ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
08 жовтня 2025 року м. ОдесаСправа № 915/844/18
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:
головуючого судді Савицького Я.Ф.,
суддів: Богатиря К.В.,
Таран С.В.,
секретар судового засідання - Полінецька В.С.,
за участю представників учасників судового процесу:
від ОСББ “Південний Союз»: не з'явився;
від Миколаївської міської ради: не з'явився;
від Виконавчого комітету ММР: не з'явився;
від ОСББ “
АДРЕСА_1 ОСОБА_1 : не з'явився;
від ОСОБА_2 : не з'явився;
від ОСОБА_3 : не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Південний Союз»
на рішення Господарського суду Миколаївської області
від 25 березня 2025 року (повний текст складено 13.05.2025)
у справі № 915/844/18
за позовом: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Південний Союз»
до відповідачів:
1: Миколаївської міської ради,
2: Виконавчого комітету Миколаївської міської ради
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача:
1. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Вул. 8 Березня, буд. 39»,
2. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “2 Поперечна-32»,
3. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Фрунзе-14»,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача:
1) ОСОБА_1 ,
2) ОСОБА_2 ,
3) ОСОБА_3 ,
про: визнання недійсним свідоцтва про право власності від 10.12.2004 року, визнання незаконним п. 3 рішення Миколаївської міської ради № 27/106 від 19.09.2008 року про продаж приватному підприємцю Дерев'янченку Борису Олександровичу земельної ділянки площею 480,00 кв.м., -
суддя суду першої інстанції: Семенчук Н.О.
місце винесення рішення: м. Миколаїв, вулиця Фалєєвська, 14, Господарський суд Миколаївської області
Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.
В судовому засіданні 08.10.2025, відповідно до ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, підписано вступну та резолютивну частини постанови без її проголошення.
В серпні 2018 року Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) “Південний Союз» (далі також - Позивач) звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Миколаївської міської ради (далі також - Відповідач-1, ММР, Міська рада), в якому просило суд (з урахуванням заяви про зміну предмету позову від 19.03.2019):
- визнати недійсним свідоцтво про право власності від 10.12.2004 року, видане на підставі рішення виконавчого комітету Миколаївської обласної ради народних депутатів від 09.03.1992 року №62, зареєстроване в Миколаївському міжміському бюро технічної інвентаризації 10.12.2004 року (номер запису 2003 в книзі 16, реєстраційний №8962079);
- визнати незаконним п. 3 рішення Миколаївської міської ради №27/106 від 19.09.2008 року про продаж приватному підприємцю Дерев'янченко Борису Олександровичу земельної ділянки площею 480,00 кв.м. за 60 091,00 грн. для реконструкції нежитлової будівлі в громадський офіс та подальшого його обслуговування по АДРЕСА_2 .
Крім того, позивачем зазначені треті особи як на стороні Позивача ( ОСББ: “ АДРЕСА_1 ) так і на стороні Відповідача ( ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ).
В обґрунтування позовних вимог ОСББ “Південний Союз» послалось на порушення оскаржуваним рішенням прав Позивача, як землекористувача вищевказаної земельної ділянки, що входить до прибудинкової території багатоповерхового житлового будинку позивача по вул. Шосейній, 14-а в м. Миколаєві, та інших об'єднань співвласників багатоквартирних будинків: “вул. 8 Березня, буд. 39», “ 2 Поперечна-32», “Фрунзе-14».
Так, Позивач, посилаючись на п. 6.6. Акту приймання-передавання від 01.12.2009 року житлового комплексу по АДРЕСА_3 з балансу ЖКП “Бриз» на баланс ОСББ “Південний Союз» та відомості зазначені у плані території прибирання, а також відомості з викопіювання з плану міста Миколаєва, вказує, що спірний об'єкт - колишня насосна, розташована у межах земельної ділянки переданої за актом приймання-передачі під назвою “план території прибирання» є тим самим об'єктом нерухомості, який зазначено у п. 6.6. Акту приймання-передавання під назвою “цегельна будова». В обґрунтування вимоги щодо скасування свідоцтва про право власності від 10.12.2004 року Позивач вказує на порушення пунктів 2, 3 ст. 17 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та пункту 6.1 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України №7/5 від 07.02.2002 року.
В процесі розгляду справи місцевим господарським судом залучено Виконавчий комітет Миколаївської міської ради в якості співвідповідача (далі також - Відповідач-2, Виконком).
Позиція Відповідачів полягала у тому, що нежитлова будівля літ. “А» загальною площею 33,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , належала Миколаївській міській раді на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно №8962079 від 10.12.2004 року, яке було видане Виконавчим комітетом Миколаївської міської ради з дотриманням Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 №7/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.02.2002 за №157/6445, що діяло до 31.12.2012. Реалізовуючи своє право власності, Міська рада 29.11.2005 уклала з приватним підприємцем Дерев'янченком Борисом Олександровичем договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. “А» загальною площею 33,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Прийняття рішення Миколаївською міською радою від 19.09.2008 року №27/106 про продаж ПП ОСОБА_1 земельної ділянки загальною площею 480 кв.м по АДРЕСА_2 Міська рада обґрунтувала положеннями ч. 1 ст. 120, ч. 1 ст. 128 Земельного кодексу України. З урахуванням інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, відповідно до якої Позивач зареєстрований 28.03.2008, Відповідачі наполягали на тому, що реєстрація та видача оскаржуваного свідоцтва в 2004 році жодним чином не могла впливати на права та законні інтереси ОСББ “Південний Союз».
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 19.11.2019 у справі №915/844/18 в задоволенні позову ОСББ “Південний Союз» було відмовлено повністю, оскільки суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність порушеного права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, які є членами ОСББ "Південний Союз", та порушення норм законодавства при видачі свідоцтва від 10.12.2004 року на право комунальної власності на вказаний об'єкт нерухомого майна та прийнятті Рішення про продаж земельної ділянки від 2008 року. Суд зазначив, що Позивач після створення та реєстрації ОСББ “Південний Союз» не отримав прибудинкову територію площею 2810 кв.м у власність або користування.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.02.2020 апеляційна скарга ОСББ “Південний Союз» залишена без задоволення, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 19.11.2019 - без змін. Зокрема, суд апеляційної інстанції вказав, що вимагаючи визнання недійсним свідоцтва про право власності від 10.12.2004, Позивач обрав неналежний спосіб захисту; погодився з висновками суду першої інстанції щодо відсутності у спірної будівлі (колишньої насосної станції, цегельної будови, зазначеної у Акті від 2009 року) статусу допоміжного приміщення Будинку з ОСББ на момент підписання Акта від 2009 року; підтримав висновок суду першої інстанції, що спірна будівля ніколи не передавалась у власність співвласникам Будинку з ОСББ, а власником спірної будівлі є ОСОБА_2 , який отримав це майно у власність за достатніх правових підстав, тобто є правомірним набувачем.
Постановою Верховного Суду від 08.09.2020 рішення Господарського суду Миколаївської області від 19.11.2019 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.02.2020 у справі №915/844/18 скасовано, справу №915/844/18 направлено на новий розгляд до Господарського суду Миколаївської області.
Скасовуючи вказані рішення судів попередніх інстанцій, Верховний Суд дійшов висновку, що останніми, зокрема, не встановлено належним чином, що спірне приміщення не є допоміжним приміщенням Будинку ОСББ, а відтак твердження щодо відсутності у спірної будівлі статусу допоміжного приміщення є передчасними; не досліджувалась добросовісність набуття ОСОБА_2 спірної будівлі. Разом з цим, стаття 387 Цивільного кодексу України передбачає, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним, а стаття 388 Цивільного кодексу України закріплює право власника за певних підстав витребування майна від добросовісного набувача. Верховний Суд вказав, що ці підстави залежать від результату судового рішення по суті позовних вимог, заявлених у цій справі, оскільки існування Оскаржуваного свідоцтва створило можливість здійснення інших зазначених правочинів, прийняття актів органом місцевого самоврядування, що призвело до набуття ОСОБА_2 спірної будівлі.
Водночас, Верховний Суд зауважив, що апеляційний господарський суд, аргументуючи, що вимога про визнання недійсним свідоцтва про право власності від 10.12.2004 року є неналежним засобом захисту прав ОСББ, оскільки це свідоцтво не є правочином, послався на висновок Верховного Суду, викладений у постанові Верховного Суду від 13.01.2020 року у справі №910/24473/16, щодо вимоги про визнання недійсним свідоцтва про право власності. Проте, така вимога не визнавалась Верховним Судом як неналежний спосіб захисту прав у зазначеній постанові від 13.01.2020 року.
Крім того, суд касаційної інстанції дійшов висновку, що оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій ухвалені без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 08.04.2020 у справі №915/1096/18.
Верховний Суд також звернув увагу на те, що суди попередніх інстанцій не здійснили всебічне дослідження доказів відповідності оскаржуваного свідоцтва вимогам ч.ч. 2 та 3 ст. 17 Закону про держреєстрацію речових прав та п. 6.1. Тимчасового положення про держреєстрацію права власності.
Передаючи справу на новий розгляд первісного позову до суду першої інстанції, Верховний Суд визначив, що під час такого розгляду господарському суду слід взяти до уваги вищенаведене, дослідити та об'єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з'ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
При новому розгляді позову Господарським судом Миколаївської області залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_3 (ухвала суду від 24.03.2021).
Крім того, місцевим господарським судом за клопотанням ОСББ “Південний Союз» було призначено судову земельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставлено наступне питання: Яка площа та конфігурація земельної ділянки, відведеної підприємству “Эра» під будівництво житлового будинку за рахунок повного вилучення земельних ділянок та зносу житлових будинків №№ 34, 34-а по вул. Фрунзе та №№ 21, 21-а, 21/1, 21/2, 21/3, 21/4, 21/5 по вул. 1-й Поперечній, на підставі рішення Виконавчого комітету Миколаївської міської ради № 582 від 16.06.1981 “Про відведення підприємству “Эра» земельної ділянки під будівництво житлового будинку по вул. 1-й Поперечній та вул. Фрунзе»?
За результатами проведеної експертизи складено висновок експерта №22-819 (т. 6 а.с. 202-210), відповідно до якого: земельна ділянка відведена підприємству “Эра» під будівництво житлового будинку за рахунок повного вилучення земельних ділянок та зносу житлових будинків АДРЕСА_4 , АДРЕСА_4 та №№21, 21а, 21/1, 21/2, 21/3, 21/4, 21/5 по вул.1-й Поперечній, на підставі рішення Виконавчого комітету Миколаївської міської ради №582 від 16.06.1981 “Про відведення підприємству “Эра» земельної ділянки під будівництво житлового будинку по вул. 1-й Поперечній та вул. Фрунзе», має форму неправильного багатокутника, межі земельної ділянки на місцевості встановити не можливо (на час огляду є земельні поліпшення у вигляді будівель та споруд, наявні інженерні мережі та зелені насадження). Визначити площу земельної ділянки не можливо з причин не зазначення на кадастровому плані площі земельної ділянки та відсутності координат поворотних точек (провести розрахунок площі земельної ділянки самостійно не є можливим). Дослідивши кадастровий план земельної ділянки наведений у дослідницькій частині (схема 1) земельна ділянка має наступні лінійні розміри: - вул.Галини Петрової - 36,35 м + 55,32 м; - з сторони вул.8 Березня (у глибині кварталу) - 13,94 м + 17,92 м. + 35,43 м., та 20,23м + 19,29м; - з сторони вул.2Поперечна (у глибині кварталу) - 23,17м, та 63,93 м; - вул.Шосейна - 27,42м + 18,18м+16,76м (з виступом на 0,92 м у бік вулиці) + 32,33м.
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 25.03.2025 у справі №915/844/18 (суддя Семенчук Н.О.) позов задоволено частково. Визнано недійсним свідоцтво про право власності від 10.12.2004, видане на підставі рішення виконавчого комітету Миколаївської обласної ради народних депутатів №62 від 09.03.1992, зареєстроване в Миколаївському міжміському бюро технічної інвентаризації 10.12.2004, номер запису 2003 в книзі 16, реєстраційний № 8962079. В решті позову відмовлено.
Задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсним свідоцтва про право власності від 10.12.2004, місцевий господарський суд виходив з того, що виходячи та обставин даної справи та норм законодавства, нежитлова будівля загальною площею 33,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (колишня насосна станція) за своєю правовою природою відноситься до допоміжних приміщень та призначена для обслуговування будинку та забезпечення побутових потреб мешканців вказаного будинку, а отже, в силу закону, а саме: ст. 382 Цивільного Кодексу України, спірне приміщення є виключно об'єктом спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку, які є членами ОСББ “Південний Союз», і, відповідно, Позивачу не потрібно доводити право власності на це приміщення. Водночас, у матеріалах справи відсутні будь-які первинні правовстановлюючі документи (акти введення спірного приміщення в експлуатацію як новозбудованого майна або ж за наслідками реконструкції житлових чи допоміжних приміщень), які б підтверджували набуття Міською радою речових прав на спірне приміщення, як окремий об'єкт цивільних прав. Рішення Виконкому №62 від 09.03.1992, яке стало підставою для реєстрації за ММР права власності на спірне приміщення, як окреме нежитлове, таким правовстановлюючим документом не є, оскільки, прийнято щодо розмежування державного майна (комунальної власності) між власністю області та власністю міст обласного підпорядкування та районів області. Таким чином, оскільки Позивач не може реалізувати своє право власності на спірне майно у зв'язку з існуванням документу, що посвідчує таке право за іншою особою, то суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення вимоги Позивача щодо визнання недійсним цього документу - свідоцтва про право власності від 10.12.2004 №8962079.
Щодо відмови у позовних вимогах про визнання незаконним п. 3 рішення Миколаївської міської ради №27/106 від 19.09.2008 року про продаж приватному підприємцю Дерев'янченко Борису Олександровичу земельної ділянки площею 480,00 кв.м., то суд першої інстанції послався на те, що Позивачем у справі належними та допустимими доказами не доведено факт отримання прибудинкової території саме визначеною ним площею у власність або користування відповідно до норм чинного законодавства України. Також, Позивачем не надано належних та достовірних доказів на підтвердження дотримання ним процедури оформлення права постійного користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоповерховий будинок та визначення розміру земельної ділянки на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників квартир.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Південний Союз» звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.03.2025 року в частині відмови у задоволенні вимог про визнання незаконним п. 3 рішення Миколаївської міської ради №27/106 від 19.09.2008 року про продаж приватному підприємцю Дерев'янченку Борису Олександровичу земельної ділянки і ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення позову. В іншій частині рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.03.2025 року залишити без змін.
Зокрема, обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, скаржник, посилаючись на фактичні обставини справи, зазначив, що судом першої інстанції залишено поза увагою те, що пункт 3 рішення Миколаївської міської ради №27/106 від 19.09.2008 року про продаж приватному підприємцю Дерев'янченку Борису Олександровичу земельної ділянки ґрунтується на правочині набуття права власності ММР на об'єкт нерухомості за адресою по АДРЕСА_5 (39/1), у місті Миколаєві.
Таким чином, на переконання апелянта, відмовляючи у відповідній частині позовних вимог, суд по суті легітимізує правочин купівлі - продажу спірної земельної ділянки, вчинений на підставі п. 3 оспорюваного рішення Міської ради № 27/106, яке в свою чергу було прийняте на підставі недійсного Свідоцтва про право власності на об'єкт нерухомості під який виділена продана земельна ділянка.
Апелянт наполягає на тому, що оскаржуване рішення суду створює правову невизначеність у складі речових прав на об'єкт нерухомості, оскільки, суд, визнаючи недійсним первісний правовстановлюючий документ на об'єкт нерухомості, водночас відмовляє у визнанні незаконним рішення власника - ММР, яке слугувало підставою для вчинення правочину відносно земельної ділянки приналежної до цього об'єкту нерухомості. Тобто, суд визнав порушення прав позивача на об'єкт нерухомості, який складається з забудови та земельної ділянки під нею, одночасно відмовив у задоволені вимог про порушення прав позивача на земельну ділянку. Такий висновок суду є взаємовиключним.
За результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом від 29.05.2025, для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Богатиря К.В., Таран С.В.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.06.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Південний Союз» на рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.03.2025 у справі №915/844/18 та призначено її розгляд на 24.09.2025 о 14:00 год. Крім того, вказаною ухвалою продовжено розгляд апеляційної скарги ОСББ “Південний Союз» на розумний строк та встановлено учасникам справи строк для подання відзивів на апеляційну скаргу.
25.06.2025 до суду апеляційної інстанції від Миколаївської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач-1 не погоджується з доводами останньої, вважає її безпідставною та необґрунтованою, у зв'язку з чим просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін, як таке, що прийняте при повному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи та при правильному застосуванні норм матеріального і процесуального права.
Так, поміж іншого, Міська рада вказує, що багатоквартирні будинки є нерозривно пов'язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені, у зв'язку з чим, ОСББ “Південний Союз» стало фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований об'єкт (багатоквартирний будинок) і саме з цього моменту у Позивача виникло право на оформлення правовідносин щодо користування земельною ділянкою (оформити речові права на земельну ділянку), на якій знаходиться майно. Таке право поширюється на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, необхідні для його обслуговування та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів/орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень у будинку.
Разом з тим, про віднесення земельної ділянки, відповідно з визначенням її розміру та конфігурації, до прибудинкової території багатоквартирного будинку має свідчити відповідна містобудівна та землевпорядна документація або акт на право власності чи користування земельною ділянкою. При цьому, розміри та конфігурація такої земельної ділянки визначаються на підставі відповідної технічної документації із землеустрою, яка подається на затвердження уповноваженому на прийняття такого рішення органу місцевого самоврядування (вказане узгоджується з правової позицією Верховного Суду у справі №362/5218/20 та викладеною у постанові від 01.03.2023 у справі №607/13198/21).
Проте, згідно акту приймання - передавання житлового комплексу за адресою: вул. Фрунзе, 14-а у м. Миколаєві від 01.12.2009, на баланс ОСББ була передана площа прибудинкової території, розмір якої становить 2 810,00 кв,м (т.1 арк.39- 41). У розділі щодо технічної документації, яка передається разом із житловим комплексом зазначено, що план земельної ділянки відсутній. Однак, був доданий план території прибирання площею 2 810 м.кв. При цьому, з наявних у матеріалах справи доказів також вбачається, що вищевказана земельна ділянка площею 2810 кв.м. є територією, яка вираховувалась для прибирання, забезпечення чистоти та порядку на прибудинковій території. (т.1 а.с. 212-213). З метою визначення на місцевості первісних меж земельної ділянки наданої під будівництвом судом було призначено у справі №915/844/18 судову земельно-технічну експертизу, за результатом якої складено висновок про неможливість визначення площі земельної ділянки з причин не зазначення на кадастровому плані площі земельної ділянки та відсутності координат поворотних точек, у зв'язку з чим провести розрахунок площі земельної ділянки самостійно не є можливим.
Відтак, висновок суду про не доведення Позивачем факту отримання прибудинкової території (саме у визначеної ним площі) у власність або користування, відповідно до норм чинного законодавства України, є обґрунтованим, як і висновок про відсутність належних та достовірних доказів на підтвердження дотримання ОСББ процедури оформлення права постійного користування спірною земельною ділянкою.
17.09.2025 для додаткового повідомлення учасників справи №915/844/18 про її розгляд Південно-західним апеляційним господарським судом на веб-сайті суду було розміщено оголошення про те, що судове засідання з розгляду апеляційної скарги ОСББ “Південний Союз» на рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.03.2025 відбудеться у приміщенні вказаного суду 24.09.2025 о 14:00 год.
Ухвалою суду від 24.09.2025 відкладено розгляд справи на 08.10.2025 о 15:00 год., враховуючи неявку у судове засідання представників учасників справи (крім представника Артамонова Андрія Сергійовича) та твердження з'явившегося у суд представника третьої особи ОСОБА_2 про необізнаність останнього про апеляційний перегляд справи №915/844/18. Крім того, ухвалою від 24.09.2025 зобов'язано ОСОБА_2 надати до суду в строк до 01.10.2025 копію ідентифікаційного коду (РНОКПП) та копію паспорту. Учасників справи викликано у наступне судове засідання.
08.10.2025 у судове засідання жодний з учасників судової справи №915/844/18 не з'явився. При цьому, від представника позивача - ОСББ «Південний Союз» 07.10.2025 надійшло клопотання розгляд справи за його відсутності, що було враховано судом першої інстанції.
Крім того, до початку судового засідання 08.10.2025 від представника ОСОБА_2 надійшли документи, витребувані ухвалою суду від 24.09.2025 (зі встановленим строком їх надання до 01.10.2025), які свідчать про те, що зобов'язано ОСОБА_2 має зареєстрований електронний кабінет, в якій судом апеляційної інстанції направлялись усі процесуальні документи та спростовують твердження третьої особи щодо його н Згідно з ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.еобізнаністю з існуючим апеляційним переглядом справи №915/844/18.
Згідно з ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
У судовому засіданні 08.10.2025, відповідно до ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, підписано вступну та резолютивну частини постанови без її проголошення.
Згідно зі ст. 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Дослідивши матеріали справи в межах позовної вимоги, що направлена судом касаційної інстанції на новий апеляційний перегляд, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги у вказаній частині, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Рішенням виконавчого комітету Миколаївської міської ради народних депутатів №617 від 03.07.1979 Миколаївському річному порту додатково відведено земельну ділянку під будівництво 9-ти поверхового житлового будинку за рахунок повного вилучення земельної ділянки та зносу будинку АДРЕСА_4 (т.1 арк. 36).
16.06.1981 Рішенням виконавчого комітету Миколаївської міської ради народних депутатів №582 підприємству «Эра» було відведено земельну ділянку під будівництво житлового будинку за рахунок вилучення земельних ділянок та зносу будинків АДРЕСА_4 , АДРЕСА_4 та будинків АДРЕСА_6 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_6 /1-21/5 по вул. Першій Поперечній, належних громадянам на праві особистої власності. Також, вказаним рішенням зобов'язаного Управління головного архітектора міста визначити габарити земельної ділянки, відвести її в натурі та видати вихідні дані, а Міжміськбюро технічної інвентаризації зареєструвати ділянку (т. 1 арк. 37).
З огляду на матеріали справи вбачається, що 10.12.2004, на підставі рішення Виконавчого комітету Миколаївської обласної ради №62 від 09.03.1992 “Про розмежування державного майна/комунального майна/ між власністю області і власністю міст обласного підпорядкування і районів області», Виконавчим комітетом Миколаївської міської ради було видано свідоцтво про право власності на нежитлову будівлю загальною площею 33,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Свідоцтво зареєстроване в Миколаївському міжміському бюро технічної інвентаризації 10.12.2004 року, номер запису 2003 в книзі 16, реєстраційний №8962079. Власником вказаної нежитлової будівлі була Миколаївська міська рада (т. 2 арк. 95, 96, 98-101).
29.11.2005 між територіальною громадою м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради та приватним підприємцем Дерев'янченком Борисом Олександровичем було укладено договір купівлі-продажу комунального майна - нежитлової будівлі літ. “А» загальною площею 33,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (т. 1 арк. 101-104).
Пунктом 5 рішення Миколаївської міської ради від 10.10.2006 №6/46 був затверджений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки загальною площею 490 кв.м, у тому числі 68,0 кв.м під капітальною забудовою, 412,0 кв.м під проїздами та проходами, за рахунок земель міста, ненаданих у власність або користування, з віднесенням її до земель громадських та релігійних організацій, для реконструкції та обслуговування будівлі (колишньої насосної станції) з подальшим розміщенням громадського офісу та комплексним благоустроєм території (облаштування квіткового майданчика для відпочинку) по вул. 8 Березня, 39/1. Земельна ділянка має обмеження у використанні, згідно з УКПОКЧЗД: правові типу 1.1.-“зміна цільового використання», на частку земельної ділянки площею 29 кв.м діють обмеження спеціальні, типу 4.3.1.- “в санітарно-захисних зонах інженерно-технічних споруд і комунікацій» (т. 1 арк. 42).
Згідно з п. 5.1. рішення Миколаївської міської ради від 10.10.2006 №6/46 приватному підприємцю Дерев'янченку Борису Олександровичу передано в оренду строком на 10 років земельну ділянку загальною площею 480 кв.м для реконструкції та обслуговування будівлі (колишньої насосної станції) з подальшим розміщенням громадського офісу та комплексним благоустроєм території (облаштування квіткового майданчика для відпочинку) по АДРЕСА_2 .
19.09.2008 Миколаївською міською радою прийнято рішення №27/106, пунктом 3 якого вирішено продати приватному підприємцю Дерев'янченку Борису Олександровичу земельну ділянку площею 480 кв.м за 60091,00 грн. для реконструкції нежитлової будівлі в громадський офіс та подальшого його обслуговування по вул. 8 Березня, 39/1 у Заводському районі міста Миколаєва (т. 1 арк. 43).
При цьому, 28.03.2008 було проведено державну реєстрацію Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Південний Союз» (23.04.2008 за номером 15221200000016938 внесено запис до Єдиного державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань було зареєстровано позивача), про що свідчить інформація з цього реєстру (т. 1 арк. 44).
01.12.2009 року за Актом приймання-передавання житлового комплексу з балансу на баланс з балансу ЖКП “Бриз» на баланс ОСББ “Південний Союз» передано житловий комплекс по вулиці Фрунзе, 14-а. (т. 1 арк. 39-41).
У розділі 5 Акту зазначено, що площа прибудинкової території складає 2 810 кв.м.
Розділ 6 вказаного Акту під назвою “Наслідки огляду та випробувань житлового комплексу» містить пункт 6.6. “Прибудинкова територія» наступного змісту: “На прибудинковій території усередині двору розташовані кілька приватних гаражів, сараїв і одна цегельна будова. Асфальт усередині двору розламаний і має потребу у відновленні.»
У розділі щодо технічної документації, яка передається разом із житловим комплексом зазначено, що план земельної ділянки відсутній.
Разом з тим, судом першої інстанції встановлено, що до цього акту був доданий план території прибирання площею 2 810 м.кв., на якому схематично відображений спірний об'єкт під назвою “цегельна будова» (колишня насосна станція).
11.07.2018, згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, був укладений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі та земельної ділянки за адресою АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Ягужинською К.Т., реєстровий номер 1608, за яким власником об'єктів нерухомості (земельної ділянки та нежитлової будівлі) став ОСОБА_2 (т. 5 арк. 43-48).
Також у матеріалах справи наявні:
- відповідь Управління земельних ресурсів Миколаївської міськради від 20.12.2018 №02-03/4255, яка надана на виконання ухвали суду першої інстанції від 03.12.2018, згідно з якою в Управлінні відсутня будь-яка інформація щодо надання у власність чи користування земельної ділянки площею 2 810,00 кв.м ЖКП “Бриз» на території міста Миколаєва;
- лист Департаменту житлово-комунального господарства Миколаївської міської ради від 14.12.2018, в якому вказано, зокрема, що відповідна територія площею 2 810,00 кв. м є територією, яка вираховувалась для прибирання, забезпечення чистоти та порядку на прибудинковій території.
Дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.
Як зазначалось вище, рішення суду першої інстанції від 25.03.2025 у справі №915/844/18 оскаржується лише в частині відмови в задоволенні вимог Позивача про визнання незаконним п. 3 рішення Миколаївської міської ради №27/106 від 19.09.2008 року про продаж приватному підприємцю Дерев'янченко Борису Олександровичу земельної ділянки площею 480,00 кв.м. по АДРЕСА_2 . Відтак, у відповідності до положень ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, апеляційна колегія переглядає оскаржуване рішення лише у даній частині.
Тобто, предметом судового розгляду у цій справі є, зокрема, вимоги позивача про визнання незаконним пункту рішення органу місцевого самоврядування щодо продажу об'єкту нерухомого майна (земельної ділянки), наслідком чого стало укладення відповідного Договору купівлі-продажу з приватним підприємцем.
При цьому, відповідно до апеляційних доводів ОСББ незаконність рішення Миколаївської міської ради №27/106 від 19.09.2008 апелянт обґрунтовує неправомірністю розпорядження з боку Міської ради спірною земельною ділянкою, враховуючи незаконність свідоцтва про право власності у ММР на цю земельну ділянку, яке визнано недійсним судом першої інстанції.
За положеннями ст. 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес у один із способів, визначених частиною першою ст. 16 Цивільного кодексу України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.
Особа, законний інтерес або право якої порушено, може скористатися способом захисту, який прямо передбачений нормою матеріального права або може скористатися можливістю вибору між декількома способами захисту, якщо це не заборонено законом. Якщо ж спеціальні норми не встановлюють конкретних заходів, то особа має право обрати спосіб із числа передбачених ст. 16 Цивільного кодексу України з урахуванням специфіки порушеного права й характеру правопорушення.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилось або зникло як таке, порушення права пов'язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. Таким чином, у розумінні закону, суб'єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право. За приписами процесуального законодавства захисту в господарському суді підлягає не лише порушене суб'єктивне право, а й охоронюваний законом інтерес, яке у логічно-смисловому зв'язку з поняттям "права", треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об'єктивного і прямо не опосередкований у суб'єктивному праві простий легітимний дозвіл. Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах. Зазначені висновки висвітлені в абзаці 10 пункту 9 Рішення Конституційного Суду України від 30.01.2003 року № 3-рп/2003.
Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Разом з тим, особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, провадження № 12-158гс18).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 05.06.2018 у справі №338/180/17; від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16; від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц; від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц; від 06.04.2021 у справі № 925/642/19 та інших).
У контексті наведеного судова колегія звертає увагу на те, що позовна вимога про визнання незаконним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи, оскільки таке рішення вичерпало свою дію виконанням.
Подібний висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.05.2024 у справі №917/1994/20, від 11.06.2024 у справі №925/1133/18, від 27.08.2024 у справі №924/128/21, від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, від 12.09.2023 у справі №910/8413/21 тощо.
З огляду на те, що на час звернення ОСББ з позовом до господарського суду відповідний пункт рішення Миколаївської міської ради №27/106 від 19.09.2008 вже реалізований та вичерпав свою дію виконанням, - шляхом укладення Договору купівлі-продажу від 11.07.2018, визнання незаконним такого пункту не може забезпечити ефективного захисту прав позивача та не призведе до поновлення прав ОСББ щодо відновлення володіння, користування або розпорядження ним відповідним майном - спірною земельною ділянкою.
Аналогічні висновки викладені у пунктах 78- 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2025 у справі №446/478/19, постановах Верховного Суду від 24.07.2024 у справі №902/118/21, від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, від 28.09.2022 у справі №483/448/20.
Відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно з положеннями ст. ст. 203, 215, 216 Цивільного кодексу України, підставами для визнання недійсним (незаконним) акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, і водночас порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів особи.
Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 05.12.2019 у справі №914/73/18.
Отже, заінтересованою особою має заявлятись вимога про застосування наслідків недійсності (незаконності) оспорюваного правочину, яка може бути об'єднана з вимогою про визнання правочину незаконним (недійсним), що в цілому сприяє швидкому та ефективному відновленню правового становища сторін, яке існувало до вчинення правочину, або заявлена як самостійна вимога у вигляді окремого позову.
При цьому, позивач у межах розгляду справи може посилатися, зокрема, на незаконність прийнятого рішення органу місцевого самоврядування без заявлення вимоги про визнання його незаконним та скасування, оскільки таке рішення за умови його невідповідності закону не зумовлює правових наслідків, на яке воно спрямоване. Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.02.2020 у справі №922/614/19 та постановах Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23, від 26.09.2023 у справі № 910/2392/22.
У постанові від 26.05.2023 у справі №905/77/21 Об'єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду сформулювала висновок, що позовна вимога про визнання недійсним договору є належним способом захисту, який передбачено законом. Разом із тим, позовна вимога про визнання виконаного/частково виконаного правочину недійсним (незаконним) може бути ефективним способом захисту цивільних прав лише в разі, якщо вона поєднується з позовною вимогою про застосування наслідків недійсності правочину, зокрема, про стягнення коштів на користь позивача, витребування майна з володіння відповідача. Окреме заявлення позовної вимоги про визнання виконаного/частково виконаного правочину недійсним без вимоги про застосування наслідків його недійсності не є ефективним способом захисту, бо не призводить до поновлення майнових прав позивача" (означений висновок також вказується у постанові Верховного Суду від 03.04.2025 у справі №926/781/23 та від 11.03.2025 у справі №924/1341/23).
Також, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі №916/585/18 (916/1051/20) вказано, що власник може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (близький за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у постанові від 17.12.2014 у справі №6-140цс14). Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Апеляційна колегія зазначає, що позивачем не заявлена вимога щодо наслідку незаконності п. 3 рішення Миколаївської міської ради №27/106 від 19.09.2008, зокрема вимоги щодо витребування спірної земельної ділянки, яка є предметом Договору купівлі-продажу між Міською радою та ОСОБА_1 , а означене призведе до заявлення ще одного розгляду справи у майбутньому - з витребування земельні ділянки.
Разом з тим, під час розгляду справи, в якій на вирішення відповідного спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного (наприклад, у спорі за віндикаційним позовом), не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред'явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura curia - "суд знає закони" ((див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі №587/430/16-ц (провадження № 14-104цс19, п. 50), від 04.12.2019 у справі №917/1739/17 (провадження № 12-161гс19, п. 84), від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19, п. 101) та інші)).
Відтак, незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, суд має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення ((постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, п. 109)).
Судова колегія наголошує на тому, що застосування судом того чи іншого способу захисту має призводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №910/3009/18, від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 16.02.2021 у справі №910/2861/18 та постановах Верховного Суду від 06.02.2024 у справі №916/1431/23, від 20.06.2023 у справі №904/2470/22, від 20.12.2022 у справі №914/1688/21, від 04.10.2022 у справі №914/2476/20, від 08.11.2022 у справі №917/304/21.
Згідно з ч. 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Отже, задоволення вимоги про визнання незаконним п. 3 рішення Миколаївської міської ради №27/106 від 19.09.2008 є неналежним, зокрема неефективним способом захисту прав та інтересів Позивача у спірних правовідносинах, оскільки вказаний пункт рішення вже виконаний, а тому він вичерпав свою дію.
Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові. Подібний висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19 (п. 6.21), від 02.02.2021 у справі №925/642/19 (п. 52), від 22.06.2021 у справі №200/606/18 (п. 76), від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц (п. 155), від 15.09.2022 у справі №910/12525/20 (п. 148), від 01.03.2023 у справі №522/22473/15-ц (п. 127).
Оскільки обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові, колегія суддів суду апеляційної інстанції не бере до уваги та не аналізує аргументи апеляційної скарги та висновки суду першої інстанції, які не стосуються мотивів, наведених у цій постанові. З цих же підстав суд апеляційної інстанції не здійснює формування висновку щодо застосування норм права, наведених апелянтом в апеляційній скарзі.
Пунктом 1 ч.1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
З огляду на вказане, оскаржуване судове рішення про відмову у позові підлягає залишенню без змін, однак з мотивів, викладених у цій постанові суду апеляційної інстанції, а саме через неефективність обраного позивачем способу захисту. Відповідно, - апеляційна скарга Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Південний Союз» на рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.03.2025 у справі №915/844/18 залишається без задоволення.
З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає то в порядку ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги не відшкодовуються.
Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.03.2025 у справі №915/844/18 залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.
Постанова відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.
Повний текст постанови складений та підписаний 13.10.2025.
Головуючий суддя Савицький Я.Ф.
Суддя Богатир К.В.
Суддя Таран С.В.