09.09.2025 року м. Дніпро Справа № 912/2211/24
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Чередка А.Є. (доповідач)
суддів: Мороза В.Ф., Верхогляд Т.А.,
при секретарі судового засідання: Кишкань М.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест"
на рішення Господарського суду Кіровоградської області (суддя Глушков М.С.) від 10.12.2024р. у справі № 912/2211/24
за позовом Кропивницької міської ради (вул. Велика Перспективна, буд. 41, м. Кропивницький, 25022)
до відповідачів: Товариства з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест" (вул. Маланюка Євгена, буд. 1-а, м. Кропивницький, 25015)
Товариства з обмеженою відповідальністю "Рентал-Ю" (вул. Глибочицька, буд. 17, м. Київ, 02000)
Приватного підприємства "Торговий дім Стиль - Сервіс" (вул. Вовчка Марка, буд. 12/14, м. Київ, 04073)
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:
- Державного реєстратора Кропивницької районної державної адміністрації Кіровоградської області Шведенко Ольги Юріївни (вул. Дарвіна, буд. 25, м. Кропивницький, 25014)
- Приватного нотаріуса Кропивницького міського нотаріального округу Цариченко Ніни Вікторівни (вул. Кавалерійська, буд. 17/19, м. Кропивницький, 25006)
про: визнання недійсним договору, скасування державної реєстрації, визнання недійсним акта, -
Кропивницька міська рада звернулась до Господарського суду Кіровоградської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест", Товариства з обмеженою відповідальністю "Рентал-Ю" та Приватного підприємства "Торговий дім Стиль- Сервіс", у якій просила суд:
- скасувати державну реєстрацію об'єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі загальною площею 7,6 кв.м, за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Тельнова Євгена, будинок 3-а у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з реєстраційним номером 2689935235040;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 17.11.2023 №644, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Рентал-Ю" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест", який посвідчено приватним нотаріусом Кропивницького міського територіального округу Цариченко Ніною Вікторівною;
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест" на об'єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю загальною площею 73,6 кв.м, за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Тельнова Євгена, будинок 3-а (з реєстраційним номером 2689935235040);
- визнати недійсним акт приймання-передачі від 09.10.2023 №1/2023 укладений між Приватним підприємством "Торговий дім Стиль-Сервіс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Рентал-Ю" посвідченого приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Писаковською А.Г.;
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Рентал-Ю" на об'єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю загальною площею 7,6 кв.м, за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Тельнова Євгена, будинок 3-а (з реєстраційним номером 2689935235040);
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності Приватного підприємства "Торговий дім Стиль-Сервіс" на об'єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю загальною площею 7,6 кв.м, за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Тельнова Євгена, будинок 3-а (з реєстраційним номером 2689935235040);
Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 10.12.2024р. у справі № 912/2211/24:
- позовні вимоги задоволено частково;
- визнано недійсним договір купівлі-продажу від 17.11.2023 №644, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Рентал-Ю" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест", який посвідчено приватним нотаріусом Кропивницького міського територіального округу Цариченко Ніною Вікторівною;
- скасовано державну реєстрацію права приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест" на об'єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю загальною площею 73,6 кв.м, за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Тельнова Євгена, будинок 3-а (з реєстраційним номером 2689935235040);
- визнано недійсним акт приймання-передачі від 09.10.2023 №1/2023 укладений між Приватним підприємством "Торговий дім Стиль-Сервіс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Рентал-Ю" посвідченого приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Писаковською А.Г.;
- скасовано державну реєстрацію права приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Рентал-Ю" на об'єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю загальною площею 7,6 кв.м, за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Тельнова Євгена, будинок 3-а (з реєстраційним номером 2689935235040);
- скасовано державну реєстрацію права приватної власності Приватного підприємства "Торговий дім Стиль-Сервіс" на об'єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю загальною площею 7,6 кв.м, за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Тельнова Євгена, будинок 3-а (з реєстраційним номером 2689935235040);
- стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест" на користь Кропивницької міської ради 5 046,67 грн судового збору;
- стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Рентал-Ю" на користь Кропивницької міської ради 5 046,67 грн судового збору;
- стягнуто з Приватного підприємства "Торговий дім Стиль - Сервіс" на користь Кропивницької міської ради 5 046,67 грн судового збору;
- в решті позову відмовлено.
Рішення мотивовано тими обставинами, що відповідачем-3 не набуто на законних підставах спірне нерухоме майно, зокрема, договір купівлі-продажу 2009 року є нікчемним у зв'язку з недотриманням форми правочину. Відповідно суд дійшов висновків, що відчуження такого майна відповідачем-3 та наступними власниками також не відповідають вимогам закону. Наявність такої зареєстрованої нерухомості на земельній ділянці комунальної власності обмежує права позивача, як власника цієї земельної ділянки та порушує його права. Вимоги про визнання недійсними правовстановлюючих документів відповідачів на це нерухоме майно та скасування державної реєстрації права приватної власності, вчиненої на підставі таких документів, відповідають визначеним законом способам захисту. Окремо суд зазначив про фактичну відсутність за місцезнаходженням спірного нерухомого майна.
До Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест", в якій просить скасувати рішення Господарського суду Кіровоградської області від 10.12.2024р. у справі № 912/2211/24 та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог позивача відмовити у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що відповідачем-1 набуто на законних підставах спірне нерухоме майно та він є його добросовісним набувачем. Так ТОВ "Кроп-Інвест" не знав про можливі недоліки набуття права власності попередніми власниками.
Для державної реєстрації прав ПП "Торговий дім Стиль-Сервіс" були подані документи, що відповідали вимогам закону, а тому підстав для відмови у державній реєстрації під час прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер: 49192556 від 09.02.2023) у державного реєстратора не було. Відповідно, в подальшому даний об'єкт нерухомості було внесено до статутного фонду (капіталу) ТОВ "Рентал-Ю", в якого вже ТОВ "Кроп-Інвест" і придбав вказане майно у власність.
Оскаржуваним рішенням ТОВ "Кроп-Інвест" було позбавлено права власності на нерухоме майно без компенсації і воно не могло розраховувати на отримання іншого нерухомого майна від держави. Судом проігноровано, що органи державної влади не забезпечили належної експертизи щодо законності правочинів з нерухомим майном під час реєстрації.
Додатково відповідач-1 зазначає, що сам об'єкт нерухомого майна існує, що підтверджено наступними доказами: технічним паспортом реєстраційний номер ТІ01:3872-7722-3841-1459 (інвентарна справа №1994); актом обстеження нежитлової будівлі №2931 від 08.10.2024р.; фото, які додано позивачем до позовної заяви.
Відповідач-1 посилається, що не мав і не має намірів використовувати земельну ділянку безоплатно, ним було подано всі необхідні заяви і документи для оформлення договору оренди земельної ділянки.
Позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечує та зазначає, що у справі встановлено, що договір купівлі-продажу від 09.10.2009, на підставі якого ПП "Торговий дім Стиль-Сервіс" було набуто нерухоме майно, є нікчемним у зв'язку із недодержанням вимог закону щодо форми договору. Подальше відчуження такого майна було неправомірним, оскільки ПП "Торговий дім Стиль-Сервіс" не був його власником. Відповідачі фактично використовували, а відповідач-1 продовжує використовувати спірну земельну ділянку без установлених законом підстав.
Маючи право власності на об'єкт нерухомості, який знаходиться на земельній ділянці, що належить територіальній громаді міста Кропивницького, відповідач набуває привілейованого права на користування такою земельною ділянкою, що в свою чергу призводить до обмеження у володінні, розпорядженні та користуванні земельною ділянкою її власником. Позивач вважає, що дії відповідача-1 є спробою набуття права користування земельною ділянкою в обхід встановленої законом процедури (без проведення земельних торгів).
Доводи скаржника про те, що визнання недійсним договору купівлі-продажу є порушенням його права як добросовісного набувача на мирне володіння майном є безпідставними, оскільки визнання договору купівлі-продажу недійсним має наслідком відновлення сторін у початковий стан, що означає повернення покупцю сплачених ним коштів або відшкодування вартості майна іншим способом, передбаченим законом.
Відповідач-1 подав відповідь на відзив, в якому заперечує відсутність у нього права власності на майно. Посилається, що архівна довідка №97364 від 23.01.2023р. підтверджує факт реєстрації Договору купівлі-продажу від 15.12.2009 року, а тим самим підтверджує, що даний договір був укладений у спосіб передбачений чинним законодавством. Відповідач-1 наводить доводи щодо добросовісного набуття спірного майна та зазначає, що розраховує на отримання в користування спірної земельної ділянки та, відповідно, має намір сплачувати орендну плату за неї позивачу.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 20.02.2025р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 10.12.2024р. у справі № 912/2211/24, розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 03.06.2025р.
03.06.2025 розгляд апеляційної скарги відкладено в судове засідання на 09.09.2025р.
Відповідачі-2,3 та треті особи своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористались. Про дату, час та місце судових засідань повідомлені належним чином, що підтверджується матеріалами справи. Апеляційним судом не визнавалася явка учасників справи в судове засідання обов'язковою, а їх неявка не перешкоджає розгляду апеляційної скарги, тому колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу по суті у відсутності вказаних учасників справи.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача-1, дослідивши матеріали справи, судова колегія дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, рішенням Кропивницької міської ради від 25.11.2021 № 1021 "Про затвердження земельної ділянки по вул. Євгена Тельнова (біля будинку №2/1), право оренди на яку набувається на аукціоні" (далі - Рішення №1021) включено до переліку земельних ділянок для підготовки лотів на право оренди на земельних торгах у формі аукціону ділянку орієнтовною площею 0,0360 га по вул. Євгена Тельнова (біля будинку №2/1) (а.с. 16).
Пунктом 2 вказаного рішення надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
На підставі Рішення №1021 у 2022 році ТОВ "Текторал" розробив проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, право оренди на яку набувається на земельних торгах у формі аукціону для будівництва та обслуговування загальною площею 0,0244 га по вул. Євгена Тельнова (біля будинку № 2/1), земельній ділянці було присвоєно кадастровий номер 3510100000:34:280:0077.
Вищезазначений проект Кропивницькою міською радою не затверджувався, аукціон не проводився.
30.11.2023 на адресу Кропивницької міської ради надійшла заява від ТОВ "Кроп-Інвест" (вх. №9287/13-22) щодо передачі в оренду земельної ділянки строком на 25 років, за адресою: вул. Євгена Тельнова, 3-а, загальною площею 0,0244 га, кадастровий номер №3510100000:34:280:0077. На вищевказану заяву Кропивницькою міською радою надана відповідь про відмову у передачі земельної ділянки в оренду у зв'язку з відсутністю реєстрації права власності на вищевказану земельну ділянку та запропоновано повторно звернутись із заявою про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в оренду (а.с. 18-19).
Листом від 21.03.2023 вх. № 138919-061-46 ТОВ "Кроп-Інвест" звернулось до міської ради щодо надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі за адресою: вул. Євгена Тельнова, 3-а, загальною площею 0,0244 га, кадастровий номер №3510100000:34:280:0077 (а.с. 21).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №386380655 від 11.07.2024, за адресою вул. Тельнова Євгена, будинок 3-а, м. Кропивницький, 17.11.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест" (далі-Відповідач-1) зареєструвало за собою право власності на нежитлову будівлю загальною площею 7,6 кв.м (а.с. 14-15).
Вказана реєстрація відбулась на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 70270998 від 17.11.2023, приватним нотаріусом Цариченко Ніною Вікторівною. Підставою для реєстрації був договір купівлі-продажу, серія та номер: 644, виданий 17.11.2023, видавник: Цариченко Н.В., приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області (а.с. 67-69).
Вказаний об'єкт нерухомості розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3510100000:34:280:0077, загальною площею 0,0244 га.
Відповідно до листа №1652/15 від 10.07.2024 у Департаменті містобудування та земельних ресурсів Кропивницької міської ради відсутня інформація щодо присвоєння адреси нерухомому майну по вул. Євгена Тельнова, 3-а (раніше - проспект Правди, 3-а).
Згідно з інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 11.07.2024 земельна ділянка з кадастровим номером 3510100000:34:280:0077 розташована: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Євгена Тельнова (біля будинку 2/1) (а.с. 25-26).
Перед цим, на підставі договору купівлі-продажу від 15.12.2009 Приватне підприємство "Торговий дім Стиль-Сервіс" (відповідач-3) придбало у Дочірнього підприємства "Найкен-Плюс" (на сьогоднішній день припинено на підставі рішення Господарського суду Кіровоградської області від 24.05.2013 у справі №5013/1829/11) нежитлову будівлю, загальною площею 7,6 кв.м рік забудови 1996, огорожа цегляна по периметру ділянки, яка знаходиться за адресою: Кіровоградська область, м. Кіровоград, проспект Правди, 3-а. Зареєстровано в Кіровоградському ООБТІ під №131/41325 (а.с. 73).
Згідно з інформацією з Державного реєстру речового права на нерухоме майно, 09.02.2023 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66353723 від 09.02.2023, ОСОБА_1 , право власності на нерухоме майно зареєстровано за Приватним підприємством "Торговий дім Стиль-Сервіс" (далі - Відповідач-3). Підставою для реєстрації був вищевказаний договір купівлі-продажу, серія та номер: б/н, виданий 15.12.2009, видавник: Кіровоградський ООБТІ (а.с. 72-72 з об.), а також архівна довідка №97364 видана Кіровоградським ООБТІ.
Відповідно до протоколу №1 Установчих Зборів Засновників Товариства з обмеженою відповідальністю "Рентал-Ю" одним із засновників, а саме, Приватним підприємством "Торговий дім Стиль-Сервіс" передано до статутного капіталу ТОВ "Рентал-Ю" будівлю, загальною площею 7,6 кв.м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2689935235040, що знаходиться за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Євгена Тельнова, 3-а.
На підставі вищевказаного протоколу було складено акт приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу №1/2023 від 09.10.2023 (а.с. 75 з об.-76).
Згідно з договором купівлі-продажу від Товариства з обмеженою відповідальністю "Рентал-Ю" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест" перейшло вищевказане майно, в якому зазначено, що воно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером: 3510100000:34:280:0077 (а.с. 67- 69 з об.).
Матеріалами справи встановлено, що відповідно до відповіді Кіровоградського обласного об'єднаного бюро технічної інвентаризації від 11.07.2024 № 704-17/20, інвентарна справа за адресою: м. Кропивницький, вул. Євгена Тельнова (Проспект Правди), 3-а, в архіві БТІ відсутня, реєстрація права власності не проводилась, довідки не готувались (а.с. 27).
Згідно з інформацією, викладеної у листі ОКП КООБТІ від 16.07.2024 №720-17/20, інвентарна справа за адресою м. Кропивницький, вул. Євгена Тельнова (Проспект Правди), 3-а, в архіві БТІ відсутня. Державна реєстрація права власності до 2013 року не проводилась, довідка не готувалась (а.с. 28).
Позивач зазначає, що вказане право власності ТОВ "Кроп-Інвест" набуло на підставі нікчемного договору купівлі-продажу від 15.12.2009 та недійсного акта прийому передачі №1/2023 від 09.10.2023.
Як зазначає позивач, відповідачі фактично використовували, а ТОВ "Кроп-Інвест" продовжує використовувати земельну ділянку з кадастровим номером 3510100000:34:280:0077 без установлених законом підстав. Наявність у відповідача-1 права власності на нерухоме майно зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, обмежує права Кропивницької територіальної громади, як власника земельної ділянки, при цьому таке обмеження є безстроковим.
Відповідно до ст. 80 Земельного кодексу України суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Кропивницька міська рада відповідно до вимог пунктів 3, 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" та ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України є органом, який від імені територіальної громади здійснює права власника щодо спірної земельної ділянки.
Згідно з ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: а) розпорядження землями територіальних громад; б) передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу.
Положення статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України закріплюють загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку та споруд).
Проте, як вбачається зі ст. 120 Земельного кодексу України виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.
З моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов'язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією нерухомістю.
Отже, наявність нерухомості, розташованої на земельній ділянці, автоматично обтяжує цю земельну ділянку, адже згідно із законом, право власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, що перебувають на цій ділянці, означає перехід права власності на саму земельну ділянку до нового власника нерухомості. Це означає, що земля "слідує" за нерухомістю, і її правовий режим пов'язаний із режимом розташованих на ній об'єктів.
У цій справі, як зазначено вище, за відповідачам зареєстровано на праві власності нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці.
За змістом статей 316, 321, 328 ЦК правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Статтею 208 Цивільного кодексу України (в редакції на момент укладання договору купівлі-продажу від 15.12.2009) зазначено, що правочини між фізичною та юридичною особою складаються у письмовій формі.
Відповідно до ст. 209, 210 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину визначені у ст. 203 ЦК України. Так, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (ч. 2). Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч. 3). Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (ч. 4). Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч. 5).
Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч. 2 ст. 215 ЦК України).
За положеннями ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою (ст. 216 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно зі ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Як встановлено вище, згідно договору купівлі-продажу від 15.12.2009 Приватне підприємство "Торговий дім Стиль-Сервіс" придбало у Дочірнього підприємства "Найкен-Плюс" нежитлову будівлю, загальною площею 7,6 кв.м рік забудови 1996, огорожа цегляна по периметру ділянки, яка знаходиться за адресою: Кіровоградська область, м. Кіровоград, проспект Правди, 3-а. У Кіровоградському ООБТІ договір зареєстровано під № 2131/41325.
Однак, як вбачається з відповіді Кіровоградського обласного об'єднаного бюро технічної інвентаризації від 11.07.2024 № 704-17/20, інвентарна справа за адресою: м. Кропивницький, вул. Євгена Тельнова (Проспект Правди), 3-а, в архіві БТІ відсутня, реєстрація права власності не проводилась, довідки не готувались (а.с. 27).
Також, відповідно до листа №720-17/20 від 16.07.2024 ООБТІ довідка державної реєстрації за адресою м. Кропивницький, вул. Євгена Тельнова (Проспект Правди), 3-а не готувалась (а.с. 28).
Враховуючи вищевказане та відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу від 15.12.2009, відсутність державної реєстрації цього договору відповідно до листа КООБТІ від 11.07.2024 №704-17/20, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що вказаний договір купівлі-продажу є нікчемний та визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Оскільки Приватне підприємство "Торговий дім Стиль-Сервіс" не набуло право власності на спірне нерухоме майно, воно не мало правомочностей на відчуження такого майна.
Проте, Приватне підприємство "Торговий дім Стиль-Сервіс" здійснило відчуження нерухомого майна шляхом його передачі 01.10.2023 за актом приймання-передачі до статутного капіталу ТОВ "Рентал-Ю".
Згідно зі ст. 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1). Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 грудня 2024 року по справі № 916/379/23 зауважила, що залежно від установлених судами обставин конкретної справи документ, який сторони справи іменують як "акт приймання-передачі", може як підтверджувати певні факти та бути документом первинного бухгалтерського обліку, так і мати ознаки правочину, тобто бути спрямованим на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Встановлення правової природи акта приймання-передачі - це питання дослідження як його змісту, так і інших доказів, наявних у матеріалах справи. Висновок із цього приводу в разі його необхідності для вирішення справи повинен робити суд у межах кожної окремої справи.
Таким чином, суд досліджує акт у кожному конкретному випадку та надає йому оцінку залежно від того, чи підтверджує він волевиявлення сторін, а також чи створює він юридичні наслідки.
Як вище встановлено, сторони вчинили правочин у формі акту, внаслідок якого право власності на нерухоме майно перейшло від однієї особи до іншої, а саме до складу статутного капіталу ТОВ "Рентал-Ю". Двосторонній акт у спірних правовідносинах свідчить про погоджену дію шляхом волевиявлення обох сторін зазначеного правочину на набуття певних цивільних прав та обов'язків, а тому оскарження правочину, оформленого актом, є належним способом захисту цивільних прав та обов'язків.
Враховуючи викладене, апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції про наявність підстав для визнання недійсним акту приймання-передачі до статутного капіталу ТОВ "Рентал-Ю" від 09.10.2023 спірного нерухомого майна, оскільки відповідач-3 під час передачі не був його власником.
Теж саме стосується і подальшого відчуження ТОВ "Рентал-Ю" на користь ТОВ "Кроп-Інвест". Оскільки право власності на об'єкт нерухомості, який був предметом договору купівлі-продажу №644 від 17.11.2023, ґрунтувалось на підставі нікчемного договору купівлі - продажу від 15.12.2009 та недійсного акта прийому - передачі №1/2023 від 09.10.2023, то відповідно до вищезазначених норм, такий договір №644 також є недійсним.
Позивачем також заявлені вимоги про скасування державної реєстрації права власності ПП "Торговий дім Стиль-Сервіс", ТОВ "Рентал-Ю", ТОВ "Кроп-Інвест", які проведені на підставі вищевказаних договору купівлі - продажу від 15.12.2009, акту прийому - передачі №1/2023 від 09.10.2023 та договору №644 від 17.11.2023.
Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.
При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому п. 1 ч. 7 ст. 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Отже, скасування судом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно має наслідком повернення у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, на що і спрямований позов.
Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи. На підставі викладеного, скасування державної реєстрації речового права, яке неправомірно зареєстровано за іншою особою, є ефективним способом відновлення порушеного права на землю.
Наявність вказаних записів про державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомості порушує права позивача, як власника земельної ділянки, а вимоги про скасування державної реєстрації права власності у даному випадку спрямовані на відновлення прав позивача на володіння земельною ділянкою.
Апеляційний суд також приймає до уваги, той факт, що за інформацією ОКП КООБТІ, наданою на запит Кропивницької окружної прокуратури, інвентаризаційна справа на об'єкт нерухомого майна по вул. Євгена Тельнова, 3а в м. Кропивницькому відсутня, а відповідна довідка ним не видавалася. Також, згідно з даними супутникової навігації у вигляді знімків програми Google Earth Pro та фотознімків, наявних в матеріалах справи (а.с. 30-38), на земельній ділянці знаходяться виключно зелені насадження, будь-які об'єкти нерухомого майна відсутні. Відповідно до Акта обстеження земельної ділянки від 19.07.2024 Департаменту містобудування та земельних ресурсів Кропивницької міської ради (а.с. 29) за результатами обстеження встановлено, що на вищезазначеній земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна, ділянка вільна від забудови. Актом обстеження нежитлової будівлі №2931 від 08.10.2024, складеному КП "Кіровоградський земельно-кадастровий центр", зафіксовано, що залишковий відсоток нерухомого майна складає менше 3, тому провести інвентаризацію та виготовити технічний паспорт не є можливим, у зв'язку з руйнуванням об'єкта нерухомого майна.
Отже, судом першої інстанції правомірно задоволено вимоги про скасування державної реєстрації права приватної власності ТОВ "Кроп-Інвест" на об'єкт нерухомого майна; скасування державної реєстрації права приватної власності ТОВ "Рентал-Ю" на об'єкт нерухомого майна; скасування державної реєстрації права приватної власності ПП "Торговий дім Стиль-Сервіс" на об'єкт нерухомого майна.
Щодо добросовісності набуття відповідачем-1 нерухомого майна та фактичного позбавлення оскаржуваним рішенням його права власності на це майно, суд зазначає наступне.
Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)).
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три правила: 1) у першому реченні першого абзацу - загальне правило, що фіксує принцип мирного володіння майном; 2) у другому реченні того ж абзацу - охоплює питання позбавлення майна й обумовлює таке позбавлення певними критеріями; 3) у другому абзаці - визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друге та третє правила, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, мають тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного у першому правилі (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "East/West Alliance Limited" проти України" від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).
Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.
Втручання держави у право мирного володіння майном повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.
Якщо можливість втручання у право мирного володіння майном передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів чи штрафів.
Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв'язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах "Рисовський проти України" від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), "Кривенький проти України" від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).
Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
В даному випадку, встановлено безпідставне набуття відповідачем-3 об'єкту нерухомого майна на спірній земельній ділянці від осіб, які не мали права на відчуження такого майна за нікчемними/недійсними правочинами.
Власник земельної ділянки має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном, вимагати відновлення попереднього стану ділянки, визнання недійсними угод чи рішень, а також відшкодування завданої шкоди.
Чинне законодавство України не пов'язує можливість або неможливість витребування майна у добросовісного набувача з обставинами щодо наявності або відсутності волі у відчужувача за останнім у ланцюгу угод договором. Витребування майна від добросовісного набувача у такому випадку залежить від наявності або відсутності волі на передачу цього майна у власника майна - відчужувача за першим договором у ланцюгу угод, за якими здійснювалося відчуження майна.
Також, Цивільний кодекс України не пов'язує можливість застосування наслідків недійсності правочину з добросовісністю сторін правочину, і добросовісність сторони до уваги не береться.
За аналогією, посилання відповідача-3 на добросовісне набуття нерухомого майна не змінює факту незаконності його первісного набуття. Окрім того, вище встановлено відсутність на земельній ділянці вказаного нерухомо майна на теперішній час у зв'язку з його руйнуванням, залишок нерухомого майна складає менше 3%.
Скасування реєстрації права власності за відповідачами такого об'єкту, враховуючи розташування її на земельній ділянці позивача, переслідує легітимну мету охорони права власності позивача на річ (майно), яке він здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, а також з метою дотримання таких прав відповідно до загальних інтересів суспільства.
Також, пропорційність втручання у право володіння та справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання, в цьому випадку полягає у тому, що незаконна реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, обмежує права позивача на вільне володіння, розпоряджання та користування землею.
Обрані позивачем способи захисту спрямовані на попередження свавільного захоплення власності та інших порушень безперешкодного користування своїм майном саме власником.
Відтак, втручання у право відповідача-3 на володіння майном в цьому випадку переслідує легітимну мету.
За змістом статті 216 Цивільного кодексу України наслідком недійсності правочину є застосування двосторонньої реституції незалежно від добросовісності сторін правочину (пункт 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2018 у справі № 909/968/16).
Після визнання договору купівлі-продажу недійсним, сторона покупця не буде змушена самостійно шукати способи компенсації понесених нею втрат, оскільки закон передбачає чіткий механізм захисту прав покупця у такому випадку. Відповідно до положень цивільного законодавства, недійсність договору передбачає відновлення сторін у початковий стан, що означає повернення покупцю сплачених ним коштів або відшкодування вартості майна іншим способом, передбаченим законом. Таким чином, інтереси покупця будуть захищені в рамках встановленого правопорядку, і це усуне необхідність у додаткових діях для відшкодування збитків та не свідчить про надмірне втручання у права відповідача-3.
З огляду на викладене, аргументи скаржника визнаються колегією суддів безпідставними та необґрунтованими, а оскаржуване рішення таким, що відповідає фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства, тому підстави, передбачені ст. 277 ГПК України, для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення відсутні.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 10.12.2024р. у справі № 912/2211/24 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 10.12.2024р. у справі № 912/2211/24 - залишити без змін.
Витрати з оплати судового збору, понесені у суді апеляційної інстанції, віднести на Товариство з обмеженою відповідальністю "Кроп-Інвест".
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена та підписана 29.09.2025р.
Головуючий суддя А.Є. Чередко
Суддя В.Ф. Мороз
Суддя Т.А. Верхогляд