ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
16.09.2025 м. Івано-ФранківськСправа № 909/705/25
Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Шкіндера П. А. , секретар судового засідання Попович Л. І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Надвірнянська друкарня"
до відповідача: Надвірнянської районної ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача фізична особа ОСОБА_1
про визнання незаконним та скасування рішення та визнання недійсними результатів аукціону
за участю:
від позивача: Ціховський Т.Д., Мадорський Ю.В.
від відповідача: Гуменюк Б.С.
від третьої особи: не з'явились
встановив, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Надвірнянська друкарня" звернулося до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Надвірнянської районної ради, у якій просить суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення Надвірнянської районної ради Івано-Франківської області №280-25/2024 від 03 жовтня 2024 року "Про намір передачі в оренду приміщення";
- визнати недійсними результати електронного аукціону з передачі в оренду нерухомого майна - приміщення гаража площею 126,2 кв. м., приміщення сховища ПММ площею 6,2 кв.м., які знаходяться за адресою м. Надвірна, вул. Визволення 5(протокол №LLE001-UA-20250318-48178).
Ухвалою від 12.06.25 постановлено позовну заяву залишити без руху; позивачу у десятиденний строк, з дня отримання даної ухвали, усунути недоліки позовної заяви, а саме надати суду Івано-Франківської області належні докази сплати судового збору у встановлених порядку і розмірі.
Позивачем, у межах встановленого судом строку, усунуто недоліки позовної заяви, відтак ухвалою від 25.06.25 відкрито провадження у справі, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 22.07.25, залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - фізичну особу ОСОБА_1 , встановлено процесуальні строки для подання відзиву, відповіді на відзив, заперечення на відповідь на відзив.
09.07.25 за вх.311453/25 та 10.07.25 за вх.№11542/25 відповідачем через систему "Електронний суд" подано суду відзив та доповнення до відзиву.
05.08.25 за вх.№12884/25 від позивача електронною поштою надійшли відповідь на відзив та клопотання про поновлення строку для подання відповіді на відзив.
Ухвалами від 22.07.25 та 05.08.25, зазначеними у протоколі судового засідання, підготовче засідання відкладалося відповідно на 05.08.25 та 19.08.25.
За наслідками підготовчого засідання 19.08.25 суд постановив ухвалу, зазначену у протоколі судового засідання, про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 16.09.25.
13.08.25 за вх.№13347/25 та 16.09.25 за вх.№15031/25 від позивача надійшли заперечення на відповідь на відзив та письмові пояснення.
08.09.25 за вх.№14603/25 та 09.09.25 за вх.№14638/25 від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - фізичної особи ОСОБА_1 надійшли клопотання про поновлення строку для подання пояснень та пояснення у справі.
Усі заяви по суті спору, подані сторонами у справі, судом прийнято до розгляду, про що постановлені відповідні ухвали, зазначені у протоколах відповідних засідань.
Позиція позивача.
В обгрунтування позовних вимог вказує на те, що 31 грудня 2005 року між ЗАТ "Надвірнянська друкарня" (правонаступником якого є ТОВ "Надвірнянська друкарня" згідно витягу з ЄДРПОУ) та Фондом комунального майна Надвірнянського району укладено Договір б/н оренди нерухомого майна, відповідно до умов якого Орендарю - ЗАТ "Надвірнянська друкарня" передано в оренду приміщення загальною площею 934,0 кв. м, з яких частина приміщення друкарні площею 801,6 м.кв., приміщення гаража площею 126,2 м. кв., приміщення сховища 6,2 м.кв. 01 грудня 2007 року між ЗАТ "Надвірнянська друкарня" (як Орендарем), Фондом комунального майна Надвірнянського району (як Орендодавцем) та Надвірнянською районною радою (як Балансоутримувачем) укладено договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міста району (далі - Договір оренди), відповідно до якого Орендареві - ЗАТ "Надвірнянська друкарня" передано в строкове платне користування приміщення загальною площею 934,0 кв.м, що розташований за адресою: Івано-Франківська область, м. Надвірна, вул. Визволення, буд.5. Звертає увагу, що листом №55 від 30.06.2010 ЗАТ "Надвірнянська друкарня" звернулося до Надвірнянської районної ради з проханням зменшити площу орендованого майна до 713,6 кв.м, а саме: 581,2 кв.м- приміщення першого поверху, 126,2 кв.м - гараж, 6,2 кв.м - сховище ПММ, відтак 26 липня 2010 року на підставі рішення Надвірнянської районної ради №619-25/2010 від 22.07.2010 р. між ЗАТ "Надвірнянська друкарня" та Фондом комунального майна Надвірнянського району підписано додаткову угоду №5 до Договору оренди, якою встановлено розмір площі орендованих приміщень - 713,6 кв.м. Зазначає, що: 03 жовтня 2024 року Надвірнянською районною радою прийнято рішення №280-25/2024 "Про намір передачі в оренду приміщення", згідно додатку до якого для передачі в оренду визначено, зокрема, гараж площею 126,2 кв.м та сховище площею 6,2 кв.м.; 16 жовтня 2024 року позивачем отримано лист №1-167/97/48 Надвірнянської районної ради щодо звільнення орендованих приміщень відповідно до п.7.6 Договору оренди до 1 січня 2025 року; листом №1-221/32/48 від 10.03.2025 року Надвірнянська районна рада повторно повідомила позивача про припинення Договору оренди від 01.12.2007 року та необхідність звільнення орендованих приміщень відповідно до п.7.6 Договору оренди до 1 січня 2025 року; надалі районна рада надсилала лист №1-221/32/48 від 10.03.2025 року та претензію №1-221/40/48 від 14.04.2025 року, у яких посилалася на ліквідацію Фонду комунального майна або інші обставини, намагаючись обгрунтувати одностороннє припинення чинного договору оренди. Втім, на думку позивача, жодна з зазначених підстав не відповідає вимогам Закону України "Про оренду державного і комунального майна", Цивільного кодексу України, що свідчить про неправомірність дій відповідача. Також зазначає, що відповідно до пункту 7.5 Договору оренди, реорганізація Орендодавця, балансоутримувача чи Орендаря, а також перехід права власності на об'єкт оренди не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди. У такому випадку договір зберігає свою чинність для нового власника об'єкта оренди (його правонаступника), за винятком випадку приватизації об'єкта оренди Орендарем. Вважає, що пролонгації договорів оренди державного та комунального майна у вигляді так званої "мовчазної згоди" сторін вичерпно врегульовано положеннями статті 764 Цивільного кодексу України, статті 284 Господарського кодексу України та частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які вказують, що відсутність заяв про розірвання або припинення договору з боку сторін у визначений строк тягне за собою його автоматичне поновлення на той самий строк і на тих самих умовах, якщо інше не передбачено договором або законом. Відтак, на думку позивача, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього. При цьому посилався на правову позицію, викладену у постановах Верховного Суду від 28.05.2019 у справі №911/2980/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17, від 05.06.2018 у справі №904/7825/17, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17. Отже, за твердженням позивача, орендар продовжив користуватися об'єктом оренди та сплачувати орендну плату та комунальні платежі, а Орендодавець протягом одного місяця після закінчення спірного договору, не надіслав Орендарю своїх письмових заперечень щодо продовження користування майном. Тому вважає, що відсутність дій орендодавця щодо припинення або розірвання договору оренди після закінчення його строку, а також подальше безперешкодне користування орендарем майном, свідчить про фактичне поновлення договору на первинних умовах, у тому числі щодо строку дії. Зауважує, що позивач не був належним чином повідомлений про намір передати спірне приміщення в оренду іншим особам, а також про проведення відповідного електронного аукціону; відповідно, відповідачем порушено порядок, встановлений чинним законодавством. За таких обставин, на думку позивача, рішення органу місцевого самоврядування щодо проведення аукціону на об'єкт, який перебуває у користуванні орендаря на підставі чинного договору, без належного повідомлення та врахування переважного права орендаря, є неправомірним. Зазначає, що на підставі оскаржуваного рішення районної ради було оголошено електронний аукціон, за результатами якого визначено іншого потенційного орендаря (протокол №LLE001-UA-20250318-48178), що порушує право Товариства як чинного орендаря на переважне право продовження договору оренди в ході аукціону відповідно до пункту 149 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, відтак, на думку позивача, рішення органу місцевого самоврядування та результати електронного аукціону є незаконними та такими, що підлягають скасуванню
Позиція відповідача.
Заперечуючи проти позову, вказує на те, що з договору оренди нерухомого майна спільної власності сіл, селищ та міста району від 01.07.2007 р., укладеного між Фондом комунального майна Надвірнянського району та ЗАТ "Надвірнянська друкарня" вбачається, що предметом цього договору є приміщення загальною площею 934,0 кв.м. в м. Надвірна по вул. Визволення 5 (п. 1.1. Договору); згідно акту прийому - передачі приміщення від 01.07.2007 р. Орендодавець передав, а Орендар отримав в оренду приміщення на першому поверсі в будинку №5 по вул. Визволення в м. Надвірна; при цьому, згідно даного акту жодного гаража в оренду не передавалось. Зазначає, що в порушення вимог ч. 1 ст. 74, ч. 1 ст. 76 та ч. 1 ст. 77 ГПК України позивач не надав суду належних та допустимих доказів, які би підтверджували отримання ним в оренду спірного приміщення гаража. Заперечує твердження позивача щодо "мовчазної згоди" відповідача на продовження терміну спірного договору, оскільки питання оренди комунального майна було врегульоване Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 р. №2269-ХІІ, який діяв до 27.12.2019 р., а з 27.12.2019 р. почав діяти Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 р. №157-ІХ. Звертає увагу, що оскільки зазначений вище гараж належить на праві власності Надвірнянській районній раді, не перебував в користуванні чи оренді інших осіб, то 03.10.2024 р. відповідачем прийнято рішення №280-25/2024 р. про намір передачі в оренду приміщень, серед переліку яких є і спірний гараж площею 126,2 кв.м; в результаті проведеного аукціону, який відбувся 26.03.2025 р., переможцем аукціону стала Іваночко Ольга Дмитрівна. Звертає увагу на постанову Верховного Суду України від 29 листопада 2017 року у справі № 6-231цс17 (справа №668/5633/14-ц), у якій викладено правовий висновок, що головну умову, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому, окрім наявності порушення норм закону при проведенні прилюдних торгів, повинні бути й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними. Зазначає, що позивач не надав суду першої інстанції жодних доказів про те, які саме його права і законні інтереси порушені внаслідок проведених торгів. Щодо тверджень позивача про необхідність повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору оренди та посилання на постанову Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 р. у справі №910/719/19 вказав на те, що у зазначеній вище справі судом встановлено, що між сторонами був укладений договір оренди нерухомого майна в якому було чітко визначений предмет договору: нежитлові приміщення на 1-му поверсі гуртожитку № 3 площею 58,0 кв. м (майно), розміщене за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 51. При цьому зазначив, що Велика Палата Верховного Суду у вищезазначеній постанові чітко зазначила, що відповідно до частини першої статті 17 Закону № 2269-XII термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін (п.6.8. постанови).
Позиція третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача.
Повністю підтримує позицію Надвірнянської районної ради. Вважає, що позивач не надав суду належних та допустимих доказів, які би підтверджували отримання ним в оренду спірного приміщення гаража. Оскільки зазначений вище гараж належить на праві власності Надвірнянській районній раді, не перебував в користуванні чи оренді інших осіб, то 03.10.2024 р. Відповідачем прийнято рішення №280-25/2024 р. про намір передачі в оренду приміщень, серед переліку яких є і спірний гараж площею 126,2 кв.м. В результаті проведеного аукціону, який відбувся 26.03.2025 р. переможцем аукціону стала Іваночко Ольга Дмитрівна. За наведених обставин стверджує, що позовні вимоги Позивача є безпідставними, так як він не був орендарем спірного приміщення. Звертає увагу, що орендовані приміщення та приміщення гаражу є різними об'єктами нерухомості та не межують між собою.
Фактичні обставини справи, встановлені судом.
31 грудня 2005 року між ЗАТ "Надвірнянська друкарня" (правонаступником якого є ТОВ "Надвірнянська друкарня" згідно витягу з ЄДРПОУ ) та Фондом комунального майна Надвірнянського району укладено Договір б/н оренди нерухомого майна (далі -Договір), відповідно до умов якого Орендарю - ЗАТ "Надвірнянська друкарня" передано в оренду приміщення загальною площею 934,0 кв. м. Зазначений договір підписано сторонами та скріплено їх печатками.
Згідно з п.1.2 Договору акт прийому-передачі приміщення є невід'ємною частиною Договору.
Згідно з актом прийому-передачі приміщення станом на 31.12.2005 ЗАТ "Надвірнянська друкарня" передано в оренду майно загальною площею 934 м.кв., з яких частина приміщення друкарні площею 801,6 м.кв., приміщення гаража площею 126,2 м. кв., приміщення сховища 6,2 м.кв.
Термін дії договору - по 01.12.2006 (п.8.1 Договору).
Згідно з п.8.4 Договору після закінчення строку дії договору Орендар має право на його продовження. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом місяця, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які було передбачено договором.
01 грудня 2007 року між ЗАТ "Надвірнянська друкарня" (як Орендарем), Фондом комунального майна Надвірнянського району (як Орендодавцем) та Надвірнянською районною радою (як Балансоутримувачем) укладено договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міста району (далі - Договір оренди), відповідно до якого Орендареві - ЗАТ "Надвірнянська друкарня" передано в строкове платне користування приміщення загальною площею 934,0 кв.м, що розташований за адресою: Івано-Франківська область, м. Надвірна, вул. Визволення, буд.5.
На підтвердження факту передачі об'єкта оренди сторонами підписано Акт приймання-передачі приміщення від 01 грудня 2007 року, згідно з яким Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування зазначене нерухоме майно - приміщення на першому поверсі загальною площею 934,0 кв.м.
Згідно з пунктом 7.1 Договору оренди, термін його дії - до 01 грудня 2008 року.
Згідно з п.7.8 Договору оренди цей договір підлягає продовженню при умові, що Орендар належним чином виконував його умови, і не пізніше як за 30 календарних днів до закінчення терміну дії цього договору подав Орендодавцеві письмову заяву на продовження терміну його дії.
Листом №55 від 30.06.2010 ЗАТ "Надвірнянська друкарня" звернулося до Надвірнянської районної ради з проханням зменшити площу орендованого майна до 713,6 кв.м, а саме: 581,2 кв. м- приміщення першого поверху, 126,2 кв.м - гараж, 6,2 кв.м - сховище ПММ.
26 липня 2010 року на підставі рішення Надвірнянської районної ради №619-25/2010 від 22.07.2010 р. між ЗАТ "Надвірнянська друкарня" та Фондом комунального майна Надвірнянського району підписано додаткову угоду №5 до Договору оренди, якою встановлено розмір площі орендованих приміщень - 713,6 кв.м.
При цьому, згідно наявного в матеріалах справи технічного паспорта на приміщення друкарні, загальна площа першого поверху друкарні становить 696,2 м кв.
03 жовтня 2024 року Надвірнянською районною радою прийнято рішення №280-25/2024 "Про намір передачі в оренду приміщення", згідно додатку до якого для передачі в оренду визначено, зокрема, гараж площею 126,2 кв.м та сховище площею 6,2 кв.м.
16 жовтня 2024 року (після прийняття відповідачем оскаржуваного рішення) позивачем отримано лист №1-167/97/48 Надвірнянської районної ради щодо звільнення орендованих приміщень відповідно до п.7.6 Договору оренди до 1 січня 2025 року.
25.02.2025 до ЄДРЮОФОПГФ внесено запис про припинення Фонду комунального майна Надвірнянського району.
Листом №1-221/32/48 від 10.03.2025 року Надвірнянська районна рада повторно повідомила позивача про припинення Договору оренди від 01.12.2007 року та необхідність звільнення орендованих приміщень відповідно до п.7.6 Договору оренди до 1 січня 2025 року.
14.04.25 відповідачем направлено позивачу листа щодо зміни розміру орендної плати згідно Договору оренди.
Цього ж дня - 14.04.2025 року відповідачем направлено позивачу претензію №1-221/40/48 з вимогою повернути Надвірнянській районній раді приміщення (гараж), зайняте без правових підстав та повідомлено про результати електронного аукціону, оформленого протоколом №LLE001-UA-20250318-48178: передачу в оренду переможцю аукціону нерухомого майна - гаража, що розташований за адресою: Івано-Франківська область, м. Надвірна, вул. Визволення, буд.5.
Вважаючи, що спірне рішення прийнято, а електронний аукціон - проведено відповідачем з порушенням норм чинного законодавства та прав та законних інтересів позивача, ТОВ "Надвірнянська друкарня" звернулося до суду з даним позовом.
Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування.
Поняття зобов'язання та підстави його виникнення регулює ст. 509 ЦК України. Так, за ч. 1 цієї статті зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст.11 цього Кодексу, зокрема безпосередньо з договорів та інших правочинів, передбачених законом, а також угод, які не передбачені законом, але йому не суперечать. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (ч. ч. 2, 3 ст. 509 ЦК України).
Відповідно до ст. ст. 626 - 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Як вбачається зі змісту ст. 1, ч. 2 ст. 9, ч. 2 ст. 759, ч. 3 ст. 760 ЦК України, ЦК України встановлені загальні положення про найм (оренду).
Зміст договору найму розкриває ст. 759 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч.1 ст. 763 ЦК України).
Надаючи оцінку Договору від 01 грудня 2007, суд констатує, що цей договір за своїм змістом є договором оренди, а оскільки об'єктом оренди є майно комунальної власності, спірні правовідносини підпадають під дію норм Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" 10.04.1992 №2269-XII (чинного на час укладення відповідного договору) визначені порядок та підстави продовження договору оренди. Так, за ч. ч. 2, 3 ст. 17 цього Закону у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.
Разом з тим, 03.10.2019 було прийнято Закон №157-ІХ, у Прикінцевих та перехідних положень якого передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм). При цьому Закон № 2269-ХІІ втрачає чинність з дня введення в дію цього Закону.
Закон №157-ІХ набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, а отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у Прикінцевих та перехідних положеннях).
Відповідно до п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням КМУ чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абз. 5 ч. 2 ст. 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Верховний Суд неодноразово зазначав, що правовий аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом від 10.04.1992 № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020) може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абз. 3 п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону від 03.10.2019 № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України від 03.10.2019 № 157-ІХ (постанови Верховного Суду від 05.09.2023 у справі № 914/2233/22, від 19.07.2022 у справі № 924/852/21, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20).
Стаття 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-ІХ визначає порядок продовження договору оренди, за ч.1 якої продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених ч. 2 цієї статті.
Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими ч. 1 ст. 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими ч. 2 ст. 15 цього Закону відповідно до вимог ст. 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абз. 11 та 12 ч. 2 ст. 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається КМУ, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством (ч. 2 ст. 18 Закону від 03.10.2019 № 157-ІХ).
Здійснюючи аналіз норм матеріального права, які регулюють укладення, пролонгацію договору оренди державного майна, Велика Палата Верховного Суду, Верховний Суд неодноразово висновували таке:
- помилковим є ототожнення правового інституту пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), врегульованого положеннями ст. 764 ЦК України, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-XII, який реалізується внаслідок "мовчазної згоди" сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря (ст. 777 ЦК України, ч. 3 ст. 17 зазначеного Закону), сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення. Вказані правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права можлива тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди, а суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди ( постанови Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19, від 16.09.2020 у справі № 904/5126/19).
Врахувавши вказані вище норми матеріального права, які регулюють орендні правовідносини, а також висновки Верховного Суду щодо їх застосування, надавши оцінку наявним у матеріалах справи документам відповідно до вимог ст. 86 ГПК України, серед іншого, листуванню сторін (зокрема, листів відповідача №1-167/97/48 від 16 жовтня 2024 року щодо звільнення орендованих приміщень відповідно до п.7.6 Договору оренди, №1-221/32/48 від 10.03.2025 року з повідомленням про припинення Договору оренди від 01.12.2007 року, №1-166/39/48 від 14.04.25 щодо зміни розміру орендної плати згідно Договору оренди від 01.12.2007 року), встановивши, що відповідач не висловлював заперечень щодо продовження договору оренди, а позивач безперешкодно користувався позивачем орендованим майном, суд висновує про наявність між сторонами у справі на момент прийняття відповідачем оскаржуваного рішення орендних правовідносин, предметом
яких, зокрема, є гараж площею 126,2 кв.м та сховище площею 6,2 кв.м, що підтверджується листом №55 від 30.06.2010 ЗАТ "Надвірнянська друкарня" до Надвірнянської районної ради (з проханням зменшити площу орендованого майна до 713,6 кв.м, а саме: 581,2 кв. м - приміщення першого поверху, 126,2 кв.м - гараж, 6,2 кв.м - сховище ПММ), додатковою угодою №5 до Договору оренди, укладеною на підставі рішення Надвірнянської районної ради №619-25/2010( якою встановлено розмір площі орендованих приміщень - 713,6 кв.м), технічним паспортом на приміщення друкарні (згідно якого загальна площа приміщень першого поверху друкарні становить 696,2 м кв.) та недоведеністю відповідачем зворотнього.
За змістом ст.5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено етапність передачі майна в оренду. Так, етапність передачі в оренду державного та комунального майна передбачає: прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду; внесення інформації про потенційний об'єкт оренди до ЕТС; прийняття рішення про включення потенційного об'єкта оренди до одного із Переліків; опублікування інформації про потенційний об'єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС; розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду; проведення аукціону на право оренди майна або передача об'єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.
Порядок прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду встановлено статтею 6 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", об'єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в ЕТС. Порядок функціонування ЕТС, порядок та строки передачі майна в оренду, подання заяв на участь в аукціоні, проведення аукціонів, розмір, порядок та строки сплати, повернення гарантійних, реєстраційних внесків, плати за участь в аукціоні (винагороди оператора), порядок та строки підписання, опублікування протоколу та договору оренди за результатами аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду.
Постановою Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020 року "Про деякі питання оренди державного та комунального майна", затверджено "Порядок передачі в оренду державного та комунального майна", який визначає механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (надалі - Порядок).
За змістом ч. 1 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
Згідно приписів частини першої ст.777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
З наведеного можна зробити висновок про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди можлива за умови дотримання встановленої процедури, наявності волевиявлення сторін та у разі припинення дії попереднього договору оренди і призводить до укладення договору оренди на новий строк, а не до його автоматичного поновлення. Суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди.
Відповідно до п.134 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках.
Пунктом 135 Порядку визначено, що орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.
Відповідно до п. 143 Порядку орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна. Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.
Чинний орендар має переважне право на продовження договору оренди в ході аукціону на продовження договору оренди за умови, що він бере участь в такому аукціоні та зробив закриту цінову пропозицію, яка є не меншою, ніж розмір стартової орендної плати. У випадках, передбачених пунктом 152 цього Порядку, чинний орендар втрачає своє переважне право на продовження договору оренди ( п.149 Порядку).
Суд зазначає, що переважне право чинного орендаря на продовження такого договору оренди, реалізується шляхом участі такого чинного орендаря в аукціоні на продовження договору оренди з урахуванням вимог, визначених Законом та Порядком.
Переважне право - це право (правомочність), яка забезпечує першочерговість перед іншими (третіми) особами на вчинення певної юридичної дії. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб.
Суд також враховує висновки Верховного Суду, зокрема, викладені у постанові від 16.09.2020 у справі № 904/5126/19 з питання реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, за змістом яких реалізація орендарем переважного права можлива за умови дотримання встановленої процедури, наявності волевиявлення сторін, припинення дії попереднього договору оренди, а суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцем умов договору оренди.
Відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду порушення переважного права орендаря підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України.
В порушення вищевказаного, електронний аукціон було оголошено та проведено без врахування переважного права позивача та надання йому відповідної можливості для втілення такого права. У зазначеному аукціоні позивач участі не приймав та дізнався про його проведення після його завершення з претензії №1-221/40/48 з вимогою повернути Надвірнянській районній раді приміщення (гараж), зайняте без правових підстав, якою позивача повідомлено про результати електронного аукціону, оформленого протоколом №LLE001-UA-20250318-48178.
Враховуючи наведене, суд дійшов до висновку про доведеність факту порушення відповідачем прав та інтересів позивача, що полягає у проведенні електронного аукціону на укладення договору оренди із порушенням вимог чинного законодавства України, а саме проведення аукціону з передачі в оренду державного та комунального майна за звичайною процедурою, в той час як проведенню підлягав аукціон з переважним правом.
Суд звертає увагу на те, що аукціон на продовження договору оренди є формою реалізації переважного права попереднього орендаря. У справі, що переглядається, аукціон про продовження договору оренди не проводився. Натомість проводився аукціон щодо передачі майна в оренду на загальних підставах (пункти 55, 88 Порядку).
Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. Суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що в разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування акта, виданого органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, з метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, яка звернулась за їх захистом. Такого висновку дійшов Верховний Суд у постановах від 23.10.2018 у справі №903/857/17, від 20.08.2019 у справі №911/714/18.
Отже, підставами для визнання недійсним (незаконним) акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, і водночас порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі. Такого висновку дійшов Верховний Суд у постановах від 05.12.2019 у справі №914/73/18, від 14.01.2020 у справі №910/21404/17.
Оскільки судом встановлено факт невідповідності оскаржуваного рішення вимогам законодавства та факт порушення відповідачем прав та інтересів позивача, спірне рішення підлягає скасуванню.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За змістом статей 3, 15, 16 ЦК правовою підставою для звернення до господарського суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце. У цьому висновку Суд спирається на подібні висновки, викладені у постанові Верховного Суду України від 01.06.2016 у справі №920/1771/14 та постанові Верховного Суду від 14.08.2018 у справі № 910/23369/17).
Підставою для пред'явлення позову про визнання результатів електронного аукціону недійсними є наявність не лише порушення норм закону під час його проведення, а й порушення прав і законних інтересів особи, яка його оспорює. При вирішенні спору про визнання результатів електронного аукціону недійсними судам необхідно встановити, чи мало місце порушення вимог Порядку та інших норм законодавства при його проведенні ; чи вплинули ці порушення на результати аукціону; чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивача, який оспорює результати електронного аукціону.
Головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, які могли вплинути на результати аукціону, а тому, окрім наявності порушення норм закону при проведенні електронного аукціону, повинні бути й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює.
З огляду на викладене та з матеріалів справи вбачається, що дії відповідача щодо прийняття оскаржуваного рішення, організації, проведення аукціону та підписання протоколу аукціону №LLE001-UA-20250318-48178 порушили права позивача, які підлягають захисту. В даному випадку мало місце порушення вимог порядку організації електронного аукціону, і ці порушення вплинули на результати електронного аукціону, що в свою чергу, порушило права і законні інтереси позивача - переважне права чинного орендаря на продовження договору оренди.
Висновок суду.
Частинами 3, 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ч.1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Відповідно до статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Статтею 79 Кодексу передбачено, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 25.06.2025 у справі № 761/382/21, ухваленій після подання касаційних скарг, звернула увагу на те, що згідно з принципом jura novit curia ("суд знає закони") суд самостійно здійснює пошук і застосовує норми права для вирішення спору безвідносно до посилань сторін, але залежно від установлених обставин справи. Суд виявляє активну роль, самостійно надаючи юридичну кваліфікацію спірним правовідносинам, обираючи та застосовуючи до них належні норми права після повного та всебічного з'ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх позовних вимог і заперечень, підтверджених доказами, дослідженими у судовому засіданні. Підсумок такої процесуальної діяльності суду знаходить відображення в судовому рішенні, зокрема у його мотивувальній та резолютивній частинах. Отже, обов'язок надати юридичну кваліфікацію відносинам сторін спору виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яку юридичну норму слід застосувати для вирішення спору, виконує саме суд.
В контексті наведеного, позов підлягає задоволенню.
Судові витрати.
Згідно з ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
При зверненні з позовом позивач сплатив судовий збір в сумі 6056,00грн.
0Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи задоволення позову, судовий збір у розмірі 6056,00грн слід стягнути з відповідача на користь позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст. 73 - 79, 129, 232, 236 - 238, 254, 255 ГПК України, суд
задовольнити позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Надвірнянська друкарня" до Надвірнянської районної ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - фізичної особи ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення Надвірнянської районної ради Івано-Франківської області №280-25/2024 від 03 жовтня 2024 року "Про намір передачі в оренду приміщення" та визнання недійсними результатів електронного аукціону з передачі в оренду нерухомого майна - приміщення гаража площею 126,2 кв. м., приміщення сховища ПММ площею 6,2 кв.м., які знаходяться за адресою м. Надвірна, вул. Визволення 5.
Визнати незаконним та скасувати рішення Надвірнянської районної ради Івано-Франківської області №280-25/2024 від 03 жовтня 2024 року "Про намір передачі в оренду приміщення".
Визнати недійсними результати електронного аукціону з передачі в оренду нерухомого майна - приміщення гаража площею 126,2 кв. м., приміщення сховища ПММ площею 6,2 кв.м., які знаходяться за адресою м. Надвірна, вул. Визволення 5(протокол №LLE001-UA-20250318-48178).
Стягнути з Надвірнянської районної ради (78400, Івано-Франківська область, Надвірнянський р-н, м. Надвірна, майдан Т.Шевченка, 33, код ЄДРПОУ 04054435) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Надвірнянська друкарня" (78400, Івано-Франківська область, Надвірнянський р-н, м. Надвірна, вул. Визволення, будинок 5, код ЄДРПОУ 02466910) судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 6056,00грн (шість тисяч п'ятдесят шість гривень).
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Повне рішення складено 25.09.2025
Суддя П. А. Шкіндер