Іменем України
29 вересня 2025 року м. Херсон
Номер справи: 650/2609/25
Номер провадження: 22-ц/819/1061/25
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Склярської І.В.,
суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.
секретар Андреєва В.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20 червня 2025 року (під головуванням судді Хомик І.І.), у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі
встановив:
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
В квітні 2025 року адвокат Іщук Надія Ростиславівна, яка діє від імені ОСОБА_1 , звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати.
В обґрунтування позову зазначила, що позивач є власником земельної ділянки, кадастровий номер 6520685200:02:001:0106, яка знаходиться за межами с. Новорайськ на території Новорайської сільської ради (Новорайської ОТГ) Бериславського району Херсонської області.
15.10.2015 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» було укладено договір оренди землі б/н. Згідно умов договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 6,8588 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0106, що розташована на території Новорайської сільської ради, Бериславського району Херсонської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Строк дії договору 10 років, з орендною платою в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 5951,47 грн на рік. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки вказана у пункті 2,3 договору оренди становить 198 372,36 гривень станом на 01.01.2015 року. Договором пункт 4.4 Розділу IV «орендна плата» визначено що орендна плата вноситься у такі строки: з 1 серпня до 31 грудня кожного року.
28.12.2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» була укладена додаткова угода №700650 до договору оренди землі за якою право оренди належної позивачеві земельної ділянки перейшло до нового орендаря, а договір оренди в цілому викладено в новій редакції. Пунктом 3.1 нової редакції договору встановлено, що договір діє до 31 грудня 2027 року, орендна плата згідно п.4.1. складає 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки вказана у пункті 2.4 договору оренди становить 238058,74 гривень. Пунктом 4.5. розділу ІV «Орендна плата» передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у такі строки з 01 серпня до 31 грудня.
Однак в порушення умов договору орендар не виконує належним чином обов'язки щодо своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку в результаті чого утворилась заборгованість за 2022, 2023, 2024 рік, що відповідно до договору оренди землі за весь об'єкт оренди становить 4,18% від нормативної грошової оцінки та складає 9950,85 грн. за рік.
Систематичне невиконання відповідачем обов'язку зі сплати орендної плати порушує умови договору та законодавства України і є істотним порушенням, яке значною мірою позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору.
З огляду на викладене, позивач просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 15 жовтня 2015 року зі змінами в редакції згідно додаткової угоди №700650 від 28.12.2017 року, який укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001: 0106 та стягнути заборгованість орендної плати за землю в розмірі 29852,56 грн.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20 червня 2025 року позов задоволено.
Суд ухвалив:
Позов ОСОБА_1 в інтересах якої звернулася представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості з орендної плати за землю, стягнення судових витрат задовольнити.
Розірвати договір оренди землі б/н від 15 жовтня 2015 року(зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №700650 від 28.12.2017 року, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 15299904, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та орендодавцем ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 6,8588 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0106, що розташована за межами села Новорайськ на території Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 29852,56 (двадцять дев'ять тисяч вісімсот п'ятдесят дві гривні 56 копійок), на користь ОСОБА_1 , згідно договору оренди землі б/н від 15 жовтня 2015 року(зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №700650 від 28.12.2017 року, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 15299904.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрати понесені на сплату судового збору в сумі 1937,92 грн.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Аргументи учасників справи
(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга мотивована тим, що згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, Новорайська селищна територіальна громада Бериславського району Херсонської області з 09.04.2022 року по 11.11.2022 року була територією України, тимчасово окупованою російською федерацією. З 11.11.2022 року і по сьогоднішній день Новорайська селищна територіальна громада Бериславського району Херсонської області (за винятком с-ще Червоний Маяк, с. Крупиця) є територією на якій ведуться (велися) бойові дії - територією можливих бойових дій.
Внаслідок збройної агресії російської федерації та тимчасової окупації, ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ», яке здійснювало діяльність на цій території, було позбавлене можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням.
Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування та виконання договірних зобов'язань.
Факт неможливості здійснення діяльності та знищення майна підтверджується Витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо реєстрації кримінального провадження №42022232090000075 від 12.04.2022 року. Так, кримінальне провадження №42022232090000075 зареєстроване за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ст. 438 ч. 1 Кримінального кодексу України (порушення законів та звичаїв війни). 09.04.2022 невстановлені особи у військовій формі з бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт» у с. Новорайськ Бериславського району Херсонської області протиправно заволоділи автомобілем КАМАЗ та вивезли три дрони для проведення с/г робіт. Також, 17.06.2022 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» звернулось із заявою про те, що 24.02.2022 року у зв'язку з тимчасовою окупацією військовослужбовцями російської федерації території Херсонської області, військовими рф здійснено проникнення до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за адресою Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, у зв'язку з чим представники підприємства позбавлені доступу до підприємства та належного майна. Крім того, 23.04.2022 року з території підприємства військові рф захопили належні підприємству на праві власності 11 мультикоптерів DJL Argas (CE).
Отже, внаслідок військового вторгнення товариству було заблоковано доступ до земельних ділянок, що унеможливлює їх обробіток.
Внаслідок бойових дій територія, на якій розташована земельна ділянка, є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування для забезпечення безпечного використання. Відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, включаючи сільськогосподарське виробництво, для якого вона орендувалася. Перебування працівників на такій території та здійснення діяльності без проведення відповідного розмінування становить пряму загрозу для їх життя та здоров'я. Обставина утворення військової адміністрації також підтверджує надзвичайну ситуацію на території розташування земельної ділянки.
Згідно розпоряджень Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області за 2023-2025 року орендовані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» земельні ділянки (в тому числі і спірна) визнано не непридатними для використання у зв'язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами та надано ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» податкову пільгу зі сплати земельного податку за землю приватної власності та орендної плати за земельні ділянки комунальної власності в розмірі 100% від суми податкового зобов'язання.
Посилаючись на норми ч.6 ст. 762 ЦК України, ч.2 ст. 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», Закону України «Про протимінну діяльність в Україні», неможливість обробітку земельної ділянки через її потенційне замінування та пряму загроза для життя і здоров'я - є обставинами, за які орендар не відповідає, і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.
Таким чином неможливість використання земельної ділянки через її розташування на тимчасово окупованій території, фактичне знищення майна Товариства, потенційне замінування та пов'язана з цим загроза життю та здоров'ю працівників є прямим наслідком збройної агресії, що об'єктивно унеможливило виконання зобов'язань за договором оренди.
Крім того, апелянт вважає, що слід врахувати особливості оподаткування плати за землю (земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності) в період дії воєнного стану. Відповідно до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України, з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний стан, не нараховується та не сплачується плата за землю за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях. Це законодавче положення підтверджує неможливість використання землі на таких територіях та, відповідно, відсутність підстав для нарахування орендної плати в цей період. Щодо єдиного податку четвертої групи, неможливість використання сільськогосподарських угідь внаслідок окупації та бойових дій також впливає на базу оподаткування.
Таким чином, позивач, посилаючись на систематичну несплату орендної плати як на підставу для розірвання договору, не враховує об'єктивну неможливість виконання цього зобов'язання Відповідачем у період тимчасової окупації та активних бойових дій, а також потенційне замінування земельної ділянки та загрозу життю працівників товариства, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.
Товариство не відмовляється від своїх зобов'язань, але наголошує на неможливості їх виконання у період тимчасової окупації, ліквідації її наслідків та до моменту повного розмінування земельної ділянки, що унеможливлює безпечне ведення господарської діяльності.
15.09.2025року особою, яка подала апеляційну скаргу, подано клопотання про зупинення провадження у справі до розгляду Верховним Судом у складі Касаційного цивільного суду справи N 650/3776/24 та оприлюднення повного тексту судового рішення ухваленого за результатами такого розгляду. В обґрунтування клопотання представник товариства зазначив, що правовідносини у справі N 650/3776/24 і в справі, яка переглядається є ідентичними, а тому за наслідками розгляду касаційної скарги Верховним Судом будуть зроблені висновки щодо застосування норм права у подібних правовідносинах
Позиція інших учасників справи.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
Сторони у судове засідання суду апеляційної інстанції не з'явилися, про розгляд справи були повідомлені належним чином, у встановленому процесуальним законом порядку.
2. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.
Пунктом 10 частини першої статті 252 ЦПК України суду надана можливість за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі лише у випадках перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (у іншій справі) у касаційному порядку палатою, об'єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду. Для задоволення клопотання про зупинення провадження у справі відсутні підстави, визначені п.10 ч.1 ст. 252 ЦПК України, оскільки надана апелянтом ухвала суду касаційної інстанції від 23 червня 2025 року у справі №650/3776/24 про відкриття касаційного провадження та витребування справи не свідчить саме про перегляд судового рішення у подібних правовідносинах (у іншій справі) у касаційному порядку палатою, об'єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Судом першої інстанції встановлено і з матеріалів справи вбачається наступне.
Відповідно до Свідоцтва про право на спадщину за законом від 21.08.2014 року, серії НАВ447696, зареєстровано в реєстрі за № 979, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:02:001:0106, загальною площею 6,8588 га., розташованої на території Новорайської сільської ради Бериславського району, Херсонської області.
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності серії ЕЕК 479199 підтверджується, що об'єктом нерухомого майна є земельна ділянка загальною площею 6.8588га., цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в Херсонській області, Бериславському районі, на території Новорайської сільської ради кадастровий номер ділянки: 6520685200:02:001:0106. Власник ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину, зареєстровано в реєстрі за № 979. Право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 436291665206; номер запису про право власності: 6749365.
15.10.2015 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» було укладено договір оренди землі б/н. Згідно умов договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 6,8588 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0106, що розташована на території Новорайської сільської ради, Бериславського району Херсонської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Строк дії договору 10 років, з орендною платою в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 5951,47 грн на рік. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки вказана у пункті 2,3 договору оренди становить 198372,36 гривень станом на 01.01.2015 року. Договором пункт 4.4 Розділу IV «орендна плата» визначено що орендна плата вноситься у такі строки: з 1 серпня до 31 грудня кожного року.
Згідно з додатковою угодою № 700650 від 28.12.2017 року до Договору оренди землі № 15299904 від 15.10.2015 року, сторони виклали договір оренди земельної ділянки в новій редакції, визначили новим орендарем ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», встановили нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 238 058,74 грн.
Згідно з умовами договору оренди та додатковою угодою, орендна плата мала сплачуватися до 31 грудня кожного року.
Згідно з листом-довідкою Новорайської сільської військової адміністрації від 12.05.2025 року за № 01-11/1052/25 станом на 09.05.2025 року вищевказані земельні ділянки, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не використовуються, тобто обробіток її не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються; ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не приймало участь у обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, що перебувають в оренді підприємства. Обстеження та очищення земельних ділянок здійснювалося відповідними військовими групами із розмінування за ініціативою Херсонської ОВА в рамках гуманітарного розмінування території громади; безпосередньо представниками Новорайської СВА огляд (обстеження) вищевказаних земельних ділянок не проводився, вищевказані земельні ділянки не віднесені до ділянок, які забруднені/імовірно забруднені вибухонебезпечними предметами; деякі інші користувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення (суб'єкти господарювання) співпрацювали із військовими групами із гуманітарного розмінування допомагаючи їм у різний спосіб, деякі землекористувачі здійснювали розмінування земельних ділянок повністю за власний рахунок так як були зацікавлені у якнайшвидшому обстеженні та якнайшвидшому поверненні земельних ділянок у користування, такі землекористувачі і на даний час також використовують свої власні, або орендовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення
Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов'язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України,
цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України
«Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт (абзац п'ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування ТОВ «ЮТС-Агропродукт» спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі
№ 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідач, як у відзиві на позовну заяву, так і в апеляційній скарзі не заперечував факт не виконання своїх зобов'язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023,2024 роки , посилаючись на те що період окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які товариство не відповідає; неможливість обробітку земельної ділянки через її потенційне замінування та пряма загроза для життя і здоров'я працівників при обробітку земельної ділянки є обставинами, за які орендар не відповідає, і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.
Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Суд першої інстанції виходив з того, що чинним законодавством та сталими висновками Верховного Суду, які повинні враховуватись судами, унормовано те, що підтвердженням настання дії форс-мажорних обставин, як умови можливості звільнення від відповідальності за невиконання або неналежне виконання умов договору, є саме сертифікат Торгово-промислової палати України. Отже, для засвідчення форс-мажорних обставин ТПП України видається сертифікат. Водночас, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, на який посилається скаржник як на аналогію сертифікату про посвідчення форс-мажорних обставин, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб'єкта (Відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини. Однак матеріали справи не містять такого сертифікату, який був виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт". А тому, як зазначив суд першої інстанції, він не може дійти висновку про існування у даних правовідносинах форс-мажорних обставин.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.
Згідно ст.762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.
Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.
З огляду на викладене колегія суддів приходить до висновку, що факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов'язань з орендної плати.
У зв'язку з цим доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки є обґрунтованими.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення
для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Разом з тим жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин які б свідчили про відсутність протягом 2023 -2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельною ділянкою через військову агресію рф проти України, потенцію загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами а також через знищення та розкрадання належного Товариству майна; наявності непереборної сили, та підстав для застосування вимог ст. 726 ЦК України не надано.
Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 роки, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.
Наданий відповідачем витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ч.1 ст.438 КК України лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована у с. Новорайск Бериславського району Херсонської області, автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а отже доводи апеляційної скарги щодо неможливості здійснення господарської діяльності через знищення та розкрадання майна Товариства, зокрема сільськогосподарської техніки, колегія суддів відхиляє, оскільки відповідачем не доведено втрату всієї техніки та обладнання, необхідного для обробки землі та неможливості залучення такої техніки на правах оренди.
Також, скаржник зазначає, що наявність форс-мажорних обставин в даному випадку підтверджується листом ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року.
Проте, частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», передбачено, що торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб'єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб'єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Отже, для засвідчення форс-мажорних обставин ТПП України видається сертифікат. Водночас, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, на який посилається скаржник як на аналогію сертифікату про посвідчення форс-мажорних обставин, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб'єкта (Відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.
Верховний Суд у постановах від 01.06.2021 у справі №910/9258/20, від 14.06.2022 у справі №922/2394/21 зазначав, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Таким чином, в разі наявності певних обставин (форс-мажорних), які засвідчені для конкретної особи відповідним сертифікатом ТПП України, суд має оцінити зазначений доказ у сукупності з іншими доказами.
Водночас, настання форс-мажорних обставин не є підставою для невиконання стороною зобов'язання, строк виконання якого настав до дати настання таких обставин, а також для звільнення сторони від відповідальності в такому випадку.
Такий висновок висловлений у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі №912/750/22.
Розпорядженням ХОР від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб'єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», яким ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ», на яке посилається представник товариства в апеляційній скарзі, внесений у перелік суб'єктів господарювання, що постраждав внаслідок обставин непереборної сили прийнятий на підставі листа ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 та його не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні». Крім того, вказане розпорядження не містить будь-яких відомостей на підтвердження доводів представника Товариства щодо наявності конкретних обставин, які унеможливлювали використання відповідачем об'єкту оренди і, як наслідок, виконання ним своїх зобов'язань за договором оренди землі.
Також матеріали справи не містять доказів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, звернення відповідача в межах реалізації закону України « Про протимінну діяльність в Україні», на якій апелянт посилається, у тому рахунку до уповноважених органів щодо проведення процедури очищення території (земельної ділянки).
Посилання представника Товариства на розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації від 18 квітня 2024 року №154 та від 06 лютого 2024 року №29, від 31 жовтня 2023 року №163, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов'язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2024 року відповідно, висновки суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані розпорядження видані лише у зв'язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами, та не містять відомостей щодо визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов'язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.
За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.
Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов'язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.
Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.
Разом з тим, колегія суддів вважає за необхідне врахувати доводи апеляційної скарги, щодо неможливості, через тимчасову окупацію, використання орандарем за призначенням об'єкту оренди в період з квітня 2022 року по листопад 2022 року і як наслідок виконання зобов'язань зі сплати у 2022 році орендної плати, відповідно до умов договору, та змінити рішення, виключивши з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання відповідачем об'єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.
Щодо стягнення заборгованості
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Отже, у відповідача у зв'язку з укладенням договору та прийняттям в користування об'єкта оренди виникло зобов'язання зі сплати орендної плати за весь час користування земельною ділянкою. Орендна плата відповідачем не сплачувалась за 2022, 2023 та 2024 роки.
Разом з цим, як зазначалось вище апеляційним судом встановлено, що у відповідача не було доступу до орендованої земельної ділянки в період з квітня 2022 року по листопад 2022 року, що обумовлено тимчасовою окупацією Херсонської області, та зазначені обставини не були належним чином оцінені судом першої інстанції.
Частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Підставою звільнення від зобов'язання сплачувати орендну плату є об'єктивна неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 20 березня 2024 року № 911/255/23, які підлягають застосуванню відповідно до вимог ч. 4 ст. 263 ЦПК України.
При цьому звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо
Колегія суддів вважає, що перебування спірної земельної ділянки під тимчасовою окупацією російських військ, є об'єктивною неможливістю використовувати передане в оренду майно, у зв'язку з чим існують підстави для звільнення відповідача від сплати орендної плати за 2022 рік, а покладення судом на відповідача обов'язку з оплати за оренду земельної ділянки, якою не користувався відповідач у зв'язку з окупацією території, де вона розташована, суперечитиме засадам справедливості.
Разом з тим, з огляду на викладене вище, зважаючи на предмет та підстави позову в цій справі, з урахуванням принципів диспозитивності, змагальності й рівності сторін перед законом і судом, дослідивши та надавши оцінку наявним у матеріалах справи доказам, наявний висновок, що скаржник не довів неможливість використовувати об'єкту оренди після деокупації територіальної громади, тобто в період 2023, 2024 років та наявність причинно-наслідкових зв'язків між введенням 24.02.2022 в Україні воєнного стану, віднесення земельної ділянки до території можливих бойових дій та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором.
Згідно умов договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:02:001:0106, орендна плата становить 9950,85 грн. за повний рік ( п. 2.4 п. 4.1) ( а.с.13 ).
Відповідно до умови п. 4.2 договору, з суми орендної плати орендарем, як податковим агентом, утримуються податки та збори, передбачені чинним законодавством України.
Відповідно до п.п. 170.1.1. п. 170.1 ст. 170 ПК України, податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.
При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.
За положеннями п.п. 170.1.4. п.170.1. ст. 170 ПК України, доходи, зазначені у підпунктах 170.1.1-170.1.3 цього пункту, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу.
Податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов'язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 цього Кодексу ( п.п.168.1.1 ст. 168 ПК України).
Отже, визначена судом заборгованість з орендної плати відповідно до п. 4.1. договору, а саме по 9 950,86 грн. за повний рік ( 238058,74 грн. * 4,18%) - 2023 рік та аналогічно за 2024 рік, в загальній сумі 19 901,72 грн. відповідає умовам договору.
А виконання товариством, як податковим агентом сплати податків та зборів , здійснюється при виплаті суми орендної плати.
Наведене спростовує доводи апеляційної скарги про неправильне зазначення розміру заборгованості з орендної плати.
Отже, з урахуванням викладених обставин, відповідач мав нараховувати орендну плату за 2023 рік в розмірі 9 950,86 грн., за 2024 рік - 9 950,72 грн., а всього 19 901,72 грн. та виконати свої податкові зобов'язання.
Щодо суті апеляційної скарги
Відповідно до ч.2 п.1 статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
З урахуванням вищенаведеного, рішення суду першої інстанції підлягає зміні в частині розміру стягнення заборгованості за договором оренди, а саме зменшивши суму, яка визначена до стягнення з 29852,56 грн. до 19901,70 грн; перерозподілу судових витрат; виключити з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання відповідачем об'єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року; в іншій оскарженій частині рішення суду залишити без змін.
Щодо судових витрат
Відповідно во вимог частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
В силу вимог частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
На підставі статті 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір пропорційно задоволеним позовним вимогам.
Позивач звернувся з позовом про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 29852,56 грн. Позов в частині стягнення орендної плати задоволено в сумі 19901,70 грн., в іншій частині рішення залишено без змін. Отже майнова вимога позивача задоволена на 66.7%, немайнова вимога задоволена в повному обсязі. А тому з відповідача підлягають стягненню судові витрати у вигляді оплаченого судового збору за подачу позовної заяви пропорційно до задоволених вимог від розміру судового збору, які мав сплатити позивач при подачі позовної заяви у розмірі 1615.12грн(1211.2*0.8 + 1211.2*0.8*66.7%=1615.12), у зв'язку із чим розмір стягнутого з Товариства на користь позивача судового збору за подання позовної заяви має бути зменшений з 1936,92 грн до 1615.12грн.
Керуючись ст. ст. 367, 375, 376, 382 ЦПК України, суд,
ухвалив:
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - задовольнити частково.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20 червня 2025 року в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованості з орендної плати за землю змінити, зменшивши суму, яка підлягає стягненню з 29852,56 грн. до 19901,70 грн.
Змінити розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у суді першої інстанції.
Зменшити розмір стягнутого з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 судового збору за подання позовної заяви з 1937,92 грн до 1615,12 грн.
Виключити з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання відповідачем об'єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуючий І.В. Склярська
Судді: Л.П. Воронцова
В.В. Майданік
Повний текст постанови складено 29.09.2025 року І.В. Склярська