ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/2074/25
провадження № 2/753/4648/25
06 серпня 2025 року Дарницький районний суд м. Києва у складі судді Якусика О.В., за участю секретаря судового засідання Гайової С.Г., представника позивача - адвоката Маринушкіна А.Г., представника відповідача - адвоката Колеснікової Ю.Е., розглянувши справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про захист прав споживачів, розірвання договору та стягнення коштів,
У січні 2025 року адвокат Маринушкін Арсен Григорович в інтересах ОСОБА_1 звернувся до Дарницького районного суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про захист прав споживачів, в якому просить:
- розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 12 липня 2018 року № 86416 та Додаткову угоду № 1 до Договору №86416 від 12 липня 2018 року про участь у Фонді фінансування будівництва від 12 липня 2018 року, укладені між позивачем - ОСОБА_1 та АТ АКБ «АРКАДА», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ГАРАНТ КАПІТАЛ»;
- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ГАРАНТ КАПІТАЛ» на користь ОСОБА_1 сплачені по Договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 12 липня 2018 року № 86416 грошові кошти у розмірі 580 574 (п'ятсот вісімдесят тисяч п'ятсот сімдесят чотири) гривні 86 копійок та пеню відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України "Про захист прав споживачів" у розмірі 27 536 665 (двадцять сім мільйонів п'ятсот тридцять шість тисяч шістсот шістдесят п'ять) гривень.
Обґрунтовуючи заявлені вимоги, позивач зазначила, що 12 липня 2018 року вона уклала з АТ АКБ «АРКАДА» договір № 86416 про участь у Фонді фінансування будівництва, предметом якого є квартира за адресою: АДРЕСА_1 (27 поверхів, панельний), на 18-му поверсі, квартира № НОМЕР_2 , кількість кімнат 1, загальна площа об'єкта інвестування відповідно до проекту 36,60 кв.м., забудовником якої є ТОВ «Будеволюція», із запланованою датою введення забудовником об'єкта будівництва в експлуатацію - червень 2020 року. Позивачка повністю оплатила вартість квартири у сумі 580 574, 86 грн., про що їй видано свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція». З інформації, наявної в Єдиному державному реєстрі судових рішень, позивачу стало відомо, що рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/14861/20 від 25 листопада 2020 року замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя - Товариство з обмеженою відповідальністю «ФК «Гарант Капітал», до якого перейшли всі права та обов'язки щодо довірителів цього ФФБ, а тому він правонаступником АТ АКБ «Аркада» у відносинах з позивачкою за договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 86416 від 12 липня 2018 року.
Як вказує позивачка, станом на дату подання позовної заяви будинок не був введений в експлуатацію, Управитель не виконав обов'язок повідомити довірителя про збільшення строків будівництва більш як на 90 днів, не надіслав позивачу жодного повідомлення про збільшення строків будівництва, об'єкт інвестування (квартира) у власність позивачу не переданий, нові дати введення будинку в експлуатацію та передачі під заселення не окреслені, а кошти, передані Управителю ФФБ, - не повернуті позивачці, що на її думку свідчить про порушення забудовником строків спорудження об'єкта будівництва та неналежне виконання управителем своїх обов'язків, визначених договором № 86416.
Таким чином, з метою захисту своїх прав позивачка просить суд розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва, стягнути з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» кошти, сплачені нею за цим договором у розмірі 580 574,86 грн., та пеню відповідно до частини п'ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 27 536 665,61 грн., а також вирішити питання про стягнення із відповідача судових витрат.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями 30 січня 2025 року справу передано на розгляд судді Якусику О.В.
Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 10 червня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 753/2074/25 за цим позовом за правилами загального позовного провадження, призначено у справі підготовче судове засідання на 01 липня 2025 року.
30 червня 2025 року представник відповідача - адвокат Колесникова Ю.Е. подала відзив на позовну заяву, уякому просила відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що (1) вини відповідача у порушенні строків спорудження об'єкта будівництва немає, будівництво не було закінчено у запланований строк через неправомірні дії АТ АКБ «АРКАДА», який допустив нецільове використання коштів довірителів, натомість відповідач став управителем лише на підставі рішення суду в 2021 році; (2) договором визначена тільки запланована дата введення будинку в експлуатацію, а договором між управителем і забудовником такий строк був визначений до 4 кварталу 2022 року; (3) забудовник визначив нові строки для введення будинку в експлуатацію - грудень 2027 року, які на цей час ще не настали, а отже відсутні підстави для розірвання договору; (4) відповідач не допускав неналежне виконання своїх обов'язків, передбачених Договором про участь у ФФБ і не несе відповідальність за порушення строків введення будинку в експлуатацію; (5) відповідач вживав всі заходи, необхідні для завершення будівництва та залучення фінансування; (5) відмова довірителя від ФФБ, в тому числі і з підстав, передбачених статтею 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», передбачає повернення коштів довірителю після наступної повної реалізації відповідного об'єкта інвестування, а тому строк виплати коштів позивачу не настав; (6) вимоги про стягнення пені заявлені позивачем за межами спеціальної позовної давності, передбаченої статтею 258 ЦК України, відповідач є неналежним за цими вимогами і стягнення пені можливе лише з розміру винагороди управителя - 11244,57 грн., а не вартості об'єкт інвестування.
Ухвалою суду від 01 липня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду на 24 липня 2025 року.
Суд, заслухавши учасників справи, дослідивши наявні в матеріалах справи письмові докази, оцінивши докази кожен окремо та в їх сукупності, повно та всебічно з'ясувавши обставини справи, дійшов таких висновків.
Судом встановлено, що 12 липня 2018 року між ОСОБА_1 (позивач, довіритель) та АТ АКБ «АРКАДА» (управитель) було укладено Договір № 86416 про участь у Фонді фінансування будівництва, за умовами якого довіритель на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволіюція», що затверджені рішенням Правління ПАТ АКБ «Аркада» (протокол № 45 від 29 травня 2017 року) надає свою згоду на участь у фонді фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» (п. 1 договору).
Як передбачено пунктом 4 Договору, після отримання від довірителя коштів управитель закріплює за довірителем об'єкт інвестування та видає довірителю свідоцтво про участь у фонді, в якому зазначаються, зокрема, запланована дата введення об'єкта будівництва в експлуатацію (місяць і рік). У разі зміни будь-яких даних, що зазначені у свідоцтві про участь у фонді, таке свідоцтво підлягає заміні.
Відповідно до пункту 5 Договору об'єктом будівництва за цим договором є житлові будинки та об'єкти соціально-побутової сфери; складова частина об'єкта будівництва житловий будинок № 7 (27 поверхи; панельний), що буде споруджений за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого організовує Забудовник ТОВ «Будеволюція» та фінансує Управитель за рахунок отриманих в управління від Довірителів коштів. Запланована дата введення Забудовником об'єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об'єкта будівництва житловий будинок № 7 у складі: комплексна забудова території об'єкта житлового та соціально-побутового призначення АДРЕСА_1 є червень 2020 року.
Відповідно до Угоди № 1-Ф від 22 травня 2014 року на об'єкт будівництва до Генерального договору № 2 від 19 травня 2014 року між ПАТ АКБ «Аркада» та ТОВ «Будеволюція» запланованою датою введення об'єкта в експлуатацію - житлового масиву у Дарницькому р-ні м. Києва між вул. Б. Гмирі та вул. Колекторною , мкрн. 1,2,2а,3,4,5,6 Осокорки-Центральні у Дарницькому р-ні м. Києва є IV квартал 2022 року.
Додатковою Угодою від 01 листопада 2021 року до цієї Угоди 1-Ф запланованою датою введення об'єкта будівництва в експлуатацію є IV квартал 2030 року.
Пунктом 6 Договору встановлено, що відповідно до Правил фонду та цього договору за довірителем закріплюється об'єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об'єкта інвестування: квартира; будівельна або поштова адреса об'єкта будівництва: АДРЕСА_1 ; номер об'єкта будівництва: складова частина об'єкта будівництва житловий будинок № 7 ; номер об'єкта інвестування: НОМЕР_2; поверх: 18; кількість кімнат: 1; загальна площа об'єкта інвестування відповідно до проекту: 36,60 кв.м.; вимірна одиниця об'єкта інвестування - 1,00 кв.м.
Згідно з пунктом 15 договору для закріплення об'єкт інвестування довіритель протягом 2 банківських днів з дня підписання цього договору вносить на рахунок управителя кошти в розмірі 591 819,43 грн, що становить не менше 100 відсотків вартості об'єкта інвестування.
Як передбачено підпунктом 12 пункту 7 договору про участь у ФФБ, управитель зобов'язаний, зокрема письмово повідомити довірителю про: збільшення строків будівництва більш як на 90 днів; введення об'єкта будівництва в експлуатацію з наданням на його письмову вимогу копії відповідного акта.
05 березня 2019 року відповідно до листа № 797/7/1 АТ АКБ «Аркада» повідомило ОСОБА_1 про невиконання будівництва значний період часу з причин, незалежних від забудовника та перенесення запланованих дат введення будинку в експлуатацію на листопад 2020 року.
12 липня 2018 року позивачка та АТ АКБ «Аркада» уклали додаткову угоду, відповідно до якої домовились протягом дії договору не змінювати об'єкт інвестування, визначений в пункту 6 договору.
Згідно із свідоцтвом про участь у ФФБ виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» (Договір № 86416 від 12 липня 2018 року) від 12 липня 2018 року загальна вартість об'єкта інвестування складає 580 574,86 грн. Також у вказаному свідоцтві запланованою датою введення будинку в експлуатацію визначено червень 2020 року, а передачі під заселення - вересень 2020 року.
Наданою позивачем квитанцією № 12 від 12 липня 2018 року, підтверджується, що позивачка в повному обсязі оплатила вартість об'єкт інвестування
12 липня 2018 року між АТ АКБ «АРКАДА» та ОСОБА_1 укладено Договір № 86416 про уступку майнових прав, за яким Банк уступає Довірителю, а Довіритель приймає від Банку майнові права на зазначений у п. 3 цього Договору об'єкт інвестування, закріплений за Довірителем на підставі Договору про участь у ФФБ (пункт 1). Банк підтверджує, що майнові права на об'єкт інвестування були набуті ним відповідно до умов Генерального договору від 19 травня 2014 року, укладеного між Банком та ТОВ «Будеволюція», за програмою якого Банк створив і є Управителем Фонду фінансування будівництва виду А в рамках Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV від 19 червня 2003 року (пункт 2 договору).
Пунктами 3.1., 3.2. цього договору сторони погодили відомості про об'єкт будівництва, об'єкт інвестування та визначили, що цей договір є підтвердженням набуття Довірителем майнових прав на об'єкт інвестування.
Рішенням Правління Національного банку України від 25 серпня 2020 року № 541-рш/БТ «Про віднесення Акціонерного Товариства Акціонерний Комерційний банк «АРКАДА» до категорії неплатоспроможних», АТ АКБ «АРКАДА» був віднесений до категорії неплатоспроможних. Правлінням Національного банку України прийняте рішення від 24 вересня 2020 року № 601-рш «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію Акціонерного товариства акціонерний комерційний банк «АРКАДА». Рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 25 вересня 2020 року № 1744 «Про початок процедури ліквідації АТ АКБ «АРКАДА» та делегування повноважень ліквідатора банку» розпочато процедуру АТ АКБ «АРКАДА» строком на три роки з 25 вересня 2020 року до 24 вересня 2023 року включно.
Уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Банку призначено Луньо Іллю Вікторовича строком на три роки з 25 вересня 2020 року до 24 вересня 2023 року включно
Як встановлено судом, рішенням Господарського суду міста Києва від 25 листопада 2020 року у справі № 910/14861/20 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/93436125) замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» з Акціонерного товариства Акціонерного комерційного банку «Аркада» на нового управителя Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал». Зобов'язано Акціонерне товариство Акціонерний комерційний банк «Аркада» передати новому управителю Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» майно, що перебуває у довірчій власності управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція», в тому числі кошти оперативного резерву Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» та документи, що регламентують функціонування Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція».
Отже, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал», як новий управитель Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція», перейшли всі права та обов'язки щодо довірителів цього ФФБ, а тому ТОВ «ФК «ГАРАНТ КАПІТАЛ» як новий управитель Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція», є правонаступником АТ АКБ «АРКАДА» у взаємовідносинах з позивачем за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 86416 від 12 липня 2018 року.
Станом на дату звернення позивача із позовом у цій справі (січень 2025 року) та вирішення спору об'єкт будівництва, визначений договором про участь у ФФБ в експлуатацію не введено, нового свідоцтва (на заміну попереднього) про участь у ФФБ виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» на об'єкт будівництва, де зокрема визначені нові строки здачі будинку в експлуатацію, позивачу не видавалось.
Матеріали справи свідчать, що 07 квітня 2021 року між Міністерством внутрішніх справ України, Міністерством розвитку громад та територій України, Службою безпеки України, Фондом гарантування вкладів фізичних осіб, Київською міською державною адміністрацією, ПАТ ДТЕК «Київські електромережі», модератором ОСОБА_2 , ТОВ «Столиця-Груп», ГО «Об'єднання інвесторів ЖК «Еврика», «Патріотика» та «Патріотика на озерах», народним депутатом ОСОБА_3 , ТОВ ФК «Гарант Капітал», ТОВ ДК «Фундамент» укладено меморандум щодо вирішення соціального питання добудови та передачі квартири інвесторам ЖК «Еврика», «Патріотика» та «Патріотика на озерах».
22 травня 2022 року ТОВ «Будеволюція» повідомило ТОВ ФК «Гарант-Капітал» про зміни строків спорудження об'єктів будівництва, зокрема по будинку №7 запланований строк введення в експлуатацію - грудень 2027 року.
19 січня 2021 року ТОВ ФК «Гарант-Капітал» надіслано уповноваженій особі Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію в АТ АКБ «Аркада» копію наказу Господарського суду м. Києва від 31 грудня 2020 року про примусове виконання рішення про передачу від АТ АКБ «Аркада» новому управителю ТОВ ФК «Гарант Капітал» майна, що перебуває у довірчій власності, та документів.
24 лютого 2021 року листом № 527 уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ АКБ «Аркада» Луньо І.В. повідомив ТОВ ФК «Гарант-Капітал» про те, що станом на 29 грудня 2020 року на рахунку оперативного резерву обліковується 0 грн., залишок коштів на рахунках складає 230 540 грн.92 коп.
29 жовтня 2021 року уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію в АТ АКБ «Аркада» Луньо І.В. повідомив ТОВ «Гарант Капітал» про передачу документації ФФБ та завершення процедури передачі ФФБ від АТ АКБ «Аркада» до ТОВ ФК «Гарант Капітал» документації, складення актів.
06 грудня 2021 року листом № 06/12/2021 ТОВ «Будеволюція» повідомило ТОВ ФК «Гарант Капітал» про розробку уточнень та коригувань календарного графіку фінансування об'єкту будівництва на виконання умов Генерального договору № 2 від 19 травня 2014 року орієнтовно у лютому 2022 року.
13 січня 2022 року внесено до Єдиного реєстру досудових розслідувань відомості про вчинення кримінального правопорушення за фактом заволодіння чужим майном у кримінальному провадженні №12022000000000042.
26 лютого 2024 року ТОВ «Будеволюція» на виконання запиту ТОВ ФК «Гарант Капітал» надано фінансову звітність за період з 2021 року по грудень 2023 року.
14 березня 2024 року уповноважена особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію в АТ АКБ «Аркада» Луньо І.В повідомив ТОВ ФК «Гарант Капітал» про задоволення кредиторських вимог 7-ої черги відповідно до рішення виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 27 лютого 2023 року № 243 та 09 березня 2023 року грошові кошти в сумі 244 811 113 грн. 14 коп. було перераховано від АТ АБ «Аркада» на користь ТОВ ФК «Гарант Капітал».
Матеріали справи також свідчать, що ТОВ ФК «Гарант Капітал» у 2024 році неодноразово запитувало у ТОВ «Будеволюція» інформацію та звітність за 2024 рік, яка була надана забудовником.
Предметом спору у цій справі є питання наявності підстав для розірвання договору про участь у ФФБ та підстав і порядку повернення внесених за цим договором коштів.
Як передбачено частиною першою статті 15 ЦК України, частиною першою статті 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу
У частині другій статті 16 ЦК України визначені способи захисту цивільних прав та інтересів, а також визначено, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статей 525, 526, 530 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином та у встановлений строк. Одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається.
Якщо в зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно з положеннями статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно до частини першої, другої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Таким чином, закон пов'язує можливість зміни чи розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.
Статтею 1 Закону України «Про захист прав споживачів» визначено, що споживачем є фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов'язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов'язків найманого працівника (пункт 22); продукція - будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб (пункт 19); послугою є діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (пункт 17); виконавець - суб'єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги (пункт 3).
Відповідно до частини першої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» споживач має право відмовитися від договору про виконання робіт (надання послуг) і вимагати відшкодування збитків, якщо виконавець своєчасно не приступив до виконання зобов'язань за договором або виконує роботу так повільно, що закінчити її у визначений строк стає неможливим.
Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами визначені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон), який є спеціальним у регулюванні відносин, що виникли між сторонами.
Статтею 18 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов'язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до:
-змін технічних характеристик об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування;
-погіршення споживчих властивостей об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування;
-зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків;
-збільшення строків будівництва більш як на 90 днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.
У разі порушення забудовником строків спорудження об'єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов'язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов'язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Отже підставами для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» є 1) порушення забудовником строків спорудження будівництва; 2) неналежне виконання управителем своїх обов'язків, передбачених частиною першою статті 18 Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов'язань за договором).
Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до Фонду фінансування будівництва.
Як слідує з пункту 5 договору про участь у ФФБ від 12 липня 2018 року запланована дата введення забудовником об'єкта будівництва в експлуатацію - червень 2020 року. Згідно з свідоцтвом про участь у Фонді фінансування будівництва від 12 липня 2018, запланованою датою введення в експлуатацію визначено червень 2020 року, датою передачі під заселення - вересень 2020 року.
Відповідач не заперечував факт того, що станом на дату розгляду справи будівництво об'єкту інвестування ОСОБА_1 не закінчено, не введено в експлуатацію і не їй передано у власність.
Звертаючись до суду з позовом ОСОБА_1 посилається на порушення її прав як довірителя та учасника ФФБ внаслідок прострочення терміну виконання будівельних робіт та введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
З наведеного слідує, що строки будівництва об'єкта інвестування фактично збільшено більш як на 90 днів внаслідок не виконання відповідачем, як управителем, контролю за дотриманням забудовником умов та зобов'язань щодо строків будівництва. Суд при цьому враховує, що згідно із статтею 11 Закону для ФФБ виду А саме забудовник приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
Доводи відповідача про те, що він здійснює контроль цільового використання коштів забудовником не спростовують невжиття ним інших дій, передбачених частиною другою, третьою статті 18 Закону внаслідок неналежного виконання забудовником зобов'язань зі спорудження об'єкта будівництва.
Наведені обставини свідчать про істотне порушення умов укладеного між сторонами договору про участь у ФФБ, оскільки позивачка, сплативши кошти управителю, позбавлена протягом тривалого часу можливості отримати житло, на яке розраховувала, про що свідчить істотне збільшення строків будівництва, нове свідоцтво позивачу не видавалось, а відповідач не вчинив достатніх дій щодо здійснення контролю за дотриманням забудовником умов та зобов'язань за договором.
Таким чином суд вважає, що у зв'язку із перенесенням визначеного терміну введення в експлуатацію об'єкта будівництва, що за обставинами даної справи є порушенням забудовником строків спорудження об'єкта будівництва, право особи на розірвання договору в судовому порядку на її вимогу у такому випадку встановлено частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Згідно з частиною четвертою статті 18 цього Закону управитель зобов'язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
За змістом цієї норми визначено лише суму, яка підлягає виплаті довірителю у випадку дострокового розірвання договору, а не порядок її виплати, що слідує з буквального тлумачення формулювання норми цієї статті. З цих підстав суд відхиляє заперечення відповідача про те, що внесені позивачем кошти повертаються протягом 5 днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об'єкта інвестування або після введення будинку в експлуатацію, а тому на цей час відсутні підстави для сплати коштів позивачу.
Щодо посилання сторони відповідача на те, що прострочення запланованої дати введення в експлуатацію будинку не є тотожним порушенню забудовником строків спорудження, оскільки сторонами договору про участь у ФФБ був визначений лише запланований термін введення будинку в експлуатацію та він є орієнтовним, що свідчить про те, що дата введення будинку в експлуатацію може змінюватись, суд зазначає, що положення договору щодо встановлення нечіткого та некоректного строку завершення будівництва та введення об'єкта будівництва в експлуатацію (можливість його змінювати безліч разів за ініціативою забудовника в односторонньому порядку) повинно тлумачитись на користь споживачів і таким чином застерігати забудовника у можливості наступної зміни терміну завершення будівництва та введення об'єкта нерухомості в експлуатацію без реального виконання робіт по будівництву, а лише посилаючись на таку умову договору.
Отже, саме відповідач повинен нести ризик, пов'язаний з неясністю умови договору щодо строку завершення будівництва, а сама по собі умова договору про можливість змінювати терміни будівництва з ініціативи забудовника не повинна бути тягарем для споживача його послуг та позбавляти права на своєчасне отримання житла.
Суд також відхиляє посилання відповідача на те, що він не є забудовником та не відповідає за строки будівництва будинку, оскільки Закон не пов'язує право довірителя вимагати розірвання договору з управителем з відповідальністю управителя за строки будівництва. Натомість визначальним у цьому випадку є доведення факту порушення строків будівництва забудовником і стаття 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», яка є правовою підставою позову у цій справі, надає право позивачу як довірителю фонду право вимагати розірвання договору з управителем у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва.
За наведених обставин позовні вимоги в частині розірвання договору про участь у ФФБ та стягнення внесених за ним коштів у розмірі 580 574,86 грн. підлягають задоволенню.
Щодо вимог про стягнення неустойки.
Відповідно до частини п'ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.
Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов'язання, не звільняє його від виконання зобов'язання в натурі.
Норми Закону України «Про захист прав споживачів» застосовуються до правовідносин при будівництві житла та операціях з нерухомістю в частині, не врегульованій спеціальним законом. Оскільки позивачка мала на меті задовольнити власні потреби у житлі, вона є споживачем, зокрема фінансової послуги, а тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню вказані положення цього Закону.
З матеріалів справи вбачається, що позивачка відповідно до умов договору про участь у Фонді фінансування будівництва за управління коштами сплатила управителю винагороду у розмірі 1,9 %, що складає 11 244,57 грн.
Як вказувалося вище, відповідно до умов договору про участь у Фонді фінансування будівництва термін здачі об'єкта будівництва під заселення був погоджений сторонами - вересень 2020 року. На момент вирішення цієї справи будинок № 7 введено в експлуатацію не було та не здано під заселення.
З наведеного слідує, що управитель Фонд належним чином не виконав зобов'язань за договором від 12 липня 2018 року, зокрема щодо контролю за дотриманням забудовником умов та зобов'язань за договором, що призвело до збільшення строків будівництва більше ніж на дев'яносто днів. Відповідач не надав достатні докази, які б могли свідчити про те, що він дбав про інтереси установника управління, вживав заходів впливу до забудовника з метою дотримання погоджених сторонами у договорі строків завершення будівництва, а також вживав заходів щодо вирішення конфлікту із споживачем. Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла, і ця мета досягнута не була.
Водночас суд погоджується з позицією відповідача, що його відповідальність обмежена лише сумою отриманої ним винагороди за управління коштами, а відтак, суму пені необхідно обраховувати від розміру винагороди у розмірі 11 244,57 грн, яку отримав управитель коштами. Таким чином, розмір пені за заявлений позивачем період з 01 жовтня 2020 року по 30 січня 2025 року становить 534 004,63 грн.
Суд відхиляє доводи позивача про сплив позовної давності щодо вказаних вимог з огляду на продовження та зупинення цих строків відповідно до пунктів 12, 19 Прикінцевих та Перехідних положень Цивільного кодексу України.
Частиною третьою статті 551 ЦК України встановлено, що розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення.
Положення частини третьої статті 551 ЦК України з урахуванням норм процесуального права щодо загальних засад цивільного судочинства дає право суду з метою дотримання балансу між інтересами боржника й кредитора зменшити розмір неустойки за умови, що він значно перевищує розмір збитків.
Подібний висновок висловлений Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 04 листопада 2015 року у справі №6-1120цс15 і Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 12 грудня 2018 року у справі №703/1181/16-ц, від 20 березня 2019 року у справі №761/26293/16-ц.
Визначаючи розмір пені за порушення зобов'язання, суд враховує, що розрахований судом розмір пені у сумі 534 004,63 грн майже в 48 разів перевищує розмір винагороди управителя за договором, є непропорційним і таким, що спрямований на безпідставне збагачення позивача, що в свою чергу матиме інші негативні обтяжливі наслідки (зокрема невиконання інших зобов'язань) для відповідача, які можуть настати враховуючи кількість інвесторів будівництва, з якими ТОВ «ФК «Гарант Капітал» має подібні правовідносини.
Із урахуванням зазначеного, а також беручи до уваги, що первісного управителя замінено на ТОВ «ФК «Гарант Капітал» лише в січні 2021 року на підставі судового рішення, тоді як позивач просить стягнути пеню за період з 01 жовтня 2020 року по 30 січня 2025 року, суд дійшов висновку про наявність істотних обставин, які є підставою для зменшення пені, що підлягає стягненню з відповідача на користь позивача, і визначення її у розмірі суми винагороди управителя, тобто у розмірі 11 244,57 грн.
За таких обставин позові вимоги підлягають частковому задоволенню.
Твердження відповідача, що він не здійснює безпосередньо будівництво, а відтак не несе відповідальність за порушення його строків суд відхиляє, оскільки в цьому випадку відповідальність обумовлена не самим фактом порушення строків будівництва, а відсутністю контролю за дотриманням забудовником своїх зобов'язань.
Щодо судових витрат.
Частиною першою статті 133 ЦПК України визначено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Пунктом 1 частини третьої статті 133 ЦПК України передбачено, що до витрат пов'язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.
Згідно з частинами першою, другою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються:
1) у разі задоволення позову - на відповідача;
2) у разі відмови в позові - на позивача;
3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до частин першої - четвертої статті 137 ЦК України витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат:
1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;
2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із:
1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг);
2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг);
3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт;
4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує: 1) чи пов'язані ці витрати з розглядом справи; 2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; 3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; 4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися (частина третя статті 141 ЦПК України).
На підтвердження витрат на правову допомогу адвокат Маринушкін А.Г. надав Договір про надання професійної правничої допомоги № 2//2025 від 09 січня 2025 року, Додаток № 2 до Договору про надання професійної правничої (правової) допомоги № 2/2025 від 09 січня 2025 року, яким сторони погодили суму фіксованого гонорару (винагороди) в розмірі 84 780,00 грн. та довідку про витрати на надання професійної правничої допомоги.
Відповідач заперечував проти заявленого представником позивача розміру витрат на правничу допомогу, зазначивши, що він є суттєво завищеним та неспівмірним із складністю справи, обсягом матеріалів у справі та кількісю і змістом підготовлених проццесуальних документів.
Визначаючи суму відшкодування, суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їх дійсності та необхідності) та розумності розміру, зважаючи на конкретні обставини справи та фінансовий стан обох сторін.
Вказаний правовий висновок викладено в додатковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19).
У додатковій постанові Об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 лютого 2022 року у справі № 925/1545/20 вказано, що для вирішення питання про розподіл судових витрат суд має враховувати: складність справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); час, витрачений адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсяг наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; пов'язаність цих витрат із розглядом справи; обґрунтованість та пропорційність предмета спору; ціну позову, значення справи для сторін; вплив результату її вирішення на репутацію сторін, публічний інтерес справи; поведінку сторони під час розгляду справи (зловживання стороною чи її представником процесуальними правами тощо); дії сторони щодо досудового врегулювання справи та врегулювання спору мирним шляхом.
Беручи до уваги характер правовідносин у цій справі, складність справи, ціну позову, обсяг наданих адвокатом Маринушкіним А.Г. послуг, виходячи із засад цивільного законодавства щодо розумності та справедливості, суд вважає, що зазначений позивачем розмір витрат на професійну правничу допомогу відповідає критерію реальності наданих адвокатських послуг, розумності їхнього розміру, конкретним обставинам справи, з урахуванням її складності та необхідних вчинення процесуальних дій сторони.
Отже, витрати позивача на професійну правничу допомогу покладаються на відповідача відповідно до вимог частини другої статті 141 ЦПК України пропорційно розміру задоволених позовних вимог у сумі 1 784,47 грн. ((580 574,86+11 244,57)/28 117 240,47 х 84 780,00 = 1784,47).
Відповідно до ч. 6 ст. 141 ЦПК України якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Якщо обидві сторони звільнені від оплати судових витрат, вони компенсуються за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
При подачі позовної заяви сплаті підлягав судовий збір (з урахуванням коефіцієнту 0,8) за одну вимогу не майнового характеру у розмірі 968,96 грн. та за вимогу майнового характеру у розмірі 12 112 грн.
Оскільки суд частково задовольнив позов, а позивач звільнена від сплати судового збору, то судовий збір, що підлягав сплаті при подачі позовної заяви підлягає стягненню з відповідача в дохід держави пропорційно до задоволеної частини позовних вимог у сумі 1223,90 грн., а саме з немайнової вимоги у розмірі 968,96 грн. та з майнової у розмірі 254,94 грн.
Також позивач сплати 484,48 грн. судового збору за подання заяви про забезпечення позову, яку судом було задоволено, а тому вказані витрати підлягають стягненню з відповідача на користь позивача
Керуючись ст. 2, 10, 13, 76, 77, 81, 89, 141, 265, 353, 354 Цивільного процесуального кодексу України, суд
Позовні ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про захист прав споживачів, розірвання договору та стягнення коштів задовольнити частково.
Розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 12 липня 2018 року № 86416 та Додаткову угоду № 1 до Договору №86416 від 12 липня 2018 року про участь у Фонді фінансування будівництва від 12 липня 2018 року, укладені між ОСОБА_1 та АТ АКБ «АРКАДА», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал».
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 сплачені по Договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 12 липня 2018 року № 86416 кошти у розмірі 580 574 (п'ятсот вісімдесят тисяч п'ятсот сімдесят чотири) гривні 86 копійок, неустойку у розмірі 11 244 (одинадцять тисяч двісті сорок чотири) гривні 57 копійок, витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 1 784 (одна тисяча сімсот вісімдесят чотири) гривні 47 копійки та судовий збір за подання заяви про забезпечення позову у розмірі 484 (чотириста вісімдесят чотири) гривні 48 коп.
У задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» в дохід держави судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 1 223 (одна тисяча двісті двадцять три) гривні 90 грн.
Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 )
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» ( м. Київ, вул. Болсуновська, буд. 6, ідентифікаційний код 42093595).
Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено 07 листопада 2025 року.
Суддя Олександр ЯКУСИК