Справа № 420/31318/25
24 жовтня 2025 року м. Одеса
Одеський окружний адміністративний суд у складі головуючого судді Тарасишиної О.М., за участю секретаря судового засідання Гур'євої К.І., розглянувши в порядку письмового провадження за правилами спрощеного позовного провадження позовну заяву ОСОБА_1 (місцезнаходження: АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) до Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (місцезнаходження: 65011, м. Одеса, вул. Успенська, буд. 83/85; код ЄДРПОУ 45839467) про визнання протиправними та скасування п. 1 містобудівних умов та обмежень та зобов'язання вчинити певні дії,
До суду надійшла позовна заява ОСОБА_1 (місцезнаходження: АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) до Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (місцезнаходження: 65011, м. Одеса, вул. Успенська, буд. 83/85; код ЄДРПОУ 45839467), у якій позивачка просить суд:
визнати протиправним та скасувати вимоги, зазначені в пункті 1 розділу «Містобудівні умови та обмеження» Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, реєстраційний номер 01-07/40 (А3638684179534710761) від 26.05.2025 року, затверджених Наказом Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради №01-07/40 від 26.05.2025 року, якими передбачено граничнодопустиму висотність будинків, будівель та споруд у метрах - 15 м (п'ятнадцять) (Гранично допустиму висоту готельного комплексу з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, що проектується, передбачити не більше 15 метрів від рівня денної поверхні землі до найбільш виступаючої конструкції покрівлі, з урахуванням вимог ДБН Б.2.2-9:2018 «Громадські будинки та споруди», ДБН В. 1.1.7-2016 «Пожежна безпека об'єктів будівництва», ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» (з актуальними змінами), табл. 7.1 ДБН В.1.1-12:2014 «Будівництво у сейсмічних районах України», а також п.9.8. ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», в якому зазначено, що для населених пунктів, розміщених у районах сейсмічністю 7-8 балів (до яких відноситься місто Одеса), поверховість громадських будинків цілодобового перебування (санаторно-курортні, оздоровчі і туристичні заклади, лікарні і готелі) слід встановлювати не більше 4 поверхів. При цьому, відповідно до п. 6.2.9 ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» (з актуальними змінами) висоту житлових приміщень готелів слід приймати не менше зазначеної в ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», в п. 5.6 якого зазначено, що висота житлових приміщень від підлоги до стелі повинна бути не менш 2,7 м. Відповідно до п. 6.2.9 ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» (з актуальними змінами) висота допоміжних приміщень номерів повинна бути не менш 2,1 м.) (Реєстраційний номер ЄДЕССБ МН01:8684-1795-4309-9371);
зобов'язати Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради внести зміни до Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, реєстраційний номер 01-07/40 (А3638684179534710761) від 26.05.2025 року, затверджених Наказом Департамента архітектури, містобудування та земельних син Одеської міської ради №01-07/40 від 26.05.2025 року, з урахуванням поданого інвестиційного наміру заявника, що визначений Містобудівним розрахунком (1-043-01-МР).
Ухвалою від 18.09.2025 року Одеським окружним адміністративним судом відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження.
Витребувано у Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради належним чином засвідчені та оформлені копії матеріалів, на підставі яких було прийнято оскаржувані вимоги, зазначені в пункті 1 розділу «Містобудівні умови та обмеження» Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, реєстраційний номер 01-07/40 (А3638684179534710761) від 26.05.2025 року, затверджених Наказом Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради №01-07/40 від 26.05.2025 року.
23.09.2025 року позивачем до канцелярії суду подано заяву про забезпечення позову, в якій просив вжити заходи забезпечення позову, шляхом: зупинення дії пункту 1 розділу «Містобудівні умови та обмеження» Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, реєстраційний номер 01-07/40 (А3638684179534710761) від 26.05.2025 року, затверджених Наказом Департамента архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради №01-07/40 від 26.05.2025 року, яким передбачено граничнодопустиму висотність будинків, будівель та споруд у метрах 15 м., до набрання законної сили судовим рішенням у даній справі.
Ухвалою суду від 24.09.2025 року у задоволенні заяви позивачки про забезпечення позову відмовлено.
29.09.2025 року від представника відповідача надійшли витребувані судом документи.
13.10.2025 року за вх.№107387/25 від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву.
20.10.2025 року за вх. № 110239/25 від позивача надійшла відповідь на відзив.
В обґрунтування позову зазначено, що з метою організації будівництва об'єкта на виконання вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» позивачка звернулась до Департаменту із проханням надати містобудівні умови та обмеження для проектування будівництва. До заяви було надано необхідний перелік документів, зокрема містобудівний розрахунок, згідно якого заявлено абсолютну висоту будівель у 28,65 м. У відповідь на вказану заяву було видано Містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва, реєстраційний номер 01-07/40 (А3638684179534710761) від 26.05.2025 року, якими у пункті 1 розділу «Містобудівні умови та обмеження» передбачено граничнодопустиму висотність будинків, будівель та споруд у метрах - 15 м (п'ятнадцять). Із вказаним розділом позивачка не погоджується та вважає, що оскаржуваним документом безпідставно обмежено граничну висотність заявленого до будівництва об'єкта, з огляду на таке:
по-перше, для населених пунктів, розміщених у районах сейсмічністю 7-8 балів, поверховість громадських будинків цілодобового перебування (санаторно-курортні, оздоровчі і туристичні заклади, лікарні і готелі) може встановлюватися і встановлюється не більше 4 поверхів з урахуванням ступеня вогнестійкості будинків і кількості місць. З урахуванням комплексного дослідження будівельних норм встановлено, що висотність будинків за заявленим позивачкою цільовим призначенням може перевищувати 15 метрів;
по-друге, ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» передбачає розміщення будівель висотою до 73,5 метрів при визначенні поверховості у 25 поверхів;
по-третє, згідно норм ДБН В.1.1-12:2014 «Будівництво у сейсмічних районах України» рівні розрахункових навантажень і конструктивних заходів може бути підвищено у порівнянні з вимогами цих Норм. При цьому, згідно зведених даних щодо допустимих наземних поверхів для різного типу несучих конструкцій будівлі кількість поверхів для 7-8 балів сейсмічності встановлюється до 20-24 поверхів;
по-четверте, синтаксична конструкція «слід» передбачає рекомендаційний характер регулювання, який може бути корегований з урахуванням норм інших ДБН, що Департаментом враховано не було.
Представник відповідача у відзиві по позовну заяву наголосив, що згідно п. 9.8 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» для населених пунктів, розміщених у районах сейсмічністю 7-8 балів (до яких відноситься місто Одеса), поверховість громадських будинків цілодобового перебування (санаторно-курортні, оздоровчі і туристичні заклади, лікарні і готелі) слід встановлювати не більше 4 поверхів з урахуванням ступеня вогнестійкості будинків і кількості місць. При цьому, відповідно до п. 6.2.9 ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» (з актуальними змінами) висота допоміжних приміщень номерів повинна бути не менш 2,1 м, а висоту житлових приміщень готелів слід приймати не менше зазначеної в ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки». Основні положення, в п. 5.6 якого зазначено, що висота житлових приміщень від підлоги до стелі повинна бути не менш 2,7 м. Відповідно до вимог п.п. 8.5.8 п. 8.5 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» поверховість забудови рекреаційного житла також не повинна перевищувати 4-х поверхів.
З урахуванням цитованих вимог, Департаментом було визначено граничну висотність з урахуванням рекомендацій щодо ліміту поверхів (4 поверхи) та вимог щодо висоти окремих поверхів (2,7 м).
Розглянувши матеріали справи, всебічно та повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши надані учасниками судового процесу докази в їх сукупності, суд дійшов наступного.
Завданням адміністративного судочинства відповідно до ч. 1 ст. 2 Кодексу адміністративного судочинства України (далі КАС України) є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів у сфері публічно-правових відносин з метою ефективного захисту прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб від порушень з боку суб'єктів владних повноважень.
За правилами предметної підсудності встановленими ст. 19 КАС України юрисдикція адміністративних судів поширюється на справи у публічно-правових спорах, зокрема: спорах фізичних чи юридичних осіб із суб'єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи індивідуальних актів), дій чи бездіяльності, крім випадків, коли для розгляду таких спорів законом встановлено інший порядок судового провадження (п.1. ч.1).
За таких обставин суд дійшов висновку про підсудність позовної заяви ОСОБА_1 Одеському окружному адміністративному суду.
Згідно наявних матеріалів справи судом встановлено наступне.
З метою здійснення забудови земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер 5110136900:47:003:0051, яка належить ОСОБА_1 на праві приватної власності, у відповідності до вимог чинного законодавства було скеровано до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради заяву від 19.05.2025 року з долученням документів та проханням надати містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва: Нове будівництво готельного комплексу з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом.
До заяви позивачкою серед іншого було долучено Містобудівний Розрахунок (1-043-01-МР), що визначає її інвестиційні наміри, з інформацією про основні параметри об'єкта будівництва.
Згідно даних експлікації існуючих будівель та споруд (аркуш 2 МР), позивачкою передбачається будівництво зокрема:
- головного 3-х секційного корпусу площею 3040 кв.м., корпусу 2 (двосекційний) площею 1840 кв.м, корпусу 3 площею 1020 кв.м., корпусу 4 площею 1120 кв.м., - поверховістю 8 поверхів;
- корпусу 4а (таунхауси) площею 680 кв.м., - поверховістю 2 поверхи;
- підземного паркінгу площею 11 270 кв.м., - поверховістю (-1) поверх.
При цьому, відповідно до техніко-економічних показників за генеральним планом (аркуш 2 МР), передбачена абсолютна висота будівель - у 28,65 м
Наказом Департамента архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради №01-07/40 від 26.05.2025 року за результатом розгляду звернення було затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва, реєстраційний номер 01-07/40 (А3638684179534710761) від 26.05.2025 року (статус документа: діючий). Реєстраційний номер ЄДЕССБ MU01:8684-1795-4309-9371.
Пунктом 1 вимог містобудівних умов та обмежень передбачено граничнодопустиму висотність будинків, будівель та споруд у метрах - 15 м (п'ятнадцять) (Гранично допустиму висоту готельного комплексу з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, що проектується, передбачити не більше 15 метрів від рівня денної поверхні землі до найбільш виступаючої конструкції покрівлі, з урахуванням вимог ДБН Б.2.2-9:2018 «Громадські будинки та споруди», ДБН В. 1.1.7-2016 «Пожежна безпека об'єктів будівництва», ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» (з актуальними змінами), табл. 7.1 ДБН В.1.1-12:2014 «Будівництво у сейсмічних районах України», а також п.9.8. ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», в якому зазначено, що для населених пунктів, розміщених у районах сейсмічністю 7-8 балів (до яких відноситься місто Одеса), поверховість громадських будинків цілодобового перебування (санаторно-курортні, оздоровчі і туристичні заклади, лікарні і готелі) слід встановлювати не більше 4 поверхів. При цьому, відповідно до п. 6.2.9 ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» (з актуальними змінами) висоту житлових приміщень готелів слід приймати не менше зазначеної в ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», в п. 5.6 якого зазначено, що висота житлових приміщень від підлоги до стелі повинна бути не менш 2,7 м. Відповідно до п. 6.2.9 ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» (з актуальними змінами) висота допоміжних приміщень номерів повинна бути не менш 2,1 м.).
Із вказаним розділом позивачка не погоджується та вважає, що оскаржуваним документом безпідставно обмежено граничну висотність заявленого до будівництва об'єкта, що і стало підставою звернення до суду з даним позовом.
Так, Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.
Згідно п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі - містобудівні умови та обмеження) - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.
При цьому, згідно ч. 1 ст. 16 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», планування територій на місцевому рівні здійснюється шляхом розроблення та затвердження комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад, генеральних планів населених пунктів і детальних планів території, їх оновлення та внесення змін до них.
Містобудівна документація на місцевому рівні розробляється з урахуванням відомостей Державного земельного кадастру на актуалізованій картографічній основі у цифровій формі в державній системі координат у формі електронних документів, що містять базові і тематичні геопросторові дані.
Згідно ч. 1 ст. 17 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», генеральний план населеного пункту є одночасно видом містобудівної документації на місцевому рівні та документацією із землеустрою і призначений для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.
Згідно ч. 1 ст. 18 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», план зонування території розробляється у складі комплексного плану, генерального плану населеного пункту з метою визначення умов та обмежень використання території у межах визначених функціональних зон. До затвердження генерального плану населеного пункту в межах території територіальної громади, щодо якої затверджено комплексний план (якщо обов'язковість розроблення генерального плану населеного пункту визначена рішенням про затвердження комплексного плану), межі функціональних зон та функціональне призначення територій у такому населеному пункті визначаються комплексним планом.
Згідно ч. 1 ст. 26 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», забудова територій здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва.
Частиною 2 вказаної статті встановлено, що суб'єкти містобудування зобов'язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об'єктів.
Частиною 5 вказаної статті встановлено, що проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 4-1) проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об'єктів (крім об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1)) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об'єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування); 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; 6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.
Згідно ч. 1 ст. 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.
Частиною 2 вказаної статті встановлено, що фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва.
Частиною 4 вказаної статті встановлено, що підставами для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень є: 1) неподання визначених частиною третьою цієї статті документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень; 2) виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці; 3) невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.
Відмова у наданні містобудівних умов та обмежень з обґрунтуванням підстав такої відмови надається у строк, що не перевищує встановлений строк їх надання.
При цьому, згідно п. 4 ч. 5 ст. 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», містобудівні умови та обмеження містять гранично допустиму висотність будинків, будівель та споруд у метрах (з урахуванням обмежень використання приаеродромних територій, встановлених відповідно до Повітряного кодексу України).
Суд звертає особливу увагу, що рішення Департаменту в контексті визначення граничної висотності будівлі зумовлено конкретним посиланням на норми ДБН, а саме п. 9.8 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» для населених пунктів, розміщених у районах сейсмічністю 7-8 балів (до яких відноситься місто Одеса), поверховість громадських будинків цілодобового перебування (санаторно-курортні, оздоровчі і туристичні заклади, лікарні і готелі) слід встановлювати не більше 4 поверхів з урахуванням ступеня вогнестійкості будинків і кількості місць.
При цьому, відповідно до п. 6.2.9 ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» (з актуальними змінами) висота допоміжних приміщень номерів повинна бути не менш 2,1 м, а висоту житлових приміщень готелів слід приймати не менше зазначеної в ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки». Основні положення, в п. 5.6 якого зазначено, що висота житлових приміщень від підлоги до стелі повинна бути не менш 2,7 м. Відповідно до вимог п.п. 8.5.8 п. 8.5 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» поверховість забудови рекреаційного житла також не повинна перевищувати 4-х поверхів.
З огляду на це, визначення обґрунтованості спірного рішення судом буде оцінено у контексті вказаних підстав.
Як було вказано вище судом, згідно ч.3 ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника.
При цьому, виключною підставою для визначення граничної висотності у 15 метрів стало комплексне поєднання Департаментом обмежень, передбачених державними будівельними номерами без посилання на містобудівну документацію на місцевому рівні, що є основною вимогою згідно положень профільного Закону.
Суд звертає увагу, що у відзиві Департамент посилається як на Рішення Одеської міської ради від 25.03.2015 року №6489-VI «Про затвердження Генерального плану м.Одеси», так і на Рішення Одеської міської ради від 19.10.2016 року №1316-VIІ «Про затвердження плану зонування території (зонінгу) м.Одеси» та наголошує на необхідності їх врахування при визначенні граничної висотності об'єкта будівництва.
Однак, в той же час, не визначає ані у пункті 1 розділу «Містобудівні умови та обмеження» Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, реєстраційний номер 01-07/40 (А3638684179534710761) від 26.05.2025 року, затверджених Наказом Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради №01-07/40 від 26.05.2025 року, ані у відзиві на позовну заяву які саме граничні обмеження встановлені такими рішеннями.
При цьому, рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 року №1316-VIІ «Про затвердження плану зонування території (зонінгу) м.Одеси», затверджено план зонування території (зонінгу) м. Одеси, розроблений товариством з обмеженою відповідальністю «Інститут Харківпроект», невід'ємною частиною якого є пояснювальна записка.
Згідно плану зонування Київського району м.Одеси земельна ділянка за адресою вул. Дача Ковалевського, 111/1 віднесена до КВТ (Зона установ відпочинку та туризму).
Вказана інформація відповідає також погодженій інформації у розділі «функціональне призначення» містобудівних умов та обмежень.
Пункт 2.6. Пояснювальної записки до Плану зонування території міста Одеси регламентує містобудівні умови і обмеження забудови земельних ділянок в територіальних зонах, зокрема курортні зони (зона санаторіїв КЛ та зона установ відпочинку та туризму КВТ)
Відповідна зведена інформація у вигляді таблиці містить Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки, що розташована в зоні КЛ та КВТ, а у пункті 3 визначає положення щодо гранично допустимої висоти будівель:
«Визначається згідно з розділом VІ науково-проектної документації «Історико-архітектурний опорний план м. Одеса. Проект зон охорони. Визначення меж історичних ареалів», затвердженої Наказом Міністерства культури і туризму України 20.06.2008 р. № 728/0/16-08 (при розміщенні в межах історичних ареалів м. Одеса)
Визначаються згідно з розділом V науково-проектної документації «Історико-архітектурний опорний план м. Одеса. Проект зон охорони. Визначення меж історичних ареалів», затвердженої Наказом Міністерства культури і туризму України 20.06.2008 р. № 728/0/16-08 (при розміщенні в межах комплексної охоронної зони історичного центру м. Одеса, охоронних зон окремо розташованих пам'яток, комплексних охоронних зон окремих груп пам'яток, зон регулювання забудови, зон охоронюваного ландшафту та зон охорони археологічного культурного шару), археологічного культурного шару),
Згідно з ДБН В.2.2-9-2009 «Громадські будинки та споруди. Основні положення», «Основні вимоги до будівель і споруд. Пожежна безпека»; ДБН Б.2.2-2-2008 «Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження науково-проектної документації щодо визначення меж та режимів використання зон охорони пам'яток архітектури та містобудування» (при розміщенні в межах територій історико-культурного призначення); та згідно з профільним ДБН за типом об'єкту.
Жодних вимог щодо застосування критеріїв сейсмічності не визначено.
Таким чином, суд формує висновок про те, що при визначені у пункті 1 розділу «Містобудівні умови та обмеження» Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, реєстраційний номер 01-07/40 (А3638684179534710761) від 26.05.2025 року, затверджених Наказом Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради №01-07/40 від 26.05.2025 року, гранично допустимої висотності будинків, будівель та споруд у метрах - 15 м (п'ятнадцять) здійснено Департаментом із порушенням норми ч.3 ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», згідно якої містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні.
Більше того, суд критично ставиться до підходу суб'єкта владних повноважень у контексті вибору критеріїв для визначення граничної висотності об'єкта будівництва.
Так, Департаментом зазначено, що:
згідно п. 9.8 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» для населених пунктів, розміщених у районах сейсмічністю 7-8 балів (до яких відноситься місто Одеса), поверховість громадських будинків цілодобового перебування (санаторно-курортні, оздоровчі і туристичні заклади, лікарні і готелі) слід встановлювати не більше 4 поверхів з урахуванням ступеня вогнестійкості будинків і кількості місць.
відповідно до вимог п.п. 8.5.8 п. 8.5 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» поверховість забудови рекреаційного житла також не повинна перевищувати 4-х поверхів.
Однак, суд не може вважати вказані посилання аргументованими, оскільки згідно наданої позивачкою заяви планується будівництво «Готельного комплексу». Втім, наведені відповідачем посилання щодо визначення поверховості будинків не стосуються об'єктів туристичної зони.
Пункт 9.8 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» регламентує вимоги щодо будівництва об'єктів громадського обслуговування населення. І хоча самі ДБН не містять конкретного визначення того, які саме об'єкти підпадають під дану категорію, певний аналіз можливо провести згідно переліку таких об'єктів, що визначені у Додатку Е.1 (обов'язковий) «Перелік і розрахункові показники нормативної забезпеченості об'єктами громадського обслуговування населення», де наведена інформація щодо різних установ та організацій і наведено їх перелік, зокрема організації житлово-комунального господарства, і у їх складі: житлово-експлуатаційні організації житлового району, житлово-експлуатаційні організації житлових кварталів (мікрорайонів), пункт приймання вторинної сировини, пожежно-рятувальні підрозділи, готелі, громадські вбиральні, бюро похоронного обслуговування, будинок траурних обрядів, кладовище традиційного поховання, крематорій з кладовищем урнових поховань.
Таким чином, готелі, хоча і перебувають у переліку, у контексті норм п.9.8 регулюються тільки ті, що належать до організацій житлово-комунального господарства.
У справі що розглядається, у свою чергу, питання готелю як організації житлово-комунального господарства не стоїть.
Будівництво заявлене щодо готельного комплексу, об'єкта приватної власності, розміщеного у зоні КВТ (Зона установ відпочинку та туризму), з огляду на що застосування до нього положень п.9.8 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» не відповідає вимогам обґрунтованості.
Аналогічно до цього суд оцінює посилання відповідача на п.п. 8.5.8 п. 8.5 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», згідно якого поверховість забудови рекреаційного житла також не повинна перевищувати 4-х поверхів.
Пункт 8.5. Розділу 8 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» стосується Курортно-оздоровчих територій, а не туристичних зон.
У свою чергу, пункт 8.6. регулює вимоги щодо туристичних зон і вимог щодо граничної поверховості, навіть рекомендаційного характеру з використанням предикативу «слід», як вірно зазначив позивач, не містить.
При цьому, на переконання суду, у контексті оцінки будівельних вимог слід застосовувати положення, аналогічні до міркувань щодо норми загального та спеціального характеру.
Верховний Суд зазначає, що у випадку наявності колізії між загальним та спеціальним законом застосуванню підлягають норми спеціального закону.
При цьому при наявності розбіжностей загальних і спеціальних (виняткових) норм, необхідно керуватися принципом Lex specialis (лат. - спеціальний закон, спеціальна норма), відповідно до якого при розбіжності загального і спеціального закону діє спеціальний закон, а також принципом Lex specialis derogat generali, суть якого зводиться до того, що спеціальний закон скасовує дію (для цієї справи) загального закону; спеціальна норма має перевагу над загальною.
У разі якщо норми нормативних актів рівної юридичної сили містять різні моделі правового регулювання, перевагу при застосуванні слід надавати тій нормі, яка регулює вужче коло суспільних відносин, тобто є спеціальною.
Саме такий підхід застосував Верховний Суд у постанові від 29 січня 2019 року у справі №807/257/14. Крім того, про перевагу норм lex specialis над іншими загальними нормами зазначає у своїх рішеннях і Європейський суд з прав людини (п. 69 рішення у справі "Ніколова проти Болгарії" № 7888/03 тощо).
За таких умов, беручи до уваги, що згідно п.1.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» ці державні будівельні норми поширюються на планування і забудову територій населених пунктів та міжселенних територій на державному, регіональному та місцевому рівні, а згідно аналогічного п.1.1 ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» ці Норми поширюються на розроблення проектів нових і реконструкцію існуючих готельних будинків і комплексів, а також готелів, що входять до складу багатофункціональних будинків і будинків іншого призначення, суд робить висновок, що в першу чергу у відношенні видачі містобудівних умов та обмежень щодо готельного комплексу слід застосовувати саме спеціалізовані норми, а саме ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі».
До того ж, ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» містить регулювання щодо розміщення туристичних об'єктів на відповідних зонах у межах територій з сейсмічною активністю.
Згідно п.11.11 ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» в особливих умовах будівництва (сейсмічні райони, просідаючі ґрунти, підроблювані території) необхідно додатково керуватися ДБН В.1.1-12, ДБН В.1.1-24, ДБН B.1.1-45, ДБН B.1.1-46, ДСТУ Б В.2.1-27.
У свою чергу, як зазначає позивач, і суд із такими міркуваннями погоджується, згідно Таблиці А.1. ДБН В. 1.1-12:2014 «Будівництво у сейсмічних районах України» в якій наведено перелік населених пунктів України, розташованих у сейсмічно небезпечних районах із зазначенням фонової сейсмічної інтенсивності в балах за шкалою ДСТУ Б.В.1.1-28 для середніх ґрунтових умов і трьох рівнів небезпеки: 10% -карта ЗСР-2004-А; 5% картка ЗСР- 2004-В і 1% картка ЗСР-2004-С протягом 50 років, Одеса має відповідно наступні показники А-7*), В-7, С-8 [*) - пункт знаходиться в зоні зміни фонової сейсмічності ].
Відповідно до пункту п. 7.1.1. ДБН В.1.1-12:2014 «Будівництво у сейсмічних районах України», об'ємно-планувальні та конструктивні рішення будівель і споруд слід приймати з урахуванням положень розділу 5. Поверховість (висота) будівель не повинна перевищувати значень вказаних у таблиці 7.1.
Згідно даних таблиці 7.1. ДБН В. 1.1-12:2014 «Поверховість житлових, громадських і промислових будівель в залежності від сейсмічності будівельного майданчика» в залежності від несучих конструкцій будівель встановлено різку кількість надземних поверхів при розрахунковій сейсмічності будівельного майданчика.
Натомість, Департаментом не було враховано дану таблицю, яка прямо регулює питання поверховості готелів (з урахуванням відсилочної норми 11.11. ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі»).
З урахуванням цього, суд не може оцінювати надане Департаментом регулювання питання граничної висотності об'єкта будівництва як таке, що прийняте у відповідності до норм чинного законодавства та затверджених будівельних норм.
Таким чином, суд дійшов висновку, що Департаментом:
по-перше, проігноровано положення Генерального плану м. Одеси та плану зонування території (зонінгу) м.Одеси при прийнятті рішення щодо визначення граничнодопустимої висотності будинків, будівель та споруд у метрах - 15 м (п'ятнадцять);
по-друге, встановлено гранично допустиму висотність будівлі виходячи з вибіркового підходу щодо взяття не пов'язаних між собою пунктів будівельних норм, що призвело до встановлення гранично допустимої висотності, яка не відповідає регулюванню профільними (спеціалізованими) будівельними нормами.
Беручи до уваги такі висновки, суд вважає обґрунтованими вимоги позивачки про визнання протиправним та скасування вимог, зазначених в пункті 1 розділу «Містобудівні умови та обмеження» Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, реєстраційний номер 01-07/40 (А3638684179534710761) від 26.05.2025 року, затверджених Наказом Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради №01-07/40 від 26.05.2025 року.
Що стосується вимог зобов'язального характеру, то суд наголошує на такому.
Відповідно до п. 10 ч. 2 ст. 245 КАС України у разі задоволення позову суд може прийняти рішення про інший спосіб захисту прав, свобод, інтересів людини і громадянина, інших суб'єктів у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку суб'єктів владних повноважень, який не суперечить закону і забезпечує ефективний захист таких прав, свобод та інтересів.
Згідно ч.3 ст.245 КАС України у разі скасування нормативно-правового або індивідуального акта суд може зобов'язати суб'єкта владних повноважень вчинити необхідні дії з метою відновлення прав, свобод чи інтересів позивача, за захистом яких він звернувся до суду.
Згідно ч.8 ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівні умови та обмеження є чинними до завершення будівництва об'єкта незалежно від зміни замовника.
Внесення змін до містобудівних умов та обмежень може здійснювати орган, що їх надав, за заявою замовника або за рішенням адміністративного суду.
На законодавчому рівні поняття "дискреційні повноваження" суб'єкта владних повноважень відсутнє. У судовій практиці сформовано позицію щодо поняття дискреційних повноважень, під якими слід розуміти такі повноваження, коли у межах, які визначені законом, адміністративний орган має можливість самостійно (на власний розсуд) вибирати один з кількох варіантів конкретного правомірного рішення.
Дискреційне повноваження може полягати у виборі діяти, чи не діяти, а якщо діяти, то у виборі варіанту рішення чи дії серед варіантів, що прямо або опосередковано закріплені у законі.
Водночас, повноваження державних органів не є дискреційними, коли є лише один правомірний та законно обґрунтований варіант поведінки суб'єкта владних повноважень. Тобто, у разі настання визначених законодавством умов відповідач зобов'язаний вчинити конкретні дії і, якщо він їх не вчиняє, його можна зобов'язати до цього в судовому порядку.
Такого правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 23 травня 2018 року у справі №825/602/17, яка в силу ч. 5 ст. 242 КАС України підлягає врахуванню при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин.
З урахуванням цього, суд вважає, що належним способом захисту порушеного права позивачки буде зобов'язання Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради внести зміни до Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, реєстраційний номер 01-07/40 (А3638684179534710761) від 26.05.2025 року, затверджених Наказом Департамента архітектури, містобудування та земельних син Одеської міської ради №01-07/40 від 26.05.2025 року, з урахуванням поданого інвестиційного наміру заявника, що визначений Містобудівним розрахунком (1-043-01-МР).
На переконання суду, у даному випадку не порушуються положення щодо дискреційного характеру рішення відповідача, оскільки, як встановлено в ході розгляду даної справи, зазначені порушення не можуть бути підставою для ненадання містобудівних умов та обмежень із заявленою позивачкою граничної висотності, а інших передбачених законом підстав для їх видачі у виданому відповідачем варіанті не наведено і їх наявність в ході розгляду справи на підставі відповідних доказів не доведено.
Даний висновок узгоджується з правовою позицією, що міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 24 лютого 2020 року (справа № 569/4122/16-а), від 17 червня 2020 року (справа № 826/3608/18).
Згідно зі ст. 242 КАС України рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене судом на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин в адміністративній справі, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Судове рішення має відповідати завданню адміністративного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Згідно положень ст. 75 КАС України, достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. При цьому в силу положень ст. 76 КАС України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Згідно з ч. 1 ст. 77 КАС України кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених статтею 78 цього Кодексу.
В адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача.
Таким чином, особливістю адміністративного судочинства є те, що обов'язок доказування в спорі покладається на відповідача орган публічної влади, який повинен надати суду всі матеріали, які свідчать про його правомірні дії.
Відповідно до ст. 90 КАС України, суд оцінює докази, які є у справі, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному та об'єктивному дослідженні. Жодні докази не мають для суду наперед встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Оцінивши кожен доказ, який є у справі щодо його належності, допустимості, достовірності та їх достатності і взаємного зв'язку у сукупності, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному та об'єктивному дослідженні, та враховуючи всі наведені обставини, суд вважає позов таким, що підлягає задоволенню.
Решта доводів та заперечень учасників справи висновків суду по суті позовних вимог не спростовують. Слід зазначити, що згідно практики Європейського суду з прав людини та зокрема, рішення у справі Серявін та інші проти України від 10 лютого 2010 року, заява 4909/04, відповідно до п.58 якого суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі Руїс Торіха проти Іспанії від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п.29).
Згідно ч. 1 ст. 143 КАС України суд вирішує питання щодо судових витрат у рішенні, постанові або ухвалі.
Згідно ч.ч.1, 3 ст. 139 КАС України, при задоволенні позову сторони, яка не є суб'єктом владних повноважень, всі судові витрати, які підлягають відшкодуванню або оплаті відповідно до положень цього Кодексу, стягуються за рахунок бюджетних асигнувань суб'єкта владних повноважень, що виступав відповідачем у справі, або якщо відповідачем у справі виступала його посадова чи службова особа. При частковому задоволенні позову судові витрати покладаються на обидві сторони пропорційно до розміру задоволених позовних вимог. При цьому суд не включає до складу судових витрат, які підлягають розподілу між сторонами, витрати суб'єкта владних повноважень на правничу допомогу адвоката та сплату судового збору.
Відтак, враховуючи, що суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, слід стягнути з відповідача за рахунок бюджетних асигнувань на користь позивача суму сплаченого судового збору у розмірі 2422,40 грн.
Керуючись ст.ст. 2, 3, 5, 6, 8, 9, 14, 22, 139, 241, 242-246, 250, 255, 295, КАС України, суд,-
Позовну заяву ОСОБА_1 (місцезнаходження: АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) до Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (місцезнаходження: 65011, м. Одеса, вул. Успенська, буд. 83/85; код ЄДРПОУ 45839467) про визнання протиправними та скасування п. 1 містобудівних умов та обмежень та зобов'язання вчинити певні дії задовольнити.
Визнати протиправним та скасувати вимоги, зазначені в пункті 1 розділу «Містобудівні умови та обмеження» Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, реєстраційний номер 01-07/40 (А3638684179534710761) від 26.05.2025 року, затверджених Наказом Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради №01-07/40 від 26.05.2025 року, якими передбачено граничнодопустиму висотність будинків, будівель та споруд у метрах - 15 м (п'ятнадцять) (Гранично допустиму висоту готельного комплексу з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, що проектується, передбачити не більше 15 метрів від рівня денної поверхні землі до найбільш виступаючої конструкції покрівлі, з урахуванням вимог ДБН Б.2.2-9:2018 «Громадські будинки та споруди», ДБН В. 1.1.7-2016 «Пожежна безпека об'єктів будівництва», ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» (з актуальними змінами), табл. 7.1 ДБН В.1.1-12:2014 «Будівництво у сейсмічних районах України», а також п.9.8. ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», в якому зазначено, що для населених пунктів, розміщених у районах сейсмічністю 7-8 балів (до яких відноситься місто Одеса), поверховість громадських будинків цілодобового перебування (санаторно-курортні, оздоровчі і туристичні заклади, лікарні і готелі) слід встановлювати не більше 4 поверхів. При цьому, відповідно до п. 6.2.9 ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» (з актуальними змінами) висоту житлових приміщень готелів слід приймати не менше зазначеної в ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», в п. 5.6 якого зазначено, що висота житлових приміщень від підлоги до стелі повинна бути не менш 2,7 м. Відповідно до п. 6.2.9 ДБН В.2.2-20:2008 «Готелі» (з актуальними змінами) висота допоміжних приміщень номерів повинна бути не менш 2,1 м.) (Реєстраційний номер ЄДЕССБ МН01:8684-1795-4309-9371).
Зобов'язати Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради внести зміни до Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, реєстраційний номер 01-07/40 (А3638684179534710761) від 26.05.2025 року, затверджених Наказом Департамента архітектури, містобудування та земельних син Одеської міської ради №01-07/40 від 26.05.2025 року, з урахуванням поданого інвестиційного наміру заявника, що визначений Містобудівним розрахунком (1-043-01-МР).
Стягнути з Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (код ЄДРПОУ 45839467), за рахунок бюджетних асигнувань на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір у розмірі 2422,40 грн. (дві тисячі чотириста двадцять дві грн. 40 коп.).
Рішення може бути оскаржено безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів в порядку приписів ст. 295 КАС України.
Рішення набирає законної сили згідно з приписами ст. 255 КАС України.
Повний текст рішення складено та підписано 24.10.2025 року.
Суддя О.М. Тарасишина