної плати.
На підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі», договір оренди може бути достроково розірваний у разі невиконання орендарем своїх зобов'язань, визначених статтями 24, 25 цього закону та умовами договору.
Відповідно до статті 651 ЦК України, договір може бути розірвано за рішенням суду у разі істотного порушення його умов однією зі сторін. Істотним вважається таке порушення, яке призводить до того, що інша сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.
Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до пункту «д» статті 141 Земельного кодексу України є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.
Велика Палата Верховного Суду у пункті 10 постанови від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22, провадження № 12-80гс23, зробила наступний висновок щодо застосування норм права: «Застосовуючи в контексті спірних правовідносин статті 13, 17, 15 та 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, а також статті 3, 6, 627, 638, 640 ЦК України у відповідній редакції, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що договір оренди землі є консенсуальним.
Слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов'язки зобов'язального характеру, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору).
Абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.
Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340- IX зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення.
Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не змінюють визначеного в Законі № 161-XIV моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі».
Стаття 629 ЦК України встановлює, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання мають виконуватися належним чином, належними сторонами, у передбачений законом чи договором спосіб та термін, за відповідною ціною і інше. Вказані умови є істотними для зобов'язальних правовідносин, а отже повинні виконуватися безумовно, у точній відповідності до умов договору.
Земельним кодексом України, а саме статтею 96, встановлений обов'язок землекористувачів, у тому числі орендарів, своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею. Ця норма Земельного кодексу України кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає, що орендодавець землі має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Зазначені принципи земельного законодавства відображені і в укладеному Договорі оренди землі, а саме в п 29- «Орендодавець має право вимагати від орендаря в повному обсязі внесення орендної плати» та п.32 - «Орендар зобов'язаний розраховуватися з Орендодавцем по орендній платі».
На підставі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Аналогічна умова зазначена у пункті 12.3 Договору оренди землі (у редакції від 26.12.2023 року).
У зв'язку з цим, прострочення виплати орендної плати за користування земельною ділянкою в 2022, 2023 та 2024 роках, є невиконанням обов'язків відповідача, передбачених договором оренди землі, що відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для розірвання Договору оренди землі.
Відповідно до ч. 1. ст. 2 Закону України «Про оренду землі» до інших законодавчих актів, що регулюють відносини щодо оренди земельної ділянки відносяться положення Цивільного кодексу України. Відповідно до ст. ст. 610, 611 ЦК України, порушення зобов'язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання, є підставою для розірвання договору.
Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов'язань, відповідно до ст. 526 ЦК України, встановлено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.
Згідно з п. 2 ст. 651 ЦК України, Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
При погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже в зв'язку з порушенням строку сплати орендної плати, сторона орендодавців була позбавлена можливості отримання матеріальних благ, на які розраховувала при укладені Договору оренди землі.
Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до п. «д» ст. 141 ЗК України є підставою припинення права користування земельною ділянкою. Отже договір оренди землі можливо розірвати лише у разі систематичного порушення строків сплати орендної плати, разове порушення умов договору не є підставою для його розірвання. Несплата орендної плати, а також невиконання обов'язку щодо нарахування та сплати щорічних інфляційних витрат відповідачем є підставою для розірвання Договору оренди землі. Із зазначеного питання є відповідна позиція Верховного Суду України, викладена в постановах від 12 грудня 2012 року справа № 6-146цс12, від 28 вересня 2016 року № 6-977цс16, від 11 жовтня 2017 року № 6-1449цс17 і яка в силу ст. 263 ЦПК України повинна враховуватись судами при прийнятті рішення.
Сам факт систематичного порушення Договору оренди землі щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Такий висновок щодо застосування норм матеріального права міститься у постанові Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18, провадження №61-39488ск18.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Незалежно від того, несплата орендної плати була в повному обсязі або в частині.
Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди». Такого висновку дійшла об'єднана палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, провадження № 61-41932сво18. Схожі висновки зроблено Верховним Судом у постановах від 17 червня 2021 року, справа № 485/784/20, провадження № 61-3760св21, та від 10 вересня 2021 року, справа № 650/628/19-ц, провадження № 61-21777св19.
Стаття 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до статті 4 ЦПК України, статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Зважаючи на вищевказані обставини, згідно з Договором оренди землі, відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт» зобов'язаний був нарахувати орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки.
Відповідно до договору оренди землі (в редакції від 28 лютого 2017 року) орендна плата за земельну ділянку з кадастровим номером 6520985000:07:003:0013 становить 5,7 % від нормативної грошової оцінки 291 472,50 грн, що складає 16 613,93 грн на рік.
Відповідач, порушуючи умови договору, не здійснив сплату орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, унаслідок чого утворилася заборгованість у загальному розмірі 49 841,79 грн.
Матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема - платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов'язання за договорами. Водночас, представник позивача послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022-2024 роки, посилаючись на конкретні умови договору, розрахунок заборгованості, а також лист Державної податкової служби України, відповідно до якого нарахувань доходів позивачу від відповідача у зазначений період не проводилося.
Не надав представник відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» і доказів того, що новий орендар вказаних земельних ділянок - ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на даний час здійснює господарську діяльність на зазначених земельних ділянках, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.
Крім того, у відзиві представник відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не заперечує той факт, що орендна плата за договором оренди землі за 2022-2024 роки позивачу не сплачувалась, однак посилається при цьому на обставини непереборної сили (форс-мажор), зокрема: окупацію території, на якій розташована спірна земельна ділянка, неможливість її використання через потенційну загрозу мінування, втрату доступу до майна підприємства, які, на думку відповідача, звільняють його від обов'язку сплачувати орендну плату за вказані періоди.
Суд не погоджується з наведеними у відзиві доводами представника відповідача в частині причин невиконання договірних зобов'язань щодо виплати орендної плати за 2023 рік та 2024 рік, зважаючи на встановлені у справі обставини, умови укладеного договору оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов'язань щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за відповідний період.
За своєю сутністю цивільно-правова відповідальність означає виникнення у особи обов'язку майнового характеру, якого не було до вчинення правопорушення. У статті 617 ЦК України містяться підстави звільнення (випадок, непереборна сила) саме від відповідальності за порушення зобов'язання, а не за виконання договірного зобов'язання. Тому стаття 617 ЦК України не може бути застосована як підстава, що виключає виконання договірного зобов'язання (постанова Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 листопада 2018 року в справі № 757/58385/16-ц).
Усталеним як в цивілістичній доктрині, так і судовій практиці під принципами виконання зобов'язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов'язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов'язань, серед яких: належне виконання зобов'язання; реальне виконання зобов'язання; справедливість добросовісність та розумність (частина третя статті 509 ЦК України). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці (постанова Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16-ц).
У постанові від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору.
Очевидно, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема: застосування конструкції форс-мажору в своїх відносинах (на які випадки поширюється форс-мажор, які правові наслідки існування форс-мажору (наприклад, право на зміну чи розірвання договору); чим підтверджується форс-мажор; чи впливає існування форс-мажору на виконання цивільно-правового зобов'язання, яке виникло на підставі такого договору; як позначається існування форс-мажору на строках виконання цивільно-правового зобов'язання, яке виникло на підставі договору.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по сьогодні.
У зв'язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30 34, 38, 39, 41 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).
Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі № 913/20/21».
З початку 2014 року мала місце збройна агресія російської федерації, яка розпочалася з неоголошених і прихованих вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств російської федерації, а також шляхом організації та підтримки терористичної діяльності. І на даний час російська федерація чинить злочин агресії проти України та здійснює тимчасову окупацію частини її території за допомогою збройних формувань російської федерації. […] Зазначений факт розглядається як загальновідомий для обох сторін. Факт військової агресії визнаний на національному рівні, в тому числі в Законах України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції», «Про внесення змін до деяких законів України щодо підприємств залізничного транспорту, майно яких розміщене в районі відсічі і стримування збройної агресії російської федерації у Донецькій та Луганській областях, проведення антитерористичної операції», Постановах Верховної Ради України «Про Звернення Верховної Ради України до парламентів іноземних держав, парламентських асамблей міжнародних організацій щодо засудження триваючої агресії російської федерації проти України», «Про Звернення Верховної Ради України до Організації Об'єднаних Націй, Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання російської федерації державою-агресором», «Про Заяву Верховної Ради України «Про відсіч збройній агресії російської федерації та подолання її наслідків», Рішеннями Ради національної безпеки і оборони України «Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки, суверенітету і територіальної цілісності України», «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України» тощо ( постанова Верховного Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1 статті 81 ЦПК України).
Відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1.
Так, в цьому листі, розміщеному на офіційному сайті, Торгово-промислова палата України на підставі статей 14, 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов'язанням/обов'язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Відповідно до статті 14-1 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб'єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб'єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов'язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.
Згідно з наведеними положеннями закону та висновками Верховного Суду у разі, якщо боржник (у даному випадку орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ») посилається на причину невиконання зобов'язання на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконання зобов'язань.
З матеріалів справи встановлено, що Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Представник відповідача не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв'язку з воєнним станом. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.
Суд вважає, що той факт, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов'язків за договорами оренди.
Крім того, з боку представників ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.
Відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України28 лютого 2025 року № 376 територія Великоолександрівської селищної територіальної громади, на якій розташована, зокрема спірна земельна ділянка, була тимчасово окупованою в період з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року.
Тобто протягом 2023 року та 2024 року відповідна територія не передбачала перешкод, пов'язаних із збройним конфліктом або тимчасовою окупацією. Після деокупації території в листопаді 2022 року, жодних обмежень, що могли б перешкоджати використанню земель для господарської діяльності, не існувало.
Обставини, пов'язані із потенційним замінуванням, про які зазначає представник відповідача, не можуть свідчити про існування для нього об'єктивних перешкод у використанні даної земельної ділянки. Процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, вже передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Орендар, як сторона, яка володіє правом користування земельною ділянкою, має вирішити питання щодо розмінування та привести земельну ділянку в стан, придатний для сільськогосподарської діяльності.
Крім того, якщо орендар зіткнувся з об'єктивними перешкодами, він мав звернутися до орендодавця, повідомити про ці обставини та обговорити можливі заходи для вирішення проблеми. Однак, суду не надано доказів того, що орендар ініціював відповідні процедури, звертався до компетентних органів чи подав конкретні заяви щодо обстеження і розмінування земель. Він не виявив належної активності, і саме тому земельні ділянки не були оброблені, а зобов'язання за договорами оренди не виконувались.
Загальновідомі факти свідчать, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд не може констатувати, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об'єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.
Крім того, в даному випадку суд враховує, що земля є спеціальним предметом, який за своїми природними властивостями вимагає постійної опіки та догляду. Договірні відносини, що виникають між орендодавцем і орендарем, передбачають певні права та обов'язки, які повинні виконуватись належним чином. Весь масив обов'язків щодо подальшого використання земельної ділянки в першу чергу покладається на орендаря, який має право користування цією земельною ділянкою. Оскільки власник земельної ділянки, передаючи її в оренду, не має права користуватися нею, ініціатива щодо використання та догляду за земельною ділянкою повинна виходити від орендаря.
Однак, в даному випадку орендар обрав пасивну позицію і не вжив належних заходів для активного використання землі, зокрема не організував обстеження та розмінування ділянки, не звернувся до орендодавця з відповідними запитами або пропозиціями щодо вирішення проблеми. Тому орендар не виконав свої зобов'язання за договорами оренди та не забезпечив належне використання земельної ділянки, не маючи для цього об'єктивних перешкод.
В цьому контексті суд також враховує загальні приписи щодо істотності порушень умов договору, що містяться в Цивільному кодексі України. Згідно з положеннями статті 651 ЦК України, договір може бути розірваний за рішенням суду, якщо одна зі сторін істотно порушила умови договору, і таке порушення призводить до того, що інша сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотним порушенням є таке, що суттєво порушує баланс прав і обов'язків сторін, викликаючи серйозні наслідки для виконання договору, що в свою чергу ставить під загрозу подальше виконання його умов. Враховуючи це, суд має ретельно оцінити всі обставини справи, наслідки порушення та ступінь довіри до контрагента, перш ніж приймати рішення щодо розірвання договору оренди землі.
За описаних обставин, які стосуються поведінки орендаря впродовж 2023 та 2024 років, очевидним є те, що орендар самоусунувся від виконання своїх обов'язків орендаря, вживає усіх заходів, як для невиплати орендної плати, так і для залишення спірної земельної ділянки, створюючи штучні перешкоди для її повернення. Зокрема, це вбачається з того, що відповідачем вже після вжиття позивачем заходів щодо судового розв'язання спору було укладено договір відчуження права оренди на користь іншої юридичної особи, щодо якої жодних даних про господарську діяльність або інтерес цієї юридичної особи до вказаної земельної ділянки в матеріалах справи немає. Це свідчить про те, що орендар фактично втратив довіру, і подальше перебування спірної земельної ділянки вже у нового орендаря не дає підстав для очікувань, що вона буде використовуватися в майбутньому, а також що орендодавець отримає орендну плату за майбутні роки в добровільному порядку. З огляду на ці обставини, суд має підстави для висновку, що збереження договору оренди в умовах такої поведінки орендаря є неможливим, оскільки це порушує баланс прав та обов'язків сторін і фактично ставить під загрозу подальше виконання договору.
Щодо посилання відповідача на розпорядження начальника Херсонської обласної військової адміністрації від 01 березня 2023 року № 1431, суд зазначає, що вказане розпорядження саме по собі не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов'язань щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою у 2023 та 2024 роках. Його зміст носить інформаційно-організаційний характер та спрямований на облік наслідків збройної агресії рф і координацію дій органів влади, але не встановлює жодних імперативних норм, які б змінювали або припиняли цивільно-правові обов'язки суб'єктів господарювання за укладеними договорами.
Вказане розпорядження не містить положень про звільнення орендарів від обов'язку сплачувати орендну плату чи відстрочення її внесення, а також не передбачає будь-якого механізму припинення або призупинення дії договорів оренди земельних ділянок. Водночас, відповідач не надав суду доказів, які б підтверджували, що це розпорядження стосується саме спірної земельної ділянки або створює для нього правові наслідки у вигляді звільнення від сплати орендної плати.
Отже, посилання відповідача на розпорядження начальника Херсонської обласної військової адміністрації № 1431 не є належним і допустимим доказом, що підтверджував би неможливість виконання ним договірних зобов'язань чи звільняв би його від обов'язку зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою у спірний період.
З огляду на клопотання представника відповідача щодо перевірки даних, які містяться в інтерактивній мапі територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами, суд, відповідно до частини сьомої статті 85 ЦПК України, здійснив огляд зазначеного веб-ресурсу.
Встановлено, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок.
Разом з тим, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.
Що стосується клопотання представника відповідача про долучення до матеріалів справи листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, поданого разом із клопотанням від 23 червня 2025 року, суд зазначає, що, незважаючи на заявлене прохання про приєднання зазначеного документа, представник відповідача фактично не надав його суду, у зв'язку з чим суд позбавлений можливості надати вказаному доказу оцінку.
Що стосується інших доказів, на які посилається представник відповідача у відзиві на позовну заяву, зокрема на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації, розпорядження Херсонської обласної військової адміністрації від 01 березня 2023 року, лист Торгово-промислової палати України, витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань, а також інші документи, які, за твердженням відповідача, підтверджують наявність форс-мажорних обставин або неможливість використання земельної ділянки, суд зазначає, що жоден із перелічених документів до матеріалів справи не подано.
У зв'язку з цим суд позбавлений можливості надати зазначеним документам оцінку в розумінні статті 89 ЦПК України, оскільки вони не були досліджені судом у судовому засіданні.
Що стосується посилань представника відповідача на постанови Херсонського апеляційного суду та Миколаївського апеляційного суду, суд зазначає, що у даному випадку мова не йде про висловлення правової позиції, яка є обов'язковою до застосування судами нижчих інстанцій у розумінні статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів».
Крім того, кожна справа розглядається судом з урахуванням конкретних фактичних обставин, наявних доказів та умов укладення договору, а тому правові висновки, викладені у наведених судових рішеннях, не можуть автоматично застосовуватись до спірних правовідносин у цій справі.
Обставини, встановлені під час розгляду даної справи, свідчать, що представник відповідача не довів факту наявності обставин, на які посилався у відзиві, зокрема щодо наявності форс-мажорних обставин або неможливості використання земельної ділянки, у зв'язку з чим доводи відповідача не знайшли свого підтвердження належними та допустимими доказами.
Отже, зважаючи на систематичне невиконання відповідачем обов'язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який укладено між сторонами та діяв впродовж вказаного періоду часу, наявні підстави для розірвання договору оренди, у зв'язку з чим позов слід задовольнити.
Оскільки, як суд вже зазначав, орендар зобов'язаний був нарахувати орендну плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520985000:07:003:0013 у розмірі 16 613,93 грн за 2023 рік та у розмірі 16 613,93 грн за 2024 рік, а суд встановив факт порушення орендарем обов'язку щодо виплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, суд констатує, що перед орендодавцем виникла заборгованість з орендної плати, нарахована за відповідний період, у сумі 33 227,86 грн, яка складається із суми вказаних орендних платежів.
Вказана заборгованість є підтвердженням істотного порушення орендарем умов договору оренди землі та відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для його дострокового розірвання.
Що стосується посилань позивача щодо виникнення заборгованості з орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою впродовж 2022 року, суд зазначає, що вищенаведені обставини стосовно перебування спірної земельної ділянки на території, яка відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України28 лютого 2025 року № 376 була тимчасово окупованою в період з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року, свідчать про те, що орендар ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не міг користуватися нею впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.
Такі обставини свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень частини шостої статті 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
На цій підставі доводи позивача у цій частині суд визнає необґрунтованими.
Разом з цим, суд зазначає, що відсутність вини орендаря щодо невиплати орендної плати за 2022 рік, тобто неумисне допущення ним порушення відповідних умов договору, хоча враховане при розгляді даної справи, проте не впливає на наявність підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди, адже в даному випадку невиплата орендної плати в повному обсязі за 2023 рік та 2024 рік утворює систематичність порушення строків сплати орендної плати, аналіз щодо чого судом був наведений.
Таким чином, враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки відповідач систематично не виконував обов'язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов'язань.
При вирішенні даного спору суд також враховує, що відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт», заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов'язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об'єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу.
Такий стан речей є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави. Крім того, відповідно до засад земельного законодавства, земля як об'єкт особливого правового режиму повинна використовуватись раціонально та відповідно до її цільового призначення. Тривале утримання земельної ділянки у невизначеному правовому стані без її обробітку суперечить публічному інтересу та створює ризик поступової деградації ґрунтів, втрати їх родючості, засмічення бур'янами й зниження якісних характеристик, що унеможливлює ефективне сільськогосподарське використання у подальшому.
Що стосується посилань представника відповідача на необхідність залишення позову без розгляду з огляду на те, що ордер представника позивача не містить обов'язкових реквізитів, зокрема номера посвідчення адвоката, ким та коли воно видане, то суд вважає такі доводи необґрунтованими.
Відповідно до частини четвертої статті 62 ЦПК України, повноваження адвоката як представника підтверджуються довіреністю або ордером, виданим відповідно до Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність».
Наданий представником позивача ордер серії ВТ №1061688 оформлений відповідно до вимог Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» та Положення про ордер на надання правничої (правової) допомоги, затвердженого рішенням Ради адвокатів України №41 від 12 квітня 2019 року, і містить усі необхідні дані, що дають змогу ідентифікувати адвоката та клієнта, а також посилання на договір про надання правової допомоги.
Відсутність у тексті ордера окремих технічних реквізитів, зокрема номера посвідчення адвоката, дати та органу видачі, не позбавляє його юридичної сили і не може бути підставою для невизнання повноважень адвоката на представництво інтересів позивача.
Таким чином, суд не вбачає підстав для залишення позову без розгляду з наведених у клопотанні мотивів, оскільки представник позивача діє на підставі належним чином оформленого ордера, а тому повноваження останнього на представництво інтересів позивача в суді підтверджені у встановленому законом порядку.
Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України, зважаючи на те, що позов задоволено повністю, судові витрати у вигляді судового збору слід покласти на відповідачів.
Позивач сплатив судовий збір в розмірі 1211,20 грн, а тому судові витрати у вказаному розмірі слід стягнути з відповідачів ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» порівну, тобто з кожного по 605,60 грн.
Зважаючи на викладене, враховуючи вказані положення цивільного законодавства та керуючись статтями 12, 13, 141, 209, 259, 263 - 265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,
Позов ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник - адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі - задовольнити.
Розірвати договір оренди землі від №4АА002171-040971600038 від 27.02.2009 року, укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (новий орендар ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17.04.2025) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 15519408 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520985000:07:003:0013.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, поштовий індекс 37223, Україна, Лохвицький р-н, Полтавська обл., село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок, 12) на користь ОСОБА_1 (адреса: Херсонська область, Бериславський район, с. Мала Олександрівка, РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 605,60 гривень.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (Україна, 74360, Херсонська обл., Бериславський р-н, селище Новорайськ, вул.Промислова, будинок 3, ЄДРПОУ 41101589) на користь ОСОБА_1 (адреса: Херсонська область, Бериславський район, с. Мала Олександрівка, РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 605,60 грн.
Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено 07 листопада 2025 року.
Суддя: __________________ О.О. Сікора