22 жовтня 2025 року
м. Київ
справа № 522/23619/20
провадження № 61-4786св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - Одеська міська рада,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справикасаційну скаргу Одеської обласної прокуратури на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07 липня 2021 року в складі судді Шенцевої О. П. та постанову Одеського апеляційного суду від 13 лютого 2024 року в складі колегії суддів: Погорєлової С. О., Таварткіладзе О. М., Заїкіна А. П.,
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2020 року Одеська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та просила:
скасувати реєстрацію декларації про готовність об'єкта до експлуатації «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 , код ДК - 1122.1, ІІ категорія складності», яка зареєстрована інспекцією ДАБК в Одеській області від 04 листопада 2013 року № ОД 142133080929;
скасувати реєстрацію декларації про готовність об'єкта до експлуатації «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 , код ДК - 1122.1, ІІ категорія складності», яка зареєстрована інспекцією ДАБК в Одеській області від 04 листопада 2013 року № ОД 142133080932;
скасувати рішення про державну реєстрацію (з відкриттям розділу) від 21 листопада 2013 року № 13269340, прийняте державним ресторатором Одеського міського управління юстиції Рубан М. О., що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 220059551101;
скасувати рішення про державну реєстрацію (з відкриттям розділу) від 21 листопада 2013 року № 8235927, прийняте державним реєстратором Одеського міського управління юстиції Рубан М. О., що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 220076251101;
скасувати рішення державного реєстратора Одеського міського управління юстиції Рубан М. О. про реєстрацію змін розділу від 24 грудня 2013 року № 9447296;
скасувати рішення про державну реєстрацію від 22 серпня 2014 року № 15332283, прийняте нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В., що є підставою для державної реєстрації припинення права власності за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 220076251101;
визнати незаконним та скасувати свідоцтва про право власності від 22 грудня 2013 року № 13270969 та від 24 грудня 2013 року № 15296287;
визнати договір дарування від 22 серпня 2014 року № 1-1471, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , недійсним;
зобов'язати ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок об'єкта самочинного будівництва за адресою: АДРЕСА_3 та квартира АДРЕСА_4 а і привести його у відповідність до технічних характеристик, які відображені у свідоцтві про право власності на квартиру АДРЕСА_4 від 06 вересня 2012 року та у технічному паспорті від 20 липня 2012 року.
На обґрунтування позову зазначала, що ОСОБА_1 у 2013 році здійснила незаконну реконструкцію об'єкта нерухомого майна з розподілом на два самостійні об'єкти за адресою: АДРЕСА_3 , шляхом будівництва прибудови. При здійсненні реконструкції ОСОБА_1 самовільно зайняла земельну ділянку орієнтовною площею 0,001 га, яка знаходиться в комунальній власності, що дає підстави для подальшого скасування правовстановлюючих документів на нерухоме майно відповідачів.
Згідно інформації Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 14 червня 2020 року № 01-19-338 площа прилеглої ділянки до квартир відповідачів огороджена та її площа складає орієнтовано 0,001 га. Крім того, згідно інформації з листа відділу у м. Одесі ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 31 липня 2019 року №1714112-19 відсутня інформації щодо видачі державних актів на право власності чи користування, договорів оренди землі на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_3 , що свідчить про те, що ця земельна ділянка знаходиться у комунальній власності, будь-яким особам у власність чи користування для будівництва не передавалась.
Наявність державної реєстрації на об'єкт нерухомого майна з ознаками самовільного будівництва є перешкодою у здійсненні Одеською міською радою своїх повноважень щодо володіння, користування і розпорядження землями комунальної власності.
Короткий зміст рішення судів першої та апеляційної інстанції
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 07 липня 2021 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 13 лютого 2024 року, у задоволенні позову відмовлено.
Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що реконструкція квартири АДРЕСА_2 була здійснена з дотриманням норм чинного законодавства України та отриманням всіх необхідних документів, які були необхідні для здійснення такої реконструкції.
Відповідач ОСОБА_1 провела реконструкцію квартири з розподілом на дві шляхом надбудови мансардного поверху без зміни зовнішніх геометричних розмірів її фундаментів у плані, тому при поданні документів на отримання свідоцтв про право власності відповідачу не потрібно було надавати документ, який підтверджує речове право на земельну ділянку.
22 серпня 2014 року на підставі договору дарування ОСОБА_1 відчужила на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_2 .
Одеська міська рада просила визнати недійсним вказаний договір на підставі статті 234 ЦК України посилаючись на те, що він є фіктивним, проте не надала докази на підтвердження того, що наміри сторін оспорюваного правочину не були спрямовані на укладення договору дарування.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
У березні 2024 року заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просив скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07 липня 2021 року та постанову Одеського апеляційного суду від 13 лютого 2024 року й ухвалити нове рішення про задоволення позову.
На обґрунтування касаційної скарги зазначав про застосування судом апеляційної інстанції норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 13 березня 2019 року в справі № 910/22575/17, від 03 грудня 2019 року в справі № 916/2553/18, від 23 червня 2020 року в справі № 680/214/16-ц, від 13 грудня 2023 року в справі № 522/17307/19 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Збільшення площі квартир не могла відбутись внаслідок реконструкції квартири АДРЕСА_4 з розподілом на дві окремі без змін її розміру, оскільки фактично відбулось будівництво прибудови, а в спірних деклараціях зазначені недостовірні відомості.
Земельна ділянка під прибудовою є власністю територіальної громади м. Одеси, будь-яким особам у власність чи/або користування не надавалась.
Суди дійшли помилкового висновку про те, що відповідачем було проведено реконструкцію квартири з розподілом на дві шляхом надбудови мансардного поверху без зміни зовнішніх геометричних розмірів її фундаменту у плані, оскільки якщо порівняти технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 177,4 кв. м від 20 липня 2012 року, тобто до проведення реконструкції, та технічні паспорти на квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_4 від 14 жовтня 2013 року площею 143,6 кв. м та 84,2 кв. м відповідно, які утворилися після проведення реконструкції, то можна дійти висновку, що площа новоутвореної квартири АДРЕСА_4 збільшилась не за рахунок добудови мансардного поверху, а шляхом розширення приміщення першого поверху з улаштуванням окремого входу зі сходами.
Будівництво об'єкта на земельній ділянці, яка не була для цього відведена, без належних дозволів на будівництво та без належно затвердженого проєкту, у межах території, на якій заборонене будівництво, повинно мати наслідком скасування реєстрації декларації судом.
Суди не звернули увагу, що новостворене нерухоме майно було збудоване з порушенням норм чинного законодавства, оскільки використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду), чи за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, вважається її самовільним зайняттям.
Спірний об'єкт нерухомого майна самочинно збудований на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси та перешкоджає реалізації територіальною громадою своїх повноважень як власника відповідної земельної ділянки.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 12 квітня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з Приморського районного суду м. Одеси.
28 травня 2024 року справа № 522/23619/20 надійшла до Верховного Суду.
ОСОБА_1 , ОСОБА_2 направили відзив на касаційну скаргу, в якому просила залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що 06 вересня 2012 року виконавчий комітет Одеської міської ради видав ОСОБА_1 свідоцтво про право власності серії НОМЕР_2 на квартиру за адресою: АДРЕСА_3 .
Підставою для видачі цього свідоцтва була Декларація про готовність об'єкта до експлуатації № ОД 14212119306 від 16 липня 2012 року, видана інспекцією ДАБК в Одеській області.
03 вересня 2013 року ОСОБА_1 зареєструвала декларацію про початок будівельних робіт № ОД 082132460129 з реконструкції вищевказаної квартири з розподілом на дві окремі.
22 листопада 2013 року державний реєстратор Рубан М. О. прийняла рішення (з відкриттям розділу) № 8235017 та № 8235927 про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_2 .
Після проведеної реконструкції та відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, загальна площа квартири АДРЕСА_4 становить 143,6 кв. м, житлова площа 56,4 кв. м, а загальна площа новоутвореної квартири АДРЕСА_4 складає 83,4 кв. м, житлова площа 43,5 кв. м.
24 грудня 2013 року державний реєстратор Рубан М. В. прийняла рішення про внесення змін до розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відкритого на об'єкт нерухомого майна за реєстраційним номером № 220076251101 (квартира АДРЕСА_4 ) а саме змінено загальну та житлову площу квартири на 73,4 кв. м та 41,5 кв. м відповідно.
22 серпня 2014 року на підставі договору дарування ОСОБА_1 відчужила на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_2 .
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю (частина перша статті 83 ЗК України).
Відповідно до частини 2 та пункту «б» частини третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Згідно зі статтею 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Відповідно до частин першої, другої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Реконструкція без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою (частина четверта статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Частиною першою статті 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Встановлено, що земельна ділянка на АДРЕСА_5 перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси та згідно листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради № 01-19/338 від 11 червня 2020 року рішень щодо передачі у власність чи користування цієї ділянки ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Одеською міською радою не приймалось.
Відмовляючи у задоволенні позову Одеської міської ради, суди попередніх інстанцій виходили з того, що ОСОБА_1 було проведено реконструкцію належної їй квартири з розподілом на дві без зміни зовнішніх геометричних розмірів її фундаментів у плані, тому приподанні документів на отримання свідоцтв про право власності їй не потрібно було надавати документ, який підтверджує речове право на земельну ділянку.
Разом з тим, відповідно до наявних в матеріалах справи технічних паспортів на спірну квартиру АДРЕСА_4 до здійснення реконструкції та після здійснення реконструкції і виділення окремої квартири АДРЕСА_4 , а також технічного паспорту на новостворену квартиру АДРЕСА_4 , під час реконструкції квартири АДРЕСА_4 з розподілом її на дві окремі ( АДРЕСА_4 та АДРЕСА_4 ) було здійснено добудову першого поверху за рахунок земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Одеси.
Таким чином, суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили, які приміщення квартири АДРЕСА_4 увійшли до виділеної квартири АДРЕСА_4 , не надали оцінку наявним в матеріалах справи технічним паспортам на квартиру АДРЕСА_2 від 20 липня 2012 року (до здійснення реконструкції), від 14 жовтня 2013 року (після здійснення реконструкції та виділення окремої квартири АДРЕСА_4 ), а також технічному паспорту на новостворену квартиру АДРЕСА_4 від 11 грудня 2013 року.
За таких обставин висновки судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову є передчасними.
Суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, з огляду на положення статті 400 ЦПК України.
Крім того, під час розгляду цієї справи слід врахувати, що належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.
Таким чином, оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Під час нового розгляду апеляційному суду належить врахувати викладене, розглянути в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права справу, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.
Постанову Одеського апеляційного суду від 13 лютого 2024 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий: Судді:М. Є. Червинська А. Ю. Зайцев Є. В. Коротенко В. М. Коротун М. Ю. Тітов