?
22 жовтня 2025 року
м. Київ
cправа № 918/1195/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Кондратюк Л. Н.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.06.2025 (колегія суддів: Гудак А. В., Петухов М. Г., Олексюк Г. Є.) та рішення Господарського суду Рівненської області від 22.04.2025 (суддя Качур А. М.) у справі
за позовом Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" до Малолюбашанської сільської ради про визнання протиправним та скасування рішення та визнання укладеною додаткової угоди,
за участі представника позивача - Іванова А. О.,
Короткий зміст позовних вимог
1. Сільськогосподарський кооператив "Еліт" (далі - СК "Еліт") звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до Малолюбашанської сільської ради Рівненського району Рівненської області (далі - Малолюбашанської сільської ради) про визнання протиправним та скасування рішення Малолюбашанської сільської ради від 27.08.2024 № 1256 та визнання укладеною додаткової угоди.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач порушив порядок поновлення договору оренди землі, оскільки протягом місячного терміну з моменту отримання листа позивача про продовження дії договору оренди землі (з доданим до нього проектом додаткової угоди) не направив орендареві листа про прийняте ним рішення. Тому позивач вважає, що рішення Малолюбашанської сільської ради від 27.08.2024 № 1256 "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі" підлягає скасуванню, а додаткову угоду до договору оренди землі необхідно визнати укладеною в редакції позивача.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 28.01.2009 між Костопільською районною державною адміністрацією (орендодавець) та СК "Еліт" (орендар) укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення - сільськогосподарські угіддя, яка знаходяться за межами населеного пункту Малолюбашанської сільської ради Костопільського району Рівненської області. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 52,54 га.
4. Згідно з пунктом 8 договору цей договір укладено на 16 років та 2 місяці. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
5. Отже, строк дії договору встановлений до 28.03.2025.
6. 08.05.2015 між Головним управлінням Держземагентства у Рівненській області та СК "Еліт" було укладено додаткову угоду у зв'язку зі зміною сторони орендодавця земельної ділянки з Костопільської районної державної адміністрації на Головне управління Держземагентства у Рівненській області внаслідок внесення змін до частини четвертої статті 122 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
7. Вказаною додатковою угодою також був змінений розмір орендної плати, а саме: пункт 9 розділу "Орендна плата" викладено в новій редакції, згідно з якою орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки, що (з врахуванням коефіцієнта індексації за 2014 рік - 1,249) становить 17 364,45 грн на рік за земельну ділянку площею 52,5400 га (кадастровий номер 5623483900:04:008:0100).
8. В подальшому на підставі пункту 58 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" відбулася заміна розпорядника землі - орендодавця з Держгеокадастру у Рівненській області на Малолюбашанську сільську раду.
9. Листом від 22.04.2024 № 1292/02-19 Малолюбашанська сільська рада повідомила позивача про відсутність наміру на продовження дії договору оренди землі з огляду на потребу використання орендованої земельної ділянки для власних потреб.
10. 12.06.2024 СК "Еліт" листом-повідомленням від 10.06.2024 № 6 звернувся до відповідача з наміром продовжити дію договору оренди землі від 28.01.2009. До листа заявником долучений проект додаткової угоди про продовження дії договору оренди землі, за яким запропоновано продовжити відповідний договір на строк його укладення (16 років 2 місяці).
11. Малолюбашанська сільська рада листом від 21.06.2024 № 1951/02-15 повідомила СК "Еліт" про те, що договір оренди землі від 28.01.2009 потребує не лише внесення змін щодо продовження його строку дії, а і заміни сторони договору, перегляду самого строку дії договору та встановлення орендної плати із зазначенням її розміру, тобто Малолюбашанська сільська рада має намір переглянути істотні умови договору оренди землі. Враховуючи вищезазначене орендаря повідомлено, що на чергову сесію Малолюбашанської сільської ради буде внесено питання про заміну сторони договору та продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт".
12. Листом від 18.07.2024 № 2247/02-19 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про те, що проектом рішення Малолюбашанської сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт" було запропоновано змінити істотні умови договору оренди землі, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, встановити розмір орендної плати 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.
13. За результатами розгляду Малолюбашанською сільською радою 09.07.2024 проекту рішення "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт" рішення прийнято не було.
14. 28.07.2024 орендар направив орендодавцю запит від 26.07.2024 з проханням надати копію рішення Малолюбашанської сільської ради від 09.07.2024, а також копію протоколу сесії Малолюбашанської сільської ради від 09.07.2024 з результатами голосування щодо розгляду проекту рішення сільської ради про продовження терміну дії договору оренди між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт".
15. Листом від 07.08.2024 № 2410/11-12 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря - СК "Еліт" про те, що з метою врегулювання земельних відносин, які виникли між Малолюбашанської сільської ради та СК "Еліт", на чергову сесію сільської ради планується повторно винести проект рішення "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт" на змінених істотних умовах, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, розмір орендної плати 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.
16. До вказаного листа долучено проекти рішення про продовження дії договору та проект додаткової угоди.
17. У відповідь на лист Малолюбашанської сільської ради від 07.08.2024 № 2410/11-12 СК "Еліт" надіслало лист від 09.08.2024 № 8, у якому орендар зазначив про свою згоду з запропонованими змінами до договору оренди землі від 28.01.2009 та просив внести технічні правки.
18. Листом від 20.08.2024 № 2486/11-12 Малолюбашанська сільська рада надала протокол другого пленарного засідання сорок третьої сесії восьмого скликання ради від 09.07.2024 № 53 та результати поіменного голосування від 09.07.2024.
19. Листом від 09.09.2024 № 2583/02-19 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про те, що 27.08.2024 було прийнято рішення Малолюбашанською сільською радою № 1256 "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі".
20. Як вбачається з долученого позивачем листа Ради бізнес-омбудсмена від 28.10.2024 вих. № 2926, орендар звернувся зі скаргою про порушення інтересів суб'єкта підприємництва в питанні реалізації переважного права орендаря на поновлення договору оренди.
21. За результатами розгляду звернення (скарги) Радою бізнес-омбудсмена надіслано до Малолюбашанської сільської ради відповідний лист, в якому вказано на суперечливу поведінку органу місцевого самоврядування, проте враховано, що депутати місцевих рад відповідно до Закону України "Про статус депутатів місцевих рад" можуть вільно здійснювати свої дискреційні повноваження щодо голосування.
22. Малолюбашанській сільській раді запропоновано повідомити причини, які навіть при врахуванні пропозицій змін Малолюбашанської сільської ради до умов договору оренди землі від 28.01.2009 заважають реалізації СК "Еліт" його переважного права в порядку частин другої, третьої статті 126-1 ЗК України та частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі". За відсутності причин, які б заважали реалізації такого переважного права, провести добросовісні переговори з СК "Еліт" щодо прийнятності умов договору оренди землі з урахуванням зауважень з боку Малолюбашанської сільської ради, за наявності, та переважного права СК "Еліт".
23. За результатами таких переговорів розглянути можливість включення в порядок денний чергової сесії Малолюбашанської сільської ради питання продовження оренди земельної ділянки з урахуванням переважного права СК "Еліт".
24. Листом від 04.11.2024 № 3096/02-19 Малолюбашанська сільська рада запросила орендаря на переговори щодо спірних питань, які запропонувала провести 11.11.2024 в адміністративному приміщенні сільської ради.
25. Результати вказаної зустрічі оформлені протоколом від 11.11.2024 № 1, згідно з яким сторонами обговорювалась можливість поділу орендованої земельної ділянки.
26. Як вбачається з листа СК "Еліт" від 15.11.2024 № 9, орендар відхилив можливість поділу орендованої земельної ділянки.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
27. Рішенням Господарського суду Рівненської області від 22.04.2025 у задоволені позову відмовлено.
28. Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції зазначив, що як на час звернення до суду з позовом, так і на час вирішення цього спору місяць після закінчення строку договору оренди, тобто до 28.04.2025, не сплив. Такі обставини свідчать про те, що права позивача не були порушені на момент звернення до суду, оскільки не закінчився строк дії договору та місячний строк, зі спливом якого закон пов'язує дії орендодавця, які мають юридичне значення. Наведений у статті 33 Закону України "Про оренду землі" механізм продовження договірних правовідносин з користування земельною ділянкою обумовлює обов'язкове встановлення та оцінку обставин, що мають місце протягом місячного періоду після закінчення строку дії договору.
29. Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що позов подано передчасно, оскільки до закінчення строку дії договору та спливу місячного періоду після закінчення строку договору вимога про поновлення дії договору шляхом визнання додаткової угоди укладеною на попередніх умовах не може бути подана, а в разі її подання така вимога не може бути задоволена судом, оскільки законом (в редакції яка підлягає до застосування) чітко передбачено, що переважне право виникає після закінчення його строку.
30. Поряд з цим, суд першої інстанції зауважив, що у цьому спорі позивач не посилається на наявність інших потенційний орендарів земельної ділянки, не доводить надання неправомірної переваги іншому орендарю всупереч його переважному праву, однак прагне використати такий механізм продовження користування землею відповідача у власних інтересах. Натомість орендодавець обґрунтовує відмову у продовженні договірних відносин з орендарем намірами використати земельну ділянку у власних потребах.
31. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.06.2025 рішення Господарського суду Рівненської області від 22.04.2025 змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови, а в решті залишено без змін.
32. Апеляційний суд виснував про досягнення між позивачем та відповідачем домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі (строк дії договору оренди землі 7 років, розмір орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки).
33. Проте зі змісту запропонованої позивачем додаткової угоди до договору оренди землі від 28.01.2009 вбачається, що останній звернувся до суду з позовною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди на інших, неузгоджених сторонами умовах (стосовно строку дії договору - 16 років та 2 місяці, розміру орендної плати - 3% від нормативної грошової оцінки), що суперечить приписам частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
34. Апеляційний суд також не встановив порушення з боку Малолюбашанської сільської ради прав та законних інтересів позивача як орендаря внаслідок прийняття спірного рішення про відмову у поновленні договору оренди землі на новий строк, оскільки відмова орендодавця від поновлення договору оренди на новий строк за умови своєчасного вчинення дій згідно з приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі" є такою, що не суперечить закону.
Короткий зміст касаційної скарги
35. СК "Еліт" звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення - про задоволення позову.
36. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункти 1, 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
37. На обґрунтування підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України скаржник вказує, що судом апеляційної інстанції при винесенні оскаржуваної постанови не враховано висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах, викладених у наступних постановах:
- від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 09.04.2024 у справі № 902/453/23 та від 05.02.2025 у справі № 918/456/24 щодо застосування частин другої, четвертої та п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі";
- від 06.12.2018 у справі № 910/18875/17, від 27.09.2022 у справі № 912/1803/21 та від 05.03.2024 у справі № 910/5994/23 щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" в частині повноважень органів місцевого самоврядування;
- від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 14.06.2022 у справі № 904/3789/19 та від 18.09.2024 у справі № 918/1214/23 щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" в частині заборони суперечливої поведінки.
38. Обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає про відсутність висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах, а саме, щодо питання застосування норми частини п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України від 05.12.2019 № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству") щодо можливості звернення з позовом на захист переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі на новий строк після відмови орендодавця у поновленні договору оренди, але до закінчення строку дії договору оренди.
39. Посилаючись на пункт 4 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник вказує на не дослідження судами першої та апеляційної інстанції наступних доказів:
- листування між сторонами (листи від 21.06.2024, 18.07.2024, 07.08.2024, 08.08.2024), яке підтверджує суперечливу поведінку орендодавця;
- листа від 28.10.2024 № 2926, який підтверджує недобросовісність дій відповідача;
- листа-повідомлення СК "Еліт" від 10.06.2024 № 6 про продовження дії договору оренди землі з проектом додаткової угоди;
- рішення Малолюбашанської сільської ради від 27.08.2024 № 1256 "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі".
40. Крім того, 07.10.2025 СК "Еліт" подав до Суду заяву про врахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 07.02.2024 у справі № 912/487/22, від 31.01.2024 у справі № 906/1315/21, від 31.01.2024 у справі № 906/1319/21, № 906/1320/21, від 21.02.2024 справі № 906/1324/21, щодо обов'язку ради у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення та надати відповідь з правовим обґрунтуванням.
41. За доводами скаржника, зважаючи на відсутність заперечень з боку орендодавця на укладання договору оренди землі на новий строк протягом місяця після закінчення строку дії спірного договору, позивач обґрунтовано вважав договір оренди поновленим.
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
42. У відзиві на касаційну скаргу Малолюбашівська сільська рада просить в її задоволенні відмовити, а оскаржувані судові рішення - залишити без змін, зазначаючи про те, що відповідач провів зі скаржником добросовісні переговори, в результаті яких сторони домовились змінити істотні умови договору оренди, зокрема, визначити строк дії договору оренди землі на 7 років, встановити розмір орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Проте СК "Еліт" звернулося до суду з позовною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди без урахування досягнутих домовленостей.
Позиція Верховного Суду
43. Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
44. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
45. Порядок поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами регламентовано частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору оренди та на момент звернення з позовом у цій справі).
46. Так, відповідно до частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
47. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі (частина друга).
48. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята).
49. Згідно з частиною дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
50. Під час розгляду даної справи судами попередніх інстанцій встановлено, що Малолюбашанська сільська рада листом від 22.04.2024 № 1292/02-19 повідомила орендаря про відсутність наміру на продовження дії договору оренди землі з огляду на потребу використання орендованої земельної ділянки для власних потреб.
51. Разом з цим, судами встановлено, що строк дії договору оренди землі від 28.01.2009 закінчується 28.03.2025. Позивач, будучи обізнаним з вказаним листом орендодавця про відсутність наміру на продовження дії договору оренди землі, реалізуючи своє переважне право на поновлення договору оренди землі, звернувся до відповідача з листом від 10.06.2024 № 6 про намір продовжити дію договору оренди землі та додав до вказаного листа проект додаткової угоди.
52. Оскільки відповідач прийняв рішення від 27.08.2024 № 1256, яким відмовив СК "Еліт" у продовженні дії договору оренди землі від 28.01.2009, позивач у січні 2025 року звернувся з даним позовом до суду, в якому просив визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі в редакції, викладеній у позовній заяві.
53. Слід зазначити, що лист відповідача від 22.04.2024 не є рішенням орендодавця про відмову в укладанні договору оренди землі на новий строк в розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки фактично відповідач відмовився від укладання договору оренди землі лише за результатами розгляду листа-повідомлення позивача від 10.06.2024 шляхом прийняття спірного рішення від 27.08.2024.
54. Оскільки позивач вважає, що така відмова орендодавця порушує його переважне право на укладання нового договору оренди землі, у нього наявні підстави для звернення з даним позовом до суду.
55. В контексті наведеного доцільно зазначити, що редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у попередній редакції, чинній до 16.01.2020), яка була чинна станом на час укладення спірного договору, передбачала право орендаря на поновлення такого договору після закінчення строку його дії або шляхом укладення відповідної угоди, у якій сторони мали можливість змінити його умови, або шляхом продовження орендарем користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, тобто в порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону).
56. Застосовуючи статтю 33 Закону України "Про оренду землі" (в попередній редакції), Верховний Суд у постанові від 29.01.2019 у справі № 917/108/18 зауважив, що якщо строк, на який було укладено договір оренди землі, не закінчився, через що в орендаря не виникло право на поновлення договору, звернення з позовом із вимогами про його поновлення є передчасним.
57. Отже, у спорі про поновлення договору оренди землі при вирішенні питання, чи порушене право орендаря на поновлення договору оренди землі відповідно до частини шостої статті 33 Закону (в попередній редакції), серед іншого, підлягають встановленню обставини щодо закінчення строку дії договору оренди землі (постанова Верховного Суду від 29.01.2019 у справі № 917/108/18).
58. Водночас нова редакція статті 33 Закону вже не містить алгоритму поновлення договору оренди землі, а мова йде виключно про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк. Такий механізм регулювання продовження правовідносин з користування земельною ділянкою не обумовлює обов'язкове встановлення та оцінку обставин, що мають місце протягом місячного періоду після закінчення строку дії договору, а тому у разі відмови орендодавця від укладення договору оренди землі орендар може звернутись із відповідним позовом до закінчення строку дії договору оренди землі за умови порушення його прав та законних інтересів.
59. Таким чином, висновок суду першої інстанції про передчасність позову є безпідставним, оскільки норми статті 33 Закону України "Про оренду землі" не обмежують право орендаря на звернення з позовом до суду з метою захисту переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк у разі відмови орендодавця від укладання договору оренди до закінчення строку дії договору оренди.
60. За обставинами справи, що переглядається, мова йде не про новий договір оренди, а про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Відповідно до приписів частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендар має звернутися до орендодавця з повідомленням про намір укласти договір оренди землі на новий строк не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії старого договору. При цьому законодавство не встановлює жорстких обмежень щодо моменту звернення, якщо таке звернення відбулось раніше.
61. Отже, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. Відповідно заборони звернутись до орендодавця раніше, ніж за 30 днів, положення статті 33 Закону не містять. Водночас сама додаткова угода може бути укладена виключно після закінчення строку, на який було укладено договір оренди земельної ділянки.
Щодо наявності підстав для захисту права орендаря на продовження орендних правовідносин
62. Як встановлено апеляційним судом, між сторонами у справі після звернення позивача до відповідача з листом від 10.06.2024 щодо наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, здійснювалось листування щодо зміни орендної плати до 5%, а також строку дії договору - на 7 років.
63. Зокрема, листом від 18.07.2024 № 2247/02-19 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про те, що проектом рішення Малолюбашанської сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт" було запропоновано змінити істотні умови договору оренди землі, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, встановити розмір орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
64. Листом від 07.08.2024 № 2410/11-12 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про те, що на чергову сесію сільської ради планується повторно винести проект рішення "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт" на змінених істотних умовах, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, розмір орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
65. В свою чергу, СК "Еліт" надіслав орендодавцю лист від 09.08.2024 № 8, у якому зазначив про свою згоду з запропонованими змінами до договору оренди землі та просив внести технічні правки.
66. Тобто вказане свідчить про те, що орендодавець мав на меті намір змінити істотні умови договору в частині збільшення розміру орендної плати та зменшення строку дії договору, що є його законним правом, а орендар погодився з цим.
67. Наведене виключає можливість висновку про недосягнення сторонами домовленості щодо істотних умов договору, зокрема, розміру орендної плати та строку дії договору, та свідчить про дії, спрямовані на продовження договірних правовідносин з урахуванням змінених умов, прийнятних для обох сторін.
68. Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
69. Колегія суддів відзначає, що виходячи із системного аналізу положень частин першої-п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", в разі досягнення між орендарем та орендодавцем домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі, але подальшої відмови або зволікання орендодавця з укладенням такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 28.01.2025 у справі № 914/1025/24.
70. Натомість орендар у цій справі, попередньо демонструючи згоду щодо продовження договірних правовідносин на нових умовах, погоджених із орендодавцем, при зверненні до суду долучив проект додаткової угоди, зміст якої відрізняється від досягнутих домовленостей, оскільки він не містить положення про підвищення розміру орендної плати до 5%, а також містить умову про збільшений строк оренди.
71. Такі дії орендаря, який, попри попередні домовленості щодо підвищення розміру орендної плати та строку договору оренди, подав до суду проект додаткової угоди без зазначення відповідних умов, не можуть розцінюватися як реалізація права добросовісного учасника правовідносин.
72. У контексті правової позиції, сформульованої Верховним Судом у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, така поведінка свідчить про односторонню зміну підходу до поновлення договору та порушення балансу інтересів сторін, що виключає можливість задоволення позовних вимог про продовження дії договору оренди.
73. З огляду на викладене, у задоволенні позову слід відмовити як з підстав недосягнення сторонами домовленості щодо розміру орендної плати або інших істотних умов договору, так і з огляду на недоведеність позивачем ухилення орендодавця від проведення переговорів, відсутності з його боку необґрунтованих заперечень щодо поновлення договору у встановлений законом місячний строк, а також з підстав підтвердження недобросовісності поведінки самого орендаря, зокрема щодо формування позовних вимог у справі, які суперечать попередньо погодженим умовам.
74. З урахуванням наведеного, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що оскільки сторони дійшли згоди з приводу істотних умов нового договору оренди землі, наведене є підставою для укладання договору в судовому порядку в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження, а не в редакції позивача. Однак позивач у даній справі звернувся з позовною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 28.01.2009 лише з однією істотною умовою, а саме на 16 років та 2 місяці, до 28.05.2041, тобто без урахуванням редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження.
75. Отже, заявлений позов в частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 28.01.2009 (в редакції позивача) задоволенню не підлягає.
76. При цьому Суд відхиляє доводи скаржника про те, що оскільки рішення сільської ради від 27.08.2024 "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі" прийнято відповідачем з порушенням встановленого частиною п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" місячного строку для розгляду листа-повідомлення орендаря від 10.06.2024 про продовження дії договору оренди землі, це свідчить про поновлення договору оренди на новий строк, з огляду на наступне.
77. Так, імперативна норма частини п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає обов'язок орендодавця у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з наданням відповіді про прийняте орендодавцем рішення (щодо наявності/відсутності заперечень на укладання договору оренди на новий строк).
78. Отже, якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом та погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект додаткової угоди (незалежно від того, чи містив цей проект змінені умови), а орендодавець у встановлений законом місячний строк не заперечив проти поновлення/укладання договору оренди землі на новий строк, при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору не надсилав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то позовні вимоги про визнання додаткової угоди укладеною підлягають задоволенню.
79. У даній справі судами встановлено, що між сторонами у справі шляхом листування фактично досягнуто домовленості та погоджено відповідні зміни істотних умов договору оренди, однак додаткову угоду не укладено.
80. Проте, хоча відповідач безпідставно ухилився від підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на новий строк, однак звернення позивача з позовом про визнання укладеною додаткової угоди в редакції позивача, яка не відповідає попередньо погодженим умовам, виключає можливість його задоволення, адже укладання нового договору на неузгоджених умовах суперечить норма частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
81. За наведеного Суд також відхиляє посилання скаржника на постанови Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, від 27.05.2025 у справі № 920/1481/23, від 03.04.2024 у справі № 910/14933/22, від 20.01.2021 у справі № 922/887/17, від 02.11.2022 у справі № 912/1802/21, оскільки вони прийняті за інших встановлених судами фактичних обставин справи.
Щодо вимоги про скасування рішення ради
82. Предметом судового розгляду у цій справі є також вимоги позивача про визнання протиправним та скасування рішення Малолюбашанської сільської ради від 27.08.2024 № 1256 "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі".
83. Велика Палата Верховного Суду також неодноразово зазначала, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване (постанови від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (пункт 39), від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17 (пункт 6.27), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 35), від 01.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 52), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 109)). Тому під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного (наприклад, у спорі за віндикаційним позовом), не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред'явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia - "суд знає закони" (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 (пункт 84), від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 101) та інші). Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення.
84. З урахуванням наведеного касаційний суд зазначає про те, що позовна вимога про визнання протиправним та скасування рішення Малолюбашанської сільської ради від 27.08.2024 № 1256 сама по собі не спрямована на захист прав позивача, а тому скасування спірного рішення відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові.
85. Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов правильного по суті висновку про відмову в задоволенні позову в частині визнання протиправним та скасування рішення ради, проте з інших підстав, ніж ті, що наведені у цій постанові, а тому постанова апеляційного суду підлягає зміні шляхом викладення її мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України
86. У касаційній скарзі скаржник посилається на те, що суди не дослідили зібрані у справі докази, зокрема, не дослідили зміст листування сторін та рішення Малолюбашанської сільської ради від 27.08.2024 № 1256 "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі".
87. Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
88. Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
89. За змістом пункту 1 частини третьої статті 310 цього ж Кодексу достатньою підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є не саме по собі порушення норм процесуального права у виді недослідження судом зібраних у справі доказів, а зазначене процесуальне порушення у сукупності з належним обґрунтуванням скаржником заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
90. За таких обставин недостатніми є доводи скаржника про неповне дослідження судами зібраних у справі доказів за умови непідтвердження підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 ГПК України.
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 04.04.2023 у справі № 911/2809/21, від 21.03.2023 у справі № 920/456/19, від 14.03.2023 у справі № 911/1411/19, від 28.02.2023 у справі № 914/1377/22 та від 07.03.2023 у справі № 914/3593/21.
91. Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України, не підтвердилася під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних рішень з цієї підстави.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
92. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.
93. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Судові витрати
94. Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд -
1. Касаційну скаргу Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" задовольнити частково.
2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.06.2025 у справі № 918/1195/24 змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови, а в решті - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Л. І. Рогач