29 жовтня 2025 року
м. Київ
cправа № 922/5217/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О. В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-Торг»
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 17.07.2025 (головуючий - Гетьман Р. А., судді: Склярук О. І., Хачатрян В. С.) і рішення Господарського суду Харківської області від 24.01.2025 (суддя Калантай М. В.) у справі
за позовом керівника Чугуївської окружної прокуратури Харківської області в особі Чугуївської міської ради Харківської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-Торг»
про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою
та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору - Чугуївської міської військової адміністрації Чугуївського району Харківської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-Торг»
про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою
(за участю представників: прокурор - Ковальчук О.І., відповідача - Биченко А.О., третьої особи - Шевченко Л.М.)
Обставини справи, встановлені судами
1. 23.03.2007 між Чугуївською міською радою (далі - Рада, орендодавець) та (далі - ТОВ «Плюсинвест-Торг», відповідач, орендар) укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6312000000:23:002:0011 загальною площею 0,3213 га в м. Чугуїв по вул. Героїв Чорнобильців (далі - земельна ділянка) для будівництва та обслуговування супермаркету будівельних матеріалів та гостьової парковки строком на 10 років (далі - договір оренди).
2. Відповідно до пункту 3 договору оренди на земельній ділянці немає об'єктів нерухомого майна.
3. Згідно з пунктом 32 договору оренди орендар зобов'язався використовувати земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у пункті 15 договору, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного і екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі; у належному стані повернути орендодавцю земельну ділянку після закінчення строку оренди.
4. 20.06.2007 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Харківської області видала ТОВ «Плюсинвест-Торг» дозвіл № 110/07 на виконання будівельних робіт «Будівництво супермаркету будівельних матеріалів по вул. Щорса в м. Чугуєві» зі строком дії до 31.12.2007.
5. Сторони шляхом укладення додаткових угод від 14.11.2017 та від 12.06.2020 продовжували строк дії договору оренди спочатку на 3 роки, а потім ще на 2 роки відповідно. У підсумку строк дії договору сплив 03.04.2022.
6. Відділ містобудування та архітектури Ради за наказом від 29.06.2021 № 03-08-22/03 видав ТОВ «Плюсинвест-Торг» містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва «Будівництво супермаркету будівельних матеріалів та гостьової парковки по вул. Героїв Чорнобильців в м. Чугуїв Харківської області».
7. ТОВ «Плюсинвест-Торг» в межах справи №922/5336/23 зверталося до Ради із вимогами про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк (після 03.04.2022). Господарський суд Харківської області рішенням від 26.02.2024 у цій справі, яке набрало законної сили, у задоволенні позову відмовив.
8. 31.05.2023 Рада виявила факт здійснення відповідачем нового будівництва на земельній ділянці. У зв'язку з чим 01.06.2023 направила на адресу відповідача лист з вимогою надати дозвільні документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт.
9. ТОВ «Плюсинвест-Торг» документів щодо законності будівництва на земельній ділянці не надало.
10. За заявою Ради від 16.06.2023 Чугуївським РУП ГУНП України в Харківській області розпочато досудове розслідування кримінального провадження № 12023226290000214, у межах якого 21.06.2023 та 26.10.2023 старший дізнавач СД Чугуївського РУП ГУНП в Харківській області провів огляд місця події та встановив, що на земельній ділянці розташований об'єкт незавершеного будівництва, огороджений металевим парканом, а саме: складське приміщення розміром орієнтовно 400 кв м та недобудоване приміщення супермаркету будматеріалів загальною площею 1836 кв м.
11. 21.09.2023 державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію за відповідачем права власності на нежитлову будівлю літ. «А-1» загальною площею 452,1 кв м за адресою: Харківська обл., м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, 3-А. Підстава державної реєстрації речових прав - технічний паспорт ТІ01:6586-2933-5823-3186 від 21.09.2023, виконаний TOB «Тін Плюс».
12. У подальшому державний реєстратор скасував в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про право власності ТОВ «Плюсинвест-Торг» на зазначену нежитлову будівлю.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позовів прокурора та третьої особи
13. Керівник Чугуївської окружної прокуратури Харківської області (далі - прокурор) звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Ради до ТОВ «Плюсинвест-Торг», в якому просив усунути перешкоди у користуванні Чугуївською територіальною громадою в особі Ради земельною ділянкою шляхом зобов'язання ТОВ «Плюсинвест-Торг» привести земельну ділянку у придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного захоплення, включаючи знесення самочинно збудованого нерухомого майна.
14. На обґрунтування позовних вимог зазначає, що відповідач у 2023 році розпочав будівництво на земельній ділянці комунальної власності без будь-яких дозвільних документів на будівництво та без наявності речових прав на землю, оскільки договір оренди земельної ділянки припинив дію ще 03.04.2022. У зв'язку з чим самочинно побудоване майно підлягає знесенню, а земельна ділянка - повернута власнику у стані, який існував до початку будівельних робіт.
15. Чугуївська міська військова адміністрація Чугуївського району Харківської області (надалі -Адміністрація, третя особа) також звернулася з позовною заявою до ТОВ «Плюсинвест-Торг» про зобов'язання усунути перешкоди у користуванні Чугуївській міській територіальній громаді земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об'єктів літ. «А-1» орієнтовною площею 452,1 кв м та будівлі супермаркету орієнтовною площею 1836 кв м; повернути земельну ділянку власнику із приведенням її у придатний для використання стан.
16. Позовна заява Адміністрації мотивована тим, що термін дії укладеного з відповідачем договору оренди земельної ділянки закінчився 03.04.2022. Мета, з якою укладався договір - для будівництва та обслуговування супермаркету будівельних матеріалів та гостьової парковки, не була досягнута. Проте у 2023 році без дозвільної та проєктної документації та без оформленого у встановленому законом порядку права на землю, відповідач розпочав будівельні роботи на цій земельній ділянці. А отже здійснене відповідачем будівництво є самочинним.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
17. Господарський суд Харківської області рішенням від 21.04.2025, яке залишив без змін Східний апеляційний господарський суд постановою від 17.07.2025, у задоволенні позову прокурора відмовив; позов третьої особи задовольнив. Зобов'язав ТОВ «Плюсинвест-Торг» усунути перешкоди у користуванні Чугуївською міською територіальною громадою земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об'єктів літ. «А-1» орієнтовною площею 452,1 кв м та будівлі супермаркету орієнтовною площею 1836 кв м та повернути земельну ділянку власнику із приведенням її у придатний для використання стан.
18. Щодо позову третьої особи суди зазначили про відсутність доказів того, що ТОВ «Плюсинвест-Торг» за час дії договору оренди здійснювало будівництво об'єктів, з метою зведення яких земельна ділянка передавалася йому в оренду. Лише в 2023 році, тобто після закінчення строку договору оренди, ТОВ «Плюсинвест-Торг» розпочало нове будівництво на земельній ділянці.
19. При цьому суд апеляційної інстанції встановив, що дозвіл на виконання будівельних робіт від 20.06.2007 діяв до 31.12.2008, проте відповідач не довів ту обставину, що будівництво супермаркету було фактично розпочато ним під час дії дозволу на виконання будівельних робіт і тривало до моменту закінчення строку дії договору оренди.
20. Отже, здійснене відповідачем нове будівництво є самочинним, оскільки розпочато без наявності дозвільних документів на будівництво та за відсутності речових прав на землю.
Касаційна скарга
21. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати в частині задоволення позову третьої особи з підстави, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в позові.
Узагальнені доводи касаційної скарги
22. Суд апеляційної інстанції помилково розмежовує поняття «отримання дозволу на виконання будівельних робіт» і «фактичне виконання будівельних робіт», що не ґрунтується на нормі пункту 1 розділу II «Прикінцеві положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 N 509-VI (далі - Закон №509-VI) та призвело до неправильного застосування судами норми матеріального права через те, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування вказаної правової норми у подібних правовідносинах. На переконання скаржника, отримання ним дозволу на виконання будівельних робіт у даному випадку є моментом, з якого фактично розпочинається будівництво об'єкта, а звужене тлумачення судами законодавчого терміну, викладеного в пункті 1 розділу II «Прикінцеві положення» Закону N 509-V1, не відповідає його сутті.
23. Ураховуючи, що ТОВ «Плюсинвест-торг» отримало 20.06.2007 дозвіл на початок виконання будівельних робіт, а отже розпочало будівництво відповідно до вказаного дозволу, однак до цього часу не завершило, вказаний дозвіл є дійсним до моменту закінчення будівництва і будівництво, що здійснюється на його підставі, не може бути визнано самочинним. У свою чергу Чугуївська міська рада, як власник земельної ділянки, надавала згоду на забудову земельної ділянки і така ділянка відводилась відповідачу для нового будівництва супермаркету будівельних матеріалів, який на ній і було збудовано. Тобто, нерухоме майно було побудоване на земельній ділянці відповідно до її цільового призначення.
Позиція інших учасників справи у відзивах на касаційну скаргу
24. Прокурор вважає висновки судів обох інстанцій по суті позову третьої особи законними та обґрунтованими, а доводи касаційної скарги безпідставними. У зв'язку з чим касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
25. Адміністрація заперечує проти доводів касаційної скарги, вважає обґрунтованими висновки судів попередніх інстанцій про здійснення відповідачем самочинного будівництва на земельній ділянці комунальної власності - без дозвільних документів на будівництво та без речових прав на землю. Просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
26. Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
27. За змістом статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. У силу спеціального застереження, наведеного в частині 2 цієї статті, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
28. Висновки щодо способу захисту прав власника земельної ділянки у разі зведення на ній самочинного будівництва шляхом задоволення вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна є усталеними в судовій практиці Верховного Суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 01.07.2020 у справі № 755/3782/17, від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19, від 10.01.2024 у справі № 916/619/22).
29. Ураховуючи положення частин 3 - 5 статті 376 ЦК України, коли власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина 2 статті 152 ЗК України).
30. Суди попередніх інстанцій встановили, що Рада передала відповідачу в користування земельну ділянку на період з 23.03.2007 по 03.04.2022 з метою будівництва та обслуговування супермаркету будівельних матеріалів.
31. 20.06.2007 відповідач отримав дозвіл на виконання будівельних робіт на земельній ділянці з метою будівництва супермаркету будівельних матеріалів зі строком дії до 31.12.2008, проте протягом строку оренди, тобто протягом 15 років, фактичні будівельні роботи зі зведення супермаркету так і не розпочав.
32. Суди встановили, що відповідач розпочав будівництво об'єктів на земельній ділянці лише в 2023 році без наявності речових прав на землю та без документа, що дає право на виконання таких робіт.
33. Отже, з огляду на встановлені у цій справі фактичні обставини, суди дійшли висновку, що побудоване відповідачем майно є самочинним будівництвом в розумінні частини 1 статті 376 ЦК України.
34. Заперечуючи висновки судів щодо правового статусу побудованих ним об'єктів, відповідач в касаційній скарзі стверджує про те, що сама по собі обставина отримання ним дозволу на виконання будівельних робіт є моментом, з якого розпочинається будівництво супермаркету, а отже такий дозвіл в силу пункту 1 розділу II «Прикінцеві положення» Закону №509-VI є чинним до завершення будівництва, яке відповідач розпочав відповідно до вказаного дозволу у 2007 році та не завершив станом на момент закінчення строку дії договору оренди.
35. Верховний Суд такі доводи відхиляє з огляду на таке.
36. Згідно зі статтею 29 Закону України «Про планування і забудову території» (у редакції, чинній на момент отримання відповідачем дозволу на виконання будівельних робіт) дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що засвідчує право на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земельних робіт.
37. Відповідно до пункту 1 розділу II «Прикінцеві положення» Закону №509-VI (набрав чинності 14.10.2008) дозвіл на виконання будівельних робіт, отриманий до набрання чинності підпунктів, вказаних у першому реченні цього пункту (до 13.04.2009), зберігає чинність протягом двох років з дня набрання чинності цим Законом (тобто з 14.10.2008), а щодо об'єктів містобудування, будівництво яких розпочато, - до завершення їх будівництва.
38. Крім цього, відповідно до пункту 8 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» дозволи на виконання будівельних робіт, отримані до набрання чинності цим Законом (до 12.03.2011), є чинними до завершення будівництва об'єкта.
39. Отже, якщо згідно отриманого дозволу на виконання будівельних робіт будівництво об'єкта було розпочато і такий дозвіл був чинним на момент набрання чинності зазначених законодавчих актів, то дозвіл вважається чинним до завершення будівництва.
40. Однак суди попередніх інстанцій встановили відсутність належних та допустимих доказів початку фактичного здійснення відповідачем будівництва об'єкта, визначеного у дозволі на будівництво від 20.06.2007 та в договорі оренди земельної ділянки, а саме: супермаркету будівельних матеріалів у період дії дозволу на виконання будівельних робіт та до моменту набрання чинності Законом №509-VI.
41. За усталеними висновками Верховного Суду особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за власний кошт, оскільки відповідно до вимог чинного законодавства обов'язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку (постанови від 02.06.2022 у справі № 910/14524/19, від 04.09.2024 у справі № 904/2077/23).
42. Відтак, у разі використання земельної ділянки без відповідного рішення органу місцевого самоврядування про надання її в користування або у власність, повернення такої земельної ділянки відповідно до приписів статті 212 Земельного кодексу України власнику з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд відповідає законодавству, що регулює спірні правовідносини.
43. Зважаючи на встановлені у цій справі фактичні обставини, суди дійшли такого, що ґрунтується на законі висновку про те, що здійснене відповідачем у 2023 році будівництво є самочинним, у зв'язку з чим на вимогу власника земельна ділянка комунальної власності підлягає приведенню у придатний для використання стан шляхом звільнення від самочинно розміщеного на ній майна.
44. Здійснюючи аналіз доводів касаційної скарги у співвідношенні до обраної відповідачем підстави касаційного оскарження, колегія суддів виходить з того, що ним не аргументовано необхідності забезпечити сталість і єдність судової практики, а не можливість проведення «розгляду заради розгляду». Адже перегляд остаточного й обов'язкового до виконання рішення суду не може здійснюватися лише з однією метою - домогтися повторного розгляду та ухвалення нового рішення у справі, адже повноваження Верховного Суду мають здійснюватися виключно для виправлення судових помилок і недоліків. Відхід від res judicate можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини, наявності яких у касаційній скарзі не зазначено й не обґрунтовано.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
45. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
46. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
47. Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що викладені у касаційній скарзі доводи не отримали підтвердження під час касаційного провадження, в зв'язку з чим немає підстав для задоволення касаційної скарги та скасування оскаржуваних судових рішень.
48. Крім цього, Верховний Суду ухвалою від 08.09.2025 зупинив виконання постанови Східного апеляційного господарського суду від 17.07.2025 і рішення Господарського суду Харківської області від 24.01.2025 до закінчення їх перегляду в касаційному порядку.
49. Відповідно до частини 3 статті 332 ГПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
50. З огляду на результат касаційного перегляду оскаржуваних судових рішень виконання постанови суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції підлягає поновленню.
Розподіл судових витрат
51. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317, 332 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-Торг» залишити без задоволення.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 17.07.2025 і рішення Господарського суду Харківської області від 24.01.2025 у справі № 922/5217/23 залишити без змін.
3. Поновити виконання Постанови Східного апеляційного господарського суду від 17.07.2025 і рішення Господарського суду Харківської області від 24.01.2025 у справі № 922/5217/23.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Міщенко І. С.
Судді Берднік І. С.
Зуєв В. А.