03 жовтня 2025 року м. Київ
Справа №359/7853/22
Апеляційне провадження №22-ц/824/1020/2025
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача: Соколової В.В.
суддів: Верланова С.М., Поліщук Н.В.
за участю секретаря Липченко О.С.
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Бориспільського районного суду Київської області, ухваленого під головуванням судді Борця Є.О. 18 березня 2024 року у м. Бориспіль, повний текст рішення складений 28 березня 2024 року, у справі за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ренесанс Бориспіль» до виконавчого комітету Бориспільської міської ради, ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Лідія Євгенівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кірюхова Наталія Сергіївна, відділ державного архітектурно-будівельного контролю Бориспільської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, скасування свідоцтва про право власності та свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, скасування рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння,
В жовтні 2022 року ОСББ «Ренесанс Бориспіль» звернулось до суду з позовом, в якому просило:
§ визнати незаконним та скасувати рішення виконавчого комітету Бориспільської міської ради №1334 від 05 грудня 2011 року;
§ скасувати свідоцтво про право власності, видане 08 грудня 2011 року ПрАТ «Екос», скасувати запис №284 від 8 грудня 2011 року у книзі №5 Реєстру прав власності на нерухоме майно;
§ скасувати свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів видане 15 травня 2015 року ОСОБА_2 ;
§ скасувати рішення приватного нотаріуса Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Л.Є. №21333584 від 15 травня 2015 року про державну реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. по АДРЕСА_1 ;
§ визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 15 травня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ;
§ скасувати рішення приватного нотаріуса Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Л.Є. №21336832 від 15 травня 2015 року про державну реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. по АДРЕСА_1 ;
§ визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 20 квітня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 ;
§ скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кірюхової Н.С. №57756805 від 20 квітня 2021 року про державну реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на квартиру АДРЕСА_2 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішенням виконавчого комітету Бориспільської міської ради №1334 від 05 грудня 2011 року за ПрАТ «Екос» було оформлено право власності на нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. по АДРЕСА_1 .
08 грудня 2011 року на підставі вказаного рішення органу місцевого самоврядування ПрАТ «Екос» було видано свідоцтво про право власності та внесено відповідний запис №284 у книгу №5 Реєстру прав власності на нерухоме майно.
В подальшому в межах процедури банкрутства ПрАТ «Екос» були проведені прилюдні торги з реалізації нежитлових приміщень горища загальною площею 362,7 кв.м. по АДРЕСА_1 . Переможцем аукціону був оголошений ОСОБА_2
15 травня 2015 року приватний нотаріус Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Л.Є. видала ОСОБА_2 свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, зареєстроване в реєстрі за №471, на підставі якого рішенням приватного нотаріуса Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Л.Є. №21333584 від 15 травня 2015 року за ОСОБА_2 було зареєстровано право власності на придбані ним нежитлові приміщення горища.
В той же день ОСОБА_2 уклав з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу нерухомого майна, за яким ОСОБА_2 відчужив, а ОСОБА_1 набув у власність нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. по АДРЕСА_1 . На підставі цього договору рішенням приватного нотаріуса Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Л.Є. №21336832 від 15 травня 2015 року за ОСОБА_1 також було зареєстровано право власності на придбані ним нежитлові приміщення горища.
В подальшому ОСОБА_1 здійснив реконструкцію цього об'єкта нерухомого майна під житлову квартиру та 05 липня 2018 року подав до відділу ДАБК Бориспільської міської ради декларацію про готовність до експлуатації реконструйованої житлової квартири в багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 .
Рішенням виконавчого комітету Бориспільської міської ради №465 від 16 липня 2018 року квартирі, реконструйованій ОСОБА_1 , була присвоєна поштова адреса: АДРЕСА_3 .
20 квітня 2021 року ОСОБА_1 уклав зі ОСОБА_3 договір купівлі-продажу квартири, за яким ОСОБА_1 відчужив, ОСОБА_3 набув у власність квартиру АДРЕСА_2 . На підставі цього договору рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кірюхової Н.С. №57756805 від 20 квітня 2021 року за ОСОБА_3 було зареєстровано право власності на придбану ним квартиру.
ОСББ «Ренесанс Бориспіль» посилалось на те, що в нежитлових приміщеннях горища облаштовані загальнобудинкові інженерні комунікації, призначені для забезпечення експлуатації всього багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 . У зв'язку з цим спірні нежитлові приміщення горища відносились до спільного майна багатоквартирного будинку, які перебували у спільній сумісній власності власників квартир та не підлягали передачі у власність ПрАТ «Екос». Відтак, нежитлові приміщення горища не могли бути відчужені у власність ОСОБА_2 , а в подальшому - у власність ОСОБА_1 . В свою чергу, ОСОБА_1 не мав права здійснювати реконструкцію нежитлових приміщень горища під житлову квартиру та відчужувати її у власність ОСОБА_3 .
Враховуючи вищевикладене, позивач просив суд задовольнити позов.
09 червня 2023 року позивачем була подана заява про зміну предмету позову, в якій позивач вказував на те, що у нього виникла нагальна необхідність змінити предмет позову, а саме шляхом доповнення останнього вимогою про витребування майна з чужого незаконного володіння на підставі ст. 388 ЦК України. /т.1 а.с.183-196/
24 липня 2023 року позивачем подана заява про поновлення пропущеного процесуального строку щодо подання заяви про часткову зміну предмету позову, в якій посилаючись на досліджену ним практику Верховного Суду вказав про необхідність обрання нового способу захисту а саме шляхом доповнення останнього вимогою про витребування майна з чужого незаконного володіння на підставі ст. 388 ЦК України. /т.1 а.с.211-226/
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 18 березня 2024 року позов Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ренесанс Бориспіль» до виконавчого комітету Бориспільської міської ради, ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Лідія Євгенівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кірюхова Наталія Сергіївна, відділ державного архітектурно-будівельного контролю Бориспільської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, скасування свідоцтва про право власності та свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, скасування рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння - задоволено частково.
Визнано незаконним та скасовано рішення виконавчого комітету Бориспільської міської ради №1334 від 5 грудня 2011 року про оформлення права власності приватного акціонерного товариства «Екос» на нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. по АДРЕСА_1 .
Скасовано свідоцтво про право власності, видане 8 грудня 2011 року приватному акціонерному товариству «Екос», та скасовано запис №284, внесений 8 грудня 2011 року в книгу №5 Реєстру прав власності на нерухоме майно, про державну реєстрацію за приватним акціонерним товариством «Екос» права власності на нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. по АДРЕСА_1 .
Скасовано свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, видане 15 травня 2015 року ОСОБА_2 , зареєстроване приватним нотаріусом Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Лідією Євгенівною в реєстрі за №471.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Лідії Євгенівни №21333584 від 15 травня 2015 року про державну реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. по АДРЕСА_1 .
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 15 травня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Лідією Євгенівною та зареєстрований в реєстрі за №474.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Лідії Євгенівни №21336832 від 15 травня 2015 року про державну реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. по АДРЕСА_1 .
Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 20 квітня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кірюховою Наталією Сергіївною та зареєстрований в реєстрі за №1164.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кірюхової Наталії Сергіївни №57756805 від 20 квітня 2021 року про державну реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на квартиру АДРЕСА_2 .
У задоволенні позову в частині вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння відмовлено.
Стягнуто з виконавчого комітету Бориспільської міської ради на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ренесанс Бориспіль» витрати на оплату судового збору в розмірі 2841 грн.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ренесанс Бориспіль» витрати на оплату судового збору в розмірі 6202,50 грн.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ренесанс Бориспіль» витрати на оплату судового збору в розмірі 4962 грн.
Стягнуто зі ОСОБА_3 на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ренесанс Бориспіль» витрати на оплату судового збору в розмірі 3721,50 грн.
Рішення суду мотивовано тим, що спірні нежитлові приміщення горища відносились до спільного майна багатоквартирного будинку. Вони були спільною сумісною власністю власників квартир та не підлягали передачі у власність ПрАТ «Екос»
Передача спірних нежитлових приміщень горища у власність ПрАТ «Екос» та відповідачів є втручанням у право власників квартир багатоквартирного будинку на мирне володіння спільним майном багатоквартирного будинку. Таке втручання є невиправданим, оскільки воно не ґрунтується на вимогах чинного цивільного законодавства України. Ці обставини свідчать про те, що незаконне заволодіння нежитловими приміщеннями горища, подальша реконструкція їх під житлову квартиру та відчуження її у власність ОСОБА_3 порушують невід'ємні гарантії, передбачені п.1 ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.
Оспорювані договори суперечать ч.2 ст.382 ЦК України і означена обставина є підставою для визнання обох договорів недійсними. У зв'язку з тим, що ОСББ «Ренесанс Бориспіль» здійснює забезпечення реалізації права співвласників квартир на користування спільним майном багатоквартирного будинку, позивач є заінтересованою особою в розумінні ч.3 ст.215 ЦК України, уповноваженою на оспорювання дійсності вказаних договорів.
Позов, пред'явлений ОСББ «Ренесанс Бориспіль», спрямований на усунення перешкод для співвласників квартир у користуванні горищем багатоквартирного будинку. Ця обставина свідчить про те, що всі позовні вимоги, крім вимог про оспорювання дійсності договорів та витребування майна з чужого незаконного володіння, є вимогами негаторного позову, тобто способу захисту права, передбаченого ч.1 ст.391 ЦК України.
Водночас, ОСББ «Ренесанс Бориспіль» не є власником нежитлових приміщень горища багатоквартирного будинку та не має права вимагати витребування на свою користь вказаного об'єкта нерухомого майна з чужого незаконного володіння інших осіб. Чинним цивільним законодавством також не передбачено витребування з чужого незаконного володіння спільного майна багатоквартирного будинку на користь невизначеної кількості власників квартир. Крім того, власники квартир багатоквартирного будинку є співвласниками нежитлових приміщень горища, тоді як ОСОБА_3 придбав квартиру. Ці обставини переконливо свідчать про те, що за таких умов пред'явлення віндикаційного позову, тобто позову про витребування майна з чужого незаконного володіння, є очевидно неналежним та неефективним способом захисту права.
Не погодився з рішенням суду відповідач ОСОБА_1 , ним подано апеляційну скаргу, в якій вказує на те, що рішення суду ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, за неповного дослідження всіх обставин справи.
Відповідач ОСОБА_1 вважає, що коли мешканці будинку купували квартири, то горище вже належало ПрАТ «Екос» у зв'язку з інвестуванням у будівництво. Тобто горище від самого початку вже було приватною власністю і не могло бути власністю мешканців будинку.
Крім того, позов в частині вимог про скасування рішення виконавчого комітету Бориспільської міської ради від 05 грудня 2011 року № 1334 не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, оскільки правовідносини виникли між юридичними особами.
Посилався на те, що ухвалене у справі рішення анулює результати аукціону, скасовує право власності без оскарження результатів самого аукціону, скасовує право власності без оскарження результатів самого аукціону і позбавляє добросовісного набувача приватної власності.
Обставини переходу права власності були відомі позивачу з 2015 року. Докази тієї обставини, що ОСББ з 2015 року було відомо про порушення його прав наявні в матеріалах справи. А отже і ряд вимог заявлені з порушенням строку позовної давності.
Зауважував, що в матеріалах справи наявний експертний висновок про обґрунтування можливості реконструкції горища в квартиру, однак суд не надав йому оцінку, при цьому врахував висновок будівельно-технічної експертизи № 64/12 від 22 лютого 2022 року, який не є належним, оскільки експертиза проведена без фізичної присутності експерта у квартирі.
Також зазначав, що ЄСПЛ визнав, що навіть у випадку, коли житло було збудовано без відповідних дозволів, особи, власники, можуть мати певні права, які потребують захисту від держави. Такі рішення підкреслюють важливість забезпечення справедливого балансу між потребами регулювання забудови та захистом прав осіб на житло.
Враховуючи наведене відповідач просив скасувати рішення суду та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.
У відзиві на апеляційну скаргу, представник ОСББ «Ренесанс Бориспіль» просив рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, посилаючись на те, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції та наголошував на тому, що місця загального користування не можуть бути зареєстровані на праві власності за окремою особою.
У відзиві на апеляційну скаргу представник Відділу державного архітектурно-будівельного контролю Бориспільської міської ради просив рішення суду залишити без змін, у задоволенні апеляційної скарги відмовити, посилаючись на те, що горище, яке є допоміжним приміщенням, не може перебувати у приватній власності, воно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 13 січня 2025 року було задоволено клопотання представника позивача - адвоката Соболь Ю.П. про участь в судовому засіданні призначеному на 29 січня 2025 року та наступних судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою системи «EasyCon». /т. 4 а.с.113-114/
Ухвалою Київського апеляційного суду від 07 березня 2025 року було задоволено клопотання відповідача ОСОБА_1 про участь в судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою системи «EasyCon». /т. 4 а.с.144-145/
В судових засіданнях призначених на 29 січня 2025 року, 26 березня 2025 року в режимі відеоконференції приймала участь представник позивача, проте у зв'язку з відсутністю інших учасників і з метою забезпечення їх прав розгляд справи був відкладений. /т.4 а.с.131-132, 152-153/
Судове засідання призначене на 04 червня 2025 року було проведено за участю відповідача ОСОБА_1 , проте розгляд справи відкладено у зв'язку з оголошенням повітряної тривоги на час призначений для розгляду. /т.4 а.с.166-167/
Судове засідання призначене на 09 липня 2025 року та 24 вересня 2025 року учасники справи не з'явились, в тому числі були відсутні в мережі учасники, які виявили бажання приймати участь в режимі відеоконференції.
Учасники справи були повідомлені про дату та час судового розгляду належним чином, що підтверджується звітами сформованими автоматично засобами АСЕД «Апеляція». Причини неявки суду не повідомили, тому їх неявка, згідно з ч.2 ст. 372 ЦПК України, не перешкоджає розгляду справи апеляційним судом.
В порядку ч.ч. 4,5 ст. 269 ЦПК України у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, суд підписує рішення без його проголошення. Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників судового розгляду, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів виходить з такого.
Апеляційним судом встановлені наступні обставини і відповідні їм правовідносини.
Рішенням виконавчого комітету Бориспільської міської ради № 1234 від 09 грудня 2008 року був затверджений акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта 60-ти квартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 , загальною площею 3551,1 кв.м. /т.1 а.с.112-113/
02 квітня 2009 року між ТОВ «Бориспільський молодіжний житловий комплекс», як забудовником, та АТЗТ «ЕКОП», як інвестором, був підписаний Акт прийому-передачі нежилих приміщень згідно інвестиційного договору № 234/9 від 19 вересня 2005 року, згідно з яким забудовник побудував та передав, а інвестор прийняв нежилі приміщення горища, загальною площею 362,7 кв.м. /т.1 а.с.104/
Рішенням виконавчого комітету Бориспільської міської ради №1334 від 05 грудня 2011 року за ПрАТ «Екос» було оформлено право власності на нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 . /т.1 а.с.99/
08 грудня 2011 року було оформлено свідоцтво про право власності на нерухоме майно на нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 та КП «Бориспільське бюро технічної інвентаризації» було здійснено державну реєстрацію права власності ПрАТ «Екос». /т.1 а.с.98,117/
Згідно з Довідкою АБ № 857042 з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України від 29 листопада 2013 року, 28 листопада 2013 року було зареєстровано Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ренесанс Бориспіль», місцезнаходження якого: Київська область, м. Бориспіль, вул. Шевченка, 6-в. /т.1 а.с.125-126, т.2 а.с.100,101/
Відповідач ОСОБА_1 в заяві від 26 травня 2023 року вказав, що рішенням Господарського суду м. Києва від 16 жовтня 2013 року у справі № 910/2708/13 визнано банкрутом ПрАТ «Екос». /т.2 а.с.141-142/
За даними Єдиного державного реєстру судових рішень у справі № 910/2708/13 постановою Господарського суду м. Києва від 16 жовтня 2013 року Приватне акціонерне товариство «Екос» визнано банкрутом. Відкрито ліквідаційну процедуру Приватного акціонерного товариства «Екос». Господарську діяльність банкрута завершено.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 21 січня 2014 року постанову Господарського суду м. Києва у справі № 910/2708/13 від 16 жовтня 2013 року залишено без змін.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 14 березня 2014 року визнано організатора аукціону Міжнародну універсальну товарно-сировинну біржу «Епсілон» учасником провадження у справі №910/2708/13 про банкрутство Приватного акціонерного товариства «Екос».
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 06 липня 2015 року був затверджений звіт ліквідатора та ліквідаційний баланс Приватного акціонерного товариства «Екос» (ідентифікаційний код 14277768). Вимоги кредиторів визнані погашеними у зв'язку з недостатністю майнових активів боржника. Ліквідовано банкрута - Приватне акціонерне товариство «Екос».
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 06 липня 2015 року також встановлено, що 15 грудня 2014 року проведено другі повторні відкриті публічні торги (аукціон) з продажу майна ПрАТ «ЕКОС», на яких було придбано наступне майно - нежитлові приміщення горища, загальною площею 362,7 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .
Із переможцем аукціону було підписано Протокол проведення відкритих публічних торгів (аукціону), визначено порядок сплати коштів за придбане майно та укладання договору купівлі-продажу.
18 лютого 2015 року між ПрАТ «ЕКОС» та ОСОБА_2 укладено Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень горища, що знаходиться в будинку АДРЕСА_1 . Вказаний Договір 18 лютого 2015 року посвідчено приватним нотаріусом Бориспільського міського нотаріального округу Київської області Лазоренко Л.Є. та зареєстровано в реєстрі за № 108.
26 січня 2015 року проведено збори комітету кредиторів ПрАТ «ЕКОС», якими затверджено результати других повторних відкритих публічних торгів (аукціону) з продажу майна банкрута від 15 грудня 2014 року (протокол № 1).
За даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 20 липня 2015 року до реєстру був внесений запис про припинення юридичної особи у зв'язку з визнанням її банкрутом. /т.2 а.с.235/
15 травня 2015 року приватним нотаріусом Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Л.Є. ОСОБА_2 було видано свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, зареєстроване в реєстрі за №471. /т.1 а.с.78-79/
15 травня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого ОСОБА_2 передав, а ОСОБА_1 прийняв у власність нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 . /т.1 а.с.83,79,80/
З висновку Бориспільського МВ ГУ МВС України в Київській області від 19 червня 2015 року вбачається, що 16 червня 2015 року ОСОБА_1 звертався з приводу перешкоджання йому заносити будівельні матеріали на горище будинку за адресою: АДРЕСА_1 , мешканцями будинку і перевірку було закінчено у зв'язку з відсутністю ознак кримінального правопорушення. /т.2 а.с.69,72/
У Звіті технічного обстеження несучих конструкцій будинку за адресою: АДРЕСА_1 , складеного експертом ОСОБА_4 в 2015 році, вказано, що реконструкція нежитлових приміщень горища під житлові квартири будинку допустима, при розробці окремого проекту з дотриманням діючих санітарно-технічних, експлуатаційних норм України та інших вимог, що висуваються до житлових квартир. Враховуючи, що навантаження на перекриття та покриття після реконструкції нежитлових приміщень горища у житлові не перевищує існуючі, здатність несучих конструкцій будинку є забезпеченою. Стіни знаходяться у задовільному технічному стані. Технічний стан несучих плит покриття задовільний. /т.3 а.с.58-116/
Матеріали справи містять неповну копію Декларації про готовність до експлуатації реконструйованого нежитлового приміщення горища під квартиру без зміни зовнішньої конфігурації в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 та неповну копію технічного паспорту на цю квартиру, де загальна площа визначена 362,0 кв.м., де замовником визначений ОСОБА_1 /т.1 а.с.64-72/
З листа Відділу ДАБК Бориспільської міської ради від 10 липня 2018 року вбачається, що Декларація про готовність була подана 10 липня 2018 року. /т.1 а.с.73/
Рішенням виконавчого комітету Бориспільської міської ради №465 від 16 липня 2018 року квартирі, реконструйованій ОСОБА_1 , була присвоєна поштова адреса: АДРЕСА_3 . /т.1 а.с.63/
20 квітня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу квартири, за яким ОСОБА_1 передав, а ОСОБА_3 прийняв у власність квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 362,7 кв.м.. /т.1 а.с.51-54/
Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно станом на 01 лютого 2022 року відносно об'єкта нерухомості - нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні відомості, проте в Реєстрі права власності на нерухоме майно міститься запис від 08 грудня 2011 року про право власності ПрАТ «Екос», підставою внесення якого вказано свідоцтво про право власності від 08 грудня 2011 року, Виконавчий комітет Бориспільської міської ради. /т.1 а.с.43-44/
Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно відносно об'єкта - квартира загальною площею 362,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 :
- 20 квітня 2021 року зареєстрована на праві власності за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 20 квітня 2021 року, видавник Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кірюхова Н.С.;
- 15 травня 2015 року зареєстрована на праві власності за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 15 травня 2015 року, видавник Приватний нотаріус Бориспільського міського нотаріального округу Київської області Лазоренко Л.Є. Право власності припинено 20 квітня 2021 року, відомості внесені Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кірюховою Н.С. ;
- 15 травня 2015 року зареєстрована на праві власності за ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 15 травня 2015 року, видавник Приватний нотаріус Бориспільського міського нотаріального округу Київської області Лазоренко Л.Є. Право власності припинено 15 травня 2015 року року , відомості внесені Приватним нотаріусом Бориспільського міського нотаріального округу Київської області Лазоренко Л.Є /т.1 а.с.45-50/
Позивач у заяві про зміну предмету позову від 24 липня 2023 року вказав про наявність справи № 320/8354/21 що стосується спірних приміщень.
З рішення Київського окружного адміністративного суду від 23 травня 2023 року у справі № 320/8354/21 вбачається, що предметом розгляду був позов Відділу державного архітектурно-будівельного контролю Бориспільської міської ради до ОСОБА_1 про зобов'язання вчинити певні дії. У позовних вимога позивач просив про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) на ім'я громадянина ОСОБА_1 , яка зареєстрована 10 липня 2018 року за № КС 141181911408. За результатами розгляду позовні вимоги залишені без задоволення. В мотивувальній частині суд вказав на те, що після набуття відповідачем права власності на квартиру АДРЕСА_2 , що була утворена у результаті проведеної реконструкції, декларація про готовність об'єкта до експлуатації новоствореного об'єкта містобудування, також вичерпала свою дію./т.2 а.с.253-254/
За даними Єдиного державного реєстру судових рішень вказане рішення суду в апеляційному та касаційному порядку не оскаржувалось.
Згідно з Висновком експерта за результатом проведення судової будівельно-технічної експертизи №64/12 від 22 лютого 2022 року, складеного судовим експертом Контимировою В.В. на замовлення ОСББ «Ренесанс Бориспіль»:
- На технічному поверсі багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 знаходяться інженерні комунікації (холодного водопостачання, виходи каналізаційних стояків для вентиляції, трубопроводи опалення будинку), які призначенні для забезпечення життєдіяльності (експлуатації) житлового багатоквартирного будинку;
- Інженерні комунікації, що розташовані на технічному поверсі багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , є такими, що призначені для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, тому згідно нормативно-правових актів у галузі будівництва п. 3.36 ДБН В.2.2-15:2019 [3] - поверх є технічним;
- Розміщення житлових приміщень на технічному поверсі багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , суперечить вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва./т.3 а.с.21-33 /
Зі змісту Висновку експерта за результатами проведення додаткової судової будівельно-технічної експертизи №06/02/24 від 12 березня 2024 року, складеного судовим експертом Контимировою В.В. на замовлення ОСББ «Ренесанс Бориспіль», вбачається, що у квартирі АДРЕСА_2 , облаштовані загальнобудинкові інженерні комунікації, призначені для забезпечення життєдіяльності (експлуатації) багатоквартирного будинку. Виділення обладнання та прокладених комунікацій з означеної квартири не вбачається можливим. / т.3 а.с.131-149/
Відповідачем ОСОБА_1 в заяві від 26 травня 2023 року вказано на пропуск позивачем строку позовної давності та висунута вимога про застосування наслідків пропуску цього строку у вигляді відмови у задоволенні позову. /т.2 а.с.143/
Згідно з положеннями ст. 15 ЦК України, ст. 4 ЦПК України право на звернення до суду за захистом свого права має кожна особа у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Статтею 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
В порядку визначеному ч.1 ст. 202 ЦПК України Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 204 ЦК України встановлена презумпція правомірності правочину. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Положеннями ч.ч.1-5 ст. 203 визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтями 328, 329 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
В порядку визначеному ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Положеннями ст. 385 ЦК України визначено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Згідно зі ста. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статі 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване в нього.
Відповідно до ст. ст. 386, 387 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб'єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 388 ЦК України (в редакції чинній станом на час розгляду справи судом першої інстанції) якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
Станом на час розгляду справи судом апеляційної інстанції ч.2 ст. 388 ЦК України викладена в такій редакції: «Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо: 1) воно було продане або передане у власність у порядку, встановленому для виконання судових рішень; 2) воно було продане такому набувачеві на електронному аукціоні у порядку, встановленому для приватизації державного та комунального майна».
Відповідно до ч. ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
У ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» надано визначення:
§ Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
§ Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Офіційне тлумачення цих положень зробив Конституційний Суд України у Рішенні від 02 березня 2004 року №-4-рп/2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), де зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирних будинків, підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього (пункт 1.1).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК України).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що перелік способів захисту, визначений у частині другій статті 16 ЦК України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац дванадцятий частини другої вказаної статті). Застосування конкретного способу захисту цивільного права чи інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Інакше кажучи, суд має захистити право чи інтерес у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, постанови від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22.06.2021 у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29.06.2021 у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26.10.2021 у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц (пункт 143), від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 21), від 09.02.2022 у справі № 910/6939/20 (пункт 11.87), від 22.02.2022 у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21), від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17 (пункт 56), від 28.09.2022 у справі № 483/448/20 (пункт 9.64), від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18 (пункт 55), від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18 (пункт 28), від 23.01.2024 у справі № 523/14489/15-ц (пункт69), від 10.04.2024 у справі № 760/20948/16-ц (пункт 43)).
Відносно реалізації майна на прилюдних торгах Велика Палата Верховного Суду зазначала, що реалізація майна, зокрема майнових прав, на прилюдних торгах полягає у продажу цього майна, тобто у забезпеченні переходу права власності на нього до покупця - переможця прилюдних торгів. Тому, враховуючи передбачені законодавством щодо прилюдних торгів особливості, проведення таких торгів є правочином. Такий висновок узгоджується з приписами статей 650, 655 і частини четвертої статті 656 ЦК України, які відносять до договорів купівлі-продажу купівлю-продаж на публічних торгах і визначають, що до таких договорів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті (див., зокрема постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (пункти 6.17-6.18), від 07.07.2020 у справі № 438/610/14-ц (пункти 38-39), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 32), від 28.09.2022 у справі № 483/448/20 (пункт 9.66), від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18 (пункт 33).
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 13 лютого 2024 у справі № 910/2592/19 вказано на те, що видача нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів є окремою нотаріальною дією, передбаченою статтею 34 Закону України «Про нотаріат», спрямованою на посвідчення відповідного права покупця, тобто юридичним оформленням факту, що відбувся на підставі правочину. Тобто нотаріус, який вчиняє нотаріальну дію з видачі свідоцтва про придбання майна на аукціоні, не встановлює дійсні наміри сторін до вчинення правочину, відсутність заперечень щодо кожної з умов правочину, а перевіряє тільки факт набуття права власності на нерухоме майно конкретним набувачем і підтвердження цього права внаслідок проведення аукціону (див. близькі за змістом висновки, викладені
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 травня 2019 року у справі №522/7636/14-ц вказала на те, що саме власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України).
Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України (висновок Верховного Суду України, сформульований у постанові від 17 лютого 2016 року (провадження № 6-2407цс15)).
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, передбаченого статтями 215, 216 ЦК України.
Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17 грудня 2014 року, власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними. При цьому норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке в подальшому відчужене набувачем третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним. Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред'явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
Право власника згідно із частиною першою статті 388 ЦК України на витребування майна від добросовісного набувача пов'язане з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування майна від добросовісного набувача, є вичерпним. Й однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (пункт 3 частини першої згаданої статті).
За змістом статті 388 ЦК України майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але надалі скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею. Саме такий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 24 червня 2015 року (провадження № 6-251цс15).
Цей висновок також був неодноразово підтриманий і Великою Палатою Верховного Суду, зокрема у постановах від 05 грудня 2018 року (провадження № 14-247цс18 та № 14-179цс18).
Отже, з урахуванням викладених вище норм процесуального та матеріального права однією з обов'язкових умов для задоволення віндикаційного позову є встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема й тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника, на підставах, визначених законодавством, та який на момент подання позову не є власником цього майна, однак вважає себе таким.
Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб'єктом (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18).
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).
Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов'язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16).
Верховний Суд у постанові від 20 квітня 2021 року у справі № 727/967/16-ц дійшов висновку, що суди повинні розмежовувати, що коли майно придбано за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі статті 388 ЦК України звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним. Це стосується не лише випадків, коли укладено один договір з порушенням закону, а й коли спірне майно відчужено на підставі наступних договорів. За таких обставин позовні вимоги ОСББ «Харківське узлісся» про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав не є ефективним способом захисту права власності на спірне майно
Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (див. принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем. Відтак, пред'явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц).
Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц).
У постанові Верховного Суду від 29 вересня 2021 року у справі № 760/34774/19 зазначено, що: «суди не з'ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».
Аналогічні за змістом висновки щодо дослідження питання про особливості розмежування допоміжних та нежилих приміщень багатоквартирного жилого будинку містяться в постановах Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі №1522/12102/12, від 19 червня 2019 року у справі № 522/11316/17, від 12 квітня 2023 року у справі № 638/5304/21.
В силу ч.ч.1-4 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
За змістом ч.3 ст. 12, ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч.1 ст.76 ЦПК України).
У ч. 2 ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до ч.1 ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Відповідно до ст.89 ЦПК України виключне право оцінки доказів належить суду, який має оцінювати докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному повному та об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Відповідно до ст.110 ЦПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.
З наведених обставин справи вбачається, що багатоквартирний будинок за адресою: АДРЕСА_1 був введений в експлуатацію рішенням органу місцевого самоврядування 09 грудня 2008 року. В 2013 році його співвласниками було ОСББ «Ренесанс Бориспіль», який є позивачем у справі.
Матеріали справи не містять даних щодо первісної технічної документації будинку та Інвестиційного договору № 234/9 від 19 вересня 2005 року, що унеможливлює констатацію факту належності чи неналежності приміщень горища площею 362,7 кв.м. до нежитлових чи допоміжних приміщень при введенні будинку в експлуатацію.
В ході розгляду справи позивачем були надані та судом першої інстанції прийняті, складені на замовлення позивача експертом ОСОБА_2 висновки від 22 лютого 2022 року та 12 березня 2024 року, згідно з якими на технічному поверсі багатоквартирного будинку і, зокрема, в кв. АДРЕСА_4 облаштовані загальнобудинкові інженерні комунікації, призначені для забезпечення життєдіяльності (експлуатації) багатоквартирного будинку та вказано на те, що розміщення житлових приміщень на технічному поверсі багатоквартирного будинку суперечить вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва.
Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що 02 квітня 2009 року між ТОВ «Бориспільський молодіжний житловий комплекс», як забудовником, та АТЗТ «ЕКОП», як інвестором, був підписаний Акт прийому-передачі нежилих приміщень згідно Інвестиційного договору № 234/9 від 19 вересня 2005 року, згідно з яким забудовник побудував та передав, а інвестор прийняв нежилі приміщення горища у вказаному будинку, загальною площею 362,7 кв.м.
Матеріали справи не містять копії Інвестиційного договору № 234/9 від 19 вересня 2005 року, проте і дані про визнання його недійсним також відсутні.
Також в матеріалах справи відсутні дані про підстави переходу права власності від АТЗТ «ЕКОП» до ПрАТ «Екос».
Проте в матеріалах справи наявні дані, що рішенням виконавчого комітету Бориспільської міської ради №1334 від 05 грудня 2011 року за ПрАТ «Екос» було оформлено право власності на нежитлові приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , 08 грудня 2011 року було оформлено свідоцтво про право власності та здійснено реєстрацію права власності.
У позовних вимогах позивач просив про визнання незаконним та скасування цього рішення органу місцевого самоврядування і судом першої інстанції задоволена вказана вимога. Проте, з матеріалів справи також вбачається, що ПрАТ «Екос» було припинено у зв'язку з визнанням його банкрутом, про що були внесені дані до відповідного реєстру 20 липня 2015 року. А отже вказана позовна вимога є пред'явленою лише до одного з учасників спірних правовідносин - Виконавчого комітету Бориспільської міської ради, проте рішенням суду вирішені права юридичної особи, яка на час ухвалення такого рішення є припиненою. Тому апеляційний суд не може погодитись з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення цієї позовної вимоги, так як розгляд вказаних вимог здійснений без належного суб'єктного складу учасників спірних правовідносин.
З огляду на вказані обставини, перш за все, суд має визначитись про наявність порушеного права позивача - ОСББ «Ренесанс Бориспіль», оскільки для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачами і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Так, положення ч.2 ст.382 ЦК України визначають усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні). Однак в матеріалах справа відсутня первинна документація щодо статусу спірних приміщень, натомість наявні дані про здійснення інвестування цих приміщень, як нежитлових, оформлення компетентними органами права власності на них як на нежитлові приміщення та в подальшому оформлення компетентними органами їх як житлових, внаслідок проведеної реконструкції.
Позивачем наданий висновок експерта, в якому вказується про облаштовані загальнобудинкові інженерні комунікації, призначені для забезпечення життєдіяльності (експлуатації) багатоквартирного будинку на площі спірних приміщень. Проте з мотивувальної частини цих висновків вбачається, що висновки експерта ґрунтуються виключно на натурному огляді. У вступній частині висновків зазначено про надання замовником для проведення дослідження технічного паспорту на багатоквартирний будинок (без зазначення дати видання), проте експертом не здійснено жодного посилання на цей документ. Також експерту не була надана для дослідження інша документація щодо спірних, зокрема, рішення органу місцевого самоврядування щодо спірних приміщень, а тому вони не були досліджені і враховані експертом.
Виходячи з положень ст. 110 ЦПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за загальними правилами.
Колегія суддів апеляційного суду, враховуючи наведене вище, вважає що висновки експерта не є такими, що ґрунтуються на повному і всебічному дослідженні, натомість вони є такими, що суперечать іншим наявним в матеріалах справи доказам щодо статусу спірних приміщень. А отже висновок суду першої інстанції про прийняття висновків експерта в якості належних та допустимих доказів слід визнати необґрунтованими.
Колегія суддів також враховує, що з моменту введення будинку в експлуатацію спірні приміщення були об'єктом інвестування і дані про володіння цими приміщеннями співвласниками багатоквартирного будинку в матеріалах справи відсутні.
Таким чином позивачем не доведена наявність його права на спірні приміщення і, відповідно порушення його прав, що не було враховано судом першої інстанції.
З наведених обставин справи вбачається, що спірні приміщення горища загальною площею 362,7 кв.м. були реалізовані на відкритих публічних торгах (аукціоні) з продажу майна ПрАТ «ЕКОС», в ході ліквідаційної процедури, яка була відкрита ухвалою суду від 16 жовтня 2013 року та ухвалою суду від 06 липня 2015 року був затверджений звіт ліквідатора та ліквідаційний баланс із зазначенням про реалізацію спірних приміщень (справа № 910/2708/13). Вказані судові рішення набрали законної сили, даних про оскарження процедури прилюдних торгів та визнання їх недійсними матеріали справи не містять.
Ухвалою господарського суду від 06 липня 2015року встановлено, що 18 лютого 2015 року між ПрАТ «ЕКОС» та ОСОБА_2 укладено Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень горища. Вказана обставина є встановленою судом, а тому доказуванню не підлягає.
15 травня 2015 року приватним нотаріусом Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Л.Є. ОСОБА_2 було видано свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів.
Позивачем у позовних вимогах заявлено про визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна і судом першої інстанції задоволена вказана вимога.
Колегія суддів апеляційного враховує, що видача нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів є окремою нотаріальною дією, передбаченою статтею 34 Закону України «Про нотаріат», спрямованою на посвідчення відповідного права покупця, тобто юридичним оформленням факту, що відбувся на підставі правочину. Тобто нотаріус, який вчиняє нотаріальну дію з видачі свідоцтва про придбання майна на аукціоні, не встановлює дійсні наміри сторін до вчинення правочину, відсутність заперечень щодо кожної з умов правочину, а перевіряє тільки факт набуття права власності на нерухоме майно конкретним набувачем і підтвердження цього права внаслідок проведення аукціону. Тому визнання недійсним свідоцтва як документа, який видав нотаріус для підтвердження права власності переможця аукціону (покупця), не захистить право та інтерес заявника, оскільки цей документ не зумовлює переходу права власності на нерухоме майно від боржника до покупця та не породжує в останнього жодного права.
Таким чином, позовна вимога про визнання недійсним свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів не відповідає належному способу захисту. Обрання ж позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Таким чином рішення суду першої інстанції в частині вирішення цієї вимоги ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Наступними правочинами щодо спірного майна були:
- Договір купівлі-продажу від 15 травня 2015 року укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1
- Договір купівлі-продажу від 20 квітня 2021 року укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .
Суд першої інстанції задовольняючи ці вимоги позивача, вказав на те, що оспорювані договори суперечать ч.2 ст.382 ЦК України і означена обставина є підставою для визнання обох договорів недійсними. У зв'язку з тим, що ОСББ «Ренесанс Бориспіль» здійснює забезпечення реалізації права співвласників квартир на користування спільним майном багатоквартирного будинку, позивач є заінтересованою особою в розумінні ч.3 ст.215 ЦК України, уповноваженою на оспорювання дійсності вказаних договорів.
Апеляційний суд не може погодитись з вказаним висновком суду першої інстанції з огляду на таке.
По-перше, як вже вказано вище, позивачем не доведена наявність його права на спірні приміщення і, відповідно порушення його прав. А по-друге, права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, передбаченого статтями 215, 216 ЦК України.
Судом першої інстанції внаслідок визнання недійсними двох свідоцтв про право власності та двох договорів купівлі-продажу були скасовані всі рішення державних реєстраторів щодо права власності на спірні приміщення із зазначенням про те, що пред'явлений позивачем позов спрямований на усунення перешкод для співвласників квартир у користуванні горищем багатоквартирного будинку. Вказаний висновок суду першої інстанції також не можна визнати законним і обґрунтованим, оскільки вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права, оскільки підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно є задоволення віндикаційного позову.
Узагальнюючи власні висновки суд першої інстанції вказав на наявність у позивача на звернення з вимогами негаторного позову, тобто способу захисту права, передбаченого ч.1 ст.391 ЦК України також для власника.
Негаторний позов - це вимога власника, який володіє річчю, про усунення перешкод у здійсненні користування і розпорядження нею. Власник, який звертається за захистом, зберігає майно у своєму володінні та вимагає від відповідача припинити протиправні дії щодо свого майна, які не пов'язані із порушенням володіння.
Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння. Мета позову - повернення об'єкта права власності у володіння власника.
Враховуючи наведене висновок суду першої інстанції про застосування в якості способу захисту негаторного позову у спірних правовідносинах слід визнати безпідставним.
Разом з тим суд першої інстанції вказав на відсутність підстав для заявленої позивачем у заявах про зміну предмету позову вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння, оскільки: ОСББ «Ренесанс Бориспіль» не є власником нежитлових приміщень горища багатоквартирного будинку та не має права вимагати витребування на свою користь вказаного об'єкта нерухомого майна з чужого незаконного володіння інших осіб; законодавством не передбачено витребування з чужого незаконного, володіння спільного майна багатоквартирного будинку на користь невизначеної кількості власників; власники квартир багатоквартирного будинку є співвласниками нежитлових приміщень горища, тоді як ОСОБА_3 придбав квартиру.
В цій частині рішення суду першої інстанції позивачем не оскаржено, а права відповідача ОСОБА_5 , яким подано апеляційну скаргу в цій частині не порушуються, хоча ним оскаржується рішення в цілому. Проте виходячи з положень ч. 4 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Перш за все колегія суддів звертає увагу на суперечність вказаних висновків суду першої інстанції його висновкам при задоволення всіх попередніх вимог, де він вказував на наявність у позивача права на звернення з вимогами негаторного позову, тобто способу захисту права, передбаченого ч.1 ст.391 ЦК України також для власника.
Як вказує вже усталена судова практика, однією з обов'язкових умов для задоволення віндикаційного позову є встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема й тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника, на підставах, визначених законодавством, та який на момент подання позову не є власником цього майна, однак вважає себе таким.
Вирішуючи вказану позовну вимогу суд мав виходити саме з обставин не доведення позивачем належними і допустимими доказами на підтвердження наявності у нього права власності та володіння спірним майном і, відповідно, наявності порушеного його права, що давало б підстави для здійснення його захисту в судовому порядку з віндикаційним позовом. А отже відсутні правові підстави для задоволення вимог позивач про витребування з володіння відповідача ОСОБА_3 спірних приміщень.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, що передбачає право кожної із сторін щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Всупереч наведеним положенням ЦПК України стороною позивача не було надано належних і допустимих доказів на підтвердження порушеного права та заявлених позовних вимог.
В ході розгляду справи відповідачем ОСОБА_1 було заявлено про застосування наслідків пропуску позивачем строку позовної даності.
Згідно з положенням ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Нормою ч. 3 ст. 267 ЦК України встановлено, що суд застосовує позовну давність лише за заявою сторони у спорі, зробленою до ухвалення судом рішення.
Під час розгляду цивільної справи відповідачем до ухвалення судового рішення подана заява про сплив позовної давності за звернутою до нього позовною вимогою.
Велика Палата Верховного Суду дотримується усталеної правової позиції про те, що суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовної вимоги. Тільки якщо суд встановить, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідною вимогою спливла, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 травня 2018 року у справі № 369/6892/15-ц, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункт 73), від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 80), від 07 серпня 2019 року у справі № 2004/1979/12 (пункт 71)).
Враховуючи, що апеляційний суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення заявлених позовних вимог, не вбачається підстав для вирішення питання щодо перебігу строку позовної давності і підстав для застосування наслідків пропуску строку позовної давності, які є самостійною підставою для відмови у позові.
За наведених обставин колегія суддів приходить до висновку, що доводи апеляційної скарги відповідача знайшли своє підтвердження. А вказане вище не було враховано судом першої інстанції у зв'язку з чим судом допущено неповне з'ясування обставин справи, що призвело до порушення норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права, що дає підстави апеляційному суду для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення про відмову у задоволенні заявлених позовних вимог.
Відповідно до ч.13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
В порядку визначеному ч.ч.1,2 ст.141 ЦПК України судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача;3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи відсутність підстав для задоволення заявлених позовних вимог, відсутні і підстави для компенсації позивачу понесених ним витрат на стадії розгляду справи в суду першої інстанції. Натомість наявні підстави для стягнення з позивача на користь відповідача ОСОБА_1 сплачений ними судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 22329,00 грн.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд апеляційної інстанції,
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.
Рішення Бориспільського районного суду Київської області від 18 березня 2024 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позовні вимоги Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ренесанс Бориспіль» до виконавчого комітету Бориспільської міської ради, ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Бориспільського міського нотаріального округу Лазоренко Лідія Євгенівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кірюхова Наталія Сергіївна, відділ державного архітектурно-будівельного контролю Бориспільської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, скасування свідоцтва про право власності та свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, скасування рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння- залишити без задоволення.
Стягнути з Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ренесанс Бориспіль» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 22329 (двадцять дві тисячі триста двадцять дев'ять) гривень.
Позивач: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ренесанс Бориспіль» (Київська обл., м. Бориспіль, вул. Шевченка, 6В, ЄДРПОУ 38995184).
Відповідач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 ).
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня складення повного судового рішення.
Суддя-доповідач: В.В. Соколова
Судді: С.М. Верланов
Н.В. Поліщук