ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
18.09.2025Справа № 910/6087/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Павленка Є.В., за участю секретаря судового засідання Білошицької А.В., розглянувши матеріали справи за позовом фізичної особи - підприємця Ручка Ростислава Юрійовича до Державного підприємства "Науково-дослідний інститут "Квант" про зобов'язання вчинити дії,
за участю представників:
позивача: Кудрицького Р.П.;
відповідача: Комара Д.Ю.;
У травні 2025 року фізична особа - підприємець Ручко Ростислав Юрійович (далі - Підприємець) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Державного підприємства "Науково-дослідний інститут "Квант" (далі - Підприємство), у якому просив суд зобов'язати відповідача провести перерахунок розміру орендної плати за укладеним між сторонами договором оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до державної власності, від 31 липня 2019 року № 23 за період з 1 жовтня 2022 року до 5 травня 2025 року на рівні орендної ставки в розмірі 10 %. Позивач також просив суд проводити розгляд даної справи в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15 травня 2025 року вищенаведену позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 910/6087/25, вирішено здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 12 червня 2025 року. Цією ж ухвалою суду в задоволенні клопотання позивача про розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження відмовлено.
28 травня 2025 року через систему "Електронний суд" від відповідача надійшов відзив від цієї ж дати, в якому останній проти задоволення позову заперечував та вказав, що між ним і позивачем діє чинний договір оренди від 31 липня 2019 року № 23, за яким орендоване приміщення передане для розміщення ресторану з нічним режимом роботи. Враховуючи зазначене, вказаним правочином відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 28 квітня 2021 року № 630 "Деякі питання розрахунку орендної плати за державне майно" (далі - Постанова № 630) визначено орендну ставку в розмірі 40%. Сторони жодних змін до договору щодо цільового призначення або зменшення ставки не вносили, відповідні додаткові угоди не укладалися, а сам позивач з пропозиціями таких змін до Підприємства не звертався. У свою чергу, положення постанови Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634 (далі - Постанова № 634), на яку посилався позивач, не змінює ставку орендної плати, а лише передбачає тимчасове зменшення розрахованої орендної плати на 50% у період дії воєнного стану та три місяці після його завершення. Таким чином, вказаний нормативно-правовий акт не передбачає права позивача на перерахунок визначеної договором орендної плати за ставкою 10%. Також безпідставними є посилання Підприємця на постанову Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 786 "Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу", з огляду на втрату чинності зазначеним нормативно-правовим актом. Крім того, на думку відповідача, доводи Підприємця про те, що ресторан фактично працює лише у денний та вечірній час, а тому має застосовуватись ставка 20% (або, навіть, 10%), спростовуються тим, що режим роботи ресторану охоплює і нічний час (його режим роботи - до 23:00 год). Однак, комендантська година не є підставою для автоматичної зміни умов договору. Зміна призначення об'єкта оренди могла б відбутися виключно за взаємною згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди, чого не було зроблено. Позивач не довів істотного зменшення можливості користування майном, не надав доказів, які б підтверджували неможливість використання об'єкта оренди чи конкретні збитки. Натомість Підприємець має безперешкодний доступ до орендованого приміщення, використовує його за цільовим призначенням, а вже встановлена знижка у 50% орендної плати фактично компенсує його фінансові втрати у зв'язку із запровадженням комендантської години на території міста Києва з 00:00 год по 05:00 год. Таким чином, відповідач вважає вимоги позивача щодо перерахунку орендної плати за ставкою 10% необґрунтованими й такими, що суперечать чинному законодавству та умовам договору.
12 червня 2025 року (до початку призначеного засідання у справі) через систему "Електронний суд" від позивача надійшла заява про уточнення позовних вимог від цієї ж дати.
У підготовчому засіданні того ж дня суд постановив протокольні ухвали: про продовження з власної ініціативи суду строку підготовчого провадження на 30 днів та про оголошення перерви в засіданні до 17 липня 2025 року.
25 червня 2025 року через систему "Електронний суд" від позивача надійшла заява від цієї ж дати про зменшення розміру позовних вимог. У вказаній заяві, яка фактично є заявою про зміну предмета позову, Підприємець просив суд: "зобов'язати Державне підприємство "Науково-дослідний інститут "Квант" (03150, м. Київ, вул. Івана Федорова, 4, код ЄДРПОУ 14308138) провести перерахунок розміру орендної плати за договором оренди № 23 індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до державної власності, укладеного 31 липня 2019 року між Фізичною особою-підприємцем Ручко Ростиславом Юрійовичем та Державним підприємством "Науково-дослідний інститут "Квант" та встановити її за період з 01.10.2022 року по 31.08.2023 року на рівні орендної ставки у розмірі 10 %, що складає 25% від розміру орендної плати; зобов'язати Державне підприємство "Науково-дослідний інститут "Квант" (03150, м. Київ, вул. Івана Федорова, 4, код ЄДРПОУ 14308138) провести перерахунок розміру орендної плати за договором оренди № 23 індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до державної власності, укладеного 31 липня 2019 року між Фізичною особою-підприємцем Ручко Ростиславом Юрійовичем та Державним підприємством "Науково-дослідний інститут "Квант" та встановити її за період з 01.09.2023 року по 05.05.2025 року на рівні орендної ставки у розмірі 10,81 %, що складає 27, 025 % від розміру орендної плати".
У підготовчому засіданні 17 липня 2025 року суд постановив протокольні ухвали: про задоволення усного клопотання представника позивача про залишення без розгляду його заяви від 12 червня 2025 року про уточнення позовних вимог; про прийняття до розгляду заяви Підприємця від 25 червня 2025 року.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17 липня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 19 серпня 2025 року.
У судовому засіданні 19 серпня 2025 року судом було оголошено перерву до 18 вересня 2025 року.
У судовому засіданні 18 вересня 2025 року представник позивача підтримав вимоги, викладені в позовній заяві (з урахуванням заяви від 25 червня 2025 року), наполягав на їх задоволенні.
Представник відповідача в судовому засіданні проти задоволення позову заперечував.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, суд
31 липня 2019 року між Підприємцем та Підприємством було укладено договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до державної власності, № 23, за умовами якого останнє передає, а Підприємець - приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно: нежиле приміщення, площею 221,9 м2, розміщене за адресою: місто Київ, вулиця Івана Федорова, 4, підвальний поверх корпусу № 21.
Вказаний правочин підписаний позивачем та уповноваженим представником відповідача.
Згідно з пунктом 1.2. договору майно передається в оренду з метою розміщення ресторану з нічним режимом роботи.
Пунктом 3.1 Договору визначено, що орендна плата перераховується орендарем щомісячно у строк не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним.
Згідно з пунктом 10.1. вказаного правочину його укладено строком на 2 роки 11 місяців з 31 липня 2019 року по 30 червня 2022 року включно.
У день укладення договору сторонами підписано відповідний акт приймання-передачі орендованого майна.
Додатковою угодою від 2 серпня 2021 року сторони погодили внести зміни до вказаного правочину шляхом збільшення площі орендованого майна до 304,6 м2, а також визначили суму місячної орендної плати в розмірі 347 351,18 грн.
Цього ж дня між сторонами складено та підписано акт приймання-передачі орендованого майна.
Судом встановлено, що 30 червня 2022 року сторони підписали додаткову угоду до договору № 2, якою вищевказаний правочин викладено в новій редакції.
Відповідно до пунктів 4.1. та 6.1. розділу І договору (у редакції додаткової угоди № 2) об'єктом оренди є нежиле приміщення, площею 304,6 м2, розміщене за адресою: місто Київ, вулиця Івана Федорова, 4, підвальний поверх корпусу № 21, ринковою (оціночною) вартістю 5 510 000,00 грн без ПДВ.
За умовами пунктів 7 та 8 розділу І договору (у редакції додаткової угоди № 2) цільове призначення майна - розміщення ресторану з нічним режимом роботи; графік використання - відсутній (без обмежень).
За змістом пункту 9.1. розділу І вказаного правочину (у редакції додаткової угоди № 2) місячна орендна плата становить 289 459,32 грн без ПДВ.
Відповідно до пункту 2.1. розділу ІІ договору (у редакції додаткової угоди № 2) орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі. Акт приймання-передачі майна підписаний між сторонами 2 серпня 2021 року.
За пунктом 3.2. розділу ІІ вказаного правочину (у редакції додаткової угоди № 2) орендна плата за перший місяць оренди визначається з урахуванням таких особливостей: якщо між датою визначення орендної плати за базовий місяць (погоджений відповідно до пункту 9.1. розділу І договору) і датою підписання акта приймання-передачі минуло більш як один повний календарний місяць, то розмір орендної плати за перший місяць оренди встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції у місяцях, що минули з дати визначення орендної плати за базовий місяць; орендна плата за другий і кожний наступний місяці оренди визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Орендар сплачує орендну плату до державного бюджету та орендодавцю у співвідношенні, визначеному в пункті 16 розділу І вказаного правочину, до 15 числа, що настає за поточним місяцем оренди. Орендар сплачує орендну плату на підставі рахунків орендодавця. Орендодавець виставляє рахунок на загальну суму орендної плати із зазначенням частини орендної плати, яка сплачується на рахунок орендодавця, і частини орендної плати, яка сплачується до державного бюджету. Податок на додану вартість нараховується на загальну суму орендної плати. Орендар сплачує орендодавцю належну йому частину орендної плати разом із податком на додану вартість, нарахованим на загальну суму орендної плати. Орендодавець надсилає орендарю рахунок не пізніше ніж за 5 робочих днів до дати платежу. Протягом 5-ти робочих днів після закінчення поточного місяця оренди орендодавець передає орендарю акт виконаних робіт на надання орендних послуг разом із податковою накладною за умови реєстрації орендаря платником податку на додану вартість (пункти 3.3. та 3.4. розділу ІІ договору (у редакції додаткової угоди № 2).
Відповідно до пункту 3.6. розділу ІІ вказаного правочину (у редакції додаткової угоди № 2) розмір орендної плати підлягає перегляду на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики. Орендодавець зобов'язаний звернутися до орендаря з вимогою про перегляд орендної плати, якщо зміни до Методики мають наслідком збільшення розміру орендної плати за цим договором, протягом 30-ти календарних днів з моменту набрання чинності відповідними змінами. Орендар може звернутися до орендодавця з вимогою про перегляд орендної плати, якщо зміни до Методики мають наслідком зміну розміру орендної плати за цим договором, протягом будь-якого строку після набрання чинності відповідними змінами. Новий розмір орендної плати починає застосовуватися з першого числа місяця, що настає за датою укладення сторонами додаткової угоди до цього договору щодо приведення розміру орендної плати у відповідність із змінами, внесеними до Методики. Відмова орендаря укласти додаткову угоду щодо збільшення орендної плати з метою приведення її у відповідність із змінами, внесеними до Методики, є підставою для дострокового припинення цього договору.
Договір діє до 31 липня 2024 року включно, починаючи з дати підписання акта приймання-передачі орендованого майна за договором у первинній редакції (з 31 липня 2019 року) (пункт 12.1. розділу І договору (у редакції додаткової угоди № 2).
Відповідно до пункту 12.3. розділу ІІ вказаного правочину (у редакції додаткової угоди № 2) зміни й доповнення до нього вносяться до закінчення строку його дії за взаємною згодою сторін, з урахуванням встановлених Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон) та постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 року № 483 (далі - Порядок № 483) умов і обмежень, шляхом укладення договорів про внесення змін і доповнень у письмовій формі, які підписуються сторонами та є невід'ємними частинами цього договору.
Додатковою угодою від 25 березня 2024 року сторони погодили продовжити строк вказаного правочину на період дії воєнного стану та пругом 4-х місяців з дати припинення чи скасування останнього. Цією ж додатковою угодою сторони встановили розмір орендної плати в сумі, не нижчої розміру плати за останній місяць оренди.
Як зазначав позивач у своєму позові (з урахуванням заяви від 25 червня 2025 року), через введення в Україні воєнного стану та комендантської години на території міста Києва, він не може використовувати орендоване майно за його цільовим призначенням, а саме - з метою розміщення "ресторану з нічним режимом роботи", починаючи з 24 лютого 2022 року та фактично використовує його з цільовим призначенням: "ресторан". У зв'язку з вказаними обставинами, враховуючи положення Постанови № 634, Підприємець просив суд зобов'язати відповідача провести перерахунок розміру орендної плати за договором оренди та встановити її ставку: у період з 1 жовтня 2022 року по 31 серпня 2023 року - у розмірі 10% від розміру орендної плати; у період з 1 вересня 2023 року по 5 травня 2025 року - у розмірі 10,81 % від розміру орендної плати.
Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до частини 1 статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, у якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Статтею 627 ЦК України передбачено, що у відповідності до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з положеннями статтей 628, 629 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Загальний порядок внесення змін до господарського договору встановлений статтею 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) (який був чинний на час виникнення спірних правовідносин сторін), згідно з якою зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
За статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору в повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Таким чином, право на внесення змін до договору виникає лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
При цьому, у випадку якщо право на внесення змін передбачено договором або законом, застосування норм статті 652 ЦК України щодо його зміни або розірвання у зв'язку з істотною зміною обставин не вимагається.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду в складі Касаційного господарського суду від 13 жовтня 2021 року в справі № 921/604/20.
Відповідно до частини 1 статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.
До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (частина 6 статті 283 ГК України).
Згідно з частиною 1 статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
За змістом частин 1, 4, 5 та 6 статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Норми ЦК України не містить переліку обставин, які звільняють наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) на підставі вищевказаної норми Кодексу, але їх узагальнюючою рисою є те, що такі обставини одночасно позбавляють орендаря можливості користуватись об'єктом оренди і він не відповідає за це.
Частина 6 статті 762 ЦК України не підлягає застосуванню у випадку, якщо орендар має щонайменшу здатність отримання вигоди від майна, що полягає у можливості: мати доступ до майна/входити до нього; зберігати обладнання, товари, інше майно в орендованих приміщеннях; здійснювати обмежену діяльність навіть із значним скороченням чисельності персоналу чи годин роботи; здійснювати діяльність із зміною способу надання послуг чи скороченням площі, відсутності активних дій орендаря щодо звільнення орендованого майна, його передачі орендодавцеві та виключення запису з реєстру речових прав про оренду.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 22 травня 2019 року в справі №914/1248/18.
Згідно з частиною 2 статті 759 ЦК України законом можуть бути передбачені особливості укладення й виконання договору найму (оренди).
Судом встановлено, що спірне орендоване Підприємцем майно перебуває в державній власності.
У свою чергу, майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває в державній та комунальній власності, врегульовано Законом.
Пунктами 4, 5 статті 16 Закону передбачено, що особливості визначення умов передачі майна в оренду, у тому числі пам'яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо: зміни площі орендованого приміщення; зміни графіка використання приміщення, яке перебуває у погодинній оренді; зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною 3 статті 9 цього Закону; зміни цільового призначення, за яким орендар повинен використовувати об'єкт оренди, у разі якщо орендар не має права використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням; інших змін. Внесення змін до договору оренди здійснюється з урахуванням установлених цією статтею та Порядком передачі майна в оренду обмежень за згодою сторін до закінчення строку його дії, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач. Не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати протягом строку його дії, крім випадків, визначених законодавством, з урахуванням вимог, передбачених Порядком передачі майна в оренду.
Згідно з частиною 1 статті 20 Закону орендар наділяється правом користування майном на строк, визначений договором оренди, але не раніше підписання акта приймання-передачі відповідного майна. Підписання актів приймання-передачі здійснюється відповідно до Порядку передачі майна в оренду.
За частиною 4 статті 17 Закону орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Стаття 10 Закону та частина 1 статті 284 ГК України (який був чинний на час виникнення спірних правовідносин сторін) визначають орендну плату та її індексацію як істотну умову договору оренди.
Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності; розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (частина 1 статті 286 ГК України, який був чинний на час виникнення спірних правовідносин сторін).
Відповідно до Закону України від 1 квітня 2022 року № 2181-IX "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (який набрав чинності 13 квітня 2022 року та діє під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня припинення чи скасування дії воєнного стану) розділ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону доповнено пунктом 6-1, за змістом якого під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, щодо, зокрема можливості застосування пільгової орендної плати на строк, що не перевищує шість місяців, для орендарів, які беруть участь в аукціоні з оренди державного майна з метою переміщення виробництв, активів і потужностей для здійснення господарської діяльності, розміщених на території, визначеній Кабінетом Міністрів України, а також механізму підтвердження права на застосування пільгової орендної плати.
Пунктом 1 Постанови № 634 встановлено, що: "На період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому разі до 31 грудня 2022 року, за договорами оренди державного і комунального майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 року або раніше, звільняються від орендної плати орендарі державного і комунального майна: фізичні особи та фізичні особи-підприємці, які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану; які використовують майно, розташоване в адміністративно-територіальних одиницях, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану (Донецька область; Запорізька область в межах Бердянського, Василівського, Мелітопольського, Пологівського районів; Луганська область; Миколаївська область в межах Баштанського, Вознесенського районів (крім селищ міського типу Доманівка, Братське, міста Южноукраїнська), Миколаївського району (крім міста Миколаєва); Харківська область в межах Богодухівського району (крім мм. Валків, Богодухова, смт. Краснокутськ), Ізюмського району, Куп'янського і Харківського районів (крім міста Мерефи, смт. Нова Водолага, міста Харкова), Чугуївського району (крім міста Змієва); Херсонська область; Автономна Республіка Крим; міста Севастополь) (далі - визначені території); 2) на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30 вересня 2022 року, за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 року або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене: на територіях Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей і м. Києва (крім адміністративно-територіальних одиниць на визначених територіях); у закладах культури і освіти, якщо об'єкт оренди було передано в оренду на погодинній основі; 3) на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30 травня 2022 року, за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 року або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене на територіях Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей; 4) на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 року або раніше: орендарям єдиних майнових комплексів (їх структурних підрозділів), крім визначених підпунктами 1-3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 75 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації); орендарям, крім визначених підпунктами 1-3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації); орендарям на територіях, визначених у підпунктах 2 і 3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації) після 30 вересня 2022 р. і 30 травня 2022 р. відповідно і до закінчення строку, визначеного в абзаці першому цього підпункту; 5) звільнення або перерахунок орендної плати відповідно до цього пункту здійснюється без окремого рішення орендодавця".
У пункті 12 зазначеної постанови передбачено, що органи місцевого самоврядування можуть додатково приймати рішення з питань, визначених пунктом 1 цієї постанови, відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".
Постановою № 634 чітко визначено коло орендарів, яким надаються орендні знижки або звільнення на період воєнного стану за договорами оренди державного та комунального майна, а також встановлено дати, з яких у відповідних випадках надаються такі орендні знижки або звільнення. При цьому урегульовано, що питання звільнення або перерахунок орендної плати відповідно до цього пункту постанови здійснюється без окремого рішення орендодавця.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду в складі Касаційного господарського суду від 22 листопада 2023 року в справі № 916/3587/22.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна сторона має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу визначено статтею 16 ЦК України. Під порушенням розуміється такий стан суб'єктивного права, за яким воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилось або зникло як таке, порушення права, пов'язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. Таким чином, у розумінні закону суб'єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Ці право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови Великої Палати Верховного Суду: від 5 червня 2018 року в справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року в справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року в справі № 569/17272/15-ц, від 4 червня 2019 року в справі № 916/3156/17, від 13 жовтня 2020 року в справі № 369/10789/14-ц, від 26 січня 2021 року в справі № 522/1528/15-ц, від 16 лютого 2021 року в справі № 910/2861/18, від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17, від 22 червня 2021 року в справі № 334/3161/17, від 22 червня 2021 року в справі № 200/606/18, від 29 червня 2021 року в справі № 916/964/19).
Правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Вирішуючи переданий на розгляд спір по суті, суд повинен встановити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, тобто встановити чи є особа, за позовом якої (або в інтересах якої) порушено провадження у справі належним позивачем. При цьому обов'язком позивача є доведення/підтвердження в установленому законом порядку наявності факту порушення та/або оспорювання його прав та інтересів.
Відсутність порушеного права й інтересу встановлюється при розгляді справи по суті та є самостійною підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду в складі Касаційного цивільного суду від 3 серпня 2022 року в справі № 757/50149/19-ц.
Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Пунктами 3.3. та 3.4. розділу ІІ договору (у редакції додаткової угоди № 2) чітко визначено, що сплата орендної плати здійснюється Підприємцем на підставі рахунків відповідача. Протягом 5-ти робочих днів після закінчення поточного місяця оренди орендодавець передає орендарю акт виконаних робіт на надання орендних послуг разом із податковою накладною за умови реєстрації орендаря платником податку на додану вартість.
У судовому засіданні представники сторін підтвердили факт нарахування Підприємством орендної плати позивачу в спірний період із застосуванням передбаченої Постановою № 634 знижки.
Разом із цим, у матеріалах справи відсутні визначені пунктом 3.3.,3.4. договору виставлені Підприємством рахунки та акти виконаних робіт, в яких визначені розміри та порядок нарахування орендної плати в спірний період, у зв'язку з чим суд позбавлений можливості встановити факт порушення відповідачем встановленого Постановою № 634 права позивача на зменшення орендної плати.
Інші докази нарахування відповідачем у спірні періоди орендної плати за договором без урахування встановленої Постановою № 634 знижки в матеріалах справи також відсутні й позивачем до суду подані не були.
Судом також враховано, що норми Постанови № 634 передбачають саме зниження суми орендної плати на 50%, а не ставки такої плати за договором, як помилково зазначав позивач у своєму позові.
Відповідно до частини 1 та 2 статті 14 ЦК України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.
Аналіз частини 2 статті 14 ЦК України свідчить про те, що критерії правомірності примусу суб'єкта цивільного права до певних дій (бездіяльності) пов'язуються з тим, що відповідні дії (бездіяльність) мають бути обов'язковими для такого суб'єкта.
У зв'язку з цим вимога позивача про зобов'язання відповідача перерахувати орендну плату за зниженим розміром ставки орендної плати є необґрунтованою та суперечить приписам чинного законодавства.
Підприємець також посилався на неможливість використання орендованого майна за цільовим призначенням "ресторан з нічним типом роботи" як на підставу зменшення ставки орендної плати у зв'язку з встановленням у спірні періоди комендантської години на території міста Києва: з 16 травня 2022 року по 25 березня 2023 року - з 23:00 год по 05:00 год; з 26 березня 2023 року по 5 травня 2025 року - з 00:00 год по 05:00 год (наказ Київської військової адміністрації від 20 березня 2023 року № 1 "Про запровадження комендантської години на території міста Києва")
Разом із цим питання, у тому числі порядок реалізації надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна, яке використовується за певними цільовими призначеннями, у зв'язку з подіями, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди, урегульовано положеннями Порядку № 483.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду в складі Касаційного господарського суду від 25 лютого 2025 року в cправі № 916/3377/22.
Відповідно до пункту 127 Порядку не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії, крім: 1) випадків, передбачених пунктами 123, 124 і абзацом 3 пункту 191 цього Порядку; 2) внесення до Методики розрахунку орендної плати змін щодо зменшення ставок оренди за договором, який був укладений без проведення аукціону або конкурсу; 3) випадку, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема у разі: а) істотного пошкодження об'єкта оренди внаслідок дії обставин непереборної сили, які настали після підписання сторонами акта приймання-передачі об'єкта, за умови, що відновлення об'єкта до того стану, в якому він перебував до настання таких обставин, потребуватиме капітального ремонту об'єкта оренди; б) припинення забезпечення об'єкта оренди комунальними послугами, якими об'єкт оренди був забезпечений або повинен бути забезпечений відповідно до умов договору та/або оголошення про передачу майна в оренду, якщо внаслідок такого припинення об'єкт оренди не може бути використаний орендарем; в) здійснення капітального ремонту, реставрації або реконструкції об'єкта оренди з ініціативи балансоутримувача або його органу управління, якщо під час виконання будівельних робіт використання об'єкта оренди може завдати шкоди життю або здоров'ю людей, що перебувають або можуть перебувати всередині об'єкта оренди; г) вилучення майна (його частини) відповідно до Закону України Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану. У такому разі зменшення орендної плати або тимчасове (на період існування обставин, зазначених у підпунктах а-г підпункту 3 цього пункту) звільнення орендаря від сплати орендної плати здійснюється за рішенням орендодавця на підставі заяви орендаря, до якої додані документи, що підтверджують існування відповідних обставин, або на підставі рішення суду.
Для внесення змін до договору оренди, орендар звертається до орендодавця із заявою, де зазначаються положення договору, які він пропонує змінити, та пояснення необхідності внесення таких змін. Якщо у зв'язку із змінами у соціально-економічному становищі в країні або в окремих її регіонах внаслідок економічної кризи, стихійного лиха, запровадження карантинних обмежень або інших подій, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди, Кабінет Міністрів України або представницький орган місцевого самоврядування ухвалили рішення про надання орендних знижок, звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна, яке використовується за певними цільовими призначеннями, визначеними у такому рішенні, то підставою для застосування таких звільнень або знижок є наказ орендодавця, прийнятий на підставі звернення орендаря, на якого вони поширюються, крім випадків, коли у рішенні Кабінету Міністрів України або представницького органу місцевого самоврядування зазначається про те, що знижки або звільнення застосовуються без окремого рішення орендодавця. Орендні знижки або звільнення у таких випадках надаються з дати, визначеної у рішенні Кабінету Міністрів України (рішенні представницького органу місцевого самоврядування), або якщо у відповідному рішенні дата початку застосування знижки або звільнення не визначена, - то з дати, визначеної у наказі орендодавця. Припинення застосування знижки або звільнення відбувається з дати, визначеної у рішенні Кабінету Міністрів України (рішенні представницького органу місцевого самоврядування) або в наказі орендодавця. Зміни до договору оренди про початок або припинення застосування знижки або звільнення у такому випадку не вносяться (пункти 129 та 129-1Порядку).
Орендодавець протягом десяти робочих днів з моменту отримання заяви орендаря про зміни до договору оренди: приймає рішення про задоволення заяви або про відмову у задоволенні заяви у випадках, передбачених цим пунктом Порядку; надсилає заяву для погодження уповноваженому органу управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, відповідно до вимог законодавства, статуту або положення балансоутримувача. Орендодавець протягом п'яти робочих днів з дати отримання погодження уповноваженого органу управління на внесення змін до договору оренди приймає рішення про задоволення заяви орендаря. Орендодавець протягом п'яти робочих днів з дати прийняття рішення про задоволення заяви орендаря готує проект додаткової угоди до договору оренди. Орендодавець надсилає орендарю і балансоутримувачу лист про відмову у внесенні змін до договору оренди, що обов'язково містить обґрунтування та підстави прийнятого рішення, якщо: орендодавець в межах своєї компетенції прийняв мотивоване рішення про відмову в задоволенні заяви орендаря про внесення змін до договору оренди; уповноважений орган управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, прийняв рішення про відмову у внесенні змін до договору оренди (пункт 130 Порядку).
Однак, у матеріалах справи відсутні докази звернення Підприємця до орендаря у спосіб, визначений пунктом 129 Порядку, у тому числі з пропозицією внесення змін до умов спірного правочину в частині визначення розміру орендної плати.
Крім того, суд звертає увагу на те, що приписи пункту 127 Порядку, якими прямо встановлена заборона на внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії, передбачають виключний перелік випадків можливості звільнення орендаря від сплати орендної плати/зменшення її розміру, і таке звільнення може бути реалізоване лише за рішенням орендодавця, прийнятим відповідно до пунктів 129-130 Порядку.
Перелік таких підстав для зменшення орендної плати за рішенням орендодавця є вичерпним і не передбачає множинного їх тлумачення. Однак, у своєму позові Підприємець також не зазначив конкретних обставин, які за приписами пункту 127 Порядку є підставою для зменшення орендної плати, й такі обставини в основу позовних вимог останнього покладені не були.
При цьому, фактичне використання Підприємцем спірного орендованого майна як "ресторан" не є підставою для перерахунку встановленої договором орендної плати, оскільки зміна цільового призначення спірного орендованого майна у передбаченому законом порядку між сторонами погоджена не була. Докази зворотнього в матеріалах справи відсутні.
Крім того, пунктом 126 Порядку прямо передбачено, що внесення змін до договору оренди майна в частині зміни цільового призначення не допускається: для договорів, укладених до набрання чинності Законом, крім випадків, коли договір укладено за результатами конкурсу або з єдиним претендентом (за результатом вивчення попиту) в межах цільових призначень, визначених Фондом державного майна, і зміна цільового призначення не призведе до зменшення розміру орендної плати, яку орендар сплачує за результатами конкурсу (вивчення попиту); для договорів, укладених після набрання чинності Законом, за умовами якого орендар не має право використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням (зобов'язаний використовувати майно за визначеним цільовим призначенням).
Разом із цим, у чинному законодавстві відсутнє визначення поняття "ресторан з нічним типом роботи". Жодним нормативним актом не встановлена заборона роботи "ресторану з нічним типом роботи" у денний час.
У свою чергу, відповідно до статті 54 Кодексу законів про працю України нічним вважається час з 10 години вечора до 6 години ранку.
Відповідно до наказу Київської міської військової адміністрації від 20 березня 2023 року № 1 "Про запровадження комендантської години на території міста Києва" в місті Києві з 26 березня 2023 року було встановлено тривалість комендантської години з 00:00 год до 05:00 год щоденно.
Відтак, режим роботи ресторану, розміщений на орендованих позивачем площах, охоплює як денний час, так і частково нічного період роботи (після 22:00 год), що спростовує посилання Підприємця на неможливість використання орендованого майна за цільовим призначенням з 26 березня 2023 року.
Судом також враховано, що надане Постановою № 634 право орендарів на знижку орендної плати спрямоване саме на компенсацію фінансових втрат такого орендаря, які він може понести у зв'язку з дією воєнного стану та пов'язаними з ним обмеженнями, у тому числі й встановленням комендантської години.
Крім того, суд також звертає увагу на те, що 30 червня 2022 року, тобто в період, коли вже існували визначені в позові Підприємця обмеження щодо використання спірного нерухомого майна, між сторонами (на основі заяви самого позивача від 29 квітня 2022 року № 29/04) без жодних заперечень і зауважень були підписані додаткові угоди до договору оренди майна, у яких питання про внесення змін щодо цільового призначення чи зміни ставки орендної плати заявником в установленому законом порядку не ініціювалось.
У свою чергу, надані Підприємцем накази, складені самим позивачем в односторонньому порядку, а також лист відповідача від 11 квітня 2025 року № 93-135, підтверджують виключно факт дотримання Підприємцем, як суб'єктом господарювання, встановленого режиму роботи з урахуванням дії комендантської години й не є належними доказами істотного зменшення можливості користування орендованим майном, оскільки останній, здійснюючи свою господарську діяльність, мав можливість використовувати весь об'єкт оренди, навіть за відсутності відвідувачів ресторану, зокрема, для зберігання виготовленої продукції та свого майна й обладнання.
Крім того, наданий Підприємцем сертифікат про форс-мажорні обставини від 5 травня 2025 року № 3100-25-0729, виданий Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП України), не є підставою для автоматичного зменшення орендної плати та зобов'язання Підприємства перерахувати позивачу орендну плату за визначеними останнім ставками, оскільки такий обов'язок відповідача ні положеннями укладеного між сторонами договору (який взагалі не містить умов про форс-мажорні обставини), ні положеннями чинного законодавства, не встановлений.
Визначені у вказаному сертифікаті ТПП України обставини можуть бути виключно підставою для звільнення Підприємця від відповідальності за порушення умов укладеного між сторонами договору, а не підставою для зменшення розміру орендної плати та її перерахунку відповідачем.
Враховуючи вищевикладене, зважаючи на зміст позовних вимог Підприємця, суд дійшов до висновку про те, що позов є необґрунтованим, а відтак задоволенню не підлягає.
Інші доводи, на які посилалися сторони під час розгляду даної справи, залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги, як необґрунтовані та такі, що не спростовують висновків суду про відмову в задоволенні позову.
Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
За приписами частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
За таких обставин у задоволенні позову Підприємця слід відмовити в зв'язку з його необґрунтованістю.
Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати залишаються за позивачем та відшкодуванню не підлягають.
Керуючись статтями 86, 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
У задоволенні позову відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Дата складання повного тексту рішення 29 вересня 2025 року.
Суддя Є.В. Павленко