09 вересня 2025 року
м. Київ
cправа № 917/1957/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Прокопенко О. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Ланнівської сільської ради
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.06.2025 (головуючий суддя Стойка О. В., судді Попков Д. О., Шутенко І. А.)
у справі № 917/1957/24
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Батьківщина»
до Ланнівської сільської ради
про визнання додаткової угоди укладеною,
(у судовому засіданні взяв участь представник позивача - Гузій С. М.)
Узагальнений зміст і підстави позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Ланнівської сільської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012 у редакції, наведеній у позовній заяві.
2. Заявлений позов обґрунтовано тим, що позивачем (орендарем за договором) дотримано передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» порядок укладення договору оренди землі на новий строк. Натомість відповідачем протягом одного місяця після закінчення строку договору заперечень щодо його поновлення орендарю направлено не було. Відтак позивач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови договору, і стверджує, що договір оренди вважається поновленим.
Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 03.04.2025 у задоволенні позову відмовлено.
4. Місцевий господарський суд дійшов висновку, що сторони не погодили такі істотні умови договору оренди землі, як розмір орендної плати та строк дії договору, що свідчить про відсутність підстав для задоволення вимог позивача.
5. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 30.06.2025 касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» задоволено частково. Рішенням господарського суду першої інстанції скасовано. Ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги задоволено частково. Визнано укладеним договір оренди землі на умовах, викладених у резолютивній частині зазначеної постанови.
6. Ухвалюючи це судове рішення, апеляційний господарський суд виходив з того, що поведінка позивача є добросовісною, а відповідач погодився на продовження дії договору оренди на новий (хоча й значно коротший) строк. Водночас, оскільки саме відповідач був ініціатором зміни умов договору щодо строку та розміру орендної плати, то саме він мав вчинити дії з їх узгодження з орендарем.
7. Суд апеляційної інстанції, зокрема, зазначив, що позивач дотримався вимог законодавства, що регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому він набув право правомірного очікування. Натомість відповідач, не заперечуючи наявності у позивача такого права, через помилкове трактування норм Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» та ігнорування вимог Закону України «Про оренду землі» фактично перешкоджав у його реалізації в повному обсязі, у зв'язку з чим право позивача підлягає захисту.
Касаційна скарга
8. Не погодившись із постановою Східного апеляційного господарського суду від 30.06.2025, Ланнівська сільська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить її скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Узагальнені доводи касаційної скарги
9. У касаційній скарзі відповідач з посиланням на пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) зазначає, що оскаржувана постанова Східного апеляційного господарського суду від 30.06.2025 ухвалена без урахування висновків Верховного Суду про застосування норм права, викладених у постановах від 23.05.2023 у справі № 917/129/22, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20 та від 04.11.2021 у справі № 922/1357/20.
10. Скаржник стверджує, що він належним чином заперечив проти укладення договору оренди на новий строк на тих самих умовах, водночас щодо запропонованих ним нових умов (збільшення орендної плати з 7 % до 8 % нормативно грошової оцінки землі та поновлення терміну його дії лише до 01.01.2025) сторони згоди не дійшли.
Позиція інших учасників справи
11. У встановлений Верховним Судом строк позивач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін.
12. Позивач зазначає, що у випадку, коли орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій
13. 20 листопада 2012 року Карлівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» (орендар) було укладено договір оренди землі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.12. 2012 № 532160004002745.
14. Згідно пункту 2 цього договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,3782 га, в тому числі: 3,3782 га ріллі ? невитребувана земельна частка (пай)). Кадастровий номер: 5321681600:00:003:0315. Термін дії договору ? 5 років.
15. 17 грудня 2012 року за Актом приймання-передачі відповідна земельна ділянка була передана в оренду позивачу.
16. Розпорядженням Карлівської районної державної адміністрації від 03.04.2017 № 80 дію договору оренди поновлено строком на 7 років.
17. 14 липня 2017 додатковою угодою до договору оренди землі внесені зміни щодо пунктів 2, 5, 8, 9, 15 (зокрема, уточнено предмет договору, строк його дії, розмір орендної плати, цільове призначення земельної ділянки та інше).
18. Відповідно до пункту 8 чинного договору він діє до 14.07.2024. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
19. Як свідчить інформація із Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 03.11.2017 № 102566895 (номер запису 23176563 (спеціальний розділ) від 31.10.2017), реєстрація права оренди земельної ділянки, загальною площею 3,3782 га, розташованої у Полтавській області, Карлівський район, с/рада Климівська, кадастровий номер 5321681600:00:003:0315 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена 31.10.2017, дата закінчення дії договору ? 14.07.2024.
20. На підставі пункту 21 Перехідних положень Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 19, 22, 23, 50 Закону України «Про землеустрій», підпункту а) пункту 13 частини першої Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні», пункту 34 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» земельна ділянка з кадастровим номером 5321681600:00:003:0315 загальною площею 3,3782 га перейшла у розпорядження Ланнівської сільської ради.
21. 30.05.2023 позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням № 05/23-8 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 та просив за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої було додано.
22. Рішенням Ланнівської сільської ради від 15.06.2023 № 128 вирішено:
? поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2257 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0315, укладеного 20.11.2012 між Карлівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Батьківщина», на строк до 01.01.2025;
? зазначити, що після закінчення строку цього договору 01.01.2025 орендар, Товариство з обмеженою відповідальністю «Батьківщина», не має права поновлення договору на новий строк;
? змінити орендодавця з «Карлівської районної державної адміністрації» на «Ланнівську сільську раду в особі сільського голови Удовиченка К.О»;
? замінити у договорі слова «державної власності» на «комунальної власності»;
? встановити річну орендну плату у розмірі 8 % нормативної грошової оцінки землі;
? відмовити Товариству з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» у погодженні відступлення прав і обов'язків за договором оренди землі на користь ТОВ «Агро-край».
23. Позивач вважає це рішення протиправним та незаконним, оскільки воно не відповідає нормам Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та Господарського кодексу України з урахуванням особливостей, встановлених ЗК України та Законом України «Про оренду землі».
24. Листом-повідомленням від 27.05.2024 № 52 Товариство з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» повторно звернулося до Ланнівської сільської ради з вимогою про поновлення договору оренди землі та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої було додано.
25. Рішенням Ланнівської сільської ради від 18.06.2024 № 9 вирішено:
? поновити термін дії договору оренди землі площею 3,3782 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0315, укладеного 20.11.2012 між Карлівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Батьківщина», на строк до 01.01.2025 (що не суперечить попередньому рішенню сільської ради № 128);
? встановити річну орендну плату у розмірі 8 % нормативної грошової оцінки землі.
26. Це рішення було направлено позивачу рекомендованим листом з описом 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Ланнівської сільської ради.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
27. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
28. Дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та перевіривши з огляду на встановлені судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи правильність застосування ними норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
29. Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
30. Добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
31. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
32. У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця (власника) більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
33. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України, статті 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування (власник) зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
34. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
35. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то необхідно виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
36. Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі, матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
37. Як вже зазначалось, із встановлених судами попередніх інстанцій обставин справи № 917/1957/24 вбачається, що позивач двічі звертався до відповідача з листами-повідомленнями про поновлення договору оренди землі, до яких було додано відповідні додаткові угоди.
38. Щодо цих звернень відповідач двічі приймав рішення про поновлення дії договору оренди до 01.01.2025 та про збільшення орендної плати із 7 % до 8 % нормативної грошової оцінки землі, тобто на інших умовах ніж пропонував орендар.
39. Наведене свідчить про те, що відповідач мав на меті змінити окремі істотні умови договору, проте позивач на запропоновані відповідачем зміни жодним чином не відреагував.
40. Відтак у даному випадку орендар скористався правом на поновлення договору оренди землі, проте орендодавець прийняв рішення про його поновлення на інших умовах, і щодо цих умов (які є істотними) сторони згоди не досягли.
41. Натомість умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін. У разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає можливість поновлення договору оренди землі.
42. Аналогічні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 22.07.2025 у справі № 917/1954/24 та від 05.08.2025 у справі № 917/1814/24, правовідносини у яких за своєю суттю та суб'єктним складом є подібними до спірних правовідносин, що склалися між сторонами цієї справі.
43. Крім того, у постанові від 30.05.2023 у справі № 917/129/22, на яку посилається відповідач у касаційній скарзі, Верховний Суд виснував, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (див. також постанови Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 925/803/18, від 12.07.2022 у справі № 924/707/19). Відповідно до встановлених фактичних обставин справи сторони договору не досягли згоди щодо поновлення договору оренди земельних часток (паїв), і додаткова угода про поновлення такого договору не була укладена сторонами. Водночас орендар звернувся до суду з позовною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди на інших неузгоджених сторонами умовах.
44. Тож у зазначеній постанові Верховний Суд погодився з висновком господарського суду першої інстанції про те, що умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а в разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права.
45. З огляду на наведене, Верховний Суд вважає, що у справі № 917/1957/24 підтвердилася наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України.
46. У інших наведених скаржником у касаційній скарзі постановах Верховного Суду (від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20 та від 04.11.2021 у справі № 922/1357/20) також серед іншого зазначається про необхідність узгодження сторонами умов договору оренди землі (зокрема, його істотних умов), задля реалізації переважного права орендаря.
47. Відтак у цій справі апеляційний господарський суд в оскаржуваній постанові дійшов помилкового висновку про часткове задоволення позову та визнання укладеним договору оренди землі та умовах, наведених у її резолютивній частині, оскільки не врахував зазначених висновків Верховного Суду, а також змісту долученого до позовної заяви проєкту додаткової угоди, відповідно до якого інші умови договору оренди (крім терміну дії договору) залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов'язання.
48. Верховний Суд наголошує, що суд не може підміняти собою волю сторін у спірних правовідносинах та самостійно визначати істотні умови договору, оскільки це суперечить статті 638 ЦК України та принципу свободи договору.
49. Разом з тим місцевий господарський суд, надавши оцінку наявним у матеріалах справи доказам, зазначив, що сторони не дійшли згоди щодо розміру орендної плати та строку продовження договору оренди земельної ділянки, які є істотними умовами договору, запропоновані позивачем умови додаткових угод не були погоджені відповідачем, сторони не дійшли спільної згоди щодо умов, на яких може бути продовжено дію договору оренди землі, тому переважне право позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк не може бути реалізовано.
50. Отже, суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» і зроблені ним висновку узгоджуються з висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 30.05.2023 у справі № 917/129/22, від 22.07.2025 у справі № 917/1954/24 та від 05.08.2025 у справі № 917/1814/24.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
51. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.
52. За змістом статті 312 ГПК України, суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
53. Ураховуючи, що наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, знайшла своє підтвердження, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга відповідача підлягає задоволенню, оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції скасуванню, а рішення місцевого господарського суду - залишенню в силі.
Розподіл судових витрат
54. Оскільки касаційна скарга підлягає задоволенню, з Товариства з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» на користь Ланнівської сільської ради підлягає стягненню 4 844,80 грн судового збору за подання касаційної скарги.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
1. Касаційну скаргу Ланнівської сільської ради задовольнити.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.06.2025 у справі № 917/1957/24 скасувати, а рішення Господарського суду Полтавської області від 03.04.2025 - залишити в силі.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» (код ЄДРПОУ 31786887) на користь Ланнівської сільської ради (код ЄДРПОУ 21046584) 4 844,80 грн судового збору за подання касаційної скарги.
4. Доручити Господарському суду Полтавської області видати відповідний наказ.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя О. В. Случ
Судді Н. О. Волковицька
С. К. Могил