30 вересня 2025 року м. Харків Справа № 922/4200/23
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Мартюхіна Н.О., суддя Тарасова І.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури (вх. №1592Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 20.06.2025 (рішення ухвалено суддею Ємельяновою О.О. в приміщенні Господарського суду Харківської області 20.06.2025 о 12:15 год, повне рішення складено 30.06.2025) у справі №922/4200/23
за позовом керівника Дергачівської окружної прокуратури Харківської області (62303, Харківська обл., м. Дергачі, вул. 1-го Травня, 63) в інтересах держави в особі Малоданилівської селищної ради (62341, Харківська обл., с. Мала Данилівка, вул. Ювілейна, 5)
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс» (61145, м. Харків, вул. Клочківська, 192-А, кімната 302)
про стягнення коштів, розірвання договору
У вересні 2023 року керівник Дергачівської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Малоданилівської селищної ради звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс», про стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 11632,24 грн, розірвання договору оренди землі, укладеного між Дергачівською РДА та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс», щодо оренди земельної ділянки площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 та зобов'язання відповідача повернути зазначену земельну ділянку об'єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 у справі №922/4200/23 закрито провадження у справі в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс» заборгованості з орендної плати в розмірі 11632,24 грн; в іншій частині заявлених позовних вимог відмовлено.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 02.05.2024 апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишено без задоволення; рішення Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 у справі №922/4200/23 залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 04.02.2025 касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково; рішення Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 02.05.2024 у справі №922/4200/23 скасовано в оскаржуваній частині щодо відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі, укладеного між Дергачівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс», щодо оренди земельної ділянки площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 та зобов'язання відповідача повернути зазначену земельну ділянку об'єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області; справу №922/4200/23 в зазначеній (оскаржуваній) частині передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Скасовуючи судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваній частині щодо відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі та зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку, Верховний Суд звернув увагу на те, що прокурор у позовній заяві правовою підставою позову (нормативно-правовим обґрунтуванням) вказав, зокрема, положення статей 15, 16, 416, 626, 638, 651, 759, 785 ЦК України, статей 1, 2, 13, 24, 25, 30, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», статей 93, 102-1 ЗК України, не розмежовуючи такі законодавчі приписи в окремі блоки щодо вимог про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати. При цьому прокурор, підсумовуючи посилання на вказані приписи чинного законодавства як у позовній заяві, так і під час розгляду справи у судах попередніх інстанцій, стверджував про істотність порушення відповідачем умов договору оренди землі, що має прояв у незабудові спірної земельної ділянки та тривалій несплаті орендної плати, що, у свою чергу, завдає шкоди територіальній громаді, порушує її законні інтереси, у тому числі економічні, шляхом недоотримання коштів місцевим бюджетом, що зрештою позбавляє сторону того, на що вона розраховувала при укладенні спірного договору.
Верховний Суд звернув увагу, що у позовній заяві прокурором чітко визначено норми права, а саме положення частини другої статті 651 ЦК України та частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі», які, як він вважає, є підставою для розірвання спірного договору оренди землі з мотивів невиконання відповідачем обов'язків за цим договором як у частині забудови спірної земельної ділянки, так і в частині своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати за земельну ділянку, що є істотним порушенням умов такого договору, а також надано відповідні докази на підтвердження своїх доводів. Наведене спростовує посилання судів попередніх інстанцій на те, що несплата орендної плати не була підставою позовних вимог про розірвання договору оренди землі та її повернення, а слугувала виключно підставою позову в частині позовних вимог про стягнення заборгованості.
Суд касаційної інстанції зауважив, що судами попередніх інстанцій розглянуто справу з порушення норм процесуального права, адже одна із підстав позову взагалі не була розглянута та їй не було надано жодної оцінки. Та оскільки судами попередніх інстанцій не з'ясовано дійсних підстав, з яких прокурор просив розірвати договір оренди землі, тобто спір не розглянуто відповідно до підстав заявленого позову, висновок про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки за таких обставин був передчасним.
Під час нового розгляду рішенням Господарського суду Харківської області від 20.06.2025 у справі №922/4200/23 у позові було відмовлено.
Заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 20.06.2025 у справі №922/4200/23 та ухвалити нове рішення про задоволення позову прокурора (в частині направленого на новий розгляд); судові витрати за подання позову, двох апеляційних та касаційної скарг відшкодувати на користь Харківської обласної прокуратури за рахунок відповідача.
Прокурор наголошує, що судом першої інстанції не враховано, що несплата орендарем орендної плати за користування земельною ділянкою протягом 2021-2023 років свідчить про факт систематичного порушення орендарем умов спірного договору оренди земельної ділянки щодо повного та своєчасного внесення орендних платежів; неотримання орендодавцем орендної плати у визначеному договором розмірі протягом трьох років свідчить про те, що орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного договору.
Заявник апеляційної скарги також зазначає, що відповідачем 06.10.2023 (після відкриття провадження у справі №922/4200/23) сплачено 19330,76 грн орендної плати за вищевказаним договором відповідно до квитанції від 06.10.2023 №752А-ОМ90-МР6А-Х2Е8. Проте, навіть після сплати ТОВ «Промбудресурс» заявленої прокурором до стягнення заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 у розмірі 11632,24 грн, актуальність розірвання спірного договору саме з підстав систематичної несплати заборгованості з орендної плати не втратила свого значення для орендодавця - Малоданилівської селищної ради, яка підтримала вимоги прокурора про розірвання договору оренди землі.
Крім того, Харківська обласна прокуратура звертає увагу, що відповідно до договору оренди землі від 27.07.2004 Дергачівська районна державна адміністрація надала ТОВ «Промбудресурс» у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва спортивного та торгівельно-розважального комплексу, яка знаходиться на території Малоданилівської селищної ради (район Флорінка), за межами населеного пункту. При цьому, вказана земельна ділянка до цього відносилася до земель сільськогосподарського призначення. Так, пунктом 7 договору визначено інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини: земельні ділянка представлена сільськогосподарськими угіддями (пасовище). Пунктом 19 вказаного договору також визначені інші умови передачі земельної ділянки в оренду: проєктом відведення передбачено змінення цільового призначення землі, і переведення її до земель несільськогосподарського призначення.
За позицією прокурора, здійснюючи представництво інтересів громади, Дергачівська районна державна адміністрація мала безпосередній обов'язок та інтерес у створенні та підтриманні повноцінного життєвого середовища, що полягає не лише в детальному плануванні території, а й здійсненні забудови у відповідності до затвердженого плану з метою створення інфраструктури смт. Мала Данилівка та забезпечення потреб громади. А тому, укладаючи спірний договір, Дергачівська районна державна адміністрація правомірно очікувала з боку ТОВ «Промбудресурс» забудови спірної земельної ділянки об'єктами інфраструктури (спортивний та торгівельно-розважальний комплекс), що мало сприяти розвитку інфраструктури смт. Мала Данилівка.
На думку прокурора, зміна цільового призначення земельної ділянки, переведення її з земель сільськогосподарського призначення у землі житлової та громадської забудови, зазначення в договорі оренди землі від 27.07.2004 виду використання земельної ділянки - для будівництва спортивного та торгівельно-розважального комплексу є свідченням того, що вказаний договір оренди є договором суперфіцію.
Заявник апеляційної скарги вважає, що Дергачівська районна державна адміністрація мала на меті змінити цільове призначення земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення на землі житлової та громадської забудови з метою будівництва на ній спортивного та торгівельно-розважального комплексу для забезпечення потреб територіальної громади. У свою чергу, як вбачається з акту земельної комісії при виконкомі Малоданилівської селищної ради від 30.08.2023, обстеженням земельної ділянки з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 встановлено, що вказана земельна ділянка, згідно договору оренди землі від 27.07.2004, надана ТОВ «Промбудресурс» для будівництва спортивного та торгівельно-розважального комплексу строком до 27.07.2029. На теперішній час, земельна ділянка не огороджена та будівельні роботи не ведуться, слідів початку будівельних робіт немає.
Посилаючись на положення Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції чинній на час укладення договору та строку будівництва), заявник апеляційної скарги стверджує, що саме юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності такої особи, зобов'язана одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва і розробляти проект з їх урахуванням. У той же час, жодних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, які дають право на будівництво, ТОВ «Промбудресурс» не отримало.
Прокурор вважає, що невиконання відповідачем умов договору оренди землі, що виявилось у нездійсненні забудови земельної ділянки, перешкоджає територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на власний розсуд і у своїх інтересах земельною ділянкою, яка їй належить. Відповідач, у свою чергу, вже протягом 19 років не здійснює будівництво на спірній земельній ділянці спортивного та торгівельно-розважального комплексу, що свідчить про істотне порушення умов договору оренди.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 14.07.2025 (колегія суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Лакіза В.В., суддя Тарасова І.В.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою заступника керівника Харківської обласної прокуратури (вх. №1592 Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 20.06.2025 у справі №922/4200/23; встановлено учасникам справи строк по 28.07.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань та письмових пояснень з доказами їх надсилання іншим учасникам провадження; повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 02.09.2025.
28.07.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а судове рішення залишити без змін.
20.08.2025 від Дергачівської окружної прокуратури надійшли пояснення в порядку ст. 42 ГПК України, в яких вона просить задовольнити апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури у справі №922/4200/23.
Розпорядженням Східного апеляційного господарського суду від 01.09.2025 у зв'язку з відпусткою судді Лакізи В.В. призначено повторний автоматизований розподіл судової справи №922/4200/23. Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.09.2025 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Мартюхіна Н.О., суддя Тарасова І.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 02.09.2025 було оголошено перерву у судовому засіданні до 30.09.2025.
29.09.2025 від ТОВ «Промбудресурс» надійшли додаткові пояснення.
29.09.2025 від Дергачівської окружної прокуратури Харківської області надійшли письмові пояснення в порядку ст. 161 ГПК України із клопотанням про поновлення строку та долучення до матеріалів справи листа Малоданилівської селищної ради №02-20/2053 від 23.09.2025,
29.09.2025 від Малоданилівської селищної ради надійшли пояснення, в яких позивач просить врахувати систематичність і повноту несплати відповідачем орендних платежів, задовольнити апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 20.06.2025 у справі №922/4200/23.
У судовому засіданні прокурор просив звернути увагу на систематичність несплати орендних платежів відповідачем, як підставу для розірвання договору оренди, підтримав апеляційну скаргу та просив її задовольнити, скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 20.06.2025 у справі №922/4200/23 та ухвалити нове рішення про задоволення позову, з підстав викладених у апеляційній скарзі та поясненнях до неї.
Представник відповідача надав пояснення, що заборгованість з орендних платежів виникла у зв'язку зі змінами в законодавстві, введеними в дію 06.05.2025 Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно». Відповідач з березня 2022 року до травня 2023 року був переконаний, що звільнений від сплати орендних платежів, у зв'язку з чим і утворилась заборгованість, яка в подальшому була сплачена. Представник ТОВ «Промбудресурс» проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення без змін з підстав викладених у відзиві на апеляційну скаргу та поясненнях наданих суду.
Позивач своїм правом на участь у судовому засіданні не скористався, хоча був належним чином повідомлений про час, дату та місце розгляду справи.
Розглянувши клопотання Дергачівської окружної прокуратури Харківської області про поновлення строку та долучення листа Малоданилівської селищної ради №02-20/2053 від 23.09.2025, колегія суддів зазначає таке.
У відповідності до статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Надані прокурором до суду апеляційної інстанції докази не були предметом дослідження в місцевому господарському суді, при цьому ним не надано докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Окрім того, відповідно до положень ч. 3, 4, 5, 8 ст. 80 ГПК України відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об'єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу. У випадку визнання поважними причин неподання учасником справи доказів у встановлений законом строк суд може встановити додатковий строк для подання вказаних доказів. Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.
Згідно з положеннями п. 8 ч. 3 ст. 162 ГПК України позовна заява має містити, зокрема, перелік документів та інших доказів, що додаються до заяви; зазначення доказів, які не можуть бути подані разом із позовною заявою (за наявності); зазначення щодо наявності у позивача або іншої особи оригіналів письмових або електронних доказів, копії яких додано до заяви.
Проте, Дергачівська окружна прокуратура Харківської області, яка мала подати докази разом із позовом, не скористалась таким правом і не повідомляла суд про неможливість їх подання у встановлений строк з об'єктивних причин, й не обґрунтовувала перед судом першої інстанції неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.
В якості підстави для долучення доказу вже на стадії апеляційного розгляду справи прокурор вказує, що судом першої інстанції не збирались докази щодо уточнення інформації з приводу наявних періодів заборгованості. Проте, колегія суддів відхиляє дане твердження, оскільки Верховний Суд направляючи справу на новий розгляд зазначив, що судами попередніх інстанцій не розглянуто позовні вимоги прокурора саме в частині своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати за земельну ділянку .
Прокурором не доведено обставин неможливості надання листа Малоданилівської селищної ради до суду першої інстанції на стадії підготовчого провадження, зокрема, після направлення справи на новий розгляд.
На підставі викладеного, з урахуванням положень ст.87 - 89 ГПК України колегія суддів прийшла до висновку про відсутність підстав для задоволення клопотання прокурора про долучення нового доказу на стадії апеляційного розгляду.
Розглянувши апеляційну скаргу, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення з урахуванням повноважень, визначених в ст.269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів встановила таке.
Розпорядженням Дергачівської районної державної адміністрації від 26.06.2004 року №223 затверджено проект відведення земельної ділянки ТОВ «Промбудресурс» для будівництва спортивного та торговельно - розважального комплексу та надано ТОВ «Промбудресурс» із земель запасу (сільськогосподарські угіддя) в оренду земельну ділянку загальною площею 2.120 га на території Малоданилівської селищної ради за межами населеного пункту для будівництва спортивного та торговельно - розважального комплексу строком на 25 років (том 1 а.с. 37-38).
На підставі зазначеного розпорядження між Дергачівською районною державною адміністрацією та ТОВ «Промбудресурс» укладено договір оренди від 27.07.2004 (далі - договір), відповідно до умов якого ТОВ «Промбудресурс» було передано в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва спортивного та торговельно-розважального комплексу, яка знаходиться на території Малоданилівської селищної ради за межами населеного пункту (том 1 а.с. 35-37).
Відповідно до пунктів 2, 3, 4 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,12 га; на земельній ділянці об'єктів нерухомого майна, а також інших об'єктів інфраструктури не існує; земельна ділянка вільна від будинків, споруд та інших об'єктів.
Пунктом 8 договору сторони визначили, що його укладено на 25 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки, що складає 7413, 80 грн.
У пунктах 10, 11, 12 договору сторони визначили, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції. Орендна плата вноситься щомісячно в сумі 617,82 грн. Розрахунки закінчуються не пізніше 30 числа місяця, наступного за звітним. Орендна плата сплачується у грошовій формі.
Пунктами 15 - 17 договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва спортивного та торговельно -розважального комплексу; цільове призначення земельної ділянки - житлова забудова та комерційне використання; умови збереження стану об'єкта оренди - використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням.
У пункті 19 договору сторони погодили такі умови передачі земельної ділянки в оренду: проектом відведення передбачено змінення цільового призначення землі, і переведення її до земель несільськогосподарського призначення.
Згідно пункту 31 договору орендар земельної ділянки, зокрема, зобов'язаний: приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому законом порядку; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримуватись екологічної безпеки землекористування.
У пункті 37 договору оренди землі визначено, що договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до пункту 38 договору оренди землі, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї сторони у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
27.07.2004 року між сторонами було підписано акт передачі - прийому земельної ділянки згідно з договором №17 (том 1 а.с. 40).
В подальшому була здійснена державна реєстрація права оренди земельної ділянки за ТОВ «Промбудресурс».
З акту земельної комісії при виконкомі Малоданилівської селищної ради від 30.08.2023 обстеженням земельної ділянки з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 вбачається, що згідно з договором оренди землі від 08.11.2004 вказана земельна ділянка надана ТОВ «Промбудресурс» для будівництва спортивного та торгівельно-розважального комплексу строком до 27.07.2029, земельна ділянка не огороджена та будівельні роботи не ведуться, слідів початку будівельних робіт немає.
Прокурор та суди під час попереднього розгляду справи вірно звернули увагу на те, що у вказаному акті допущена помилка в написанні дати укладання оспорюваного договору оренди землі, а саме помилково зазначено « 08.11.2004» замість « 27.07.2004». Це також підтверджується зазначенням у вступній частині акту вірної дати договору, з метою перевірки виконання умов якого проводилося обстеження. Окрім того, наведені в акті відомості про сторін договору, місце розташування, кадастровий номер, площу земельної ділянки відповідають обставинам справи та предмету договору від 27.07.2004. Відтак, у суду відсутні підстави вважати акт земельної комісії при виконкомі Малоданилівської селищної ради від 30.08.2023 неналежним доказом.
Згідно з відповіддю Головного управління ДПС у Харківській області від 03.08.2023 №13894/5 ТОВ «Промбудресурс» обліковується платником орендної плати на земельну ділянку з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004, яка розташована за адресою: Харківська область, Дергачівський район, Малоданилівська селищна рада, загальною площею 2,12 га. ТОВ «Промбудресурс» задекларувало податкові зобов'язання з орендної плати за користування вищевказаною земельною ділянкою: 2019 рік у сумі 18257,33 грн; 2020 рік у сумі 0 грн; 2021 рік у сумі 18257,33 грн; 2022 рік у сумі 3347,18 грн; 2023 рік у сумі 23095,52 грн. ТОВ «Промбудресурс» сплачено орендної плати з юридичних осіб за період з 01.01.2019 по теперішній час: 2019 рік сплачено 16669,70 грн; 2020 рік сплачено 68501,16 грн; 2021 рік сплачено 21097,06 грн; 2022 рік 1550,00 грн; 2023 рік станом на 26.07.2023 сплата відсутня. Станом на 01.08.2023 податковий борг з орендної плати складав 11632,24 грн.
Відповідачем 06.10.2023, одразу після відкриття провадження у даній справі, сплачено 19330,76 грн орендної плати за вищевказаним договором оренди землі, що підтверджується квитанцією від 06.10.2023 №752А-ОМ90-МР6А-Х2Е8. Відсутність у відповідача заборгованості з орендної плати станом на 01.11.2023 також підтверджена листом Головного управління ДПС у Харківській області від 01.11.2023 №55473/6/20-40-13-12-21.
З урахуванням викладеного, відповідачем було заявлено клопотання про закриття провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 11632,24 грн.
Прокурор у відповіді на відзив підтвердив сплату відповідачем заборгованості з орендної плати та просив суд закрити провадження в частині позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати в сумі 11632,24 грн.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 у справі №922/4200/23 було, зокрема, закрито провадження у справі в частині стягнення з ТОВ «Промбудресурс» заборгованості з орендної плати в розмірі 11632,24 грн. Дане рішення суду у вказаній частині не оскаржувалося та набрало законної сили.
Верховний Суд постановою від 04.02.2025 скасував судові рішення першої та апеляційної інстанцій у даній справі в оскаржуваній частині щодо відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі, а справу в цій частині направив на новий розгляд до суду першої інстанції.
Враховуючи викладене, предметом розгляду у цій справі є позовні вимоги прокурора про розірвання договору оренди землі, укладеного між Дергачівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс», щодо оренди земельної ділянки площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 та зобов'язання відповідача повернути зазначену земельну ділянку об'єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області.
Під час нового розгляду справи, відмовляючи в задоволенні позовних вимог в частині розірвання договору оренди з підстав несплати відповідачем орендної плати, суд першої інстанції дійшов висновку, що в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази того, що допущені відповідачем порушення умов договору оренди землі, а саме в частині наявності податкового боргу з орендної плати, що за розрахунком прокурора складає суму у розмірі 11632,24 грн були істотними, зокрема не надано доказів того, що внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував. Також, відсутні докази того, що несплата відповідачем орендної плати є системною, а також доказів того, що внаслідок дій чи бездіяльності відповідача позивачу завдано будь-якої шкоди, чи позивач саме значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні договору. Окрім того, місцевий господарський суд зазначив, що у договорі оренди не був встановлений конкретний строк, у який відповідач повинен був здійснити будівництво спортивного та торговельно-розважального комплексу, а тому дійшов висновку, що таке зобов'язання відповідач може виконати у будь-який час дії договору.
Надаючи власну правову оцінку обставинам справи, з урахуванням вказівок Верховного Суду, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає таке.
Відповідно до статей 525, 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами для виникнення прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.
За змістом статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
У ч. 1 ст. 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з положеннями статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статей 1, 2 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За змістом статті 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до положень ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Положення статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачають, що договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до статей 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
При цьому, пунктом «д» статті 141 Земельного кодексу України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати», як однієї з підстав припинення права оренди землі (пункт 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №918/391/23).
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23 звернула увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжитого у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати (пункт 77 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №918/391/23).
З аналізу вищевикладеного слідує, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати.
Як вбачається з матеріалів справи, однією з підстав розірвання договору прокурор зазначає несплату орендарем орендної плати за користування земельною ділянкою протягом 2021-2023 років, що на думку прокурора свідчить про систематичність порушення орендарем умов спірного договору.
Так, прокурор зазначає, що станом на 01.08.2023 ТОВ «Промбудресурс» мало заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 у розмірі 11632,24 гривень. Навіть після сплати 06.10.2023 відповідачем заборгованості з орендної плати, актуальність питання щодо розірвання з ним договору з підстав систематичної несплати заборгованості з орендної плати не втратило свого значення для орендодавця Малоданилівської селищної ради, яка у відзиві на позовну заяву від 18.10.2023 №02-20/2218 підтримала відповідні вимоги прокурора.
Надаючи оцінку вказаним доводам прокурора щодо обставин систематичності несплати відповідачем орендних платежів, як підстави для розірвання договору оренди, колегія суддів зазначає таке.
За умовами пункту 11 договору орендна плата вноситься щомісячно, розрахунки закінчуються не пізніше 30 числа місяця, наступного за звітним.
За даними податкової декларації з плати на землю ТОВ «Промбудресурс» за 2023 рік (том 1 а.с. 256) річна сума задекларованого податкового зобов'язання складає 23095,52 грн, яке мало сплачуватися щомісяця з січня по листопад 2023 рівними частинами по 1924,63 грн та у грудні 2023 - в сумі 1924,59грн.
Згідно листа ДПС України у Харківській області №13894/5 від 03.08.2023 (том 1 а.с. 95) ТОВ «Промбудресурс» є платником орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 та задекларовано податкові зобов'язання з орендної плати за користування вищевказаною земельною ділянкою: 2019 рік у сумі 18257,33 грн; 2020 рік у сумі 0 грн; 2021 рік у сумі 18257,33 грн; 2022 рік у сумі 3347,18 грн; 2023 рік у сумі 23095,52 грн. При цьому, ТОВ «Промбудресурс» сплачено орендної плати з юридичних осіб за період з 01.01.2019 по теперішній час: 2019 рік - 16669,70 грн; 2020 рік - 68501,16 грн.; 2021 рік - 21097,06 грн; 2022 рік - 1550,00 грн; 2023 рік станом на 26.07.2023 сплата відсутня. Станом на 01.08.2023 податковий борг відповідача з орендної плати складав 11632,24 грн.
Таким чином, з наведених даних судом апеляційної інстанції встановлено, зокрема, що:
- орендна плата за землю за 2023 рік станом на 26.07.2023 відповідачем не сплачувалася;
- розмір щомісячного платежу з початку 2023 року складав 1924,63 грн;
- станом на 01.08.2023 податковий борг складав 11632,24 грн.
Необхідно звернути увагу, що у зазначений податковою службою період (2019 - 2023 роки) за її даними відповідачем сплачено орендної плати у значно більшому розмірі, ніж ним задекларовано суму відповідних податкових зобов'язань.
Так, наприклад лише у 2020 році відповідачем сплачено 68501,16 грн, що перевищує загальний розмір податкових зобов'язань за весь зазначений період (2019 - 2023 роки). При цьому, відсутні дані про наявність податкового боргу у ТОВ «Промбудресурс» з орендної плати за землю на початок цього періоду (2019 рік), а розмір задекларованого податкового зобов'язання, зокрема, у 2020 році дорівнював 0.
А тому, враховуючи:
- встановлений умовами договору порядок внесення орендної плати щомісячно не пізніше 30 числа місяця, наступного за звітним;
- задекларований відповідачем обов'язок щодо сплати щомісяця з початку 2023 року по 1924,63 грн;
- а також те, що відповідач не оспорює наведені прокурором та податковою службою обставини щодо несплати орендної плати за 2023 рік станом на 26.07.2023 та загальний розмір податкового боргу на 01.08.2023 у сумі 11632,24 грн,
за відсутності будь-яких інших даних, суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що з високою долею вірогідності заявлена прокурором в позові заборгованість у відповідача виникла за шість місяців (січень - червень) 2023 року (11632,24 грн/ 1924,63грн ? 6), яка відповідно повинна бути сплачена не пізніше 30 липня 2023 року.
Такі обставини дійсно могли б свідчити про систематичне невиконання ТОВ «Промбудресурс» обов'язків щодо сплати орендної плати.
Проте, колегія суддів враховує пояснення відповідача щодо обставин, за яких утворився вказаний розмір заборгованості з орендної плати за землю.
Зокрема, відповідач просить звернути увагу, що із запровадженням в Україні воєнного стану сфера законодавчого регулювання земельних відносин, зокрема, що стосуються орендної плати за користування земельних ділянок державної та комунальної форми власності зазнала неодноразових суттєвих змін.
Так, Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» доповнено пункт 69 підрозділу 10 розділу XX ПК України підпунктом 69.14, відповідно до якого тимчасово, на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний, надзвичайний стан, не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, а також за земельні ділянки (земельні частки (паї), визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди. Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації, визначається Кабінетом Міністрів України. Вказана норма ПК України набрала чинності 17.03.2022.
Отже, підпунктом 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідні положення ПК України було встановлено пільгу на час введення воєнного стану для землекористувачів зі сплати орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності у випадку, зокрема, розташування таких земельних ділянок на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації.
Пунктом 1 постанови Кабінету Міністрів України від 06.12.2022 № 1364 «Деякі питання формування переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» встановлено, що Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією (далі - перелік), затверджується Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій за формою згідно з додатком за погодженням з Міністерством оборони з урахуванням пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій. До територій, на яких ведуться (велися) бойові дії, включаються території можливих бойових дій та території активних бойових дій.
Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 за № 309 затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією (далі Перелік № 309), відповідно до п. 1.8 підрозділу 1 розділу І якого Малоданилівська селищна територіальна громада ради (UA63120130000010762) з 30.04.2022 віднесено до територій, на яких ведуться (велися) бойові дії. Дата припинення можливості бойових дій щодо вказаної території не визначена.
Відтак, з вказаної дати відповідач мав правомірні підстави відповідно до діючого законодавства не здійснювати оплату орендних платежів за земельну ділянку на території Малоданилівської селищної територіальної громади, яку він орендує.
Загальновідомими були й очікування підприємців та підприємств, які перебувають на тимчасово окупованих або прифронтових територіях, на підтримку держави та подальше звільнення від сплати таких платежів.
Проте, 11.04.2023 Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно», який набрав чинності 06.05.2023, яким підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідні положення ПК України викладено в наступній редакції: за період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.
Починаючи з 1 січня 2023 року, за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, які включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, в якому було завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території.
Отже, до 06.05.2023 (набрання чинності змін в ПК) підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідні положення ПК України передбачав, що в період воєнного стану землекористувачі звільняються від сплати орендної плати за земельні ділянки, розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації.
Разом з тим, як зазначалося з 06.05.2023 змінено редакцію вищенаведеної норми шляхом зазначення, що з 01.01.2023 (тобто на минулий період) пільга щодо сплати орендної плати за землю надається користувачам земельних ділянок, розташованих на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України.
Відповідно до статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Закріплення принципу незворотності дії в часі законів та інших нормативно-правових актів є гарантією безпеки людини і громадянина, довіри до держави.
Згідно з Рішенням Конституційного суду України у справі за конституційним зверненням Національного банку України щодо офіційного тлумачення положення частини першої статті 58 Конституції України від 09 лютого 1999 року № 1-рп/99за загальновизнаним принципом права закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Цей принцип закріплений у частині першій статті 58 Конституції України, за якою дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється з втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.
Тобто, за загальним правилом норма права діє стосовно фактів і відносин, які виникли після набрання чинності цією нормою. Тож, до події, факту застосовується закон (інший нормативно-правовий акт), під час дії якого вони настали або мали місце.
З вищевикладеного чітко вбачається, що законодавець, передбачаючи звільнення від сплати за землю з 01 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний, надзвичайний стан, в подальшому змінив законодавче регулювання даного питання шляхом корегування як строків звільнення від сплати за землю, так і умов для такого звільнення.
Така правова невизначеність законодавчого регулювання означеного питання безумовно є тієї обставиною, що створює певні труднощі на практиці, що в більшості випадків призводить до несвоєчасної сплати, зокрема орендної плати, оскільки відповідач, який був обізнаний про звільнення від сплати орендної плати по 31 грудня року, наступного за роком, у якому буде припинено або скасовано воєнний, міг розраховувати на застосування такого правого механізму.
З урахуванням правової позиції, викладеної в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №918/391/23, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне.
Як вже зазначалось, з наданого прокурором розрахунку вбачається, що ним було заявлено про наявність податкового боргу у розмірі 11632,24 грн станом на 01.08.2025, листом ДПС України у Харківській області зазначено, що станом на 26.07.2023 сплата відсутня. Враховуючи умови договору оренди відповідач мав обов'язок сплачувати орендний платіж не пізніше 30 числа місяця, наступного за звітним. Тобто, за звітний період - червень, оплата мала бути здійснена до 30 липня поточного року.
Тобто, відповідачем не сплачувалась орендна плата протягом шести місяців 2023 року, протягом п'яти з яких він мав легітимні очікування на звільнення від її сплати.
Доводи прокурора про несплату відповідачем орендної плати починаючи з 2021 року, спростовуються вищенаведеними обставинами, встановленими апеляційним господарським судом.
Таким чином, фактично станом на 01.08.2023 відповідачем пропущено строк оплати лише на один місяць, що не може свідчити про системний характер невиконання обов'язків з боку ТОВ «Промбудресурс» по сплаті орендних платежів та не свідчить про істотне порушенням умов договору оренди.
На підставі викладеного, колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав вважати, що дії (бездіяльність) відповідача мають ознаки істотного порушення умов договору, які б могли мати наслідком його розірвання.
Водночас суд апеляційної інстанції враховує і обставини повної сплати відповідачем заборгованості з орендної плати невідкладно після пред'явлення відповідної вимоги (позову), що може свідчити про намір належно виконувати договірні зобов'язання та заінтересованість у збереженні договору оренди.
Щодо підстав позову про розірвання договору оренди у зв'язку з незабудовою спірної земельної ділянки об'єктами інфраструктури (спортивний та торгівельно-розважальний комплекс), невикористання відповідачем земельної ділянки за цільовим призначенням, та тверджень прокурора, що спірний договір є договором суперфіцію, колегія суддів зазначає таке.
Приписами статті 416 ЦК України встановлено, що право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:
1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
2) спливу строку права користування;
3) відмови землекористувача від права користування;
4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.
Згідно з п. 4 ч. 9 статті 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі: невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.
Разом з тим, обставини справи свідчать про те, що сторони уклали саме строковий договір оренди землі під будівництво спортивного та торговельно-розважального комплексу. Умови договору не містять таких істотних умов, зокрема, як вид, обсяги та строки будівництва, які б характеризували його як договір суперфіцію.
З огляду на зазначене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції та констатує, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами ЗК України, ЦК України. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються також Законом України «Про оренду землі». Аналогічний висновок наведений у постановах Верховного Суду від 12.01.2022 у справі № 905/1436/20, від 28.03.2018 у справі №923/474/17.
Таким чином, положення статті 416 ЦК України регулюють виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію і не можуть бути застосовані до договору оренди землі, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати умови, що можуть впливати на припинення/розірвання договору. Аналогічний висновок зазначений у постанові Верховного Суду від 13.09.2019 у справі №910/10643/18.
В апеляційній скарзі прокурор посилається правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 07.07.2022 у справі №910/1801/21, де зазначено, що правова природа договору визначається з огляду на його зміст (а не назву договору). З'ясовуючи зміст правовідносин сторін договору, суди мають виходити з умов договору, його буквального та логічного змісту, з намірів сторін саме того договору, з приводу якого виник спір, а також із того, що сторони правовідносин мають діяти добросовісно.
На підставі цього прокурор вважає, що договір, який укладено між сторонами у даній справі, є договором суперфіцію, а не звичайним договором оренди земельної ділянки.
Колегія суддів не погоджується з таким доводом апеляційної скарги та вважає, що правовідносини, які склались між учасниками даної справи та справи №910/1801/21 не є подібними та співвідносними між собою.
При цьому, колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі №233/2021/19 (провадження №14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов'язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб'єктний склад спірних правовідносин (види суб'єктів, які є сторонами спору) й об'єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.
Так, у справі №910/1801/21 предметом розгляду стало стягнення штрафних санкцій за договором про надання рекламних послуг, укладеного між фізичними особами-підприємцями. Натомість у даній справі предметом позову є вимоги прокурора в інтересах держави в особі Малоданилівської селищної ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс» про розірвання договору та повернення земельної ділянки.
Отже, висновки, які викладені у постанові Верховного Суду від 07.07.2022 у справі №910/1801/21 не є релевантними обставинам у справі, що розглядається.
Прокурор в апеляційній скарзі вважає, що відсутність будівництва на орендованій відповідачем земельній ділянці, підтверджує факт нецільового використання земельної ділянки. Колегія суддів відхиляє доводи заявника в цій частині та враховує правову позицію викладену у постанові Верховного Суду від 07.02.2023 у справі №922/672/21, де касаційний господарський суд дійшов висновку, що поняття «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» різні за правовою природою, останнє з яких застосовується у випадках, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення.
Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.
За змістом приписів статті 141 ЗК України невикористання земельної ділянки не є самостійною підставою припинення права користування нею.
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, що матеріали справи не містять встановлених фактичних обставин щодо порушення відповідачем цільового призначення земельної ділянки, тобто вчинення дій, які би свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням, а не здійснення будівництва відповідачем на спірній земельній ділянці, як на тому наполягає прокурор обґрунтовуючи позовні вимоги, не є нецільовим використанням земельної ділянки та самостійною підставою припинення права користування земельною ділянкою наданою відповідачу в оренду відповідно до договору оренди землі.
Тобто, відсутність будівельних робіт, не може свідчити про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Надаючи оцінку твердженням прокурора з приводу незабудови спірної земельної ділянки протягом тривалого часу, що на його думку є істотним порушенням умов договору оренди та як наслідок застосування положень ч.2 ст. 651 ЦК України, колегія суддів зазначає таке.
Зі змісту частин 1, 3 статті 251 Цивільного кодексу України вбачається, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.
Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.
У відповідності до частини 1 статті 255 Цивільного кодексу України якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку. У разі, якщо ця дія має бути вчинена в установі, то строк спливає тоді, коли у цій установі за встановленими правилами припиняються відповідні операції.
Згідно з частиною 1 статті 631 Цивільного кодексу України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Пунктом 8 договору сторони погодили, що строк дії договору - 25 років, тобто до 2029 року.
Судом встановлено, що оспорюваний договір оренди землі не передбачає строків для отримання дозволів на виконання будівельних робіт, або здавання об'єктів будівництва в експлуатацію, про порушення яких стверджує прокурор.
З огляду на те, що у договорі оренди не був встановлений конкретний строк, у який відповідач повинен здійснити дії, направлені на будівництво спортивного та торговельно-розважального комплексу на земельній ділянці, яка знаходиться на території Малоданилівської селищної ради за межами населеного пункту, оформити дозвіл на виконання будівельних робіт та здати закінчений будівництвом об'єкт в експлуатацію, таке зобов'язання відповідач може виконати у будь-який час дії договору, що спростовує твердження прокурора про наявність істотних порушень умов договору з боку відповідача та підстав для розірвання договору землі у судовому порядку.
Разом із цим колегія суддів зазначає, що згідно з частинами 3, 4 статті 31 та частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 611 та частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Отже, до відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України і при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди землі застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Водночас застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність і розумність (аналогічний висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 зі спору про розірвання договору оренди землі).
Для застосування частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі №910/2861/18, від 13.07.2022 у справі №363/1834/17).
У розумінні положень частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку. Це випливає з принципу збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).
Отже, у кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.
Як уже зазначалося, прокурор звернувся з позовом про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки з підстав істотного порушення відповідачем його умов. Тому під час вирішення спору у цій справі суд має встановити: чи є вказані прокурором порушення відповідачем умов договору настільки істотними за обставин цієї справи, що можуть бути підставою для розірвання договору в судовому порядку; чи може бути у наведеному випадку виправданим втручання з боку держави (в інтересах якої діє прокурор) в сферу приватних інтересів та чи дотримано ним справедливого балансу між інтересами суспільства і вимогами захисту приватних інтересів окремих осіб, тобто чи відповідатиме задоволення позову прокурора про розірвання договорів землі інтересам держави та територіальної громади за обставин, що склалися.
Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
За практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) наведене правило застосовне не тільки для захисту інтересів власника майна, а й його правомірного володільця, яким у спірних правовідносинах є відповідач - орендар.
У практиці ЄСПЛ напрацьовані три критерії, які потрібно оцінити, щоб зробити висновок, чи відповідає певний захід втручання у право власності принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно.
Якщо хоча б одного критерію із перелічених не було додержано, то ЄСПЛ констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, у визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Дослідивши обставин справи та наявні у ній докази, урахувавши наведені положення законодавства, яке регулює спірні правовідносини, оцінивши зазначені критерії в контексті обставин цієї справи апеляційний господарський суд вважає недоведеним прокурором обставини істотності порушення умов договору оренди землі, як підстави для його розірвання у судовому порядку у розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.
Колегія суддів зазначає, що незважаючи на невиконання відповідачем умов спірного договору в частині забудови земельної ділянки, що дійсно могло мати для позивача суспільний інтерес і бути одним із бажаних результатів, на який початково розраховував орган місцевого самоврядування, проте, за відсутності заборгованості з орендної плати, відсутності в договорі умов щодо конкретних строків забудови, недоцільності розірвання договорів під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на територію України та перебування міста Харкова та Харківської області починаючи з 24.02.2024 у фронтовій та прифронтовій зоні, зважаючи на наслідки, до яких неминуче призведе таке розірвання - втрата певної частини доходу бюджету місцевої територіальної громади, а також наразі маловірогідність повторної передачі в оренду із вказаною метою спірної земельної ділянки іншим особам та з огляду на те, що строк оренди не сплив, відсутні підстави для розірвання спірного договору та повернення земельної ділянки.
Суд зазначає, що розірвання договору у цьому конкретному випадку не буде сприяти цілям досягнення «справедливого балансу» між інтересами сторін, та, відповідно, не буде виправданим та пропорційним, позаяк збереження орендних правовідносин між сторонами, на переконання суду, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету. Відповідно наразі «шкода», завдана розірванням договору оренди землі, може стати більшою за «шкоду», спричинену бездіяльністю відповідача інтересам територіальної громади у виді нездійснення будівництва. Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 10.12.2024 у справі №922/21/23.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що прокурором не доведено істотних порушень умов договору, які можуть бути підставою для його розірвання, зокрема, не доведено наявність шкоди, збитків завданих Малоданилівській селищній раді неналежним виконанням умов договору відповідачем, обставини нецільового використання ним земельної ділянки тощо.
Оскільки колегія суддів дійшла висновку про правомірність висновків суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі укладеного між Дергачівською районною державною адміністрацією та ТОВ «Промбудресурс», щодо оренди земельної ділянки площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004, то суд апеляційної інстанції погоджується і з висновком суду першої інстанції, щодо відсутності підстав для зобов'язання відповідача повернути зазначену земельну ділянку об'єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).
Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 20.06.2025 у справі №922/4200/23 - без змін.
Керуючись статтями 269, 270, 275, 281-284 ГПК України,
Апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 20.06.2025 у справі №922/4200/23 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 08.10.2025.
Головуючий суддя О.О. Крестьянінов
Суддя Н.О. Мартюхіна
Суддя І.В. Тарасова