ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
24 вересня 2025 року Справа № 903/273/25
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Філіпова Т.Л. , суддя Бучинська Г.Б.
секретар судового засідання Черначук А.
розглянувши у відкритому судовому матеріали апеляційної скарги Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний комплекс Комфорт Хаус" на рішення Господарського суду Волинської області у справі №903/273/25 від 13 травня 2025 року (суддя О.Г. Слободян)
час та місце ухвалення рішення: 13 травня 2025 року; м. Луцьк, пр. Волі, 54а: повний текст рішення складено 23 травня 2025 року
за позовом Заступника керівника Луцької окружної прокуратури Волинської області в інтересах держави в особі Підгайцівської сільської ради
до відповідача Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний комплекс Комфорт Хаус"
про стягнення 4 515 599 грн 15 коп.
за участю представників:
від Прокурора - Немкович І.І.;
від Позивача - не з'явився;
від Відповідача - Лошук В.А..
Заступник керівника Луцької окружної прокуратури Волинської області (надалі - Прокурор) в інтересах держави в особі Підгайцівської сільської ради (надалі - Позивач) звернувся до суду з позовом про стягнення з Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний комплекс Комфорт Хаус" (надалі - Відповідач) 4500802 грн 03 коп. безпідставно збережених коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту та 14797 грн 16 коп. 3% річних.
В обгрунтування позовних вимог Прокурор зазначає, що Відповідач був зобов'язаний у 2020 році звернутися до Позивача із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва протягом 10 робочих днів після початку будівництва об'єкта (згідно дозволу на виконання будівельних робіт від 9 вересня 2020 року №ІУ012200909981) і до введення його в експлуатацію у січні 2025 року (згідно сертифікату від 22 січня 2025 року №ІУ122250116548) сплатити пайовий внесок.
Рішенням Господарського суду Волинської області від 13 травня 2025 року в справі №903/273/25 позов задоволено. Стягнуто з Відповідача на користь Позивача для зарахування в дохід місцевого бюджету 4500802 грн 03 коп. безпідставно збережених коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту та 14797 грн 16 коп. 3% річних.
Відповідне судове рішення ґрунтується на тому, що Відповідач у добровільному порядку не виконав законодавчо визначений обов'язок та не перерахував самостійно кошти пайової участі до дати прийняття об'єкта в експлуатацію, а відтак саме з моменту введення об'єкта будівництва в експлуатацію замовник без достатньої правової підстави за рахунок органу місцевого самоврядування зберіг у себе кошти, які мав заплатити як пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту. Суд вказав, що як вбачається з матеріалів справи, між Позивачем та Відповідачем договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту не укладався, а відповідні грошові кошти до бюджету, в тому числі на виконання вимог Закону №132-IX, Відповідачем не сплачувалися (натомість, у якості підстави для звільнення від сплати пайової участі відповідач вказав норми пункту 13 розділу І Закону №132-IX).
Місцевий господарський суд зауважив, що згідно даних сертифіката від 22 січня 2025 року № ІV 122250116548, загальна площа квартир об'єкта будівництва становить 10329,1 квадратних метрів. На дату прийняття об'єкта в експлуатацію (згідно із сертифікатом №ІV122250116548, який виданий 22 січня 2025 року) діяли показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджені наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 23 жовтня 2024 року №1168. Зокрема, вартість одного квадратного метра загальної площі квартир будинку (з урахуванням податку на додану вартість) на території Волинської області становила 21787 гривень.
Суд першої інстанції вказав, що відповідно до постанови Верховного Суду від 20 лютого 2025 року в справі за №918/618/24, саме Закон №132-IX визначає розмір пайової участі для житлових будинків - 2% вартості будівництва об'єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, а також те, що приписи Закону №132-IX не містять умов щодо іншого обрахунку розміру пайової участі для житлових будинків. З даного суд виснував, що згідно розрахунку Прокурора з Відповідача на користь Позивача необхідно стягнути грошові кошти по оплаті пайової участі у розмірі 4500802 грн 03 коп. (10329,1 квадратних метрів х 21787 грн = 225040102 грн; 225040102 грн х 2% = 4500802 грн 03 коп.).
Як вказано в оскаржуваному рішенні, крім того, за безпідставне збереження коштів пайової участі Прокурор просив суд стягнути з Відповідача на користь Позивача 14797 грн 16 коп. 3% річних за період з 23 січня 2025 року по 3 березня 2025 року. При цьому суд вирішив, що враховуючи безпідставне збереження Відповідачем коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, позов в частині стягнення з Відповідача на користь Позивача 14797 грн 16 коп 3% річних є підставним та підлягає до задоволення.
Не погоджуючи з вищевказаним рішенням суду, Відповідач звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просив рішення Господарського суду Волинської області у справі № 903/273/25 скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.
Апеляційна скарга мотивована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального та неповним з'ясуванням всіх обставин справи.
Скаржник зазначає, що судом не досліджено та не встановлено яким чином Відповідач міг здійснювати будівельні роботи, адже Відповідача зареєстровано 25 вересня 2020 року, згідно відомостей щодо дати та номеру запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (копія виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань додається). Вважає, що при дослідженні всіх відомостей дозвільного документу ІУ012200909981, а саме розділу «Зміни в дозвільному документі», вбачається, що право на початок будівельних робіт замовником - Відповідачем зареєстровано 23 липня 2021 року, а відповідно тоді ж і розпочато будівництво, тому Відповідачем норми законодавства України не порушувалися.
Відповідач в апеляційній скарзі зазначає, що Відповідач отримав право на початок будівельних робіт 23 липня 2021 року. Відповідно скаржник вважає, що після втрати чинності статті 40 Закону України № 3038-VI від 17 лютого 2011 року «Про регулювання містобудівної діяльності», а відтак наголошує, що жодні права Позивача не порушені, та підстави для задоволення позову відсутні.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 14 липня 2025 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Відповідача на рішення місцевого господарського суду від 13 травня 2025 року.
Через підсистему «Електронний суд» від Прокурора надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому Прокурор заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Прокурор вказав, що в наявному в матеріалах справи акті готовності об'єкта до експлуатації (дата створення: 27 грудня 2024 року), підписаному Відповідачем (замовником будівництва), а саме в пункті 13 акта, зазначено, що земельна ділянка, де розташований об'єкт будівництва (кадастровий номер: 0722883400:01:001:0098) перебуває у користуванні Відповідача на підставі договору суперфіції від 22 жовтня 2020 року №01/2020. Констатує, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформація додається), указаний правочин укладено між Відповідачем та власником земельної ділянки ОСОБА_1 (звертає увагу, що останній є співзасновником Відповідача, що підтверджується долученою до позову інформацією з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань). Прокурор також вказав, що попередній аналогічний договір суперфіцію, укладений 24 червня 2019 року між ОСОБА_1. та ТОВ «Липинський» та припинено 12 жовтня 2020 року. Вважає, що з аналізу положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» не вбачається заборони власнику або користувачу земельної ділянки передавати обов'язок замовника будівництва іншій особі.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 30 липня 2025 року в справі №903/273/25 проведення підготовчих дій закінчено, розгляд апеляційної скарги призначено на 24 вересня 2025 року об 14:00 год.
В судове засідання від 24 вересня 2025 року представник Позивача не з'явився та не повідом про причини неявки не з'явилися.
Водночас, суд не викликав учасників справи у судове засідання, відповідно до частини 1 статті 120 Господарського процесуального кодексу України, що вказує на те, що ухвалою суду від 30 липня 2025 року явка сторін обов'язковою не визнавалась.
Разом з тим суд констатує, що відкладення розгляду апеляційної скарги, визначено статтею 273 Господарського процесуального кодексу України, по суті є неприпустимим з огляду на те, що це суперечить одному із завдань господарського судочинства, визначених частиною 1 статті 2 Господарського процесуального кодексу України (своєчасне вирішення судом спорів). При цьому апеляційний господарський суд наголошує на тому, що в силу дії частини 2 статті 2 Господарського процесуального кодексу України, суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
В силу дії частини 3 статті 202 Господарського процесуального кодексу України, якщо учасник справи або його представник належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.
Колегія апеляційного господарського суду вбачає за можливим розглядати дану апеляційну скаргу без участі представника Позивача за наявними в матеріалах справи доказами та зважаючи на закінчення шістдесятиденного строку розгляду даної апеляційної скарги.
В судовому засіданні від 24 вересня 2025 року, представник Відповідача просив рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог. Представник Відповідача вказав, що судом не встановлено яким чином Відповідач міг здійснювати будівельні роботи, адже Відповідача зареєстровано 25 вересня 2020 року, згідно відомостей щодо дати та номеру запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Зазначив, що при дослідженні всіх відомостей дозвільного документу IV012200909981, а саме розділу «Зміни в дозвільному документі», вбачається, що право на початок будівельних робіт замовником - Відповідачем зареєстровано 23 липня 2021 року, а відповідно тоді ж і розпочато будівництво, тому Відповідачем норми законодавства України не порушувалися. Представник Відповідача зазначає, що Відповідач отримав право на початок будівельних робіт 23 липня 2021 року, після втрати чинності статті 40 Закону України № 3038-VI від 17 лютого 2011 року «Про регулювання містобудівної діяльності», а відтак, жодні права Позивача не порушені.
В судовому засіданні від 24 вересня 2025 року, Прокурор заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Прокурор вказав, що в наявному в матеріалах справи акті готовності об'єкта до експлуатації, підписаному Відповідачем (замовником будівництва), а саме пункті 13 акта, зазначено, що земельна ділянка, де розташований об'єкт будівництва (кадастровий номер: 0722883400:01:001:0098) перебуває у користуванні Відповідача на підставі договору суперфіцію від 22 жовтня 2020 року №01/2020. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформація додається), указаний правочин укладено між Відповідачем та власником земельної ділянки ОСОБА_1, що є співзасновником Відповідача. Попередній аналогічний договір суперфіцію, укладений 24 червня 2019 року між ОСОБА_1. та ТОВ «Липинський», припинено 12 жовтня 2020 року. З аналізу положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» не вбачається заборони власнику або користувачу земельної ділянки передавати обов'язок замовника будівництва іншій особі.
Заслухавши пояснення представників Позивача та Відповідача, дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги Відповідача стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, відзиву на апеляційну скаргу, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду прийшла до висновку, що апеляційну скаргу Відповідача слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін. При цьому колегія виходила з наступного.
Як вбачається з доказів, долучених до матеріалів справи, згідно акту готовності об'єкта до експлуатації від 27 грудня 2024 року, у період із вересня 2020 року по серпень 2024 року Відповідачем на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 9 вересня 2020 року №ІУ012200909981, здійснено будівництво об'єкта: "Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на вул. М. Кривоноса в с. Липини Луцького району Волинської області". Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000 код вказаного об'єкта: 1122.2 - "Будинки багатоквартирні підвищеної комфортності, індивідуальні".
Державною інспекцією архітектури та містобудування України видано Відповідачу сертифікат від 22 січня 2025 року № ІУ122250116548, яким засвідчено відповідність вказаного закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.
Згідно пункту 5 акта готовності об'єкта до експлуатації, створеного 27 грудня 2024 року та підписаного уповноваженими особами, зазначено, що будівельні роботи виконано в період із вересня 2020 року (початок робіт) по серпень 2024 року.
Згідно пункту 12 вказаного вище акта готовності об'єкта до експлуатації (дата створення акта: 27 грудня 2024 року) вбачається, що пайова участь Відповідачем до місцевого бюджету не сплачувалася (підстава звільнення від сплати пайової участі - пункт 13 розділу І Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" від 20 вересня 2019 року №132-IX).
Прокурор зазначає, що обов'язок замовника будівництва з приводу звернення у 2020 році до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва виникає: для об'єктів, будівництво яких розпочато у попередні роки, якщо станом на 1 січня 2020 року вони не введені в експлуатацію і договори про сплату пайової участі не були укладені, - протягом 10 робочих днів після 1 січня 2020 року; для об'єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році - протягом 10 робочих днів після початку такого будівництва.
Саме відповідач був зобов'язаний у 2020 році звернутися до позивача із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва протягом 10 робочих днів після початку будівництва об'єкта (згідно дозволу на виконання будівельних робіт від 9 вересня 2020 року №ІУ012200909981) і до введення його в експлуатацію у січні 2025 року (згідно сертифікату від 22 січня 2025 року №ІУ122250116548) сплатити пайовий внесок.
Прокурор зазначає, що обов'язок сплатити пайову участь, у разі його невиконання замовником будівництва у 2020 році, зберігається до прийняття об'єкта в експлуатацію, навіть у наступних після 2020 року роках - у 2021 році і далі.
Прокурор зважаючи на те, що Відповідач без достатньої правової підстави за рахунок органу місцевого самоврядування зберіг у себе кошти, які мав заплатити як пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту, вважає, що осьанній зобов'язаний повернути ці кошти на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.
Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги наступні положення діючого законодавства з урахуванням фактичних даних справи.
Правові та організаційні основи містобудівної діяльності встановлені Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" № 3038-VI, який спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.
Згідно статті 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", замовником будівництва визначається фізична або юридична особа, яка має намір забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.
Частиною першою статті 2 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" вказано, що плануванням і забудовою територій є діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, юридичних та фізичних осіб, яка передбачає, зокрема, розроблення містобудівної та проектної документації, будівництво об'єктів; реконструкцію існуючої забудови та територій; створення та розвиток інженерно-транспортної інфраструктури.
На час отримання дозволу за спірним будівництвом на виконання будівельних робіт та початку ним відповідного будівництва діяли положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" (надалі - Закон №132-ІХ).
В той же час, указаним вище Законом внесено зміни, а саме виключено статтю 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", частина 2 якої у свою чергу передбачала, що замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.
Розглядаючи аналогічні судові спори, Касаційний господарський суд (постанови Верховного Суду у подібних правовідносинах від 20 липня 2022 року в справі №910/9548/21, від 13 грудня 2022 року в справі №910/21307/21, від 7 вересня 2023 року в справі №916/2709/22, від 4 квітня 2024 року в справі №923/1306/21, від 23 травня 2024 року в справі №915/149/23, від 16 жовтня 2023 року в справі №140/5484/21, від 15 серпня 2024 року в справі №914/2145/23, від 7 листопада 2024 року в справі №910/12561/23, від 3 грудня 2024 року №910/6226/23, від 17 грудня 2024 року в cправі №903/283/24, від 19 лютого 2025 року в справі №903/468/24, від 20 лютого 2025 року в справі №914/3777/23 та від 20 лютого 2025 року в справі №918/618/24) дійшов висновків про те, що під час внесення змін до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (шляхом виключення статті 40 цього Закону на підставі Закону №132-IX) законодавець чітко визначив підстави та порядок пайової участі замовників будівництва в 2020 році у розвитку інфраструктури населеного пункту.
Означені вище висновки Верховного Суду є цілком релевантними та із урахуванням частини 6 статті 13 Закону України "Про судоустрій та статус суддів", а також приписів частини 4 статті 236 ГПК України, підлягають застосуванню до спірних правовідносин.
Після 1 січня 2020 року набула чинності норма пункту 13 розділу І Закону №132- ІХ, якою було скасовано обов'язок забудовників укладати договори пайової участі з органами місцевого самоврядування, закріплений у статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", тому, враховуючи, що ще під час дії цієї норми (статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності") відповідач не звертався до позивача з питань укладення договору пайової участі, отже, правовідносини з оплати участі в інфраструктурі населеного пункту до її виключення із Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" між сторонами у цій справі не виникли.
При цьому в даній справі Відповідачем не доведено факт такого звернення по спірному будівництву жодною особою (а ні ОСОБА_1 , а ні ТОВ "Липинський"), котрі мали це вчинити і від котрого Відповідач (з огляду на наявні докази) і отримав спірне будівництво без вчинення дій, що в подальшому слугували зверненню Прокурора з даним позовом до Відповідача після державної реєстрації останнього. Відповідно прийнявши це будівництво і відмічаючи його початком (веерсень 2020 року), Відповідач самостійно підтвердив те, що по спірному будівництву діяли попередні норми Закону на основі котрих по ньому мало бути сплачено 4500802 грн 03 коп. коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Оскільки ж ним прийнято вказані будівництва з наявністю факту необхідності такого обов'язку та без доказів його сплати, а ні ОСОБА_1 , а ні ТОВ "Липинський" (іншого Відповідачем суду апеляційної інстанції не доведено), то прийнявши його Відповідач, по суті, перебрав на себе такий обов'язок. З огляду на все вищевказане факт реєстрації Відповідачем лише в 2021 році не впливає на оцінку наявності підстав для сплати таких коштів, а отже дає підстави для висновку про безпідставне утримання їх Відповідачем.
У розділі ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №132-IX передбачено порядок пайової участі замовників будівництва, який впроваджено законодавцем для: об'єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 1 січня 2020 року не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 1 січня 2020 року не були укладені; об'єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році.
Згідно з абзацом 1 пункту 2 розділу ІІ Закону №132-IX, договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання. Із 1 січня 2020 року у замовників будь-яких об'єктів будівництва відсутній обов'язок укладати з органом місцевого самоврядування відповідний договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.
Крім того з 1 січня 2021 року обов'язок сплачувати пайовий внесок відсутній.
Однак, в абзаці 2 пункту 2 розділу ІІ Закону №132-IX законодавець все ж чітко визначив розмір та порядок пайової участі замовників будівництва у разі, якщо будівництво об'єктів було розпочато до внесення законодавчих змін (до 1 січня 2020 року), якщо станом на 1 січня 2020 року такі об'єкти не введені в експлуатацію і договори про сплату пайової участі не були укладені, але обов'язок щодо перерахування замовником об'єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету коштів пайової участі не перестав існувати після 1 січня 2020 року.
Так, в абзаці 2 пункті 2 розділу ІІ Закону №132-IX встановлено: розмір пайової участі, який протягом 2020 року замовники будівництва перераховують до відповідного місцевого бюджету для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту, - для житлових будинків 2% вартості будівництва об'єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом); порядок пайової участі - замовник будівництва зобов'язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об'єкта. Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об'єкта будівництва. Пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об'єкта будівництва в експлуатацію.
Окрім того, крім вищеописаного у даній постанові дослідивши докази, долучені Позивачем та Відповідачем до матеріалів справи, в підтвердження позовних вимог щодо стягнення пайового внеску, в розрізі заперечень Відповідача щодо існування у Відповідача обов'язку з приводу сплати пайового внеску, колегія суддів зауважує, що дане виникло на підставі дозволу від 9 вересня 2020 року №ІV012200909981, на основі котрого, було здійснено: «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на вул. М. Кривоноса в с. Липини Луцького району Волинської області» (а.с. 22). Відповідно даний доказ спростовує твердження Відповідача про отримання дозволу на виконання будівельних робіт лише в 2021 році, адже обов'язок існував ще до створення юридичної особи Відповідача.
Відтак суд відхилає доводи Відповідача, що він не мав платити кошти майнової участі у розвитку інфрастуруктури населеного пункту, посилаючись скаусвання статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" адже будівництво відповідного об'єкту розпочато, до 1 січня 2021 року і як уже вказувалося апеляційним господарським судом, створення юридичної особи після цієї дати при факті початку будівельних робіт до її настання та при відсутності доказів сплати цих коштів попередніми особами, що почали ці роботи і в подальшому передали Відповідачу, не впливають на оцінку щодо існування та нівелювання даного обов'язку, котрий з огляду на існуючі правовідносини за договором суперфіцію, перейшли до Відповідача (особи, що продовжили виконання будівельних робіт на об'єкт, за котрий мали бути сплачені спірні кошти).
Суд констатує, що Державна інспекція архітектури та містобудування України 22 січня 2025 видала Відповідачу сертифікат №ІУ122250116548, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації. Пайова участь Відповідачем до місцевого бюджету не сплачувалася (що також вбачається із пункту 12 акта готовності об'єкта до експлуатації (дата створення: 27 грудня 2024 року), підстава для звільнення від сплати пайової участі - пункт 13 розділ І Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» від 20 вересня 2019 року №132-IX).
Суд апеляційної інстанції на час видачі дозволу на виконання будівельних робіт та початку будівництва об'єкта діяли положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» від 20 вересня 2019 року №132-IX.
Указаним вище Законом №132-ІХ внесено зміни, зокрема виключено статтю 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», частина 2 якої у свою чергу передбачала, що замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.
В той же час строк виконання будівельних робіт, зокрема їх початок, відраховує саме від моменту отримання замовником дозволу на виконання будівельних робіт (аналогічний висновок наведено в постанові Верховного Суду від 19 лютого 2025 року в справі №903/468/24 та від 20 березня 2025 року у справі за №903/601/24).
В матеріалах справи наявний акт готовності об'єкта до експлуатації (дата створення: 27 грудня 2024 року), підписаний уповноваженими особами, зокрема Відповідачем (замовником будівництва), у пункті 5 якого чітко зазначено, що будівельні роботи було виконано в період із вересня 2020 року (початок робіт) по серпень 2024 року (закінчення робіт).
У контексті наведеного варто зазначити, що з урахуванням положень частини 1 статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання будівельних робіт надається замовнику після отримання ним дозволу на виконання будівельних робіт.
Крім того, згідно норм частини 2 статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Акт готовності об'єкта до експлуатації підписується замовником, генеральним проектувальником, генеральним підрядником або підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), субпідрядниками, страховиком (якщо об'єкт застрахований). З урахування вимог чинних нормативно-правових актів, зокрема норм п. 16 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року №461, замовник несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації чи акті готовності об'єкта до експлуатації, за експлуатацію об'єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.
Із дослідженого колегією суду акта готовності об'єкта до експлуатації від 27 грудня 2024 року вбачається, що в розділі 5 цього акта зазначено: Будівельні роботи виконано у строк: початок робіт - вересень 2020 року; закінчення робіт - серпень 2024 року. Таким чином, Відповідач, самостійно звертаючись до уповноваженого органу задля прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва, вказав строки, у які виконувалися будівельні роботи, що в котре спростовує доводи апеляційної скарги з приводу початку будівельних робіт, отримання дозволу на початок будівельних робіт, у вересні 2021 року.
Враховуючи на доводи апеляційної скарги щодо нездійснення будівництва Відповідачем в 2021 року, з огляду на реєстрацію ним саме як суб'єкта підприємницької діяльності лише 23 липня 2021 року, то колегією суду враховується висновок Верховного Суду у постанові від 24 червня 2025 року в справі №911/1654/24 (п.п. 7.43-7.46), а саме: «Положеннями частини п'ятої статті 26 Закону №3038-VI (у редакції чинній на час виникнення спірних відносин) визначено, що проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних; розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт; проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об'єктів (крім об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об'єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування); прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; реєстрація права власності на об'єкт містобудування».
При цьому, колегія суду зауважує, що відповідно до положень частини першої статті 34 Закону №3038-VI (у редакції чинній на час виникнення спірних відносин) замовник має право виконувати будівельні роботи виключно після: подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об'єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об'єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України.
Аналіз наведених вище норм у сукупності свідчить про те, що проведення підготовчих і будівельних робіт фактично за своєю суттю є єдиним нероздільним етапом забудови, право на яке замовник набуває виключно після видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт.
З огляду на що, колегія суду зазначає про необґрунтованість висновків Відповідача, що строк початку будівництва неможливо ототожнювати з датою видачі дозволу на будівництво. Такі доводи хибними, оскільки Відповідач помилково розмежовує терміни «початок будівництва» з проведенням конкретних будівельних робіт і таке звужене тлумачення скаржником законодавчо визначеного терміну у Законі №132-ІХ не відповідає його сутті.
Крім того, колегією суду враховується, що в наявному в матеріалах справи акті готовності об'єкта до експлуатації (дата створення: 27 грудня 2024 року), підписаному Відповідачем (замовником будівництва), а саме пункті 13 акта, зазначено, що земельна ділянка, де розташований об'єкт будівництва (кадастровий номер: 0722883400:01:001:0098) перебуває у користуванні Відповідача на підставі договору суперфіцію від 22 жовтня 2020 року №01/2020. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, указаний правочин укладено між Відповідачем та власником земельної ділянки ОСОБА_1 (який в свою чергу є співзасновником Відповідача, що підтверджується інформацією з Єдиного державного реє реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань). Попередній аналогічний договір суперфіцію, укладений 24 червня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Липинський», який припинено 12 жовтня 2020 року.
Також з аналізу положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» не вбачається заборони власнику або користувачу земельної ділянки передавати обов'язок замовника будівництва іншій особі, так як і не вбачається відсутності обов'язку (з огляду на доведення обставин початку будівництва в 2020 році) у такої юридичної особи сплати пайовий внесок, адже факт виникнення обов'язку зумовлений саме фактом початку будівництва та отримання дозволу на виконання будівельних робіт, а не з особою, що здійснює таке будівництва. А тому зміна в майбутньому особи, що здійснює будівництво не впливає на обов'язок сплати пайову участь, що виникає в силу дії вимог Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» від 20 вересня 2019 року №132-IX.
З урахуванням викладеного вище (зокрема, видачі уповноваженим органом дозволу на виконання будівельних робіт за №ІУ012200909981 у 2020 році, набуття права забудови земельної ділянки у жовтні того ж року, укладення 22 жовтня 2020 року договору на надання послуг з технічного нагляду, тощо), наявні обґрунтовані підстави вважати, що будівництво об'єкта розпочато саме у 2020 році.
У даному випадку Відповідачем грошові кошти (пайовий внесок) до бюджету на виконання вимог Закону №132-IX не сплачувалися (у якості підстави для звільнення від сплати пайової участі Відповідач вказав пункт 13 розд. І Закону №132-IX).
Водночас, у розділі ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону №132-IX передбачено порядок пайової участі замовника будівництва, який впроваджено законодавцем для: об'єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 1 січня 2020 року не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 1 січня 2020 року не були укладені; об'єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році. Згідно з абзацом 1 пункту 2 розділу ІІ Закону №132-IX, договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання. Із 1 січня 2020 року у замовників будь-яких об'єктів будівництва відсутній обов'язок укладати з органом місцевого самоврядування відповідний договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.
Однак, в абзаці 2 пункту 2 розділу ІІ Закону №132-IX законодавець все ж чітко визначив розмір та порядок пайової участі замовників будівництва щодо: об'єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 1 січня 2020 року не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 1 січня 2020 року не були укладені; об'єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році.
Відтак, обов'язок щодо перерахування замовником об'єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету коштів пайової участі не перестав існувати після 1 січня 2020 року та зберігається до прийняття об'єкта в експлуатацію, навіть у наступних після 2020 року роках - у 2021 році і далі. Невиконання Відповідачем законодавчо закріпленого обов'язку щодо сплати пайової участі у зв'язку з будівництвом об'єкта саме до введення його в експлуатацію надає право Позивачу на стягнення цих коштів у відповідності до статті 1212 Цивільного кодексу України. Відсутність ж звернення замовника будівництва з відповідною заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва на виконання вимог абзацу 2 пункту 2 розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону №132-ІХ та ненадання ним передбачених цією нормою документів, не є перешкодою для самостійного визначення органом місцевого самоврядування розміру пайової участі.
Згідно даних сертифіката від 22 січня 2025 року № ІУ 122250116548, загальна площа квартир об'єкта будівництва становить 10329,1 квадратних метрів. На дату прийняття об'єкта в експлуатацію (згідно із сертифікатом №ІУ122250116548, який виданий 22 січня 2025 року) діяли показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджені наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 23 жовтня 2024 року №1168. Зокрема, вартість одного квадратного метра загальної площі квартир будинку (з урахуванням податку на додану вартість) на території Волинської області становила 21787 гривень.
Поміж тим, саме Закон №132-IX визначає розмір пайової участі для житлових будинків - 2% вартості будівництва об'єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України. Приписи Закону №132-IX не містять умов щодо іншого обрахунку розміру пайової участі для житлових будинків (дана позиція висвітлена у постанові Верховного Суду від 20 лютого 2025 року в справі за №918/618/24).
Таким чином, з Відповідача на користь Позивача необхідно стягнути грошові кошти по оплаті пайової участі у розмірі 4500802 грн 03 коп. (10329,1 квадратних метрів х 21787 грн = 225040102 грн; 225040102 грн х 2% = 4500802 грн 03 коп.).
Враховуючи викладене, вимоги Позивача про стягнення пайової участі у розмірі 4500802 грн 03 коп. є обґрунтованими, заявленими відповідно до чинного законодавства та такими, що підлягають задоволенню.
Дане рішення й було прийняте і місцевим господарським судом в цій частині.
Відповідно приймаючи таке рішенні Північно-західний апеляційний господарський суд залишає рішення місцевого господарського суду без змін.
Крім того, за безпідставне збереження коштів пайової участі Прокурор просив стягнути з Відповідача на користь Позивача 14797 грн 16 коп. 3% річних за період з 23 січня 2025 року по 3 березня 2025 року, з приводу заявлених позовних вимог колегія суду зауважує таке.
Згідно статті 625 Цивільного кодексу України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові від 7 квітня 2020 року в справі № 910/4590/19 зобов'язання зі сплати інфляційних втрат та 3 % річних є акцесорним, додатковим до основного, залежить від основного зобов'язання і поділяє його долю. Відповідно, й вимога про їх сплату є додатковою до основної вимоги.
Нарахування інфляційних втрат на суму боргу та відсотків річних відповідно до статті 625 Цивільного кодексу України є мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов'язання, оскільки виступає способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації боржника за неналежне виконання зобов'язання. Ці кошти нараховуються незалежно від вини боржника, зупинення виконавчого провадження чи виконання рішення суду про стягнення грошової суми.
Суд апеляційної інстанції, здійснивши власний перерахунок за допомогою системи "Ліга Закон" 3% річних встановив, що розмір останніх становить 14797 грн 16 коп. 3% річних за період з 23 січня 2025 року по 3 березня 2025 року є правомірним та огрунтованим. Відповідно Північно-західний апеляційний господарський суд стягує з Відповідача на користь Позивача 14797 грн 16 коп. 3% річних.
Дане рішення й прийнято місцевим господарським судом.
Таким чином, колегія суддів вважає посилання Відповідача, викладені в апеляційній скарзі, безпідставними, документально необґрунтованими, такими, що належним чином досліджені судом першої інстанції при розгляді спору, та не спростовують законність оспорюваного рішення.
Судова колегія вважає, що суд першої інстанції повно з'ясував обставини справи і дав їм правильну юридичну оцінку. Порушень чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права при розгляді спору судом першої інстанції, судовою колегією не встановлено, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга, не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, а наведені в ній доводи не спростовують висновків суду.
Відтак Північно-західний апеляційний господарський суд повністю задовольняє позовні вимоги Позивача частково, а відтак залишає без змін оспорюване рішення, а апеляційну скаргу без задоволення.
Судові витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги на рішення суду покладаються на Відповідача, відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний комплекс Комфорт Хаус" на рішення Господарського суду Волинської області у справі №903/273/25 від 13 травня 2025 року - залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Волинської області у справі №903/273/25 від 13 травня 2025 року - залишити без змін.
3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
4. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
5. Справу №903/273/25 повернути Господарському суду Волинської області.
Повний тест постанови виготовлено 26 вересня 2025 року.
Головуючий суддя Василишин А.Р.
Суддя Філіпова Т.Л.
Суддя Бучинська Г.Б.