01 жовтня 2025 року
м. Київ
cправа № 910/1476/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.07.2025 (головуюча - Тищенко А. І., судді: Мальченко А. О., Михальська Ю. Б.) і рішення Господарського суду міста Києва від 24.04.2025 (суддя Удалова О. Г.) у справі
за позовом керівника Деснянської окружної прокуратури міста Києва
до: (1) Київської міської ради, (2) Приватного підприємства "ВИГУРА"
про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою комунальної власності, визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди та повернення земельної ділянки.
Узагальнений зміст і підстави позовних вимог
1. У лютому 2025 року керівник Деснянської окружної прокуратури міста Києва (далі - Прокурор) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Відповідач-1, Міська рада) та Приватного підприємства "ВИГУРА" (далі - Відповідач-2, ПП "ВИГУРА"), в якому просив:
- усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:62:025:0085, площею 0,1519 га, по пр. Лісовому, 29-А, у Деснянському районі м. Києва, шляхом скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Разумової О. І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05.12.2017, індексний номер: 38540159, та здійсненої на його підставі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно державної реєстрації права власності ПП “ВИГУРА» на нежитлову будівлю загальною площею 49 кв. м., за адресою: м. Київ, пр. Лісовий, 29-А (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1428338980000), з одночасним припиненням права власності ПП "ВИГУРА" на нього;
- усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:62:025:0085 площею 0,1519 га, по пр. Лісовому, 29-А, у Деснянському районі м. Києва, шляхом зобов'язання ПП "ВИГУРА" знести об'єкт самочинного будівництва: нежитлову будівлю загальною площею 49 кв. м., що розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:025:0085 по пр. Лісовому, 29-А, у Деснянському районі м. Києва;
- визнати незаконним та скасувати рішення Міської ради від 04.07.2024 “Про передачу ПП "ВИГУРА" земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на пр. Лісовому, 29-А у Деснянському районі м. Києва»;
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 0,1519 га кадастровий номер 8000000000:62:025:0085 за адресою: м. Київ, пр. Лісовий, 29-А, у Деснянському районі, укладений між Міською радою та ПП "ВИГУРА" (бульвар Бикова, 10, кв. 76, м. Київ, 02222, код 02820536), який посвічено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т. М. та зареєстровано в Реєстрі 27.01.2025 за № 20;
- зобов'язати ПП "ВИГУРА" (бульв. Бикова, 10, кв. 76, м. Київ, 02222, код 02820536) повернути територіальній громаді міста Києва в особі Міської ради (код 22883141, вул. Хрещатик, 36, м. Київ) земельну ділянку з кадастровий номер 8000000000:62:025:0085, площею 0,1519 га за адресою: м. Київ, пр. Лісовий, 29-А, у Деснянському районі у стані, придатному для її подальшого використання, а Київську міську раду - прийняти вказану земельну ділянку;
- скасувати в Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки площею 0,1519 га по пр. Лісовому, 29-А, у Деснянському районі з кадастровим номером 8000000000:62:025:0085.
2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, Прокурор узагальнено стверджував про те, що державна реєстрація права власності за ПП "ВИГУРА" на об'єкт нерухомого майна, а саме нежитлову будівлю (попередньо на збірно-розбірний торговельний павільйон) загальною площею 49 кв. м. за адресою: м. Київ, пр. Лісовий, 29-А, здійснена незаконно, позаяк зазначена будівля є самочинним будівництвом.
3. У свою чергу, рішення Міської ради від 04.07.2024 № 1744/9710 "Про передачу ПП "ВИГУРА" земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі пр. Лісовий, 29-А в Деснянському районі м. Києва" є незаконним, адже прийняте, зокрема: (1) щодо самочинної будівлі, (2) для нового будівництва без проведення земельних торгів, (3) стосовно земельної ділянки, яка значно перевищує площу майна, яке на ній розміщено.
4. З цих підстав, на думку Прокурора, підлягає визнанню недійсним і укладений між Відповідачами договір оренди земельної ділянки від 27.01.2025, земельна ділянка підлягає поверненню територіальній громаді міста Києва, а також підлягає скасуванню у Державному земельному кадастрі державна реєстрація даної земельної ділянки.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
5. Розглядаючи заявлений позов, суди попередніх інстанцій встановили, що 05.12.20217 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Разумовою О. І. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 38540159 (з відкриттям розділу), згідно з яким за ПП "ВИГУРА" зареєстровано право власності на збірно-розбірний торговельний павільйон загальною площею 49 кв. м. за адресою: м. Київ, пр. Лісовий, 29-А.
6. Право власності на зазначений об'єкт зареєстровано на підставі: довідки про показники об'єкта нерухомого майна № 83 від 27.10.2017; технічного паспорту № 1411 від 27.10.2017, видавник ФОП Левко Т. Г.; акту приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта № 185 від 16.12.1996, видавник Управління державного архітектурно-будівельного нагляду ГУ архітектури та містобудування КМДА; інформаційної довідки КП КМР "КМ БТІ" від 29.11.2017 № НЖ-2017; рішення про погодження місць розташування об'єктів № 68/228 від 24.10.2002, видавник Міська рада; розпорядження про надання земельних ділянок № 760 від 07.08.1996, видавник Ватутінська районна державна адміністрація.
7. У подальшому, а саме 14.02.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Бояринцевою О. В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66397601 про реєстрацію виправлень, зокрема, "збірно-розбірний торговельний павільйон" змінено на "нежитлова будівля" та додано технічний паспорт № ТІ01:4445-1395-7032-9345 від 09.02.2023, видавник ЄДЕССБ.
8. Прокурор у позові стверджував, що дозвільних документів у ПП "ВИГУРА" від контролюючих органів на будівництво та на право користування земельною ділянкою з вказаною метою не існувало, а відтак зазначена нежитлова будівля, відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) є самочинним будівництвом.
9. Прокурор також зазначав, що на замовлення ПП "ВИГУРА" у 2023 році ФОП Дьомочкіним Д. П. розроблено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівлі торгівлі на пр. Лісовому, 29-А у Деснянському районі м. Києва, на підставі якого сформовано земельну ділянку площею 0,1519 га з кадастровим номером 8000000000:62:025:0085, відомості про яку 09.02.2024 внесено до Державного земельного кадастру (далі також "спірна земельна ділянка").
10. Надалі, у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно рішенням Міської ради від 04.07.2024 № 1744/9710 ПП "ВИГУРА" передано в оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,1519 га (кадастровий номер 8000000000:62:025:0085) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на пр. Лісовому, 29-А у Деснянському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва (далі також "спірне рішення").
11. На виконання зазначеного рішення між Міською радою та ПП "ВИГУРА" 27.01.2025 укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М., за реєстровим № 20 (далі також "оспорюваний договір").
12. Право оренди Відповідача-2 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 76820168 від 27.01.2025.
13. Прокурор наполягав, що наведені реєстраційні дії здійснено для створення уявної законності набуття ПП "ВИГУРА" права власності на самочинно збудований об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, що розташована на спірній земельній ділянці з метою подальшого заволодіння земельною ділянкою комунальної власності в позаконкурентний спосіб.
14. Зі свого боку, заперечуючи проти задоволення позовних вимог у даній справі, Міська рада пояснювала, що на підставі розпорядження Ватутінської районної державної адміністрації м. Києва від 07.08.1996 № 760 про надання земельної ділянки Малому підприємству "Вігура" (правонаступником якого є ПП "ВИГУРА") було укладено договір оренди № 99 від 13.08.1996 та надано Малому підприємству "Вігура" на умовах короткострокової оренди земельну ділянку площею 234,1 кв. м. для обслуговування павільйону по пр. Лісовому, 29, строком до 01.01.1999.
15. В подальшому, Міською радою 24.10.2002 прийнято рішення № 68/228 "Про погодження місць розташування об'єктів", зокрема у пункті 5 вказаного рішення погоджено ПП "ВИГУРА", за умови виконання пункту 5.1 цього рішення, місце розташування торговельного павільйону на пр. Лісовому, 29-А у Деснянському районі м. Києва.
16. Далі, спірним рішенням Міської ради погоджено передачу Відповідачу-2 земельної ділянки у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно. Таке рішення прийнято у спосіб та в порядку, що відповідають чинному законодавству.
17. В свою чергу, також заперечуючи проти позовних вимог, ПП "ВИГУРА" вказувало, що йому ще з 1996 року на праві оренди надавалась земельна ділянка для обслуговування павільйону - розпорядження Ватутінської районної державної адміністрації м. Києва від 07.08.1996 № 760. На підставі вказаного розпорядження укладено договір оренди № 99 від 13.08.1996. Далі, після закінчення строку оренди, Міська рада прийняла рішення № 68/228 "Про погодження місць розташування об'єктів", яким погодила ПП "ВИГУРА" місце розташування торговельного павільйону. Відповідно ж до листа від 30.07.1999 № 06-4898 Головного управління містобудування та архітектури КМДА, Відповідачу-2 було роз'яснено, що розміщений за адресою пр. Лісовий, 29-А у Деснянському районі м. Києва павільйон не відноситься до малих архітектурних форм, є капітальною спорудою і для його розміщення відсутня вимога щодо отримання паспорту.
18. Погодження для розміщення торговельного павільйону підтверджено також листами, зокрема, Головного державного санітарного лікаря м. Києва від 13.10.2000, Головного управління містобудування та архітектури від 26.12.2000, Київського міського управління земельних ресурсів від 07.11.2001, листом від 06.05.2004 № 08-8-20/1982 Державного управління екології та природних ресурсів в м. Києві Міністерства екології та природних ресурсів України про згоду на відведення земельної ділянки ПП "ВИГУРА" для обслуговування та експлуатації торгівельного павільйону на пр. Лісовому 29-А.
19. Більше того, у 2004 році прокурор Деснянського району м. Києва в інтересах держави в особі Деснянської районної у м. Києві ради вже звертався до суду з позовом до ПП "ВИГУРА" про повернення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення майна. Водночас ухвалою суду від 09.03.2004 у справі № 3/97 було припинено провадження, у зв'язку з відмовою прокурора та позивача від позову.
Узагальнений зміст та обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій
20. Виходячи з наведених обставин, Господарський суд міста Києва рішенням від 24.04.2025 у задоволенні позову відмовив.
21. Ухвалюючи рішення, місцевий суд виходив з того, що у 1996, 1999 та 2004 роках спірний торговельний павільйон вже був капітальною спорудою, що підтверджується актом прийняття такого павільйону в експлуатацію, листами уповноважених органів (Головного державного санітарного лікаря м. Києва, Київського міського управління земельних ресурсів, Державного управління екології та природних ресурсів в м. Києві Міністерства екології та природних ресурсів), позовом прокурора про знесення самочинно збудованої споруди у справі № 3/97.
22. При цьому, розміщено вказаний торговельний павільйон на спірній земельній ділянці цілком законно, адже земельна ділянка під ним надавалась Відповідачу-2 в оренду 13.08.1996 строком до 01.01.1999 для обслуговування павільйону та у подальшому Міська рада 24.10.2002 прийняла рішення № 68/228 "Про погодження місць розташування об'єктів", в тому числі спірного.
23. Прокурор не довів, що для проведення державної реєстрації права власності 05.12.2017 Відповідачем-2 подані документи, які не підтверджували виникнення такого права, оскільки актом від 16.12.1996 вказаний об'єкт прийнято в експлуатацію, а відтак, твердження Прокурора про порушення у спірних правовідносинах норм земельного, містобудівного законодавства та надання земельної ділянки в позаконкурентний спосіб не підтвердженні документально.
24. За наслідками перегляду справи в апеляційному порядку Північний апеляційний господарський суд ухвалив постанову від 08.07.2025, якою рішення господарського суду першої інстанції залишив без змін.
Касаційна скарга
25. Не погодившись із судовими рішеннями, заступник керівника Київської міської прокуратури (далі також Прокурор) звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову.
Узагальнені доводи касаційної скарги
26. Касаційну скаргу подано з підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1 і 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
27. Скаржник стверджує, що оскаржені рішення судів попередніх інстанцій ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права, а також порушенням норм процесуального права (статей 3, 203, 215, 228, 328, 331, 376, 391, 658 ЦК України, статей 116, 124, 125, 126, 134, 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 2, 3, 10, 18, 22, 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", пунктів 40, 41 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, статей 86, 236 ГПК України) та без урахування висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах, викладених у постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (та інших), від 21.04.2021 у справі № 916/3674/19 (та інших), від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 (та інших), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (та інших), від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 , від 05.09.2018 у справі № 910/1356/13 (та інших).
28. Обґрунтовуючи своє твердження, Прокурор по суті повторює власну позовну позицію. Наполягає, що матеріали цієї справи не містять доказів того, що спірний торговельний павільйон збудований за наявності необхідних дозвільних документів та у встановленому порядку прийнятий в експлуатацію, водночас державна реєстрація цього павільйону не змінює його статус самочинного будівництва. У спірних правовідносинах Міська рада в обхід конкурсної процедури надала ПП "ВИГУРА" комунальну земельну ділянку під самочинно збудоване майно та більше того надала таку не тільки для обслуговування цієї будівлі, а і для здійснення нового будівництва, в розмірах, що значно перевищує площу наявного на ній павільйону.
29. Окремо Прокурор звертає увагу на недосліджені судами наявних у справі доказів (отриманих з Державного архіву м. Києва), що унеможливило встановлення обставин самочинності проведеного Відповідачем-2 будівництва.
Узагальнені доводи інших учасників справи
30. У відзиві на касаційну скаргу ПП "ВИГУРА" заперечує проти її задоволення. Скаргу вважає безпідставною та необґрунтованою. Із рішеннями судів попередніх інстанцій погоджується і просить залишити їх без змін.
31. Міська рада своїм правом на подання відзиву не скористалась.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
32. Згідно із частинами першою - другою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
33. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення прокурора ОГП (Колодяжна А. В.), представника Відповідача-2 (Алфьоров Г. І.), дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо дотримання судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Верховного Суду вважає, що касаційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.
34. Відповідно до статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону. Власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом.
35. Згідно зі статтею 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що знаходиться під особливою охороною держави.
36. Частиною першою статті 116 ЗК України передбачено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
37. Відповідно до частини першої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
38. Згідно з частиною третьою статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.
39. Частиною першою статті 123 ЗК України передбачено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об'єднання). Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.
40. Відповідно до частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб; будівництва, обслуговування об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, мультимодальних терміналів, об'єктів зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу).
41. Виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 і абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
42. Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об'єктів надмірного тягаря, пов'язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об'єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об'єктів.
43. У вказаному висновку колегія суддів звертається до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі №910/10500/19.
44. Як слідує із встановлених обставин цієї справи, відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Разумовою О.І., 05.12.2017 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 38540159 (з відкриттям розділу), згідно з яким за ПП "ВИГУРА" зареєстровано право власності на збірно-розбірний торговельний павільйон загальною площею 49 кв. м. за адресою: м. Київ, пр. Лісовий, 29-А.
45. Право власності на зазначений об'єкт нерухомого майна зареєстровано на підставі: довідки про показники об'єкта нерухомого майна № 83 від 27.10.2017; технічного паспорту № 1411 від 27.10.2017, видавник ФОП Левко Т. Г.; акту приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта № 185 від 16.12.1996, видавник Управління державного архітектурно-будівельного нагляду Головного управління архітектури та містобудування КМДА; інформаційної довідки КП КМР "КМ БТІ" від 29.11.2017 № НЖ-2017; рішення про погодження місць розташування об'єктів № 68/228 від 24.10.2002, видавник Міська рада; розпорядження про надання земельних ділянок № 760 від 07.08.1996, видавник Ватутінська районна державна адміністрація.
46. У подальшому, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Бояринцевою О. В. 14.02.2023 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66397601 про реєстрацію виправлень, зокрема, "збірно-розбірний торговельний павільйон" змінено на "нежитлова будівля" та додано технічний паспорт № ТІ01:4445-1395-7032-9345 від 09.02.2023, видавник ЄДЕССБ.
47. Рішенням Міської ради від 04.07.2024 № 1744/9710 ПП "ВИГУРА" передано в оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,1519 га (кадастровий номер 8000000000:62:025:0085) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на пр. Лісовому, 29-А у Деснянському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.
48. На виконання зазначеного рішення Міська рада і ПП "ВИГУРА" 27.01.2025 уклали договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т. М., за реєстровим № 20.
49. Право оренди земельної ділянки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ПП "ВИГУРА" відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 76820168 від 27.01.2025.
50. Відповідно до статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.
51. Згідно із статтею 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель у випадках, передбачених законом. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
52. Суди встановили, що спірна земельна ділянка як об'єкт цивільних прав, сформована саме площею 0,1519 га з присвоєнням кадастрового номеру 8000000000:62:025:0085, і саме на цій земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, що належить Відповідачу-2.
53. Як вже зазначалося, стаття 134 ЗК України визначає, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб; будівництва, обслуговування об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, мультимодальних терміналів, об'єктів зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу).
54. Таким чином, як цілком підставно виснували суди попередніх інстанцій, фабула статті передбачає відсутність підстав для набуття права користування земельною ділянкою на конкурентних засадах у разі наявності на земельній ділянці нерухомого майна особи. Тобто, в даному випадку земельна ділянка як об'єкт цивільних прав сформована саме площею 0,1519 га, кадастровий номер 8000000000:62:025:0085 і саме на цій земельній ділянці знаходиться нерухоме майно Відповідача-2, що обґрунтовано дає підстави ПП "ВИГУРА" набути право оренди на неї на підставі частини другої статті 134 ЗК України.
55. В касаційній скарзі Прокурор зазначає, що спірним рішенням Міської ради передано земельну ділянку ПП "ВИГУРА" у розмірі, який значно перевищує розмір належної Відповідачеві-2 будівлі і крім цього, передано цю ділянку не тільки для обслуговування та експлуатації нерухомого майна, а і для нового будівництва.
56. У цій частині Верховний Суд зауважує, що доведення обставин, пов'язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, в тому числі щодо розміру земельної ділянки покладається на сторони в судовому процесі. При цьому відповідно до загальних засад господарського судочинства, визначених статтями 2, 13, 14, 74, 86, 237 ГПК України, позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами ту обставину, що неналежними доказами є розроблений на замовлення відповідача проект землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких власне і визначається конкретна площа земельної ділянки, необхідна орендарю для експлуатації та функціонування належної йому будівлі (ведення господарської діяльності). У той же час відповідно до тих же положень ГПК України на відповідача у справі покладається обов'язок доведення обґрунтованості та необхідності виділення земельної ділянки саме в такому розмірі.
57. Таким чином, сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об'єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв'язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 ГПК України.
58. У вказаних висновках колегія суддів звертається до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20.
59. З викладеного слідує, що саме Прокурор у спірних правовідносинах мав довести очевидну неспівмірність між об'єктом нерухомого майна та розміром земельної ділянки, яка виділялась для обслуговування такого об'єкта. Процес доведення в цьому випадку може здійснюватися з урахуванням, але не виключно: цільового та функціонального призначення об'єкту нерухомого майна; фактичного землекористування, яке склалось на момент придбання такого майна; Державних будівельних норм (за їх наявності) щодо мінімальних розмірів земельної ділянки (з огляду на вимоги санітарного, архітектурного, екологічного, протипожежного законодавства тощо); вимог раціонального землекористування; існуючої містобудівної документації; інших істотних факторів.
60. Однак, як констатували суди попередніх інстанцій, Прокурором не було доведено належними і допустимими доказами необхідності використання Відповідачем-2 земельної ділянки у меншому розмірі, не зазначено норми права, що не врахована Міською радою при прийнятті оскаржуваного рішення, не надано жодних належних та допустимих доказів, що підтверджують проведення обрахунку площі земельної ділянки необхідної для обслуговування нерухомого майна, що має визначатися виходячи з площі нерухомого майна, функціонального використання та інших умов відповідно до норм містобудування та санітарних норм і правил, яка на думку Прокурора є завищеною і повинна обчислюватись в конкретно зазначеному випадку.
61. Крім цього, не надано Прокурором й доказів того, що Відповідач-2 вчиняє дії з нового будівництва чи підготовки до такого будівництва на відведеній земельній ділянці і заявник касаційної скарги жодним чином не спростовує висновку місцевого господарського суду про те, що посилання у спірному рішенні щодо цільового призначення земельної ділянки "для будівництва та обслуговування будівель торгівлі" здійснено у зв'язку із тим, що такий вид цільового використання земельної ділянки, визначений відповідним Класифікатором видів цільового призначення земельних ділянок.
62. За наведеного Верховний Суд погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про те, що оскаржене рішення Міської ради прийняте нею у спосіб та у порядку, передбаченими чинним законодавством, а відтак підстав для визнання його незаконним немає.
63. Відповідно до частин першої - третьої, п'ятої, шостої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
64. Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
65. Звідси, оскільки відсутні підстави для визнання незаконним та скасування рішення Міської ради № 1744/9710 від 04.07.2024, на підставі якого оспорюваний договір оренди було укладено, правомірними Верховний Суд визнає й висновки судів про те, що вказаний правочин є таким, що не суперечить вимогам законодавства, а тому визнанню недійсним не підлягає.
66. Згідно з частиною першою статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон) загальними засадами державної реєстрації прав є, серед іншого, гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, а також їх внесення до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.
67. Відповідно до частини третьої статті 10 Закону державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; під час проведення реєстраційних дій обов'язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, а також використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень.
68. Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі - Порядок № 1127, тут і надалі в редакції на час проведення спірної реєстрації), передбачено, що він визначає умови, підстави та процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав.
69. Відповідно до пункту 40 Порядку № 1127 державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", іншими законами України та цим Порядком.
70. Пунктом 41 Порядку № 1127 визначено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подається вичерпний перелік документів, в тому числі документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна та документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.
71. Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується відомостями з реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна № 1428338980000, для реєстрації 05.12.2017 права власності на об'єкт нерухомого майна Відповідачем-2 подано, зокрема, акт приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта № 185 від 16.12.1996.
72. У свою чергу, вказаний акт, як вказано у пункті 2, складено на підставі дозволу Держархбудконтролю на виконання будівельних робіт від 22.08.1996 № 183. Крім того, у вказаному акті зазначено, що вказане майно побудоване господарчим способом, об'єкт (збірно-розбірний павільйон площею 49 кв. м. за адресою: м. Київ, проспект Лісовий, 29) у 1996 році та прийнято в експлуатацію, зокрема, представником райдержадміністрації та Держархбудконтролю, що підтверджується підписами останніх у вказаному акті. Також в ньому зазначено, що торгівельний павільйон знаходиться на земельній ділянці, наданій ПП "ВИГУРА" на підставі договору оренди № 109 від 13.08.1996 та розпорядження Ватутінської районної державної адміністрації № 760 від 07.06.1996.
73. Також, як вбачається з листа від 30.07.1999 № 06-4898, Головним управлінням містобудування та архітектури КМДА зазначено, що вказаний павільйон не відноситься до малих архітектурних форм, є капітальною спорудою, для його розміщення відсутня вимога щодо отримання паспорту.
74. Суди попередніх інстанцій додатково встановили, що у 2004 році заступник прокурора Деснянського району міста Києві вже звертався до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах Деснянської районної у м. Києві ради до ПП "ВИГУРА", третя особа - Міська рада, про повернення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення майна (справа № 3/97).
75. В обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на те, що ПП "ВИГУРА" самовільно без відповідного дозволу та отримання документа, що посвідчує право власності або право користування землею та без встановлення меж земельної ділянки землевпорядною організацією, зайнято земельну ділянку під торгівельний павільйон по пр. Лісовому, 29-А, у зв'язку з чим прокурор просив суд зобов'язати ПП "ВИГУРА" звільнити самовільно зайняту земельну ділянку та привести її у придатний для використання за цільовим призначенням стан шляхом знесення за власний рахунок зведеної споруди.
76. Ухвалою від 09.03.2004 у справі № 3/97 припинено провадження, у зв'язку з поданням прокурором і Деснянською районною у м. Києві радою заяв про відмову від позову.
77. Отже, як встановлено судами в ході розгляду цієї справи, у 1996, 1999 та 2004 роках вказаний торгівельний павільйон вже був капітальною спорудою, а відтак доводи касаційної скарги Прокурора про зворотнє судом касаційної інстанції відхиляються за необґрунтованістю
78. Враховуючи наведене, Верховний Суд погоджується із висновками судів про те, що твердження Прокурора про незаконність державної реєстрації права власності Відповідача-2 на спірний об'єкт нерухомого майна є безпідставними, а відтак неправомірними є його вимоги про скасування такої реєстрації та про зобов'язання ПП "ВИГУРА" повернути громаді орендовану земельну ділянку.
79. В ході здійснення касаційного провадження у цій справі невідповідності висновків судів попередніх інстанцій висновкам Верховного Суду із постанов від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (та інших), від 21.04.2021 у справі № 916/3674/19 (та інших), від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 (та інших), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (та інших), від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 , від 05.09.2018 у справі № 910/1356/13 (та інших), колегія суддів Касаційного господарського суду не встановила.
80. Вирішуючи спір по суті, судами попередніх інстанцій у повному обсязі встановлені фактичні обставини справи, що входять до предмету доказування у спірних правовідносинах, та з урахуванням наданих сторонами доказів, за результатами оцінки їх у сукупності.
81. Саме лише прагнення скаржника здійснити нову перевірку обставин справи та переоцінку доказів у ній не є підставою для скасування рішення і постанови судів попередніх інстанцій, оскільки, як вже зазначалося, суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
82. При цьому, встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (див. правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц).
83. Враховуючи спірний характер правовідносин сторін, наведена міра обґрунтування даного судового рішення є достатньою у світлі конкретних обставин справи, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті.
84. Колегія суддів касаційної інстанції з огляду на викладене зазначає, що надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а інші доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують вказаного висновку.
85. Виходячи з наведеного, заявлені Прокурором у касаційній скарзі підстави касаційного оскарження судових рішень, передбачені у пунктах 1 і 4 частини другої статті 287 ГПК України в межах здійснення касаційного провадження у цій справі не підтвердилися. Неправильного застосовування чи порушення правових норм судами попередніх інстанцій в межах підстав касаційного оскарження скаржник суду касаційної інстанції не довів.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
86. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення (пункт 1 частини першої статті 308 ГПК України). Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (стаття 309 ГПК України).
87. Враховуючи наведені положення закону та висновки, зроблені касаційним судом під час касаційного провадження у даній справі, колегія суддів Верховного Суду вирішила, що прийняті у справі рішення і постанова відповідають проаналізованим правовим нормам та висновкам Верховного Суду щодо них, а тому ці рішення не можуть бути змінені чи скасовані. Водночас подана Прокурором касаційна скарга є необґрунтованою і задоволенню не підлягає.
Судові витрати
88. Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про відмову у задоволенні касаційної скарги судові витрати за її подання покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури залишити без задоволення.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.07.2025 і рішення Господарського суду міста Києва від 24.04.2025 у справі № 910/1476/25 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Міщенко І. С.
Судді Берднік І. С.
Зуєв В. А.