Справа № 372/6808/24
Провадження 2-583/25
30 жовтня 2025 року Обухівський районний суд Київської області в складі :
Головуючого судді Потабенко Л.В.,
при секретарі Мищихіній Т.Л.,
за участю представників ОСОБА_1 , Загородньої Д.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Обухівського районного суду Київської області цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю « Альфа-Плюс» до ОСОБА_2 , третя особа Козинська селищна рада Обухівського району Київської області про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою,
У грудні 2024 року ТОВ «Альфа-Плюс» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 в якому просить усунути перешкоди у користуванні ТОВ «Альфа-Плюс» земельною ділянкою 3223155400:03:008:0002, що розташована у Київській області, Обухівському районі, в смт. Козин «мала дамба», шляхом зобов'язання відповідача знести за власний рахунок самочинно збудований житловий будинок, що знаходиться на земельній ділянці площею 2,025 га, кадастровий номер 3223155400:03:008:0002, за адресою: Київська область, Обухівський район, смт. Козин, мала дамба, а також усунути перешкоди у користуванні ТОВ «Альфа-Плюс» земельною ділянкою 3223155400:03:008:0002, що розташована у Київській області, Обухівському районі, в смт. Козин «мала дамба», шляхом скасування державної реєстрації права власності відповідача на житловий будинок, що знаходиться на земельній ділянці, кадастровий номер 3223155400:03:008:0002, за адресою: Київська область, Обухівський район, смт. Козин, мала дамба. Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначив, що він з 2003 року є користувачем земельної ділянки на праві оренди площею 2,025 га, розташованої на території Козинської селищної ради в селищі міського типу Козин Обухівського району Київської області «мала дамба», із кадастровим номером 3223155400:03:008:0002, на підставі договору оренди земельної ділянки від 15.07.2003. З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно йому стало відомо, що 22.03.2016 року державним реєстратором Сазоновою О.М. було проведено державну реєстрацію за відповідачем права власності на житловий будинок загальною площею 45,9 кв.м. за адресою: Київська область, Обухівський район, смт. Козин, з місцем розташування на земельній ділянці із кадастровим номером 3223155400:03:008:0002. На час забудови 2016 рік відповідачем земельної ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:008:0002 позивач був та значився орендарем цієї ділянки, а тому відповідач здійснив забудову його орендованої земельної ділянки що не була відведена для цієї мети. Крім того у відповідача не було відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, тобто будівельного паспорту, а тому за приписами статті 376 ЦК України даний будинок визначається самочинним, а тому відповідач здійснив самочинне будівництво нерухомого майна на земельній ділянці позивача, та не набув права власності на нього. Також позивач зазначив, що реєстрація відповідачем самочинно збудованого будинку на орендованій земельній ділянці позивача позбавляє його прав на забудову своєї земельної ділянки та будь-якого іншого її використання, оскільки за приписами закону така ділянка слідує за зареєстрованою нерухомістю, що вимагає скасування такої реєстрації для захисту законних прав орендаря земельної ділянки.
02.04.2025 року на адресу суду надійшов відзив відповідача, в якому він просив відмовити в задоволенні позову в зв'язку з його необгрунтованістю та безпідставністю. Відповідач, також зазначив, що він є єдиним законним власником спірного будинку за вказаною вище адресою. Реєстрація будинку відбулась у відповідності до вимог чинного законодавства, а тому позивач не довів наявність з його боку перешкод у користуванні земельною ділянкою. Також відповідач заявив клопотання про застосування строку позовної давності до спірних правовідносин, і з цих підстав також просив відмовити в задоволенні позову.
Ухвалою суду від 23.12.2024 року відкрито провадження по справі та призначено справу до судового розгляду в порядку загального позовного провадження з повідомленням сторін.
Ухвалою суду від 11.02.2025 року залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору Козинську селищну раду Обухівського району Київської області.
Ухвалою суду від 28.05.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги з урахуванням заяви про їх уточнення в повному обсязі та просив задовольнити його позовні вимоги.
Відповідач в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, однак до суду не з'явився.
Представник третьої особи позовні вимоги підтримав та теж просив їх задовольнити.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Заслухавши пояснення представника позивача та третьої особи, дослідивши матеріали справи та письмові докази, суд приходить до висновку про задоволення позову з наступних підстав.
Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Способи захисту цивільних прав та інтересів передбачені частиною 2 статті 16 ЦК України.
У розумінні даних норм права правом на звернення до суду за захистом наділена особа лише в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Судом встановлено, що позивач з 18 липня 2003 року є користувачем земельної ділянки на праві оренди площею 2,025 га, розташованої на території Козинської селищної ради Обухівського району Київської області «мала дамба», із кадастровим номером 3223155400:03:008:0002, на підставі договору оренди земельної ділянки від 15.07.2003 ВАК №878063, що був зареєстрований в Обухівському районному відділі земельних ресурсів за №255 від 18.07.2003, строком на 49 років, що підтверджується копією договору оренди земельної ділянки від 15.07.2003 року, з кадастровим планом та актом, додаткової угоди від 08.02.2007 року до договору оренди земельної ділянки від 15.07.2003 року із кадастровим планом, планом обмежень та актом, рішення Козинської селищної ради від 06.06.2014 року №8, договору від 05.06.2015 року про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 15.07.2003 року та витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
15.05.2014 року між сторонами було укладено інвестиційний договір №1/14-05, яким передбачалось передача права відповідачу на будівництво житлового будинку в смт. Козин, Обухівського району Київської області на земельній ділянці, належній позивачу, для чого відповідач зобов'язався здійснити розроблення проектної документації та проведення будівельних робіт за погодженням з позивачем та ув'язкою з генеральним планом ЖРК «Конча-Заспа» згідно Додатку №1 до такого договору. Також пунктом 4.1.1. відповідач за цим договором зобов'язався забезпечити розробку та затвердження в установленому чинним законодавством України порядку проектної документації на будівництво об'єкту, отримання технічного паспорту на новозбудований об'єкт. За пунктом 4.2.2. цього договору після введення об'єкта в експлуатацію, повного та належного виконання відповідачем договору позивач мав надати довідку відповідачу про виконання умов цього договору, а також інші документи (копії документів) необхідні відповідачу для оформлення та реєстрації права власності на новозбудований об'єкт, наявні у позивача. Необхідність надання таких документів (копій документів) визначається відповідно до вимог чинного законодавства України».
Представником позивача в судовому засіданні заперечувався факт укладення такого інвестиційного договору із відповідачем для забудови його орендованої земельної ділянки, у зв'язку із чим судом було задоволено клопотання позивача про витребування у відповідача оригіналу інвестиційного договору №1/14-05 від 15.05.2014 року для проведення почеркознавчої експертизи підпису від імені позивача та доведення чи спростування факту укладення такого договору.
Відповідач не надав суду витребуваний оригінал договору, що унеможливило подальше з'ясування обставин щодо підпису такого договору.
Доказів виконання умов договору або доказів, які б свідчили про вчинення будь-яких інших дій на виконання умов інвестиційного договору, сторонами суду не надано.
З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №407189642 від 09.12.2024 року вбачається, що 22.03.2016 року державним реєстратором прав на нерухоме майно, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сазоновою Оленою Миколаївною було прийнято рішення та проведено державну реєстрацію за відповідачем права власності на житловий будинок загальною площею 45,9 кв.м. за адресою: Київська область, Обухівський район, смт. Козин, з місцем розташування на земельній ділянці із кадастровим номером 3223155400:03:008:0002.
Підставою для проведення державної реєстрації права власності відповідача на житловий будинок значаться: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 28881628 від 23.03.2016; інвестиційний договір №1/14-05 від 15.05.2014, видавник ТОВ «Альфа-Плюс»; Повідомлення про початок виконання будівельних робіт № КС062160211443 від 21.01.2016, видавник Департамент ДАБІ у Київській області; Декларація про готовність до експлуатації об'єкта № КС142160630864 від 03.03.2016, видавник Департамент ДАБІ у Київській області.
Із розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на вказаний житловий будинок відповідача позивачем надано, крім перелічених документів, копію технічного паспорту станом на 26.01.2016 року (інвент. справа 00396).
На час забудови (з 21.01.2016р. по 03.03.2016р.) відповідачем земельної ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:008:0002 позивач значився орендарем цієї ділянки, що вбачається з Витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №38646311 від 05.06.2015 року та №79915203 від 08.02.2017 року.
В повідомленні про початок виконання будівельних робіт № КС062160211443 від 21.01.2016 року, поданому відповідачем у Департамент ДАБІ у Київській області, вказано нове будівництво житлового будинку за будівельною адресою: Київська область, смт. Козин, мала дамба (кадастровий номер 3223155400:03:008:0002), за кодом об'єкту 1110.3, виданим 28.12.2015 р. Відділом містобудування та архітектури Обухівської РДА будівельним паспортом №104/21-20, на земельній ділянці, що використовується для будівництва на підставі договору оренди земельної ділянки на підставі рішення Козинської селищної ради Київської області від 24.04.2003р., зареєстрованого в Обухівському відділі земельних ресурсів №255 від 18.07.2003р., кадастровий номер 3223155400:03:008:0002, підрядником ОСОБА_2 господарським способом, без залучення субпідрядників (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ).
В листі від 29.05.2024 року №60/07-25/2493 Обухівської районної військової адміністрації Київської області, зазначається, що відповідно до даних журналу реєстрації вихідної документації у відділі містобудування і архітектури Обухівської районної державної адміністрації Київської області запитувані будівельні паспорти, а також містобудівні умови і обмеження для проектування об'єкту будівництва, в тому числі спірного житлового будинку відповідача, не видавались.
Також в листі від 11.12.2024 року №60/07-21/5573 Обухівської районної військової адміністрації Київської області, зазначається, що відповідно до даних журналу реєстрації вихідної документації у відділі містобудування і архітектури Обухівської районної державної адміністрації Київської області будівельний паспорт за № 104/21-20 від 28.12.2015 року, не видавався.
Відповідно до інформації Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) від 11.12.2024 року № 7819/03/13-24 повідомлено, що за результатами перевірки відомостей, які містяться в архівній складовій частині Реєстру будівельної діяльності, за параметром пошуку реєстраційний номер - КС062160211443» та «реєстраційний номер - КС142160630864» виявлено, що наявна інформація про такі документи: зареєстроване Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 21.01.2016 за реєстраційним номером КС062160211443 щодо об'єкта будівництва: «Житловий будинок», за адресою: Київська обл., Обухівський р-н, смт Козин, мала дамба, кадастровий номер: 3223155400:03:008:0002, замовник будівництва: ОСОБА_2 . Статус документа: «Діючий». У графі підстава, зазначено: будівельний паспорт; зареєстровану Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області декларацію про готовність об'єкта до експлуатації від 03.03.2016 за реєстраційним номером: КС142160630864 щодо об'єкта будівництва: «Житловий будинок», за адресою: Київська обл., Обухівський р-н, смт Козин, мала дамба, кадастровий номер: 3223155400:03:008:0002, замовник будівництва: ОСОБА_2 . Статус документа: «Діючий». У графі підстава, зазначено: будівельний паспорт № НОМЕР_2 , виданий Відділом містобудування та архітектури Обухівської РДА 28.12.2015р. Також повідомлено, що в ДІАМ відсутній будівельний паспорт від 28.12.2015 № 104/21-20 у паперовій формі.
З висновку експерта за результатами проведеної судової земельно-технічної експертизи №08/02-25 від 28.03.2025 року, встановлено, що існуючий житловий будинок (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 882502332231), право власності на який зареєстровано за ОСОБА_2 із вказаним місцерозташуванням: Київська область, Обухівський район, смт. Козин, дійсно знаходиться в межах земельної ділянки із кадастровим номером земельної ділянки 3223155400:03:008:0002.
Фактично житловий будинок (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 882502332231), право власності на який зареєстровано за ОСОБА_2 із вказаним місцерозташуванням: Київська область, Обухівський район, смт. Козин, не знаходиться в межах земельної ділянки 0,045 га, визначеної каталогом координат точок поворотів меж цієї земельної ділянки, що зазначено у Додатку № 2 до Інвестиційного договору № 1/14-05 від 15.05.2014, оскільки земельна ділянка за даними каталогу координат має площу 0,0400 га, є п'ятикутною та знаходиться вище від цього житлового будинку на північ на відстані 23,30 м, аніж відображено у Додатку № 2 до Інвестиційного договору № 1/14-05 від 15.05.2014, в межах земельної ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:008:0002.
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Обов'язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об'єктивності з'ясування обставин справи та оцінки доказів.
Усебічність та повнота розгляду передбачає з'ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв'язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об'єктивне з'ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
Відповідно до вимог статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (статі 76, 77 ЦПК України).
Згідно вимог статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.
Положення вищезазначених процесуальних норм передбачають, що під час розгляду справ у порядку цивільного судочинства обов'язок доказування покладається як на позивача, так і на відповідача.
Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 331 ЦК України, особа може набути право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) нею. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Відповідно до ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Статтею 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав. При цьому, згідно з п. 2 ч. 3 ст. 10 Закону державний реєстратор перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Згідно з п. 4 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор під час проведення реєстраційних дій обов'язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.
Особливості процедури державної реєстрації прав власності на нерухоме майно визначені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року (далі - Порядок).
Згідно пункту 41 Порядку, для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подається: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси; письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).
Відповідно до ч.2 ст. 5 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
Відповідно п. 4 ч. 3 ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор під час проведення реєстраційних дій обов'язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.
Згідно ст. 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заявлене право не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону; подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.
Відповідно до пункту 10-1 Порядку, державним реєстратором, під час формування та реєстрації заяви щодо державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, утворений у результаті нового будівництва чи реконструкції, на об'єкт незавершеного будівництва автоматично за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримуються відомості Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів (далі - Єдиний реєстр документів) про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, або у разі проведення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва - про документ, що відповідно до вимог законодавства дає право на проведення будівельних робіт.
Системний аналіз законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 15 грудня 2021 року у справі № 641/6902/19.
Результат аналізу статті 376 ЦК України виключає можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Таким чином, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, відповідно до наведених вище положень законодавства та норм ч. 2 ст. 376 ЦК України, не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, частини четвертої цієї статті. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13.
Оцінюючи надані суду докази суд приходить до висновку, що те що надані до суду докази, що подані ОСОБА_2 для реєстрації права власності на житловий будинок документи, не відповідали вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Крім того, судом встановлено, що а ні Козинською селищною радою, а ні позивачем будь якого рішення про передачу земельної ділянку в оренду ні до реєстрації права власності, ні після, - не приймалося, питання надання дозволу на розробку та затвердження документації із землеустрою на земельну ділянку не вирішувалося, вказана земельна ділянка не виділялась та не надавалась у користування відповідачу, а наявна копія від 15.05.2014 року інвестиційного договору №1/14-05 викликає в суду сумнів в його достовірності, з врахуванням заперечень з боку представника позивача щодо його дійсності, та з врахуванням ненадання відповідачем його оригіналу, не береться судом до уваги. Також судом встановлено, відсутність документів щодо відведення під наявний об'єкт нерухомого майна відповідної земельної ділянки чи технічної документації, погодженої у встановленому порядку, щодо розробленого проекту землеустрою, та даний об'єкт нерухомого майна немає адреси.
Таким чином, реєстрація права власності ОСОБА_2 на даний об'єкт нерухомості проведена на підставі документів, які не підтверджують набуття права власності на цей об'єкт, а тому всі подальші дії із цим об'єктом є незаконними.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (наприклад, постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц).
Разом із тим у практиці Великої Палати Верховного Суду закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (див., зокрема, пункт 98 постанови від 21.10.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340 (підпункт 6.30), від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 (підпункт 4.17), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (підпункт 6.13) та інші).
Отже, державна реєстрація права приватної власності на спірний житловий будинок як на нерухоме майно - це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття ними права власності на таке майно.
Відповідні записи в Державному реєстрі створюють для позивача перешкоди у реалізації ним прав власника спірної земельної ділянки, зокрема відчуження або передачі у користування цієї ділянки іншим особам, оскільки відповідно до статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об'єкт нерухомого майна, одночасно переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт.
Якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача на земельну ділянку було порушено незаконною реєстрацією права власності на нерухоме майно за відповідачами, з якими позивач не перебував у зобов'язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права власності відповідачів, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїми земельними ділянками (схожі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18).
При цьому в силу положень абзацу першого частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV у чинній редакції, відомості про право власності відповідачів не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Натомість державний реєстратор вчиняє нову реєстраційну дію - внесення до Державного реєстру відомостей про припинення права власності відповідачів на нерухоме майно на підставі судового рішення (див. висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в пунктах 132, 133 постанови від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
У частині першій статті 14 Закону № 1952-IV зазначено, що розділ Державного реєстру та реєстраційна справа закриваються в разі: 1) знищення об'єкта нерухомого майна, об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості; 2) поділу, об'єднання об'єктів нерухомого майна або виділу частки з об'єкта нерухомого майна; 3) виключення об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості з проектної документації на будівництво у зв'язку із змінами проектної документації на будівництво; 4) скасування державної реєстрації земельної ділянки; 5) набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ; 6) визнання прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ, - у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Закритий розділ Державного реєстру та реєстраційна справа не підлягають поновленню.
Відповідно до частини сьомої статті 14 Закону № 1952-IV у разі ухвалення судом рішення про закриття розділу Державного реєстру у випадках, передбачених цією статтею, закриття відповідного розділу допускається виключно у разі, якщо таким судовим рішенням вирішується питання щодо набуття та/або припинення речових прав, обтяжень речових прав на об'єкт нерухомого майна, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, щодо якого закривається розділ у Державному реєстрі.
Враховуючи, що державна реєстрація права приватної власності ОСОБА_2 на спірне майно була здійснена незаконно, така державна реєстрація підлягає скасуванню із закриттям відповідного розділу Державного реєстру.
Щодо позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні ТОВ «Альфа-Плюс» земельною ділянкою шляхом зобов'язання ОСОБА_2 знести за власний рахунок самочинно збудований житловий будинок, то слід зазначити наступне.
Статтею 27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.
Судом встановлено, що ОСОБА_2 використовує спірну земельну ділянку позивача без установлених законом підстав, оскільки а ні орендарем, а ні орендодавцем не приймалось жодного рішення про передачу спірної земельної ділянки у власність чи користування будь-яким фізичним чи юридичним особам.
Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою.
Відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Велика Палата Верховного Суду у пункті 7.27 постанови від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц виклала висновок про те, що зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов'язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок. Такий негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.
Відповідно до ч.4 ст. 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
У постанові від 02.06.2021 у справі № 509/11/17 Верховний Суд дійшов висновку, що належними відповідачами за вимогами про знесення самочинно збудованого майна, приведення приміщень у первісний стан, шляхом знесення самовільно збудованих об'єктів нерухомого майна, усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання майном шляхом перебудови самовільно збудованих об'єктів нерухомого майна мають бути чинні власники спірного майна.
Суд встановив, що а ні орендарем а ні орендодавцем Козинською сільською радою як власником земельної ділянки не приймалось жодного рішення про передачу земельної ділянки у власність чи користування відповідачу, та у відсутність дозвільних документів, приходить до висновку що житловий будинок відповідача є самочинним будівництвом, а відповідач який є чинним власником використовує спірну земельну ділянку що перебуває в оренді позивача без установлених законом підстав, тому позов в цій частині слід задовольнити.
Щодо позовної давності.
Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Згідно зі статтею 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Частиною першою статті 261 ЦК України передбачено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Відповідно до частини третьої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності за вимогами про застосування наслідків нікчемного правочину починається від дня, коли почалося його виконання.
Ця норма є спеціальною стосовно частини першої статті 261 ЦК України і визначає особливості початку перебігу позовної давності за вимогами про застосування наслідків нікчемного правочину, незалежно від того, чи було такий нікчемний правочин виконано повністю і яка зі сторін здійснила виконання.
За частиною четвертою статті 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові.
У постанові від 07 листопада 2018 року у справі № 372/1036/15-ц (провадження № 14-252цс18) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що «для правильного застосування частини першої статті 261 ЦК України при визначенні початку перебігу позовної давності має значення не тільки безпосередня обізнаність особи про порушення її прав, а й об'єктивна можливість цієї особи знати про обставини порушення її прав. Виходячи з вимог статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропущення, наведених позивачем».
Відповідач подав заяву про застосування позовної давності, яка обґрунтована тим, що позивач станом на 2014 рік був обізнаний про наявність інвестиційного договору а тому строк звернення до суду сплив у 2017 році.
Суд наголошує, що предметом спору є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, а не визнання інвестиційного договору недійсним, а тому звернувшись з позовом у грудні 2024 року, позивач не пропустив строк звернення до суду.
Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору пропорційно до розміру задоволених позовних вимог.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 4, 5, 13, 76-81, 133, 141, 265 ЦПК України, ст. 376 ЦК України, суд-
Позов Товариства з обмеженою відповідальністю « Альфа-Плюс» до ОСОБА_2 , третя особа Козинська селищна рада Обухівського району Київської області про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою задовольнити.
Усунути перешкоди у користуванні ТОВ «Альфа-Плюс» земельною ділянкою 3223155400:03:008:0002, що розташована у Київській області, Обухівському районі, в смт. Козин «мала дамба», шляхом зобов'язання ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) знести за власний рахунок самочинно збудований житловий будинок (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 882502332231), що знаходиться на земельній ділянці площею 2,025 га, кадастровий номер 3223155400:03:008:0002, за адресою: Київська область, Обухівський район, смт. Козин, мала дамба.
Усунути перешкоди у користуванні ТОВ «Альфа-Плюс» земельною ділянкою 3223155400:03:008:0002, що розташована у Київській області, Обухівському районі, в смт. Козин «мала дамба», шляхом скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на житловий будинок (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 882502332231), що знаходиться на земельній ділянці, кадастровий номер 3223155400:03:008:0002, за адресою: Київська область, Обухівський район, смт. Козин, мала дамба із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи.
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ; адреса: АДРЕСА_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфа-Плюс» (ідентифікаційний код 32309759; місцезнаходження: 03026, м. Київ, Столичне шосе 103, корпус 1) судові витрати по сплаті судового збору в сумі 6056 грн..
Рішення може бути оскаржено безпосередньо до Київського апеляційного суду.
Апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення виготовлено 07.11.2025 року.
Суддя Л.В. Потабенко