ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 6/103-3/35621.12.10
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Полар Бір»
До Відкритого акціонерного товариства «Акціонерна компанія
«Київреконструкція»
Тертя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача
Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія «Соло-Капітал»
Про визнання права власності на частку у спільній частковій власності, визнання договору оренди частково припиненим, визнання права володіння та користування частиною будівлі, зобов'язання виконувати договір та додаток до нього
Суддя Сівакова В.В.
Представники сторін:
Від позивача Дроздовський М.Г. -по дов. № б/н від 29.11.2010
Від відповідача Загура А.В. -по дов. № б/н від 15.12.2010
Від третьої особи не з'явився
На підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні 16.12.2010 було оголошено перерву до 21.12.2010.
Суть спору :
На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»(з урахуванням заяви про зміну предмету позову) до Відкритого акціонерного товариства «Акціонерна компанія «Київреконструкція»про:
- визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»право власності на частку в розмірі 48/100 будівлі павільйону-складу (літ. «З») загальною площею 183,40 кв. м., яка розташована за адресою: 01001, м. Київ, вул. Пестеля Павла, 11;
- визнання договору оренди приміщень, укладений Товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця» та Відкритим акціонерним товариством «Акціонерна компанія «Київреконструкція»17 травня 1997 року, таким, що припинив свою дію в частині оренди 88,1 м. кв. від загальної орендованої площі 100 м. кв.;
- визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця», як співвласником будівлі літ. «З»по вул. Пестеля Павла, 11 у м. Києві, право володіння та користування частиною цієї будівлі, яка складається з окремих приміщень, позначених на поверховому плані реєстраційної справи БТІ цієї будівлі і мають площу: 58,9 м. кв. (2-1 основне), 7,5 кв. м. (2-2 основне), 7,1 кв. м. (2-3 основне), 1,2 кв. м. (2-4 тамбур), 1,3 кв. м. (2-5 вбиральня), 7,9 кв. м. (2-6 кухня), 2,5 кв. м. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 кв. м., і має окремий вихід на вул. Пестеля Павла, 11;
- зобов'язання Відкрите акціонерне товариство «Акціонерна компанія «Київреконструкція»виконувати зобов'язання за додатком від 05.01.1998 до договору оренди приміщень від 17 травня 1997 року в частині надання послуг з приймання каналізаційних стоків, забезпечення питною водою, електричною енергією і опалення частини будівлі літ. «З», яка знаходиться у володінні і користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»за адресою: м. Київ, вул. Пестеля Павла, 11 для розміщення закладу громадського харчування.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.07.2010 у справі № 6/103 позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця» задоволені частково, а саме:
- визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»право власності на частку в розмірі 48/100 (сорок вісім сотих) будівлі павільйону-складу (літер. «З») загальною площею 183,40 кв. м., яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Пестеля Павла, 11;
- визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця», як співвласником будівлі літер. «З»по вул. Пестеля Павла, 11 у м. Києві, право володіння та користування частиною цієї будівлі, яка складається з окремих приміщень, позначених на поверховому плані реєстраційної справи цієї будівлі і мають площу: 58,9 кв. м. (2-1 основне), 7,5 кв. м. (2-2 основне), 7,1 кв. м. (2-3 основне), 1,2 кв. м. (2-4 тамбур), 1,3 кв. м. (2-5 вбиральня), 7,9 кв. м. (2-6 кухня), 2,5 кв. м. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 кв. м., що має окремий вихід на вул. Пестеля Павла в м. Києва.
- в іншій частині позову відмовлено.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням Господарського суду міста Києва № 6/103 від 22.07.2010 відповідач та третя особа звернулись до Київського апеляційного господарського суду з апеляційними скаргами.
Постановою Київського апеляційного господарського суду № 6/103 від 20.09.2010 рішення Господарського суду міста Києва № 6/103 від 22.07.2010 скасовано шляхом відмови в позові повністю.
Не погоджуючись з прийнятою постановою Київського апеляційного господарського суду № 6/103 від 20.09.2010 позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою.
Постановою Вищого господарського суду України № 6/103 від 16.11.2010 рішення Господарського суду міста Києва від 22.07.2010 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2010 у справі № 6/103 скасовано в частині позовних вимог про визнання права власності на частку в розмірі 48/100 (сорок вісім сотих) будівлі павільйону-складу (літер. «З») загальною площею 183,40 кв. м., яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Пестеля Павла, 11 та про визнання права володіння і користування окремим нежилими приміщеннями загальною площею 86.4 кв. м. за цією адресою з передачею справи на новий розгляд в цій частині позовних вимог до Господарського суду міста Києва.
Вищий господарський суд України у постанові № 6/103 від 16.11.2010 вказав наступне.
Судами попередніх інстанцій залишено поза увагою ті обставини, що укладеного між сторонами договору оренди від 17.05.1997 та додаткових угод (узгоджень) до нього не врегульовано питання відшкодування поліпшень орендованого нерухомого майна, порядку одержання згоди орендодавця на вчинення поліпшень, можливого визнання права власності орендаря на невідокремлені поліпшення, тощо, в зв'язку з чим сторонам слід керуватися положеннями ст. 272 ЦК УРСР та ст. 778 ЦК України (п. 6.5. договору оренди від 17.05.1997р. та п. 2 додаткової угоди № 1 від 01.08.2006).
Водночас, судами також не надано належної правової оцінки акту приймання-передачі від 17.05.1997 (а.с.19 том 1), яким передбачено право орендаря на реконструкцію орендованого приміщення, що перебуває у незадовільному технічному стані. Зокрема, не з'ясовано, чи можна ототожнювати наявність такого права з письмовою згодою орендодавця на поліпшення орендованого майна, оскільки виходячи зі змісту ст. 272 ЦК УРСР та ст. 778 ЦК України реалізація орендарем цього права можлива лише після отримання відповідної згоди орендодавця.
Разом з цим, заявник та місцевий господарський суд в порушення вимог ст.272 ЦК УРСР та ч. 4 ст. 778 ЦК України помилково не врахували, що сам по собі факт залучення первісного орендодавця в якості генпідрядника, який виконав роботи по реконструкції та ремонту згідно договору підряду від 15.07.1997 та від 16.06.1998 № 14 є лише підтвердженням існування між сторонами підрядних правовідносин в 1997-1998рр., а тому не означає автоматичного отримання орендарем письмової згоди на вчинення поліпшень орендованого майна, чим спростовуються твердження позивача та суду першої інстанції про зворотне.
Так само не слід ототожнювати необхідність проведення реконструкції орендованого приміщення, визначену в п.1 договору оренди від 17.05.1997 та в акті прийому-передачі від 17.05.1997, з письмовою згодою орендодавця на проведення поліпшень.
Отже, судами достеменно не встановлено наявність чи відсутність письмової згоди орендодавця (відповідача) на вчинення саме таких поліпшень орендованого нерухомого майна, які (поліпшення) згідно висновку судової будівельно-технічної експертизи від 22.01.2009 № 4955/4956 призвели до повної зміни цільового призначення спірного приміщення та виникнення іншого (нового) за функціональністю об'єкта нерухомого майна.
Відповідно до ст. 111-12 ГПК України, вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.
За резолюцією Голови Господарського суду міста Києва від 29.11.2010 справу передано на новий розгляд судді Сіваковій В.В.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.12.2010 справі присвоєно номер 6/103-3/356 та призначено до розгляду на 14.12.2010.
Ухвалою Господарського суду міста Києва № 6/103-3/356 від 14.12.2010 розгляд справи було відкладено на 16.12.2010.
Позивачем в судовому засіданні 16.12.2010 подано письмові пояснення.
Відповідачем в судовому засіданні 16.12.2010 подано письмові пояснення відповідно до яких просить суд в позові відмовити.
Третя особа в судове засідання 16.12.2010 не з'явилась, вимоги суду викладені в ухвалі від 02.12.2010 та ухвалі від 14.12.2010 не виконала.
Ухвалою Господарського суду міста Києва № 6/103-3/356 від 21.12.2010 здійснено процесуальне правонаступництво позивача Товариства з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»замінивши його правонаступником Товариством з обмеженою відповідальністю «Полар Бір».
Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва
17 травня 1997 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»та ДПРБ № 14 «АК «Київреконструкція»(правонаступником якої є Відкрите акціонерне товариство «Акціонерна компанія «Київреконструкція») було укладено договір оренди приміщень (далі за текстом - договір).
Відповідно до п.1 договору орендодавець передає, а орендар бере у тимчасове володіння половину приміщення ангару, який розташований по вул. Пестеля, 11 в м. Києві, загальною площею 100 м. кв. у незадовільному стані (підлягає реконструкції).
Пунктом 2 договору сторонами встановлено, орендоване приміщення надається орендарю для розміщення магазину та кафе.
За умовами договору (п. 3 ) сторони прийняли на себе наступні обов'язки:
Орендодавець - забезпечує безперешкодне використання орендарем приміщення, що орендується на умовах даного договору та надає орендарю пріоритетне право викупу орендованої площі (п.3.1. договору);
Орендар -використовувати приміщення, що орендується, виключно за його цільовим призначенням у відповідності до п. 2 даного договору; своєчасно сплачувати орендну плату згідно узгоджених рахунків та утримувати приміщення, що орендується у належному санітарному стані.
Пунктом 5.1. договору встановлено що договір діє з 02.06.1997 до 02.06.2017.
В пункті 5.2 договору сторони дійшли згоди що договір може бути достроково розірвано у випадку невиконання однією із сторін своїх обов'язків, або якщо одна чи обидві сторони вважатимуть продовження дії договору недоцільним, або через незалежні від сторін причини (форс-мажор). Сторона, що розриває договір, має повідомити про це другу сторону у письмовому вигляді не пізніше ніж за один місяць до припинення дії договору (п.5.3 договору).
Пунктом 6.1 договору встановлено, що орендар має приоритетне право викупу орендованої ним площі.
Згідно п. 6.2 договору, у випадку дострокового припинення дії договору з ініціативи орендодавця орендодавець зобов'язується відшкодувати орендарю витрати, пов'язані з проведенням ремонту, реконструкції чи покращенням стану приміщення, що орендується, крім випадку, коли дію договору припинено через викуп орендованого приміщення орендарем.
У випадку дострокового припинення дії договору з ініціативи орендаря, відшкодування витрат, пов'язаних з проведенням ремонту, реконструкцією чи покращенням стану приміщення, що орендується, та інші розрахунки відбуваються за взаємною згодою сторін (п.6.3. договору).
У випадках, не передбачених даним договором, сторони керуються чинним господарським законодавством (п. 6.5. договору).
17 травня 1997 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»та ДПРБ № 14 «АК «Київреконструкція»підписано акт прийому-передачі приміщення, переданого в оренду на підставі договору від 17.05.1997. У вказаному акті зазначено, що позивач взяв в оренду половину приміщення ангара, загальною площею 100 кв. м. в незадовільному стані (підлягає реконструкції), у якому відсутні каналізація, водопровід, електромережа, а також інші комунікації, внутрішнє оздоблення приміщень не здійснене. Балансова вартість, переданого оренду приміщення площею 100 кв. м. 11039,29 грн.
Сторонами також встановлено, що з моменту підписання цього акту ТОВ «Біла Ведмедиця» набуває пріоритетне право викупу орендованої площі. Всі покращення стану цього об'єкту належать на праві власності виключно ТОВ «Біла Ведмедиця». В разі розірвання договору оренди орендодавець зобов'язується повністю компенсувати орендарю всі витрати, які здійснив останній на покращення даного приміщення за відрахуванням зносу.
Таким чином, в орендне користування було передане приміщення не придатне до використання за цільовим призначенням, встановленим пунктом 2 договору -для розміщення магазину та кафе. Крім того, положення п. 3.2 договору покладає на орендаря обов'язок використовувати приміщення виключно за цільовим призначенням.
Положення договору не містять обов'язку орендодавця проводити капітальний ремонт приміщення, яке передається в оренду з метою приведення об'єкту оренди до стану придатному для використання за цільовим призначенням.
Отже, не проведення орендарем реконструкції, прийнятого в орендне користування приміщення, позбавляє його права використовувати приміщення за цільовим призначенням.
На час укладання договору і додатків до цього договору діяв Цивільний кодекс УРСР. Отже, правовідносини, що виникли між сторонами процесу, мають відповідати положенням законодавства, що діяло на час виникнення цих правовідносин.
Договір оренди приміщень від 17.05.1997 відповідає положенням ст.ст. 256, 257, 258 ЦК УРСР.
Відповідно до ст. 262 ЦК УРСР наймодавець зобов'язаний надати наймачеві майно у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна.
Статтею 264 ЦК УРСР передбачено, що наймодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в найом майна, якщо інше не передбачено законом або договором. Невиконання цього обов'язку наймодавцем дає наймачеві право або зробити капітальний ремонт, що передбачений договором чи викликається невідкладною необхідністю, і стягнути з наймодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок найомної плати; або розірвати договір (ст. 270 цього Кодексу) і стягнути збитки, завдані його невиконанням.
Враховуючи встановлені обставини справи, а саме умови договору та положення акту приймання-передачі та положення ст.ст. 262, 264 ЦК УРСР саме на орендаря покладається обов'язок привести отримане в оренду приміщення у стан придатний до використання за цільовим призначенням.
Такий висновок суду підтверджується наступним:
- цільове призначення приміщення, що передавалось в оренду, змінено положенням п.2 договору (з ангару (складського приміщення непродовольчих товарів) на магазин та кафе);
- приміщення передано у стані не придатному для використання за цільовим призначенням (підлягає реконструкції);
- умовами договору на орендодавця не покладено обов'язок привести об'єкт оренди у стан придатний до цільового використання (як то проведення капітального ремонту, реконструкції);
- орендодавець надав орендарю право на проведення реконструкції і заздалегідь погодився на те, що всі покращення стану об'єкту оренди будуть належати на праві власності виключно орендарю (положення акту прийому-передачі).
Враховуючи встановлені обставини, суд приходить до висновку, що саме умовами договору і акту прийому-передачі орендодавцем наданий письмовий дозвіл на проведення орендарем за власний рахунок поліпшень орендованого майна шляхом покладання на орендаря обов'язку проведення реконструкції із зміною цільового призначення
Розпорядженням Радянської районної державної адміністрації м. Києва від 17.07.1997 № 688 надано дозвіл ТОВ «Біла Ведмедиця»на реконструкцію павільйону по вул. Пестеля, 11 з розташуванням в ньому продовольчого магазину та кафе.
Проведення позивачем реконструкції орендованого приміщення підтверджується договором підряду на капітальний ремонт від 15.07.1997 на суму 10 000,00 грн.; договором № 14 від 16.06.1998 про виконання ремонтно-будівельних та оздоблювальних робіт з актом здачі-приймання робіт від 06.07.1998 та актом списання будівельних матеріалів від 06.07.1998 на загальну суму 20 782,34 грн.; договором № 7 від 02.03.1998 по виготовленню, доставці і установці алюмінієвих конструкцій на загальну суму 10448,00 грн.; актом здачі в експлуатацію пожежної сигналізації від 03.08.1998.
За результатами реконструкції приміщення за адресою вул. Пестеля, 11 в м. Києві було складено акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, який зареєстрований управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Київської міської державної адміністрації 14 вересня 1998 року за № 286. Згідно з цим актом здійснені будівельні роботи з оздоблення фасаду, благоустрій прилеглої території, в тому числі ремонт асфальтного покриття та замощення тротуарної плитки.
На виконання п. 2 та п. 3.2 договору та положень акту прийому - передачі приміщення від 17.05.1998 за період з 1998 року по вересень 2007 року орендар здійснив за власний рахунок інші роботи по поліпшенню нежитлового приміщення, в тому числі ремонтні, які були необхідні для закінчення перебудови металевого павільйону (ангару) в заклад громадського харчування (кафе) (матеріали справи містять відповідні первинні документи: договори на проведення ремонтно-будівельних робіт з кошторисами та акти виконаних робіт).
З 01.08.2006 на підставі додаткової угоди № 1 до договору орендодавцем за договором стало Відкрите акціонерне товариство «Акціонерна компанія «Київреконструкція».
Відповідачем не надано жодного доказу, що свідчить про наявність заперечень щодо проведення орендарем ремонтно-будівельних робіт по реконструкції отриманого в оренду приміщення.
Згідно з висновком № 4955/4956 від 22 січня 2009 року судової будівельно-технічної експертизи, призначеної у цій справі і проведеної Київським науково-дослідним центром інститутом судових експертиз останні поліпшення приміщення були здійснені позивачем у вересні 2007 року (п. 1 висновку № 4955/4956 від 22.01.2009)
Тільки після здійснення останніх поліпшень орендоване приміщення стало придатним для цільового використання, встановленого договором.
Дозвіл № АА 002408 на розміщення об'єкта торгівлі (сфери послуг) -кафе за адресою м. Київ вул. Пестеля, 11 було видано позивачу 17.11.2007.
Висновком № 4955/4956 від 22 січня 2009 року судової будівельно-технічної експертизи встановлюється, що внаслідок реконструкції та здійснення інших поліпшень передане в оренду приміщення має наступну характеристику конструктивних елементів: фундаменти -бетонні; цокальна частина облицьована декоративними плитками, стини -з цегли. Зовні пофарбовані декоративнии сумішами, перекриття міжповерхове -з/бетонне; перегородки -з цегли; підлога -бетонна; покрівля -по дерев'яному репетуванню метало черепиця; віконні та дверні прорізи -заповнені дерев'яними та полівінілхлорідними блоками; ганок та сходи - бетонні, облицьовані тротуарними плитками; опалення -міське; інженерне обладнання -електропостачання, водопостачання, каналізація, вентиляція.
Площа забудови будівлі в плані склала 105,2 кв. м.. Згідно з даними журналу підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями №11 літера «З» по вул. Пестеля (технічний паспорт БТІ від 20.10.2003р.) не житлова будівля скадається з приміщень площею : 58,9 кв. м. (2-1 основне), 7,5 кв. м. (2-2 основне), 7,1 кв. м. (2-3 основне), 1,2 кв. м. (2-4 тамбур), 1,3 кв. м. (2-5 вбиральня), 7,9 кв. м. (2-6 кухня), 2,5 кв. м.(2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 кв. м., і має окремий вихід на вул. Пестеля Павла.
Зменшення площі, яку використовував за договором оренди позивач, з 100 кв. м. до 86,4 кв. м. пояснюється проведенням внаслідок реконструкції конструктивними змінами приміщення, а саме : облаштуванням цегляних стін замість металевих, встановлення гіпсокартонних перегородок та комунікацій, що призвело до зменшення реальної (фактичної) площі орендованого приміщення у порівнянні із зазначеною в договорі.
Виконані ремонтно-будівельні роботи по реконструкції не житлового приміщення загальною площею 100 кв. м. в м. Києві по вул. Пестеля,11 призвели до зміни зовнішніх розмірів зі 100 кв. м. до 105,2 кв. м., відповідного зменшення внутрішньої корисної площі до 86,4 кв. м., зміни цільового призначення приміщення. Виникнення іншого за функціональністю об'єкта нерухомого майна підтверджується судовою будівельно-технічною експертизою (п.2 висновку № 4955/4956 від 22.01.2009)
Об'єкт оренди став новою річчю, що підтверджується істотним збільшенням ринкової вартості приміщення у порівнянні з вартістю металевого павільйону без проведеною реконструкції. Внаслідок всіх здійснених позивачем поліпшень орендованого майна його ринкова вартість збільшилась з 184 395 грн. до 2 084 015 грн. (п. 7 висновку № 4955/4956 від 22.01.2009)
Статтею 227 ЦК УРСР встановлено, що в разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором.
Згідно умов акту прийому-передачі не житлового приміщення площею 100 кв. м. в м. Києві по вул. Пестеля, 11 від 17 травня 1997 року сторонами встановлено, що всі покращення стану даного об'єкта належать на праві власності виключно орендарю.
Відповідно до ст. 128 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором.
З наведеного положення акту прийому-передачі від 17.05.1997 -право власності на всі покращення стану об'єкту оренди виникають у орендаря з моменту здійснення останнім цих покращень.
Діюче, на час укладання договору, законодавство не передбачало виникнення у наймача права співвласності на створену в результаті покращення нову річ.
Пунктом 3.1 договору та положенням акту прийому передачі від 17.05.1997 встановлено приоритетне право орендаря викупу орендованої площі.
Вказані обставини свідчать про узгоджений намір сторін в подальшому відчужити на користь орендаря орендованих приміщень з врахуванням витрат позивача на проведені роботи по їх реконструкції.
Статтею 161 ЦК УРСР встановлено, що зобов'язання повинні виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, акту планування, договору, а при відсутності таких вказівок -відповідно до вимог, що звичайно ставляться.
Згідно ст. 162 ЦК УРСР одностороння відмова від виконання зобов'язання і одностороння зміна умов договору не допускаються, за винятком випадків, передбачених законом.
Прикінцевими та перехідними положеннями ЦК України встановлено щодо цивільних відносин , які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладання.
Оскільки договір оренди укладений сторонами 17.05.1997 і продовжував діяти після набрання чинності ЦК України, то правила цього кодексу мають застосовуватись щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання цього договору.
Статтею 783 ЦК України встановлений вичерпний перелік підстав розірвання договору найму на вимогу наймодавця: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Відповідач розірвав договір оренди на підставі п. 5.3 договору листом від 05.11.2007 № 88 у якому повідомив про припинення дії договору з 5 грудня 2007 року.
В п. 5.3 договору зазначено, що сторона розриває договір має повідомити про це другу сторону у письмовому вигляді не пізніше ніж за один місяць до припинення дії договору.
Враховуючи те, що підстави розірвання договору, вказані відповідачем у листі № 88 від 05.11.2007, не відповідають ст. 783 ЦК України договір оренди від 17.05.1997 не можна вважати розірваним, а вимоги позивача щодо розірвання договору, обумовлені зазначеними підставами, слід вважати незаконними.
В порушення приоритетного права позивача на придбання орендованого приміщення, встановленого договором, відповідач 31.05.2008 укладає договір купівлі-продажу майнового комплексу з ТОВ «Компанія «Соло-Капітал»в тому числі і приміщення, що перебуває в орендному користуванні позивача.
Крім того, як вбачається з матеріалів справи, договір купівлі - продажу було вчинено у період дії судової заборони на відчуження спірного об'єкту нерухомості.
Відповідно до свідоцтва про право власності на майновий комплекс серії МК № 010008312, виданого 26.04.2004 Головним управлінням комунальної власності м. Києва, та поповерхового плану на будівлю літ. «З»по вул. Пестеля Павла, 11 реєстраційної справи Київського БТІ від 20.10.2003, спірне приміщення площею 100 кв. м. є частиною будівлі літ. «З»загальною площею 183,4 кв. м.. Вказане приміщення не виділене в натурі, а тому не може бути окремим об'єктом господарських правовідносин.
Рішенням господарського суду міста Києва від 06.02.2009, що було залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 06.04.2009 № 39/44 визнано договір купівлі-продажу майнового комплексу, що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Пестеля Павла буд. 11, укладений ВАТ «Акціонерна компанія «Київреконструкція»і ТОВ «Компанія «Соло-Капітал», недійсним в частині купівлі-продажу павільйону-складу (літера «З») з моменту його вчинення.
Враховуючи той факт, що за умовами письмових угод (договору оренди, акту прийому-передачі від 17.05.1997) позивач набув право власності на всі покращення стану об'єкту оренди з моменту здійснення останнім цих покращень, має приоритетне право викупу орендованої площ, в результаті реконструкції створив нову річ, а відповідач бажає відчужити створену позивачем нову річ, керуючись п.4 прикінцевих та перехідних положень ЦК України суд вважає за необхідне застосувати до спірних правовідносин положення ч.4 ст. 778 ЦК України.
Відповідно до ч.4 ст. 778 ЦК України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Положення пункту 4 ст. 778 ЦК України має імперативний характер, тобто не передбачає можливості сторін встановлювати в договорі інші наслідки створення нової речі в результаті поліпшення орендованого майна орендарем. Орендарю законом надано право стати співвласником створеної ним нової речі. Вказане право не є тотожнім праву на відшкодування орендодавцем вартості всіх невід'ємних поліпшень, здійснених орендарем у випадку дострокового розірвання договору і встановленого п.6.2. договору.
27 грудня 2007 року позивач направив відповідачу проект договору про визнання права власності та порядок використання приміщення в майбутньому.
Відповідач не відповів на вказану пропозицію позивача, чим самим не визнав його права, що в подальшому підтверджується відчуженням ним спірного приміщення на користь третьої особи.
Одним із способів захисту права власності є визнання його в судовому порядку.
Згідно ст. 392 ЦК України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Згідно з висновком № 5693/11775 судово-економічної експертизи від 16 грудня 2009 року, проведеної Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз на виконання ухвали суду, вартість витрат позивача на поліпшення орендованого нежитлового приміщення ангару (металевого павільйону) площею 100 кв. м. в процентному виразі від балансової вартості цього приміщення, з урахуванням вартості витрат на поліпшення цього приміщення, понесених позивачем, становить 88,1%, а вартість таких витрат позивача на поліпшення цього приміщення в процентному виразі від ринкової вартості ангару, з урахуванням його технічного стану, складає 91,15%.
Виконуючи вказівки, що містяться в постанові Вищого господарського суду України № 6/103 від 16.11.2010, враховуючи вимоги п. 4 ст.778 ЦК України, ст.ст. 227, 262, 264 ЦК УРСР, наявні в справі докази та висновки проведених судових експертиз, суд вважає доведеним факт виникнення у позивача права власності на частку 88,1 % від площі орендованого приміщення 100 кв. м., яка відповідає 48,03% від всієї будівлі літер. «З» площею 183,4 кв. м., що після округлення та переведення у простий дріб становить 48/100.
Згідно договору, технічного паспорту БТІ від 20.10.2003 та висновку судової будівельно-технічної експертизи від 22 січня 2009 року, позивачу для розміщення закладу громадського харчування та реконструкції була передана та частина будівлі літ. «З», яка межує з вул. Пестеля Павла і має з вулиці ганок і сходи в приміщення кафе (приміщення 2). На поповерховому плані будівлі літ. «З»за даними реєстраційної справи Київського БТІ від 20.10.2003., що був складений після проведення позивачем реконструкції нерухомого майна, до складу цього нерухомого майна входять такі окремі приміщення площею: 58,9 кв. м. (2-1 основне), 7,5 кв. м. (2-2 основне), 7,1 кв. м. (2-3 основне), 1,2 кв. м. (2-4 тамбур), 1,3 кв. м. (2-5 вбиральня), 7,9 кв. м. (2-6 кухня), 2,5 кв. м. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 кв. м.. Це приміщення має окремий вхід з вулиці Пестеля і відокремлене від іншої частини будівлі літ. «З»капітальною цегляною стіною. Ці обставини також підтверджуються вказаним вище висновком судового експерта.
Згідно з п. 3 ст. 358 ЦК України кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. З огляду на те, що частка позивача у праві спільної часткової власності на орендоване приміщення дорівнює 88,1% (що відповідає 88,1 кв. м. від 100 кв. м.), а частина приміщення, яка безпосередньо використовувалась позивачем згідно договору для розміщення в ньому закладу громадського харчування (кафе) не перевищує цієї частки, позивач має право на надання йому у володіння і користування окремих приміщень, які позначені на поверховому плані реєстраційної справи БТІ і мають площу: 58,9 кв. м. (2-1 основне), 7,5 кв. м. (2-2 основне), 7,1 кв. м. (2-3 основне), 1,2 кв. м. (2-4 тамбур), 1,3 кв. м. (2-5 вбиральня), 7,9 кв. м. (2-6 кухня), 2,5 кв. м. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 кв. м..
З огляду на вищевикладене, позові вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Полар Бір», що передані на новий розгляд, обґрунтовані та підлягають задоволенню повністю.
Витрати по сплаті державного мита, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, витрати на проведення судових експертиз, оскільки дані експертизи проводились в рамках розгляду майнових вимог позивача, які задоволені, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.
Керуючись ст. ст. 49, 82-85 ГПК України,-
1. Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Полар Бір»про визнання права власності на частку в розмірі 48/100 (сорок вісім сотих) будівлі павільйону-складу (літер. «З») загальною площею 183,40 кв. м., яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Пестеля Павла, 11 та про визнання права володіння і користування окремим нежилими приміщеннями загальною площею 86.4 кв. м. за цією адресою, які постановою Вищого господарського суду України № 6/103 від 16.11.2010 передані на новий розгляд, задовольнити повністю.
2. Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Полар Бір»(м. Київ, вул. Кіквідзе, 18-А, код ЄДРПОУ 23701064) право власності на частку в розмірі 48/100 будівлі павільйону-складу (літ. «З») загальною площею 183,40 кв. м., яка розташована за адресою: 01001, м. Київ, вул. Пестеля Павла, 11.
3. Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Полар Бір»(м. Київ, вул. Кіквідзе, 18-А, код ЄДРПОУ 23701064), як співвласником будівлі літ. «З»по вул. Пестеля Павла, 11 у м. Києві, право володіння та користування частиною цієї будівлі, яка складається з окремих приміщень, позначених на поповерховому плані реєстраційної справи БТІ цієї будівлі і мають площу: 58,9 кв. м. (2-1 основне), 7,5 кв. м. (2-2 основне), 7,1 кв. м. (2-3 основне), 1,2 кв. м. (2-4 тамбур), 1,3 кв. м. (2-5 вбиральня), 7,9 кв. м. (2-6 кухня), 2,5 кв. м. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 кв. м., що має окремий вихід на вул. Пестеля Павла, 11 в м. Києві.
4. Стягнути з Відкритого акціонерного товариства «Акціонерна компанія «Київреконструкція»(м. Київ, вул. Горького, 5, код ЄДРПОУ 03335623) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Полар Бір»(м. Київ, вул. Кіквідзе, 18-А, код ЄДРПОУ 23701064) 22 676 (двадцять дві тисячі шістсот сімдесят сім) грн. 00 коп. державного мита, 5 076 (п'ять тисяч сімдесят шість) грн. 00 коп. витрат по проведенню судової будівельно-технічної експертизи, 2 400 (дві тисячі чотириста) грн. 00 коп. витрат по проведенню судової будівельно-економічної експертизи та 69 (шістдесят дев'ять) грн. 00 коп. витрат на інформаційне технічне забезпечення судового процесу.
СуддяСівакова В.В.
Рішення підписано 22.12.2010.