23 вересня 2025 року м. Харків Справа № 922/546/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Істоміна О.А., суддя Медуниця О.Є., суддя Мартюхіна Н.О.
за участі секретаря судового засідання Семченко Ю.О.
за участю представників сторін:
позивача - Жилко С.Е. (в залі суду) - посадова інструкція, витяг з ЄДРПОУ та ГФ, самопредставництво,
відповідача - адвокат Янів Х.І. (поза межами приміщення суду)- довіреність у порядку передоручення від 06.03.2025, витяг з ЄДРПОУ та ГФ,
третьої особи 1 - адвокат Товкун І.М. (поза межами приміщення суду)- довіреність у порядку передорученя від 04.03.2025, витяг з ЄДРПОУ та ГФ,
третьої особи 2 - Кононенко Р.В. (в залі суду), витяг з ЄДРПОУ та ГФ, самопредставництво,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх.№1731Х/3) на рішення Господарського суду Харківської області від 30.06.2025
у справі №922/546/25 (суддя Шарко Л.М., повне рішення складено та підписано 09.07.2025)
за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс "Воздвиженка", м. Київ
за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача:
1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Автотрансінвест", м. Київ,
2) Національного агентства України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів, м. Київ
про стягнення 9.866.421,76 грн,
У березні 2025 року Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс "Воздвиженка", в якому просила суд стягнути з відповідача на свою користь безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 9.866.421,76 грн. Позовні вимоги Харківська міська рада обґрунтувала тим, що ТОВ «ЖК “Воздвиженка»» як управитель арештованого майна фактично користується земельною ділянкою комунальної власності під переданими йому об'єктами нерухомості, не маючи оформлених прав на землю та не сплачуючи орендну плату, у зв'язку з чим безпідставно зберегло кошти в розмірі орендної плати, які підлягають стягненню на підставі ст. 1212- 1214 ЦК України.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.06.2025 у задоволені позову відмовлено повністю.
Не погоджуючись із вказаним рішенням позивач - Харківська міська рада, звернулася до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 30.06.2025 у справі №922/546/25 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовільнити повністю, судові витрати по сплаті судового збору за подачу позову просить покласти на відповідача. Обгрунтовуючи апеляційну скаргу, позивач посилається на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та неповно з'ясовані обставини, які мають значення для справи.
Доводи апеляційної скарги зводяться до наступного:
- суд першої інстанції неправильно визначив суб'єкт відповідальності, безпідставно визнавши відповідача неналежним: з 14.06.2019 управитель (ТОВ «ЖК “Воздвиженка»») набув фактичне володіння/користування переданими об'єктами, що неможливе без користування земельною ділянкою; представник відповідача визнав використання майна в судовому засіданні під час розгляду справи в суді першої інстанції;
- місцевим судом не враховано відмінність предмета і періоду у справі №922/2491/19 (до 14.06.2019) та цій справі (01.07.2019 - 28.02.2022); отже, висновки тієї справи не спростовують вимог до управителя за інший період і при зміненому фактичному володінні;
- судом помилково покладено тягар плати на власника попри арешт і передачу в управління: після арешту власник був позбавлений можливості фактично користуватися майном і землею; відповідні правомочності фактично реалізовував управитель;
- місцевим судом не враховано, що саме управитель фактично володів і експлуатував передане майно, отримуючи з цього економічну вигоду, у зв'язку з чим тягар компенсації вартості користування земельною ділянкою під таким майном має покладатися на управителя. Такий підхід відповідає загальним засадам цивільного права щодо поєднання вигод і обтяжень та є співмірним із режимами, де суб'єкт має близький обсяг правомочностей щодо майна;
- суд помилково застосував правові висновки постанови Об'єднаної палати Верховного Суду від 16.05.2025 у справі №903/421/24, оскільки ця постанова не має значення для вирішення спору про стягнення безпідставно збережених коштів;
- суд не дослідив і не оцінив належним чином ключові докази та норми договору (акт від 14.06.2019; пп. 4.3.2, 5.3, 5.8.2 договору; баланс управителя; подані додаткові пояснення від 29.05.2025), чим порушив обов'язок повного з'ясування обставин і стандарт мотивованості;
- місцевим судом не враховано, що заявлена вимога має кондикційну природу: обов'язок відшкодування виникає з фактичного користування земельною ділянкою, а не з наявності/реєстрації речового права чи укладеного договору. Відсутність оформленого титулу не усуває обов'язку компенсувати вартість користування; це узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду.
Відповідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.08.2025 сформовано склад колегії суддів Східного апеляційного господарського суду: головуючий суддя Істоміна О.А., судді Медуниця О.Є., Мартюхіна Н.О.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 11.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради; встановлено строк до 01.09.2025 (включно) для учасників справи для подання відзиву на апеляційну скаргу до канцелярії суду разом з доказами його (доданих до нього документів) надсилання іншим учасникам справи в порядку ч.2 ст.263 ГПК України; запропоновано учасникам справи до 01.09.2025 (включно) надати до суду заяви, клопотання та заперечення (у разі наявності), з доказами надсилання їх копії та доданих до них документів інших учасникам справи в порядку ч.4 ст.262 ГПК України; призначено справу до розгляду на 09.09.2025. Явку учасників справи визнано не обов'язковою. Витребувано з Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/546/25.
13.08.2025 на вимогу ухвали на адресу Східного апеляційного господарського суду із Господарського суду Харківської області надійшли матеріали справи №922/546/25.
29.08.2025 на адресу Східного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Автотрансінвест" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому третя особа на стороні відповідача підтримує обставини, аргументи та вимоги, викладені в апеляційній скарзі Харківської міської ради. Аргументуючи свою позицію у справі, третя особа - ТОВ «Автотрансінвест» - зазначає, що з 03.10.2018 нерухомість за адресою м.Харків, вул.Клочківська, 140 була арештована та передана в управління АРМА, у зв'язку з чим власник був тимчасово позбавлений прав володіння, користування і розпорядження майном; відтак фактичним користувачем після укладення 26.04.2019 договору управління стало ТОВ «ЖК «Воздвиженка», яке здійснювало управління об'єктами і, відповідно, користувалося земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136300:04:018:0058 у спірний період 01.07.2019 - 28.02.2022; з огляду на це третя особа підтримує доводи та вимоги апеляційної скарги позивача. Товариство послідовно наполягає, що у спірний період не користувалася ані нерухомим майном, ані спірною земельною ділянкою і після арешту та передачі активів в управління фактичним користувачем став управитель - ТОВ «ЖК “Воздвиженка».
01.09.2025 ТОВ «ЖК “Воздвиженка»» також направило свій відзив на апеляційну скаргу на адресу апеляційного суду, в якому відповідач просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити повністю, рішення Господарського суду Харківської області від 30.06.2025 у справі №922/546/25 залишити без змін. У відзиві відповідач заперечує доводи апеляційної скарги, вказуючи, що оскаржуване рішення є законним та обґрунтованим, а апеляційна скарга зводиться до незгоди з висновками суду без наведення істотних порушень права; посилається на тягар доведення на апелянті та принцип правової визначеності. Відповідач вважає, що передача майна в управління АРМА не змінює суб'єкта обов'язку щодо плати за землю та не наділяє управителя статусом власника чи землекористувача; наведена позивачем судова практика є нерелевантною, а аналогія з режимом оперативного управління - неприйнятною через відмінність правової природи інститутів. Додатково відповідач посилається на суперечливість поведінки позивача порівняно з його позицією у справі №922/2491/19.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 09.09.2025 в судовому засіданні оголошено перерву до 23.09.2025.
19.09.2025 через систему “Електронний Суд» від Національного агентства України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів на адресу Східного апеляційного господарського суду надійшли додаткові пояснення по справі, в яких третя особа по справі-2 фактично підтримує рішення місцевого суду, вважаючи його законним і обґрунтованим, просить суд апеляційної інстанції ухвалити обґрунтоване, законне рішення. АРМА у поданих додаткових поясненнях заперечує доводи апеляційної скарги, вказуючи, що арешт активів та їх передача в управління є спеціальним порядком зберігання речових доказів у межах кримінального провадження; власник майна у цей період лише обмежений у правах, тоді як АРМА та професійний управитель не набувають права власності чи довірчої власності на актив і не є правонаступниками зобов'язань власника. Договір управління, на думку АРМА, не змінює правовий режим земельної ділянки комунальної власності та не покладає на управителя обов'язку сплачувати плату за землю, тим більше за відсутності у будь-кого оформлених прав на спірну ділянку; посилання робиться на положення Закону №772-VIII, КПК України, умови договору управління від 26.04.2019 і судову практику (зокрема постанову ВС від 04.12.2019 у справі №910/15262/18 та рішення у справі №922/2491/19). Просить долучити пояснення та ухвалити обґрунтоване, законне рішення.
23.09.2025 в день судового засідання через підсистему “Електронний Суд» від представника відповідача ТОВ “ЖК “Воздвиженка» надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на інший день. У поданому клопотанні представник відповідача просила відкласти розгляд справи, посилаючись на неможливість забезпечити участь у судовому засіданні 23.09.2025 з огляду на стан здоров'я, та водночас наголошувала на необхідності своєї особистої присутності для належного здійснення представництва інтересів відповідача й надання усних пояснень, які, на її переконання, мають значення для правильного вирішення спору.
Розглянувши клопотання про відкладення розгляду справи, колегія суддів не вбачає підстав для його задоволення з огляду на таке.
Відповідно до приписів ГПК України відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду; визначальною умовою є не відсутність учасника в засіданні, а неможливість вирішення спору в цьому засіданні. Учасникам провадження було надано достатній час для подання всіх доказів і письмових пояснень; сторонами не подано жодних нових матеріалів, розгляд яких вимагав би їх безпосередньої участі. Суд ураховує принцип ефективності судового процесу та положення ст. 6 Конвенції про розумний строк розгляду.
У матеріалах справи наявні процесуальні документи сторін із викладенням правових позицій та докази, достатні для ухвалення рішення по суті; представник відповідача вже брав участь у засіданні 09.09.2025, що свідчить про реалізацію права на захист. В той же час, у клопотанні не доведено обов'язковість особистої присутності саме цього представника та неможливість забезпечення участі іншого представника чи надання додаткових письмових пояснень; доказів тимчасової непрацездатності (медичної довідки чи іншого документа, виданого уповноваженим закладом) також не надано.
З урахуванням ст.273 ГПК України щодо строків апеляційного розгляду, а також відсутності передбачених ч.11 ст.270 ГПК України підстав для відкладення (учасники належним чином повідомлені про дату, час і місце засідання; наявних матеріалів достатньо для вирішення спору), колегія суддів відмовляє у задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи та вважає за можливе закінчити апеляційний розгляд у цьому судовому засіданні за наявними в справі матеріалами.
В судовому засіданні 23.09.2025 приймають участь представник позивача - Жилко С.Е., який підтримав вимоги апеляційної скарги та висловив непогодження із рішенням суду першої інстанції, просив його скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Харківської міської ради задовольнити повністю; представник третьої особи ТОВ "Автотрансінвест"- адвокат Товкун І.М., який підтримав вимоги апеляційної скарги Харківської міської ради; представник третьої особи Національного агентства України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів - Кононенко Р.В., який заперечував проти задоволення вимог апеляційної скарги позивача, рішення суду першої інстанції просив залишити без змін.
У ході апеляційного розгляду даної справи Східним апеляційним господарським судом, у відповідності до п.4 ч.5 ст.13 Господарського процесуального кодексу України, було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строку, встановленого ч.1 ст.273 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до ч.1 ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. За приписами ч.2 цієї норми, суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В ході розгляду даної справи судом апеляційної інстанції було в повному обсязі досліджено докази у справі, пояснення учасників справи, викладені в заявах по суті справи в суді першої інстанції - у відповідності до приписів ч.1 ст.210 Господарського процесуального кодексу України, а також з урахуванням положень ч.2 цієї норми, якою встановлено, що докази, які не були предметом дослідження в судовому засіданні, не можуть бути покладені судом в основу ухваленого судового рішення.
Заслухавши в судовому засіданні доповідь судді-доповідача, розглянувши матеріали справи, доводи в обґрунтування апеляційної скарги, в межах вимог, передбачених ст.269 ГПК України, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.
Як свідчать матеріали справи та встановлено судом першої інстанції, Харківська міська рада, діючи на підставі ч.2 ст.83 Земельного кодексу України, провела перевірку використання та охорони земель комунальної власності щодо ділянки за адресою м.Харків, вул.Клочківська, 140. За результатами обстеження від 18.09.2024 головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради Миколайчук А.С. встановлено, що на земельній ділянці площею 0,8880 га (кадастровий номер 6310136300:04:018:0058) розташовані нежитлові будівлі літ. «А-2», «Б-1», «В-1», «Г-1», «Е-2».
Земельна ділянка по вул.Клочківській, 140 у м.Харкові з кадастровим номером 6310136300:04:018:0058 площею 0,8880 га сформована - 23.06.2014, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна №395436969 від 18.09.2024. Право власності на земельну ділянку зареєстровано з 30.03.2017 за Харківською міською радою.
Вищевказана земельна ділянка належить до земель житлової та громадської забудови; вид цільового призначення земельної ділянки: для реконструкції нежитлових будівель літ."А-2",літ."Б-1", літ."В-1", літ."Г-1", літ."Е-2" під автосалон, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-63 03448652016 від 24.11.2016.
Право власності на нежитлові будівлі: літ. "А-2" загальною площею 173,4 кв.м, літ. "Б-1" загальною площею 385,3 кв.м, літ. "В-1" загальною площею 66,4 кв.м, літ. "Г-1" загальною площею 22,6 кв.м, літ. "Е-2" загальною площею 1239,4 кв.м за адресою: м.Харків, вул.Клочківська, 140 зареєстроване з 27.03.2018 за ТОВ "Автотрансінвест" на підставі договорів купівлі-продажу від 27.03.2018 №№223, 231, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна №395438938 від 18.09.2024.
З 26.04.2019 право управління вищезазначеними об'єктами нерухомого майна належить ТОВ "ЖК Воздвиженка" на підставі договору управління майном (активами), виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Колесником О.І. від 26.04.2019 №1239; додаткового договору про внесення змін до договору управління майном, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В від 12.06.2020 № 663 (копія інформаційної довідки додається).
За твердженням Харківської міської ради вищевказані нежитлові будівлі розташовані на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 6310136300:04:018:0058, право користування якою відповідачем не оформлено. Так, ТОВ "ЖК Воздвиженка" з 01.07.2019 по теперішній час використовує спірну земельну ділянку без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України.
Згідно із листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 27.08.2024 №172395/5/20-40-04-02-12 ТОВ "ЖК Воздвиженка" не значиться платником плати за землю у 2019 - 2022 роках. У період з 01.07.2019 по 28.02.2022 Товариство відповідача не сплачувало у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою по вул.Клочківській, 140 у м.Харкові, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради, як власника земельної ділянки за вказаною адресою, майно - грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 9.866.421,76 грн.
Встановлені міською радою фактичні обставини стали підставою для звернення до суду із цим позовом до ТОВ "ЖК Воздвиженка" про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 6310136300:04:018:0058 загальною площею 0,8880 га по вул.Клочківській, 140 у м.Харкові.
Зі змісту позовної заяви вбачається, що позивач визначив суму безпідставно збережених ТОВ «ЖК “Воздвиженка»» коштів як еквівалент орендної плати, спираючись на:
- витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №811/0/45-19 від 11.05.2019 та №1639 від 11.03.2021, видані Відділом у місті Харкові Головного управління Державного геокадастру у Харківській області;
- Правила щорічної індексації нормативної грошової оцінки, передбачені пунктами 289.2 та 289.3 Податкового кодексу України (коефіцієнти індексації застосовуються кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки та використовуються у наступному календарному році; за 2020 рік - 1,0; за 2021 рік - 1,1);
- Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові, затверджене рішенням Харківської міської ради №41/08 від 27.02.2008 (зі змінами), яким установлено базову ставку орендної плати у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки (у редакції, чинній до 31.12.2021, і в редакції з 01.01.2022), а також коефіцієнти умов використання: для площі земельної ділянки від 0,1000 га до 0,9999 га з 01.01.2022 застосовується значення 0,95 (до 31.12.2021 - 1,0). Передбачені Положенням спеціальні коефіцієнти складних інженерно-геологічних умов та/або обмеженого використання не враховано через відсутність наданих користувачем земельної ділянки підтвердних документів; у розрахунку прийнято базове значення 1.
Як вихідні дані позивач використав нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки (кадастровий номер 6310136300:04:018:0058, площа 0,8880 га, м.Харків, вул.Клочківська, 140):
- за 2019 рік - 47.594.402 грн (витяг №811/0/45-19 від 11.05.2019);
- за 2020- 2021 роки - 47.604.498 грн (витяг №1639 від 11.03.2021);
- за 2022 рік - 52.364.948 грн.
З урахуванням установленої 8% ставки та зазначених коефіцієнтів розраховано розмір орендної плати, що підлягав би сплаті за належного оформлення прав у загальному розмірі 9.866.421,76 грн, зокрема за такі періоди:
- за період з 01.07.2019 по 31.12.2019 - 1.903.776,06 грн;
- за 2020 рік (крім березня 2020 року) - 3.490.996,52 грн;
- за 2021 рік - 3.808.359,84 грн;
- за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 - 663.289,34 грн.
Згідно з листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області №17395/5/20-40-04-02-12 від 27.08.2024, ТОВ «ЖК “Воздвиженка»» не обліковується платником плати за землю; отже, наведена сума, на думку позивача, є безпідставно збереженими коштами у розмірі орендної плати та підлягає стягненню в порядку кондикції.
Крім наведеного, позивач посилається на обставини набуття права власності на об'єкти нерухомості та їх подальшу передачу в управління.
Встановлено, що ТОВ «Автотрансінвест» є власником нежитлових будівель, розташованих у місті Харкові за адресою: вул.Клочківська, 140, а саме: літ. «А-2» площею 173,4 кв.м, літ. «Б-1» площею 385,3 кв.м, літ. «В-1» площею 66,4 кв. м, літ. «Г-1» площею 22,6 кв.м (реєстраційний №49568263101) та літ. «Е-2» площею 1239,4 кв.м (реєстраційний №49521763101). Право власності набуте за договорами купівлі-продажу від 27.03.2018 №223 і №231, посвідченими приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу М.В. Глуховцею.
У межах кримінального провадження №752/19045/17 ухвалою слідчого судді Голосіївського районного суду м.Києва від 20.04.2018 на зазначені об'єкти було накладено арешт із забороною відчуження, розпорядження та користування. Ухвалою Апеляційного суду м.Києва від 28.08.2018 це рішення скасовано з призначенням нового розгляду. Надалі ухвалою слідчого судді Голосіївського районного суду м.Києва від 16.10.2018 знову накладено арешт на ті самі об'єкти нерухомості за адресою вул.Клочківська, 140. Арештоване майно передано Національному агентству України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (АРМА), для здійснення управління з метою забезпечення його збереження та економічної вартості.
26.04.2019 на підставі ухвали Голосіївського районного суду м.Києва від 16.10.2018 у справі №752/19045/17 між Національним агентством України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (далі - АРМА) та ТОВ "ЖК Воздвиженка" був укладений Договір управління майном (активами), що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Колесник О.І., та зареєстрований в реєстрі за №1239 (далі - Договір управління), за яким АРМА, як установник управління, передало ТОВ "ЖК Воздвиженка", як управителю, на строк визначений в такому договорі нерухоме майно (далі також - активи) в управління, а ТОВ "ЖК Воздвиженка", як управитель, прийняло в управління об'єкти нерухомого майна та зобов'язувалось за плату здійснювати від свого імені управління цими активами, а зокрема і нежитловими будівлями літ. "А-2", "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-2", що розташовані за адресою: м.Харків, вул.Клочківська, буд.140.
Іншими умовами Договору управління сторони визначили наступне:
- строк управління активами: з дня укладення цього договору до дня находження у письмовій формі повідомлення від установника управління про припинення цього договору у разі скасування арешту прийнятих в управління активів або їх конфіскації, спеціальної конфіскації, іншого судового рішення про їх стягнення в дохід держави або до іншого строку у разі настання випадків визначених у розділі 6 цього договору; або до 12.06.2024 (п. 1.2. та 6.1. Договору управління, з урахуванням додаткового договору про внесення змін до договору управління майном від 12.06.2020);
- управління активами за цим договором здійснюється управителем в таких інтересах вказаних нижче осіб:
а) власника активів - в частині збереження та збільшення економічної вартості активів, ефективності управління активами - з метою забезпечення повернення активів власнику у разі настання визначеної законом підстави такого повернення;
б) держави Україна - в частині збереження та збільшення економічної вартості активів, ефективності управління активами - з метою забезпечення:
і) виконання, визначеного кримінальним процесуальним законодавством України завдання арешту активів як заходу забезпечення відповідного кримінального провадження;
іі) можливості примусового стягнення активів на користь держави Україна у визначеному законом правовому режимі у разі настання визначеної законом підстави такого стягнення;
ііі) надходжень до Державного бюджету України доходів від управління активами, у порядку, на умовах та у розмірах, визначених законодавством та цим договором;
в) установника управління - в частині забезпечення виконання ним визначених законом функцій та повноважень з управління активами (п.3.1. Договору управління);
- прийняття управителем активів в управління за цим договором, наявність активів на балансі управителя не призводить до виникнення в управителя права власності, а також права довірчої власності на активи. Управління активами управителем не призводить до виникнення у нього будь-яких не передбачених законодавством переважних прав перед третіми-особами щодо активів. Управитель не має права відчужувати активи, прийняті ним в управління (п.3.2. Договору управління);
- активи мають бути відокремлені від іншого майна управителя та обліковуватись на окремому балансі управителя (п.3.3. Договору управління);
- розрахунки пов'язані з управлінням активами здійснюються через окремий банківській рахунок управителя. Якщо інше прямо не передбачено законодавством України, управитель не має права здійснювати на такому рахунку будь-які розрахунки, що не пов'язані з управлінням активами за цим договором (п.3.4. Договору управління);
- управління активами здійснюється управителем особисто без права доручення іншій особі (замісникові) вчинення від імені управителя дій, необхідних для управління активами, якщо інше прямо не передбачено цим Договором. Окремий баланс та рахунок для управління активами підтверджують, що фінансові потоки та зобов'язання, пов'язані з управлінням, відокремлені від інших операцій управителя та установника (п. 3.5 Договору);
- управитель, тобто ТОВ "ЖК Воздвиженка", має право:
отримати активи від установника управління після укладення цього договору, а саме з дня нотаріального посвідчення договору (п.3.4.1. Договору управління);
самостійно визначити зміст та спрямування заходів з управління активами щодо володіння, користування та/або розпорядження (за винятком права відчужувати чи обтяжувати на користь третіх осіб активи (іпотека, застава, порука тощо) цими активами, в тому числі передавати на умовах строкового оплатного користування в найм (оренду), з дотриманням умов цього договору та чинного законодавства України (п.3.4.2. Договору управління);
- управитель самостійно визначає зміст та спрямування заходів з управління активами щодо володіння, користування та або (розпорядження (за винятком права відчужувати чи обтяжувати на користь третіх осіб Активи (іпотека, застава, порука тощо) цими активами, в тому числі передавати на умовах строкового платного користування в найм (оренду) з дотриманням умов цього Договору та чинного законодавства України (п. 4.3.2 Договору);
- управитель зобов'язаний:
управляти активами відповідно до умов цього договору (п. 4.4.1. Договору управління);
належним чином виконувати умови цього договору (п. 4.4.2. Договору управління);
при здійсненні управління активами, в тому числі при вчиненні будь-яких правочинів щодо активів, повідомляти третіх осіб, що він діє від власного імені, але виключно як управитель на підставі договору управління, укладеного з Національним агентством України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів відповідно до глави 70 Цивільного кодексу України та Закону (п. 4.4.3.);
- протягом 5 (п'яти) робочих днів з дня прийняття активів в управління (п. 4.4.4.):
а) застрахувати за рахунок власних коштів свою професійну відповідальність перед установником управління на суму, яка дорівнює 1000 розмірам мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня 2019 року, стосовно прийнятих в управління активів, забезпечувати чинність відповідних договорів страхування протягом строку дії цього договору, а також надати установнику управління належним чином завірені копії страхових полісів або копії договору страхування;
б) застрахувати за рахунок власних коштів, на вартість, визначену у звіті про оцінку/акті оцінки, на користь установника управління ризики, пов'язані з втратою, знищення, пошкодженням активів, а також зменшення їх вартості протиправних дій третіх осіб, забезпечувати чинність відповідних договорів страхування протягом строку дії цього договору, а також надати установнику управління належним чином завірені копії страхових полісів або копії договору страхування;
в) відкрити окремий рахунок (окремі рахунки) у банках для здійснення розрахунків, пов'язаних із виконанням умов цього договору.
- надавати визначеним установником управління управителем уповноваженим особам установника управління (п. 4.4.5. Договору управління):
а) будь-яку інформацію, що стосується виконання цього договору, відповіді на запити, доступ до усіх документів пов'язаних з управлінням активами в строк, що не перевищує 5 (п'ять) робочих днів з моменту отримання запиту;
б) повний доступ до активу, а саме здійснення безпосереднього огляду прийнятих в управління активів управителем та документів щодо управління активами, а також їх використання - не пізніше наступного робочого дня за днем отримання відповідного звернення уповноваженої особи установника управління.
- забезпечити належне збереження активів (п. 4.4.6. Договору управління);
- повернути активи установнику управління у порядку та на умовах, визначених цим договором, у разі настання визначеної законом підстави припинення управління чи відмови установника управління від цього договору з підстав, визначених цим договором (п. 4.4.7.);
- на вимогу установника управління відшкодувати йому в повному обсязі збитки, шкоду або інші управителем, зокрема повної або часткової втрати активів, знищення, пошкодження зменшення економічної вартості активів (п. 4.4.8. Договору управління);
- не відчужувати активи, прийняті ним в управління (п. 4.4.9. Договору управління);
- невідкладно повідомляти установника управління про (п. 4.4.10.Договору управління ):
а) виникнення контролю (у значенні цього терміну, визначеному у Законі України "Про захист економічної конкуренції") щодо управителя зі сторони власника активів чи пов'язаних з ним осіб;
б) набуття власником активів або пов'язаної з ним фізичної особи правового режиму кінцевого бенефіціарного власника (контролера) щодо управителя у значенні цього терміну, визначеному Законом України "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення";
- за наявності інформації щодо прав третіх осіб на активи або будь-яких інших претензій, застережень, повідомлень щодо активів, загроз настання негативних наслідків або страхових ризиків, - не пізніше, ніж на наступний робочий день повідомити про це установника управління (п. 4.4.11.);
- подавати звітність про результати управління активами відповідно до умов договору (п. 4.4.12.);
- припинити здійснення будь-яких банківських операцій, пов'язаних з управлінням активами, у разі одержання відповідного обґрунтованого повідомлення установника управління з підстав, визначених цим договором, та у строк, визначений цим договором, надати йому всі необхідні документи та дані з питань виявлених недостовірних відомостей, розбіжностей в отриманій звітності від управителя (п. 4.4.13.);
- сплатити за рахунок власних коштів вартість нотаріального посвідчення цього договору (п. 4.4.14.).
- управитель отримує плату (винагороду) за управління активами; що визначені у цьому договорі (п. 5.1. Договору управління);
- витрати, що здійснюються управителем на управління активами, відшкодовуються, якщо вони є необхідними для здійснення заходів з управління активами (п. 5.3. Договору);
- доходами від управління за цим договором є доходи, одержані управителем внаслідок управління активами за вирахуванням сум відповідних податків та зборів, які підлягають нарахуванню на відповідний вид доходів відповідно до чинного законодавства України, та витрат на управління" (п.5.5. Договору управління з урахування додаткового договору про внесення змін від 12.06.2020);
- доходи від управління за вирахуванням винагороди перераховуються до державного бюджету України у порядку та на умовах, визначених у цьому договорі (п.5.6.Договору;)
- втрати, понесені (вчинені) управителем, як оплата на забезпечення та або організацію надання послуг, необхідних для належного управління активами, за умови, якщо такі витрати у письмовій формі погоджені із установником управління, вважаються погодженими за відсутності зауважень від установника управління до звітності управителя протягом 10 (десяти) робочих днів з дня одержання відповідної звітності установником управління (п.5.8. Договору);
- управитель здійснює перерахування доходів від управління за вирахуванням винагороди управителя та втрат на управління, а також податків та зборів, що підлягають сплаті управителем згідно з чинним законодавством України на спеціальний реєстраційний рахунок установника управління, відкритий в Державній казначейській службі України, для подальшого перерахування до державного бюджету України (п.п.5.8.2. Договору);
- цей договір набирає чинності з моменту підписання уповноваженими представниками сторін на нотаріального посвідчення цього договору та діє до 12.06.2024, якщо інше не передбачено чинним законодавством України або цим договором, проте в будь-якому разі до повного виконання сторонами своїх зобов'язань за цим договором (п.6.1. Договору з урахуванням додаткового договору про внесення змін від 09.09.2022);
Відповідно до пп. 8.1- 8.2 Договору передбачено такі заходи управителя щодо активів, метою яких є одержання доходів від управління:
- програма управління активами охоплює підготовку об'єктів до передачі в оренду, визначення (за потреби) плати за управління й експлуатацію спільних частин, планування доходів і витрат, моніторинг ринку та інші дії, спрямовані на одержання доходів від управління (пп. а, в, г, ж);
- технічна експлуатація та підтримання об'єктів у належному стані: організація цілодобової охорони, перевірка технічного стану та комунікацій, відновлювальні й ремонтні роботи, підготовка до оренди, укладення договорів на обслуговування і утримання (у т.ч. систем протипожежної безпеки), контроль пожежної безпеки, аварійні ремонти, регулярні огляди, реагування на надзвичайні ситуації (пп. д (i-vii, viii, xvi-xvii), xiii-xiv);
- договірний та юридичний супровід орендних відносин: підготовка документів і узгодження істотних умов, укладення договорів оренди, складання актів приймання-передачі, взаємодія з орендарями щодо своєчасної оплати орендних, комунальних та інших платежів, юридичний супровід у цих відносинах (пп. к, з, д (ix), д (x));
- забезпечення правопорядку та доступу: охорона від протиправних посягань, оперативна взаємодія з правоохоронними органами для запобігання втручанню та перешкодам в управлінні (пп. л, д (xi));
- комунально-експлуатаційні платежі: укладення договорів на житлово-комунальні послуги (опалення, водопостачання, водовідведення, газ, електроенергія, вивезення відходів, утримання будівель і прибудинкових територій тощо) та контроль правильності нарахувань (пп. м, и);
- страховий та обліковий контур: страхування нерухомого майна від стандартних ризиків, бухгалтерський контроль використання приміщень та оподаткування (пп. д (ii), д (xii)).
14.06.2019 між Національним агентством України з питань виявлення, розшуку та управління активами і ТОВ «ЖК “Воздвиженка»» підписано акти приймання-передачі, за якими управитель прийняв у фактичне володіння нежитлові будівлі літ. «А-2», «Б-1», «В-1», «Г-1» загальною площею 647,7 кв.м (реєстраційний №49568263102) та будівлю літ. «Е-2» площею 1239,4 кв.м (реєстраційний № 49521763101), розташовані за адресою: м.Харків, вул.Клочківська, 140. Підставою передачі зазначено ухвалу Голосіївського районного суду м.Києва від 16.10.2018 у справі №752/19045/17.
У попередньому спорі за позовом Харківської міської ради до ТОВ «Автотрансінвест» (справа №922/2491/19) рішенням Господарського суду Харківської області від 13.01.2020 позов задоволено в частині стягнення з ТОВ "Автотрансінвест" на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у розмірі 92.906,10 грн і судові витрати, решті позову відмовлено.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 04.06.2020 це рішення скасовано в частині стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у розмірі 92.906,10 грн та ухвалено нове, яким стягнуто безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати 4.467.838,16 грн і судові витрати, а в решті - залишено без змін.
З огляду на прийняття управителем майна 14.06.2019 та відсутність у відповідача оформленого права користування земельною ділянкою комунальної власності, позивач звернувся з цим позовом про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі еквівалента орендної плати за період з 01.07.2019 по 28.02.2022 у визначених вище сумах.
Господарський суд, відмовляючи у задоволенні позовної заяви, мотивував своє рішення тим, що вимоги заявлено до неналежного відповідача, оскільки обов'язок зі сплати платежів за користування земельною ділянкою покладається на власника об'єкта нерухомості, а не на управителя майна, якому актив передано АРМА. Суд виходив з того, що накладення арешту та передача майна в управління не змінюють суб'єкта обов'язку щодо плати за землю та не наділяють управителя статусом землекористувача; договір управління також не містить обов'язку управителя сплачувати орендну плату чи інші платежі за землю. Доводи про фактичне користування відповідачем земельною ділянкою суд відхилив, зазначивши відсутність належних доказів такого користування саме управителем, а інші заперечення позивача визнав такими, що не спростовують наведеного висновку. Судові витрати покладено на позивача.
Колегія суддів дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, правильність застосування місцевим господарським судом норм процесуального та матеріального права в межах доводів та вимог апеляційної скарги, приходить до висновку про задоволення апеляційної скарги виходячи з наступного.
Відповідно до частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
В даному випадку предметом спору є позовна вимога Харківської міської ради про стягнення з ТОВ «ЖК “Воздвиженка»» як фактичного користувача у спірний період безпідставно збережених коштів орендної плати на підставі статей 1212-1214 ЦК України за користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою площею 0,8880 га (кадастровий номер 6310136300:04:018:0058) у місті Харкові, по вулиці Клочківській, 140, за період з 01.07.2019 по 28.02.2022.
В межах апеляційного провадження колегії суддів необхідно перевірити законність та обґрунтованість рішення місцевого суду щодо визначення належного суб'єкта відповідальності; наявності фактичного користування відповідачем об'єктами та земельною ділянкою у спірний період за відсутності належних на те правових підстав; правової природи вимоги як кондикційної; а також правильності вихідних даних і методики розрахунку заявленої суми.
Щодо правових підстав для стягнення коштів за безпідставно збережене майно.
Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв'язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Так, у позовній заяві позивач просить стягнути плату за користування спірною земельною ділянкою за період з 01.07.2019 по 28.02.2022 з ТОВ "ЖК "Воздвиженка", як управителя за Договором управління активами від 26.04.2019.
Верховний Суд неодноразово наводив правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212- 1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований, необхідно, насамперед, з'ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. Отже, встановлення саме таких обставин входить до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі.
При розгляді даної категорії справ не мають жодного значення причини, з яких відповідач не оформив право користування земельною ділянкою, у тому числі якщо це сталося в результаті поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Аналогічну правову позицію наведено у постановах Верховного Суду від 02.06.2020 у справі №922/2417/19, від 21.03.2023 по справі №922/2095/21.
Отже фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України. Вказаний правовий висновок викладено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі №925/230/17.
Щодо статусу спірної земельної ділянки та права міської ради вимагати компенсацію колегія суддів зазначає таке.
Відповідно до положень статті 80 Земельного кодексу України суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
За змістом статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України селищні міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передання в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною 1 статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України).
Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 4 Податкового кодексу України).
Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14. статті 14 ПК України).
З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".
Оскільки відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдино можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Відповідно до підпункту 16.1.4 пункту 16.1 статті 16 Податкового кодексу України платник податків зобов'язаний сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, установлених цим Кодексом та законами з питань митної справи.
Відповідно до статті 269 Податкового кодексу України платниками плати за землю є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Тобто обов'язок сплачувати плату виникає у тих осіб, за якими закріплено право власності або право користування земельною ділянкою.
Стаття 270 Податкового кодексу України встановлює, що об'єктом оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні. Отже, податкове зобов'язання пов'язується саме з наявністю у суб'єкта права на земельну ділянку.
Порядок справляння орендної плати за земельні ділянки врегульовано статтею 288 Податкового кодексу України. Відповідно до пункту 288.1 цього Кодексу, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки (пункт 288.2 Податкового кодексу України), а об'єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.3 Податкового кодексу України).
Отже, обов'язок платника податку сплачувати плату за землю виникає у власників та землекористувачів з дня виникнення права власності або користування земельною ділянкою. При цьому наведені норми податкового законодавства не деталізують вимог до правового титулу, відповідно до якого у особи виникає право користування земельною ділянкою, не встановлюють будь-яких кваліфікуючих вимог щодо порядку укладення (оформлення) права користування земельною ділянкою для визнання за особою прав та обов'язків землекористувача у сфері податкових правовідносин.
За змістом частини 1 статті 131 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни їх призначення. Наведена правова норма закріплює загальний принцип цілісності об'єкту рухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. Оскільки нерухоме майно (будівлі та споруди, цілісні майнові комплекси) нерозривно пов'язане із земельною ділянкою, на якій воно розташоване, то використання тих же нежитлових приміщень, що належать фізичним та юридичним особам на праві приватної власності, неможливе без користування відповідною земельною ділянкою.
Відповідно до статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їхніх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами земельних торгів (аукціону).
Стаття 120 Земельного кодексу України визначає механізм переходу прав на земельну ділянку у разі переходу права на житловий будинок, будівлю або споруду. Такий перехід можливий лише за умови, що земельна ділянка перебувала у власності або користуванні попереднього власника будинку, будівлі чи споруди; у такому разі до набувача переходять відповідні права на землю в обсязі та на умовах, які були у попереднього суб'єкта.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат.solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності.
Договір управління майном, який фігурує в даній справі, не є договором оренди земельної ділянки і не передбачає переходу до управителя речового права на землю (статті 125, 126 Земельного кодексу України). Водночас відсутність у користувача оформлених прав на земельну ділянку не усуває його обов'язку відшкодувати вартість фактичного користування цією ділянкою за правилами статей 1212- 1214 Цивільного кодексу України.
Орендна плата у податковому праві виникає виключно за наявності договору оренди; у даному ж спорі вона використовується як цивільно-правовий еквівалент для визначення розміру безпідставно збережених коштів за фактичне користування без належних правових підстав.
Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України та статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення прав на земельну ділянку особою, яка користується розташованим на ній об'єктом нерухомості, фактичним користувачем цієї земельної ділянки є той, хто здійснює реальне володіння й експлуатацію такого об'єкта (зокрема, управитель за Договором управління майном). Відносини з фактичного користування земельною ділянкою без належних правових підстав (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати за своїм змістом є кондикційними.
З огляду на наведені норми, колегія суддів переходить до встановлення фактичних обставин хто саме у спірний період здійснював реальне володіння та експлуатацію об'єктів нерухомості, а відтак і користування земельною ділянкою.
Перш за все, слід зазначити, що в ході розгляду справи в суді першої інстанції вже було встановлено, що ухвалою слідчого судді Голосіївського районного суду м. Києва від 16.10.2018 у межах кримінального провадження №752/19045/17 на належні ТОВ "Автотрансінвест" об'єкти нерухомості (літ. "А-2", "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-2") за адресою: м.Харків, вул.Клочківська, 140 накладено арешт із забороною відчуження, розпорядження та користування; арештоване майно передано Національному агентству України з питань виявлення, розшуку та управління активами (АРМА) для здійснення управління з метою збереження та підтримання економічної вартості.
В подальшому, на підставі ухвали слідчого судді Голосіївського районного суду м.Києва від 16.10.2018 у справі №752/19045/17, між АРМА та ТОВ "ЖК Воздвиженка" був укладений Договір управління майном (активами) від 26.04.2019, за умовами якого АРМА, як установник управління, передало ТОВ "ЖК Воздвиженка", як управителю, на строк визначений в такому договорі нерухоме майно в управління, а ТОВ "ЖК Воздвиженка", як управитель, прийняло в управління об'єкти нерухомого майна та зобов'язувалось за плату здійснювати від свого імені управління цими активами, зокрема нежитловими будівлями літ. "А-2", "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-2", що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, буд. 140.
14.06.2019 між АРМА та ТОВ «Житловий комплекс Воздвиженка» підписано відповідний акт приймання-передачі майна до Договору управління, на підставі якого у останнього виникло право володіння, користування та розпоряджання майном, тобто питання користування майном мають вирішуватись саме з ним.
У ході розгляду цієї справи у суді першої інстанції 27.03.2025 сам відповідач - ТОВ «ЖК Воздвиженка» - в особі свого представника (Янів Х.І.) підтвердив, що після накладення арешту ухвалою слідчого судді Голосіївського районного суду м.Києва від 16.10.2018 ТОВ «Автотрансінвест» фактично не користувалося арештованими об'єктами нерухомості, а відтак і земельною ділянкою, на якій вони розташовані. Така процесуальна поведінка відповідача додатково підтверджує висновок апеляційного суду про відсутність у власника статусу фактичного користувача у спірний період. В той же час, в тому ж судовому засіданні в суді першої інстанції представник відповідача (Янів Х.І.) підтвердила використання майна Товариством відповідача.
Умовами Договору управління прямо передбачено право управителя передавати приміщення у строкове платне користування (оренду) та обов'язок вести окремий облік/звітність із відображенням доходів від управління, зокрема:
- активи прийняті управителем у фактичне володіння за актами приймання-передачі; від цього моменту управитель здійснює управління та експлуатацію об'єктів (п.6.1 Договору управління);
- управитель діє від власного імені як управитель; активи обліковуються окремо на відокремленому балансі та через окремий рахунок, що відображає самостійний господарський обіг доходів/витрат за операціями з активами (пп. 3.3- 3.5 Договору управління);
- управитель має право передавати майно у строкове платне користування (найм/оренду) як інструмент одержання доходів від управління (п. 3.4.2 Договору управління);
- комплекс правомочностей управителя щодо володіння, користування та розпорядчих дій включає, зокрема, організацію експлуатації, укладення договорів на утримання й комунальні послуги, встановлення правил користування, забезпечення охорони та доступу, підготовку приміщень до оренди, укладення/адміністрування договорів оренди. (розд.4 Договору управління);
- необхідні витрати на управління (утримання, експлуатація, ремонт тощо) відшкодовуються з доходів від управління активами (п. 5.3 Договору управління);
- управитель здійснює перерахування доходів від управління за вирахуванням винагороди управителя та втрат на управління, а також податків та зборів, що підлягають сплаті управителем згідно з чинним законодавством України на спеціальний реєстраційний рахунок установника управління, відкритий в Державній казначейській службі України, для подальшого перерахування до державного бюджету України (п.п.5.8.2. Договору), тобто - порядок розподілу доходів: після утримання винагороди управителя та відшкодування витрат залишок доходів перераховується установникові управління/на визначений рахунок для подальшого перерахування до державного бюджету України;
- програма управління активами прямо передбачає заходи, спрямовані на одержання доходів від використання об'єктів (підготовка до оренди, юридичний супровід, взаємодія з орендарями щодо оплат, технічна експлуатація та ін.) (п. 8.2 Договору управління).
У відзиві відповідач також визнає, що економічну вигоду отримував саме через надання нерухомого майна в оренду.
Сукупність цих обставин свідчить, що у спірний період управитель фактично експлуатував майно і отримував доходи від його орендного використання.
Отже, починаючи з моменту накладення арешту й передачі майна в управління Національному агентству, власник, - ТОВ "Автотрансінвест" - був позбавлений реальної можливості здійснювати володіння та користування об'єктами (доступ, експлуатацію, розпорядчі дії), а відтак - і користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені; фактичний контроль над майном перейшов до управителя, що підтверджується актами приймання-передачі від 14.06.2019 та умовами договору управління (щодо охорони, технічної експлуатації, укладення договорів на комунальні послуги, можливості передавати приміщення у строкове оплатне користування). Тому саме по собі збереження за власником права власності на будівлі не свідчить про їх фактичне використання ним у спірний період і виключає можливість визнання власника користувачем відповідної земельної ділянки.
За таких обставин апеляційний суд переходить до перевірки правильності висновку місцевого суду про «неналежного відповідача» у цій справі.
Так, на переконання колегії суддів, суд першої інстанції помилково ототожнив відсутність у відповідача оформлених прав на земельну ділянку та податкового статусу орендаря з відсутністю цивільно-правового обов'язку відшкодувати вартість користування. У зобов'язаннях з безпідставного збагачення належним боржником є саме фактичний користувач земельної ділянки, який без належних правових підстав зберіг у себе кошти, що підлягали сплаті за користування. У цій справі таким фактичним користувачем виступає саме Товариство з обмеженою відповідальністю «ЖК “Воздвиженка»», яке прийняло майно в управління, здійснювало його експлуатацію та отримувало економічну вигоду, - отже, саме воно є належним відповідачем за кондикційною вимогою (статті 1212- 1214 Цивільного кодексу України).
Верховний Суд послідовно роз'яснює, що відсутність договору оренди чи іншого оформленого речового права не усуває обов'язку фактичного користувача відшкодувати власнику земельної ділянки вартість такого користування за правилами статей 1212- 1214 ЦК України, при цьому орендна плата використовується як еквівалент (міра) розміру відшкодування. Цей підхід не залежить від причин, з яких правовий титул не оформлено, і не підміняє податкові відносини; він спрямований на усунення безпідставного збереження коштів фактичним користувачем (така правова позиція підтверджена, зокрема, у постановах від 13.10.2021 у справі №910/14176/20, 09.06.2020 у справі №911/2685/18, 09.11.2021 у справі №635/4233/19, 14.12.2021 у справі №910/1344/21, 13.09.2023 у справі №904/4380/21, 14.04.2024 у справі №924/617/2).
Посилання місцевого суду на постанову Верховного Суду у складі суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 16.05.2025 у справі №903/421/24 є нерелевантним в даному випадку, оскільки в наведеній справі вирішувалося питання відсутності переходу права власності/довірчої власності, тоді як у цій справі №922/546/25 йдеться про кондикційне відшкодування за фактичне користування земельною ділянкою без належних правових підстав.
Окремо слід зазначити, що місцевий суд, обґрунтовуючи висновок про «неналежного відповідача», послався на справу №922/2491/19, у якій за позовом Харківської міської ради до ТОВ «Автотрансінвест» (треті особи - ТОВ «ЖК “Воздвиженка»», АРМА) про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі еквівалента орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності в період, що передував передачі спірних об'єктів в управління та їх прийняттю управителем за актами від 14.06.2019. Рішенням Господарського суду Харківської області від 13.01.2020 позов було частково задоволено; постановою Східного апеляційного господарського суду від 04.06.2020 це рішення частково скасовано та ухвалено нове, яким стягнуто з ТОВ «Автотрансінвест» 4.467.838,16 грн безпідставно збережених коштів і відповідні судові витрати. Отже, в згаданій справі відповідачем виступав власник будівель з якого вже було стягнуто безпідставно збережені кошти в розмірі еквівалента орендної плати за користування комунальною земельною ділянкою за інший період, що передував передачі майна в управління, та за інших фактичних обставин.
Натомість у цій справі №922/546/25 позовні вимоги стосуються періоду з 01.07.2019 по 28.02.2022, коли об'єкти нерухомості вже перебували в управлінні ТОВ «ЖК “Воздвиженка»», що виключає фактичне користування земельною ділянкою з боку власника в зазначений час. За таких умов посилання суду першої інстанції на справу №922/2491/19 є нерелевантним і не має преюдиційного значення для ідентифікації належного відповідача у цьому провадженні, оскільки відрізняються період, фактична ситуація та суб'єкт фактичного користування.
Водночас, колегія суддів зауважує, що загальна правова логіка тієї справи - про можливість стягнення цивільно-правового еквівалента орендної плати як безпідставно збережених коштів - узгоджується з підходом, який апеляційний суд застосовує в даній справі; відмінним є лише коло особи, яка фактично користувалася ділянкою у спірний період (управитель, а не власник).
Далі апеляційний суд перевіряє правильність вихідних даних та методики розрахунку еквівалента орендної плати, наведеної позивачем.
Так, розрахунок позивача спирається на витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (кадастровий номер 6310136300:04:018:0058, площа 0,8880 га, м.Харків, вул.Клочківська, 140) та послідовно відтворює зазначені у витягах показники: за 2019 рік - 47.594 402 грн; за 2020- 2021 роки - 47.604498 грн; за 2022 рік - 52.364.948 грн.
Застосування індексації нормативної грошової оцінки здійснено відповідно до статті 289 Податкового кодексу України: коефіцієнти індексації враховано кумулятивно та у наступному календарному році після їх визначення (за 2020 рік - 1,0; за 2021 рік - 1,1).
Річна ставка для визначення еквівалента орендної плати прийнята згідно з Положенням Харківської міської ради від 27.02.2008 №41/08 «Про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові» (зі змінами) на рівні 8 відсотків від нормативної грошової оцінки: у редакції, чинній до 31.12.2021, і в редакції, чинній з 01.01.2022. Коефіцієнт за площею земельної ділянки: до 31.12.2021 - 1,00; з 01.01.2022 для площі від 0,1000 до 0,9999 га - 0,95. Спеціальні коефіцієнти складних інженерно-геологічних умов та/або обмеженого використання не застосовано, оскільки користувачем земельної ділянки не надано підтверджуючих документів; у розрахунку прийнято базове значення 1,00.
Періоди, за які визначено суму, відповідають фактичному користуванню, підтвердженому матеріалами справи, із виключенням березня 2020 року (виключення березня 2020 року зумовлене дією п.52-4 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України (в редакціях Законів №533-IX від 17.03.2020 та №540-IX від 30.03.2020), яким на період з 1 по 31 березня 2020 року передбачено ненарахування та несплату плати за землю, дія обмежень запроваджених у зв'язку з початком карантину COVID-19). Помісячні розміри еквівалента орендної плати, отримані шляхом ділення річної суми на дванадцять, узгоджуються з вихідними показниками нормативної грошової оцінки та застосованих коефіцієнтів; підсумкові значення за періоди становлять:
- з 01.07.2019 по 31.12.2019 - 1.903.776,06 грн;
- 2020 рік (крім березня 2020 року) - 3.490.996,52 грн;
- 2021 рік - 3.808.359,84 грн;
- з 01.01.2022 по 28.02.2022 - 663.289,34 грн;
разом - 9.866.421,76 грн.
Узгодженість розрахунку підтверджується тим, що помісячні величини прямо виведені з річних показників та прийнятих коефіцієнтів, при цьому контрдоказів відповідачем до суду не подано.
Лист Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 27.08.2024 №17395/5/20-40-04-02-12 свідчить, що ТОВ «ЖК “Воздвиженка»» не обліковується платником плати за землю, доказів сплати вартості користування земельною ділянкою за спірний період не надано.
За сукупністю перевірених даних апеляційний суд вважає, що вихідні показники і порядок розрахунку еквівалента орендної плати є послідовними та придатними для визначення розміру безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою без належних правових підстав.
Посилання місцевого суду на адміністративні приписи Податкового кодексу (про подання переліків орендарів, типову форму договору, інформаційний обмін з контролюючими органами) не впливають на вирішення цього спору: ці норми регулюють порядок дій за наявності договору оренди, тоді як спір виник через фактичне користування без належних правових підстав; отже, вони не спростовують кондикційну природу вимоги.
Так само відсилання до статті 120 Земельного кодексу України не змінює висновку: перехід прав на землю разом із переходом права на будівлю можливий лише за умови, що в попереднього власника було право на відповідну земельну ділянку; матеріали справи не підтверджують оформленого права користування землею у попередньому періоді, а спірні відносини охоплюють час, коли майно вже передано в управління, і земля фактично використовувалася управителем.
Щодо доводів відповідача - ТОВ «ЖК “Воздвиженка»» - у спростування апеляційної скарги, колегія суддів зазначає, що вони не можуть бути прийняті до уваги. Посилання відповідача на те, що договір управління не є договором оренди землі та не покладає на управителя податкового обов'язку зі сплати орендної плати, не спростовує цивільно-правової природи заявленої вимоги. У даному спорі йдеться про відшкодування вартості фактичного користування земельною ділянкою без належних правових підстав (статті 1212-1214 ЦК України), а не про податкові зобов'язання орендаря. Матеріали справи підтверджують, що з 14.06.2019 об'єкти нерухомості були прийняті управителем за актами приймання-передачі та експлуатувалися ним: управитель діяв від власного імені як управитель, вів окремий облік і розрахунки, організовував охорону й технічне утримання, укладав договори на комунальні послуги, мав право передавати приміщення у строкове платне користування та отримував економічну вигоду від використання майна. Сам відповідач у суді першої інстанції підтверджував, що власник - ТОВ «Автотрансінвест» - після накладення арешту майном не користувався. Доказів сплати вартості користування спірною земельною ділянкою за заявлений період відповідач не надав. Отже, наведені заперечення не спростовують встановлених апеляційним судом обставин фактичного користування земельною ділянкою саме управителем і не впливають на висновок про наявність у нього обов'язку відшкодувати вартість такого користування.
Стосовно аргументів доводів Національного агентства України з питань виявлення, розшуку та управління активами (АРМА) колегія суддів також не вбачає підстав для їх прийняття. Аргументація АРМА зводиться до окреслення його статусу як установника управління та наголосу, що договір управління не створює у нього чи в управителя податкового обов'язку сплачувати плату за землю. Водночас предметом цього спору є не податкове нарахування, а цивільно-правове відшкодування безпідставно збережених коштів як еквівалента орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою. Сам факт передачі майна в управління за актами та здійснення управителем комплексу дій з експлуатації об'єктів свідчить, що саме управитель, а не АРМА і не власник, реалізовував володіння та користування майном і відповідною земельною ділянкою у спірний період. Таким чином, доводи АРМА не спростовують встановленого колегією кола належного боржника в кондикційних правовідносинах і не впливають на висновок про обґрунтованість позовних вимог.
Таким чином, колегія суддів підсумовує, що місцевий суд дійшов помилкового висновку про «неналежного відповідача», ототожнивши відсутність оформлених прав та податкового статусу з відсутністю цивільно-правового обов'язку відшкодувати вартість фактичного користування земельною ділянкою. Доводи апеляційної скарги про кондикційну природу вимоги, про фактичне користування земельною ділянкою саме управителем - ТОВ «ЖК “Воздвиженка»», та про коректність методики визначення еквівалента орендної плати знайшли підтвердження під час апеляційного перегляду. Розрахунок позивача базується на нормативній грошовій оцінці, індексації за Податковим кодексом України, ставках і коефіцієнтах Положення Харківської міської ради №41/08, враховує періодичність і виключення, а доказів сплати відповідачем вартості користування земельною ділянкою не подано.
Згідно частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З огляду на викладене, рішення місцевого суду підлягає скасуванню як таке, що ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та неповним з'ясуванням обставин справи, з ухваленням нового рішення про задоволення позову Харківської міської ради про стягнення з ТОВ «ЖК “Воздвиженка»» безпідставно збережених коштів у розмірі еквівалента орендної плати за спірний період.
Судові витрати зі сплати судового збору в судах першої та апеляційної інстанцій, на підставі положень статей 123, 129 ГПК України, покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст.269, 270, 273, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.
Рішення Господарського суду Харківської області від 30.06.2025 у справі №922/546/25 скасувати.
Прийняти нове рішення по справі, яким позов задовольнити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс “Воздвиженка" (04120, м.Київ, пров. Балтійський 20 ЄДРПОУ 38670536) на користь Харківської міської ради (61003, м.Харків, м-н Конституції 7, код ЄДРПОУ 04059243) - безпідставно збережені кошти у сумі 9.866.421,76 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс “Воздвиженка" (04120, м.Київ, пров. Балтійський 20 ЄДРПОУ 38670536) на користь Харківської міської ради (61003, м.Харків, м-н Конституції 7, код ЄДРПОУ 04059243) - 147.996,33 грн судового збору за подання позовної заяви.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс “Воздвиженка" (04120, м.Київ, пров. Балтійський 20 ЄДРПОУ 38670536) на користь Харківської міської ради (61003, м.Харків, м-н Конституції 7, код ЄДРПОУ 04059243) - 221.994,50 грн судового збору за апеляційний перегляд рішення.
Доручити Господарському суду Харківської області видати відповідні накази.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, встановлені статтями 286-289 ГПК України.
Повна постанова складена 01.10.2025.
Головуючий суддя О.А. Істоміна
Суддя О.Є. Медуниця
Суддя Н.О. Мартюхіна