вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"30" вересня 2025 р. Справа№ 920/978/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Тищенко А.І.
суддів: Мальченко А.О.
Михальської Ю.Б.
секретар судового засіданні: Романенко К.О.,
за участю представників учасників справи: згідно протоколу судового засідання від 30.09.2025,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО»
на рішення Господарського суду Сумської області
від 17.06.2025 (повне рішення підписане 07.07.2025)
у справі №920/978/24 (суддя Джепа Ю.А.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО»
до 1. Синівської сільської ради Роменського району Сумської
області
2. Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермерське
господарство «Обрій»
про визнання поновленим договір оренди землі від 07.12.2016
за НОМЕР_2 та визнання відсутнім права оренди за ТОВ «ФГ Обрій»
на земельні ділянки,
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» звернулося до Господарського суду Сумської області з позовом до Синівської сільської ради Роменського району Сумської області, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій» про визнання поновленим договір оренди землі, від 07.12.2016 за НОМЕР_2 на земельні ділянки загальною площею 3,038, у тому числі: рілля - 2,875 га, сіножаті - 0,163 га, за кадастровими номерами: 5923285600:02:004:0007; 5923285600:02:004:0087, а у зв'язку з інвентаризацією земель, які знаходяться в адмін. межах Синівської сільської ради - актуальні кадастрові номери: 5923285600:02:004:0217; 5923285600:02:004:0218. Право оренди зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 18.01.2017 за номером запису про інше речове право (право оренди): 18657726; - на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі НОМЕР_2, вважаючи укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі в редакції, що зазначена у позовній заяві.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Синівська сільська рада Роменського району Сумської області порушили вимоги законодавства про порядок поновлення договору оренди земельної ділянки, чим порушила право Товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» щодо оренди земельної ділянки, якою позивач користується з 2016 року.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та його мотиви
Рішенням Господарського суду Сумської області від 17.06.2025 у справі №920/978/24 відмовлено у задоволенні позову.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що враховуючи положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», п. 3.2. договору оренди від 07.12.2016, даний договір міг поновлюватися на новий строк у порядку реалізації позивачем переважного права на це лише до моменту державної реєстрації права власності на земельні ділянки, тобто до 09.06.2025.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги, письмових пояснень та узагальнення їх доводів
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким позовну заяву задовольнити у повному обсязі, мотивуючи свої вимоги тим, що судом першої інстанції не з'ясовано обставини, які мають значення для справи та допущено невідповідність висновків, викладених в рішенні дійсним обставинам справи.
Скаржник зазначає, що судом першої інстанції помилково зазначено, що дія договору оренди від 24.03.2023 припиняється з моменту державної реєстрації права власності на земельні ділянки, оскільки зазначена обставина спростовується п. 2 договору оренди, відповідно до якого з моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку, передану в оренду за цим договором орендодавцем, або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу та заперечень проти пояснень відповідача
Як вбачається з матеріалів справи, Синівською сільською радою Роменського району Сумської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій» не було надано відзив на апеляційну скаргу, що, в свою чергу, не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції, відповідно до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України.
Явка представників у судове засідання
В судове засідання 30.09.2025 заявились представники позивача та відповідача-2, представник відповідача-1 не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується довідкою про доставку електронного документа (ухвали суду від 13.08.2025, 08.09.2025 та 09.09.2025) до його електронного кабінету.
Особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання останнім вимог частини першої статті 120 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до частини першої статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки (частина третя статті 202 Господарського процесуального кодексу України).
Застосовуючи згідно статті 3 Господарського процесуального кодексу України, статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» при розгляді справи частину 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, колегія суддів зазначає, що право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується обов'язок добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (пункт 35 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії» («Alimentaria Sanders S.A. v. Spain») від 07.07.1989).
Обов'язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінку сторін, предмет спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції (§ 66 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі «Смірнова проти України»).
З огляду на викладене, оскільки неприбуття у судове засідання осіб, які були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового засідання, не перешкоджає розгляду справи, явка представників учасників справи в судове засідання не була визнана обов'язковою, а також враховуючи те, що судочинство здійснюється, серед іншого, на засадах рівності та змагальності сторін і учасники судового провадження на власний розсуд користуються наданими ним процесуальними правами, зокрема, правом на участь у судовому засіданні, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника відповідача-1.
Обставини справи встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як підтверджено матеріалами справи, 07.12.2016 між Саївською сільською радою Липоводолинського району Сумської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» (орендар) було укладено договір оренди землі НОМЕР_2 (номер договору відповідає номеру паю ОСОБА_1).
Умовами договору сторони передбачили таке.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,038 га, у тому числі: рілля 2,875 га, пасовища 0 га, сіножаті 0,163 га (пункт 2.1.).
Кадастрові номери 5923285600:02:004:0007, 5923285600:02:004:0087 (пункт 2.2.).
Договір укладено на строк 7 (сім) років до 07.12.2023 (пункт 3.1.).
У разі державної реєстрації права власності на земельну ділянку спадкоємця або набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини, до складу якої входить земельна ділянка, відумерлою дія договору припиняється, але не раніше завершення сезонних робіт, необхідних для збору врожаю на відповідних земельних ділянках (пункт 3.2.).
Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 3.3.).
Судом першої інстанції встановлено й сторонами не заперечується, що право оренди зареєстровано лише щодо однієї земельної ділянки, а саме з кадастровим номером 5923285600:02:004:0007 (рілля 2,875 га) 18.01.2017 за номером запису про інше речове право (право оренди): 18657726.
Право оренди позивача на земельну ділянку з кадастровим номером 5923285600:02:004:0087 (сіножаті 0,163 га) зареєстроване не було.
Відповідно до списку непереоформлених земельних часток (паїв), які розташовані на території Саївської сільської ради за межами населеного пункту до договору оренди між Товариством з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» і Саївською сільською радою, земельна частка пай за номером НОМЕР_1 належить ОСОБА_1 та складається з двох земельних ділянок: за кадастровими номерами: рілля - 5923285600:02:004:0007 (2,875 га); сіножаті - 5923285600:02:004:0087 (0,163 га).
01.01.2019 внесено зміни до статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних ділянок (паїв)» (згідно Закону №2498-VIII від 10.07.2018), зокрема: з 01.01.2019 райдержадміністрації втратили повноваження щодо передачі земельних ділянок в оренду, а такі повноваження перейшли до органів місцевого самоврядування.
Згідно Розпорядження Кабінету Міністрів України за №723-Р від 12.06.2020 року «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Сумської області», згідно якого Саївська сільська рада Липоводолинського району Сумської області була приєднана до Синівської територіальної громади (сільської ради) Липоводолинського району Сумської області, тому всі права та обов'язки перейшли до останньої.
Протягом дії вказаного договору з боку відповідача претензій щодо невиконання або неналежного виконання умов договору на адресу позивача не надходило.
25.09.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО», з метою реалізації свого переважного права на поновлення договору на новий строк, подано нарочно першому відповідачу (Синівській сільській раді) відповідні лист-повідомлення з проектом додаткової угоди.
24.03.2023 Рішенням №б/н «Про надання в оренду земельних ділянок, які знаходяться на території Саївського старостинського округу Синівської сільської ради, власники яких померли» Синівська сільська рада передала в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій» земельні ділянки сільськогосподарського призначення (згідно додатку) строком на 7 років.
У вищезазначеному додатку до рішення № б/н «Про надання в оренду земельних ділянок, які знаходяться на території Саївського старостинського округу Синівської сільської ради, власники яких померли» 27 сесії восьмого скликання Синівської сільської ради Роменського району Сумської області від 24.03.2023, міститься перелік, згідно якого передані в оренду земельні ділянки: кадастрові номери 5923285600:02:004:0217 (рілля площею 2,875 га) та 5923285600:02:004:0218 (сіножаті площею 0,163 га).
24.10.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» отримало від Синівської сільської ради відповідь, у якій повідомлено, що земельні ділянки, що знаходяться в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» та земельні ділянки, що знаходяться в оренді у Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій» не є тотожними. Тому Синівська сільська рада вважає, що відсутні правові підстави для задоволення клопотань про поновлення договорів оренди.
Як вірно встановлено судом першої інстанції, що Синівська сільська рада Роменського району Сумської області передала 24.03.2023 в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій» земельні ділянки, які на момент прийняття рішення та укладення договорів оренди (тобто 24.03.2023) перебували в оренді у позивача згідно діючого договору оренди від 07.12.2016.
Вказані обставини підтверджуються однаковими номерами паїв - НОМЕР_1, одним власником паю НОМЕР_2 - ОСОБА_1 .
Також відповідачі не надали доказів, що на території Саївського старостинського округу Синівської сільської ради ОСОБА_1 належить декілька земельних ділянок за одним номером паю.
Тому уточнення площ частини земельних ділянок та зміна кадастрових номерів після розроблення та затвердження Технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) на земельні ділянки не спростовує того факту, що це ті самі земельні ділянки на території Саївського старостинського округу Синівської сільської ради.
03.04.2023 Товариством з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій» надіслано письмове повідомлення, що останній є орендарем земельних ділянок та про потребу передати земельні ділянки, що додатково підтверджує факт передачі в повторну оренду тих самих земельних ділянок, що вже перебували в користуванні позивача.
Зокрема, в п.11 зазначеного листа вказано про необхідність звільнити земельну ділянку, що належить ОСОБА_1 (паї НОМЕР_2, НОМЕР_1.01).
Отже позивачем належними доказами доведено факт виникнення у нього права на спірні земельні ділянки, які були передані йому за договором оренди від 07.12.2016, та факт передачі саме цих земельних ділянок в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій» згідно договорів оренди від 24.03.2023.
Строк дії договору оренди від 07.12.2016 - до 07.12.2023, тобто передача в оренду земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій» відбулась під час дії договору оренди від 07.12.2016.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
Імперативними приписами статті 269 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, заслухавши пояснення представників сторін, дійшов висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, з таких підстав.
Відповідно до частини 1 статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно з ч.1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Частина 2 статті 509 Цивільного кодексу України передбачає, що зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Відповідно пункту 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 Цивільного кодексу України).
Укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» та Синівською сільською радою договір за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди).
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до частини першої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об'єктом оренди є земельна ділянка.
Відповідно до частини першої статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Як встановлено вище, 07.12.2016 між Саївською сільською радою Липоводолинського району Сумської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» (орендар) було укладено договір оренди землі.
Строк дії договору оренди від 07.12.2016 - до 07.12.2023, тобто передача в оренду земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій» відбулась під час дії договору оренди від 07.12.2016.
Разом з тим, чинним законодавством України, у тому числі Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» не передбачено право сільської, селищної, міської ради передавати у користування (оренду) невитребувані та неуспадковані частки (паї), які на правовій підставі вже знаходиться у користуванні (в оренді) іншої особи.
Частиною 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Преюдиційні обставини - це обставини, встановлені рішенням суду, що набрало законної сили. Преюдиційність ґрунтується на правовій властивості законної сили судового рішення і визначається його суб'єктивними і об'єктивними межами, за якими сторони та інші особи, які брали участь у справі, а також їх правонаступники не можуть знову оспорювати в іншому процесі встановлені судовим рішенням у такій справі правовідносини.
Преюдиційні обставини не потребують доказування, якщо одночасно виконуються такі умови: ці обставини оцінені судом саме як обставина (юридичний факт) преюдиційного характеру та не є правовою оцінкою, наданою судом певній обставині (юридичному факту); судове рішення набрало законної сили; у справі беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини (наприклад, особа може посилатися на преюдиційні факти, що містяться в судовому рішенні.
Отже, преюдиційні факти є обов'язковими при вирішенні інших справ та не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність встановлено у рішенні, у зв'язку з чим немає необхідності встановлювати їх знову, піддаючи сумніву істинність та стабільність судового акту, який набрав законної сили.
Зокрема, у рішенні Господарського суду Сумської області від 21.11.2023 у справі №920/719/23 встановлено, що рішення 27 сесії восьмого скликання Синівської сільської ради Роменського району Сумської області від 24.03.2023 «Про надання в оренду земельних ділянок, які знаходяться на території Саївського старостинського округу Синівської сільської ради, власники яких померли» щодо надання в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій» спірних земельних ділянок порушує права Товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО», як землекористувача земельних ділянок за діючими договорами оренди. Предметом дослідження у цій справі була, зокрема, земельна ділянка з кадастровим номером 5923285600:02:004:0217 (рілля площею 2,875 га), номер паю - НОМЕР_1, власник: ОСОБА_1 ).
Відтак, вищевказане рішення суду першої інстанції, не може бути поставлене під сумнів, інші рішення, в тому числі і у даній справі, не можуть йому суперечити, а встановлені ним обставини мають преюдиційне значення та в силу частини 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України не підлягають повторному доведенню.
При цьому, 10.04.2025 рішенням Синівської сільської ради «Про визнання земельних ділянок належними до комунальної власності та забезпечення проведення державної реєстрації права власності» було визначено належними до комунальної власності Синівської сільської територіальної громади земельні ділянки, а саме:
- земельна ділянка площею 2,8738 га (рілля) з кадастровим номером 5923285600:02:004:0217;
- земельна ділянка площею 0,1633 га (сіножаті) з кадастровим номером 5923285600:02:004:0218.
09.06.2025 була проведена державна реєстрація права комунальної власності територіальної громади Синівської сільської ради на зазначені земельні ділянки.
Як вже зазначалось, об'єктами договорів оренди від 07.12.2016 та від 24.03.2023 є земельні ділянки, що входять до складу спадщини ОСОБА_1 та перебувають в управлінні Синівської сільської ради.
Отже, відносини, пов'язані з орендою невитребуваних земельних ділянок, виділених власникам земельних часток (паїв), регулюються Законом України «Про оренду землі» та Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)».
Згідно з нормами статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування (до кола яких відноситься і позивач у цій справі), їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Статтею 79 Земельного кодексу України визначено, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно зі статтею 791 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
За змістом статті 2 Земельного кодексу України об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).
Відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Частиною 1 та 2 статті 93 Земельного кодексу України унормовано, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» визначає організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками.
Статтею 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» передбачена можливість користування на правах оренди нерозподіленими (невитребуваними) земельними ділянками, проте виключно на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності. (у редакції станом на момент укладення договору оренди від 07.12.2016) та до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку (у редакції станом на момент укладення договорів оренди від 24.03.2023).
Сторонами у у пункті 3.2. договору оренди від 07.12.2016 було передбачено, що у разі державної реєстрації права власності на земельну ділянку спадкоємця або набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини, до складу якої входить земельна ділянка, відумерлою дія договору припиняється, але не раніше завершення сезонних робіт, необхідних для збору врожаю на відповідних земельних ділянках. Також у розділі 2 (п. 2) договорів оренди від 24.03.2023 установлено, що з моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку, передану в оренду за цим договором орендодавцем, або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
Як встановлено судом першої інстанції, 10.04.2025 Синівська сільська рада прийняла рішення, відповідно до якого визнала належними до комунальної власності Синівської сільської територіальної громади земельні ділянки з кадастровими номерами 5923285600:02:004:0217 та 5923285600:02:004:0218, а також провів їх державну реєстрацію, обґрунтовуючи рішення наступним: «враховуючи факт смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_1 , коли на момент відкриття спадщини діяли норми Цивільного кодексу Української СРСР, беручи до уваги архівні данні та матеріали спадкової справи, згідно з якими спадкоємці за заповітом і за законом не прийняли спадщину (відмовилися від її прийняття), зважаючи на положення статті 555 Цивільного кодексу УРСР (чинного на момент відкриття спадщини), відповідно до яких у випадку відсутності спадкоємців або їхньої відмови від прийняття спадщини майно спадкодавця переходило у власність держави в порядку спадкування за законом без необхідності отримання свідоцтва про право на спадщину, встановивши, що до складу спадкового майна ОСОБА_1 входить земельна частка (пай), яка належала їй як колишньому члену колективного сільськогосподарського підприємства, взявши до відома факт формування на підставі технічної документації із землеустрою земельних ділянок сільськогосподарського призначення з присвоєнням їм кадастрових номерів та визначенням меж цих земельних ділянок на місцевості; з'ясувавши, що сформовані земельні ділянки розташовані на території, яка сьогодні належить до Синівської територіальної громади за межами населених пунктів; беручи до уваги, що з 27.05.2021 землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, та усвідомлюючи необхідність державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки; зважаючи на правову позицію Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладену в Постанові від 24.05.2021 у справі №671/22/19, яка відповідно до статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, щодо автоматичного переходу спадщини до держави за статтею 555 ЦК У PCP, якщо спадщина відкрилась до 01.01.2004; керуючись Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» № 1423-ІХ від 28.04.2021, пунктом 24 розділу X «перехідні положення» Земельного кодексу України, пунктом 34 статті 26, статтею 33, частиною 1 статті 59, частиною 1 статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».
Також було встановлено, що зазначені земельні ділянки були предметом договорів оренди від 07.12.2016 та від 24.03.2023.
Положеннями статті 13 Закону України «Про «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» є імперативними нормами, а тому їх застосування (у відповідній редакції) залежить виключно від факту набуття права власності власниками земельних паїв (часток) (державної реєстрації права власності) і не залежить від домовленостей сторін договору.
Частинами 1, 2 статті 124 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на час укладення договорів оренди) було передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (в редакції, чинній на час укладення договору оренди від 24.03.2023) з моменту реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
Таким чином, дія договорів оренди від 24.03.2023 припинилася з моменту державної реєстрації права власності на земельні ділянки з кадастровими номерами 5923285600:02:004:0217 та 5923285600:02:004:0218 за територіальною громадою Синівської сільської ради, тобто з 09.06.2025.
Зазначені земельні ділянки можуть бути передані власником в оренду з дотриманням вимог Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі».
Згідно з правовою позицією Верховного Суду, викладеної у постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 за загальним правилом дії законів у часі до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря застосуванню підлягає ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою.
Тому, враховуючи положення статті 33 Закону України «Про оренду землі», статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», пункту 3.2. договору оренди від 07.12.2016, даний договір міг поновлюватися на новий строк у порядку реалізації позивачем переважного права на це лише до моменту державної реєстрації права власності на земельні ділянки, тобто до 09.06.2025.
При цьому, позивач не позбавлений права отримати земельні ділянки, які є об'єктами права власності територіальної громади Синівської сільської ради, в оренду, в порядку, визначеному Земельним кодексом України та Закону України «Про оренду землі».
З огляду на вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що вимога про визнання поновленим договору оренди землі від 07.12.2016 задоволенню не підлягає.
Щодо вимоги про визнання відсутнім права оренди за Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій» слід зазначити таке.
В цій частині позов обґрунтовано тим, що на думку позивача, йому було безпідставно відмовлено у поновленні договору оренди від 07.12.2016, а натомість земельні ділянки, які знаходились в оренді у позивача, під час дії договору оренди від 07.12.2016 були передані в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій» на підставі договорів оренди від 24.03.2023.
За твердженнями позивача, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.
Оскільки вимога про визнання відсутнім права оренди безпосередньо є похідною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди, тому, у зв'язку із відмовою у задоволенні вимоги позивача про визнання поновленим договору оренди від 07.12.2016 (в редакції додаткової угоди) не може бути задоволеною і вимога про визнання відсутнім права оренди у Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Обрій».
Колегія суддів вважає даний висновок суд першої інстанції законним та обґрунтованим.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N303-A, п. 29).
Отже, з огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
При цьому, слід зазначити, що іншим доводам апелянта оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.
Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.
Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія приходить до висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 14.05.2025 у справі №910/3025/25 обґрунтоване, відповідає обставинам справи і чинному законодавству, а отже, підстав для його скасування не вбачається, у зв'язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.
Враховуючи вищевикладене та керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» на рішення Господарського суду Сумської області від 17.06.2025 у справі №920/978/24 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Сумської області від 17.06.2025 у справі №920/978/24 залишити без змін.
Матеріали справи №920/978/24 повернути до Господарського суду Сумської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст складено: 08.10.2025.
Головуючий суддя А.І. Тищенко
Судді А.О. Мальченко
Ю.Б. Михальська